Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Bostadsrättsforum (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=2)
-   -   Ansamlad förlust BRF (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=31123)

Smålänningen 2019-01-08 12:01

Ansamlad förlust BRF
 
Jag har kikat lite på en BRF som är skuldfri och allt ser väldigt bra ut.
Brf:en består av 18 lägenheter och ombildades 2012 från hyresrätter till bostadsrätter.

Det jag reagerade på är att de har en ansamlad förlust på ca 9 miljoner kronor.
Så min fråga är nu om denna siffra är något att oroa sig för? Behöver den betalas av eller hur funkar det?
Jag hittade ett inlägg från 2013 där BRF:en skriver: "Föreningen köpte den 17/7-13 samtliga aktier i *********** AB. Samma dag förvärvade bostadsrättsföreningen tomträtten och fastigheten för bokfört värde. Aktiekapitalet har skrivits ned till ett värde motsvarande eget kapital i aktiebolaget. Som en följd av nedskrivningen får föreningen en förlust på ca 8,5 miljoner, vilket är en bokföringsmässig konsekvens som inte påverkar föreningens likviditet"

Är det någon som kan förklara detta så jag kan känna mig lite klokare?
Tacksam för svar.

Harald 2019-01-08 12:58

Det kommer att uppstå en skatt som drabbar er ägare ifall föreningen likvideras eller säljs. Vilket i sig är osannolikt.

Så i normala fall händer ingenting, och den latenta skatteskulden betalas av bokföringsmässigt automatiskt med tiden.

Garfunkel 2019-01-10 10:56

Klarläggande krävs!
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 74028)

.... den latenta skatteskulden betalas av bokföringsmässigt automatiskt med tiden.

1. Till vem/vilket konto betalas den ”latenta skatteskulden”? Hur blir en ansamlad förlust en skatteskuld?

2. Vad menar du med automatiskt, är det någon förprogrammerad automatkontering i bokföringsprogrammet?

3. Under vilken tid betalas det av?

4. På vilken gedigen ekonomisk utbildning grundar du dina påståenden?

Harald 2019-01-10 17:59

Citat:

Klarläggande krävs!
Här krävs ingenting, det här är ett öppet forum där vi alla delar med oss av våra kunskaper helt gratis. Vill du kräva saker eller raljera kring min utbildning så får du lov att anlita mig till ordinarie timtaxa. Jag är fullt ut trygg med att jag klår de flesta när det kommer till bostadsrätt och regler kring BRF. J-a döskalle, fråga snällt nästa gång istället då blir det lättare att få hjälp.

TS beskriver ett upplägg som är rätt vanligt i ombildade föreningar. Upplägget görs för att säljaren skall få så liten skatt som möjligt genom att fastigheten paketerats i ett AB innan den säljs till den nybildade föreningen.

Den som vill veta mer kan te x googla RedU9.

Smålänningen 2019-01-11 11:29

Tusen tack för ditt svar Harald, du verkar ha bra koll på läget.

Kan man summa summarum säga att jag ej behöver vara orolig?

"Summa eget kapital" landade på 7 291 000 när den ansamlade förlusten (balanserat resultat + årets resultat) dragits bort. Det känns ändå stabilt?

De ska renovera lite framöver och finansera det genom att sälja 3 lokaler och utöver det måste de kanske ta ett litet lån, men det lånet läggs då som en långfristig skuld va?

Harald 2019-01-11 12:29

Du behöver inte vara orolig för den ansamlade förslusten som ni har med er från ombildningen. Den är i stort sett enbart en bokföringseffekt av skatteupplägget.

Att sedan föreningen är skuldfri är mycket bra.

"Summa eget kapital" är ingen bra värdemätare i en BRF, så man kan inte dra några som helst slutsatser bara på den siffran. En dålig siffra kan ju enkelt justeras upp genom att man skriver upp fastighetsvärdet te x.

Det du skall tänka på att föreningen över tid behöver generera överskott för att kunna täcka sitt underhållsbehov. Så det är inte ok om förlusten växer flera år i rad. Av 10 år bör en förening gå plus 8 eller 9 av dessa (som en tumregel, undantag finns). Sedan kan det just i skuldfria föreningar se lite lustigt ut, man kan få minusresultat även "bra" år. Men detta går att snygga till, tricket är att lägga avskrivningarna på en rimlig nivå.

Skulle ni låna pengar så blir allt som skall återbetalas senare än ett år från balansdagen en långfristig skuld i bokslutet. Men varning! En skuldfri förening skall endast låna kortsiktigt, d v s vill ni fixa dessa lokaler så visst kan det behövas ett lån, men när projektet är klart och lokalerna är sålda eller upplåtna, så bör lånet återbetalas.

Sant är att för varje krona en förening ökar sin skuld, så sjunker medlemmarnas värde på de enskilda bostadsrätterna både direkt och indirekt. Flera faktorer som påverkar detta, enklast är ju givet att en skuldfri förening i sig är attraktiv och generar högre överlåtelsepriser. Men idag är det också så att bankerna tittar väldigt noga på föreningarnas ekonomi. Ju lägre lån föreningen har - desto högre lånelöfte kommer en spekulant att kunna få - alltså kan överlåtelsepriset bli högre.

Så man skall vara väldigt restriktiv idag till att öka föreningens låneskuld.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 20:40.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare