handdator

Visa fullständig version : Stambyte i brf, partiellt, relining, komplett? - Påtvingad badrumsrenovering?


J&J
2009-04-05, 13:38
Önskar tips och råd angående stambyte.
I vår förening ska vi genomgå ett stambyte. Huset är från 50-talet och vi har haft vissa problem med rören innan. Många i styrelsen hävdar att ett stambyte med inplastning vore det bästa. Detta eftersom det är billigare, bättre och allt det där.

Vi undrar om inte ett fullt stambyte vore bättre? Man får nyrenoverat badrum, högre värde på lägenheten och nya rör. Vi har redan låg hyra så det skulle inte märkas mycket om avgiften höjdes en aning.

Vår Brf är ca 30 lägenheter. Vi har bra ekonomi i brf så det handlar inte om stora lån.

Vad tycker Ni?

Admin
2009-04-05, 22:43
"Stambyte med inplastning"? Du menar relining (http://sv.wikipedia.org/wiki/Relining)?

Not.
Kontrollpanel - Redigera profil
Utan nödvändig info blir det nästan helt omöjligt att kunna ge några tips eller råd. Råden varierar med storleken på brf:en, o s v.
Om man följer instruktionerna vid registreringen i forumet här så underlättar det avsevärt för andra att svara på de frågor som ställs.
Utan grundinformationen i profilen minskar troligheten att svar ges, och svaren som ges blir som regel inte lika bra.

Även om viss delinformation om brf:en och frågeställaren ges i ett av inläggen i någon tråd så är det inte samma sak som att man i varje läge kan med några klick få informationen om brf:en.

totiki
2009-04-06, 10:31
Jag har erfarenhet av båda sorterna; två fullständiga stambyten samt en reliningvända.

Vad ska man välja? Ja, det beror på vilket behov man har. Stambyte kan ju innebära mycket olika saker.

Vid ett fullständigt stambyte ingår avloppsstammar, elstammar, värmeledningar och tilloppsvatten. Utöver det kan man vilja ändra rördragningen till lämpligare ställen i fastigheten. Ta bort gamla gasledningar. Införa trefas-el till köken o s v.

Jag har svårt att bilda mig en uppfattning om kostnaden men kan höfta till med 10 miljoner för 30 lgh. Det borde ge en räntekostnad på ca 360.000 kr om året när räntan är låg. Dvs 12.000 kr/lgh, en tusenlapp i månaden/lgh. På det tillkommer avskrivningen och amorteringen.
Samt personlig kostnad för ytskiktet, kanske 60.000 - 70.000 kr efter husavdrag (ROT) om du ska ha golvvärme och nytt porslin och så.
Ska du ha nytt kök också så är det väl en 60.000-70.000 kr till.

Stambytet/stamrenoveringen brukar ta ca. 2-3 månader för en mindre brf. Under åtminstone halva perioden vill man helst inte bo där, särskilt inte om man har små barn. Detta gäller speciellt om badrumsgolv behöver bilas upp eller väggar flyttas för ett utökat badrum.

Jag rekommenderar varmt att man sätter dit rostfria avloppsventiler.

Relining.
Reling rekommenderas om man inte behöver göra alla ingrepp som nämns ovan. Avloppsstammar, värmeledningar samt tilloppsvatten kan relinas idag.

Kostnaden ligger på ca 3 miljoner kr. Hantverkarna jobbar dagtid så man har avlopp och tilloppsvatten tillgängligt kvällstid hela tiden, utom under ca 2 dagar.

Det tar också mindre än halva tiden jämfört med ovanstående exempel på fullständigt stambyte.

Inget av dessa alternativ får ge mer än 10 års garanti vad det gäller stammarna, men bägge alternativen garanterar inofficiellt 40 år, beroende på materialets beständighet.

Hoppas det var till någon hjälp.

Francois
2009-04-06, 11:15
Föreningen bör låta stämman bestämma vilken lösning föreningen ska ha.

Om föreningen byter stammarna helt, ska du inte tro att du "får nyrenoverat badrum" på köpet. Du betalar för det, via en högre avgift. Eller via egna pengar, om föreningen beslutar att medlemmarna själva ska betalar för ytskiktet.

Om föreningen väljer relining kan medlemmen renovera sitt badrum själv i alla fall. Då kan bostadsrättshavaren välja tidpunkt för det. Dessutom kan medlemmen då få ROT-avdrag.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-06, 12:43
Francois, nu är vi tillbaka på ruta ett igen med tanke på tidigare disskusioner här i forumet, där du har en avvikande åsikt än alla vi andra.

Varför säger du att medlemmen själv får bekosta ytskiktet vid ett stambyte?

Vi har nyss behandlat denna fråga under rubriken badrumsrenovering.
Nu säger du åter igen att man kan vara tvungen att renovera badrummet på begäran av föreningen när det inte finns någon vattenskada! Hur ska du ha det?

Att man tolkar lagen på sitt eget sätt och inte begriper att det enbart finns ett sätt att tolka den på leder förmodligen till otaliga konflikter mellan Brf och Brh.

Francois
2009-04-06, 12:53
Det står så i lagen. Den boende har ansvar för ytskiktet. Däremot säger jag inte att det är fel att en förening står för ytskiktet, om den så vill.

Men om vi inte tolkar lagen på samma sätt, du och jag, behöver vi inte ta upp denna diskussion igen. Vi vet var vi står, ingen idé hålla på och diskutera för evigt.

Om du är så säker på att ditt sätt att tolka lagen är det enda rätta får du faktiskt visa en lagparagraf som stödjer ditt påstående.

totiki
2009-04-06, 13:01
Det var kanske inte riktat till mig, men ändå.
Det beror väl på vad man kommer överens om? Stämman kan väl besluta att det ingår eller ej?
Men då blir det väl inte mer än en "standardversion". Vill man dessutom ha italiensk Carreramarmor, designade handukstorkar från Fratinelli, golvvärme, kopparrör infällda i väggar och golv rakt igenom hela lägenheten, specialporslin, grekisk kakel, svart granit klinker och guldkranar. Kan det ju bli rätt kostsamt. Risken är att man ändå blir tvungen att bekosta dessa extra attiraljer själv.
Vill man dessutom flytta väggar, bekosta varandras hotellräkningar under tiden, o s v, kan det bli en ganska lustig stämma innan kvällen är slut. Särskilt om man är 30 medlemmar med olika behov, allt från ensamstående till fem-barns familjer som alla ska komma överens.

Det kanske inte är helt fel att sätta en gräns någonstans.

I de två föreningar jag ingått har vi i bägge fallen gjort så att föreningen står för materialet. Och det här var innan husavdraget men även under Rot-avdraget. Sedan har folk löst det själva, antingen genom att hyra in någon eller byta tjänster eller göra det själv. Nu är vi en liten förening och därför fungerar denna metod. I en stor förening tror jag inte det fungerar särskilt bra.

... man kan vara tvungen att renovera badrummet på begäran av föreningen när det inte finns någon vattenskada!
I just denna tråd är det väl fråga om ett stambyte p g a ålder med ett antal läckor under senare tid, som skulle vara anledningen till ett eventuellt stambyte och J&J undrar vad som är bäst, "stambyte" eller "relining". Ett beslut antas förväntas från antingen stämma eller styrelse.

J&J har givit så bristfällig information att det är svårt att veta vilken information han söker.
Men jag tror du och Francois var överens om att nyrenoverade badrum kunde kompenseras ekonomiskt ifall även grodan och den del som sträcker sig till stammen också bytts ut. Det fanns visst ett hovrättsbeslut i den frågan om jag inte minns fel?

Sedan tror jag faktiskt att det går bra att bryta upp en del av golvet exempelvis, utföra en reparation eller inkoppling av en ny stam och sedan reparera just det skadade stället med duk och tätskikt för att därefter sätta tillbaka klinker. Det borde bli lika bra som nytt. Det är nog mer en fråga ifall de som utför detta arbete vill ge garanti på den övriga delen av badrummet som de inte utfört och ifall försäkringsbolaget skulle acceptera en senare kommen skada.

Ifall jag skulle utföra detta på egen hand i mitt av mig själv renoverade badrum, skulle jag inte tveka.
Skillnaden i kostnad för en sådan egen utförd reparation på 1.000 kr eller en ny totalrenovering på 130.000 kr är för stor för att jag inte skulle vara villig att ta den risken.

TILLÄGG:
För min del blir detta ett lite för vidlyftigt resonemang.
Det är enklare att ta ställning till konkreta sakfrågor där man känner till frågeställningarna. Jag kan inte ge råd om jag inte vet vad saken gäller. Det blir endast allmänt hållet. Stambyte är bra på sitt sätt och relining på sitt.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-06, 18:45
Om du är så säker på att ditt sätt att tolka lagen är det enda rätta får du faktiskt visa en lagparagraf som stödjer ditt påstående.
Vi kommer att få en hel uppsjö av potentiella kronofogdekunder i vårt avlånga land den dag brh inte kan betala hyran pga att Brf har fått för sig att vi måste genomföra ett stambyte i huset. En badrumsrenovering kostar mellan 30.000 och 150.000 kr, men det har väl varje Brh råd med :3:.

Jag skulle definitivt inte lämna ut nyckeln till Brf om de sa att de skulle börja borra i väggar och tak pga stambyte och att det var jag som fick fixa till det i efterhand.

Här blandar du vilt egna tolkningar av bostadsrättslagen och du har uppenbara problem att greppa betydelsen av ord som renovering, underhåll, vattenskador osv. Bostadsrättslagen är solklar och lämnar ganska litet utrymme för egna tolkningar. Dessutom är den inte så svår att begripa sig på.

Läs gärna Admins inlägg om sitt eget stambyte.

Francois
2009-04-06, 19:50
Vi kommer att få en hel uppsjö av potentiella kronofogdekunder i vårt avlånga land den dag brh inte kan betala hyran pga att Brf har fått för sig att vi måste genomföra ett stambyte i huset. En badrumsrenovering kostar mellan 30.000 och 150.000 kr, men det har väl varje Brh råd med.

Det är kanske därför som de flesta bostadsrättsföreningar tar beslut att föreningen ska stå för kostnaden för badrums- och köksrenovering vid stambyte. Då slipper varje medlem gå till banken och ta ett nytt lån. Praktiskt, helt ok, och lagligt.

Men det finns ett annat sätt som också är lagligt, och det är att medlemmarna betalar själva. Det bästa är om man kommer överens på en stämma hur man vill göra.

totiki
2009-04-06, 20:28
Det finns fler sätt som används, exempelvis "partiellt stambyte". Dvs man byter stam i den lgh som ska renoveras eller i de lägenheter som blivit berörda av ett läckage.

Sedan kan det faktiskt hända att det är helt nödvändigt att genomföra ett övergripande stambyte för att inte totalt förstöra huset av oaktsamhet. Då gäller det oftast inte avloppsstammar som inte är trycksatta utan tilloppsstammar som står under tryck. Eftersom stambyte kan gälla så mycket eller litet är det svårt att ge ett entydigt svar på någon fråga som inte är konkret.

Den fördel som finns med brf är väl möjligheten till medbestämmande. Att alla brf:er inte behöver göra likadant eller totalrenovera som fastighetsbolagen har en förkärlek för.

Sedan tror jag storleken på brf:en är helt avgörande för hur man skall gå tillväga, det måste ju vara praktiskt genomförbart utan allt för stora åtaganden av vare sig boende eller styrelser.

Men vad det gäller fukt i badrummen beror det oftast på dålig ventilation och inte på vattenskada. I händelse av vattenskada är det oftast en granne över eller vid sidan av som har denna. Och då är vi tillbaka på försäkringsfrågan igen. Allt går runt, runt, runt....

bostadsrättsinnehavare
2009-04-07, 10:58
Det är kanske därför som de flesta bostadsrättsföreningar tar beslut att föreningen ska stå för kostnaden för badrums- och köksrenovering vid stambyte. Då slipper varje medlem gå till banken och ta ett nytt lån.
Menar du att föreningen kan ta beslut om att badrumsrenovering ska göras i varje lägenhet och att bostadsrättshavaren själv står för kostnaden för badrumsrenoveringen?

totiki
2009-04-07, 11:23
Ifall "de flesta" brf:er gör detta har jag ingen aning om. Men stämman som högsta organ kan besluta det mesta, på gott eller ont. Därför är det viktigt att närvara på stämman för att bevaka sina rättigheter/skyldigheter och intressen.

Ett stambyte utan stämmobeslut är synnerligen tveksamt.

Francois
2009-04-07, 11:27
Menar du att föreningen kan ta beslut om att badrumsrenovering ska göras i varje lägenhet och att bostadsrättshavaren själv står för kostnaden för badrumsrenoveringen?

Ja, det menar jag.

Gusten
2009-04-07, 12:19
Vad händer i så fall om bostadsrättshavaren vägrar att betala badrumsrenoveringen?
Har föreningen då rätt att säga upp bostadsrättshavaren?

Admin
2009-04-07, 12:47
Ett förtydligande kan vara på sin plats.

Kan styrelsen bestämma att enskild bostadsrättshavare måste renovera sitt badrum?
Ingen styrelse kan kräva att någon renoverar sitt badrum med mindre än att det konstateras av en certifierad besiktningsman att badrummet har en skada i tätskiktet som inom snar framtid troligen leder till skador på föreningens egendom.
Var gränserna går för detta vet ingen.
Man kan bli avhyst från sin bostadsrätt om man inte underhåller sin bostadsrätt så att det leder till men för andra.
Men man kan inte bli avhyst enbart för att man inte renoverar sitt badrum, oavsett vad styrelse/stämma bestämt.

Kan en stämma besluta att alla föreningens medlemmar ska renovera sina badrum?
Ja, under förutsättning att detta görs i samband med en störrre underhållsåtgärd och att 3/4 av stämman röstar för detta och att hyresnämnden godkänner detta och att föreningen står för kostnaden.
Enskilda medlemmar (med nyligen renoverade badrum) kan slippa tvingas renovera sina badrum i detta läge, men det är från fall till fall. Inga klara gränser finns.


Ett stambyte utan stämmobeslut är synnerligen tveksamt.
Ja, det är det minsta man kan säga.
Därför är det trist att hyresnämnden inte tycks ha något att invända mot att stambyte sker utan stämmobeslut.

totiki
2009-04-07, 12:57
Ja, och enligt portalklausulen i föreningens stadgar ska föreningen tillgodose medlemmarnas ekonomiska intresse.
...främja medlemmarnas ekonomiska intressen
Är det en medlem som har svårigheter att kunna klara en renovering som springer iväg kostnadsmässigt ska föreningen även ta hänsyn till sådana omständigheter.

Det finns säkert ett flertal olika lösningar på ett sådant problem men inga generella. Varje konkret fall måste därför bedömas utifrån fallets särskilda kriterier. Men i huvudsak är det upp till varje förening att se till varje medlems bästa.

Så till syvende och sist handlar det om varje unik medlems förmåga till empati (i betydelsen av förmågan att kunna sätta sig i en annan människas situation) och solidaritet med föreningen som grupptillhörighet. Det vill säga medmänsklighet.

Admin
2009-04-07, 13:04
Så till syvende och sist handlar det om varje unik medlems förmåga till empati (i betydelsen av förmågan att kunna sätta sig i en annan människas situation) och solidaritet med föreningen som grupptillhörighet. Det vill säga medmänsklighet.
Oj, vad jag efterlyser detta, inte minst för de förtroendevalda i HSB Malmö som ofta visar total avsaknad av medmänsklighet, och som sedan dessutom sitter i styrelser i olika brf:ar runt om, där medlemmarna säkert inte har det så roligt.

totiki
2009-04-07, 13:16
Ja, så är det förmodligen. Fast tänker man på att det finns mellan 25.000 till 30.0000 bostadsrättsföreningar i Sverige, och endast en liten del kommer hit, och endast när de har problem... Mörkertalet är givetvis stort men det är nog ändå så att minst 50 % klarar sina föreningar på ett alldeles utmärkt sätt. Jag tror demokratin vinner på att medlemmarna är engagerade och deltar och på "desto mindre föreningen är". Ända sedan stenåldern och en bit in på 1900 talet har människan av naturen föredragit att leva i löst hållna grupper/byar på cirka 80 personer. Ser man en brf som en alternativ bygemenskap torde siffran gälla lika bra för dessa.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-07, 13:27
Ja, det menar jag.
Det finns en teoretisk möjlighet att få igenom att alla ska tvingas renovera sina badrum i samband med ett stambyte. Nämligen om 3/4 av de boende samt hyresnämnden godkänner detta. Att få ett sådant godkännande ser jag som osannolikt. I ett hus med 40 lägenheter så skulle detta innebära att 30 av dessa helt plötsligt skulle vara villiga att renovera sina badrum för 100 000 kr.

Hyresnämnden skulle förmodligen dessutom anse att stammen tillhör huset och vill föreningen komma åt den så får föreningen vackert återställa badrummen efteråt.

Något snack om att Brh ansvarar för ytskiktet är inte aktuellt i detta fall.
Du har således helt fel i ditt resonemang, Francois!

totiki
2009-04-07, 13:54
Jag känner till några föreningar som sysslar med "partiella" stambyten.

Det tillgår så att ifall någon fått en vattenskada eller någon tänker renovera sitt badrum kontaktar föreningen bostadsrättshavarna ovanför och under för att kolla om de också har sådana funderingar kring badrumsrenovering.

Sedan gör föreningen en upphandling på den helhet av boende som berörs. Föreningen står för sin del (oftast t o m tätskiktet) och de boende för sin (ytskiktet). Goda rabatter brukar kunna uppnås för de boende om de samordnar sina ytskikt med samma hantverkare. Det blir mindre olägenhet för de boende under kortare tid dessutom.

Alla lägenheter har givetvis ett bindande löfte att få göra detta när behovet är påkallat.

De jag känner till är större äldre hus med komplicerad horisontal/vertikal rördragning och ventilationssystem i centrala Stockholm. Men bör gå lika bra att göra överallt i alla hus.

Sedan finns det inget som säger att man måste klämma dit nytt porslin, badkar, kranar, duschdörrar och handdukstork. Bara dessa inventarier går lätt på 30-40 tusen kronor. Men efter fem år är de gamla och bara en del av den ordinarie inredningen.
Man kan lika gärna sätta tillbaka det man tog bort. Med vinyltapet/matta behöver man inget tätskikt. Det går att komma lindrigt undan.

Gusten
2009-04-07, 15:44
Stämman kan alltså med 2/3-majoritet besluta att alla badrum ska renoveras i samband med stambyte, om hyresnämnden godkänner detta. Om jag förstått det rätt har dock stämman inte rätt att dessutom besluta att kostnaden för badrumsrenoveringarna ska tas ut av bostadsrättshavarna på annat sätt än via årsavgiften?

Francois
2009-04-07, 15:55
Jo. Annars vore det samma som att säga att föreningen står för renoveringen.

När en förening gör en reparation som den boende ska stå för så är det vanligt att föreningen betalar för arbetet och att den boende får en extra post på nästa månadsavgift med beloppet han/hon är skyldig föreningen. Alltså är denna avgift utanför årsavgiften.


Det finns en teoretisk möjlighet att få igenom att alla ska tvingas renovera sina badrum i samband med ett stambyte. Nämligen om 3/4 av de boende samt hyresnämnden godkänner detta. Att få ett sådant godkännande ser jag som osannolikt. I ett hus med 40 lägenheter så skulle detta innebära att 30 av dessa helt plötsligt skulle vara villiga att renovera sina badrum för 100 000 kr.
Hyresnämnden skulle förmodligen dessutom anse att stammen tillhör huset och vill föreningen komma åt den så får föreningen vackert återställa badrummen efteråt.

Varför tror du att en förening skulle ta kostnaden för stammen och lägga kostnaden på ytskiktet på medlemmarna? Skulle tvärtom vara möjligt? Nej, varför inte? Nu har du säkert hittat svaret.

totiki
2009-04-07, 15:59
Stämman har rätt att bestämma nästan vad den vill. Styrelsen har inte denna rätt.

Men stämman måste fråga medlemmarna och komma med ett detaljerat förslag så att medlemmarna kan ta ställning till detta.

Exempelvis kan stämman bestämma att alla som vill kan ta kostnaden efter tätskiktet direkt. De som inte har ekonomisk möjlighet att göra detta kan få den delen utlagd av föreningen och betala den på garantitidens avskrivning, 10 år, inklusive räntan som förhöjd årsavgift. Och på det viset ta del av det rabatterade pris som föreningen kan utverka av entreprenören. Föreningen kan t o m. ge olika kostnadsalternativ för kakel eller vinyl t ex. Allt är upp till medlemmarnas beredvillighet.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-07, 17:05
Jo. Annars vore det samma som att säga att föreningen står för renoveringen.
Vilken renovering? Det handlar väl för tusan om att återställa badrummet till det skick det var innan föreningen gick in i lägenheterna för att börja leta efter de rör de har underhållsansvar för (dvs stammen).

När en förening gör en reparation som den boende ska stå för så är det vanligt att föreningen betalar för arbetet och att den boende får en extra post på nästa månadsavgift med beloppet han/hon är skyldig föreningen. Alltså är denna avgift utanför årsavgiften.
Jag antar att du menar att bostadsrättshavaren är med på att betala beloppet av någon obegriplig anledning.

Brh kan inte kräva pengar av de boende förutom den normala avgiften! Allt annat är strunt och har inget stöd i lagen. Tyvärr begriper inte alla styrelser i bostadsrättsföreningarna detta utan vill ha betalt för både det ena och det andra.


Varför tror du att en förening skulle ta kostnaden för stammen och lägga kostnaden på ytskiktet på medlemmarna?
Du vill att jag av någon anledning ska vända på meningen så då gör jag det:
Varför tror du att föreningen skulle ta kostnaden för ytskiktet och lägga kostnaden för stammen på bostadsrättshavaren?
Du säger sedan att det sistnämnda är omöjligt. Jaha, det kanske finns någon som begriper. Dock inte jag.

Francois
2009-04-07, 18:08
Brh kan inte kräva pengar av de boende förutom den normala avgiften!
Nej du, detta gör vi ofta. T.ex. vid en vattenskada. Vi fixar hela reparationen och fakturerar den boende för vad ytskiktet har kostat.

Det är så det fungerar med HSB och Riksbyggen också. De anser att allt som rör ytskiktet är den boendes ansvar. Detta är också försäkringsbolagen bedömning, vad jag kunnat erfara, dvs;
Oavsett orsak (inte vårdlöshet):
- föreningen står för kostnaden för stammen
- den boende står för kostnaden för ytskiktet

Det är så vi alltid gjort. Det är också så lagen har tolkats av de flesta (inte av dig tydligen).

Du vill att jag av någon anledning ska vända på meningen så då gör jag det:
Varför tror du att föreningen skulle ta kostnaden för ytskiktet och lägga kostnaden för stammen på bostadsrättshavaren?
Du säger sedan att det sistnämnda är omöjligt. Jaha, det kanske finns någon som begriper. Dock inte jag.
Jo, det är omöjligt, eftersom stammarna är föreningens ansvar. Föreningen kan inte lämna över ansvaret på stammarna på medlemmarna.

Vilken renovering? Det handlar väl för tusan om att återställa badrummet till det skick det var innan föreningen gick in i lägenheterna för att börja leta efter de rör de har underhållsansvar för (dvs stammen).
När man får ett nytt kaklat badrum heter det en renovering, även om det främsta målet med detta arbete var att byta stammarna.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-08, 13:34
T.ex. vid en vattenskada. Vi fixar hela reparationen och fakturerar den boende för vad ytskiktet har kostat.
Om uppdraget inte har beordrats av bostadsrättshavaren så har han ingen som helst skyldighet att betala.
Jag antar i detta fall att Brh är tvungen att reparera sitt badrum pga vattenskadan om han inte vill hamna hos hyresnämnden och låter bostadsrättsföreningen sköta reparationen. Den faktura han sedan får har inget med avgiften att göra utan kunde lika väl komma på en egen avi.

Brf har underhållsskyldighet när det gäller vattenstammen och Brh för ytskiktet. Så långt är vi nog alla överens, eftersom detta lätt hittas i bostadsrättslagen.
Låt nu säga att föeningen måste renovera stammarna för att uppfylla sin underhållsskyldighet. Jag frågar dig nu följande: Varför ska i detta läge medlemmen renovera sitt badrum när det inte finns något som helst behov av underhåll av ytskiktet?

totiki
2009-04-08, 16:27
Jag förstår vad du menar. Men du sätter ihop ett fiktivt fall där förutsättningarna passar din åsikt.
Jag är mer intresserad av konkreta fall där man kan vara till konkret hjälp för frågeställaren. Inga fall ser ju likadana ut märker man när man läser gamla trådar i ämnet här på bostadsrättsforum.
Så generella råd är sällan aktuellt och ställer oftare den med ett verkligt problem i bryderi eller rent av i en sämre situation än innan de frågade, om de skall följa ett råd som inte kommer att lösa problemet.

Tyvärr har frågeställaren i denna tråd inte inkommit med ytterliggare uppgifter vilket medför att denne aldrig kommer att få svar på frågan; "Vilket är bäst, stambyte eller relining?".

För att visa vad jag menar ska jag svara på ditt fiktiva fall på samma sätt som du ställt upp frågan.
Eftersom stammarna går utanför väggen i hallen utanför badrummet behövs ingen renovering av badrummet eftersom ingen påverkan kommer att göras. Men hallen måste återställas givetvis.

Jag är inte insatt i hur reglerna för äganderättslägenheter skulle hantera detta problem? Men jag kan tänka mig att en "ägare" skulle vara tvungen att medverka till både samfällighetens kostnad för stambytet samt sedan betala sitt ytskikt.

Francois
2009-04-08, 21:00
Om uppdraget inte har beordrats av bostadsrättshavaren så har han ingen som helst skyldighet att betala.
Detta gör vi om vi är överens med medlemmen. I vissa fall vill medlemmen fixa ytskiktet själv. Då blandar vi oss inte i detta.

Låt nu säga att föeningen måste renovera stammarna för att uppfylla sin underhållsskyldighet. Jag frågar dig nu följande: Varför ska i detta läge medlemmen renovera sitt badrum när det inte finns något som helst behov av underhåll av ytskiktet?
Om föreningen skulle betala för renoveringen av de andras badrum (om vi antar att många andras badrum behöver renoveras), och inte för en särskid medlem (just för denna medlem skulle man bara "öppna" så lite som möjligt av ytskiktet, fixa stammarna, och fixa tillbaka) skulle detta inte vara rättvist. Det skulle inte vara rättvist eftersom denna medlem i praktiken fick betala för de andras badrumsrenovering. Då är det mer rättvist att komma överens om att de som får ett nytt badrum själva ska betala för det.

Men i beslut tagna på en stämma finns vinnare och förlorare. Alla är inte glada över de beslut som tas där.

Gusten
2009-04-08, 21:37
Man kan således på frivillig väg komma överens om att bostadsrättshavarna
betalar de av stämman beslutade badrumsrenoveringarna.

Kan nog fungera i en liten förening. I en stor förening är väl risken större att någon medlem
inte går med på en sådan frivillig lösning. Vad jag förstått finns det i ett sådant fall
ingen möjlighet för föreningen att tvångsmässigt ta betalt av bostadsrättshavaren.

Francois
2009-04-08, 21:56
Stämmobeslut gäller i föreningar med vilken storlek som helst.

Jag skulle vilja höra hur stora föreningar gjort när de genomfört sina stambyten.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-09, 09:35
Francois: Du säger i något av dina inlägg att ett återställande av ett badrum räknas som en renovering. Vad får dig att påstå det? Ett återställande är väl ett återställande?
En liknelse: Slår du sönder vindrutan på din grannes bil så lär du knappast komma undan ansvar med att säga att du inte vill renovera hans bil.
Med denna liknelse försöker jag säga att om du förstör någons egendom så är det du som är ansvarig. Ingen annan. Om föreningen förstör ditt badrum så är det brf:en som har ansvaret. Definitivt inte du som bostadsrättshavare.

Stämmobeslut gäller i föreningar med vilken storlek som helst.
Du borde sagt att stämmobeslut med beslut i hyresnämnd gäller alltid... dvs teoretiskt.. dvs det kommer aldrig någonsin hända i denna fråga här... dvs en bostadsrättshavare kommer aldrig någonsin kunna tvingas till en badrumsrenovering om det inte läcker som ett såll.

Francois
2009-04-09, 10:04
Francois: Du säger i något av dina inlägg att ett återställande av ett badrum räknas som en renovering. Vad får dig att påstå det? Ett återställande är väl ett återställande?
I de flesta fall är badrummet i gammalt skick, och då passar man på att renovera hela badrummet vid ett stambyte.

Du borde sagt att stämmobeslut med beslut i hyresnämnd gäller alltid... dvs teoretiskt.. dvs det kommer aldrig någonsin hända i denna fråga här... dvs en bostadsrättshavare kommer aldrig någonsin kunna tvingas till en badrumsrenovering om det inte läcker som ett såll.
Jag håller inte med.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-09, 10:16
... och då passar man på att renovera hela badrummet vid ett stambyte.
Vem är det som passar på? Föreningen eller vem? Vad har bostadsrättsföreningen för rätt att passa på att renovera mitt badrum? Det är väl jag som bestämmer detta? Brf:en kan väl inte passa på att renovera mitt badrum vid ett stambyte utan mitt godkännande?

Du har fortfarande inte förklarat varför jag ska underhålla mitt ytskikt när det inte behövs något underhåll!

Du skriver dessutom att du inte håller med.
Påstår du på fullt allvar att någon kan tvingas renovera sitt badrum om vattenskada eller dylikt inte föreligger, om det saknas stämmobeslut samt hyresnämndens godkännande?
Med andra ord att styrelsen enskilt kan besluta att medlem ska renovera sitt badrum i lägenheten?

I det sistnämnda fallet ber jag dig referera till något lagrum. Du lär få ägna hela påsken åt detta av den enkla anledning att du aldrig kommer att hitta något.

Francois
2009-04-09, 10:42
Reglerna för brf:ar skiljer sig märkligt nog från andra typer av skadegörelse/ansvar.
Vid t ex en olycka (vattenskada p.g.a. att slangen till din diskmaskin gick av), så delas ansvaret för reparationen mellan brh (ytskikt) och brf (stommen, väggarna). Kan låta konstigt, men så har jag förstått att det är.

Angående det du skriver om vem som bestämmer om renovering så kan det vara så att alla andra i föreningen vill passa på att få ett nytt badrum i samband med stambyte.
Om en medlem precis renoverat sitt badrum och vill att föreningen inte ska göra om meldemmens badrum, kan denna medlem komma överens med styrelsen att erhålla en kompensation (kanske mot att medlemmen visar kvitto för renoveringen bostadsrättshavaren gjort nyligen), eftersom han själv bekostat sitt badrum. Dvs om det är föreningen som betalar för renoveringen. Om däremot varje medlem betalar för sitt badrum, blir det ingen sådan frågeställning.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-09, 11:02
Om medlemmen renoverat sitt badrum precis innan stambytet så får denna medlem skylla sig själv.
Bostadsrättshavaren har dock rätt till ett nytt badrum med normalstandard på bekostnad av Brf. Någon kompensation som du pratar om har han ej rätt till.

I det fall du beskriver delas ansvaret pga att ingen uppsåtligt orsakat skadan. Det finns således här inget som skiljer från andra typer av skadegörelser/ansvar.

Francois
2009-04-09, 11:46
Om medlemmen renoverat sitt badrum precis innan stambytet så får denna medlem skylla sig själv.
Bostadsrättshavaren har dock rätt till ett nytt badrum med normalstandard på bekostnad av Brf. Någon kompensation som du pratar om har han ej rätt till.
Medlemmen har rätt till ett nytt badrum av föreningen, som du säger. Men, om denna medlem INTE VILL ha ett nytt badrum (jag trodde det var denna situation som intresserade dig), så kan medlemmen få kompensation av föreningen, eftersom medlemmen redan betalat själv för badrummet (och de andra får allt från föreningen).
Kolla andra trådar i forumet, det finns fall där detta faktiskt har inträffat.


I det fall du beskriver delas ansvaret pga att ingen uppsåtligt orsakat skadan. Det finns således här inget som skiljer från andra typer av skadegörelser/ansvar.
Jag tycker att det finns en skillnad.
- Om ett träd som står i min trädgård faller omkull p.g.a. stormen och faller på ditt hus, borde det väl vara jag som är ansvarig, och min hemförsäkring som ersätter ditt hus, eller?
- Om ett rör i golvet läcker, och ditt golv blir skadat, betalar föreningen för reparationen av allt, utom av ditt ytskikt. Det är så jag har förstått det ska fungera i brf-världen. Spelar ingen roll att röret är föreningens ansvar.
- Däremot, om slangen på DIN tvättmaskin går av, och förstör stammen, ska reparationen av stammen betalas av föreningen. Jag tycker att det är en stor skillnad med hur det fungerar i andra fall.
- Om jag krockar med någon annan p.g.a. att jag kör mot rött (utan uppsåt), är jag ansvarig, eller?

Gusten
2009-04-09, 15:51
Francois efterlyste exempel på gjorda stambyten i stora föreningar. Kan nämna ett exempel från
HSB:s BRF Färjan i Stockholm med 480 lägenheter där stammarna byttes på 90-talet då en släkting bodde där:

Vid stambytet renoverades badrummen från 1929 som nu blev
helkaklade och fick sänkta tak. Enkelt kakel, ingen lyx. Klinkergolvet ersattes med plastgolv.
Medlemmarna fick själva välja färg på en bård i kaklet och fick även välja om man ville ha det gamla
badkaret tillbaka, eller om man hellre ville ha en dusch.

Medlemmarna behövde bara fortsätta att betala årsavgiften som vanligt och jag tror inte att det hade
varit möjligt att tvinga medlemmarna att betala särskilt för badrumsrenoveringarna.

En metod att tvångsvägen få in extrapengar från medlemmarna kan vara att föreningsstämman
beslutar om s.k. extra insats som ju tas ut med samma fördelning som de ursprungliga insatserna.
En sådan av stämman beslutad extra insats blir därmed alla medlemmar skyldiga att betala.

bostadsrättsinnehavare
2009-04-09, 16:49
Om ett träd som står i min trädgård faller omkull p.g.a. stormen och faller på ditt hus, borde det väl vara jag som är ansvarig, och min hemförsäkring som ersätter ditt hus, eller?
Det tror jag inte alls. Det ersätts av mitt försäkringsbolag efter att jag betalat självrisk. Kan jag visa att det är du som varit oaktsam är det du som betalar.

Om ett rör i golvet läcker, och ditt golv blir skadat, betalar föreningen för reparationen av allt, utom av ditt ytskikt.
Jag måste kolla detta men jag tror i detta fall att Brf får stå för allt

Francois
2009-04-09, 19:53
Kanhända att träd-exemplet inte var bra. Jag drar tillbaka det. Kvarstår exemplet med trafikolyckan.

Jag har läst i detta forum någon som berättat om en medlem som fått 10 000 kronor i kompensation, eftersom han redan renoverat sitt badrum själv, och de andra i föreningen skulle få ett nytt badrum av föreningen.