handdator

Visa fullständig version : Väsentlig förändring av brf?


Einar
2009-05-17, 12:40
Så här står det bl a i våra stadgars §29 (förmodar detta är samma som i HSB.s normalstadgar):
Styrelsen eller firmatecknare får inte heller riva eller besluta om väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark såsom väsentliga ny-, om- eller tillbyggnader av sådan egendom.

På andra trådar i detta forum har jag redogjort för hur styrelsen efter föregående årsmöte (2008) inte följde årsmötets beslut utan självsvåldigt beslutade att ändå, med kort varsel (och alltså direkt emot årsmötets beslut), sätta igång arbetena på våra parkeringsplatser för minst 2,88 miljoner kronor. Vidare har jag redogjort för att jag i Tingsrätten fick ett nu lagakraftvunnet beslut om 46% återbetalning för garagehyra för den tid garaget var blockerat pga arbetena på framförliggande parkeringsplatser.

Tingsrättens motivering var att ca 46% av arbetena ansågs utgöra ombyggnad, varav alltså följde att föreningen måste återbetala del av avgifterna till mig.

Om man nu lägger den initiala frågan åt sidan gällande att årsmötets beslut inte följdes så undrar jag nu om inte Tingsrättens dom med motivering då gör att styrelsen överskridit sina befogenheter enligt §29, såsom den är skriven ovan?

Totala parkeringsytan utgör ca 8000 kvm av föreningens tomtmark och bedöms utgöra åtminstone ca 25-35% av den totala tomtmarken. Skall ordet "väsentlig" är bedömas utifrån de totalt utförda arbetena eller utifrån förändringar i förhållande till föreningens totala markyta eller liknande?

Kan alltså Tingsrättens dom enligt ovan tas till intäkt för att styrelsen överskridit sina befogenheter enligt stadgarna? Eller vad betyder ordet "väsentlig" i sammanhanget?

Vore tacksam för synpunkter, eftersom vår årsstämma skall avhållas den 27 maj.

stephan
2009-05-17, 15:53
Grattis till segern.
det verkar vara ett intressant fall som absolut måste upp på stämman.

Några intressanta frågor är om det kostat föreningen jurist och eller andra kostnader för att styrelsen hävdat sin rätt mot en medlem, när det visar sig att de har fel?

Någon gång måste det bli slut på att "egenmäktiga styrelser" gör allvarliga fel.

Om och tillbyggnader och ordet väsentliga förändringar är inte lätt att bena ut. men detta verkar vara ett "gyllene tillfälle"

jag tycker du skall begära granskning av styrelsens arbete, under punkten ansvarsfrihet för styrelsen.

Här räcker det med att 10% av närvarande medlemmar röstar för det för att det skall verkställas.


Uppmaning till alla styrelseldamöter: skall det vara så svårt att ta upp ärenden på stämmor och låta medlemmarna bestämma, och ha synpunkter????

Med bra planering är det väl inte så svårt att lyfta upp ärenden av större underhåll och gränsfallen till om och tillbyggnad på en stämma. Det måste det väl vara bättre att vara på säkra sidan istället för att skapa osämja och tvivelaktiga medlemmar??

Einar
2009-05-17, 16:02
... ar det så (av erfarenhet) att den typ av människor som bor här är sådana som skriker buuu åt vissa kritiker på stämmorna och applåderar vilka kråkor eller otidigheter styrelsen än säger på stämman. Så det blir inte lätt att få ihop 10% på stämman .... och det blir inte lätt att få en diskussion om sakfrågan.... Men stenen skall väl bli blöt förr eller senare bara man fortsätter spotta!

Revisorerna har inte nämnt med ett enda ord ärendet med parkeringsplatserna i sin revisionsberättelse, vilket anmäldes till dem i vintras.

Motionsvis har jag redan föreslagit såväl granskning som annat inför årsstämman. Se mina och några andra motioner här (http://hotpot.se/php/vb/showpost.php?p=13967&postcount=26) och läs även styrelsens svar! När du läst förstsår du säkert vad för slags styrelse vi har!

Naturligtvis har det i någon mån kostat dem pengar för advokat (det var HSB Skånes chefsjurist, Christina Fegne). jag tror inte hon ställde upp gratis eller inom ramen får några andra avtal. Hon inställde sig två gånger i tingsrätten vid två olika förhandlingar.

Admin
2009-05-17, 18:19
Ja, det är konstigt att det finns så mycket hat men så få hjärnceller i bostadsrättsföreningar.

Man kan inte ens bete sig civiliserat på stämmorna.
Det handlar inte om intelligenta uttalanden eller relevanta diskussioner utan det handlar om vem som kan skrika "buuu" högst och oftast.

Jag vet inte om det är en åldersfråga, och man blir hatisk, otrevlig och ointelligent när man är i pensionsåldern och uppåt.

Bostadsrättslagen, 9 kap., säger (precis som HSB:s normalstadgar);
Särskilda villkor för vissa beslut
15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Det här med "väsentlig" förändring är omöjligt att bena ut.
Bostadsorganisationerna, som var med att ta fram bostadsrättslagen (http://hotpot.se/hsb-ny-foereningslag.htm) tyckte nog att de var mycket listiga när de fick in denna text i lagen.
Det betyder egentligen ingenting, och det är helt fritt att från person till person och från fall till fall tolka precis hur man vill enligt precis vilka parametrar man vill.

Därmed har, per automatik, styrelsen all makt och medlemmarna ingen.

När man nu ändrar föreningslagen så vill man inte ändra, justera, eller förbättra svagheterna i bostadsrättslagen, och det är bara att beklaga.

Vad som måste till är alltså en rättslig prövning i precis varje fall, som det fungerar idag.


PS.
Glöm inte att passa på under årsstämman - när styrelsen enligt lag måste svara på frågor - att fråga vad extrakostnaderna blev för anlitande av HSB Skånes jurist Christina Fegne och andra ev. tillhörande kostnader.

oyvinds
2009-05-25, 06:51
Bostadsrättslagen, 9 kap., säger (precis som HSB:s normalstadgar);


Det här med "väsentlig" förändring är omöjligt att bena ut.

(..)

Vad som måste till är alltså en rättslig prövning i precis varje fall, som det fungerar idag.


PS.
Glöm inte att passa på under årsstämman - när styrelsen enligt lag måste svara på frågor - att fråga vad extrakostnaderna blev för anlitande av HSB Skånes jurist Christina Fegne och andra ev. tillhörande kostnader.


Styrelsen i min bostadsförening har nu stängt tvättstugan. Dom tog det beslut helt själv. Styrelsen nekar ta upp frågan om tvättstuga på stämman.

Hur går jag fram for å få rättslig prövning av ett slikt fall? Jag tycker at dom har stängt tvättstugan är "väsentlig" förändring.

Admin
2009-05-25, 07:04
Jo, även om definition på "väsentlig förändring" helt saknas överallt så kan nog alla vara överens om att ifall en tvättstuga stängs (om det inte är temporärt) så är detta ett agerande av en styrelse som sorterar under "väsentlig förändring", och som således kräver ett stämmobeslut.

Men som vanligt krävs det att medlemmarna engagerar sig, en enskild bostadsrättshavare har inget att säga till om.
Om inget annat hjälper så är det den gamla vanliga regeln som gäller; dvs att 10 % av medlemmarna kan kalla till extrastämma.

j.a
2009-05-25, 09:31
Att man inte definierat vad väsentlig förändring är beror på att det skulle bli omöjligt att på förhand räkna upp alla tänkbara situationer där en sådan förändring är för handen.

Det är tvärtom vanligt att lagstiftaren överlåter åt domstolarna att genom praxis närmare definiera begrepp. Det finns också uttalanden i förarbetena och i doktrin i fråga om hur man kan använda detta begrepp.

Det är bl a också därför som lagtexten ensamt inte på något sätt ensamt utgör gällande rätt.

Admin
2009-05-25, 09:44
Jo, det förstår jag naturligtvis.

Med "definiera" avsåg jag inte en komplett precisering, vilket knappast låter sig göras. Det hindrar dock inte att riktlinjer tas fram.
I annat fall blir tolkningsmöjligheterna oändliga.

Det är faktiskt inte så svårt att med några få ord ge lite riktlinjer så att man har något att utgå från och som kan göra livet lättare för bostadsrättshavare och inte minst för styrelser.

För något år sedan så studerade jag just förarbetena om detta, och jag hittade då inget av värde för vad som kunde avses med "väsentlig förändring".
Men oavsett vilket så vet vi alla att varken styrelser eller medlemmar normalt läser förarbetena för att veta vad som gäller.

Systemet som det ser ut idag är ohållbart.
Och det som gör det särskilt märkligt är just att det faktiskt inte borde vara särskilt svårt att i alla fall i viss mån precisera saker som "väsentlig förändring".

Det handlar bara om vilja... men av detta finns det tydligen inte särskilt mycket av bland lagstiftarna... och om möjligt än mindre inom bostadsorganisationerna som inte arbetar för att försöka eliminera dylika konflikthärdar inom bostadsrättsföreningar.

Medlemmarna måste börja göra sina röster hörda och ställa krav på regering/lagstiftare.

Einar
2009-05-25, 09:46
Men en fråga i sammanhanget är ju:

Vad skall "väsentlig förändring" relateras till?

Är det i förhållande till de åtgärder som vidtages just då eller är det i förhållande till hela föreningens förhållanden? Resultatet av en bedömning av begreppet blir ju helt annorlunda!

Tingsrätten har exempelvis i vårt fall sagt att det var 46% ombyggnad (dvs förändring avseende parkeringsplatsarbetena) och resten underhåll. Men detta är ju relaterat till de arbeten som totalt utfördes i aktuellt fall. I förhållande till exempelvis all föreningens mark blir ju "siffran" betydligt lägre.

Sedan är det ju en annan fråga ifall 46% utgör "väsentlig förändring". Men uppenbarligen hade Tingsrätten åtminstone inga problem att kvantifiera förändringarna till en exakt siffra.

Admin
2009-05-25, 09:52
Helt rätt!

Väsentlig förändring i förhållande till vad?

- Föreningens ekonomi?
- Föreningens storlek?
- Antalet medlemmar?
- I förhållande till vad som normalt görs (och vad är då "normalt"?)
- Etc., etc., etc.

Det går inte att bara ha en lagtext som säger "väsentlig förändring" utan att ha några som helst uttalade ramar för detta.

Läs på följande webbsida vad jag skrivit om detta tidigare.
Vad får styrelsen besluta om? (http://hotpot.se/hsb-juridik-fraagor.htm)

(Det handlar bl.a. just om p-platser.)

stephan
2009-05-25, 10:38
Väsentlig förändring

Proposition 1990/91:92 med förslag till ny bostadsrättslag, m.m

Här finns en del utlåtanden och tänkanden vad en väsentlig förändring innebär. Från och med sidan 98 i denna propp.

Men tänk vad mycket lättare det varit om framförallt HSB, Riksbyggen och SBC tagit fasta på nedan kloka ord från en av utredarna av bostadsrättslagen. Men det är ju klart, då skulle juristintäkter och ersättningar från andra uppdrag de får från bostadsrättsstyrelser sjunka.

Utdrag ur propp 1990/91:92
"Föreningen kan, med undantag för vad som nyss sagts, besluta att en
annan ordning skall gälla. Ett sådant beslut kan innebära såväl strängare som
lindrigare krav i fråga om vilka beslut som skall fattas på föreningsstämman.
För att undvika gränsdragningsproblem, kan det också finnas anledning för
föreningen att närmare precisera i stadgarna vilka beslut som skall fattas av
föreningsstämman resp. styrelsen."

Einar
2009-05-25, 15:09
En ny helt avgörnde faktor har tillkommit idag:

Det visar sig att föreningen inte begärt byggnadslov från kommunen och att kommunen anger att detta krävs för den utökning av parkeringsplatsytan som genomförts och genomförs. Även ett tillfälligt bygglov har krävts för den tillfälliga parkeringsplats som föreningen iordningsställt för att vi skall ha någonstans att ställa bilarna under perioden för arbetena.

Nu är alltså fakta följande:

1) Vid årsstämman 2008-04-24 fick styrelsen inget in blanco beslut att ianspråkta 2 miljoner för odefinierat underhåll etc av parkeringsplatserna (som man då kallade det). Trots detta påbörjade man arbetena 2008-07-28 på ett anbud som var på 2,88 miljoner enligt uppgift.
Stämmobeslutet blev att lyfta ut punkten och att styrelsen skulle återkomma.
2) Stämmobeslutet finns inte antecknat i stämmoprotokollet. Dock finns stämman (till förtret för en del, vilka hävdar detta var olagligt - vilket det självfallet INTE är) inspelad i sin helhet.
3) En tingsrättsdom som i praktiken innebär att det styrelsen ville kalla underhåll till 46% var ombyggnad
4) Revisorerna har inte med ett enda ord nämnt den anmälan de erhållit. Den föreningsvalde vägrade till och med att befatta sig med anmälan efter att ha talat i en timme med styrelseordföranden och efter att först ha varit mycket positiv till att utreda sakfrågorn ang hur besluten tagits.
5) Jag hävdar att parkeringsplatserna omfattas av begreppet "väsentlig ombyggnad" och därmed kräver stämmobeslut såvl enligt stadgar som lag.
6) Och idag så är det uppdagat att föreningen saknar erforderligt bygglov för arbetena.

En sådan här styrelse kan väl ändå inte tillåtas slippa undan sitt ansvar??? Här kan föreningen bl a drabbas av straffavgifter. vilka jag anser styrelsen skall betala i sådant fall.

Årets stämma genomföres om 2 dagar (27 maj).

Francois
2009-05-25, 15:43
Din styrelse är under all kritik.

Borde styrelsen betala kommunens straffavgift? Det tycker jag inte.
Betalar du skadestånd till din arbetsgivare om du gör ett fel i ditt arbete? Nej, självklart inte, om det inte är uppsåt och bedrägeri.

Din styrelse har agerat felaktigt, de borde avgå. Men mer än detta tycker jag man kan kräav av dem. Och den interna revisoren borde inte väljas om. Han är uppenbarligen inte oberoende.

Einar
2009-05-26, 00:51
Jag har ikväll skickat följande email till revisorerna, Sven Gudmundsson, Kent-Olof Stigh samt några till:

--------------------------------------
Hej,

Ni känner sedan tidigare samtliga till (utom möjligen K-O Stigh i alla detaljer) ärendet enligt bifogat PDF-dokument (och nedan). Samtliga av er,
utom K-O Stigh, har fått grundhandlingen (PDF-dokumentet [ej här på forumet]) och nedanstående information (t o m mars månad [ej här på forumet]) redan tidigare

Idag har följande graverande händelse inträffat i samma ärende. Kommunens representant har under dagen besökt föreningens område
och därvid konstaterat följande:

a) Bygglov erfordras för de arbeten som pågår med parkeringsplatserna (såväl nu pågående arbeten som de arbeten som
utfördes under perioden juli-oktober 2008 i etapp 1)
b) Tillfälligt bygglov erfordras för den tillfälliga uppställningsplats som föreningen anordnat som ersättning under den tid
underhåll/ombyggnad pågår/pågått
c) Bygglov eller tillfälligt bygglov har överhuvudtaget inte sökts av föreningen och har följaktligen inte heller beviljats (alltså saknas
erforderliga bygglov)

Dessa uppgifter må gärna kontrolleras hos Kristianstads kommun av den som så önskar.

Följden av ovanstående återstår att se, men risken är mycket stor att detta kommer att medföra skadliga ekonomiska konsekvenser för föreningen.
Styrelsen är ansvarig för dessa.

Härutöver har Kristianstads Tingsrätt i en dom FT2525/08 den 31 mars fattat ett numera lagakraftvunnet beslut med den uttryckliga innebörden
att de arbeten som föreningen utförde, åtminstone i etapp 1, till ca 46% utgjorde ombyggnad och inte sedvanligt underhåll.
Detta torde innebära att styrelsen även brutit mot såväl lagens och stadgarnas bestämmelser om styrelsens beslutanderätt avseende
väsentliga om-, ny- och tillbyggnader. Sådana beslut skall vara stämmobeslut.

Med hänvisning till Lagen om Ekonomiska föreningar (1987:667), 8 kapitlet 15§ framgår bl a:
” …De [revisorerna] är skyldiga att närvara vid en stämma, om det med hänsyn till ärendena kan anses påkallat.”

Med denna nya information, i tillägg till vad som tidigare anförts, yrkar jag nu att revisorerna är närvarande vid BRF Charlottsborgs stämma i Kristianstad
onsdagen den 27 maj kl 19:00, i enlighet med angivet lagrum.

Det finns ett antal frågor, till såväl styrelse som revisorer, vilka hittills är obesvarade och som ytterst handlar om revisionsberättelsen
samt styrelsens ansvarsfrihet.

Eftersom vi inte är säkra på att den föreningsvalde revisorn går att nå (pga tidigare erfarenheter) utgår vi från att BoRevisions revisor
vidtager nödiga informations- & övriga åtgärder gentemot honom. Även i övrigt utgår vi från att BoRevisions revisor vidtager nödiga åtgärder.
--------------------------------------

Einar
2009-05-26, 19:53
Jag fick följande svar idag på det email jag skickade den gångna natten:

---------------------------
Vi har vid vår revision gjort bedömningen att parkeringombyggnaden/underhållet i Brf Charlottsborg inte är av den art som kräver stämmans beslut.
Vi har läst domen som du hänvisar till, och kan inte se att denna har någon relevans på ovanstående fråga. Vår bedömning av att stämmobeslut ej krävs i denna fråga kvarstår.
Som du så riktigt påpekar är revisor skyldig att närvara vid stämma då det med hänsyn till ärendena kan anses påkallat.
Vi har skrivit en ren revisionsberättelse och har ingen annan bedömning idag, därför anser vi att det inte kan anses påkallat för BoRevision att närvara vid föreningens stämma den 27 maj 2009.

Med vänlig hälsning
Mikael Johansson
BoRevision AB
---------------------------

BoRevision har inte med ett ord nämnt avsaknaden av bygglov och att föreningen därigenom nu riskerar straffavgifter. Man anser inte ens detta är anledning för dem att reagera ...
Skamligt!

Dessutom har vi grävt fram ett gammalt stämmoprotokoll från 2004 när de nuvarande stadgarna godkändes i första varvet. Där finns antecknat i protokollet att ordet "väsentlig" (väsentlig om-, ny- & tillbyggnad) skall tolkas av stämman. En sådan tolkning måste då göras före styrelsen beslutar och inte efteråt. Det framgår alltså att stämman är den som skall bestämma om innebörden av ordet "väsentlig", inte revisorn och inte styrelsen eller någon annan. Så har inte skett...

Admin
2009-05-27, 12:52
BoRevision ska du nog inte räkna med.

Jag har faktiskt aldrig någonsin hört talas om att BoRevision ställt upp, och att de svarar dig som de gör ligger helt i linje med de erfarenheter som alla andra haft tidigare i forumen här.

Det är fint när man säger att revisor ska vara närvarande när ärendena kan anse detta påkallat.
Det betyder ju ingenting egentligen.
Det finns mig veterligen ingenstans uttalat (med ramar/exempel) i vilka lägen revisorer måste närvara på stämman.

Det är också oklart vem som ska göra bedömningen om det anses påkallat.
Revisorerna själva?
Styrelsen?
Stämman?

Jag vet inte hur formuleringen i protokollet som du hänvisar till ser ut, men att ordet "väsentlig" ska tolkas tolkas av stämman är en olycklig formulering / dåligt beslut. Det fungerar ju inte i praktiken.
Däremot borde i allra högsta grad medlemmarna på en stämma göra en definition med ramar av vad "väsentlig" innebär. Det borde alla föreningar göra så att såväl styrelse som övriga medlemmar vet vad som gäller.

Einar
2009-05-27, 13:22
Lyder så här:

--------------------------
Utvidgning av parkeringsytor

Stadsbyggnadskontoret har fått en förfrågan om det krävs bygglov för att utäka parkeringsplatserna på fastigheten FASTIGHETSCHEFEN 2.

Plan- och bygglagen 8 kap. 2§ punkt 8 ger besked om detta: "Ifråga om andra anläggningar än byggnader krävs bygglov för att .... 8. anordna parkeringsplatser utomhus".

Med anledning av förfrågan har stadsbyggnadskontoret varit ute på platsen och konstaterat att mark- och asfaltarbeten pågick och att dessa ytor var större än de som finns med på tidigare handlingar. Vid kontroll i byggnadsnämndens arkiv har inget ärende som passar detta prjoket hittats.

Vid besäket konstaterades också att stora ytor tagits i anspråk för tillfälliga parkeringsplatser. Enligt uppgift har dess funnits sedan Juni 2008. Denna åtgär är enligt vår uppfattning sådan att ett tidsbegränsat bygglov skulle ha sökts.

På något sätt måste detta åtgärdas och föslag till dett vill stadsbyggnadskontoret ha senast 2009-06-05.

Stadsbyggnadskontoret
Lennart larsson
-----------------------------

Sven Gudmundsson är även medveten om det saknade bygglovet men stördes uppenbarligen inte av detta vid samtal under gårdagskvällen. Han gjorde det hela till en sifferexercis om styrelsen kunde ställas till ansvar eller avsättas.

Jag anser det saknade bygglovet utgör spiket i kistan och är verkligen avgörande för om man skall kunna ge ansvarsfrihet eller ej. Ju mer vi lyckas gräva i ärendet detsu mer har framkommit.

Vad gäller protokollet från 2004, där de nya stadgarnas klubbades i första omgången står följande kring paragrafen som inrymmer "väsentligt":

----------
Förklaring, som klubbats, gjord av Bertil Johansson, HSB Skåne:
... §29 Begränsar styrelsens rätt till ny-, till- eller ombyggnad och det är stämman som ska besluta om den är väsentlig. Någon praxis hur det ska tolkas finns ännu inte.
...
---------

Några stämmobeslut finns inte sedan detta tillfälle 2004 som ger någon ledtråd eller någon praxis inom föreningen.