Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Bostadsrättsforum (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=2)
-   -   Tvist Med Föreningen! Hjälp (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=30950)

kronkalle 2018-12-17 21:30

Tvist Med Föreningen! Hjälp
 
Hej, har ett problem som jag skulle behöva hjälp med att lösa.

Jag bor i en föreningen med 19 lägenheter varav 9 är hus som är fristående villor som är 99kvm. och 10 stycken är parhus som är 117kvm
alla dom fristående villorna har en vind som är 40kvm och var inredningsbara redan från början. allt var fördraget med el, vatten/avlopp och fönster satt redan på plats.

1 av dom fristående husen byggdes färdigt med vinden inredd. och alla fristående hus hade samma andelstal, även dom som hade gjort vinden från början. '
och parhusen hade ett högre andelstal.

huset som jag bor i, inreddes vinden någon gång 93-94. och samtidigt så inreddes 3 hus till så då var det 5 hus som hade inrett vinden.

alla hade fått tillåtelse av den sittande styrelsen att renovera vinden för egna pengar då dom ansåg att ytan kunde bara nyttjas av dom som bodde i det huset.
och insatsen var det egna kapitalet som man inredde vinden för. det skrevs aldrig något tillägsavtal på detta.

och idag bor ingen av dom som renoverade vindarna kvar och alla hus har nya ägare. sedan 2012-2013 så har den nuvarande styrelsen drivit frågan om att man ska ta ut en avgift
för övervåningarna då dom inte är med i upplåtelseavtalet. dom med renoverade övervåningar vägrar skriva på föreningens avtal pga att dom köpt husen i god tro och anser att
dom inte borde bli drabbade då dom köpt huset med renoverad övervåning och att avgiften har vart densamma sen 91.

nu till mitt problem. Sedan Juli 2018 är jag en av ägarna till ett av dom fristående husen och i mitt köpekontrakt hade föreningen skrivit med en bilaga om att det finns ett
tillägsavtal som man kan skriva på om man skulle vilja uttnyttja vinden. och att om köparen inte vill utnyttja vinden så bör den gå att stängas igen. och att man tillsammans
med köparen ska komma överens om vad som gäller om vinden ska utnyttjas.

Och nu har jag fått ett brev från styrelsen med hot om avhysning från vinden om jag inte srkiver på ett tilläggsavtal som innebär en ökad kostnad på 1400kr i månaden.
Jag skrev till styrelsen och frågade vad avhysningen innebar, och dom svarade att jag blir tvungen att återställa vinden eller att skriva på.

Kan dom göra så? det är ju ingen överenskommelse mellan köpare och föreningen som dom sa att det skulle va. då jag inte ens har möjligheten att stänga igen vinden och
inte utnyttja den. antingen betala, eller återställa vinden. dom övriga husen med renoverad vind har fått samma brev och dom kommer inte att skriva på då dom anser att
dom har rätt.

när det har vart likadant sen 91 och inget har hänt kan dom göra såhär då? har inga problem att skriva på ett tilläggsavtal men om ingen annan gör det? behöver jag göra det då? och kan dom tvinga mig att återställa vinden?

logic 2018-12-17 23:19

Det låter som att du och förra ägaren precis som dina grannar fått en subventionerad avgift fram tills nu. Avgiften baseras på andelstal, och andelstalet bör räknas om när en såpass stor förändring av boytan sker.

Tänk omvänt: är det verkligen rätt att de med oinredd vind och därmed mindre boyta att fortfarande betala samma avgift som ni gör?

Lycka till!

Gusten 2018-12-17 23:51

Det låter konstigt om vindsutrymmet har färdiga fönster och el och vatten/avlopp uppdraget, men ändå inte hör till bostadsrätten.

Styrelsens tanke är kanske att avtalet de vill ha påskrivet är ett hyresavtal där man hyr vindsutrymmet av föreningen för 1400 kr/mån?
Fast då blir ju villan i sin helhet någon konstig blandning av bostadsrätt och hyresrätt.
Kan en sådan blandning av bostadsrätt och hyresrätt överlåtas i sin helhet genom ett köpeavtal?

Men man kanske bör kolla upplåtelseavtalet noga för se om det trots allt inte är så att även vindsutrymmet hör till bostadsrätten?

Harald 2018-12-18 00:12

Nyckeln är ju huruvida föreningen har större kostnader för de hus som har inredd vind jämfört med de oinredda. Det är egentligen där hela frågan ligger.

Att det varit på ett visst sätt sedan 90-talet är helt ointressant. Tilläggsavtalet verkar också vara en knölig lösning.

Nä, uppdra åt styrelsen att beräkna vad den inredda ytan kostar föreningen. Kan vara uppvärmning givetvis, men man bör även plocka till lite på sophämtning och slitage av gemensamma resurser (så som brukligt är för större bostadsrätter i vilken förening som helst).

kronkalle 2018-12-18 06:22

Kostnaden för föreningen för dom med inredd vind och oinredd vind har alltid vart densamma. Alltså omkostnaderna för föreningen har inte ökat någonting. Ytan i sig har alltid funnits och har alltid varit en del av den ekonomiska planen. Inget bygglov krävdes av kommunen då dom ansåg att det inte är en väsentlig förändring efrersom det enda man gör är att inreda den.

D säger att det är deras jurister som har tagit fram avtalet men dom vägrar berätta vad dom heter och alla motförslag vi gett är inte intresanta. Vi har erbjudit oss att friköpa husen och att stå för kostnaderna som detta innebär själva.

Jag är mest rädd för att behöva återställa vinden om dom drar det här vidare. Det står ju klart och tydligt i köpeavtalet att man ska kunna sätta rn dörr eller liknande om man inte skulle vilka använda vinden. Och det står inget om att den ska återställas. Och dom har inte ens pratat med mig utan dom skickade hotet om avhsning direkt. Ingen annan kan ju använda utrymmet och det kostat inte föreningen någonting.

Jag är villig att betala en lite högre avgift men 1400kr är saftigt. Vad gtundar don den avgiften på egentligen? Kan dom sätta vilken avgift som helst?

Gusten 2018-12-18 10:04

Citat:

Ursprungligen skrivet av kronkalle (Inlägg 73697)
Jag är villig att betala en lite högre avgift men 1400kr är saftigt. Vad gtundar don den avgiften på egentligen? Kan dom sätta vilken avgift som helst?

Frågan är om det inte snarare handlar om en HYRA på 1400 kr snarare än en höjd avgift. Styrelsen verkar ju anse att
vindsutrymmet inte ingår i bostadsrätten. Det ska dock framgå av upplåtelseavtalet om vindsutrymmet ingår i bostadsrätten eller ej.

Om vindsutrymmet inte hör till bostadsrätten så borde upplåtelseavtalet göras om så att även vindsutrymmet ingår i bostadsrätten.
Annars är det bäddat för framtida problem, inte minst när bostadsrätten ska säljas.

Harald 2018-12-18 10:09

Citat:

Kostnaden för föreningen för dom med inredd vind och oinredd vind har alltid vart densamma. Alltså omkostnaderna för föreningen har inte ökat någonting. Ytan i sig har alltid funnits och har alltid varit en del av den ekonomiska planen. Inget bygglov krävdes av kommunen då dom ansåg att det inte är en väsentlig förändring efrersom det enda man gör är att inreda den.
Jag är ledsen men ditt inlägg visar att du tänker fel vilket hindrar dig från att nå framgång i frågan.

Jag skrev tydligt att det är helt ointressant hur det varit. Alltså spelar det ingen roll om kostnaderna för föreningen ÖKAT eller inte i och med era inredningar.

Det som är helt avgörande är om en bostadsrätt med inredd vind använder mera av de gemensamma resurserna jämfört med en bostadsrätt utan inredd vind. Fokusera på den frågan och var lösningsorienterad, d v s försök verkligen se allt utifrån ett helikopterperspektiv istället från din egen personliga horisont.

Ok? Bättre? Då försöker vi igen:

Att bo i bostadsrätt är alltid ett nettoboende. Målsättningen är att över tid kapa alla vinstintressen så att var och en endast behöver betala för vad de förbrukar. Te x värme, vatten, underhåll, sophämtning, samfällighet o s v. Alla gör sin del och ingen kommer undan. För att nå dit fördelar man ut de gemensamma kostnaderna genom en beräknad fördelning som ger ett andelstal = andel av alla kostnader. (inte att förväxla med andelstal för ägande, vilket bör vara samma för hus med/utan inredd vind).

Har nu styrelsen uppmärksammat att fördelningen av de gemensamma kostnaderna inte är rättvis, så skall de försöka rätta till detta genom att justera andelstalen. Alla omvägar med tilläggsavtal är bara dumheter som dels är juridiskt tveksamma dels kostar dessa blaha jurister föreningens medlemmar onödiga pengar.

Varför tveksamma?
1) Du kan inte tvinga nästa ägare av bostadsrätten att skriva på ett sådant avtal. 2) Föreningen får absolut inte lägga sig i eller hindra någon medlem att överlåta sin bostadsrätt 3) En köpare som "sett" en bostadsrätt med inredd vind lär ha uppfattningen att den ingår i bostadsrätten, att från föreningens håll i efterhand försöka ändra detta lär leda till skadeståndsprocesser mot föreningen. 4) Rätten att själv bygga om och förändra inom bostadsrätten är mycket stark och liknar i allt väsentligt eget ägande. Med mera...

Fördelningen av kostnaderna:
Man börjar med de enkla kostnaderna: De som är absolut lika alla bostadsrätter. T ex utvändigt underhåll om alla hus är lika.
Därefter tar man de kostnader som är lätta att beräkna. Värme / uppvärmd m2 te x. Till sist plockar man in de gemensamma, som tvättstuga, gemensamhetslokal, gångbanor, sophämtning te x. Här räknar man på fiktiva huvuden. En etta räknas som ett huvud, en tvåa som 2,5 huvuden, en trea som 3,5 o s v. D v s en större bostad (fler rum) kommer få ett något högre fördelningstal baserat på en teoretisk modell över hur många personer som i genomsnitt och över tid förväntas bo i bostaden. Det spelar ingen roll om det under några år bor tio personer i en tvåa eller om ett pensionärspar bitit sig fast i en 5: a. Allt är teoretiskt för att uppnå bästa möjliga fördelning som blir så rättvis som möjlig över tid. Just idag och här och nu kommer alla förändringar alltid medföra att vi har vinnare och förlorare, men det är helt egalt.

Låt styrelsen göra detta arbete. Behöver de ta hjälp av jurister så låt dem göra det, det viktiga för föreningen är att frågan löses på ett över tid hållbart sätt. För att tvinga styrelsen kan du dra ihop en extra stämma - läs på i lagen om hur du gör.

Sedan, under arbetets gång, så kanske man landar i andra lösningar i alla fall. För hur hanterar man en oinredd övervåning som inreds imorgon? Och medlemmen som bankar igen sin vind, skall dennes (tidigare) kostnader nu istället bäras av alla andra? Det skulle ju innebära att vars och ens årsavgift inte bara avgörs av ert egna uttag av de gemensamma resurserna, utan blir avhängig även vad andra medlemmar företar sig inom sina bostadsrätter.

Lita att bita i helt klart och mera hjälp lär du inte få utan att man sätter sig in i det konkreta fallet med alla fakta på bordet. Men två saker skall du ta med dig:
1) Lösningen med tilläggsavtal är inte bra. En tilläggsavgift för inredd vind kan betydligt enklare och framtidssäkrare i så fall läggas in direkt i stadga eller andelstal.
2) Du måste sluta se på frågan ur ditt eget perspektiv. Utgå från föreningens intresse i att från tid till annan alltid kunna få in erforderligt kapital så rättvist som möjligt från de medlemmar som förbrukar era gemensamma resurser.

Gusten 2018-12-18 10:37

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 73703)
Det som är helt avgörande är om en bostadsrätt med inredd vind använder mera av de gemensamma resurserna jämfört med en bostadsrätt utan inredd vind. Fokusera på den frågan och var lösningsorienterad, d v s försök verkligen se allt utifrån ett helikopterperspektiv istället från din egen personliga horisont.

Men det första steget borde ändå vara att ta reda på om vindsutrymmet överhuvudtaget är upplåtet med bostadsrätt.
Annars kan man inte ta ut någan avgift för vindsutrymmet.

Intrycket jag får är att styrelsen anser att vindsutrymmet inte ingår i bostadsrätten och därför vill hyra ut vindsutrymmet
till medlemmen för en hyra om 1400 kr/mån.
Villan blir i så fall en konstig blandning av bostadsrätt och hyresrätt. Ett upplägg som man absolut bör undvika.

Hellre då att man med hjälp av jurist skriver om upplåtelseavtalet så att även vindsutrymmet ingår i bostadsrätten.

kronkalle 2018-12-18 12:42

Dom gemensamma kostnaderna som föreningen har är densamma även om alla med oinredd vind inreder. Alla betalar för egen värme och vatten. Även om jag återställer vinden så innebär det inte att föreningen får lägre omkostnader.

Så dom borde egentligen då kunna skriva in övervåningen i upplåtelseavtalet bara? Som jag ser det så är det här en chans att tjäna lite mer pengar åt föreningen? Men det enda jag vill är att dom motiverar avgiften för övervåningen och det kan dom ju då inte göra.

Vi som köpt har ju inte inrett vinden. Den var där. Fördig. Och nu försöker dom rätta till nått misstag som styrelsen uppenbarligen gjorde vid föreningens start?

Ska det verkligen falla på oss nya ägare?

Ingen annan kan använda vinden. Och ingen kostnad alla för föreningen förutom att värdet på föreningen ökar om fler folk inreder sina vi dar. Med efet kapital? Tänker att insatsen är det egna kapitalet och sen avgiften borde va 0 kr extra. Eftersom det inte kostar något alls för föreningen.

Edit
Med det här tilläggsavtalet innebär att vinden blir upplåten! Och en avgiftshöjning på 1400kr det folk motsätter sig är avtiften då kostnaden alltså inte ökar. Förlåt för att jag är jätteotydlig...

Harald 2018-12-18 15:30

Citat:

Dom gemensamma kostnaderna som föreningen har är densamma även om alla med oinredd vind inreder.
Nej de är de inte. Snälla, läs mitt inlägg igen och försök inta föreningens position när du tittar på frågan. Det är din enda chans om du vill få gehör för en annan lösning än den nu föreslagna.

Citat:

Som jag ser det så är det här en chans att tjäna lite mer pengar åt föreningen?
En förening tjänar inga pengar. En förening finns överhuvud taget inte på det sättet. Föreningen är endast en konstruktion för att hantera att alla medlemmars pengar går tillbaka till de nyttigheter och resurser som ni själva förbrukar. Trixet är inte för en förening att ta in hur mycket pengar som helst. Trixet är att ta in erforderligt samt fördelat så rättvist som möjligt från inbetalarna (medlemmarna).

Citat:

Ska det verkligen falla på oss nya ägare?
Det spelar ur föreningens synvinkel aldrig någon roll vem som är innehavare. Det kan vara den första köparen, eller nummer 100. Allt gäller alla ändå.

Citat:

Med det här tilläggsavtalet innebär att vinden blir upplåten!
Nja, är du verkligen säker på det? Upplåts ytan så brukar man ju förändra även andelstalen för ägandet - och då ändras ALLAS andelstal vilket tvingar styrelsen till stämman för beslut.

Gusten:
Citat:

Hellre då att man med hjälp av jurist skriver om upplåtelseavtalet så att även vindsutrymmet ingår i bostadsrätten.
Jag tänker så här: Om detta är fristående hus, så är ju knappast vindarna "allmän yta" som alla medlemmar kan nyttja. Ytorna verkar väldigt mycket vara en del av bostadsrätten. Delvis förberedd för att inredas - i flera fall sedermera inredd. Att det skulle vara ett slags hyresavtal som styrelsen vill få till håller jag för osannolikt.

Vad kan ha startat detta egentligen? Är det ont om pengar och styrelsen bor själva utan inredda vindar och söker en lösning där någon annan betalar? Eller är det ren och skär avundsjuka? Eller är det de facto så att det uppstår mätbara extra kostnader för föreningen hos de medlemmar som har inrett sina vindar?

Tyvärr verkar TS ha svårighet i att lyfta blicken, så hen kommer garanterat bara göra sig ovän med styrelsen och komma exakt ingenstans med sina synpunkter. Men om någon part (medlem eller styrelse) på riktigt vill lösa frågan, ja då ska det nog inte vara så himla krångligt. Men som sagt, vi behöver ha allt på bordet för en korrekt analys, det duger inte med en enskild innehavare som gapar och skriker över sin egen faktura på 1 400 kr.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:31.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare