Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=14)
-   -   Avsättning till underhållsfond (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=20760)

neptunus 2014-04-19 10:54

Orättvist med stora amorteringar trots ökat värde på lägenhet i skuldfri förening?
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51421)
Jag är inte alls överens med Harald om hans avsättningsfilosofi, då jag anser att det inte är rättvist över tid. Haralds modell innebär att de som bor nu betalar dyrt till förmån för dem som kommer att bo i framtiden.

Jag tror att "Haralds modell" handlar om att försöka se till att föreningen blir skuldfri.
Det betyder väl att de som bor nu betalar höga avgifter för att betala av på amorteringarna och att de som bor i framtiden kommer att kunna betala lägre avgifter när föreningen är skuldfri?
Har jag förstått dig rätt om du tycker det är orättvist?

Jag tycker inte det är självklart att det är orättvist.
Den som bor nu kommer troligen få bättre betalt vid försäljning av en lägenhet i en skuldfri förening och den som bor i framtiden kommer att tvingas betala högre pris vid köp av lägenhet i en skuldfri förening.
Om den värdeökningen motsvarar vad en boende har betalat i amorteringar för att bidra till att föreningen skulle bli skuldfri är svårt att bevisa men kanske svårt att bevisa motsatsen också.

Harald 2014-04-19 12:48

Tricket är att den summa som behövs för att bli skuldfri, är lägre än det "överpris" som betalas för en andel i en skuldfri förening.

För att göra det rättvist, har vi lagt ut amorteringen på en väl utsträckt tid, totalt 17 år. Därmed späds förändringen ut på så lång tid, att ingen medlem blir "tagen på sängen", alla kan vara med, och för varje år som går kan vi visa på att medlemmarnas förmögenhetsvärde ökat.

Betydligt vanligare är att man kör i 180 knyck rakt in i väggen, därefter tar man in ett kapitaltillskott i en stor klump. Detta förfarande kommer oundvikligen att resultera i ett antal vinnare och ett antal förlorare, samtidigt som insatserna i spelet (alltså summan som skall ut) är mycket högre.

2000-talets drift av våra föreningar, kommer snart att leda till att väldigt många föreningar kommer tvingas till dessa kapitaltillskott. DET ÄR ATT TÄCKA UPP FÖR TIDIGARE GENERATIONS BILLIGA BOENDE. Exakt tidpunkt är osäker, storleken på detta kapitaltillskott likaså.

Mina medlemmar vet förutsättningarna över tid, och efter de första 5,5 åren har ALLA fått mer betalt än de "amorterat åt föreningen" för sina andelar än motsvarande lgh i föreningarna runt i kring.

Jag kan garantera att ni kommer att få läsa om min förening och min modell. Vi ska bara få en punktering av Bo Bubbla först.

För övrigt är hela debatten kring progressiva planer mycket intressant. Där är ju ALLA aktörer (byggare, förvaltare, revisorer mm) överens om att nuvarande avgiftsnivå inte räcker till, utan den måste höjas 3 % VARJE ÅR förutsatt att inflationen är 2 %, ANNARS KRÄVS YTTRELIGARE HÖJNING.

Om detta är verklighet i nybyggda och ombilda föreningar, så gäller självklart samma formel även på övriga byggnader. Alltså för att kunna betala underhåll och drift över tid, så måste dessa pengar in. Behovet är relativt lika alla föreningar. Så, hur göra för att på riktigt och över tid skapa en förening med ett billigare boende?

Kapa ränteutgifterna.

Endast de föreningarna kommer kunna erbjuda ett billigare boende över tid.

kluringen 2014-04-19 14:53

Citat:

Ursprungligen skrivet av neptunus (Inlägg 51434)
Den som bor nu kommer troligen få bättre betalt vid försäljning av en lägenhet i en skuldfri förening och den som bor i framtiden kommer att tvingas betala högre pris vid köp av lägenhet i en skuldfri förening.
Om den värdeökningen motsvarar vad en boende har betalat i amorteringar för att bidra till att föreningen skulle bli skuldfri är svårt att bevisa men kanske svårt att bevisa motsatsen också.

Det är ett feltänk att resonera om lägenheternas aktuella/framtida överlåtelsevärden eftersom det är ett penningflöde som ligger helt utanför föreningarnas ekonomi.

Avgifterna ska täcka föreningens utgifter och ingenting annat och som ska fördelas så rättvist som det går över tid. Överlåtelsevärdena kan förändras över en natt på grund av politiska beslut och marknadsförändringar som föreningarna inte kan påverka. När millionprogrammet var gemomfört och bostadbristen nästan avskaffad blev bostadsrätterna så gott som värdelösa. Nu är det tvärt om när det byggs alldeles för få hyresrätter.

Överlåtelsevärdena påverkas även av vad innehavarna har gjort med lägenheten på egen bekostnad. Det ligger i sakens natur att man får bättre betalt för ett välrenoverat objekt än ett renoveringsobjekt. Ett balkongbygge t ex höjer värdet flera gånger om jämfört med vad det kostar att få dit balkongen. Föreningarna ska aldrig spekulera i att tjäna pengar på vad medlemmarna själva har bekostat.

Harald, du har inte svarat på min fråga som jag ställde tidigare i tråden.

Harald 2014-04-19 20:30

Citat:

Det är ett feltänk att resonera om lägenheternas aktuella/framtida överlåtelsevärden eftersom det är ett penningflöde som ligger helt utanför föreningarnas ekonomi.
Med dagens överlåtelsepriser måste vi titta på detta, om vi skall uppfylla stadgevíllkoret "att gynna medlemmarnas ekonomiska intresse".

Citat:

Avgifterna ska täcka föreningens utgifter och ingenting annat och som ska fördelas så rättvist som det går över tid.
Hade detta varit sant, så skulle vi ju aldrig betala av våra hus. Alltså skall banken för alltid vara kvar med den ägarandel som var given vid upplåtelsen dag 1.

Vad som däremot är sant, är att avgiften skall täcka drift och underhåll. Styrelsen har ett visst mandat för att fördela underhållet över tid, men får inte skjuta detta framför sig så att en viss generation medlemmar gynnas på en annan generations bekostnad.

Resultatet av de olika alternativen är rätt enkelt att förutse:

Pengar först, underhåll sedan = 100 % av kostnaden.

Underhåll först, pengar sedan = 100 % av kostnaden + räntekostnaden x tid.

Alltså blir det alltid dyrare att bo i en förening som lånar till underhåll. Normalföreningen ligger kring 30 %, men 50 % av avgiften är inte ovanligt.

Citat:

Harald, du har inte svarat på min fråga som jag ställde tidigare i tråden
Genom att ni räntar ert tak i 50 år, + att ni sedan måste låna upp igen för nästa tak (ni sätter ju inte av till kostnadsökningarna), så kommer det alltid att vara dyrare i din förening, så länge ni envisas med att tro att det är en bra affär att banken är delägare i er förening.

kluringen 2014-04-20 15:29

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51446)
Alltså blir det alltid dyrare att bo i en förening som lånar till underhåll. Normalföreningen ligger kring 30 %, men 50 % av avgiften är inte ovanligt.

30 respektive 50% av vad? Det varierar väl med räntenivån? Nu när räntenivån är låg är vår ränteutgift 17% av vår nettoomsättning.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51446)
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51427)
Vilka siffror grundar du den jämförelsen på?

Genom att ni räntar ert tak i 50 år, + att ni sedan måste låna upp igen för nästa tak (ni sätter ju inte av till kostnadsökningarna), så kommer det alltid att vara dyrare i din förening, så länge ni envisas med att tro att det är en bra affär att banken är delägare i er förening.

Tycker du att det är svar på min fråga? Min fråga avsåg ett specifikt påstående:

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51425)
Om man tar kluringens "erbjudande" + avgift och jämför med mina medlemmars avgift, så är den lägre nu och i 50 år till. Och då ingår nytt tak 2,5 gånger.
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51427)
Vilka siffror grundar du den jämförelsen på?


Eftersom vi skriver av taket under dess livslängd fördelas kostnaden rättvist mellan generationerna över tid. Vi betalar för det vi sliter på. Skulle vi dessutom sätta av medel för nästa renovering skulle dom som bor nu slanta av taket dubbelt till förmån för dem kommer att stå i tur att renovera taket nästa gång.

De som måste göra om renoveringen på nytt drabbas inte av några avskrivningskostnader utan kommer att kunna kostnadsföra hela utgiften eftersom det finns medel (justerat uppåt med inflationen) avsatta för ändamålet enligt din modell.

Att du justerar för den framtida inflationen gör din modell ännu mera orättvis mellan generationerna. De som får betala har inkomster anpassade till aktuell penningvärde. De som ditt sparande kommer till del har inkomster som också har hängt med inflationen.

I min modell kommer eventuella inflationsvinster att komma till godo för dem som har betalat. Mönstret upprepas för nästa generation. Om inflationen är hög får de betala betydligt mera i krontal räknat för nästa renovering, men inte relativt det faktiska penningvärdet.

Jag har varit öppen om siffrorna i min förening. Min fråga kräver faktiska sifferjämförelser, inte flummiga påståenden som du bara slänger ur dig. Nu är det din tur att presentera lite faktiska siffror så att det går att jämföra.

Påpekar också att avskrivningar och amorteringar behöver inte gå hand i hand. Vi låter lånen leva ett eget liv och använder all överlikviditet till nya investeringar eller amorteringar. All konsumtion betalas med avgifter (där vi inkluderar även det löpande underhållet som inte är tänkt att tas upp som investering). Det finns inget i vår redovisning som du kan peka ut som utgifter som vi skjuter framför oss.

Harald 2014-04-20 22:07

Citat:

30 respektive 50% av vad? Det varierar väl med räntenivån? Nu när räntenivån är låg är vår ränteutgift 17% av vår nettoomsättning.
Av omsättningen. 17 % innebär att ni på drygt 5 år, betalar för ett år extra. Just nu när räntan är låg...
Citat:

Eftersom vi skriver av taket under dess livslängd fördelas kostnaden rättvist mellan generationerna över tid. Vi betalar för det vi sliter på. Skulle vi dessutom sätta av medel för nästa renovering skulle dom som bor nu slanta av taket dubbelt till förmån för dem kommer att stå i tur att renovera taket nästa gång.
Att betala dubbelt? På 50 år oamorterat, så betalar man ju 3 + 1 gång. (3 x skulden i räntor (hänsyn taget till uteblivet kapitaltillskott) + hela skulden kvar). Eftersom ni amorterar på 50 år, så blir det antagligen ca 2,5 -3 ggr istället.

Ni betalar inte för vad ni sliter på, vad har du fått det ifrån? Ni betalar för flera tak, SÅ ATT OCKSÅ BANKEN FÅR BETALT FÖR ER DÅLIGA PLANERING.

Jag anser att det räcker om plåtslagaren får vad denne skall ha.

Citat:

Nu är det din tur att presentera lite faktiska siffror så att det går att jämföra.
Du har rätt där. Men tyvärr får du vänta och se.

kluringen 2014-04-21 17:29

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Att betala dubbelt? På 50 år oamorterat, så betalar man ju 3 + 1 gång. (3 x skulden i räntor (hänsyn taget till uteblivet kapitaltillskott) + hela skulden kvar). Eftersom ni amorterar på 50 år, så blir det antagligen ca 2,5 -3 ggr istället.

Det finns inget samband alls mellan lån och avskrivningar. Man har att välja på om man vill fördela en utgift under flera år eller kostnadsföra hela beloppet samma år som utgiften har uppstått. Helt oberoende av om man har klirr i kassan eller måste låna för att kunna betala leverantörerna. Man betalar dubbelt om man väljer att både skriva av och spara i underhållsfond. Det ska vara antingen eller, inte både och.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Ni betalar inte för vad ni sliter på, vad har du fått det ifrån?

Logik. Har du valt för lång avskrivningstid måste du kostnads föra restvärdet då du gör om motsvarande renovering. Skriver du av snabbare får du några avskrivningsfria år.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Ni betalar för flera tak, SÅ ATT OCKSÅ BANKEN FÅR BETALT FÖR ER DÅLIGA PLANERING.
Jag anser att det räcker om plåtslagaren får vad denne skall ha.

Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt. Utan lån är det endast några få förmögna födda med guldsked i munnen som skulle ha råd att få tak över huvudet. En ung familj med normalinkomster skulle på sin höjd kunna spara till en villa till sina barnbarn utan att kunna bo där själva, förutsatt att inflationen vore noll så att värdet av det sparade kapitalet inte urholkas.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51471)
Du har rätt där. Men tyvärr får du vänta och se.

Jag väntar med spänning

Harald 2014-04-21 21:47

Citat:

Det finns inget samband alls mellan lån och avskrivningar.
Jag pratar inte om avskrivningskostnader, jag pratar om räntekostnader. Egentligen skall ALLT underhåll av byggnad i brf kostnadsföras direkt, därmed uppstår inga nya avskrivningar. Detta eftersom man redan skramlat "avskrivningarna" via yttre fond.

Vi kostnadsför allt direkt. Vi betalar allt direkt. Inga nya lån, inga nya avskrivningar. Inga räntekostnader tillkommer.

Hur du än vrider och vänder på det, så måste detta bli billigare för medlemmarna. Just eftersom du tar bort all räntekostnad.

Citat:

Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt.
Nej det är sällan nödvändigt i en brf. Men vanligt, pga. dåligt och ineffektivt styre.

Gusten 2014-04-21 22:18

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51482)

Vi kostnadsför allt direkt. Vi betalar allt direkt. Inga nya lån, inga nya avskrivningar. Inga räntekostnader tillkommer.

Gör ni så även vid större åtgärder som t ex en takrenovering, alltså sparar ihop hela summan som behövs på ett bankkonto först?

kluringen 2014-04-21 23:35

Dina påståenden tenderar att bli alltmer orealistiska.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 51482)
Citat:

Ursprungligen skrivet av kluringen (Inlägg 51479)
Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt.

Nej det är sällan nödvändigt i en brf. Men vanligt, pga. dåligt och ineffektivt styre.

Vi kan tillämpa din modell från scratch med ett nybyggt bostadshus där det inte finns ett gammalt ineffektivt styre att skylla på.

Fördelar man hela anskaffningsvärdet som insatser, har man en skuldfri förening redan från början. Rak avskrivning på 50 år lär ge tillräckligt med klirr i kassan för att täcka upp för framtida renoveringar.

Kruxet är bara att du inte får lägenheterna sålda om du sätter priserna så högt att inga banklån behöver tas.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 02:55.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare