handdator

Visa fullständig version : Faktura från föreningen "extra kostnader föreningen åsamkats"


eldaren
2009-04-22, 22:09
Pga att lägenheten inte gjorts tillgänglig vid avloppsspolning"; Fick en faktura på 3750 med denna text, Hantverkarens pris enl offert 19 200 kr.
Nu kräver föreningen mig på 3.750 kr för extrakostnader till följd av ytterligare en etablering för entreprenören till följd av att min lägenhet ej var tillgänglig.
Enligt information skulle spolning utföras den 12e i vår port och den 13e i nästa port. Inga ytterligare tidsangivelser med klockslag. Det fanns två alternativ, antingen lämna nyckel till styrelsemedlem eller vara hemma den aktuella dagen. Den aktuella dagen var jag hemma till 08.30, ingen ringde på. Därefter till arbetet, vid 10 tiden ringer styrelsemedlem till mig och meddelar att uppretad entreprenör står vid min dörr och vill komma in och jag ombeds att själv ringa entreprenören vilket jag gjorde. Jag meddelade att jag kan vara hemma hela nästa dag, vilket inte skulle fungera, det måste ske idag. Jag sa då att jag kan vara hemma vid 12 tiden idag, entreprenören svarade att han då redan hunnit åka därifrån.

Nästa dag den 13e spolades stammarna i port nr 2.
Spolning i min lgh samt de tre ovanför utfördes den 26e.

Mina frågor är:
Har föreningen rätt att kräva mig på ersättning för extraetablering på 3750:- pga ej tillgänglig lägenhet det aktuella datumet? Jag menar att lägenheten var tillgänglig större delen av dagen, fram till 08.30 och från 12 och framåt.

Beloppet tycks oskäligt, offerten enl styrelsen på hela jobbet var på 19.200 kr för spolning av 5 stammar, 30 lgh i två trapphus. En lgh under min och 3 ovanför.

stephan
2009-04-23, 02:07
ett fall för Sverker?

Jag tror han skulle slänga styrelsen i soptunnan.

MikHo
2009-04-23, 06:56
Du får ju inte glömma tiden mellan 00.01 till 08.30 heller....

förlåt ironin men det är inte alltid den boendes tider passar hantverkarens, tyvärr.

Däremot kan jag tycka att specificeringen av tidpunkt kunde vara mer exakt. Själv fick jag ringa till E.On när det var dags att byta elmätare. Jag har larm och det skulle gått igång när strömmen bröts. Är ju inte speciellt sugen på att meddela vaktbolaget att "någon gång under dagen i ca 5 minuter kommer strömmen att brytas." Fick då specat att det gällde förmidagen vilket stämde.

Bokar man om i förtid brukar det gå bra utan extra kostnad.

Den kostnad som styrelsen nu vill plocka ut av dig är säkert självkostnadpris på vad det kostat styrelsen att hantverkarna fått göra ett extra besök.
3750 kronor låter lite mycket / lägenhet.


I samband med ett ventilationsarbete (injustering av system & lägenhetsventiler) gick vi från styrelsen ut med information om att det är dessa dagar inom dessa tider som gäller, i vilken "riktning" gällande lägenheter vi skulle gå. Om den boende inte kunde närvara eller vi i styrelsen alternativt granne fått nycklar så skulle betala kostnaden för ombesök.

totiki
2009-04-23, 08:05
Det är trist när det inte går att lösa sådana, till synes, enkla uppgifter som att komma överens om tillgänglighet på ett sätt som fungerar för alla parter.
Jag håller med dig eldaren, du har gjort en hel del för att tillmötesgå entreprenören.
Jag förstår också styrelsens inställning, eftersom det finns borätthavare som lyckats tillhandahålla tillgänglighet skall inte de belastas dessa kostnader.
Även entreprenören kan jag förstå, även om förseningen debiteras till oväntat hög nivå.

Man råkar ut för detta rätt ofta nu för tiden, att entreprenörerna säger att de skall komma under dagen. Precis som att vi andra kan släppa våra jobb och vara tillgängliga när som helst. Faktum är att skolan och dagis uppträder likadant om inte än värre.
Ett system av denna sort kräver exaktare tidsangivelser och motsvarande krav på entreprenören att de skall kunna krävas för "skada" när de inte håller sina tider/avtal.
Men då måste styrelsen se till att detta skrivs in i avtalen mellan parterna.

Och då kommer man till frågan om vad som stod i offerten, vad styrelsen meddelade medlemmarna i frågan och ifall motsvarande krav fanns på entreprenören att hålla tiderna?
Oavsett hur detta löser sig i slutändan tycker jag att du skall lägga in en motion om detta till stämman, hur styrelsen skall handskas med entreprenörerna och att dessa krav skall finnas med i anbudsförfarandet i fortsättningen. Jag tror inte det spelar någon roll ifall styrelsen avvisar denna motion, ifall du försvarar den på stämman kommer du att få medlemmarna med dig eftersom de alla råkat ut för liknande situationer.

Detta är det sätt som medlemmarna kan använda för att sätta press på styrelserna att sköta sina uppgifter bättre i fortsättningen. I motionen kan du också framhålla att du vill att en arbetsgrupp med vana av anbudsförfarande alltid skall tillsättas vid anbudsförfaranden.
Det är inte alltid billigast är bäst.

Francois
2009-04-23, 08:48
Jag kan förstå att detta kan kosta lite extra, men beloppet 3750 kr är inte rimligt. Din styrelse borde inte acceptera en sådan avgift.

För din styrelse är det lättare att kräva pengar av dig, än att ta upp en kamp mot entreprenören. Din styrelse har en viss makt över dig, men inte över entreprenören. Det är det som är orsaken till ditt problem.

Försök prata med din styrelse. Skulle var och en av dina styrelseledamöter verkligen gå med på att betala en sådan extra avgift, om de drabbades sälva? Det gäller för dig att få din styrelse att tänka en extra gång och att inse att problemet var entreprenären och inte dig, och/eller att inse att avgiften på 3750 kr är alldeles för hög.

eldaren
2009-04-23, 11:39
fick dessutom veta på omvägar att en av styrelseledamöter redan samma dag som hantverkaren fick "avbryta" sitt jobb i vårt hus pga mig, utryckte sig att "jag tycker hon ska betala en rensning själv och täcka våra extra kostnader" då har hantverkaren inte ens hunnit fakturera. Inställningen från styrelsen hm...

totiki
2009-04-23, 12:15
Det är precis det jag menar att man skall beivra. Så inte styrelseledamöter kan/vill lägga jobb till sina kompisar eller stödja entreprenören istället för sina medlemmar.

Stämman kan ställa krav på styrelsen och ställa upp kriterier för hur saker och ting skall hanteras. Låt den göra det!

Trötter
2009-04-23, 22:14
Jag antar att styrelsen inte har tecknat ett avtal om hur eventuella förseningar för de arbete som entreprenören utförde skall regleras, (med hänsyn på tillträdet till bostaden). Så jag ser inte hur en enskild medlem skall få stå för denna extrakostnad som entreprenören har yrkat på.

Jag anser att du kan strunta i denna kostnad som den korkade styrelsen yrkar på efter som du har varit hemma vid en tidpunkt under dagen som du ansåg var lämplig för tillträde till din bostad. Det är bostadsrättsinnehavaren som bestämmer när och hur tillträde till bostaden skall ske och inte styrelsen, om inte styrelsen är nöjd med bostadsrättsinnehavaren tidpunkt eller på det sätt som tillträdet skall ske, som medlemmen anger, så har styrelsen möjlighet att vända sig till kronofogden för handräkning i ärendet:D.

Det vekar som de flesta föreningar inte har koll på den juridik som kretsar kring upphandling av tjänster och entreprenader som föreningar/företag gör. Dessa upphandlingar omfattas inte av konsumentköplagen, och detta medför att styrelsen bör uppföra ett bra juridiskt underlag i alla upphandlingar. I konflikter mellan en eventuell entreprenör och "förening/medlem" så är det oftast så att det skrivna är det som gäller. De överenskommelser som har gjorts muntligt har ett litet eller nästan inget värde i en rättslig instans.

Jag håller med dig totiki.

Det är besynnerligt att inte styrelsen tar medlemmarnas parti i alla lägen när de uppstår meningsskiljaktigheter mellan enskilda medlemmar och entreprenörer.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-24, 10:05
Frågan som här ställs är ytterst intressant för att verkligen reda ut vilka krav Brf har rätt att ställa på Brh när det gäller tillträde till lägenheten. Som "Trötter" skriver står det i lagen att Brf ska "komma överens" med Brh om tidpunkt för tillträde och om Brf inte är nöjd kan de gå vidare med ärendet.
I fallet som beskrivs ovan råder det inget tvivel om att Brh gjort allt som är möjligt för att ge tillträde till lägenheten och är inte skyldig att betala någon som helst ersättning.
Men jag är lite intresserad av hur man praktiskt gå tillväga. Låt säga att Brf nu ändå vill kräva ersättning. Kan de då gå till kronofogden och tar i så fall kronofogden på sig ärendet?
Andra kanske har liknande exempel på när föreningen vill in i lägenheten av olika skäl på tider som inte har passat?

j.a
2009-04-24, 10:36
Det finns ingen grund i BRL för föreningen att ta ut en avgift av denna typ.

De uttömmande regler som finns i BRL handlar om insatser, årsavgifter m.m. Det är samma situation som föreningar som försöker ta ut straffavgifter för de som inte hjälper till att städa.

Föreningens alternativ är att stämma in dig vid tingsrätten och kräva skadestånd.

Om de skulle gå till kronofogden skulle de snart upptäcka att det inte finns en fordran på er från föreningen. Något som krävs för att man skall kunna driva in pengar med deras hjälp.

eldaren
2009-04-24, 10:43
Tack för era värdefulla synpunkter, jag har nu skrivit till styrelsen att jag tillbakavisar kravet och om de vidhåller vid den så bad jag att de ska specificera grunden för kravet. Jag antar att det inte finns något avtal utan styrelsen har accepterat en offert, men man vet aldrig, avtalet kanske existerar. Efter närmare eftertanke, i infobrevet från styrelsen fanns det inga tidsangivelser eller i vilken ordning arbetena skulle ske. Det var bara datum, ett datum för port 1 och ett datum för port 2, därför trodde jag att det rörde sig om arbetena under hela arbetsdagarna. När jag blev uppringd om att hantverkaren stod utanför min dörr, så var det efter 10, jag föreslog att komma vid lunchtiden (12-13) då utryckte han att han går förbi min lägenhet så länge. Underförstått har han tänkt jobba med de andra lägenheterna under tiden, vi är tot. 15 lgh i vår port, jag bor i "mitten" på 2tr. Han ville inte ta min lägenhet under nästa dag, fast han skulle jobba i porten bredvid, nästa dag. Entreprenören sa också att det är styrelsen som bestämmer, men styrelsen har precis hänvisat mig att ringa direkt till hantverkaren. Han nämnde att är alltid tjafs när det inte är han själv som få avisera om arbetena. . Hantverkaren stack från huset innan 12. Så egentligen det är jag som höll lägenheten tillgänglig men hantverkaren har stuckit. Vi får se vad styrelsen svarar och har för argument, hoppas att detta ordnar sig tillslut.
Men beloppet - jag räknade att 19 200 den totala summan på 30 lägenheter blir 640 kr (800,- ink moms) Nu vill hantverkaren få 3000 (3750) grymt mycket betalt, eller skall jag betala för flera lägenheter? Jag ska skriva motion till stämman om hur man ska hantera sådana saker. En granne i samma port ringde mig lätt bekymrad att styrelsen har beställd jobb på hans ventilationsfläkt enligt våra stadgar är det den enskildes ansvar. Styrelsen mejlade honom om att "hålla lägenheten tillgängligt" för åtgärder som skall bekostas av honom... ska vi skratta eller gråta otroligt. :41:

stephan
2009-04-24, 10:45
Att en styrelse beter sig på detta vis har vi sekten HSB att tacka för.

De har präntat in i bostadsrättsägarna att styrelsen har all rätt i alla frågor.

Inte många har genom tiderna ifragasatt något, utan faller bara för styrelsernas påhitt.

Naturligt då man inte vill komma i konflikt med styrelsen som handhar ens ekonomiska intressen?

I detta beskrivna fall kan man undra hur styrelsen/entreprenören kan skicka en faktura som första åtgärd.
En seriös styrelse skulle väl kontaktat den boende och i alla fall fått klart för sig att den boende inte låg på sjukhus eller fått andra respektabla hinder för att inte vara hemma.?

Jag är övertygad om att ingen instans skulle kunna tvinga dig att betala denna faktura.

Trötter
2009-04-24, 15:31
Frågan som här ställs är ytterst intressant för att verkligen reda ut vilka krav Brf har rätt att ställa på Brh när det gäller tillträde till lägenheten. Som "Trötter" skriver står det i lagen att Brf ska "komma överens" med Brh om tidpunkt för tillträde och om Brf inte är nöjd kan de gå vidare med ärendet.
I fallet som beskrivs ovan råder det inget tvivel om att Brh gjort allt som är möjligt för att ge tillträde till lägenheten och är inte skyldig att betala någon som helst ersättning.
Men jag är lite intresserad av hur man praktiskt gå tillväga. Låt säga att Brf nu ändå vill kräva ersättning. Kan de då gå till kronofogden och tar i så fall kronofogden på sig ärendet?
Andra kanske har liknande exempel på när föreningen vill in i lägenheten av olika skäl på tider som inte har passat?

Jag antar att fogden ger styrelsen i föreningen rådet att lösa tvisten internt eller genom domstol. Kronofogden driver in skulder genom fastlagda avtal som är juridiskt bindande. Så det gäller att styrelsen har ett skriftligt avtal med Brh för att få fogden till att agera för indrivning av kostnader. Det fogden kan göra göra för för styrelsen i detta är att genomföra tillträdet genom handräkning som troligtvis medför en kostnad för Brh.

Trötter
2009-04-24, 15:54
Jag har skrivit tidigare om detta med vikten av att teckna avtal mellan entreprenörer och föreningar. Det finns bra mallar angående avtalsskrivning som ABK ABT mm. Sen går det att författa egna avtal med paragrafer och regler som är anpassat för ändamålet.

ABK = Allmän bestämmelser för konsultuppdrag
ABT = Allmänna bestämmelser för totalentreprenader


Det är oerhört viktigt att man har ett bra underlag för större jobb i föreningar, om styrelsen är osäker kan man vända sig till en avtals jurist med kunnande på de område som avtalet skall tecknas inom.
Vid större och medelstora entreprenader så är det en fördel att specificera alla arbeten i avtalet med tid, omfattning, kostnad, besiktning, ansvarsfrågor, försäkringar, garantier, och hur eventuella tillägg skall regleras.

Admin
2009-04-24, 17:46
Detta är faktiskt ett mycket intressant fall.

Motsvarande hände i brf:en tvärs över gatan där jag bor (styrelsen krävde en medlem på 10.000 kr, om jag minns rätt, för att medlemmen inte var hemma vid exakt rätt tidpunkt), men tyvärr fick vi aldrig veta hur den historien slutade, eftersom det gamla forumet la av i december 2008.

Om du som skrev om ditt liknande problem läser detta så kan du väl berätta hur det gick.

Det är som j.a. säger, dvs föreningen har egentligen inte rätt att kräva en medlem på kompensation för att denna medlem inte hållit sin lägenhet tillgänglig.

Normalt sett är det bostadsrättshavarna som inte har några rättigheter, men här är det faktiskt styrelsen/föreningen som sitter illa till.

Precis som j.a. redan påpekat så måste styrelsen dra en medlem inför rätta för att ev. kunna få ut några pengar. Och jag tror då att utsikterna för att få några pengar av medlemmen är ganska små.

Att styrelsen begär så hutlöst mycket pengar är rent skamligt av styrelsen. Det tycks vara en maktlysten styrelse som tror att den kan bete sig hur som helst.

Sedan kan man tycka att systemet är lite märkligt genom att det blir föreningen, inte den enskilda medlemmen, som får stå för kostnaden om föreningen ansöker om handräckning av kronofogden, men det är en annan historia.

eldaren
2009-04-24, 18:11
hej och tack för alla era synpunkter, med era inlägg i ryggen har jag tillbakavisat och reklamerat fakturan till styrelsen. Jag har bett att de ska förklara grunden och bett att de ska berätta för mig, hur de egentligen har agerat mot entreprenören när fakturan med tillägget dök upp. Nu avvaktar jag svaret från styrelsen. Återkommer till Forumet med mer info om fortsättningen. I dagsläget är jag inte villig att betala dessa pengar.

eldaren
2009-05-06, 13:32
Resumé
Efter att jag har fått en faktura på extra kostnader i samband med stamspolning har jag reklamerat och tillbakavisat den.
Jag skrev i min reklamation att jag vill att styrelsen förklarar grunden för fordran, att de motiverar på vilket sätt vi inte har lämnat lägenheten tillgängligt samt redogöra för mig hur styrelsen har agerat gentemot enteprenören för att tillvarata mina och medlemmars intressen.
Som svar fick jag tyvärr ganska kort i tonen svar som lyder ungefär:
"Ditt motiv att reklamera faktura är att du i motsats till vår uppfattning höll din lägenhet tillgänglig den aktuella dagen då stamspolningen skulle genomföras. Eftersom lägenheten bevisligen inte var tillgänglig under den aktuella tiden avvisar vi din reklamation. Om likvid om 3750 inte inkommit på vårt konto per förfallodagen den 9 maj kommer vi att överlämna vår fordran till kronofogden/tinsgsrätten för vidare behandling."
Brr, det känns inte alls roligt att behöva tampas med myndigheterna. Jag undrar om ett sådant svar på min reklamation är tillräcklig? Känns att styrelsen har bortsett från mina frågor. Kan jag hävda att jag vill ta del av avtalet som styrelsen har träffat med entreprenören? Vad utgör en grund som styrelsen kan stå på för att kräva mig på betalning. De har beställd arbete de hade all information. I deras info framgick det att arbetena skall pågå den 12/3 resp. den 13/3 i vardera port. Jag var hemma den aktuella dagen den 12/3 fram till 8.30 och sedan fr kl 13. Men kl 13 har entrepr. redan gått iväg, fast av info framgick inga tider så jag trodde att de skulle jobba hela dagen.
Jag tror och hoppas att kronofogden har vissa regler på hur en fordran skall indrivas, man kan väl inte skicka en faktura till de och bara tycka att man har en annan uppfattning än mottagaren? Vad tycker ni jag bör göra nu? Är det dags för en advokat - tråkigt och det blir bara dyrare.

Admin
2009-05-06, 15:01
Kronofogdemyndigheten är inget som helst problem.
Där bestrider du bara kravet, och sedan är den delen avklarad.
Så fundera inte en sekund på denna bit.

Du inte bara kan begära att ta del av avtalet som styrelsen tecknat med entreprenören, du ska göra detta! Det är ytterst viktigt för din fortsatta framgång i ärendet.

Är det en oärlig styrelse kommer du inte att få ta del av detta avtal, men då kan du hävda detta till ditt försvar i en ev. fortsatt tvist.
Det blir då styrelsen som gjort fel, och du klarar dig ur situationen.

Som standard hotar man alltid med att gå till tingsrätten, men efter vad du berättat här så torde styrelsen inte ha några utsikter att vinna ett dylikt mål i tingsrätten (även om man aldrig ska gå händelserna i förväg).
Jag betvivlar dock starkt att styrelsen kommer att dra ärendet vidare till domstol.

Du har ställt frågor till styrelsen och styrelsen har inte velat svara dig konkret.
Varje fråga i ärendet som lämnas obesvarad av styrelsen ger dig stora fördelar.

Se bara till att ha bevis på de skrivelser du skickar in och som du inte får svar på.

Ställ följande fråga (ännu en gång) till styrelsen;
"Med vilket stöd i lag eller stadgar anser styrelsen sig berättigad att utkräva ersättning från mig i detta ärende?".

Den frågan blir verkligen inte lätt att svara på, och du kommer förmodligen heller inte ens få ett undvikande svar på denna fråga.
Men då har du i alla fall ställt frågan, och det kommer du att ha enorm nytta av om styrelsen mot förmodan skulle gå vidare i ärendet.

Advokat anlitar du först när det finns någon anledning till detta, och det är i så fall om tingsrätten tar upp detta ärende (personligen hade jag inte brytt mig om en advokat ens i det läget eftersom det handlar om en så okomplicerad fråga).

Francois
2009-05-07, 13:07
Ja, ring styrelsen och försök få ett möte med dem. Det är bra om ni kan sitta tillsammans och prata om det som hänt.

Man måste kunna få ha ett samtal med sin styrelse.

eldaren
2009-05-07, 20:40
jag skickade igår ett nytt mejl där jag bad om att få ta del av avtalet. Tyvärr fick än så länge ingen respons. Jag gör ett sista försök och ska mejla till styrelsen. Först och främst kommer jag att ställa en fråga som Admin tipsade om "Med vilket stöd i lag eller stadgar anser styrelsen sig berättigad att utkräva ersättning från mig i detta ärende" Tack för tipset.Samtidigt har jag börjat fundera om jag kanske kan bryta deras tystnad och föra saken framåt, genom att erbjuda ta på mig en del av kostnaden. Jag, genom missförstånd kan ha orsakat en försening i arbetet, alltså om jag erbjuder förlikning och betalar 30-del av ursprungliga priset på 19.200,- dvs, den totala kostnaden för spolningen i huset. Det blir per lägenhet 640 + moms. Då blir det 800,- istället för 3750. Vad tror ni - ska jag härda ut eller betala?

Admin
2009-05-07, 20:57
Vi är alla olika personer så det är svårt att råda dig till ett av dessa två alternativ.
Det är bara du själv som kan ta detta beslut.

Dessutom tror jag kostnaden blir en bra bit över 800 kr för en ny spolning (företaget måste köra ut en gång till), så styrelsen kommer nog ändå inte att ge med sig på detta.

I ditt ställe hade jag personligen absolut inte kommit med något förlikningserbjudande i detta läge. Det blir bara som att lägga upp korten på bordet, och ger dig en nackdel som det kan vara svårt att reparera.

Styrelsen ställer krav på dig, och då måste du ha rätt att få svar på frågan med vilken rätt styrelsen ställer det krav de ställer på dig.

Annars kan du skicka ett krav på styrelsen på 14 miljoner kronor, och utan motivering. Det är samma sak.


Det skulle vara bra om man kunde göra som Francois föreslår, men jag tror förutsättningar för detta saknas nu, med tanke på vad som hänt och med tanke på det beteende styrelsen visat. Dessutom är det som alltid viktigt att ha svart på vitt vad som gäller, och med mindre än att du spelar in samtal med styrelsen så får du inget bevis för vad som sagts vid en muntlig förhandling.

eldaren
2009-05-07, 21:35
Tack Admin, jag tänker inte lägga mig för styrelsen det var bara en kort tanke jag hade, du har rätt, styrelsen har inte visat någotfinn intresse för att lösa frågan eller mildra konsekvenserna. Det finns förmodligen inget avtal mellan entreprenören och styrelsen kanske endast en offert. Jag tror inte på möte, det är 7 ledamöter mot en medlem i så fall, samtidigt vill jag självklart ha "svart på vitt" om det blir skarpt läge. Informerar vidare.Den 9/5 förfaller fakturan, vi får se vad händer därefter. Jag håller ut...

mäklare
2009-05-07, 22:49
alltså... jag hänger inte med öht.

Vi har alltså en medlem i en förening, som inte har hållit sin lägenhet tillgänglig genom att varken vara där (förutom till 08.30! Ett skämt...) eller tillhandahålla nycklar.

Pga av det drabbas föreningen av merkostnader, dvs medlemmens grannar. Dessa grannar vill alltså inte betala för sin granne som inte har fullgjort sina plikter som medlem.

Nu vill medlemmen att föreningen ska betala för honom, för hans misstag och /eller medvetna underlåtenhet att genomföra ett större underhållsarbete på fastigheten.

Nu finns det inte bara en ovilja per automatik att betala kostnaderna, utan även kostnadernas storlek ifrågasätts utan redovisad grund.

Så frågan är:

Varför skulle inte föreningen ha rätt till ersättning för sin ekonomiska skada?

Några tvetydiga svar på den frågan har varit:
-föreningen har ingen rätt att fakturera... vilket jag förkastar som trams, de kan ställa ett krav på ersättning och sen får tinget avgöra tillslut.

-Medlemmen har ställt sin lgh till förfogande, genom att vara hemma till 08.30 och erbjudigt sig att komma hem efter 2h när samtal kom vid 10.00... Medlemmen kom fö hem 3h efter samtalet och var förvånad över att hela världen inte stod och väntade på honom...

Inte för jag tror på rättvisa, men i min värld så skulle du få betala varje ynka öre.

Francois
2009-05-07, 23:34
Ah mäklare! Skulle du själv betala? Hur mycket som helst?
Den drabbade kan tänka sig betala 800 kr. Men inte 3750 kr.

Skulle du själv gå med att betala 3750? Eller varför 15000 ? Var går din gräns? Finns det ingen gräns på hur mycket du skulle gå med att betala utan att ifrågasätta? Jo, det finns, eller hur? Så naiv och godtrogen är du inte att du sväljer allt vad din styrelse säger, får man hoppas.

Ja, det finns en gräns för eldaren också. Det förstår alla.

Admin
2009-05-08, 12:06
Inte för jag tror på rättvisa, men i min värld så skulle du få betala varje ynka öre.

Nu lever vi i en annan värld än din, vilket ibland är positivt och ibland negativt, men i detta fall kan vi bara konstatera att det är total avsaknad av rättvisa i din värld.
- Det handlar här om att styrelsen ska motivera sina krav.
- Det handlar här om att rätten till krav ska finnas.
- Det handlar om att kraven ska vara rimliga och stå i proportion till ev. skada/extra kostnad.
Punkter som jag anser helt självklara. Inte bara i denna situation, utan överallt annars... i en rättvis värld.

För mig är det obegripligt hur du, Mäklare, kan ta denna styrelse i försvar under givna omständigheter!

I ett rättsamhälle hör det till självklarheterna att man ska veta vad man står anklagad för och grunderna för detta!

Vi kan alla konstatera att det finns inte något någonstans som talar för föreningens rätt att utkräva ersättning från medlemmen. Tvärtom!
Sedan kan man tycka vad man vill om detta. Det är en annan fråga.
Men är det lag och stadgar vi ska följa eller bara personligt tyckande... där styrelsens tyckande alltid är allenarådande?

MikHo
2009-05-08, 14:25
om man nu skall diskutera rättvisa, är det då rättvist att skötsamma medlemmar som varit hemma och släppt in hantverkarna skall stå för en del av kostnaderna som en annan medlem orsakat föreningen?

Jag vill samtidigt vidhålla min åsikt att summan känns för hög men det är en annan fråga.

Fråga till eldaren: När informationen om att spolningen skulle utföras delades ut/meddelades, stod där någonting om eventuella kostnader för ett återbesök pga ej närvaro?

Om det står i informationen så anser jag att du tyvärr får stå för kostnaderna (du kan fortfarande bestrida summan).

Saknas denna information kan/skall du bestrida att föreningen försöker ta ut en icke aviserad kostnad, jag skulle i det läget ge erbjudandet att stå för en del eftersom du uppenbarligen inte var tillgänglig när så önskades, absolut inte hela summan.

Admin
2009-05-08, 14:38
Jag vill samtidigt vidhålla min åsikt att summan känns för hög men det är en annan fråga.
Men det är just detta som det inte är.
Att summan är för hög är inte en annan fråga, det är tvärtom en grundläggande del av frågan tillsammans med underlaget för kravet.

Jag brukar aldrig uttala mig i förväg om hur rättsfrågor ska sluta, men här törs jag garantera att styrelsen under dessa omständigheter har en snöbolls chans i Sahara att vinna detta mål, om de mot förmodan skulle gå vidare!

Jag tycker inte att medlemmar ska behöva betala för andra medlemmars slarv eller begångna fel, men ska vi ha ett laglöst område inom bostadsrättsföreningar eller ska det vara lagar och stadgar som styr även inom dessa slutna föreningar?

Dessutom vet varken Eldaren eller någon av oss vilka eventuella kostnader som pålagts föreningen... om några överhuvudtaget !!!
Hur kan då någon förespråka att denna medlem bara ska finnas sig i detta???

Jag tror inte det stod något i utskicket till medlemmarnas i Eldarens förening om kostnader om man inte varit hemma, men jag tror också att det är utan betydelse.
Styrelsen står inte över lagen, lika lite som vi "vanliga dödliga" gör.
Om jag skickar en skrivelse till styrelsen där jag skriver att om styrelsen inte svarar inom tre dagar så kommer jag att debitera styrelsen 100 kr per dag till dess att jag får svar, så tror jag inte domstolen skulle vara helt på min sida.

Nu finns det inte bara en ovilja per automatik att betala kostnaderna, utan även kostnadernas storlek ifrågasätts utan redovisad grund.
Men herregud, mäklare. Menar du på fullaste allvar att man inte har rätt att ifrågasätta grunden till de krav som ställs på en?

Ett aktuellt exempel.
Just nu krävs jag på en summa av företaget AllTele, där jag sagt upp mitt ab.
Alltele svarar inte på skrivelser och de vill inte förklara sitt krav, de bara drar ärendet vidare till inkassoföretag.
Jag ifrågasätter grunden till kraven men får inget svar.
Tycker du verkligen det är så det ska fungera?

MikHo
2009-05-08, 22:00
Jag kan bara återigen hävda min åsikt som helt klart skiljer sig gentemot Admins:

Boende som inte lämnar tillträde till lägenheten för att föreningen skall kunna utföra sina åtagande skall den boende stå för de extra kostnader som uppkommer.

enligt paragraf 13 i bostadsrättslagen
13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §. När bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten enligt 4 kap. 11 § eller när bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap., är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (2006:710).

Så kan ärendet överlämnas till kronofogdemyndigheten som sedan skall besluta om särskild handräckning.


Så teoretiskt är föreningen inte skyldig att erbjuda "återbesök" utan kan överlämna ärendet till kronofogdemyndigheten. Detta kan i och för sig även göras efter ett "återbesök".
Ett sådant ärende kan innehålla ett "kostnadsyrkande" alltså yrkande på ersättning för sina kostnader. Vilket i detta fallet är kostnaderna för återbesöket som föreningen fått betala hantverkaren.

Det är med detta som grund jag inte skulle motsäga själva kravet (även om ärendet inte gått till kronofogdemyndigheten) utan istället få specificerat vad som "ingår" i den summan som styrelsen kräver av dig. Detta är de skyldiga att rapportera.

En intressant tanke som slog mig är att styrelsen i detta fallet skulle specificera hur mycket som är arbetskostnad av detta så du har möjlighet att söka ROT-avdrag (tror inte det är möjligt i detta fallet :D )

Francois
2009-05-08, 23:41
"återbesök" var redan planerat och gjordes också, som eldaren berättar, entreprenören spolade då port 2.

Undrar varför denna entreprenör inte spolade båda portarna samma dag, han var ju klar redan innan 12.00 med port 1.

Själv tycker jag att eldaren borde lämnat sin nyckel till styrelsen, eftersom han inte kunde vara hemma hela dan (så som lagen säger att styrelsen ska få ha inträde till lägenheten). Men beloppet är ändå orimligt (entreprenören var på plats dagen efter), och styrelsen agerar fel att inte visa underlag till sitt beslut till sin uppdragsgivare (medlemmen alltså).

eldaren
2009-05-10, 17:08
Hej mäklaren, låt mig spala upp några tider: medlemmen har varit hemma till 8.30, därefter vid lunchen ca 12.30. Enligt styrelsensinformation skulle arbetena pågå hela 2 dagar, första dagen i den aktuella porten och andra dagen i porten bredvid. Medlemmen anser att om man är hemma på morgonen, sedan har medlemmen varit tillgänglig per telefon och pratat med styrelsen om tillträde vid 10-tiden, slutligen har medlemmen varit hemma igen vid lunchen och efter en stund väntan ringd efter hantverkaren igen och då var klockan 13 inte tre som du skrev i ditt inlägg.

Admin
2009-05-10, 17:31
Boende som inte lämnar tillträde till lägenheten för att föreningen skall kunna utföra sina åtagande skall den boende stå för de extra kostnader som uppkommer.

Men detta är inget som fastställts i lag/stadgar, utan det är bara personligt tyckande från din sida.

Paragrafen du hänvisar till, §13 i BrL, kan jag som ett rinnande vatten, och där står det inget som är relevant i denna fråga... och det är heller ingen, varken jag eller någon annan, som ifrågasatt vad som står i denna paragraf. Föreningen har rätt till tillträde till lägenheterna. Det är en självklarhet, men det är inte vad det handlar om här. Vi diskuterar frågan om föreningens lagstadgade rätt till kompensation om tillträde ej lämnas, och vilken nivå den i så fall ska ligga på, samt medlemmens rätt till underlaget för föreningens krav.

Ett sådant ärende kan innehålla ett "kostnadsyrkande" alltså yrkande på ersättning för sina kostnader. Vilket i detta fallet är kostnaderna för återbesöket som föreningen fått betala hantverkaren.

Ärendet till kfm kan innehålla ett yrkande på ersättning för kostnaderna för handräckningen. Sedan är det en annan sak om medlemmen vill betala detta.
Vi befinner oss dock inte där ännu i denna fråga.

Ärendet till kfm kan även innehålla yrkande på precis vad som helst i övrigt.
Det finns inga begränsningar för vad man kan yrka i ett ärende till kfm.
Styrelsen kan kräva 628 miljarder kronor av medlemmen om styrelsen vill.

Men, som sagt, om medlemmen vill betala eller om det är juridiskt korrekt är däremot en annan femma.


Det är med detta som grund jag inte skulle motsäga själva kravet (även om ärendet inte gått till kronofogdemyndigheten) utan istället få specificerat vad som "ingår" i den summan som styrelsen kräver av dig. Detta är de skyldiga att rapportera.

Japp, vill styrelsen inte specificera sitt krav, så ligger styrelsen risigt till i ev. kommande förhandlingar.

eldaren
2009-05-10, 17:54
MikHo, föreningen har rätt till tillträde men har de inga skyldigheter gentemot bostadrättshavaren? Det var ju inga tidsangivelser i info. Dessutom vid 10 tiden den aktuella dagen beordrar de att medlemmen själv ska kontakta entreprenören direkt. Om de har beställt ett jobb från entreprenören borde de rimligen företräda medlemmarnas intressen gentemot entreprenören. Det verkar som att styrelsen i det här fallet har helt och hållet godtagit vad entreprenören dikterade. Dessutom, som Francois skriver, planerades arbetena fredagen från början i 2 påföljande dagarna - entreprenören varit klara båda dagarna långt innan 12. Helt klart att styrelsen har inte agerat för att mildra konsekvenserna, utan gick med på att hantverkaren skulle etablera 3:e arbetsdagen på bekostnad av medlemmen. Det är inte ok tycker jag. Medlemmen har de facto varit hemma mitt på dagen den aktuella dagen. Jag förstår inte påståendet att medlemmen inte har lämnat lägenheten tillgänglig den aktuella dagen.

MikHo
2009-05-10, 18:25
dessutom vid 10 tiden den aktuella dagen beordrar de att medlemmen skall själv kontakta entreprenören direkt. Om de har beställd ett jobb från entreprenören borde de rimligen företräda medlemmarnas intressen gentemot entreprenören.

Jag kan omöjligt veta orsakerna varför styrelseledamoten ber/beordrar medlemmen att ta direkt kontakt med entreprenören men jag har en god gissning: Enklare att de två inblandade parterna kommer överens än att ha en 3:e mitt emellan som skall ringa fram och tillbaka, kanske flera gånger.


Det verkar som att styrelsen i det här fallet har helt och hållet godtagit vad entreprenören dikterade. Dessutom som francois skriver att arbetena planerades fredan från början i 2 påföljande dagarna -entreprenören varit klara båda dagarna långt innan 12.

Återigen kan jag inte svara varför men jag har en ide om varför: Entreprenören har planerat ett annat arbete på annan plats under eftermiddagen. Ganska vanligt tyvärr....


Medlemmen har det facto varit hemma mitt på dagen den aktuella dagen - jag förstår inte påståendet att medlemmen har inte lämnat lägenheten tillgängligt den aktuella dagen.
Enligt första posten i denna tråd var medlemmen hemma FRAM till 8.30 sedan var medlemmen på arbetet.
Efter 12.00 hade entreprenören (troligtvis) bokat tid någon annanstans och kunde alltså inte vara på plats.


Medlemmen har alltså inte lämnat tillgång till lägenheten under tiden entreprenören varit på plats (det skall dock påpekas att informationen varit dålig) DÄREMOT tycker jag att ersättningsnivån inte står i proportion till extrabesöket som utfördes.
Därför skulle jag bra gärna vilja veta vad det är som skulle kosta så här mycket.
En spolning är mindre än 1 timmes arbete (flesta hantverkare ligger på mellan 350 -500 kronor plus moms / timme)
sedan tillkommer kanske bilens kostnad på samma timpenning.

totalt kanske 1250 inklusive moms, summor däröver SKALL ifrågasättas.
MEN.... många avtal (om sådant skrivits) innehåller en klausul gällande extraarbete som då skall "bestraffas" med ordinarie taxa plus ett antal procent (oftast runt 5-15 % men ibland så högt som 30 % har jag sett)

totiki
2009-05-10, 20:14
Det verkar som om ärendet som sådant inte är helt korrekt behandlat från början, det är styrelsens ansvar, och därför har hela denna situation uppstått.
Båda parter måste visa välvilja och förhandla sig fram till ett godtagbart slutligt resultat. Styrelsen skall inte så ensidigt ställa sig på entreprenörens sida bara för att det är enklast för dem.
Medlemmarna är styrelsens ansvar i första hand. Inte dem de inköper för att utföra ärenden.

Admin
2009-05-10, 20:30
Exakt. Man kanske skulle kunna säga att det egentligen är detta som frågan handlar om.

Det blir lite konstigt om medlemmarna altid ska behöva kämpa mot såväl styrelse som dem som föreningen anlitar... och andra medlemmar.

Det känns som att styrelsen gjort fel (mer än vad vi och Eldaren känner till) och nu försöker man lasta över allt ansvar på den enskilde medlemmen... för på det sättet klarar man sig undan sitt eget ansvar, och det är enklast för styrelsen.

Man vill ju gärna att det ska finnas en dialog mellan styrelse och medlemmar... och en öppen sådan, men alltför ofta ser vi hur styrelsen utnyttjar sin makt och blockerar denna möjlighet. Det är tyvärr fullt möjligt att göra detta med nuvarande regelverk.
Det visar hur viktigt det är att anpassa föreningens stadgar för att undvika många helt onödiga konflikter i föreningen.

stephan
2009-05-10, 21:28
Tillträde till lägenheten

13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §. När bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten enligt 4 kap. 11 § eller när bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap., är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (2006:710).

Björn Lunden (Bostadsrätt) kommenterar denna lagparagraf så här.

Föreningens rätt till tillträde;
Någon från föreningen har rätt att få komma in i din lägenhet när det behövs för
- Löpande tillsyn samt reparation och underhåll som föreningen ansvarar för.
- Visning om lägenheten skall tvångsförsäljas eller har lämnats tillbaka.
- Utrotning av ohyra.

Föreningen skall dock se till att intrånget blir så litet som möjligt och att bostadsrättshavaren meddelas i god tid

Så glasklart är det inte hur styrelsen får bestämma om hur lång tid man måste vara hemma för tillexempel en rensning av avloppet?

Vad händer vid tvärtom?

Det vill säga att styrelsen aviserat, men inget händer. Är det bara för styrelsen att utse en ny tid?

Och vad är god tid?

eldaren
2009-05-11, 10:26
Exakt, i det fallet är det aviserat att arbetena skall utföras under dagen, m a o medlemmen kunde anta att vanlig arbetstid är typ 7-16 och arbetena kommer att utföras under den tiden. Medlemmen efterfrågade tidsangivelse men det kunde inte styrelsen närmare precisera. Medlemmen har avvaktat på morgonen utan resultat, idärefter efter samtal från styrelsen vid 10 tiden, erbjudit återkomma tillbaka och öppna vid kl 12-13. När medlemmen har ringd 2:a gången och efterlyst entreprenören vid kl 13, så har denne sagt att han har åkt från huset. Vem har "beviljat" att entreprenören skulle avbryta och avlägsna sig från huset. Det lutar faktiskt åt att det är entreprenören/styrelsen som har missat tillträdet till lägenheten genom att avbryta sitt arbete redan innan kl 12, vems fel egentligen. Är det medlemmen som ska "jaga" entreprenören eller styrelsen för att de ska utöva sin rätt att få tillträde till lägeneheten? Ska medlemmen sitta gisslan hela dagen, nästa gång blir det arbeten som ska pågå i en vecka, en månad eller flera år...:)

stephan
2009-05-11, 10:43
Tänk om styrelserna tänkte till först, vad mycket lättare allt skulle bli?

Kanske också något för tillägg till den nya bostadsrätts/lagen om ekonomiska föreningar.

Vid ingrepp/arbeten i lägenheten där föreningen är ansvarig skall detta först beslutas på en stämma.

Besvärligt tycker kanske en del, speciellt kanske mindre föreningar, och mindre arbeten.

Men med en bra planering krävs ju bara en motion av styrelsen till ordinarie stämma, där man beslutar om att ett arbete skall utföras.

Då är det upp till medlemmarna att tillexempel föreslå att aviseringstiden skall endast vara en halv dag.

Det lilla det eventuellt kostar extra är bagateller mot att slippa "bråk" mellan styrelser och medlemmar.

En undran också över lagtextens "13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten...."

eldaren
2009-05-11, 11:56
Japp håller med dig, det bästa vore att alla inom föreningen vet "spelets regler" från början. Jag kommer att skriva motion till nästkommande stämma, det blir tyvärr om ett år. Som det är nu, medlemmarna får bara finna sig i att styrelsen fattar beslut efter beslut. Medlemmarna vet sällan bakgrunden till varför vissa åtgärder beställs. I det här fallet var det inte brådskande åtgärder utan arbetena skulle göras i preventivt syfte, nästkommande stämma är redan i maj, alltså styrelsen kanske borde "ta det lite lugnt" och avvakta med stamspolningen, informera på stämman och få medlemmarnas synpunkter på hur det hela ska genomföras.
Men lagen?
Det är inte solklart, § 13 beskriver ganska luddigt att föreningen har rätt till tillträde samtidigt som medlemmen skall inte orsakas alltför stort olägenhet.
Påföljden dvs. att föreningen har möjlighet att via kronofogden söka handräckning - är det verkligen så att styrelsen har rätt att gå till fogden med endast fakturan (hantverkarens och styrelsen åsikt i fråga) som underlag ?
Ärendet till kfm kan innehålla ett yrkande på ersättning för kostnaderna för handräckningen, ja, men ställs det inga krav på föreningen som ska samordna emellan entreprenören och medlemmarna? Det är styrelsen som har beställd jobbet inte den enskilde medlemmen.

stephan
2009-05-11, 14:30
Det här med att kronofogden kan blandas in måste väl missufattats o detta ärende?

Se Notisum
Lag (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning

SFS 1991:1339

Det som står i lagen avseende tillträde till lägenhet med inblandning av kronofogde, handlar om att lägenheten är förverkad eller att dom utsatts i betalningsförläggande.

Alltså måste styrelsen först få igenom en laglig dom att brh är skyldig föreningen pengar.

Vilket knappast skulle bli fallet avseende styrelsens krav i detta fall.

Men som tidigare sagts inte mycket är prövat i domstolar avseende bostadsrättslagen och de delar i lagen om ekonomiska föreningar som handlar om bostadsrättslagen.

Det är bara en av alla dessa sektmetoder från HSB:s sida som har gjort att så många tror att styrelserna i bostadsrätter kan "köra över medlemmarna hur som helst".

eldaren
2009-05-13, 12:15
nu har fakturan förfallit. Jag har skrivit till styrelsen och bett om motivering samt ville få möjlighet att se avtalet. Styrelsen har svarat igen kort och bestämd citerar
"Enligt vårt brev av den 5 maj, kvarstår föreningens krav på er beträffande de extra kostnader som upplupet vid extrainsatt stamspolning. Er begäran att utvärdera föreningens offert vid upphandling saknar relevans och kommer ej att tillgodoses.

Vi kan nu konstatera att betalning inte inkommit vid fakturans förfallodatum. Vi kommer därför att som tidigare aviserats, gå vidare i ärendet och ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogden.

Om betalning skickats under de senaste dagarna, ber vi er att skicka in kvitto, oss tillhanda senast onsdagen den 13 maj."
Det verkar att styrelsen vill förmodligen "gå hela vägen". Tråkigt att det har utvecklats så. En av styrelseledamöter är advokat, rimligen borde veta mer än vi "vanliga" amatörer angående rätt och ordning. Mina frågor är fortfarande obesvarade tex. frågan om varför jag som medlem inte få ta del av offerten/avtalet, frågan om rättslig grund har styrelsen lämnat helt och hållet utan någon kommentar. Som jag uppfattade, så gäller för min del att bestrida ärendet hos kronofogden. Tacksam för alla tips och råd jag kan få, det känns inte roligt alls, speciellt när jag vet att det sitter kunnig person i styelsen (en advokat).

Admin
2009-05-13, 14:18
Bara för att man är advokat så innebär det inte att man vet mer i denna fråga.
Och när det gäller denna specifika fråga så är sannolikheten ungefär lika med noll att han vet ens i närheten så mycket som de som svarat dig i detta forum.
Advokaten som sitter i styrelsen behöver du inte oroa dig över.

En maktfullkomlig styrelse svarar som den svarat dig.

Kfm, och hot om att anlita kfm, används för att skrämmas, men har egentligen ingen praktisk betydelse här.

Du kan göra som jag förklarat tidigare.

Låt det gå vidare till kfm... om det nu skulle vara annat än ett skrämskott, vilket ingen vet.
Får du ett krav från Kfm så har du ett färdigt svar (det du skrivit tidigare) som du skickar till Kfm omedelbart.
Det enda Kfm kan göra då är att föra vidare tillbaka till styrelsen att du bestrider fakturan enligt de skäl du uppgivit.

Efter detta är ni tillbaka på ruta noll.

eldaren
2009-07-01, 14:01
Styrelsen har skickat fakturan till KFM för indrivning. Jag har bestridit enl vad vi här inom forumet har driftat om, bl a att styrelsen försöker ta ut en ej aviserad avgift samt att jag ej varit vållande till detta. Styrelsen har hänskjutit ärendet till Tingsrätten, jag vet inte hur de motiverar kravet mot mig. Tingsrätten har fått alla handlingar och eventuellt kommer att begära kompletterande uppgifter, eller så har TR fått brev med motivering varför styrelsen kräver mig. Jag måste dock först bli delgiven sedan förhoppningsvis får jag läsa vad styrelsen grundar sitt krav på och förhoppningsvis får jag möjlighet att inkomma med min syn på detta.
När jag fick besked från KFM att ärendet skall skickas över till TR, har jag mejlat och erbjudit mig betala "min" del (800,-)av hela arbetet dvs 19200/30=640+moms mot att de återkallar ärendet från KFM/TR. Jag skrev samtidigt att jag fortfarande tycker INTE vara skyldig till denna extra fakturering utan vill betala för att få slut på hela historien. Styrelsen har svarat att det har nu gått för långt tid för ärendet är nu i TR och att de inte kan ta emot mitt erbjudande sålunda inte återkalla.

Admin
2009-07-01, 14:18
Styrelsen bluffar! Styrelsen kan naturligtvis precis när som helst dra tillbaka ärendet i tingsrätten, om de så önskar.

Ligger ärendet i tingsrätten så kan du göra precis som alla andra i Sverige och be tingsrätten om en kopia (innan de skickar ut styrelsens stämning till dig).

Efter att du blivit delgiven så får du ett antal veckor på dig att svara på detta, och då kan det vara bra att ha ett välformulerat svar.

Du har gjort rätt. Du har erbjudit en förlikning, du har ställt frågor som du inte fått svar på, etc. Du har därmed ett väldigt stort övertag redan från start!

Jag finner det högst osannolikt (närmast omöjligt) att styrelsen skulle få rätt i detta ärende. Domstolar kan döma lite hur som helst, men i detta fall kan tingsrätten inte göra annat än att ta hänsyn till omständigheterna som föreligger, och mycket talar till din fördel.

Styrelsens krav på dig måste vara unikt i sitt slag!

När du får reda på hur styrelsen formulerat sina krav, och bakgrunden till dessa, så lägg gärna ut texten här.

bostadsrättsinnehavare
2009-07-01, 15:49
Det verkar som att man fick nobben hos kronofogden när man begärde indrivning. Envis som man är går man nu vidare till tingsrätten.

En liten fundering:

Det står i lagen att Brf ska "komma överens" med Brh om tidpunkt för tillträde och om Brf inte är nöjd kan de gå vidare med ärendet.

Vid en stamspolning som den här är det väl omöjligt att komma överens med alla när detta ska ske och samtidigt kan man av praktiska och ekonomiska skäl inte anlita firman ett flertal gånger för att tiden inte passar en enskild medlem. Vad gäller då?

Om man funderar vidare: Vad gäller om man är bortrest två månader, är man då tvungen att lämna nyckeln till styrelsen?

Admin
2009-07-01, 15:59
Intressanta frågeställningar.

1. Man får väl tolka det som att styrelsen ska göra vad styrelsen kan för att informera i väldigt god tid i de fall åtgärder ska göras som berör ett felertal lägenheter.

2. Ingen vet. Man kan spetsa till det lite och fråga sig om man måste lämna sina nycklar till styrelsen om man är bortrest under helgen. Det kan ju inträffa en vattenläcka där man omedelbart behöver tillträde till lägenheten.
Denna fråga har förekommit många gånger i olika varianter, och när bostadsorganisationerna svarar på dessa frågor - med deras vinklade syn på saken - så blir de luddiga svaren alltid sådana att det är närmast helt orimligt för bostadsrättshavarna.
Nu har bostadsorganisationerna lyckligtvis inte rätt, men vad som egentligen gäller är än idag okänt.

bostadsrättsinnehavare
2009-07-01, 16:31
För mig är "informera" inte samma sak som att "komma överens".
I den massiva information som finns om Admins badrumsrenovering ställdes en massa frågor till styrelsen om både det ena och det andra.
En fråga är om man kan kräva svar på dessa innan man lämnar tillträde till lägenheten? I just detta fall antar jag att stambytet fördröjdes väsentligt.
Den erfarenhet jag hittils har av hanverkare och styrelse är att man bör ha allt på papper innan man öppnar dörren.

Admin
2009-07-01, 17:22
För mig är "informera" inte samma sak som att "komma överens".

1. Jag håller med, att informera är inte samma sak om att komma överens, jag gjorde bara en fri tolkning á la bostadsorganisationerna.
Fast å andra sidan står det heller inte i lagen att styrelsen behöver komma överens med lägenhetsinnehavaren om tillträde;


Tillträde till lägenheten

13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §. När bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten enligt 4 kap. 11 § eller när bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap., är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (2006:710).


2. Varje situation är unik i sig. När jag inte lämnade tillträde till lägenheten så var det pga att jag ville veta vad som skulle göras i min lägenhet (styrelsen begick då ett solklart lagbrott, och naturligtvis skulle jag inte bara finna mig i det utan att ens ifrågasätta något, även om andra bostadsrättshavare inte begrep bättre).
Stambytet fördröjdes nog inte i det läget eftersom det fanns en hel del annat som entreprenören kunde syssla med under dessa månader.
Slutresultatet blev då i alla fall rätt ok för mig. Jag fick ett renoverat badrum på övriga medlemmars bekostnad. Positiv särbehandling är ovanligt för min del, men så blev det.

eldaren
2009-08-17, 12:39
Tingsrätten har fått ärendet och begärt från styrelsen klargörande. Detta har styrelsen skrivit:
"Klargörande i vad vi anser att svaranden (jag) brustit i sitt åtagande.
Att göra sin lägenhet tillgänglig för föreningen för aviserat underhåll och andra åtgärder ingår i samtliga medlemmars skyldighet. Föreningen svarar enligt §26 samt 30 i föreningens stadgar för bl a reparationer av gemensamma vatten- och avloppsledningar. Det har ålegat svaranden att med stöd av såväl föreningens stadgar som allmänna skadeståndsrättsliga principer och normal praxis, låta föreningens företrädare få åtkomst till lägenheten för att utföra aviserade åtgärder som bedömts som nödvändiga. Svaranden har genom att neka tillträde vid aktuell tidpunkt till lägenheten, förorsakat föreningen skada i form av merkostnader för tilläggsarbete. Svaranden är därför skadeståndsskyldig både enligt föreningens stadgar, § 26, och 30, samt allmänna skadeståndsrättsliga principer."
Plöstsligt har detta ärendet accelererat och nu är det fråga om skadestånd. Vad gör jag, det känns att styrelsen trissar upp. Vad gäller när det är fråga om skadestånd, jag har tagit reda på att man genom oaktsamhet orsakar ekonomisk skada. Hur bevisar jag att jag inte varit oaktsam? Är det verkligen grund till skadestånd att missa tiden bl a pga otydlig information. När de ringde mig försökte jag verkligen rätta till och ville öppna kring lunchen, men då har hantverkaren gått från huset.

Admin
2009-08-17, 13:27
Jag tycker inte det är något nytt som styrelsen framför i sitt generella uttalande till tingsrätten. Det har dessutom väl egentligen hela tiden rört sig om "skadeståndskrav" från styrelsens sida, även om de kanske inte uttalat just detta ord. Styrelsen har förmodligen satt sig in i regelverket lite mer under denna tid och förstått att någon "avgift" har föreningen inga utsikter att kunna ta ut (men att styrelsen begärt en "avgift" från dig, och inte tidigare ställt skadeståndskrav ska du påpeka till tingsrätten).

Att hänvisa till "allmänna skadeståndsrättsliga principer och normal praxis" som denna styrelse gör är bara ett sätt att formulera sig när man inte har något konkret att komma med. "Normal praxis" på vilket sätt för vad? Med så luddiga yttranden kommer styrelsen ingen vart.

Allt som skrivits i denna tråd känns redan mer än väl tillräckligt som bemötande till styrelsens krav. Det står bortom allt tvivel att styrelsen misskött sina uppgifter och inte motiverat sina krav. Styrelsen får nog vackert lära sig att de inte står över allt och alla, vilket framgår av denna styrelses fullständigt respektlösa agerande att de tror.

Du kan å din sida ställa skadeståndskrav på styrelsens ledamöter för att styrelsen genom sitt sätt att agera i denna historia (med bl.a. bristfällig information och otillräcklig anpassning till medlemmarna) "förorsakat föreningen skada i form av merkostnader för tilläggsarbete".

Du frågar hur du bevisar att du inte varit oaktsam. Det gör du genom att skriva vad som skrivits av dig och andra i denna tråd. Jag kan inte se att det finns mer att tillägga i detta läge. Det finns däremot en stor mängd oklarheter från styrelsens sida. Hur bevisar styrelsen att den inte varit oaktsam?

Jag noterar att styrelsen i sitt "klarläggande" till tingsrätten inte ens där lyckas förklara hur de kommit fram till nivån på sitt "skadeståndskrav". Om styrelsen inte kan göra detta ens till tingsrätten så har styrelsen förlorat målet redan innan det startat.

Det är fortfarande så att styrelsens rätt till tillträde inte innebär obegränsad rätt mot en rättslös medlem, så som styrelsen vill tolka lagtexten. Det finns ingen domstol i detta land som skulle vara så korkad att de skulle anse att det är hur lagen ska tolkas.

Styrelsen ska arbeta för dig och inte mot dig, och frågan är hur styrelsen tillvaratagit dina intressen, inte minst gentemot entrprenören för stamspolningen och dennes ev. krav?

Gusten
2009-08-17, 15:54
En nackdel med att det sitter en advokat i styrelsen kan vara att föreningen då kan bli mer processbenägen (jag antar
att föreningens domstolsinlagor skrivs av den styrelsemedlem som är advokat).
Om föreningen varit tvungen att anlita en advokatfirma, med det timarvode dom tar, hade man nog inte inlett en
ekonomiskt riskabel skadeståndsprocess mot en medlem om en så liten summa.

Otydligheter i informationen som vållat missförstånd är förstås sådant man bör ta upp i svaromålet.

Admin
2009-08-17, 16:17
Ja, men det kan precis lika väl innebära att styrelsen känner sig alltför självsäker och att de tror att de kommer att vinna målet inte bara för att de är styrelse och sitter med alla resurser utan även för att de har en advokat bland dem.

Vi kan notera att trots styrelsens fördel med advokat så har styrelsen inte lyckats prestera några referenser med lagtexter eller dylikt till stöd för deras sak. Endast generella hänvisningar utan värde för detta specifika fall så länge de inte mer konkret preciserat vad de grundar sin rätt till skadeståndskrav på.

Det tycker jag är ett mycket gott tecken för medlemmen.

Ser man sedan till alla andra argument till medlemmens fördel som tagits upp i denna tråd (inte minst styrelsens ovilja att informera och svara på medlemmens frågor avseende styrelsens krav på medlemmen) så vill jag se det som att styrelsen sitter rätt risigt till i denna fråga. Styrelsen har kort och gott inte utfört sina skyldigheter, där styrelsen ska se till medlemmarnas (alla medlemmars) bästa och styrelsen har bl.a. inte varit tydlig i vikten av att hålla lägenheten tillgänglig och vad konsekvenserna skulle kunna bli om de outtalade förutsättningarna inte uppfylldes.

Styrelsen är den kärande parten, och det innebär att styrelsen måste föra fram bevisning för deras sak, och lyckas man inte ens med det i sin inledande stämning till tingsrätten så är man ute på hal is.

MikHo
2009-08-18, 06:45
Styrelsen är den kärande parten, och det innebär att styrelsen måste föra fram bevisning för deras sak, och lyckas man inte ens med det i sin inledande stämning till tingsrätten så är man ute på hal is.

Om man lyckas bortse från att detta drabbar en enskild medlem så kan det vara intressant för omvärlden att pröva ärendet i rätten.

Detta för att få en bild om hur vårt lands Tingsrätt tolkar lagen och hur BRF har följt denna.

eldaren
2009-08-28, 11:01
styrelsen i sitt klargörande till tingsrätten har hänvisat tll stadgar och brf-lagen.d
I våra stadgar står det klart och tydligt att "bostadsrättshavaren svarar för ledningar i lägenheten för installationer för vatten, avlopp, golvbrunn" samt att "föreningen svarar för installationer av de avlopp, el, gas och vattenledningar, som föreningen försett lägenheten med och tjänar fler än en lägenhet". Vidare står i samma § att "föreningen får åta sig att utföra underhållsåtgärder som enl stadgar sagts bostadsrättshavaren skall svara för. Beslutet härom skall fattas på föreningsstämma och får avse åtgärder som företas i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus, som berör bfr-havarens lägenhet”.
Om man följer stadgarna, så borde det vara att styrelsen har fattat beslut i strid med egna stadgar. Styrelsen har beställt jobb som innebär för att utföra den måste man jobba i varje enskild lägenhet på ledningar som enl stadgar bostadsrättshavaren svarar för. Teknisk beskrivning hur det ser ut: i min lägenhet ligger köksavlopp fulltsynlig utmed en vägg under köksskåpen, den ansluter till huvudstammen. Badrumsavloppsledningar ligger mellan undertaket och bjälklaget (dolda av innetak). Mitt avlopp ligger hos grannen nedanför, och i mitt badrum har jag avloppsledningar från badrummet ovanför - mycket konstigt konstruktion men så är det byggd. Alltså ledningarna är inte inbyggda i väggar eller i bjälklaget. Stammen går lodrätt i schaktet och det är som jag uppfattar är föreningens ansvar. Till huvudstammen ansluter resp. lägenhets sidodragningar.
Har styrelsen då rätt att kräva tillträde?
Kan man spola huvudstammen (lodrätt rör) uppifrån ner dvs. antingen från vinden eller från lägenheterna som är högst upp? Jag bor i mitten.
Är det troligt att om de man kunde spola samtliga lägenheter utom min, så kunde man nå stammen från andra lägenheter, räcker inte det? tex på min våning från grannlägenheten som ansluter till samma huvudstam.
Alltså avloppsledningar ligger i lägenheterna och ansluter till stammen. Förmodligen bästa resultat blir om man spolar först samtliga sidodragningar och sedan huvudstammen, MEN som jag tolkar stadgarna så borde styrelsen först inhämta stämmobeslut för att utföra(beställa) den delen av jobbet, dvs spola avloppsledningar som är bostadsrättshavarens ansvar. Kanske fel i stadgarna men i så fall kan jag hävda i tingsrätten att de inte ens hade rätt att kräva tillträde. Jag har dessutom lämnat tillträde och det har hantverkaren bekräftat men det var enligt styrelsen lite sent. Jobbar inte hantverkare mellan typ 7-16??

bostadsrättsinnehavare
2009-09-21, 08:59
Man kan undra hur det kan komma sig att en hel styrelse kan vara så övertygad om att man har rätt så att man vågar gå så långt som till tingsrätten.
Styrelsen måste tro i detta fall att det räcker med att klistra upp ett anslag i trapphuset som säger att man behöver tillträde till respektive lägenhet det och det klockslaget. Följer man inte detta blir man skadeståndsskyldig.
Förmodligen består styrelsen av en eller två ledarmöter som snackar hela tiden och resten av ledamöterna är "ja-sägare" som inte vågar att säga emot.
"ja-sägarna" som tillhör den fega andelen av befolkningen väljer att hålla med den part man tror är starkast. I detta fall de två ledamöterna framför medlemmen.

Piggelin
2009-09-21, 22:44
Som det framkommer ur bostadsrättslag 7 kap 19§ (1991:614) kan en bostadrättsinnehavare förverka sin nyttjanderätt om han inte ger tillträde enligt bostadsrättslag 7 kap 13§ (1991:614) "för tillsyn eller för att utföra arbeten som föreningen svarar för."

Enligt 13§ "Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt."

I grunden skulle det alltså kunna få långtgående konsekvenser att vägra tillträde. Lagen lägger tyngd på att föreningen har rätt att kräva att få tillträde till medlems lägenhet.

Vidare sägs det i lagen om ekonomiska föreningar 13 kap 3§ (1987:667) som är tillämplig enligt bostadsrättslag 10 kap 1§ (1991:614) att om en föreningsmedlem genom "grov oaktsamhet tillfogar föreningen" en skada blir denne skydig att ersätta skadan.



Min personliga åsikt är att kbäckfrågan här är om du har visat grov oaktsamhet genom att inte följa de instruktioner från föreningen som du har haft tillgång till.

En följdfråga blir då om instruktionerna innehåller de "rekvisit" (nu fick jag till det ) för att grov oaktsamhet skulle komma på fråga. :14:

Francois
2009-09-22, 10:48
Hej Piggelin, om du läser alla inlägg, handlar detta också om hur stort belopp man ska kräva som ersättning för skadan som skett. Hur motiverar man beloppet? Vad är rimligt? ...

Piggelin
2009-09-25, 03:04
Hej Piggelin, om du läser alla inlägg, handlar detta också om hur stort belopp man ska kräva som ersättning för skadan som skett. Hur motiverar man beloppet? Vad är rimligt? ...Ersättningen är inget "straff" utan måste ju grunda sig på de faktiska kostnaderna.

Admin
2009-09-25, 06:08
Ja, det är viktigt att känna till att en brf saknar rätt att utdela "straff".
Så att lägga på något utöver de faktiska kostnaderna är redan från start uteslutet.
Sedan kvarstår frågan om föreningen ens har rätt att ta ut ersättning för de faktiska kostnaderna.
Detta är inte helt givet.
Som Piggelin säger; Vad är "grov oaktsamhet"? Det är det ingen som kan svara på eftersom lagstiftarna inte velat klargöra detta (och jag tror inte ens det finns något rättsfall avseende detta).
Min personliga bedömning i denna specifika fråga är att det är helt uteslutet att förutsättningarna finns i form av "grova oaktsamhet" för att ersättning ska kunna utkrävas av medlemmen.
Avslutningsvis så kan man diskutera vad de faktiska kostnaderna egentligen är.
Här ligger bevisbördan på styrelsen, och en grundläggande förutsättning för att kunna ställa några krav överhuvudtaget är att kraven specificeras i detalj för medlemmen.Här har Eldaren ett fantastiskt fint utgångsläge eftersom han inte fått svar på frågorna rörande detta. Styrelsen å sin sida är rökt bara av denna anledning (alltså bortsett från alla övriga frågor som är till styrelsens nackdel), och det förvånar mig (precis som "Bostadsrättsinnehavare" nämner här ovan) att styrelser känner sig så maktfullkomliga att de inte begriper bättre.

Styrelsen har i sin övertro på sin makt vägrat specificera kostnaderna utan ställer bara krav på medlemmen med som utgångspunkt att en medlem endast har att lyda styrelsen i allt styrelsen säger och gör.
Som jag nämnt ett antal gånger så är bostadsrättsföreningar ofta små isolerade rättslösa minisamhällen, styrda av djungelns lag, där bostadsorganisationerna (t.ex. HSB) också utövar sin makt över medlemmarna på ett skrämmande sätt, och speciellt över dem som vågar fråga och ifrågasätta
Ödmjukhet för dem som de är tillsatta att betjäna är inte något som existerar i styrelser.

Einar
2010-01-08, 16:57
Hur slutade denna historia?

Blev själv i början av 2000-talet, när den i huvudsak nuvarande urkassa styrelsen nyligen tillsatts, utsatt för ett krav på då ca 800 kronor för att jag ringt störningsjouren (Ett bevaknings- & larmföretag) när en granne kl 1700 på eftermiddagen spelade så högt (med balkkongdören öppen) att taket höll på att lyfta på hela gården. Jag försökte knacka på vederbörandes dörr (bulta är nog snarare korrekt). Men han hörde inte själv pga oljudet. Det visade sig senare att han var knarkare.

Vi hade några veckor före fått anslag om att vid sådana störningar skulle vi ringa störningsjouren och den störande skulle då få betala störningsjourens utryckning.

Efter jag ringt väntade jag mer än en timme på gården att de skulle komma, vilket de inte gjorde. Under tiden slutade störningen.

Senare fick jag räkningen som företaget skickat. Jag bestred hos styrelsen som hävdade också att det skulle "jag visst betala eftersom det inte var någon störning". Jag gjrode dock klart att jag skulle "aldrig komma att betala för någon annans störning där inte ens störningsjouren kommit efter en timme"! Det hör till saken att företaget finns bara ca 5 minuters gångväg ifrån vår förening.

Jag ringde bevakningsföretaget men de vägrade ge mig upplysningar. Jag yrkade hos styrelsen att få reda på när störningsjouren ryckt ut.

Så småningom lyckades jag få reda på att bevakningsföretaget slagit ihop sin utryckning med den vanliga jourrunda de normalt gjorde vid 19-tiden varje kväll och hade alltså härigenom tagit betalt dubbelt för en och samma "runda".
Under tiden hade jag även fått et antal grannar att skriva under på att den aktuella brh verkligen stört vid den aktuella tidpunkten/aktuella dagen. Det bärjade därmed bli lite svårt för styrelsen.

Så småningom meddelade styrelsen mig att "eftersom bevakningsföretaget dragit tillbaka sin faktura så hade styrelsen gjort samma emot mig". Man medgav alltså inga egna misstag i vad man upphandlat, hur man behandlat mig och i hur man förträtt mig som medlem.

Vid nästkommande stämma tog jag upp ärendet. Det visar sig då att den urkorkade styrelsen lagt ut uppdraget om störningsjouren till bevakningsföretaget UTAN att ställa några kvar exempelvis på utryckningstider. Sedermera lär det har lagts in maximala utryckningstider åtminstone.

Så slutade min historia. Det lönar att stå på sig om man har rätt!

0Xb
2017-10-17, 15:36
Det finns ingen grund i BRL för föreningen att ta ut en avgift av denna typ.

De uttömmande regler som finns i BRL handlar om insatser, årsavgifter m.m. Det är samma situation som föreningar som försöker ta ut straffavgifter för de som inte hjälper till att städa.

Föreningens alternativ är att stämma in dig vid tingsrätten och kräva skadestånd.

Om de skulle gå till kronofogden skulle de snart upptäcka att det inte finns en fordran på er från föreningen. Något som krävs för att man skall kunna driva in pengar med deras hjälp.
det är väl ingen avgift, detta är en kostnad som medlemmen orsakar föreningen i samband med det hela.

Förövrigt tycker jag 3750 kr tycker jag inte är dyrt om det måste göras om.. (om än inte billigt.)