Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=12)
-   -   Hjälp att tolka årsredovisning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=42387)

Nhtnht 2021-02-16 22:54

Hjälp att tolka årsredovisning
 
Hej,

I vår årsredovisning framgår att föreningen efter avskrivningar gjort ett överskott på ca 150 000 men summa omsättningstillgångar har bara ökat med 50 000.

Hur ska man tänka? Vi har även amorterat 40 000 så jag saknar 60 000.

Harald 2021-02-16 23:28

Oj detta kan du inte koppla ihop så, det kommer aldrig att stämma.
Vi gjorde ett Redovisat resultat på 237 000 kr och omsättningstillgångarna har ökat med ca 300 kr...

Grejen är att det första (resultatet) är ut resultaträkningen medans tillgångarna finns i balansräkningen.

Reultaträkning:
Hanterar ett enda år, intäkter och kostnader. Kring årsskiftet flyttar man både intäkter och kostnader så att allt som hör till detta året verkligen redovisas rätt. Tex så betalar man ju avgifter i förskott. Det betyder att alla inbetalningar som gjordes i december (och avser januari) hör ju till nästa år så resultaträkningen har rensat bort dessa intäkter.

Balansräkningen däremot är en beskrivning av hur bolaget mår exakt på sekunden 00.00 nyårsafton. Man tar en ögonblicksbild av alla konton och redovisar alltså hur allt gått sedan födelsen fram till den sekunden.

Så alla pengar som ligger i kassan te x (balansräkningen) kommer du inte hitta i resultaträkningen, för det kan ju ha kommit in pengar till kontot som avsett ett annnat år än det året som redovisas i resultaträkningen. Lika med kostnader och skulder.

För att klargöra: Blanda inte RR och BR. De lever var för sig egna liv och lär dig tolka den ena oberoende av den andra.

Nhtnht 2021-02-17 09:46

Tack, och det övergripande med resultat och balansräkning är jag med på.

Förstår bara inte hur jag ska kunna förklara detta för andra men även för mig själv.

Vi har inga stora fodringar eller leverantörsskulder utan det rör sig om småbelopp över årsskiftet.

Vill verkligen förstå och ska delta på någon kurs om föreningens ekonomi på Bostadsrätterna men har inte så höga förhoppningar. Funderar om det kan finnas någon bra bok kring detta. Ska försöka besöka ett bibliotek när dessa öppna.

clabbe 2021-02-17 19:24

Kan du länka till årsredovisningen?

Nhtnht 2021-02-22 10:47

Bifogar lite siffror från årsredovisning.

Nhtnht 2021-02-22 10:54

Citat:

Ursprungligen skrivet av Nhtnht (Inlägg 86720)
Bifogar lite siffror från årsredovisning.

Här kommer en länk till filen i stället

https://delafil.se/95c906033b9c4bde/Årsredovising.pdf

Harald 2021-02-22 12:33

Tja vad vill du veta? Det var verkligen ingen munter läsning...

Årsredovisningen är inte komplett. Den saknar förvaltningsberättelse, underskrifter och revisionsrapport.

Redan i flerårsöversikten förstår man att detta är en styrelse som inte har en susning om att fastighetsägandet är långfsiktigt och att man behöver spara i ladorna goda år för att ha när det kommer sämre tider:

Förslust ALLA år. = Aldrig pengar över...

Årsavgift: Aldrig ändrad. D v s man skiter blankt i att alla kostnader förenigen har ökar varje år. Man svälter företaget vilket till slut kommer att slå tillbaka så klart.

Lånen tycks ha ökat. Man driftar inte föreningen med medlemmarnas månadsavgifter utan man överlever genom att låna mer och mer...

Tomträtt = man äger inte marken. Här kommer ni få goa överraskningar.

Till sist så ser man i lånenoten att man är i princip topp belånad jfr med uttagna pantbrev. Antalet låsn och beloppen på dessa tyder på att man slattlånar likt värsta skuldfällanstrategi.

Så ditt första inlägg:

Citat:

I vår årsredovisning framgår att föreningen efter avskrivningar gjort ett överskott på ca 150 000 men summa omsättningstillgångar har bara ökat med 50 000.
Nej, ni har inte gjort ett överskott på 150 000 kr. Ni har ALDRIG haft något överskott...

Nhtnht 2021-02-22 14:05

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 86724)
Tja vad vill du veta? Det var verkligen ingen munter läsning...

Årsredovisningen är inte komplett. Den saknar förvaltningsberättelse, underskrifter och revisionsrapport.

Redan i flerårsöversikten förstår man att detta är en styrelse som inte har en susning om att fastighetsägandet är långfsiktigt och att man behöver spara i ladorna goda år för att ha när det kommer sämre tider:

Förslust ALLA år. = Aldrig pengar över...

Årsavgift: Aldrig ändrad. D v s man skiter blankt i att alla kostnader förenigen har ökar varje år. Man svälter företaget vilket till slut kommer att slå tillbaka så klart.

Lånen tycks ha ökat. Man driftar inte föreningen med medlemmarnas månadsavgifter utan man överlever genom att låna mer och mer...

Tomträtt = man äger inte marken. Här kommer ni få goa överraskningar.

Till sist så ser man i lånenoten att man är i princip topp belånad jfr med uttagna pantbrev. Antalet låsn och beloppen på dessa tyder på att man slattlånar likt värsta skuldfällanstrategi.

Så ditt första inlägg:



Nej, ni har inte gjort ett överskott på 150 000 kr. Ni har ALDRIG haft något överskott...

Några kommentarer utan inbördes ordning utifrån min lekmannakompetens

1. Syftet var inte att göra en bedömning på föreningen utan hur man ska tänka kring enskild post i årsredovisning. Därav är ej alla delar med.

2. Föreningen har efter avskrivningar gjort ett positivt resultat om ca 147 000. Alltså mer pengar kommer in än kommer ut ur föreningens kassa. Tror inte det är många föreningar som går + om man räknar med avskrivningar

3 Ej justerad årsavgift - Föreningen har redan en normalt hög avgift så det finns ingen behöv av att höja avgiften utan snarare att minska på utgifterna som t.ex. omförhandla lån och avtal

4 Lånet ökades för att det har anlagts en parkering som kommer generera intäkter

5. Tomträtt, ja en förening i Stockholms närförort är ofta tomträtt och inte så mycket att göra något åt. Behöver inte betyda något dåligt om man är medveten om det

6. ett tillägg är att föreningen har renoverat i princip alla byggnadstekniska komponenter så fastigheten är i gott skick.

Min fråga är hur man ska tolka Summa omsättningstillgångar och om man ska titta på "Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter" för att få ihop kalkylen

clabbe 2021-02-22 14:57

Citat:

Ursprungligen skrivet av Nhtnht (Inlägg 86725)
Några kommentarer utan inbördes ordning utifrån min lekmannakompetens

1. Syftet var inte att göra en bedömning på föreningen utan hur man ska tänka kring enskild post i årsredovisning. Därav är ej alla delar med.

2. Föreningen har efter avskrivningar gjort ett positivt resultat om ca 147 000. Alltså mer pengar kommer in än kommer ut ur föreningens kassa. Tror inte det är många föreningar som går + om man räknar med avskrivningar

3 Ej justerad årsavgift - Föreningen har redan en normalt hög avgift så det finns ingen behöv av att höja avgiften utan snarare att minska på utgifterna som t.ex. omförhandla lån och avtal

4 Lånet ökades för att det har anlagts en parkering som kommer generera intäkter

5. Tomträtt, ja en förening i Stockholms närförort är ofta tomträtt och inte så mycket att göra något åt. Behöver inte betyda något dåligt om man är medveten om det

6. ett tillägg är att föreningen har renoverat i princip alla byggnadstekniska komponenter så fastigheten är i gott skick.

Min fråga är hur man ska tolka Summa omsättningstillgångar och om man ska titta på "Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter" för att få ihop kalkylen

I din bifogade fil står klart och tydligt att resultatet exklusive avskrivningar blev 147 tkr plus. Inklusive avskrivningar ett minusresultat. Du har missförstått den punkten.

Dessa 147 tkr användes till att minska de kortfristiga skulderna med 100 tkr och öka omsättningstillgångarna med 47 tkr.

Nhtnht 2021-02-22 15:23

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 86733)
I din bifogade fil står klart och tydligt att resultatet exklusive avskrivningar blev 147 tkr plus. Inklusive avskrivningar ett minusresultat. Du har missförstått den punkten.

Dessa 147 tkr användes till att minska de kortfristiga skulderna med 100 tkr och öka omsättningstillgångarna med 47 tkr.

Ahh ändå knepigt att förstå. Vill att det ska vara logiskt.

Jag tänker att 2020 gjordes ett positivt resultat ex avskrivningar. Då borde kassan öka med (147t - 40t amortering) om man bortser från leverantörsfodringar och andra skulder som inte är så stora. Ungefär så.

Tror jag behöver gå några ekonomikurser :)

clabbe 2021-02-22 16:26

Citat:

Ursprungligen skrivet av Nhtnht (Inlägg 86734)
Ahh ändå knepigt att förstå. Vill att det ska vara logiskt.

Jag tänker att 2020 gjordes ett positivt resultat ex avskrivningar. Då borde kassan öka med (147t - 40t amortering) om man bortser från leverantörsfodringar och andra skulder som inte är så stora. Ungefär så.

Tror jag behöver gå några ekonomikurser :)

Du kan inte plocka ut en enskild post och skita i resten och samtidigt vara förvånad över att siffrorna inte går ihop. Du måste ju räkna med alla skuldbetalningar, som i ert fall är ungefär 100 tkr.

För övrigt ser det väldigt oroväckande ut att föreningen har skulder att betala inom ett år på 3,8 mkr.

Nhtnht 2021-02-22 17:26

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 86735)
Du kan inte plocka ut en enskild post och skita i resten och samtidigt vara förvånad över att siffrorna inte går ihop. Du måste ju räkna med alla skuldbetalningar, som i ert fall är ungefär 100 tkr.

För övrigt ser det väldigt oroväckande ut att föreningen har skulder att betala inom ett år på 3,8 mkr.

Fast det är lån som ska omförhandlas inom ett år och därför landar det på kortfristiga skulder. Föreningen har totalt 5,8 miljoner i lån.

Jag tycker inte att jag plockar ut en enskild post utan jag har koll på varje leverantörsfaktura som låg som en fodring vid årsskiftet och det var inte 100 utan snarare 20t och det framgår av "leverantörsskulder 28t"

vad "Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter" om 88t är för något vet jag inte.

clabbe 2021-02-22 19:12

Upplupna kostnader och förberalda intäkter är t ex hyror eller månadsavgifter som ni får in i förskott, eller kostnader ni bokfört där fakturan kommer efter året är avslutat.
Det blir en skuld som sen betalas av er under året genom att fakturorna betalas och att de förskottsbetalda hyrorna/avgifterna räknas av mot de boende.

När du säger att lånen ska omförhandlas, menar du då att låneavtalen stipulerar att lånen ska slutbetalas under året och ni måste ta helt nya lån?

Nhtnht 2021-02-22 19:27

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 86738)
Upplupna kostnader och förberalda intäkter är t ex hyror eller månadsavgifter som ni får in i förskott, eller kostnader ni bokfört där fakturan kommer efter året är avslutat.
Det blir en skuld som sen betalas av er under året genom att fakturorna betalas och att de förskottsbetalda hyrorna/avgifterna räknas av mot de boende.

När du säger att lånen ska omförhandlas, menar du då att låneavtalen stipulerar att lånen ska slutbetalas under året och ni måste ta helt nya lån?

Nej lånen villkorsändras vilket gör att vi kan förhandla om lägre ränta. Ett av lånen är på 2 miljoner till 1,51% ränta.

clabbe 2021-02-23 10:55

Citat:

Ursprungligen skrivet av Nhtnht (Inlägg 86739)
Nej lånen villkorsändras vilket gör att vi kan förhandla om lägre ränta. Ett av lånen är på 2 miljoner till 1,51% ränta.

Jag menar inte att ni gjort fel, men vanligtvis brukar bara den del av lån som förfaller till betalning inom ett år klassas som en kortfristig skuld. Att lånen ska förlängas med ny bindningstid innebär inte att de förfaller till betalning.

Något som känns inkonsekvent hos er är att trots att alla lån ska ränteändras 2021 så har ni bara klassat 3,8 mkr som kortfristig skuld. Med ditt resonemang borde väl isåfall hela lånestocken klassas som kortfristig skuld?

Nhtnht 2021-02-23 15:59

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 86749)
Jag menar inte att ni gjort fel, men vanligtvis brukar bara den del av lån som förfaller till betalning inom ett år klassas som en kortfristig skuld. Att lånen ska förlängas med ny bindningstid innebär inte att de förfaller till betalning.

Något som känns inkonsekvent hos er är att trots att alla lån ska ränteändras 2021 så har ni bara klassat 3,8 mkr som kortfristig skuld. Med ditt resonemang borde väl isåfall hela lånestocken klassas som kortfristig skuld?

Jag ser nu ett fel i årsredovisningen. Det är fel datum för villkorsändring på ett 2 miljoners lån. Det ska alltså inte villkorsändras 2021.

clabbe 2021-02-23 19:27

Citat:

Ursprungligen skrivet av Nhtnht (Inlägg 86756)
Jag ser nu ett fel i årsredovisningen. Det är fel datum för villkorsändring på ett 2 miljoners lån. Det ska alltså inte villkorsändras 2021.

Du får gärna kolla i den här länken om hur lån ska redovisas i bokföringen: https://www.srfredovisning.se/srfu-s...el-av-ett-lan/
De säger bl a att ” Lånet utgör en långfristig skuld med undantag av den del som ska amorteras inom 12 månader. Villkorsändringen som sker ... är inte att se som att ett nytt lån uppstår.”

Att bokföra långa lån som ska villkorsändras inom 12 månader som kortfristiga i sin helhet är därför inte korrekt bokföring.

Nhtnht 2021-02-24 09:42

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 86757)
Du får gärna kolla i den här länken om hur lån ska redovisas i bokföringen: https://www.srfredovisning.se/srfu-s...el-av-ett-lan/
De säger bl a att ” Lånet utgör en långfristig skuld med undantag av den del som ska amorteras inom 12 månader. Villkorsändringen som sker ... är inte att se som att ett nytt lån uppstår.”

Att bokföra långa lån som ska villkorsändras inom 12 månader som kortfristiga i sin helhet är därför inte korrekt bokföring.

Tydligen är det nytt för i år att lån som förfaller inom ett år från balansdagen ska klassas som kortfristiga så det är korrekt angivet om man bortser från datument då.

clabbe 2021-02-24 10:19

Citat:

Ursprungligen skrivet av Nhtnht (Inlägg 86770)
Tydligen är det nytt för i år att lån som förfaller inom ett år från balansdagen ska klassas som kortfristiga så det är korrekt angivet om man bortser från datument då.

Det var intressant!
Enligt vilken regel? Och är villkorsändring samma sak som att lånet förfaller?

Nhtnht 2021-02-24 15:51

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 86771)
Det var intressant!
Enligt vilken regel? Och är villkorsändring samma sak som att lånet förfaller?

Jag har bara lutat mig mot information från ekonomiska förvaltare som borde vara uppdaterad mot gällande regelverk.

clabbe 2021-02-24 16:44

Ok, då tackar jag för diskussionen.

Nhtnht 2021-03-21 10:41

En till fråga. Vilka värden använder man för att räkna ut soliditet i en årsredovisning? Jag får inte samma siffror som i årsredovisningen så jag gör säkert fel.

Soliditet = Eget kapital / Totala tillgångar

Harald 2021-03-21 16:24

Jag fick 0,56 = 56% vilket är vad som står i redovisningen.

Ska betyda att 56 % av tillgångarna är betalda med egna medel och resten är främmande kapital (lån). Dock en mycket tveksam siffra att luta sig emot i brf. Dels för att fastighetsvärdena sällan är korrekt angivna (fel åt båda håll) samt att fastighetsvärdet de facto har liten betydelse i brf.

Medlemmarna får ju inte ett bättre boende eller en högre förmögenhet för att fastigheten är högt värderad. (Däremot om bostadsrätterna är högt värderade så klart). Tvärt om riskerar ju dåliga styrelser använda dig av ett högt fastighetsvärde och belåna upp föreningen vilket sänker värdet på bostadsrätterna och höjer kostnaden för att bo.

I de flesta andra företag är soliditeten däremot intressant.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:48.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2023.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare