Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=14)
-   -   Styrelsen struntar i sitt ansvar i den kontraktshandling de själva skrivit under (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=31336)

ChrisGoesRock 2019-01-28 21:29

Styrelsen struntar i sitt ansvar i den kontraktshandling de själva skrivit under
 
Ska försöka få det här ärendet så kort som möjligt.

Den 3/10-13 upptäcktes röta i i bottenkarmen på mitt ena burspråksfönster från 1952. Det resulterade i att styrelsen bytte alla 23 burspråksfönstren i vår förening.

Fönstren med karm och tillhörande plåtarbeten byttes 26/11-14 av en entreprenör. Till grund för entreprenaden låg parternas kontraktshandling med underliggande handlingar - samtliga baserad på ABT06 - i form av en beställningsskrivelse daterat 2014-09-02.

Jag klistrar här in en mkt liten del ur ABT06 regelverk: "Entreprenören förutsätts innan anbud lämnas ha skaffat sig den kännedom om arbetsområdet och andra förhållanden av betydelse för bedömningen av vad som kan erfordras för kontraktsarbetenas utförande och som kan erhållas genom besök på platsen. Entreprenören förutsätts även före avgivandet av anbud i skälig omfattning ha skaffat sig kännedom om andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Härigenom inskränks inte beställarens ansvar enligt § 6 i detta kapitel.

Arbetsområdet skall vid entreprenörens övertagande förutsättas befinna sig i det skick som det hade då entreprenören lämnade anbud. Om annat arbete skall utföras inom arbetsområdet innan entreprenaden påbörjas skall arbetsområdet vid entreprenörens övertagande förutsättas vara i det skick det kunnat antas befinna sig i efter det att ifrågavarande arbete utförts. Den fackmässiga undersökning som anges i § 6 tredje stycket ovan omfattar även tillbehör till fastighet som exempelvis befintliga byggnader och tekniska system.

Eftersom projektering ingår i entreprenörens åtagande i en totalentreprenad är entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet mer omfattande än vid en utförandeentreprenad, vilket framgår av § 7, första stycket, andra meningen. Tolkningen av begreppet ”i skälig omfattning” skall göras med utgångspunkt i kravet på fackmässighet med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet, t.ex. åtagandets art, omfattningen av vardera partens projektering eller sättet för upphandlingen.

Entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet omfattar såväl uppgifter om förhållanden som kan erhållas genom besök på platsen som andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Sådana förhållanden kan vara aktuella planförutsättningar och befintliga tekniska system som berörs av kontraktsarbetena samt uppgifter om fastigheten som är av betydelse för entreprenörens val av tekniska lösningar och utförande. I entreprenörens undersökningsskyldighet ingår normalt inte demontering, förstörande åtgärder eller markundersökningar, om inte annat föreskrivits i förfrågningsunderlaget.

Entreprenören skall sedan avtalet ingåtts upprätta kvalitetsplan och miljöplan för entreprenaden och därvid inarbeta kvalitets- och miljöåtgärder som beställaren föreskrivit i förfrågningsunderlaget, om inte annat föreskrivits i kontraktshandlingarna. Innan arbetena påbörjas skall entreprenören överlämna dessa planer till beställaren för granskning och godkännande. Sådant godkännande inskränker inte entreprenörens kontraktsenliga ansvar för utförandet av entreprenaden. Entreprenören skall under entreprenadtiden utföra och dokumentera åtaganden enligt avtalad kvalitetsplan och miljöplan. Beställaren har rätt att ta del av dokumentationen.

Om entreprenören underlåter att utföra sitt åtagande enligt avtalad kvalitetsplan eller miljöplan har beställaren rätt att vidta rimliga åtgärder på entreprenörens bekostnad."


Entreprenören hade även ansvaret att beställa de 23 fönstren med karm som även gjordes, men någon kontroll av konstruktion och funktion före beställningen gjordes inte.

Alla 23 fönster monterades mycket slarvigt av entreprenörens egna snickare och plåtslagare, med en mängd fel; Det största felet var att entreprenören beställt helt fel fönstermodell för burspråk/takkupor. Våra gamla fönster från 1952 hade en djup dropplist på 9cm så att det gick att snålvädra utan att det regnar in vid en normal nederbörd. Våra nya fönster saknade helt dropplist så det går inte att lämna hemmet utan att först stänga fönstret helt och hållet.

Det löper även en luftspalt längs hela karmens nederkant som endast ligger 12mm från mitt fönsterbleck som mäter 55x130cm. I Augusti 2015 hade vi ett stort lågtryck med ösregn och halv storm under en vecka. Under det ovädret så trycktes regnvatten in genom luftspalten och blev liggande i en försänkning närmast fönstrets öppningsbara del, och där blev det liggande tills jag efter ovädret öppnade fönstret och 9dl vatten forsade ner på mina fötter och parkettgolv.

Styrelsen och entreprenören försvarade sig med att vatten inte kan rinna uppåt...

Nu ett hopp från 2015 till dags datum. Under de här 4 åren så har regnvatten på olika vägar letat sig in i bottenkarmen och bildat förhöjda fuktvärden och begynnande mikrobiell påväxt i form av svarta prickar, allt enligt kommunens miljöinspektör som jag gjorde en anmälan om fuktskada till då vår bostadsrättsstyrelse strundade i att besvara min anmälan till dem.

Miljöinspektören har nu skrivit ett föreläggande till styrelsen att åtgärda fuktskadan. De skriver även att åtgärderna ska vara fackmässigt utförda och efter utfört arbete ska en fuktmätning göras.

Trots att styrelsen inte brytt sig om att göra en egenkontroll, dvs. de har aldrig varit inne i min lägenhet, så påstår de att jag medvetet öppnat fönstret när det regnar samt att jag själv medvetet skrapat bort färg från fönsterkarmen (som lösts upp under de här 4 åren på vissa ställen.)

Styrelsen har även ändrat i våra stadgar så att den boende ska få ta hela ansvaret för de andra lägenheterna som har burspråk i vårt "stjärnformade hus". (Vi har burspråksfönster åt alla väderstreck i våra taklägenheter) Med tiden så kommer alla 23 fönster att drabbas.

Kommunens tillsynsnämnd skriver följande till vår styrelse:

Tillsynsnämndens bedömning

Tillsynsnämnden har konstaterat en begynnande fuktskada med eventuellmikrobiell tillväxt. Enligt 2 kap. miljöbalken ska fastighetsägaren tillse att tillräckliga försiktighetsmått utförs för att förhindra olägenhet för människorshälsa. I 9 kap. 3 § definieras olägenhet för människors hälsa som något som inte är tillfälligt eller helt ringa. En fastighetsägare har enligt 9 kap. 9 § MB och 33 § FMH ansvaret att se till att en bostad har betryggande skydd mot bland annat fuktskador.

En fuktskada bedöms som en olägenhet för människors hälsa. Fuktskador ochmikrobiell påväxt kan orsaka bland annat allergier och astma och kan leda till luftvägsinfektioner och besvär i övre och nedre luftvägar. Enligt
Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikroorganismer (2014:14) ska bedömning om olägenhet för människors hälsa göras bland annat om det förekommer synlig mikrobiell växt i bostadsrum.

I Mark- och miljödomstolens dom M 2174-15 om vem som ansvarar för yttre isolering mot kyla och fukt i en bostadsrättsförening, så ska inte föreningens stadgar eller vald entreprenad vägas in i frågan om vem som är ansvarig att undanröja olägenheten. I domen bedöms stadgarnas ansvarsfördelning vara i strid med 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) och föreningen ska anses vara ansvarig för att åtgärda problemet, oavsett om de hyrt in en tredje part att utföra arbetet. Hur föreningen och eventuellt ansvarig sedan väljer att teckna avtal är helt upp till föreningen och det är inget som bedöms enligt miljöbalken.

Föreningen kan alltså inte avtala bort sitt ansvar enligt miljöbalken, vilket innebär att bostadsrättsföreningen Gräddhyllans stadgar inte bedöms gälla i frågan om vem som ansvarar för underhåll av skador i lägenhet som uppkommit med anledning av yttre faktorer.


Den bedömning som tillsynsmyndigheten gjort är att avsaknaden av färg på karmen beror på fuktskada och inte att den klagande nödvändigtvis har skrapat bort den själv. De fotografier som togs vid inspektionen 2018-11-08 visar att färgen är borta, men nämnden finner ingen anledning att tro att den klagande självskrapat bort färgen, och oavsett så förändrar det inte bedömningen kring konstaterad fuktskada.

Nämnden anser inte att den fuktskada som konstaterats har uppkommit av att den klagande öppnat fönstret vid nederbörd. Den omfattande skada som
uppmärksammades skulle kräva att den klagande ständigt öppnar fönstren vid nederbörd, vilket i så fall även rimligtvis skulle innebära fuktskador på golv och kringliggande material såsom vertikala karmar och trägolvet under fönstret, men detta noterades inte vid den indikerande fuktmätningen. Den 2018-11-08 syntes inte heller några synliga skador som är associerade med fuktskador, som t.ex. upphöjt golv eller svullet trä.

Nämnden bedömer att den fuktskada som noterades vid inspektionen 2018-11-08 har ursprung från att fönstret inte är tätt mellan nedre fönsterkarm och tätningslist, vilket innebär att en ytterligare utredning av fuktskadans härkomst inte anses motiverat. Vidare baserar nämnden sin bedömning på att det inte fanns några ytterligare fuktskador i närliggande material, vilket gör att det bedöms osannolikt att skadan uppkommit för att klagande haft fönstret öppet. Nämnden bedömer att skadan som fuktinträngningen medfört måste åtgärdas omgående för att inte orsaka olägenhet för den boende.


Och nu kommer min fråga: Entreprenaden var ju en ABT06 kontraktshandling, bör då inte den kommande lagningen av karm/fönster fortsätta att gälla? Entreprenören som satte in våra 23 fönster visste nog inte vad ABT06 var, Det enda rätta, som jag även påtalat för styrelsen är att låta vår ekonomisk förvaltares jurister ta dusten med entreprenören och byta ut samtliga fönster med entreprenören som kostnadsansvarig. Men det lär aldrig ske då styrelsen av någon konstig anledning då styrelsen håller entreprenören om ryggen.

Mycket blev det....

MVH Christer

Harald 2019-01-28 23:39

Svaret på din fråga är Ja.

Styrelsen bör använda sig av entreprenad avtalets 5-åriga garanti och kräva att entreprenören åtgärdar de felaktiga fönstren samt tar ansvar för de följdskador som blivit.

Men utöver vad du eller jag tycker, så är det ju ändå styrelsen det hänger på. Är du missnöjd med deras hantering så verka för att få en eller ett par ledamöter utbytta. Det är mycket ovanligt att en styrelse som fungerar på ett visst sätt helt plötsligt börjar bete sig tvärt om, alldeles oavsett vad myndigheter eller medlemmar säger. Och det är ni medlemmar som ansvarar för att rätt styrelse sitter.

Så - gör ditt jobb, så skall du se att du till slut får dina fönster åtgärdade.

Gusten 2019-01-29 01:11

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74335)
Styrelsen har även ändrat i våra stadgar så att den boende ska få ta hela ansvaret för de andra lägenheterna som har burspråk i vårt "stjärnformade hus". (Vi har burspråksfönster åt alla väderstreck i våra taklägenheter) Med tiden så kommer alla 23 fönster att drabbas.

Har verkligen styrelsen ändrat stadgarna på egen hand? För stadgeändring krävs ju två stämmor med minst 2/3-majoritet på 2:a stämman.

Och dessutom blir ju stadgarna olagliga om man flyttar över ansvar för yttre underhåll på bostadsrättshavaren.

ChrisGoesRock 2019-01-29 21:06

Hej Gusten.

Ja, styrelsen har ändrat i våra stadgar under två stämmor. Det hela har gått rätt till med 2/3 majoritet. Att styrelsen, som i stort är samma styrelsemedlemmar har suttit i 5-7 år får igenom en sådan här stdgeändring beror troligen på ointresse att gå på stämmorna, speciellt ungdomar.

Föreningen har 100 lägenheter, av dessa boende så kommer 15-20 personer till våra stämmor. De förstod nog inte innebörden av stadgeändringen beroende på hur den framlades på stämmorna.

Varför reagerade jag inte själv då undrar du nog.

Jag har från 2015 och fram till 2018 då kommunens miljöinspektörer hjälpte mig med att konstatera vattenskadan och deras åtgärdsföreläggande, själv drivit den här fönsterpunkten hårt, genom dokument och fotografier.

Jag har hela tiden matat styrelsen med fakta. Bl.a. med ABT06 regelverk, garantibesiktningar som inte gjorts m.m. Jag har två pärmar fulla med fakta och som styrelsen har fått ta del av under dessa år. Jag möts med tystnad av styrelsen. Jag har ett flertal ggr försökt få någon ur styrelsen att se fönstret på plats men de är inte intresserade, trots att de är skydiga till en egenkontroll efter en felanmälan.

De har även försökt få mig uppsagd i tingsrätten, med stöd av paragrafen "ordning, sundhet och skick". De hade inför tingsrätten gjort ett flertal polisanmälningar utan grund som samtliga blivit nedlagda. Innebörden har i polisanmälningarna varit att jag ska ha hotat vissa styrelsemedlemmar. Min advokat smulade sönder deras så kallade hot, domaren sa att det ska vara mycket allvarliga händelser för att en boende ska få sin lägenhet förverkad, jag vann alltså i tingsrätten.

Jag går inte på några stämmor och läser inte längre stämmoprotokoll på grund av att jag blir för stressad och mår dåligt. Styrelsen har redan bevisat för mig över deras okunnighet och tyvärr så är det inga medlemmar som vill sitta i styrelsen, vilket är synd. Nuvarande styrelsemedlemmar ska inte sitta i en styrelse, men vi får skylla os själva då vi medlemmar inte själva vill sitta i en styrelse.

Efter kommunens konstaterade fukt och mögelskador så ber de att få våra stadgar skickade till sig. Föreningens ekonomiska förvaltares jurist påstår i ett email till miljöinspektören skriver denne att omfattande åtgärder vidtagits för att förhindra indrivande vatten i fönsterkonstruktionen vilket är ren lögn. Samma jurist vidhåller att jag öppnar fönstret när det regnar samt att jag själv, medvetet har skrapat bort färgen på bottenkarmen.

Fakta: Färgen har lossnat underfrån eftersom karmen är fuktskadad och har svällt.

Och till slut: Stadgarna olagliga om man flyttar över ansvar för yttre underhåll på bostadsrättshavaren vilket även miljöinpektören skrivit i mitt tidigare inlägg.

Det värsta är att styrelsen inte bryr sig och sitter i orubbat bo vad de än hittar på. Jag fick en kommentar en gång som säger att troligen är det en styrelseledamot som driver på och resten av styrelsen är nickedockor utan något som helst intresse att avgöra rätt och fel, för tyvärr så har även andra medlemmar drabbats av nu sittande styrelse.

Efter att i flera år försökt komma tillrätta med fönstren med olika fakta, så hamnade jag i tingsrätten, som jag vann. Men det verkar de inte förstå, för ingen av styrelsemedlemmarna var där, troligen uppmanad till det av vår ekonomiska förvaltares jurist vid SBC.

Nu får jag äntligen hjälp av vår kommuns miljöinspektörer vilket känns mycket bra

Fortsättning lär följa, "men i nyttjande" finns väl inte för bostadsrätter vad jag vet, men vore jag rik så skulle jag stämma styrelsen (föreningen) för maktmissbruk och "härskarteknik".

Jag hoppas att ingen av er som läser detta hamnar i min sits, det är mycket stressande att ha pratat med en vägg i 5 år.

MVH Christer

ChrisGoesRock 2019-01-31 11:21

Igår fick jag detta mejl:

Hej Christer,

Föreningen kommer, i enlighet med föreläggandet från kommunen, att åtgärda ditt fönster.

Jag vill dock informera dig om att föreningens inställning är att skadan har orsakat av dig genom vårdslöshet och således kommer föreningen i efterhand att kräva dig på kostnaderna för åtgärdandet.

Vad denna "vårdlöshet" består av fick jag dock inte veta.

Gusten 2019-01-31 17:03

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74369)
Igår fick jag detta mejl:

Hej Christer,

Föreningen kommer, i enlighet med föreläggandet från kommunen, att åtgärda ditt fönster.

Jag vill dock informera dig om att föreningens inställning är att skadan har orsakat av dig genom vårdslöshet och således kommer föreningen i efterhand att kräva dig på kostnaderna för åtgärdandet.

Vad denna "vårdlöshet" består av fick jag dock inte veta.


I så fall kommer det väl så småningom ett skadeståndskrav från styrelsen när de vet hur stor kostnaden blev för åtgärden.
Och det kravet är ju bara att bestrida om du inte håller med om deras påstående om vårdslöshet.

Sedan får styrelsen ta ställning till om de vill gå vidare med en skadeståndsprocess i domstol. Men det troliga är väl
att deras jurist kommer att avråda från en stämning med tanke på bevisbördan de har om att du har varit vårdslös.

Här är en artikel av Bostadsrätterna där man bl a tar upp svårigheten med att bevisa vårdslöshet.

http://www.bostadsratterna.se/allt-o...d-vattenskador

Där nämns tre olika exempel. Det exempel som liknar ditt är väl det första med vatten som kommer in utifrån.

ChrisGoesRock 2019-02-07 21:10

Hej igen.

Då entreprenaden var ABT06 med alla underliggande handlingar (Totalentreprenad) så borde nog styrelsen, entreprenören först ha satt sig in ABT06 regelverk vilket inte gjordes. Regelverket följdes inte överhuvudtaget.

Entreprenören beställde helt sonika 23 dubbelfönster med karm utan att göra en syn av våra gamla fönster från 1952 och dess egenskaper vad det gäller konstruktion och funktion. Vi som bor i taklägenheterna hade annorluna utformning än fönstren från våning 2 och neråt.

Bl.a. så hade vi en extra djup dropplist nertill på fönstrets utsida Den var ungefär 6-7cm djup. Nu har vi ingen dropplist alls, samt att vi nu har en luftspalt (som ska förhindra imma) som löper längs karmens utsida endast 14mm från våra fönsterbleck. Fönsterbleckens storlek är 55x130cm.

Så vid ösregn och kraftig blåst mot mitt fönster så trycks regnvatten in genom luftspalten och vidare in i en fördjupning i bottenkarmen och där blir vattnet liggande tills jag öppnar fönstret och allt vatten rinner ner på parkettgolvet (och på mina strumpor...)

Dessa fönster skulle passa utmärkt från plan 2 och neråt, men absolut inte i taklägenheterna. Att gå ut och låsa fönstret i snålaste läget törs jag inte heller, eftersom det då blir en springa där jag ser ut, och regnvatten kan då komma in.

Det ska ha gjorts garantibesiktningar enligt avtalet, vilket jag även påtalat för styrelsen, men de struntar medvetet med att svara, då de inte vet innebörden av ABT06 och dess regelverk.

Hela fönsterprojektet är ett stort fiasko från början tills de ansåg sig vara klara med fönstren.

Att styrelsen sedan har mage att påstå att jag varit vårdslös och ska betala för fönsterreparationen är löjeväckande. Det kommer inte att ske.

Däremot är jag nyfiken vad denna vårdslöshet ska bero på?, det fick jag inte veta.

MVH Christer

Korsdraget 2019-02-08 16:33

Det är helt klart att styrelsen är byggherre och ansvarig för resultatet.
Jag har svårt att finna argument för styrelsens agerande mht lagstiftningen, främst i Miljöbalken. Dessutom väger det tungt att styrelsen har använt sig av Totalentreprenad.
Det kräver av styrelsen ett helt annat beställningsunderlag för att gå fri från ansvaret. Verkligen amatörmässigt. Det blev alltså till sist BRL om skador på bryggningen. De har styrelseförsäkring.
Ta reda på om stämman har gett bygglov? Har styrelsen gjort avslut och fått godkänt av Vem. Entreprenören har nämligen av styrelsen fått uppdraget kvalitetsgranskning.
Alltså är det styrelsen ansvar som byggherre att saksöka entreprenören. Så ser jag på det.

Att de inte svarar på frågor ju är givet. De har insett sin begränsning, dvs att de är lekmän som nu ansvarar gentemot ägarna och miljöskadorna hopar sig.
Ägarna bör Klandra dem till domstol. Om de anser entreprenören är ansvarig bör de saksöka entreprenören. Det är nog mera komplicerad. Trist det här. Sök råd hos sakkunnig.

ChrisGoesRock 2019-02-10 13:07

Hej "Korsdraget"

Försöker att svara på dina frågor så gott jag kan, då jag endast är en boende i en förening och inte är kunnig vad det gäller lagar och regler, mer än det jag läst mig till.

Det behövdes inget bygglov för att byta fönstren. Den hjälp jag fick var av kommunens miljöinspektörer som var hemma hos mig och gjorde fuktmätning:

Ärendet
Klagomål inkom 2018-02-05 till miljötillsynsavdelningen gällande en fuktskada på fönsterkarm i en bostad på Domarvägen 8. Ägare av fastigheten är bostadsrättsföreningen XXXXX i Huddinge.

Miljötillsynsavdelningen var på inspektion i bostaden den 2018-11-08. Vid
indikationsmätning av fukt på fönsterkarmen noterades förhöjda värden och att fönsterkarmen var märkbart fuktig. Det noterades även att fönsterkarmen hade svarta prickar där den märkbara fukten var, se fotografier.

Fuktskada kunde konstateras och de svarta prickarna misstänks vara begynnande mikrobiell påväxt på grund av fuktskadan. Klagande uppger att fuktskadan beror på att fönstrets dropplist inte skyddar mot nederbörd vilket gör att fukt letar sig in mellan karm och tätningslist.

Fuktmätare som miljötillsynsavdelningen använde var Testo 616 fuktindikator som senast kalibrerades 2017-11-30. Fuktindikatorn mäter fuktkvot på ett djup av 50 mm in i trämaterial och mäter mellan 0-50 procent fuktighet i trä. Vid en av mätningarna kunde mätaren inte redovisa mätresultatet, vilket innebär att resultatet var över 50 procent.

Styrelsen uppger att fuktskadan uppstått på grund av att klagande har fönstret öppet vid nederbörd. Efter fönsterbytet som skedde 2014-2015 gjordes en slutbesiktning i februari 2015, samt en reklamationsbesiktning i februari 2016 efter klagandes synpunkter på att fönstret var otätt.

Entreprenaden som installerade fönstren konstaterade att vädringsbeslag var borttaget och att följdeffekten blir att vatten kommer in när fönstret öppnas. (Det finns inget "vädringsbeslag" på denna fönstermodell och vid samtal med Elitfönsters chef för utgående fönster var han lika förundrad som jag över entreprenörens påstående)

Styrelsen hänvisar till deras stadgar: Enligt styrelsen har bostadsinnehavaren ansvaret att åtgärda skadan och hänvisartill 23 § i deras stadgar från 2016-08-12.

Huddinge Kommuns tillämpliga bestämmelser
I hänsynsreglerna i 2 kap. MB står att den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd ska vidta de försiktighetsmått, iaktta de begränsningar samt utföra de skyddsåtgärder som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön (3 §). Allt detta ska göras ur ett rimlighetsperspektiv (7 §).

Rimlighetsavvägningen beskriver att åtgärder som utförs ska vara rimliga att
utföra i proportion till olägenheten samt att dessa ska vara ekonomiskt
försvarbara. En olägenhet för människors hälsa bedöms efter definitionen i 9 kap. MB. Där står att en olägenhet ska vara en störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt, samt att det inte ska vara fråga om en ringa eller helt tillfällig störning (3 §). Bostäder och lokaler för allmänna ändamål skall brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer.

Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom skall vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa (9 §).

Enligt 26 kap. 9 § MB får en tillsynsmyndighet i det enskilda fallet besluta om de förelägganden och förbud som behövs för att denna balk. Tillsynsmyndigheten får förelägga den som bedriver verksamhet eller vidtar en åtgärd som det finns bestämmelser om i denna balk eller i föreskrifter som meddelats med stöd av balken, att till myndigheten lämna de uppgifter och handlingar som behövs för tillsynen. Detsamma gäller också för den som annars är skyldig att avhjälpa olägenheter från sådan verksamhet (21 §). Den som bedriver en verksamhet, vidtar en åtgärd eller upplåter en byggnad som kan befaras medföra olägenheter för människors hälsa eller miljön skyldig att utföra sådana undersökningar av verksamheten och dess verkningar som behövs för tillsynen (22 §).

I 33 § FMH står att en bostad bland annat ska ha betryggande skydd mot fukt föratt hindra uppkomst av olägenhet för hälsan.

Tillsynsnämndens bedömning
Tillsynsnämnden har konstaterat en begynnande fuktskada med eventuell
mikrobiell tillväxt. Enligt 2 kap. miljöbalken ska fastighetsägaren tillse att
tillräckliga försiktighetsmått utförs för att förhindra olägenhet för människors
hälsa. I 9 kap. 3 § definieras olägenhet för människors hälsa som något som inte är tillfälligt eller helt ringa. En fastighetsägare har enligt 9 kap. 9 § MB och 33 § FMH ansvaret att se till att en bostad har betryggande skydd mot bland annat fuktskador.

En fuktskada bedöms som en olägenhet för människors hälsa. Fuktskador och mikrobiell påväxt kan orsaka bland annat allergier och astma och kan leda till luftvägsinfektioner och besvär i övre och nedre luftvägar. Enligt
Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikroorganismer (2014:14) ska bedömning om olägenhet för människors hälsa göras bland annat om det förekommer synlig mikrobiell växt i bostadsrum.

I Mark- och miljödomstolens dom M 2174-15 om vem som ansvarar för yttre
isolering mot kyla och fukt i en bostadsrättsförening, så ska inte föreningens
stadgar eller vald entreprenad vägas in i frågan om vem som är ansvarig att
undanröja olägenheten. I domen bedöms stadgarnas ansvarsfördelning vara i strid med 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) och föreningen ska anses vara ansvarig för att åtgärda problemet, oavsett om de hyrt in en tredje part att utföra arbetet. Hur föreningen och eventuellt ansvarig sedan väljer att teckna avtal är helt upp till föreningen och det är inget som bedöms enligt miljöbalken. Föreningen kan alltså inte avtala bort sitt ansvar enligt miljöbalken, vilket innebär att bostadsrättsföreningen XXXXX stadgar inte bedöms gälla i frågan om vem som ansvarar för underhåll av skador i lägenhet som uppkommit med anledning av yttre faktorer.

Den bedömning som tillsynsmyndigheten gjort är att avsaknaden av färg på
karmen beror på fuktskada och inte att den klagande nödvändigtvis har skrapat bort den själv. De fotografier som togs vid inspektionen 2018-11-08 visar att färgen är borta, men nämnden finner ingen anledning att tro att den klagande själv skrapat bort färgen, och oavsett så förändrar det inte bedömningen kring konstaterad fuktskada.

Nämnden anser inte att den fuktskada som konstaterats har uppkommit av att den klagande öppnat fönstret vid nederbörd. Den omfattande skada som
uppmärksammades skulle kräva att den klagande ständigt öppnar fönstren vid nederbörd, vilket i så fall även rimligtvis skulle innebära fuktskador på golv och kringliggande material såsom vertikala karmar och trägolvet under fönstret, men detta noterades inte vid den indikerande fuktmätningen. Den 2018-11-08 syntes inte heller några synliga skador som är associerade med fuktskador, som t.ex. upphöjt golv eller svullet trä.

Nämnden bedömer att den fuktskada som noterades vid inspektionen 2018-11-08 har ursprung från att fönstret inte är tätt mellan nedre fönsterkarm och tätningslist, vilket innebär att en ytterligare utredning av fuktskadans härkomst inte anses motiverad. Vidare baserar nämnden sin bedömning på att det inte fanns några ytterligare fuktskador i närliggande material, vilket gör att det bedöms osannolikt att skadan uppkommit för att klagande haft fönstret öppet. Nämnden bedömer att skadan som fuktinträngningen medfört måste åtgärdas omgående för att inte orsaka olägenhet för den boende.

Tillsynsnämnden anser det rimligt att bostadsrättsföreningen Gräddhyllan i
Huddinge ska utföra åtgärder enligt förelagda beslutspunkter för att åtgärda
fuktskadan och för att olägenheter för den boendes hälsa inte ska uppstå.

Föreläggande att åtgärda fuktskada vid fönsterkarm

Beslut
Tillsynsnämnden beslutar:
1. Bostadsrättsföreningen XXXXXXX i Huddinge (769619-2827) ska
åtgärda de fuktskador som uppkommit på fönsterkarm på fönster i
bostadsrum som vetter mot norr, i lägenhet 1302 (bostadsrättsföreningen
XXXXX lägenhetsnummer 042) på XXXXX 8, 3 trappor.

2. Åtgärderna ska vara fackmannamässigt utförda och en fuktmätning efter utfört arbete ska utföras.

3. Åtgärderna ska vara vidtagna senast två (2) månader efter att beslutet vunnit laga kraft.

4. Senast en (1) månad efter slutfört arbete ska en redovisning med
fotografier och beskrivning av utförda åtgärder delges tillsynsnämnden.

Kommunens beslut: Beslutet är fattat med stöd av 2 kap. 3 och 7 §§, 9 kap. 3 och 9 §§, 26 kap. 9, 21och 22 §§ miljöbalken (1998:808), MB, 33 § förordning (1998:899) ommiljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, FMH, Folkhälsomyndighetens allmännaråd om fukt och mikroorganismer (2014:14).
__________________________________________________ _______

Slutbesiktning av de lägenheter som fått fönstren utbytta gjordes inte av någon utomstående besiktningsman och styrelsen tillika byggherre har inte varit med överhuvudtaget vare sig före, under, och efter fönsterbytet.

Citat:

Korsdraget: "Ägarna bör klandra dem till domstol. Om de anser
entreprenören är ansvarig bör de saksöka entreprenören."
Det märkliga är att "ägaren", dvs. styrelsen försvarar entreprenören av en orsak som jag inte känner till. Det kan vara av okunnighet. Jag har påtalat att vår ekonomiska förvaltares jurister (SBC) bör kontakta entreprenören, men juristen håller med styrelsen, som påstår att det är jag själv som åstakommit fönsterskadorna genom att öppna fönstren när det regnar samt att jag själv har skrapat bort färgen på bottenkarmen. (se SBC's email i tidigare inlägg)

Styrelsen har altså gått med på att laga (byta ut fönstren i min lägenhet) men att jag ska få en faktura på reparationen pga. att jag varit vårdslös.

Det finns nog många liknande fall då det ombildats flera hundra hyresrätter till bostadsrättsföreningar, och det bara i storstockhomsområdet. Nu hade vi oturen att det sitter totalt okunninga ledamöter i just vår förening.

Det borde göras en lagändring vid ombildandet från hyresrätter till en bostadsrättsföening: Att alla styrelsemedlemmar måste gå en grundkurs om att ingå i en styrelse.

MVH Christer

Thomas_A 2019-02-10 17:20

Föreläggandet innebär att föreningen ska åtgärda skadan. Bara att bestrida ev faktura eftersom lagen gäller.

ChrisGoesRock 2019-02-14 09:20

Hej igen.

Igår så fick jag mejl från min advokat som skriver: För Christer XXXXX räkning bestrids härmed betalningsansvar för ifrågavarande fönsterreparationer.

Det ska bli intressant att se vad styrelsen och SBC's jurist gör åt mitt bestridande gällande betalningsansvar för fönsterreparationen som jag tror innebär att byta ut fönstren med karm.

Det skulle inte förvåna mig att jag blir stämd ännu en gång trots att styrelse + entreprenören inte har följt ABT06 bestämmelser, troligen av ren okunninghet.

En fråga: kan jag kräva att få "men i nyttjande" eller någon form av ersättning eller skadestånd för detta 5 år långa ärende där jag blivit motarbetad med alla medel. Det gäller inte bara fönstren. Jag blir motarbetad av allt.

Exempel: Vi har en utemöbel där trät behöver bytas ut. En granne kontaktade styrelsen och frågade om det var ok att på egen bekostnad byta ut de de dåliga trät mot nya trädelar. Svaret blev ett nej, utan förklaring.

Styrelsen vet att jag inblandad i renoveringen som vi själva skulle betala för, så därför var det min granne som skrev till styrelsen.

Styrelsen har efter frågan inte renoverat utemöbeln. Det blev ett nej pga. att jag var inblandad.

Jag vet att man som boende i en förening inte får göra och hitta på saker hursomhelst, men detta var endast en renovering av en utemöbel som behövde nya trädelar. Får en styrelse bete sig på detta sätt när boende t.ex. vill renovera befintliga utesoffor som inte ska slängas, och dessutom skulle vi själva stå för all kostnad. Om styrelsen redan hade beställt renovering av nämnda möbel så förstår jag ett nej, men så var inte fallet.

Det handlar nog mer om styrelsens "härskar teknik" mot de boende som i deras ögon är jobbga m.m.

MVH Christer

Korsdraget 2019-02-14 12:53

@chris. De nekar så länge de kan fast de är tagna på bar gärning med handen i kakfatet.
Ring ditt försäkringsbolag ang dina kostnader. Lär dig stadgarna. Fyll i din profil här.

"Det handlar nog mer om styrelsens "härskar teknik" mot de boende som i deras ögon är jobbga m.m. "
Helt rätt, ni är jobbiga, men vill ändra på det. Skriv en motion om ökad kostnadskontroll samt lämna den till valberedning med namnförslag till ny/nya ledamot i styrelsen.

ChrisGoesRock 2019-02-22 21:28

Hej igen.

Vi har ingen valberedning. Ingen är intresserad av någon form av styrelsearbete, därav ingen valberedning. Sittande styrelse kan sitta säkert i sina stolar trots den otroliga okunskap styrelsen har.

"Ungdomarna" mellan 20-40 år är inte intresserade, de kommer inte ens till stämman. De vill bara bo, och tror att allt är bra, för att sedan flytta när de vuxit ur lägenheten.

De känner inte till styrelsens förehavanden och är heller inte intresserade.
De vet inte att i styrelsens ögon, "jobbiga" personer som har bra ideér men inte passar in i styrelsens egna intressen, besvaras med tystnad.

Det speglar hur vårt samhälle missköts, ingen moral, vi är på väg tillbaka till 30-talet. Medel Svensson som står för det hen säger är borta. Istället blir det "fort och fel" och ingen är ansvarig för det finns inte längre någon yrkesstolthet. Facit blir att det inte finns intresserade som vill sitta i en styrelse med allt vad det innebär.

Nu blev jag väldig kritisk och nedlåtande. På något sätt mste vi vända på skutan och få våra unga att bli intresserade av sitt eget boende.

MVH Christer

Harald 2019-02-24 00:27

Sluta gnäll och börja ta ansvar själv.

Nu.

Mirre11 2019-02-24 07:54

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 74680)
Sluta gnäll och börja ta ansvar själv.

Nu.

Sluta gnäll själv och vakna upp. Det är ingen idé att gå med i styrelsen om man ÄR i konflikt med styrelsen. Man kan inte gå med i styrelsen och hantera sina egna ärenden, det är JÄV!

Korsdraget 2019-02-24 20:12

@Mirell. Du har missförstått styrelsens uppdrag. Du förutsätter 1. Att konflikt med styrelsen gör det omöjligt att ingå i en styrelse, 2. Att styrelseledamot är jävig att hantera egna problem.
Ang 1. Ingen ny släper en ny öppen konflikt in i en styrelse, man bidrar till att undvika den genom att argumenterar för beslut med en konstruktivt och förtroendefull attityd.
Ang 2. Faller på sin orimlighet. Var och en är nämligen i högsta grad jävig. Den som ensam är jäv i någon fråga har eget ansvar för att anmäla det till protokoll samt avvika från beslutet. Utgå inte från att folk inte begriper det. Visst finns det konflikter i föreningar, men vuxna begriper säkert att driva på konflikter är en förlust för hela föreningen.
Tvärtom ett gott rykte ökar värdet. Harald har helt rätt. TS bör också ta ansvar.

Mirre11 2019-02-25 17:10

TS HAR tagit ansvar. Har ni inte läst tråden?

ChrisGoesRock 2019-02-25 21:18

Till "Harald". Jag säger samma sak som "Mirre11", läs hela min tråd innan du kallar mina inlägg för "gnäll".

Sen till "korsdragets" senaste inlägg:"Visst finns det konflikter i föreningar, men vuxna begriper säkert att driva på konflikter är en förlust för hela föreningen."

Konflikter mellan en boende och en styrelse som i mitt fall: Styrelsen och entreprenören skriver ett avtal "ABT06" (totalentreprenad) men varken styrelsen eller entreprenören har kännedom över det regelverk de har tagit på sig. Här kommer lite info från boverket om ABT06:

ABT 06 - allmänna bestämmelser för totalentreprenader

ABT 06 – Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten är avsedda att användas vid s.k. totalentreprenader, dvs entreprenader där entreprenören, utöver själva utförandet, även ska ta fram hela eller en väsentlig del av projekteringen.

ABT 06 ersätter ABT 94 och innebär väsentliga förändringar beträffande bland annat undersökningsskyldighet i anbudsskedet, ansvar, ändringar och tilläggsarbeten, information och kvalitet.

Ändringarna påverkar entreprenörens arbete från kalkylering till garantibesiktning. Det är därför viktigt att alla som arbetar med entreprenader tar del av reglerna.

Entreprenören har gentemot sin beställare enligt ABT 06 ett köprättsligt, närmast strikt ansvar för fel i entreprenaden och dess avhjälpande, jämför Köpl §§ 17 och 30.

I ABT 06 utökades garantitiden för material och vara till fem år – med undantag för vad beställaren särskilt föreskrivit beträffande material och vara, där tvåårstiden i princip alltjämt gäller.

§ 7 Förutsättningar

Entreprenören förutsätts innan anbud lämnas ha skaffat sig den kännedom om arbetsområdet och andra förhållanden av betydelse för bedömningen av vad som kan erfordras för kontraktsarbetenas utförande och som kan erhållas genom besök på platsen. Entreprenören förutsätts även före avgivandet av anbud i skälig omfattning ha skaffat sig kännedom om andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Härigenom inskränks inte beställarens ansvar enligt § 6 i detta kapitel.

Den fackmässiga undersökning som anges i § 6 tredje stycket ovan omfattar även tillbehör till fastighet som exempelvis befintliga byggnader och tekniska system.

Eftersom projektering ingår i entreprenörens åtagande i en totalentreprenad är entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet mer omfattande än vid en utförandeentreprenad, vilket framgår av § 7, första stycket, andra meningen. Tolkningen av begreppet ”i skälig omfattning” skall göras med utgångspunkt i kravet på fackmässighet med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet, t.ex. åtagandets art, omfattningen av vardera partens projektering eller sättet för upphandlingen.

Entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet omfattar såväl uppgifter om förhållanden som kan erhållas genom besök på platsen som andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Sådana förhållanden kan vara aktuella planförutsättningar och befintliga tekniska system som berörs av kontraktsarbetena samt uppgifter om fastigheten som är av betydelse för entreprenörens val av tekniska lösningar och utförande.

För att säkerställa att byggnader blir projekterade och utförda enligt gällande regler bör byggherren (Bostadsrättens Styrelse) i ett tidigt skede överväga behovet av relevant kompetens för respektive uppgift som tillsammans med förutsättningarna för projektering och utförande presenteras som underlag för kontrollplanen.

Detta är vad denna tråd handlar om. Styrelsen skaffar en entreprenör och och skriver ett kontrakt som ingen av dem förstår innebörden av. (Skrämmande).

"Harald" och "Korsdraget" läser endast vad de vill läsa. Min tråd handlar om okunskap som kommer att kosta vår förening stora summor längre fram då entreprenör och styrelse beslutar att beställa fönster som är direkt olämpliga för burspråk/takkupor, men slår ifrån sig med hjälp av den kända härskar tekniken som okunniga ledamöter använder sig av.

//Christer

Harald 2019-02-26 11:02

Jag har läst hela tråden med alla dina inlägg. Du skriver bl a:

Citat:

Jag går inte på några stämmor och läser inte längre stämmoprotokoll på grund av att jag blir för stressad och mår dåligt. Styrelsen har redan bevisat för mig över deras okunnighet och tyvärr så är det inga medlemmar som vill sitta i styrelsen, vilket är synd. Nuvarande styrelsemedlemmar ska inte sitta i en styrelse, men vi får skylla os själva då vi medlemmar inte själva vill sitta i en styrelse.
Så sluta gnäll och börja ta ansvar istället.

Ni har - precis som alla andra bostadsrättsföreningar - precis den styrelse ni själva valt och förtjänar.

Mirre11 2019-02-26 20:19

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 74706)
Jag har läst hela tråden med alla dina inlägg. Du skriver bl a:



Så sluta gnäll och börja ta ansvar istället.

Ni har - precis som alla andra bostadsrättsföreningar - precis den styrelse ni själva valt och förtjänar.

DET RÄCKER MED ATT STYRELSEMEDLEM RÖSTAR PÅ SIG SJÄLV OCH BLIR INVALD! Nej man får inte den styrelse man förtjänar.

Harald 2019-02-27 00:56

Citat:

DET RÄCKER MED ATT STYRELSEMEDLEM RÖSTAR PÅ SIG SJÄLV OCH BLIR INVALD! Nej man får inte den styrelse man förtjänar.
Fast du begrep nog inte distinktionen.

Jag håller med om att en enskild medlem i en förening kan råka illa ut och få en "styrelse den inte förtjänar".

Men inte kollektivet som sådant.

För om en majoritet av medlemmarna är missnöjda, så har de också makten att förändra. Om det nu inte sker, för att enskilda individer inte tar sitt ansvar som delägare, ja då har de sig själva att skylla.

Det är detta som är kärnan i alla demokratiska system. För att fungera för kollektivet (och de allra flesta individer) så behöver en majoritet av alla enskilda individer ta sitt ansvar. Backar du från dina skyldigheter - ja då förlorar du i trovärdighet och dina argument tenderar att falla rätt platt.

Och nej, en ensam medlem kan inte sätta sig i en styrelse mot medlemmarnas vilja. Inte ens i den minsta föreningen (tre medlemmar) kan en ensam idiot ta makten. Varje ledamot behöver en majoritet av medlemmarna bakom sig.

TS har ju öppet erkänt att hen inte vill ta ansvar för sin förening, men verkar orka att lägga en herrans massa tid och kraft på at tjafsa om en fönsterkarm. Det är just ett sådant beteende som bara förstör för våra föreningar - inget vettigt blir gjort för inga vettiga vill sitta i en styrelse där sådana konflikter finns. Så beteendet är kontraproduktivt.

Och detta alldeles oavsett om TS har rätt i sakfrågan eller ej.

Mirre11 2019-02-27 08:44

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 74718)
Fast du begrep nog inte distinktionen.

Jag håller med om att en enskild medlem i en förening kan råka illa ut och få en "styrelse den inte förtjänar".

Men inte kollektivet som sådant.

För om en majoritet av medlemmarna är missnöjda, så har de också makten att förändra. Om det nu inte sker, för att enskilda individer inte tar sitt ansvar som delägare, ja då har de sig själva att skylla.

Det är detta som är kärnan i alla demokratiska system. För att fungera för kollektivet (och de allra flesta individer) så behöver en majoritet av alla enskilda individer ta sitt ansvar. Backar du från dina skyldigheter - ja då förlorar du i trovärdighet och dina argument tenderar att falla rätt platt.

Och nej, en ensam medlem kan inte sätta sig i en styrelse mot medlemmarnas vilja. Inte ens i den minsta föreningen (tre medlemmar) kan en ensam idiot ta makten. Varje ledamot behöver en majoritet av medlemmarna bakom sig.

TS har ju öppet erkänt att hen inte vill ta ansvar för sin förening, men verkar orka att lägga en herrans massa tid och kraft på at tjafsa om en fönsterkarm. Det är just ett sådant beteende som bara förstör för våra föreningar - inget vettigt blir gjort för inga vettiga vill sitta i en styrelse där sådana konflikter finns. Så beteendet är kontraproduktivt.

Och detta alldeles oavsett om TS har rätt i sakfrågan eller ej.

Tack för ditt inlägg angående majoritet.

http://hotpot.se/php/vb/showpost.php...2&postcount=12

http://hotpot.se/php/vb/showthread.p...vervikt&page=2

ChrisGoesRock 2019-02-28 22:53

Tack "Mirre11!

Jag orkar tyvärr inte skriva om allt som styrelsen gjort mig under 6 år. Det är många händelser av utstuderad mobbning. Mobbning ligger under brottsbalken men är mycket svårt att bevisa. Troligen måste den drabbade först ha begått självmord för att en åklagare ska ta upp fallet.

Som melodin säger "om jag hade pengar...) och hade jag råd att förlora en rättegång så skulle jag stämma styrelsen för mobbning. tveklöst.

Till sist "Harald" sluta upp med dina pekpinnar i det här forumet, det verkar som om du trivs med att piska upp en stämning och komma med ovidkommande kommentarer. De som ställer sina frågor i forumet vill bli hjälpta, inte stjälpta.

Mirres länkar talar för sig självt och är tacksam för den hjälpen..

MVH Christer Andersson

ChrisGoesRock 2019-02-28 23:12

"Harald": TS har ju öppet erkänt att hen inte vill ta ansvar för sin förening, men verkar orka att lägga en herrans massa tid och kraft på at tjafsa om en fönsterkarm. Det är just ett sådant beteende som bara förstör för våra föreningar - inget vettigt blir gjort för inga vettiga vill sitta i en styrelse där sådana konflikter finns. Så beteendet är kontraproduktivt. (motsatsen är produktiv för den som inte vet, håll dig till allmänsvenska)

Och detta alldeles oavsett om TS har rätt i sakfrågan eller ej.


Det här är dig Harald i ett nötskal. Du fårstår inte ens min andemening med denna tråd nämligen, nämligen de lagar för både boende och styrelser som gäller vare sig man vill eller inte, att rätta sig efter.

Så det handlar inte om att: "orka att lägga en herrans massa tid och kraft på att tjafsa om en fönsterkarm".

Till sist, jag vill nu inte ha ett långt utlägg från Harald, läs tråden 5 ggr i rad så kanske du förstår andemeningen i min tråd, det handlar om en styrelse och entreprenör som undertecknar ett avtal som ingen av dem varken begriper eller förstår, men är tvungna att följa regelverket till punkt och pricka pga att ABT06 ställer stora krav på båda parter. Styrelsen skulle istället be om hjälp av en projektledare.

MVH Christer igen.

Harald 2019-03-01 00:01

Men snälla Christer, din metod har ju inte hjälpt! Du har ju hållit på i sex år och det är fortfarande inte löst!

Nä, det är för mig rätt tydligt att du behöver konflikten mer än du behöver ett nytt fönster. För ett fönster - det hade du fixat på en piss kvart om satt i styrelsen i föreningen.

För övrigt tycker jag att mitt inlägg var förbannat bra, och på era reaktioner ( du och mirre) som de troll och konflikthungriga personer ni är, ser alla som läser detta att jag slog huvudet rätt på den spiken!

Karmenella 2019-03-01 08:27

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74744)
Troligen måste den drabbade först ha begått självmord för att en åklagare ska ta upp fallet.

Nedan länk om hyresgäster
https://www.hemhyra.se/nyheter/vrakn...for-sjalvmord/


Jag förstår din frustration i allt övrigt ChrisGoesRock, lagstiftning inom brf är tandlös. Det förekommer mycket maktmissbruk och maktövergrepp inom brf och sådant får aldrig viftas bort eller tysnas ner. Om vi följer de som avsiktligen gör fel för att undvika en konflikt så utgör det en samhällsfara, demokratin försvinner och våra mänskliga rättigheter likaså. Jag föreslår att du och Mirre 11 inte bemöter Haralds inlägg, det tar bara upp onödigt utrymme. Mycket mobbing inom brf, den som nekar, den vet nog innerst inne att den ljuger.

Mobbing på arbetsplats
http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=23023

Diskriminering i förening
http://www.dagensjuridik.se/2011/10/...diskriminering

Mumien 2019-03-01 17:50

Att bo granne med fanskap
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74745)
"Harald": TS har ju öppet erkänt att hen inte vill ta ansvar för sin förening, men verkar orka att lägga en herrans massa tid och kraft på at tjafsa om en fönsterkarm. Det är just ett sådant beteende som bara förstör för våra föreningar - inget vettigt blir gjort för inga vettiga vill sitta i en styrelse där sådana konflikter finns. Så beteendet är kontraproduktivt. (motsatsen är produktiv för den som inte vet, håll dig till allmänsvenska)

Och detta alldeles oavsett om TS har rätt i sakfrågan eller ej.


Det här är dig Harald i ett nötskal. Du fårstår inte ens min andemening med denna tråd nämligen, nämligen de lagar för både boende och styrelser som gäller vare sig man vill eller inte, att rätta sig efter.

Så det handlar inte om att: "orka att lägga en herrans massa tid och kraft på att tjafsa om en fönsterkarm".

Till sist, jag vill nu inte ha ett långt utlägg från Harald, läs tråden 5 ggr i rad så kanske du förstår andemeningen i min tråd, det handlar om en styrelse och entreprenör som undertecknar ett avtal som ingen av dem varken begriper eller förstår, men är tvungna att följa regelverket till punkt och pricka pga att ABT06 ställer stora krav på båda parter. Styrelsen skulle istället be om hjälp av en projektledare.

MVH Christer igen.


Hej Christer

Har följt din tråd med intresse . . . har själv varit utsatt på ett sätt som saknar motstycke . . .

Styrelseledamöter sägs vara demokratiskt "förtroendevalda". Det berättigar inte för den skull att trakassera och göra livet till ett helvete mot en kritisk granskande innehavare med sunt förnuft. Tyvärr "slösas" sådana värdefulla personer bort i förtryckarföreningar. Styrelser i förtryckarföreningar räds nämligen för medlemmar som är pålästa som du tycks vara och upplever det som ett hot.

Förstår och befarar att det finns mycket, mycket mer i din historia. Har trakasserierna väl kommit igång kommer de troligtvis heller aldrig att minska i intensitet utan istället tillta.

Det har visat sig att det t o m kan gå att fabricera en förverkandegrund för att möjliggöra en stämning med yrkande om avhysning. Den enskilde riskerar att stå för föreningens rättegångskostnader eftersom denne får räkna med att förlora . . .

/Mumien

ChrisGoesRock 2019-03-02 00:36

"Mumien"

Jag har blivit stämd inför tingsrätten för ett par år sedan. De gjorde säkerligen 6-8 mer eller mindre påhittade polisanmälningar, som samtliga lades ner.

Ingen i styrelsen kom på rättegången, endast deras jurist. Styrelsens ordförande var kallad som vittne. Efter några minuter frågade Domaren vad det var för papper han satt och fifflade med. Det var en kom-ihåglapp över de polisanmälningar som styrelsen gjort.

Domaren sa till styrelsens ordförande på skarpen; Du är vittne under ed, ta bort lappen omedelbart.

Därefter så mindes inte vittnet så mycket då risken var överhängande att blanda ihop polisanmälningarna. Jag vann i rättegången, och domaren sa när domslutet kom; Det ska mycket till för att ta ifrån en boende sin lägenhet, oavsett om det är en bostadsrätt eller hyresrätt eftersom det är där den boende oftast känner sin trygghet.

Så du har rätt "Mumien", som du säger, det finns mycket mer att berätta.

Även ett tack till "Karmenella" för ditt inlägg.

Under de senaste åren har det bildats hundratals föreningar, och du och jag "Mumien" är nog långt ifrån ensamma om dessa styrelsemedlemmar som inte ens har vett att gå på de kurser som anordnas för styrelsemedlemmar. Så borde det stå i allas stadgar att göra.

Sen är det som du säger, kan en boende mer om en viktig sak än styrelsen så kan det bli inkörsporten till ett långt lidande och förtryck, tyvärr. Om det även är en styrelse som hos mig så erkänner de ALDRIG att de har fel. De försöker istället göra livet till ett helvete för den boende.

Så till alla som läsr min tråd: Har du liknande historier om inkompetenta styrelsemedlemmar som gjort dig illa, skriv din historia.

MVH Christer

Thomas_A 2019-03-02 22:31

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74759)
"Mumien"

Jag har blivit stämd inför tingsrätten för ett par år sedan. De gjorde säkerligen 6-8 mer eller mindre påhittade polisanmälningar, som samtliga lades ner.

Ingen i styrelsen kom på rättegången, endast deras jurist. Styrelsens ordförande var kallad som vittne. Efter några minuter frågade Domaren vad det var för papper han satt och fifflade med. Det var en kom-ihåglapp över de polisanmälningar som styrelsen gjort.

Domaren sa till styrelsens ordförande på skarpen; Du är vittne under ed, ta bort lappen omedelbart.

Därefter så mindes inte vittnet så mycket då risken var överhängande att blanda ihop polisanmälningarna. Jag vann i rättegången, och domaren sa när domslutet kom; Det ska mycket till för att ta ifrån en boende sin lägenhet, oavsett om det är en bostadsrätt eller hyresrätt eftersom det är där den boende oftast känner sin trygghet.

Så du har rätt "Mumien", som du säger, det finns mycket mer att berätta.

Även ett tack till "Karmenella" för ditt inlägg.

Under de senaste åren har det bildats hundratals föreningar, och du och jag "Mumien" är nog långt ifrån ensamma om dessa styrelsemedlemmar som inte ens har vett att gå på de kurser som anordnas för styrelsemedlemmar. Så borde det stå i allas stadgar att göra.

Sen är det som du säger, kan en boende mer om en viktig sak än styrelsen så kan det bli inkörsporten till ett långt lidande och förtryck, tyvärr. Om det även är en styrelse som hos mig så erkänner de ALDRIG att de har fel. De försöker istället göra livet till ett helvete för den boende.

Så till alla som läsr min tråd: Har du liknande historier om inkompetenta styrelsemedlemmar som gjort dig illa, skriv din historia.

MVH Christer

Denna historia borde förutom att bli välkänd för alla i Sverige som kommer åt detta forum även kunna bli ganska välkänd bland föreningens medlemmar. Min fråga är varför styrelsen, om den gör det, sitter kvar?

ChrisGoesRock 2019-03-03 22:03

Hej Thomas och alla andra.

Jag tror att exempelvis vår styrelse sitter kvar, och har nu suttit i 6 år på grund av att våra boende i vår förening "inte har tid". Samtidigt så har våra boende i vår förening inte en aning vad som sker i bakgrunden pga. "styrelsens sekretess".

I mitt fall så har det ändå läckt ut en del pga. att vi nu är inne på det 6:e året. Jag är inte helt ensam över styrelsens behandling av boende i föreningen, men tyvärr så backar de över sin fråga när styrelsen sätter igång sin "härskar-teknik".

Jag själv har medhåll från ett antal boende i föreningen, men deras svar är enstämmigt: "Jag vill inte lägga mig i". De är rädda för att bli behandlade som jag själv, så de vågar inte.

Boende i föreningen undrar över om varför de aldrig ser någon i styrelsen på gården, de smyger in i portarna från baksidan och har gjort så i flera år.

Om vi mejlar till vår styrelse så kommer detta automatsvar:

Hej!

Tack för ditt mail till styrelsen för brf XXXXXXXX

Alla mail blir lästa men svarstiden är ibland lång då många mail hanteras tidigast på kommande styrelsemöte. Ambitionen är alltid att ge ett svar, men i perioder av hög arbetsbelastning kan det förekomma att vissa mail behöver prioriteras bort.

Svar på många frågor finns på hemsidan: http://www.XXXXXX.se

Felanmälning ska ske till XXXX.
Frågor om avgifter/fakturor/pantsättning ställs till XXX.
Kontaktuppgifter finns på hemsidan.

Tack för ditt tålamod.
Med vänlig hälsning
Styrelsen


Det måste kännas olustigt att som nyinflyttad och har frågor, att få detta svar.

Om vi trots allt råkar stöta på en styrelsemedlem och undrar/vill fråga om något, så hänvisar de till att skicka ett email, som de kanske inte svarar på.

Jag hittar inte på det jag skrivit här ovan, det är ren fakta. Hur otroligt det än ser ut.

MVH Christer Andersson

PS. i detta delforum så kan man varna för dåliga entreprenörer så jag varnar för: "Stockholm Södra Bygg AB". Till grund ligger mina tidigare inlägg över en okunnig entreprenör.

Harald 2019-03-03 22:45

Citat:

Jag själv har medhåll från ett antal boende i föreningen, men deras svar är enstämmigt: "Jag vill inte lägga mig i". De är rädda för att bli behandlade som jag själv, så de vågar inte.

Boende i föreningen undrar över om varför de aldrig ser någon i styrelsen på gården, de smyger in i portarna från baksidan och har gjort så i flera år.
...så fick vi ännu en bekräftelse på att ditt beteende är kontraproduktivt för föreningens goda utveckling.

Tack också till Thomas som med en enkel mening visade på intelligens och insikt, tyvärr verkar mottagaren ha missat din fina passning!

Karmenella 2019-03-04 08:53

Citat:

Ursprungligen skrivet av Thomas_A (Inlägg 74766)
Denna historia borde förutom att bli välkänd för alla i Sverige som kommer åt detta forum även kunna bli ganska välkänd bland föreningens medlemmar. Min fråga är varför styrelsen, om den gör det, sitter kvar?

Välkänd för alla? Hur då?

Kulturprofilens beteende har varit känt inom vissa kretsar men många i styrelsen valde att blunda fram tills metoo. Varför sitter den styrelsen kvar?

Thomas_A 2019-03-04 08:55

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74774)
Hej Thomas och alla andra.

Jag tror att exempelvis vår styrelse sitter kvar, och har nu suttit i 6 år på grund av att våra boende i vår förening "inte har tid". Samtidigt så har våra boende i vår förening inte en aning vad som sker i bakgrunden pga. "styrelsens sekretess".

I mitt fall så har det ändå läckt ut en del pga. att vi nu är inne på det 6:e året. Jag är inte helt ensam över styrelsens behandling av boende i föreningen, men tyvärr så backar de över sin fråga när styrelsen sätter igång sin "härskar-teknik".

Jag själv har medhåll från ett antal boende i föreningen, men deras svar är enstämmigt: "Jag vill inte lägga mig i". De är rädda för att bli behandlade som jag själv, så de vågar inte.

Boende i föreningen undrar över om varför de aldrig ser någon i styrelsen på gården, de smyger in i portarna från baksidan och har gjort så i flera år.

Om vi mejlar till vår styrelse så kommer detta automatsvar:

Hej!

Tack för ditt mail till styrelsen för brf XXXXXXXX

Alla mail blir lästa men svarstiden är ibland lång då många mail hanteras tidigast på kommande styrelsemöte. Ambitionen är alltid att ge ett svar, men i perioder av hög arbetsbelastning kan det förekomma att vissa mail behöver prioriteras bort.

Svar på många frågor finns på hemsidan: http://www.XXXXXX.se

Felanmälning ska ske till XXXX.
Frågor om avgifter/fakturor/pantsättning ställs till XXX.
Kontaktuppgifter finns på hemsidan.

Tack för ditt tålamod.
Med vänlig hälsning
Styrelsen


Det måste kännas olustigt att som nyinflyttad och har frågor, att få detta svar.

Om vi trots allt råkar stöta på en styrelsemedlem och undrar/vill fråga om något, så hänvisar de till att skicka ett email, som de kanske inte svarar på.

Jag hittar inte på det jag skrivit här ovan, det är ren fakta. Hur otroligt det än ser ut.

MVH Christer Andersson

PS. i detta delforum så kan man varna för dåliga entreprenörer så jag varnar för: "Stockholm Södra Bygg AB". Till grund ligger mina tidigare inlägg över en okunnig entreprenör.

Inte har tid-bergreppet finns alltid men det brukar inte vara några problem att få ihop en styrelse trots att "man inte har tid". Inte ha tid kan också betyda att man inte får tillräcklig ersättning för nedlagd tid så för att få lättare utbytbarhet i styrelsen kan ni samtidigt som att ha nya kandidater till styrelsen också föreslå en rimlig ersättning för styrelsens arbete. Sedan har du redan en historia att berätta hur styrelsen jobbar i bakgrunden, så varför berätta den här men inte för medlemmarna?

ChrisGoesRock 2019-03-04 09:10

"Harald". Jag har läst en del av dina startade trådar och ett antal av dina 2,893 stycken inlägg.

Att svara dig gör att du får fortsatt energi att kommentera denna tråd negativt.

Medlemmarna i forumet vill att de olika trådarna följs, och inte besvaras av en besserwisser som inte håller sig till ämnet.

Du kastar ur dig kommentarer: "så fick vi ännu en bekräftelse på att ditt beteende är kontraproduktivt för föreningens goda utveckling." och dessa kommentaren har ingenting med ämnet i fråga.

Då dina inlägg inte betyder något för denna tråd, så får du från och med nu inget mer svar från mig.

MVH Christer

Karmenella 2019-03-04 09:33

Citat:

Ursprungligen skrivet av Thomas_A (Inlägg 74781)
Inte har tid-bergreppet finns alltid men det brukar inte vara några problem att få ihop en styrelse trots att "man inte har tid". Inte ha tid kan också betyda att man inte får tillräcklig ersättning för nedlagd tid så för att få lättare utbytbarhet i styrelsen kan ni samtidigt som att ha nya kandidater till styrelsen också föreslå en rimlig ersättning för styrelsens arbete.

Om en förening står mellan att likvideras eller att få 1 kr i ersättning för styrelsearbete så är det enkronan som vinner eftersom man har så mycket mer att förlora annars. Ersättningen är att man får behålla sin lägenhet och investering.

Högre arvode är inte lösningen på problemet, det blir en extra inkomst för de oseriösa, maktmissbruket kvarstår.

ChrisGoesRock 2019-03-04 09:40

Thomas.

"Sedan har du redan en historia att berätta hur styrelsen jobbar i bakgrunden, så varför berätta den här men inte för medlemmarna?"

Jag har under åren berättat min historia för många boende, de tycker att det är förjävligt, men folk vill/vågar inte lägga sig i.

Hade de varit så att de står för sin åsikt så hade styrelsen varit bortröstad för länge sedan. Problemet är att under stämman få andra att ställa upp som styrelseledamöter.

Det finns många bra medlemmar i föreningen som skulle passa utmärkt som styrelsemedlemmar, men tyvärr så står de över, oftast pga. av tidsbrist.

Som jag skrev tidigare så har vi inte heler någon valberedning.

Gusten 2019-03-04 10:44

Citat:

Ursprungligen skrivet av Karmenella (Inlägg 74783)
Om en förening står mellan att likvideras eller att få 1 kr i ersättning för styrelsearbete så är det enkronan som vinner eftersom man har så mycket mer att förlora annars. Ersättningen är att man får behålla sin lägenhet och investering.

Hos en bekant löste man detta så att man tog in en ordförande från Riksbyggen.
Det kostar förstås en del men man avvärjde hotet om likvidering, och förmodligen
har man även fått in bättre juridisk kompetens i styrelsen.
Enligt ett informationsblad planerar man att avskaffa den obligatoriska trädgårdsveckan
som medlemmarna för närvarande ska utföra enligt rullande schema.

Mumien 2019-03-04 10:55

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74759)
"Mumien"

Jag har blivit stämd inför tingsrätten för ett par år sedan. De gjorde säkerligen 6-8 mer eller mindre påhittade polisanmälningar, som samtliga lades ner.

Ingen i styrelsen kom på rättegången, endast deras jurist. Styrelsens ordförande var kallad som vittne. Efter några minuter frågade Domaren vad det var för papper han satt och fifflade med. Det var en kom-ihåglapp över de polisanmälningar som styrelsen gjort.

Domaren sa till styrelsens ordförande på skarpen; Du är vittne under ed, ta bort lappen omedelbart.

Därefter så mindes inte vittnet så mycket då risken var överhängande att blanda ihop polisanmälningarna. Jag vann i rättegången, och domaren sa när domslutet kom; Det ska mycket till för att ta ifrån en boende sin lägenhet, oavsett om det är en bostadsrätt eller hyresrätt eftersom det är där den boende oftast känner sin trygghet.

Så du har rätt "Mumien", som du säger, det finns mycket mer att berätta.

Även ett tack till "Karmenella" för ditt inlägg.

Under de senaste åren har det bildats hundratals föreningar, och du och jag "Mumien" är nog långt ifrån ensamma om dessa styrelsemedlemmar som inte ens har vett att gå på de kurser som anordnas för styrelsemedlemmar. Så borde det stå i allas stadgar att göra.

Sen är det som du säger, kan en boende mer om en viktig sak än styrelsen så kan det bli inkörsporten till ett långt lidande och förtryck, tyvärr. Om det även är en styrelse som hos mig så erkänner de ALDRIG att de har fel. De försöker istället göra livet till ett helvete för den boende.

Så till alla som läsr min tråd: Har du liknande historier om inkompetenta styrelsemedlemmar som gjort dig illa, skriv din historia.

MVH Christer

Detta är intressant.

Det är alltid en tröst att åtminstone någon vinner i domstol över förövarna.

För mig, som blåste i visslan, p g a missförhållandena i föreningen blev konsekvenserna förödande. Återhämtningen efter traumat har varit både lång och svår.

Dåvarande ordföranden agerade både "besiktningsman" vid tänkt tillträde och även föreningens ställföreträdare i målet. Tillträdet urartade p ga ordförandes provokationer vid dörren. Skulle vilja tro att de som varit utsatta för förföljelse i föreningar förstår vad som senare hände i Tingsrätten.

Det är nog bara att flytta för den som vågar stå för sin sak och inte viker sig för de maktmissbrukande fanskapen tills en ny lagstiftning i BrL och LEF gör sig gällande så att styrelsebrotten i föreningar kriminaliseras.

/Mumien

ChrisGoesRock 2019-03-04 22:08

"Mumien"

Har du kontaktat ditt försäkringsbolag och genom ditt rättsskydd kan du få hjälp av en advokat. Prata med dem och vad som hänt, och därefter går du in på "advokatsamfundets" hemsida. Där finns hjälp genom att använda olika "rullgardiner" så att du ser de advokater som hjälper dig med just ditt problem.

När du sedan ser advokatens specialistkompetens i listan, så kan du gå in på dennes hemsida för att ringa och berätta vad du blivit utsatt för. Om advokaten anser att hen kan hjälpa dig, så ansöker advokaten själv om rättskydd från ditt försäkringsbolag. För att få rättskydd så betyder det inte att du hamnar i tingsrätten. Om du inte hittar rätt advokat eller jurist vid första försöket, fortsätt leta, det finns hjälp.

Du kan få rättskydd för; tvister, ombud, konflikter av olika slag, problemlösning, Föreningsfrågor, juridiska områden, bl a avtalsrätt, obeståndsrätt, fel i fastighet samt hyres- och bostadsrätt m.m.

Om du är på väg att återhämta dig, missförhållanderna är borta samt att du kan tänka dig att flytta för att komma bort från allt, så är det nog ett bra alternativ. Ingen ska behöva gå igenom det som du har gjort.

MVH Christer

Karmenella 2019-03-05 07:06

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74784)
Jag har under åren berättat min historia för många boende, de tycker att det är förjävligt, men folk vill/vågar inte lägga sig i.

Medlemmarnas feghet är tyvärr en klassiker, det finns inget civilkurage.

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74369)
Jag vill dock informera dig om att föreningens inställning är att skadan har orsakat av dig genom vårdslöshet och således kommer föreningen i efterhand att kräva dig på kostnaderna för åtgärdandet.

Vad denna "vårdlöshet" består av fick jag dock inte veta.

Styrelsen har förlorat sin makt i frågan och straffar dig för att de hamnat i underläge. Det ska kosta dig att ha rätt.

Citat:

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock (Inlägg 74759)

Jag vann i rättegången,

Kommer föreningen kräva att individerna i styrelsen debiteras för rättegångskostnaderna? Det borde kosta alla i styrelsen att DU fick rätt!


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 02:57.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare