Visa ett inlägg
  #4  
Gammal 2008-10-27, 17:00
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
OBS! OBS! OBS! Köp av bostadsrätt - ansvarsfördelning upplysnings- och undersökningsplikt, etc.

Mycket värdefulla tips!
Och punkter som tyvärr nog de flesta missar att kolla upp.

Ansvarsfördelning vid köp av bostadsrätt - undersökningsplikt, upplysningsplikt, friskrivning, påföljd, reklamation, preskription

Fastighetsmäklarförbundet tipsar om följande gällande ansvarsfördelning vid köp av bostadsrätt (jag har här korrigerat några felaktigheter i fastighetsmäklarförbundets text):

1. Feltvister vid fastighetsköp och köp av bostadsrätt
Feltvister vid fastighetsköp (villa- och radhusfastighet) är vanliga och det finns en omfattande rättspraxis.
När det gäller bostadsrättsköp är rättspraxis knapphändig.

2. Felansvar

2.1. Allmänt
Både fastighet och bostadsrätt behandlas nedan.
Om inget särskilt anges om fastighet eller bostadsrätt gäller det som sägs båda bostadstyperna.
Termen köpeobjekt används som en samlingsbeteckning för båda bostadstyperna.

2.2. Fel i rättslig mening
Om köpeobjektet har en lägre standard än köparen har rätt att kräva, föreligger ett fel i rätttslig mening.

Standarden kan framgå av en konkret klausul i avtalet.
Står det i avtalet att säljaren garanterar att vitvarorna i köket är tillverkade 1997, medan de i själva verket är tillverkade 1991, avviker köpeobjektet från denna konkreta standard; det rör sig då om ett s k konkret fel.
Ett konkret fel kan föreligga även då säljaren muntligen eller på annat sätt utanför kontraktet lämnat uppgifter om köpeobjektet, som köparen tagit intryck av.
Om köparen tycker att en sådan uppgift är viktig, är det dock lämpligt - för bevisningens skull – att uppgiften dokumenteras i en klausul i köpekontraktet.

I övriga fall, då det inte finns underlag för en konkret felbedömning, är man hänvisad till att göra en abstrakt bedömning.
Vad är – enkelt uttryckt – normal standard?

Ett exempel: Gäller köpet en byggnad (eller en lägenhet i en byggnad) som är 5 år gammal, har köparen fog att förutsätta att plastmattan och kaklet i badrummet fortfarande står emot vatten, medan han knappast kan göra det, om byggnaden är t ex 40 år gammal (såvida inte plastmatta och kakel är nyinsatt för några få år sedan).

Det säger sig självt att det finns en ”gråzon” där det är svårt att avgöra vad som är normal standard, men en köpare måste räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar (jämför med köp av en gammal begagnad bil).

Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med föreligger ett fel i rättslig mening.
Föreligger inte fel i rättslig mening är bedömningen redan på detta stadium klar; säljaren ansvarar inte.
Även om ett fel föreligger, är nästa fråga om säljaren också ansvarar för det.

2.3. Undersökningsplikt
Säljaren ansvarar inte för ett fel, om det är upptäckbart. Uttryckt på ett annat sätt: köparen har undersökningsplikt.
Detta innebär att, då en feltvist ska avgöras, man har att i efterhand avgöra om felet rent faktiskt har upptäckts eller borde ha upptäckts.

Som utgångspunkt räcker det med en lekmans undersökning.
Om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning, är felet upptäckbart; då får köparen själv stå för det.
Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet, är det dolt; då ansvarar säljaren.

Detta innebär att en köpare, som inte har tillräckliga kunskaper, inte kan vara säker på att kunna göra undersökningen själv.
En sådan köpare bör anlita en tillräckligt kunnig lekman eller en tekniker.

Ibland kan det finnas symptom på fel (dålig lukt, fuktfläckar m m); då utvidgas undersökningsplikten, så att det inte längre räcker med den kunnige lekmannens undersökning.
Då är måttstocken vad en tekniker skulle ha kunnat upptäcka.

Ibland kan säljaren ge ett lugnande besked, t ex att det som symptomet indikerar är åtgärdat; då utökas inte undersökningsplikten.
(Om parterna avtalat viss konkret standard, reduceras köparens undersökningsplikt i den delen.)

Säljaren ansvarar således om det finns ett fel och det är dolt.

Det bör betonas att det som sagts om undersökningsplikten gäller oavsett om en fastighetsköpare undersökt fastigheten eller ej; fastighetsköparens undersökningsplikt är absolut.

Det som nu sagts om undersökningsplikt gäller i princip även för en bostadsrättsköpare men endast om han rent faktiskt undersökt köpeobjektet eller blivit uppmanad av säljaren att göra det och inte haft något skäl att låta bli att följa uppmaningen.

En bostadsrättssäljare bör därför alltid uppmana köparen att undersöka köpeobjektet före köpet.
Sammanfattningsvis ansvarar säljaren således för fel som är dolt.

2.4. Upplysningsplikt?
Ansvarar en säljare för ett fel bara för att han själv känt till det? Svaret är nej.
Om felet varit dolt vid köpet svarar säljaren just därför; då gör hans vetskap varken från eller till.

Om felet varit upptäckbart får köparen stå för det själv; den omständigheten att säljaren känt till felet gör inte heller i detta fall vare sig från eller till.

Säljarens vetskap har således i princip ingen självständig betydelse för felansvaret.
Även om säljaren inte måste tala om vad han vet om köpeobjektet, kan det ändå rekommenderas att han lämnar upplysningar; har säljaren lämnat upplysningar om symptom på fel eller om ett fel han känner till, kan felet inte vara dolt för köparen.
Säljarens upplysningar kan lämnas i en separat frågelista eller skrivas in i köpekontraktet för bevisningens skull.

2.5. Friskrivningar
En friskrivning har till syfte att begränsa det ansvar säljaren har för fel som är dolda.

En friskrivning kan vara mycket konkret.
Om en fastighetssäljare friskriver sig från ansvar för dräneringens funktion, kan köparen inte räkna med att dräneringen fungerar. En speciell egenskap beskrivs.
Samma resultat kan nås genom att säljaren helt enkelt upplyser om att dräneringen inte fungerar, vilket kan verka mindre dramatiskt än att friskriva sig. Den preciserade friskrivningen gäller bara just den egenskap som berörs; i övrigt har säljaren det vanliga ansvaret för fel som är dolda.

En friskrivning kan vara mera generell.
Uttrycket "i befintligt skick" är en tillräckligt tydlig formulering för att helt begränsa bostadsrättssäljarens men – egendomligt nog – inte fastighetssäljarens ansvar.

En annan typ av friskrivning tar sikte på att skära av påföljderna och syftar också till en generell ansvarsbegränsning.
En klausul, som säger att ”köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten” (eller bostadsrättslägenheten), innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för alla dolda fel. Det finns dock en begränsning; det vore knappast rimligt om säljaren, som friskrivit sig så generellt, slapp ansvar även för fel som han känt till men som inte varit upptäckbart (är felet upptäckbart svarar ju köparen själv för det enligt huvudregeln).
Känner säljaren till fel som är dolda för köparen, måste han därför upplysa om dem för att inte bli ansvarig trots att han friskrivit sig.

Detsamma gäller då bostadsrättssäljaren sålt "i befintligt skick" och lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen hade fog att förutsätta.

En allmänt hållen friskrivning begränsar inte heller säljarens ansvar i fråga om en viss egenskap som han garanterat.

2.6. Påföljder
Fastighetsköparen/Bostadsrättsköparen har rätt till prisavdrag.
Prisavdraget ska kompensera köparen för att köpeobjektet har ett lägre värde med felet.
Enligt köplagen har dock säljaren rätt att först få avhjälpa felet.

Bostadsrättssäljaren är nästan alltid skadeståndsskyldig, men bara för s k direkt förlust.
Om köpeobjektet avviker från vad säljaren utfäst eller om säljaren varit försumlig, har köparen rätt till skadestånd för all förlust, t ex för kostnader för dubbelt boende om köpeobjektet behöver genomgå en mera omfattande reparation.

Är felet väsentligt kan köparen även häva köpet.

2.7. Reklamation och preskription
Felansvaret kan falla bort, om köparen inte reklamerar inom skälig tid från det att han efter köpet märkt eller bort märka felet.
Felansvaret preskriberas för fastighetssäljaren efter tio år och för bostadsrättssäljaren efter två från tillträdet.

Avslutningsvis.
Även om det sägs att ett muntligt avtal väger lika tungt som ett skriftligt så spelar det inte någon större roll i en tvist, om det inte kan bevisas.
Alltså, som köpare måste man vara väldigt noga med att få allt på pränt.

Ovanstående text behandlar inte så mycket de fel som mäklare kan göra och ev. påföljder av detta.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2008-10-27 klockan 17:06.
Svara med citat