Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=14)
-   -   Avsättning till underhållsfond (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=20760)

balis 2014-03-16 01:28

Avsättning till underhållsfond
 
Enligt min förenings stadgar ska minst ca 100 000 kr per år avsättas till underhållsfond. Om man ska följa principen att dessa pengar ska finnas på riktigt innebär det som jag förstår det att föreningen måste gå med vinst med ca 100 000 kr per år. Men en vinst innebär att föreningen får betala bolagsskatt på 22% så för att verkligen ha dessa pengar behöver föreningen gå med 128 000 kr i vinst per år.

Blir det inte konstigt när en bostadsrätt måste gå med vinst för att kunna avsätta pengar till underhållsfond, är det inte bättre att anpassa avgiften för ett nollresultat då en bostadsrätt inte är vinstdrivande? De pengar som nu måste betalas i skatt på vinst skulle istället kunna användas till underhåll.

liqwid78 2014-03-16 12:17

Nej, underhållsfond har inget med vinst att göra. En förening kan mycket väl har ett negativ result efter året. Det finns inga vinster därmed inget skatt. Däremot kan det finnas överskott och det upp till förening att bestämma vad man ska göra med det.

clabbe 2014-03-16 12:22

Brfer är mig veterligen inte skattskyldiga på sin ordinarie verksamhet dvs fastighetsförvaltningen.

Harald 2014-03-16 21:14

Ingen skatt utgår längre för Brf. I övrigt har du rätt.

Man KAN sätta av trots ett minusresultat, men det blir ju i praktiken värdelöst. Ett enstaka år gör inget, men totalt sett behövs pengar i RR, annars slutar det rejäl avgiftshöjning.

Det ät ett otyg med föreningar som inte förstått funktionen med underhållsfonden. Har man underhåll som i snitt rör sig kring 300 000 kr, ja då skall avsättningen vara kring 300 000 kr och RR över tid lika så. Endast en skuldfri förening kan tänka lite annorlunda, den kan även räkna med avskrivningarna.

Det är inte ovanligt att man ser "stadgeenlig avsättning" på 40-50 000 kr, samtidigt som aktuell förening gör stora underhåll varje år. Detta bygger upp underskott, någon får till sist betala!

irovarg 2014-04-18 00:01

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 50633)
Det ät ett otyg med föreningar som inte förstått funktionen med underhållsfonden. Har man underhåll som i snitt rör sig kring 300 000 kr, ja då skall avsättningen vara kring 300 000 kr och RR över tid lika så. Endast en skuldfri förening kan tänka lite annorlunda, den kan även räkna med avskrivningarna.

Det är inte ovanligt att man ser "stadgeenlig avsättning" på 40-50 000 kr, samtidigt som aktuell förening gör stora underhåll varje år. Detta bygger upp underskott, någon får till sist betala!

Men då menar du stora underhållsåtgärder som skrivs av, eller hur?
Inte löpande underhåll där kostnaden tas direkt samma år?

Exempelvis om posten underhållskostnader varje år ligger på 300 000 kr. För saker som att reparera dörrstängare, trasiga parkeringsstolpar, klottersanering, etc. Många bäckar små som inte slås ut och skrivs av på flera år, utan där kostnaden tas direkt samma år. Då är det väl inte ett argument för att avsättningen ska vara lika stor?

Eller menar du någon typ av snittvärde (ex kommande avskrivning) av större engångsåtgärder såsom stambyten, hissar, fönster, tak, sådant som kommer ge upphov till en höjd avskrivning samma år som det utförs?

Harald 2014-04-18 00:28

Avgiften skall täcka två saker (tre).

Drift. Och underhåll.

För en del föreningar tillkommer att betala av på huset (nr tre). Det går vi inte in på här denna gång.

Du pratar "avskrivningar". Vad då? Egentligen är ALLT underhåll i plan kostnader som skall tas fullt ut det år de betalas. Det finns undantag, men pass upp! Reglerna är inte solklara , det är lätt att "en generation" innehavare skjuter sina kostnader framför sig!

Eller menar du att "främja medlemmarnas intresse" = underhållskostnad + ränta? Förklara i så fall gärna för mig!

Drift är enkelt. Alla förbrukningsräkningar x 101,5 % per år. Klart.

Underhåll är mycket svårare. UHP kan ge vägledning, men ambitionsnivå hos styrelsen avgör också. Observera att budgeterat undrehåll = avsättning till fond, görs efter RR. Alltså måste alla föreningar gå med vinst de flesta år.

irovarg 2014-04-18 15:30

Det var flera saker i din post som jag inte riktigt förstod vad du ville att jag ska svara på.

Men jag formulerar mig så här.
Om en förening (1) underhåller sin fastighet väldigt väl. Så fort något ser slitet ut byts eller repareras det, så blir det av naturliga skäl en högre underhållskostnad varje år. Men fastigheten hålls så nära nyskick som möjligt.

En annan förening (2) snålar på underhållet och låter saker och ting slitas över tid. Den föreningen redovisar låga kostnader för underhåll i sin årsredovisning.

Du skrev ju
Citat:

Har man underhåll som i snitt rör sig kring 300 000 kr, ja då skall avsättningen vara kring 300 000 kr
Om jag tolkar det som underhållsposten i RR skulle det ju tyda på att förening nr 1 borde ha en högre avsättning till underhållsfond, medan jag vill påstå att det är förening 2 (med lägre underhållskostnad) som har ett större behov av att sätta av större medel till framtiden.

Men om du menar att avsättningen till reparationsfond bör återspegla det framtida underhåll som finns i UHP, eftersom det så småningom kommer aktiveras och utgöra en kostnad i RR. Då förstår jag och håller med.

kluringen 2014-04-18 19:10

Citat:

Ursprungligen skrivet av irovarg (Inlägg 51419)
Det var flera saker i din post som jag inte riktigt förstod vad du ville att jag ska svara på.

Jag är inte alls överens med Harald om hans avsättningsfilosofi, då jag anser att det inte är rättvist över tid. Haralds modell innebär att de som bor nu betalar dyrt till förmån för dem som kommer att bo i framtiden.

Man kan även resonera som vi har gjort i vår förening och skaffa en egen modell som inte alls stämmer överens med vad de stora drakarna (SBC, HSB, RB) lär ut. Att vi inte bryter mot årsredovisningslagen eller god redovisningssed har vi checkat med en auktoriserad revisor. Läs här från sidorna 4 - 8

Titta sen på vår senaste årsredovisning och budget. Löpande underhåll som t ex obligatorisk sotning var åttonde år budgeterar vi 10 000 för årligen, så när det är dags har vi avsatt ett summa som motsvarar den verkliga utgiften. Att vi sen struntar i att öronmärka beloppet i en fond utan låter det skvalpa i fritt eget kapital har ingen betydelse. Medlemmarna kan se i årsredovisningen vilka poster som budgetas men inte används varje år.

Endast balkongunderhållet förs över till den yttre fonden eftersom det är en särskild avgift som endast betalas av dem som har balkong och finns reglerat i stadgarna.

Harald 2014-04-18 23:05

Citat:

Jag är inte alls överens med Harald om hans avsättningsfilosofi, då jag anser att det inte är rättvist över tid. Haralds modell innebär att de som bor nu betalar dyrt till förmån för dem som kommer att bo i framtiden.
Tja.

"Haralds medlemmar" har haft oförändrad avgift i 10 år.

"Kluringens medlemmar" har fått ett e r b j u d a n d e att betala in flera 100 000 kr för sitt tak...

Om man tar kluringens "erbjudande" + avgift och jämför med mina medlemmars avgift, så är den lägre nu och i 50 år till. Och då ingår nytt tak 2,5 gånger.

Fast det är ju orättvist...

kluringen 2014-04-18 23:39

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51425)
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51421)
Jag är inte alls överens med Harald om hans avsättningsfilosofi, då jag anser att det inte är rättvist över tid. Haralds modell innebär att de som bor nu betalar dyrt till förmån för dem som kommer att bo i framtiden.

Om man tar kluringens "erbjudande" + avgift och jämför med mina medlemmars avgift, så är den lägre nu och i 50 år till. Och då ingår nytt tak 2,5 gånger.

Vilka siffror grundar du den jämförelsen på?

neptunus 2014-04-19 10:54

Orättvist med stora amorteringar trots ökat värde på lägenhet i skuldfri förening?
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51421)
Jag är inte alls överens med Harald om hans avsättningsfilosofi, då jag anser att det inte är rättvist över tid. Haralds modell innebär att de som bor nu betalar dyrt till förmån för dem som kommer att bo i framtiden.

Jag tror att "Haralds modell" handlar om att försöka se till att föreningen blir skuldfri.
Det betyder väl att de som bor nu betalar höga avgifter för att betala av på amorteringarna och att de som bor i framtiden kommer att kunna betala lägre avgifter när föreningen är skuldfri?
Har jag förstått dig rätt om du tycker det är orättvist?

Jag tycker inte det är självklart att det är orättvist.
Den som bor nu kommer troligen få bättre betalt vid försäljning av en lägenhet i en skuldfri förening och den som bor i framtiden kommer att tvingas betala högre pris vid köp av lägenhet i en skuldfri förening.
Om den värdeökningen motsvarar vad en boende har betalat i amorteringar för att bidra till att föreningen skulle bli skuldfri är svårt att bevisa men kanske svårt att bevisa motsatsen också.

Harald 2014-04-19 12:48

Tricket är att den summa som behövs för att bli skuldfri, är lägre än det "överpris" som betalas för en andel i en skuldfri förening.

För att göra det rättvist, har vi lagt ut amorteringen på en väl utsträckt tid, totalt 17 år. Därmed späds förändringen ut på så lång tid, att ingen medlem blir "tagen på sängen", alla kan vara med, och för varje år som går kan vi visa på att medlemmarnas förmögenhetsvärde ökat.

Betydligt vanligare är att man kör i 180 knyck rakt in i väggen, därefter tar man in ett kapitaltillskott i en stor klump. Detta förfarande kommer oundvikligen att resultera i ett antal vinnare och ett antal förlorare, samtidigt som insatserna i spelet (alltså summan som skall ut) är mycket högre.

2000-talets drift av våra föreningar, kommer snart att leda till att väldigt många föreningar kommer tvingas till dessa kapitaltillskott. DET ÄR ATT TÄCKA UPP FÖR TIDIGARE GENERATIONS BILLIGA BOENDE. Exakt tidpunkt är osäker, storleken på detta kapitaltillskott likaså.

Mina medlemmar vet förutsättningarna över tid, och efter de första 5,5 åren har ALLA fått mer betalt än de "amorterat åt föreningen" för sina andelar än motsvarande lgh i föreningarna runt i kring.

Jag kan garantera att ni kommer att få läsa om min förening och min modell. Vi ska bara få en punktering av Bo Bubbla först.

För övrigt är hela debatten kring progressiva planer mycket intressant. Där är ju ALLA aktörer (byggare, förvaltare, revisorer mm) överens om att nuvarande avgiftsnivå inte räcker till, utan den måste höjas 3 % VARJE ÅR förutsatt att inflationen är 2 %, ANNARS KRÄVS YTTRELIGARE HÖJNING.

Om detta är verklighet i nybyggda och ombilda föreningar, så gäller självklart samma formel även på övriga byggnader. Alltså för att kunna betala underhåll och drift över tid, så måste dessa pengar in. Behovet är relativt lika alla föreningar. Så, hur göra för att på riktigt och över tid skapa en förening med ett billigare boende?

Kapa ränteutgifterna.

Endast de föreningarna kommer kunna erbjuda ett billigare boende över tid.

kluringen 2014-04-19 14:53

Citat:

Ursprungligen skrivet av neptunus (Inlägg 51434)
Den som bor nu kommer troligen få bättre betalt vid försäljning av en lägenhet i en skuldfri förening och den som bor i framtiden kommer att tvingas betala högre pris vid köp av lägenhet i en skuldfri förening.
Om den värdeökningen motsvarar vad en boende har betalat i amorteringar för att bidra till att föreningen skulle bli skuldfri är svårt att bevisa men kanske svårt att bevisa motsatsen också.

Det är ett feltänk att resonera om lägenheternas aktuella/framtida överlåtelsevärden eftersom det är ett penningflöde som ligger helt utanför föreningarnas ekonomi.

Avgifterna ska täcka föreningens utgifter och ingenting annat och som ska fördelas så rättvist som det går över tid. Överlåtelsevärdena kan förändras över en natt på grund av politiska beslut och marknadsförändringar som föreningarna inte kan påverka. När millionprogrammet var gemomfört och bostadbristen nästan avskaffad blev bostadsrätterna så gott som värdelösa. Nu är det tvärt om när det byggs alldeles för få hyresrätter.

Överlåtelsevärdena påverkas även av vad innehavarna har gjort med lägenheten på egen bekostnad. Det ligger i sakens natur att man får bättre betalt för ett välrenoverat objekt än ett renoveringsobjekt. Ett balkongbygge t ex höjer värdet flera gånger om jämfört med vad det kostar att få dit balkongen. Föreningarna ska aldrig spekulera i att tjäna pengar på vad medlemmarna själva har bekostat.

Harald, du har inte svarat på min fråga som jag ställde tidigare i tråden.

Harald 2014-04-19 20:30

Citat:

Det är ett feltänk att resonera om lägenheternas aktuella/framtida överlåtelsevärden eftersom det är ett penningflöde som ligger helt utanför föreningarnas ekonomi.
Med dagens överlåtelsepriser måste vi titta på detta, om vi skall uppfylla stadgevíllkoret "att gynna medlemmarnas ekonomiska intresse".

Citat:

Avgifterna ska täcka föreningens utgifter och ingenting annat och som ska fördelas så rättvist som det går över tid.
Hade detta varit sant, så skulle vi ju aldrig betala av våra hus. Alltså skall banken för alltid vara kvar med den ägarandel som var given vid upplåtelsen dag 1.

Vad som däremot är sant, är att avgiften skall täcka drift och underhåll. Styrelsen har ett visst mandat för att fördela underhållet över tid, men får inte skjuta detta framför sig så att en viss generation medlemmar gynnas på en annan generations bekostnad.

Resultatet av de olika alternativen är rätt enkelt att förutse:

Pengar först, underhåll sedan = 100 % av kostnaden.

Underhåll först, pengar sedan = 100 % av kostnaden + räntekostnaden x tid.

Alltså blir det alltid dyrare att bo i en förening som lånar till underhåll. Normalföreningen ligger kring 30 %, men 50 % av avgiften är inte ovanligt.

Citat:

Harald, du har inte svarat på min fråga som jag ställde tidigare i tråden
Genom att ni räntar ert tak i 50 år, + att ni sedan måste låna upp igen för nästa tak (ni sätter ju inte av till kostnadsökningarna), så kommer det alltid att vara dyrare i din förening, så länge ni envisas med att tro att det är en bra affär att banken är delägare i er förening.

kluringen 2014-04-20 15:29

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51446)
Alltså blir det alltid dyrare att bo i en förening som lånar till underhåll. Normalföreningen ligger kring 30 %, men 50 % av avgiften är inte ovanligt.

30 respektive 50% av vad? Det varierar väl med räntenivån? Nu när räntenivån är låg är vår ränteutgift 17% av vår nettoomsättning.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51446)
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51427)
Vilka siffror grundar du den jämförelsen på?

Genom att ni räntar ert tak i 50 år, + att ni sedan måste låna upp igen för nästa tak (ni sätter ju inte av till kostnadsökningarna), så kommer det alltid att vara dyrare i din förening, så länge ni envisas med att tro att det är en bra affär att banken är delägare i er förening.

Tycker du att det är svar på min fråga? Min fråga avsåg ett specifikt påstående:

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51425)
Om man tar kluringens "erbjudande" + avgift och jämför med mina medlemmars avgift, så är den lägre nu och i 50 år till. Och då ingår nytt tak 2,5 gånger.
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51427)
Vilka siffror grundar du den jämförelsen på?


Eftersom vi skriver av taket under dess livslängd fördelas kostnaden rättvist mellan generationerna över tid. Vi betalar för det vi sliter på. Skulle vi dessutom sätta av medel för nästa renovering skulle dom som bor nu slanta av taket dubbelt till förmån för dem kommer att stå i tur att renovera taket nästa gång.

De som måste göra om renoveringen på nytt drabbas inte av några avskrivningskostnader utan kommer att kunna kostnadsföra hela utgiften eftersom det finns medel (justerat uppåt med inflationen) avsatta för ändamålet enligt din modell.

Att du justerar för den framtida inflationen gör din modell ännu mera orättvis mellan generationerna. De som får betala har inkomster anpassade till aktuell penningvärde. De som ditt sparande kommer till del har inkomster som också har hängt med inflationen.

I min modell kommer eventuella inflationsvinster att komma till godo för dem som har betalat. Mönstret upprepas för nästa generation. Om inflationen är hög får de betala betydligt mera i krontal räknat för nästa renovering, men inte relativt det faktiska penningvärdet.

Jag har varit öppen om siffrorna i min förening. Min fråga kräver faktiska sifferjämförelser, inte flummiga påståenden som du bara slänger ur dig. Nu är det din tur att presentera lite faktiska siffror så att det går att jämföra.

Påpekar också att avskrivningar och amorteringar behöver inte gå hand i hand. Vi låter lånen leva ett eget liv och använder all överlikviditet till nya investeringar eller amorteringar. All konsumtion betalas med avgifter (där vi inkluderar även det löpande underhållet som inte är tänkt att tas upp som investering). Det finns inget i vår redovisning som du kan peka ut som utgifter som vi skjuter framför oss.

Harald 2014-04-20 22:07

Citat:

30 respektive 50% av vad? Det varierar väl med räntenivån? Nu när räntenivån är låg är vår ränteutgift 17% av vår nettoomsättning.
Av omsättningen. 17 % innebär att ni på drygt 5 år, betalar för ett år extra. Just nu när räntan är låg...
Citat:

Eftersom vi skriver av taket under dess livslängd fördelas kostnaden rättvist mellan generationerna över tid. Vi betalar för det vi sliter på. Skulle vi dessutom sätta av medel för nästa renovering skulle dom som bor nu slanta av taket dubbelt till förmån för dem kommer att stå i tur att renovera taket nästa gång.
Att betala dubbelt? På 50 år oamorterat, så betalar man ju 3 + 1 gång. (3 x skulden i räntor (hänsyn taget till uteblivet kapitaltillskott) + hela skulden kvar). Eftersom ni amorterar på 50 år, så blir det antagligen ca 2,5 -3 ggr istället.

Ni betalar inte för vad ni sliter på, vad har du fått det ifrån? Ni betalar för flera tak, SÅ ATT OCKSÅ BANKEN FÅR BETALT FÖR ER DÅLIGA PLANERING.

Jag anser att det räcker om plåtslagaren får vad denne skall ha.

Citat:

Nu är det din tur att presentera lite faktiska siffror så att det går att jämföra.
Du har rätt där. Men tyvärr får du vänta och se.

kluringen 2014-04-21 17:29

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Att betala dubbelt? På 50 år oamorterat, så betalar man ju 3 + 1 gång. (3 x skulden i räntor (hänsyn taget till uteblivet kapitaltillskott) + hela skulden kvar). Eftersom ni amorterar på 50 år, så blir det antagligen ca 2,5 -3 ggr istället.

Det finns inget samband alls mellan lån och avskrivningar. Man har att välja på om man vill fördela en utgift under flera år eller kostnadsföra hela beloppet samma år som utgiften har uppstått. Helt oberoende av om man har klirr i kassan eller måste låna för att kunna betala leverantörerna. Man betalar dubbelt om man väljer att både skriva av och spara i underhållsfond. Det ska vara antingen eller, inte både och.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Ni betalar inte för vad ni sliter på, vad har du fått det ifrån?

Logik. Har du valt för lång avskrivningstid måste du kostnads föra restvärdet då du gör om motsvarande renovering. Skriver du av snabbare får du några avskrivningsfria år.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Ni betalar för flera tak, SÅ ATT OCKSÅ BANKEN FÅR BETALT FÖR ER DÅLIGA PLANERING.
Jag anser att det räcker om plåtslagaren får vad denne skall ha.

Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt. Utan lån är det endast några få förmögna födda med guldsked i munnen som skulle ha råd att få tak över huvudet. En ung familj med normalinkomster skulle på sin höjd kunna spara till en villa till sina barnbarn utan att kunna bo där själva, förutsatt att inflationen vore noll så att värdet av det sparade kapitalet inte urholkas.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Du har rätt där. Men tyvärr får du vänta och se.

Jag väntar med spänning

Harald 2014-04-21 21:47

Citat:

Det finns inget samband alls mellan lån och avskrivningar.
Jag pratar inte om avskrivningskostnader, jag pratar om räntekostnader. Egentligen skall ALLT underhåll av byggnad i brf kostnadsföras direkt, därmed uppstår inga nya avskrivningar. Detta eftersom man redan skramlat "avskrivningarna" via yttre fond.

Vi kostnadsför allt direkt. Vi betalar allt direkt. Inga nya lån, inga nya avskrivningar. Inga räntekostnader tillkommer.

Hur du än vrider och vänder på det, så måste detta bli billigare för medlemmarna. Just eftersom du tar bort all räntekostnad.

Citat:

Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt.
Nej det är sällan nödvändigt i en brf. Men vanligt, pga. dåligt och ineffektivt styre.

Gusten 2014-04-21 22:18

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51482)

Vi kostnadsför allt direkt. Vi betalar allt direkt. Inga nya lån, inga nya avskrivningar. Inga räntekostnader tillkommer.

Gör ni så även vid större åtgärder som t ex en takrenovering, alltså sparar ihop hela summan som behövs på ett bankkonto först?

kluringen 2014-04-21 23:35

Dina påståenden tenderar att bli alltmer orealistiska.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51482)
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51479)
Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt.

Nej det är sällan nödvändigt i en brf. Men vanligt, pga. dåligt och ineffektivt styre.

Vi kan tillämpa din modell från scratch med ett nybyggt bostadshus där det inte finns ett gammalt ineffektivt styre att skylla på.

Fördelar man hela anskaffningsvärdet som insatser, har man en skuldfri förening redan från början. Rak avskrivning på 50 år lär ge tillräckligt med klirr i kassan för att täcka upp för framtida renoveringar.

Kruxet är bara att du inte får lägenheterna sålda om du sätter priserna så högt att inga banklån behöver tas.

Harald 2014-04-22 00:19

Citat:

Gör ni så även vid större åtgärder som t ex en takrenovering, alltså sparar ihop hela summan som behövs på ett bankkonto först?
Ja, alltså, nu tror alla att detta tar jättelång tid. Men det gör det inte då vi har gamla lån vi amorterar med stora belopp. Genom att vara flexibla med amorteringarna (gasa och bromsa) så kan vi snabbt få fram stora summor.

Vi genomförde 2013 ett av våra absolut största underhåll vi har i plan, fasadrenovering. Vi halverade amorteringarna under 2012, dessa pengar + normalt överkott 2013 täckte alltihop. 2013 amorterade vi normalt igen. (Normalt = ca 25 % av vår omsättning).

I framtiden kommer vi givetvis att vara tvungna att sitta på en del i kassan, men då är vi ju skuldfria. Ränteintäkter blir då en liten del av vår försörjning.
Citat:

Vi kan tillämpa din modell från scratch med ett nybyggt bostadshus där det inte finns ett gammalt ineffektivt styre att skylla på.
Två svar på det:

1) Nu är det ju bevisligen inte så, då vi började när föreningen var nästan 70 år gammal.

2) Faktum är att det var så det var tänkt. 2007 närmare bestämt. Bl a som en sen politisk lösning för att förhindra den fälla som slog igen på 90-talet, när mängder med föreningar och bostadsrättsinnehavare fick stora problem vilka till stor del bottnade i för hög skuldsättning. Man ändrade skattereglerna (förmögenhetsskatten avskaffades) och alla räntebidrag för föreningarna avskaffades. Därmed försvann den tidigare drivkraften hos föreningarna att faktiskt planera till att ha en ganska eländig ekonomi. Det var privatekonomiskt fördelaktigt för delägarna (tills en krasch kommer) att äga en lågt värderad andel.

Nu löste man detta. Genom dessa ändrade regler, skulle föreningarna uppmuntras att solidisera sig, och systemrisken minska.

Byggbolagen började faktiskt omedelbart projektera för skuldfria föreningar, och några få hann till och med att byggas.

Sedan kom Lehman Brothers krasch, därmed var finanskrisen ett faktum. Snart störtdök räntorna, och faktiskt, Sveriges bostadsägare klarade sig riktigt bra de första åren 2008-2010. Det blev ingen bokrasch i Sverige.

Men räntorna var fortsatt extremt låga, och efterfrågan på lgh sköt fart. Byggbolagen anpassade sig snabbt, och började gömma lån i sina nybyggda föreningar igen. Först blygsamt, 10-15 %. Sedan allt mer. Och mer.

Idag är 30 % eller mera inget ovanligt. Men reglerna, de är de samma! Alltså att det är dyrt för en förening att låna, samt att man skattegynnar ägarna i de föreningar som amorterar. Ändå är det så få föreningar som utnyttjar detta och amorterar, varför?

Jo, priserna stiger, och har nu stigit så mycket, att det inte längre upplevs konstigt för ett ungt par som skall börja sin boendekarriär, att första lyan kostar mera än de under hela sin livstid någonsin kommer att kunna betala. Det upplevs normalt att "amortering" på 30 år, fortfarande ger 70 % av skulden kvar.

Föreningarna styrs av lekmän, bostadsrättsägare som inte kan planera längre än näsan räcker, och som dessutom själva har betalt alldeles för mycket för sin andel. I tron om att det räddar deras eget skinn, så läggs all energi på att hålla nere avgiften. Vilket ofelbart leder åt fel håll, eftersom avgiftens storlek inte är ett styrmedel för driften. Avgiftens storlek är en KONSEKVENS av driften. Så, vad händer när föreningarna märker att denna inte räcker till?

Man börjar städa trapphusen själva. Och klippa gräs. Man skjuter på underhåll. Reelinar istället för stambyter. Kluriga upplägg konstrueras, för att via kapitaltillskott lösa stora akuta underhåll. Man lånar istället för att betala. Man har rörliga lån. mm Listan kan göras längre.

Men go vänner. Detta kommer inte att hålla. Till slut sätter sig marknaden och föreningarna kommer äntligen våga (och behöva) ta ut den kostnad boendet verkligen drar av sina medlemmar. Och då sållas agnarna från vetet. Vilken förening har byggt upp sig för kärvare tider? Vilken förening har levt ur hand i mun under "de goda åren"?

Marknaden kommer att prissätta därefter.

Harald 2014-04-22 00:38

Om nu läsarna av denna lilla text, kan bortse från teknaliteten "avskrivningar" för en stund. Reglerna verkar ju ändå vara på gång att ändras för dessa, dessutom är det bara bokföringsteknik.

Låt oss istället fokusera på de riktiga pengarna.

Avgiften:

Avgiften skall täcka drift och underhåll. OK?

Drift: Lämpligen betalar varje års boende löpande de fakturor som inkommer rörande driften. Så görs också i princip uteslutande.

Underhåll: Antingen resonerar man som så, att vi som bor vi sliter ut, och därmed sätter vi av (på något sätt) så att utrymme skapas för att byta ut utslitna byggdelar när det är dags. Vi kallar det A.

Eller

Så resonerar vi som så att eftersom nya byggdelar främst kommer kommande medlemmar tillgodo, så lånar vi till allt underhåll, och låter kommande medlemmar amortera i takt med att dessa slits ner. Vi kallar denna metod B.

Egentligen finns det inga andra alternativ än de två ovanstående.

Vidare:

Underhåll av en byggnad, kommer inte allt samtidigt. Det infaller lite nu och då, under cykler om 10, 15, 30 och 60 år. Ungefär. Efter 60 år är det mesta utbytt (utom stomme). Så går det om igen och igen.

Det innebär att på en tänkt tidslinje och 60 år, ligger 6 st 10-årsunderhåll, 4 st 15-års o s v. Rita gärna!

Vid en given tidpunkt, vilken som helst, så kommer man alltså hitta flera samtidigt pågående ekonomiska konsekvenser av underhåll.

Exempel år XXXX:
I A föreningen, "samlar" man resurser till underhåll som kommer att infalla i år, om 3 år, om 5 år och om 7 år. Detta samlande genrerar ränteintäkter.

I förening B, amorterar man istället resurser till underhåll som gjordes i år, för 3 år sedan, för 5 år sedan och för 7 år sedan. Dessutom betalar man ränta på allt detta underhåll.

Båda föreningarna betalar lika för underhållsåtgärderna. Skillnaden ligger i räntekostnaden. Som inte är avdragsgill.

Så, vilken förening har lyckat bäst med att "gynna medlemmarnas ekonomiska intresse?"

kluringen 2014-04-22 02:37

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51487)
Om nu läsarna av denna lilla text, kan bortse från teknaliteten "avskrivningar" för en stund. Reglerna verkar ju ändå vara på gång att ändras för dessa, dessutom är det bara bokföringsteknik.

Låt oss istället fokusera på de riktiga pengarna.

Bokföringsteknik är inte BARA. Det är en gammal och bra metod som redovisar vart pengar tar vägen. ALLT som redovisas är RIKTIGA PENGAR, om inte så har någon gjort fel. PUNKT och god natt.

Tyvärr görs en hel del fel i BRF världen på grund av okunskap och nästan obefintlig kontroll.

Man kan inte fokusera på räntekostnader/intäkter som Harald gör och bortse från helheten.

neptunus 2014-04-22 02:41

Föreningens belåning handlar om delägarnas indirekta belåning
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51443)
Det är ett feltänk att resonera om lägenheternas aktuella/framtida överlåtelsevärden eftersom det är ett penningflöde som ligger helt utanför föreningarnas ekonomi.
Avgifterna ska täcka föreningens utgifter och ingenting annat och som ska fördelas så rättvist som det går över tid.

Jag tycker det är ett feltänk med ett resonemang om att föreningens ekonomi är en egen ekonomi helt utanför medlemmarnas ekonomi.
(men det kan vara ett vanligt feltänk bland medlemmar som vill ha sådant som betalas av föreningens ekonomi hellre än att öka insatsen med ett kapitaltillskott med pengar från sin direkta tydliga personliga ekonomi)
Föreningens utgifter är summan av medlemmarnas utgifter.
Föreningen är en juridisk person utan eget intresse av att vara belånad eller av att vara skuldfri.
Föreningens belåning handlar om delägarnas indirekta belåning och deras andel av räntekostnaderna.
Att medlemmens ekonomi är en del av föreningens ekonomi kan man se när man läser om beräkningar av nyckeltal för bostadsrätter.
Här är ett exempel från Svenska dagbladet:
"Om bostadsrätten säljs för 50 000 kronor per kvadratmeter men andelen i föreningens låneskulder uppgår till 15 000 kronor per kvadratmeter, så betalar du egentligen 65 000 kronor per kvadratmeter."
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/...18.svd?sidan=1


Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51443)
Överlåtelsevärdena kan förändras över en natt på grund av politiska beslut och marknadsförändringar som föreningarna inte kan påverka. När millionprogrammet var gemomfört och bostadbristen nästan avskaffad blev bostadsrätterna så gott som värdelösa. Nu är det tvärt om när det byggs alldeles för få hyresrätter.
Överlåtelsevärdena påverkas även av vad innehavarna har gjort med lägenheten på egen bekostnad. Det ligger i sakens natur att man får bättre betalt för ett välrenoverat objekt än ett renoveringsobjekt. Ett balkongbygge t ex höjer värdet flera gånger om jämfört med vad det kostar att få dit balkongen.

Det stämmer att det finns olika saker utanför föreningens kontroll som kan påverka överlåtelsevärdet uppåt eller nedåt men skulle det vara ett argument för att föreningen inte ska försöka påverka lägenheternas värde uppåt genom att göra föreningen skuldfri?


Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51484)
Kruxet är bara att du inte får lägenheterna sålda om du sätter priserna så högt att inga banklån behöver tas.

Jag tror inte någon har hävdat att inga banklån behöver tas.
Diskussionen handlar väl om medlemmarna (föreningen) ska ha gemensamma lån eller om föreningen ska vara skuldfri.
Ägarlägenheter är inte vanliga men de som finns har väl kunnat bli sålda utan att ägarna har gemensamma lån?


Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51479)
Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt.
Utan lån är det endast några få förmögna födda med guldsked i munnen som skulle ha råd att få tak över huvudet.

Tyvärr tycker många lägenhetsköpare att det är nödvändigt att leva långt över sina tillgångar eftersom de som konkurrerar om lägenheterna också lägger fantasibud som om nästan alla är mångmiljonärer.
Men är de sjuka priserna ett argument för att föreningar ska vara belånade?
Menar du att folk ofta har för låga inkomster för att banken ska bevilja tillräckligt stora personliga lån som behövs, och att det av den anledningen skulle vara "nödvändigt" att föreningen lånar den del av priset som många köpare inte får låna till?
Ett alternativ är att köparna rättar munnen efter matsäcken.
Har man inte råd att ta ett stort personligt lån för vad lägenheten faktiskt kostar så borde man inte heller försöka köpa lägenheten och bidra till att trissa upp de sjuka priserna.
Då kan man köpa en lägenhet så långt bort från innerstan som man har råd med, med ett personligt lån utan att föreningen ska behöva låna åt dig med ett indirekt lån som föreningens gemensamma lån är.

kluringen 2014-04-22 12:39

Citat:

Ursprungligen skrivet av neptunus (Inlägg 51489)
Föreningens utgifter är summan av medlemmarnas utgifter.

Fel. Föreningens utgifter är summan av utgifterna som krävs för att förvalta föreningens hus. Medlemmarnas utgifter varierar med deras vanor, inkomster och den standard som de har valt att leva på.
Citat:

Ursprungligen skrivet av neptunus (Inlägg 51489)
Föreningen är en juridisk person utan eget intresse av att vara belånad eller av att vara skuldfri.

Ja, föreningen är en egen juridisk person och medlemmarna är privatpersoner med varierande ekonomiska förutsättningar. I stadgarna ska det vara definierat hur det tekniska och ekonomiska underhållsansvaret delas mellan föreningen och de enskilda medlemmarna. Därför gör styrelserna fel när de klampar in på ansvarsområden som ska ligga på medlemmarna och är utanför föreningens ekonomi.

Man kan inte jämföra fattigpensionären som erhåller bostadsbidrag med hushållen som lever över sina tillgångar eller bolagsdirektören som har högre inkomst än han förmår att göra av med i vardagslivet. Därför måste föreningens ekonomiska beslut grundas på det som är bra för föreningen i egenskap av att vara förening, inom ramen för föreningens avgränsade ekonomi och med iakttagande av likabehandlingsprincipen, utan sammanblandning av de olika hushållens olika ekonomiska förutsättningar.
Citat:

Ursprungligen skrivet av neptunus (Inlägg 51489)
Diskussionen handlar väl om medlemmarna (föreningen) ska ha gemensamma lån eller om föreningen ska vara skuldfri.

Läs om trådstarten. Diskussionen handlar om den yttre reparationsfonden. Det är Haralds vurm att göra sin egen förening skuldfri så fort det bara går som har fört in diskussionen på det här spåret. Det finns bara två sätt att göra en förening skuldfri:

1. högre avgifter som möjliggör snabbare amorteringstakt
2. tillskott

Någon (läs medlemmarna) måste ju betala delar av eller hela föreningens lån. Skillnaden är att det första sättet är en tvångsmetod där man drar in behövliga medel över en viss tid. Det andra sättet går att göra till en frivillig insats där medlemmarna själva kan avgöra vad som är förmånligt i relation till deras privatekonomi.

Att bli en skuldfri förening ska inte vara något självändamål om konsekvensen är

1. att man ger fan i att genomföra nödvändiga underhåll
2. att man belastar dem som bor nu på bekostnad av dem som kommer att bo senare.

Livet är inte alltid rättvist vilket vårt absolut frivilliga och rättvisa tillskottsmodell är där alla betalar sin andel av takomläggningen via tillskott eller höjd avgift. Det gör inte förening skuldfri, men sänker föreningens belåningsgrad vilket är gynnsamt för alla.

Citat:

Ursprungligen skrivet av neptunus (Inlägg 51489)
Men är de sjuka priserna ett argument för att föreningar ska vara belånade?
Menar du att folk ofta har för låga inkomster för att banken ska bevilja tillräckligt stora personliga lån som behövs, och att det av den anledningen skulle vara "nödvändigt" att föreningen lånar den del av priset som många köpare inte får låna till?

Föreningen har inte bidragit till de sjuka priserna som självklart inte är argument för hur stor belåningsgrad som föreningen måste ha. Om lånebehovet beror på historiskt felaktiga beslut har ingen betydelse, man måste blicka framåt och bedöma hur situationen ser ut här och nu.

Jag menar att föreningen inte ska befatta sig med folks privatekonomi i samband med sina lånebeslut. Det är föreningens behov som är avgörande. Att föreningen inte ska låna till ren konsumtion för att hålla avgifterna låga är självklart vilket också framgår av principbesluten fastställda av stämman i omgångar och är anpassningar till vår unika förenings verklighet.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 01:39.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare