Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=11)
-   -   Styrelse kan stoppa delat ägarskap av bostadsrätt, men behöver inte göra det (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12870)

Admin 2010-08-12 20:30

Styrelse kan stoppa delat ägarskap av bostadsrätt, men behöver inte göra det
 
Bostadsrättslag (1991:614)
Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt
Citat:

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.
För vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§.
Denna lagparagraf kan man alltså tolka som att;
1. Föreningen måste bevilja en köpare av en hel bostadsrätt eller en del av en bostadsrätt medlemskap i föreningen om;
a) villkoren för medlemskap i stadgarna uppfylls, och
b) föreningen skäligen bör godta köparen som bostadsrättshavare i föreningen.

För punkt a gäller bl.a. följande standardtext i stadgarna (enl. HSBs normalstadgar);
Citat:

Inträde i föreningen kan beviljas den som är medlem i HSB och
1. kommer att erhålla bostadsrätt genom upplåtelse i föreningens hus, eller
2. övertar bostadsrätt i föreningens hus.
Sedan står det i stadgarna;
Citat:

Om det kan antas att förvärvaren inte avser att bosätta sig permanent i bostadslägenheten har föreningen i enlighet med regleringen i §1 rätt att vägra medlemskap.
Dvs om det kan antas att någon av dem som lägenheten överlåtits till inte kommer att bosätta sig där permanent så kan föreningen vägra den/dem medlemskap.

Här kan man alltså se att Kluringen har rätt i att föreningen har stor frihet att styra hur det ska fungera genom stadgarna. Dock inom övriga givna ramar i lagen.

Det är styrelsen som har makten att avgöra om medlemskap ska nekas baserat på att (någon av) köparna inte anses ha avsikt att bosätta sig där permanent.

Ett konkret exempel.
Om en bostadsrätt överlåtes till tre syskon så torde detta uppfylla kravet för att kunna neka medlemskap till en, flera eller alla av dem.
Detta eftersom det inte är troligt att alla tre kommer att bo där permanent.

Detta är dock endast en möjlighet för styrelsen.
Dvs styrelsen kan, utifrån ovanstående lagtext och stadgar, bevilja alla tre syskon i ovanstående exempel medlemskap även om det framgår att en, flera eller faktiskt t.o.m. alla syskon inte avser att bosätta sig i bostadsrättslägenheten permanent.

Detta är tyvärr inte reglerat i lag utan man är som "köpare" utlämnad till styrelsens godtycke och välvilja.

För punkt b ("föreningen skäligen bör godta köparen som bostadsrättshavare i föreningen") gäller;
1. Man är även för denna punkt beroende av styrelsens godtycke och välvilja vad som anses höra till "skäligen bör godta".
En "köpare" av en del av en bostadsrätt har alltså ganska små rättigheter och styrelsen i föreningen har orimligt stora möjligheter att neka medlemskap.

Citat:

5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stadgarna föreskrivits att medlemmarna skall tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren.
Viktigt att känna till, men inte aktuellt i just denna specifika del av utredningen.
Dock kan man här konstatera att den boende återigen är orimligt utsatt, utan stöd i lagen och utsatt för styrelsens godtycke och välvilja.

Citat:

6 § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i föreningen, om annat inte bestämts i stadgarna.
Med denna paragraf upphävs allt annat regelverk för den som inte köper 100% av en bostadsrätt.
Här står det att den som köper en del av bostadsrätt kan nekas inträde i föreningen.
Alltså en möjlighet för styrelsen att neka delägare medlemskap och därmed rätten att bli delägare i en bostadsrätt.
Återigen ligger makten hos styrelsen, och i detta fall på ett särskilt tydligt sätt.
En delägare har med paragraf 6 ingen möjlighet att överklaga eller få rätt om denne nekas medlemskap/inträde i föreningen och därmed möjligheten att bli delägare av bostadsrätt.

Citat:

6 § Bestämmelserna i 3 och 5 §§ skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka sambolagen (2003:376) skall tillämpas. Lag (2003:383).
Denna undantagsregel krånglar till det. Jag orkar inte utreda vilka konsekvenser den får utan konstaterar bara att undantaget gäller för makar/sambor (ej t.ex. syskon).

Sammanfattning så här långt:
  • Styrelsen har alla möjligheter att neka medlemskap till en, flera eller alla delägare (dvs om mer än en ägare av bostadsrätten), och därmed stoppa möjlighet till delat ägarskap.
  • En delägare har inget att sätta emot om föreningen (= styrelsen) utan motivering väljer att hindra någon att vara delägare i en bostadsrätt.
Det som då ev skulle kunna krångla till ovanstående är vad som står i §1 i stadgarna (för bl.a. HSB-brf:ar):
"Föreningen har till ändamål att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende..."
Det kan därmed tolkas som att styrelsen är skyldig att neka delägare inträde, t.ex. syskon, som inte har för avsikt att bosätta sig där permanent.
Detta eftersom bostadsrättslagen uppger att vad som står i stadgarna styr vem som ska beviljas/nekas inträde i föreningen.
Men vi kanske kan bortse från detta och säga att det ändå i praktiken är styrelsen som äger frågan?

Not.
Jag har brutit ut detta inlägg från tråden;
Fråga kring delägande av bostadsrätt

clabbe 2010-08-23 13:49

Citat:

Citat:

6 § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i föreningen, om annat inte bestämts i stadgarna.
Med denna paragraf upphävs allt annat regelverk för den som inte köper 100% av en bostadsrätt.
Här står det att den som köper en del av bostadsrätt kan nekas inträde i föreningen.
Alltså en möjlighet för styrelsen att neka delägare medlemskap och därmed rätten att bli delägare i en bostadsrätt.
Återigen ligger makten hos styrelsen, och i detta fall på ett särskilt tydligt sätt.
En delägare har med paragraf 6 ingen möjlighet att överklaga eller få rätt om denne nekas medlemskap/inträde i föreningen och därmed möjligheten att bli delägare av bostadsrätt.
Jag är skeptisk till detta.

Orsaken är denna:
Citat:

Rätt till överprövning av frågan om inträde
10 § Den som i annat fall än som sägs i 4 § första stycket förvärvat en bostadsrätt men vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
Hyresnämnden får överpröva ett nekat medlemskap även om det bara rör en andel av en bostadsrätt. Så tolkar jag lagen.

Admin 2010-08-23 14:06

Hyresnämnden kan bara följa lag/stadgar
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 22621)
Hyresnämnden får överpröva ett nekat medlemskap även om det bara rör en andel av en bostadsrätt. Så tolkar jag lagen.

Det är helt riktigt. Hyresnämnden får absolut pröva ett nekat medlemsskap även för dem som bara köper en andel, och det sker nog ganska ofta.
Men det innebär inte att Hyresnämnden står över lag/stadgar. Allt de kan göra är att pröva om styrelsens beslut följer lag/stadgar.

Dvs hyresnämnden kan inte göra annat än att utgå från §6 i bostadsrättslagen och konstatera att den som inte köpt 100% av en bostadsrätt alltid kan nekas medlemskap, om inte annat bestämts i stadgarna.

Fortfarande gäller att allt regelverk i övrigt blir icke gällande för den som köper en del av bostadsrätt, och allt hyresnämnden kan göra är att säga att så är det.

clabbe 2010-08-23 14:29

Oej Admin, du har nog en poäng där. Jag köper din ståndpunkt men återkommer om min kepticism åter vaknar till liv.

totiki 2010-08-23 14:54

"Men det innebär inte att Hyresnämnden står över lag/stadgar. Allt de kan göra är att pröva om styrelsens beslut följer lag/stadgar."

Det här är underbart. För detta gäller enbart oss vanliga människor, när det gäller myndigheter exempelvis behöver dessa bara göra en "bedömning" ifall deras beslut faller inom ramen för en lag. Och vad det gäller exempelsevis överklagande gällande detaljplaneändringar eller bygglov, då finns det inte längre någon förvaltningsdomstol som prövar myndigheternas beslut gentemot lagen. Vad säger ni om det?
Eventuellt blir jag tvungen att gå till Europadomstolen för att få en ändring på detta förhållande.

Vad jag menar med detta är, att det otroligt nog är så att vissa myndigheter faktiskt står över lagen i vårt land. Byggnadsnämnden, Länsstyrelsen och Regeringen i form av Miljödepartementet.
Så i vilken grad man kan vara säker på att inte Hyresnämnden gör det också vet jag inte. Vem prövar deras beslut?

Admin 2010-08-23 14:58

Medlemskap och delat ägarskap - komplicerad frågor!
 
Det är bra att var skeptisk eftersom det är det bästa sättet att komma fram till det tydligaste och bästa svaret på alla komplicerade frågor i denna värld.
På detta sätt kan utvecklingen gå framåt! :5:

Jag trodde t.ex. i min enfald att det här med medlemskap och ägandeskap var en av de enklaste bitarna i bostadsrättsvärlden. Tack vare alla som varit skeptiska här så vet vi nu att när man väger in alla parametrar så är det betydligt mer komplicerat än vad man kunde tro.

Ja Totiki, vissa myndigheter står över lagen, men t.o.m. domstolarna gör detta.
Om vi drar ett ärende till domstolen så är vi utlämnade till domstolens (den enskilda rådmannen/domaren) tyckande, och den som har mest pengar har i många frågor en klar fördel.
Att sedan Sverige fråntagit oss möjligheten att överklaga domstolsbeslut gör ju inte vår situation mer rättssäker.

Det finns ingen kontrollinstans mig veterligen för hyresnämnden, men hyresnämnden är en domstol och som sådan torde man i alla fall kunna klaga hos JO.
Dvs utom i de fall där det explicit uppges att hyresnämnden har sista ordet, och att detta inte kan överklagas... men det kanske bara gäller överklagande av hyresnämndens beslut till hyresnämnden själv?
Osäker på hur det fungerar.

clabbe 2010-08-23 15:12

Trösta dig Admin med att en hel del av Hyresnämndens ärenden kan överklagas, se denna sida: http://www.hyresnamnden.se/templates...e____1099.aspx
Rubriken är "Vad kan jag överklaga."

Det står också vad man inte kan överklaga:
Citat:

Följande beslut och yttranden kan du inte överklaga:
Bostadslägenhet
Godkännande av vissa hyresvillkor vid uthyrning av minst tre bostadslägenheter (blockuthyrning) (1 § 6 st HL)
Tillstånd för hyresgästen att byta sin bostadslägenhet (35 § HL)
Tillstånd för hyresgästen att upplåta sin bostadslägenhet i andra hand (40 § HL)
Godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd för en bostadslägenhet (45 a § 1 st. HL)
Tillstånd att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand
(7 kap. 11 § BRL)
Lokal
Tillstånd att upplåta en lokal i andra hand (40 § HL)
Godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd för en lokal (56 § 2 st. HL)
Uppskov med avflyttningen för en lokalhyresgäst och bestämmande av hyresvillkoren under uppskovstiden (59 § HL)
Yttrande om marknadshyran eller yttrande om huruvida en ersättningslokal är godtagbar eller inte
(i samband med obligatorisk medling) (23 § 2 st. lag om arrendenämnder och hyresnämnder)
Tillstånd att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand (lokal med bostadsrätt) (7 kap. 11 § BRL)
HL står för hyreslagen kan tilläggas. Överklaganden görs till Svea hovrätt.

Harald 2010-08-23 20:44

Jag har följt denna tråden en tid, och måste erkänna att det är svårt att hålla huvudet kallt och bena ut alla paragrafer.

Men jag tror att ni kommit fram till i princip så som vi i vår förening använder oss av regelverket, nämnligen:

Att delägarskap visst är okej.

Admin:s slutsats rörande medlemsskapet tolkar jag däremot annorlunda. I fallet med de tre syskonen, torde den som bosätter sig i lägenheten först, vara föremål för medlemsansökan. Inte de andra. De står enbart som delägare till lägenheten.

Detta eftersom stadgaren tar sikte på att du måste vara permanent bosatt för att vara medlem.

När sedan syskon nr 2 ska tillträda lgh, urträder syskon 1 som medlem, och syskon 2:s medlemsskap prövas. O s v .

Jag kan inte se hur detta förfarande skulle strida mot vare sig bostadsrättslag eller stadgar.

Hade det varit annorlunda, att som föreslagits tidigare i trådarna enligt nedan, faller på orimligheter, eftersom:

1) En idé var att flerägarskap inte var tillåtet. Detta faller som argument eftersom vår förening, flera andra föreningar jag känner till, och dessutom bankerna, idag många gånger kräver fler ägare vid köp av lgh, om den inflyttande ej har tillräcklig ekonomi själv.

2) Skulle alla delägare, även de som icke "permanent bosatt sig" i lgh, vara medlemmar, ja, då ballar det ur kraftigt vid omröstningar, eftersom VARJE MEDLEM HAR EN RÖST, men, BOR MAN I SAMMA LGH (tillhör samma hushåll), så får den lgh endast tillräkna sig en röst.

Man kan ju inte påstå att externa ägare (syskon 2 och 3 i detta fall) tillhör samma hushåll som syskon 1, och då skulle det ju bli en paradox. Alla tre skulle kunna hävda rösträtt på stämma i kraft av sina medlemsskap.

Säg nu att det inte finns fler krångel i denna frågan....

totiki 2010-08-23 21:29

Vad det gäller tvåan.
På stämman fastställer man röstlängden. Fastställer man då denna till en röst per lgh, så faller alla andra röster utanför röstlängden och kan ej räknas.

Fastställer man röstlängden till en per medlem. Då beror allt på vad stadgan säger om medlemsskap. Detta kan också variera ifall föreningen vill.
Exempelvis kan föreningen i stadgan fastställa att varje medlem i hushållet också per automatik är medlem i föreningen.
Föreningen kan också driva biverksamhet i form av medlemsskap av olika anledningar. Ekodynamisk-, miljö-, boendekollektiv-, nyskapande arkitektur- eller av välgörenhetskaraktär i form av mikrolån, skulle kunna vara tänkbara exempel. Vanligare är kanske café eller restaurangverksamhet.
Eftersom denna typ av annan verksamhet säkert skulle kräva även ej boende medlemmars röst vid ett stort antal varierande frågor och även frågor rörande gemensamma utrymmen i fastigheten, torde stadgan vara anpassad därefter.

Inget är beständigt i vår typ av boende, får man förmoda. Endast förändringen är bestående.
Så alla fall är unika och kan svårligen generaliseras.

kluringen 2010-08-24 00:46

Hej Harald! Kul att jag inte är ensam om att ha samma åsikt. Men nu handlar det inte om åsikter utan om hur lag och stadgar hänger ihop och då måste man undertrycka åsikterna och vara analytisk.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 22640)
Säg nu att det inte finns fler krångel i denna fråga....

Tyvärr är det krångligare än du anar.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 22640)
Admin:s slutsats rörande medlemsskapet tolkar jag däremot annorlunda. I fallet med de tre syskonen, torde den som bosätter sig i lägenheten först, vara föremål för medlemsansökan. Inte de andra. De står enbart som delägare till lägenheten.

Jag tycker slutsatserna som Admin har gjort är logiska då han samtolkar lagtexten med normalstadgan för HSB föreningar. Dina och mina tolkningar är kopplade till våra egna stadgar. Det visar bara hur viktigt det är för föreningarna att se över sina egna stadgar och hur viktigt det är att åtminstone några inom föreningen skaffar sig någorlunda bra kunskaper om innehållet ii BRL och LEF.

Hur regleringen av rösträtterna kan haverera totalt då begreppen som medlem, bostadsrättshavare, lägenhet eller hushåll inte finns entydigt definierade har vi många exempel på i min förenig.

Att undantagsreglerna för gifta, sambos, registrerade partners komplicerar det hela ytterliga har även Admin konstaterat.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 22640)
2) Skulle alla delägare, även de som icke "permanent bosatt sig" i lgh, vara medlemmar, ja, då ballar det ur kraftigt vid omröstningar, eftersom VARJE MEDLEM HAR EN RÖST, men, BOR MAN I SAMMA LGH (tillhör samma hushåll), så får den lgh endast tillräkna sig en röst.

Man kan ju inte påstå att externa ägare (syskon 2 och 3 i detta fall) tillhör samma hushåll som syskon 1, och då skulle det ju bli en paradox. Alla tre skulle kunna hävda rösträtt på stämma i kraft av sina medlemsskap.

Håller med.

Citat:

Ursprungligen skrivet av totiki (Inlägg 22641)
Vad det gäller tvåan.
På stämman fastställer man röstlängden. Fastställer man då denna till en röst per lgh, så faller alla andra röster utanför röstlängden och kan ej räknas.

Kaos om begreppet lägenhet och hushåll inte är noggrant definierad. Familjen som har byggt sig en femma av tre ettor som ägdes ursprungligen av en åldersstigen mor med vårdbehov, en son och granntjejen som sonen har gift sig med. Får de de tre röster? Att jämföra med en något större "äkta femma" som bara har en röst.

Citat:

Ursprungligen skrivet av totiki (Inlägg 22641)
Fastställer man röstlängden till en per medlem. Då beror allt på vad stadgan säger om medlemsskap. Detta kan också variera ifall föreningen vill.
Exempelvis kan föreningen i stadgan fastställa att varje medlem i hushållet också per automatik är medlem i föreningen

Totalkaos!

Hur definieras hushåll? Hur rimligt är det att en styrelse som är satt att förvalta föreningen hus dessutom ska hålla koll på vem som regelbundet äter vid samma matbord eller vem som delar säng med vem?

Citat:

Ursprungligen skrivet av totiki (Inlägg 22641)
Inget är beständigt i vår typ av boende, får man förmoda. Endast förändringen är bestående.
Så alla fall är unika och kan svårligen generaliseras.

Instämmer.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:07.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare