Visa ett inlägg
  #2  
Gammal 2014-01-01, 23:53
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard

Fortsätter resonemanget direkt själv.

Styrelsen har alltid två alternativ för att bekosta underhåll på sin fastighet. Antingen har man en avgift som ackumulerar tillräckliga medel för att kunna betala sitt underhåll direkt, eller så lägger man upp ett lån i bank.

Styrelsen som lånar resonenerar oftast som så, att detta (underhållsinvesteringen) kommer ju främst kommande medlemmar till godo, och därför är det rätt att de betalar av för detta under ett antal år. Ofta läggs lånet upp med en amortering enligt relevant avskrivning, ex 20 år om det rör sig om ett underhåll som beräknas hålla i 20 år.

PROBLEM 1:

Problemet är att inom föreningen finns inget system som håller reda på vilka lån som hör till vilka underhåll. Kommande styrelser kommer därför vid låneomläggningar endast se till sin egen korta boendehorisont, och till slut brukar amorteringarna försvinna eller praktiskt taget bli så små, att lånet inte har en chans att bli återbetalt innan nästa omgång lika underhåll behöver göras.

PROBLEM 2:

Föreningen har hela tiden ett antal lån som kostar räntor, och nya underhåll trillar in. Att fortsätta amortera lite på gamla underhållsåtgärder, samtidigt som man lånar till nya, gör ju totalt sett att kostnaderna för medlemmarna ökar.

Föreningen som väljer att via avgiften finansiera allt sitt underhåll, kommer att ha samma kostnader som andra föreningar, minus räntekostnaderna. För att nå dit måste viktiga beslut fattas:

1) Vi tar ut erforderlig avgift, som täcker föreningens behov av kapital allt underhåll och all drift inkluderad.

2) Första åren tar vi även ut tillräcklig avgift, för att inom rimlig tidsram, amortera av på befintliga lån.

Detta kan ALLA föreningar göra. Sedan är det upp till varje styrelse hur de bedömer "rimlig amorteringstakt" för gamla lån. Jag anser att denna bedömning skall göras med följande i åtanke:

1) Vad har dessa lån finansierat, och hur lång livslängd har dessa underhåll/investeringar

2) Idag har vi riktigt låga räntenivåer. Eftersom en normal amorteringsplan i de flesta föreningar (de flesta har rätt stora lån jämfört med vad de hade haft om de varit privata fastigheter ägda lika länge) kommer att sträcka sig 20-40 år, så bör man bedöma risken för att räntenivåerna kan komma att vara betydligt högre under denna period. Rimligtvis kommer man fram till att det just nu råder utmärkta affärsmässiga fördelar, att amortera lite extra, för att under högre ränteläge kunna dra ner något på omfattningen.

3) Lägg därtill att dagens bostadsrättsinnehavare dels har tillgång till ROT, dels har de upplevt värdestegringar på i många fall 100 % på 7-8 år, vilket gör att de knappast är de som har svårast av bostadsrättsgenerationerna att ta en avgiftsökning på 3-500 kr/månad.

Vidare så tar det inte så lång tid, innan dessa amorteringar betalar sig allt mer självt. Med dagens skatteregler har alla bostadsrättsinnehavare direkt en "återbetalning" i form av en skattelättnad, på 22 % av hela amorteringen. Därtill räntan, varje år. Jämförelse med en aktieinvestering kommer i nästa inlägg.
Svara med citat