Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=14)
-   -   Frågor om grundavgiften (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=27763)

Ulrik 2017-09-09 15:56

Frågor om grundavgiften
 
När en bostadsrättsförening bildas, vad är det som bestämmer grundavgiften (insatsen)? För att få fram grundavgiften måste man först få fram ett andelstal. Detta får man fram genom att dividera andelsvärdet med totala värdet och multiplicera med 100. Men vad är det som bestämmer andelsvärdet? Grundavgiften får man sedan fram genom att multiplicera andelstalet med den totala grundavgiften och sedan dividera med 100.

Den grundavgift som bestäms första gången kan tydligen ändras de följande åren. Vad bestämmer den ändringen och hur stor den blir? Det finns ju så mycket annat som kan ändras bland driftskostnaderna. Kan grundavgiften både höjas och sänkas? Ingår grundavgiften i månadsavgiften?

Harald 2017-09-09 16:28

Det finns inget etablerat begrepp som benämns "grundavgift".

När bostadsrätten upplåts för första gången betalas en insats. Det är den lgh del av kostnaderna för hus och mark. För att inte insatserna skall bli avskräckande höga, så finansieras en del också med lån som sedan ligger kvar hos föreningen. Förhållandet mellan insatser/lån kan se ut hur som helst, men vanligen idag belånas 30 -50 % av det totala beloppet.

Hur sedan den summa som skall bli insatser fördelas på varje lgh framgår av den ekonomiska planen. Hur summorna är framräknade syns inte, men grundidén är att ju större eller attraktivare lgh desto högre insats.

Insatserna ändras normalt aldrig. Men för att då kunna upplåta en lgh till marknadspris säg 10 år senare, så tillkommer något som kallas upplåtelseavgift. Man fördelar helt enkelt köpeskillingen på insats respektive denna avgift. Vid överlåtelser (när bostadsrätten säljs av medlem till ny medlem) betalas inga av dessa avgifter till föreningen alls.

Andelstal är heller inget som återfinns i lag utan är ett begrepp skapat för att förklara din del av det totala ägandet samt din del av de totala avgifsintäkterna. Således finns det två olika andelstal. Andelstalet räknas fram " baklänges" i efterhand när övriga avgifter så som insatser och årsavgifter redan är kända.

För att ändå ändra insats i efterhand krävs flera stämmobeslut samt att det finns viss skyddslagstiftning för ev. Minioritet som röstar nej. Idag finns ingen anledning att ändra insatserna, dock har det tidigare funnits vissa skattemässiga effekter att göra så.

Ulrik 2017-09-11 10:04

Det jag lärt mig är att insats och grundavgift är samma sak.

Nå, på 50-talet var den totala grundavgiften i en nybildad brf 39 000 kr. I en av lägenheterna var den framräknade grundavgiften 2 141 kr. Allt enligt den ekonomiska planen från den tiden.

Går vi nu fram till vår tid ser jag att man vid beräkningen av månadsavgifter för året 2012 för samma lägenhet angett 2011 års grundavgift på 1 733 kr. Grundavgiften för denna lägenhet blir under följande år: 2013 - 1 820, 2014 - 1 911 och 2015 - 1 968 kr. Grundavgiften är således lägre än på 50-talet men växer nu för varje år.

Här skulle man väl kunna tala om att grundavgiften alls inte är detsamma som insatsen? Insatsen ändras aldrig. Men vad är då grundavgiften, och vad är det som gör att den växer? Man måste tydligen ta hänsyn till den när man bestämmer månadsavgifterna. Men varför inte då i stället kalkylera med t.ex. ökade driftskostnader, som ju då betingar en ökning av månadsavgifterna under kommande år? Hu kommer grundavgiften in i månadsavgiften?

Jag blir inte heller klok på lägenheternas andelsvärde. Hur dessa räknats fram är dolt för den som läser den ursprungliga ekonomiska planen från 50-talet. Man har inte använt sig av lägenheternas storlek, den saken är klar. Men vad har man använt i stället, och varför har man inte någonstans i planen redovisat detta och hur man tänkt? Är sådant hemligt för föreningarna?

Jag kan ju bara ge tusan i allt detta och i stället titta efter i årsredovisningen och få ett hum om ifall månadsavgifterna behöver höjas. Så och så mycket måste tas in för att täcka driften och annat. Men jag är nyfiken och vill ha reda på hur det egentligen ser ut.

Gusten 2017-09-11 10:43

Ja grundavgift och insats är samma sak. Numera kallas det insats och precis som Harald säger så ändras dessa normalt aldrig.
Så det låter väldigt konstigt om en grundavgift har förändrats gradvis under årens lopp.

När det gäller årsavgifterna så kanske det kan finnas anledning att kolla så de är rätt fördelade d v s att de följer anvisningarna i stadgarna.

Står det i stadgarna att årsavgifterna beräknas i förhållande till insatserna (grundavgifterna)?
Eller står det att årsavgifterna beräknas i förhållande till "andelstalen"?

Harald 2017-09-11 12:16

Kan vara så att denna förening har dubbla serier andelstal, där det ena avser drift och det andra del av kostnader lån. Det ena har getts benämningen "grundavgift" och bör då vara ett andelstal som berör alla lgh alltså troligen driftsdelen. Skulle förklara att det höjs hela tiden och namnet "grund" syftar kanske på att denna del allti måste till för alla lgh. (Värme, vatten etc).

Andra delen (finansiering) kan då skilja sig från lgh till lgh beroende på hur stort kapitaltillskott lgh gjorts samt ev. om styrelsen varje år bakräknar de faktiska räntekostnaderna.

Ulrik 2017-09-12 06:10

Enlig stadgarna:
Insats och årsavgift för lägenhet fastställs av styrelsen. Ändring av insats skall dock alltid beslutas av föreningsstämma.

Enligt stadgarna:
Årsavgiften avvägs så at den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, amorteringar och eventuella avsättningar till fonder.

Jag ser nu att föreningen använt sig av två olika andelstal, ett "andel i föreningen" och ett "andel av årsavgift". Dessa skiljer sig något åt. Det är dock "andel i föreningen" som under senare år använts för framräkning av månadsavgiften. Vad är skillnaden mellan dessa båda andelstal?

Detta är minst sagt rörigt.

Harald 2017-09-12 08:05

Man har troligen betalat olika insatser, och därmed fått olika avgifter. Ett system som tillämpas framförallt på ny byggen för att sälja dyra nya bostadsrätter.

Din förening är yngre än 10 år...?

Gusten 2017-09-12 08:27

Citat:

Ursprungligen skrivet av Ulrik (Inlägg 67977)
Jag ser nu att föreningen använt sig av två olika andelstal, ett "andel i föreningen" och ett "andel av årsavgift". Dessa skiljer sig något åt. Det är dock "andel i föreningen" som under senare år använts för framräkning av månadsavgiften. Vad är skillnaden mellan dessa båda andelstal?

Om föreningen är från 50-talet så står väl "grundavgift" i den ekonomiska planen, men det är alltså samma sak som insats.
Årsavgifterna brukade då fördelas efter grundavgifterna (insatserna).

En del föreningar har dock senare infört en särskild "andel av årsavgift" som brukar skilja sig lite från andelen i föreningen (insatsandelen).

En sådan förändring kräver dock stämmobeslut och det är ju möjligt att man har kommit fram till att det inte finns något giltigt beslut
om särskilda "årsavgiftsandelar" och därför numera tolkar stadgarnas avgiftsbestämmelse så att med "andelstal" avses andel i föreningen.

Ulrik 2017-09-13 10:16

När jag tittar på den ursprungliga ekonomiska planen från 50-talet så har man räknat fram årsavgifterna genom att summera amortering, inre rep fond och "övriga avgifter". Grundavgiften finns alltså inte med här. Men när jag idag (2016) ser hur månadsavgifterna räknats fram så kan dessa delas upp i kabel-TV, lokalvård, värme, underhållsplan och grundavgift. Denna grundavgift har höjts flera gånger under senare år. Det är ju också märkligt att inte fler driftskostnader och annat finns med som underlag för årsavgiften. Det jag vill veta är hur månadsavgiften bestäms för att bli korrekt, och inför nästa år måste jag nog ordna med en total genomlysning av föreningens ekonomi, men det kan endast en ekonom göra.

Gusten 2017-09-13 10:44

Ok, då verkar det som att föreningen använder ordet grundavgift på ett helt annat sätt än man gjorde i bostadsrättslagen en gång i tiden.
Vad jag förstår så misstänker du att årsavgifterna är för låga i förhållande till de kostnader föreningen har.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 17:43.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare