Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=14)
-   -   Ekonomi i brf - Varför så stora likvida medel? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15358)

Astridgbg 2011-10-14 09:38

Ekonomi i brf - Varför så stora likvida medel?
 
I vår Brf så har vi likvida medel på 1.9 miljoner. Underhållsfond 1/2 miljon. Vi består av 45 lägenheter. 1 jan 2011 så höjdes avgiften med 2 %.
Jag kan inte se varför vi har så stora likvida medel. Varför behov av höjning av avgiften? Vi fick inte en krona till en gårdsfest då styrelsen helt enkelt sa nej utan kommentar till att bidra med en enda krona. En fest ordnades av några medlemma som själva bidrog med en del till festen - i övrigt knytkalas. Stortrivs för övrigt förutom en del frågetecken.
Astridgbg

totiki 2011-10-14 10:09

Skulle inte tro att ni behöver så mycket kontanter. Men det är omöjligt att ge något svar utan en årsredovisning. För lite info om föreningen.

Harald 2011-10-14 11:37

Föreningens ekonomiska ställning har ingenting att göra med hur mycket kontanta medel det finns. Det enda det visar är att styrelsen förvaltar kapitalet dåligt (istället för att amortera eller fondera).

Att höja 2 % är troligen ungefär den minsta höjning man kan göra för att förvalta rättvist över tid. Eftersom driftskostnaderna (el, sophämtning, värme, VA mm) höjs 1-8 % om året, så bör 2 % höjning av avgiften betyda liknande resultat som året innan. Alltså rättvist mot medlemmarna dessa två år.

I övrigt, alldeles för lite information.

Robarb 2011-10-14 12:33

Föreningens likviditet och soliditet
 
Denna fråga uppkommer med jämna mellanrum.

En bostadsrättsförening är att betrakta som ett företag och då gäller grundläggande regler för hur förvaltningen av de ekonomiska förhållandena i mindre och medelstora företag.

För att inte "kassan" skall innehålla för mycket pengar, så bör en likviditetsbudget (cash flow) upprättas för att kontinuerligt se till att pengarna räcker för att lösa kortfristiga leverantörsskulder. Ligger det för mycket pengar i kassan är de bara till belastning då de inte "arbetar" i form av investeringar eller amorteringar. Pengar skall arbeta.

När det gäller soliditet så bör det egna kapitalet uppgå till mer än 50 % av det totala kapitalet för att undvika att tvingas låna pengar till större underhåll eller investeringar. För låg soliditet innebär en ökad risk vid varierande konjungturer då entreprenader kan bli dyra eller att räntebanan höjs påtagligt.

Har tidigare nämnt att föreningar inom HSB och Riksbyggen generellt har en påtagligt låg soliditet för att de därigenom kan knytas hårdare till riksförbunden.

Gusten 2011-10-14 12:48

1.9 Mkr låter som onödigt mycket likvida medel om det inte är några större
planerade utgifter den närmaste tiden. Sedan schablonintäkten togs
bort 2007 har ju intresset för att amortera av föreningens lån ökat.
Föreningen har ju ingen avdragsrätt för låneräntor.

totiki 2011-10-14 14:47

Å andra sida... En brasklapp.

Det vi ger uttryck för när vi säger att "pengarna skall arbeta" är ur ett nationalekonomiskt, global ekonomiskt och ett ur fri handel tänkt perspektiv, i goda tider. Det kanske inte ser riktigt likadant ut i dåliga tider för en liten lokal förening.

Ifall tiderna blir sämre kanske inte bankerna är så villiga att låna ut överhuvudtaget eller så vill de ha en högre ränta. Då kan det vara bra att ligga inne med ordentligt med pengar i kassan för att kunna göra en upphandling till lägsta pris hos de hantverkare som alla slåss om jobben under depressionen. Så det kan ju vara en smart styrelse med framförhållning för ev. dåliga tider i ankommande också.

Harald 2011-10-19 22:06

Citat:

Ifall tiderna blir sämre kanske inte bankerna är så villiga att låna ut överhuvudtaget eller så vill de ha en högre ränta. Då kan det vara bra att ligga inne med ordentligt med pengar i kassan för att kunna göra en upphandling till lägsta pris hos de hantverkare som alla slåss om jobben under depressionen. Så det kan ju vara en smart styrelse med framförhållning för ev. dåliga tider i ankommande också.
Snick snack.

Pantbreven finns ju kvar. Dessutom, om man går över ett årsskifte innan man behöver låna tillbaka pengarna, så kan medlemmarna tillgodoräkna sig kapitaltillskottet för amorteringen.

Kontot ska ha MAX 3 månader löpande utgifter täckta. Detta om man har extern förvaltning, eftersom ledtiderna för att flytta kapital/ta upp lån et c kan vara långa då.

I egen förvaltning räcker det om man klarar 1 månad.


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf

Robarb 2011-10-19 23:12

Ekonomistyrning
 
Är helt överens med Harald, det gäller att upprätta en likviditesanalys eller som det heter, en Cash flow för att anpassa likividiteten till det behov för att klara de korta skulderna. Det innebär att om man har en upphandling eller att de löpande driftkostnaderna förfaller inom en månad så skall kassan klara av att täcka dessa kostnader.

Detta är ett axiom inom samtliga företagsformer vare sig det gäller bostadsrättsföreningar eller säljande företag. Dock finns det ett annat nyckeltal inom en säljande organsiation och det kallas balanslikviditet. Detta begrepp innehåller även kundfordringar. Nyckeltalet för balanslikviditeten är ca 200 % av korta skulder. Kundfordringar förfaller som regel inom ca 20-30 dagar.

Att hålla mer likvider i kassan eller på ett räntefritt bankkonto är rent slöseri med de begränsade resurser som en bostadsrättsförening ofta har acces till. Ett räntebärande konto, som medför att det täcker inflationen, kräver som regel en viss uppsägningstid för att få tillgång till, vilket gör att det inte kan ianspråktas för att lösa korta skulder.

Men det krävs att föreningens styrelse har erforderlig kunskap att förstå de mest grundläggande ekonomiska förhållandena. För vår del saknas denna förståelse hos vår styrelse. De slösar bort våra pengar i en allt stridare ström. ( Vet att det finns styrelseledamöter som läser i detta forum)

totiki 2011-10-20 10:50

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 31243)

Pantbreven finns ju kvar.

Aha! Pantbreven är en försäkring om obegränsad kredit till låg ränta. Det hade jag inte en aning om.

Jobbar du som låneförsäljare på Nordea Harald? Pengarna ska arbeta. Det är bättre att betala hög ränta på arbetande pengar än att spara ett år och slippa räntan?

Kan inte se att det ska vara BRFernas uppgift att spendera bankerna ur krisen.

Säkert välvilliga råd. Men för vem?

DI idag: "En annan stötesten är i vilken omfattning privata långivare ska tvingas gå med på nedskrivningar av sina lån till Grekland. ECB är fortsatt emot, men det enligt EU-källor till Reuters finns en ökad acceptans bland euroländer att nedskrivningar på upp till 50 procent blir tvingande.

Det skulle sätta hård press på bankerna, som kommer att behöva tillföras extra kapital. Ett intensivt lobbyarbete bedrivs därför från bankerna, som i princip hotar med att stärka sina kapitalrelationer genom att dra ned på utlåningen i stället för att be ägarna om nytt kapital i dagens pressade läge."

Det i fet stil är det vi har att se fram emot, förmodligen. Risken är att det inte går över på ett större antal år. Så när det är brist på pengar får man antingen inte låna alls eller till en mycket hög kostnad. Pantbreven spelar då ingen roll, de är bara säkerhet för dina tidigare lån.

Harald 2011-10-20 19:46

Citat:

Aha! Pantbreven är en försäkring om obegränsad kredit till låg ränta. Det hade jag inte en aning om.

Jobbar du som låneförsäljare på Nordea Harald? Pengarna ska arbeta. Det är bättre att betala hög ränta på arbetande pengar än att spara ett år och slippa räntan?

Kan inte se att det ska vara BRFernas uppgift att spendera bankerna ur krisen.

Säkert välvilliga råd. Men för vem?
Hm, alltså, mina råd är absolut inte bankens råd. Bankerna har ingenting emot att lånen ligger orörda år efter år, så länge ränteinbetalningarna sköts.

Pantbrev = uttaget bevis på "låneutrymme", panträtt, i egendomen. Det innebär att om man har pantbrev på tre miljoner, men bara två miljoner i lån, så är det en mycket enkel procedur att åter låna upp den sista miljonen.

Det är sällsynt med pantbrev som ligger nära eller över värdet på tillgången. Normalt är det svårt att ta ut pantbrev över ca 70 % av värdet på fastigheten (Nu pratar vi stora hus, Brf: er). Därmed finns dären inbyggd försäkring till långivaren, att säkerheten är god, även om fastighetsmarknaden har lågkonjunktur.

Om nu dessa trådens 1,9 miljoner varit i min förening, och jag behövde de igen om 2 år, så skulle jag inte tveka att amortera bort hela summan nu. Sen skulle jag jobba för att överskottet i verksamheten skulle ge lite överskott fram tills den dagen jag behövde pengarna, och så efter två år skulle jag låna upp det som fattades. Som exempel gör vi följande uppställning:

Tillgängligt kapital: 1,9 miljoner

Lån: Ovesäntligt, men mer än 1,9 miljoner.

Dag 1: Amorterar 1,7 miljoner, låter 200 000 var kvar till löpande drift.
Höjer dessutom avgifterna 3 %.

Efter två år har detta gett:

136 000 kr i minskade ränteintäkter
150 000 kr i ökade intäkter (baserat på en oms av 2,5 milj).

Och medlemmarna får tillbaka 374 000 kr från staten i kapitaltillskott.

Totalt alltså 660 000 kr i värde för föreningens medlemmar.

Din metod:

Sätter in 1,7 miljoner på bra räntekonto = 2,5 %, låter 200 000 kr vara kvar på transaktionskontot. Höjer avgiften lika (rättvist ska det ju va!)

Efter två år:

85 000 kr i ränta tillgodohavandet.
-136 000 kr i ränta på lånet
150 000 kr i ökade intäkter

Inga kapitaltillskott till medlemmarna.

Totalt värde för medlemmarna: 99 000 kr

I verkligheten kommer dessvärre föreningen i exempel 2 antagligen inte heller höja avgiften på 3 %, eftersom de tänker : "Vi har ju råd, vi har 1,7 milj på kontot".

Så, vem gynnas?


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 04:43.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare