handdator

Visa fullständig version : Underhållsfond i brf, hur syns avsättningen i budgeten?


Admin
2009-03-30, 17:23
Från det gamla forumet (ej längre kvar) kopierar jag här in några inlägg i frågor om underhållsfond och avsättning.

Underhållsfond. Hur syns avsättningen i budgeten?

Det är viktigt att bostadsrättsföreningen har tillgång till kapital för att bekosta de många gånger omfattande och kostsamma reparationer eller utbyten, som blir nödvändiga att genomföra, ofta på lång sikt, t ex takomläggning, stambyten, ombyggnad av badrum, etc.

Bostadsrättslagen anger i 9 kap, 5§ punkt 7 att bostadsrättsföreningens stadgar skall ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus.

Detta krav tillgodoses i praktiken huvudsakligast på följande två sätt:
1. föreningens stadgar bestämmer vilket belopp som skall avsättas,
2. föreningens stadgar anger att det skall finnas en underhållsplan, som reglerar vilket belopp som skall tillföras fonden.

Hur dessa reserverade medel för framtida fastighetsunderhåll därefter skall redovisas uttalar sig Bokföringsnämnden om i ALLMÄNT RÅD (BFNAR 2003:4). I korthet innebär det att medlen redovisas som egen post under Bundet eget kapital i balansräkningen, och reserveringen sker genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar då inte resultaträkningen.

BRL eller BFN har inga krav på eller några anvisningar/råd om varifrån medlen skall tas för avsättning till fonden för fastighetsunderhåll. Då syftet med bostadsrättsföreningen är att tillhandahålla sina medlemmar bostäder till självkostnadspris, skall verksamhetsåret inte ge vinst och då finns heller inga medel tillgängliga.

Styrelsen skall naturligtvis ta med beloppet i budgeten för kommande verksamhetsår. Men då denna är en resultatbudget hänvisar kassören till BFNs uttalande att avsättningar inte påverkar resultaträkningen, och därför inte kan ingå i budgeten. Det slutar med att man tar medlen ur dispositionsfondens tidigare överskott. Därmed försvann i praktiken det årets avsättning.

Det här är inte tillfredsställande. Att avsättningen av medel för framtida fastighetsunderhåll skall finnas med i budgeten är viktigt av flera skäl:
1. årliga avsättningar bygger upp fonden för framtida bruk,
2. det är de medlemmar som bor här nu som skall betala sin del av fastighetens förslitning,
3. medlemmarna skall vara medvetna om vad årsavgiften användes till.

Med lite god vilja bör det inte vara svårt för styrelsen att få med även avsättningen i budgeten. Sluta kalla den för resultatbudget. Den kan mycket väl heta "Budget för drift och avsättningar" eller helt enkelt bara "Budget".
Eller gör som jag sett hos en Riksbyggenförening i Malmö, kalla den för "Resultatbudget" i alla fall, trots att avsättningen är med.

Vilka erfarenheter har du av det här problemet och hur tycker du att man lämpligast förfar?

/nike

Avsättningar i bostadsrättsföreningar

Här föreligger tydligen ett systemfel. I bostadsrättsföreningar kan man enligt ÅRL inte göra avsättningar i innevarande års resultaträkning men väl avsätta obefintliga medel på Fritt Eget Kapital att belasta kommande års resultaträkningar genom underskott på Fritt Eget Kapital, som ytterligare förstoras när medel från Underhållsfonden tas i anspråk för reparationer och underhåll.

Det måste seriöst åligga bostadsrättsföreningarna att bilda eget kapital för kommande underhåll. Som det nu är används avskrivningarna av fastigheterna som falsk underhållsfond. Likvida medel utan täckning i eget kapital, som skapas genom avskrivningar, användes för underhåll genom s.k. aktivering av dessa kostnader. Det är, förutom att vara olagligt, att sopa problemen under mattan. Kostnaderna regleras inte genom att periodisera dem.

Periodisering kan ske av kostnader för ny-, till- och ombyggnader men först efter stämmobeslut och med finansiering efter dessa beslut enligt stadgarna.

/Bengt


Här går en klar skiljelinje mellan bostadsrätt och äganderätt. Att äga sin bostad måste vara en medborgerlig rättighet utan skyldighet att skriva av den och därigenom betala den två gånger. Dessutom blir boenderäntorna i det senare fallet personliga och avdragsgilla i den personliga inkomstdeklarationen.

Se även;

Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Kapitalförstöring (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4440)

Inlösen av föreningens lån genom kapitalinsats (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3308)

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar i bostadsrättsföreningar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=68)

totiki
2009-04-06, 12:04
"Avsättningar i bostadsrättsföreningar

Här föreligger tydligen ett systemfel. I bostadsrättsföreningar kan man enligt ÅRL inte göra avsättningar i innevarande års resultaträkning men väl avsätta obefintliga medel på Fritt Eget Kapital att belasta kommande års resultaträkningar genom underskott på Fritt Eget Kapital, som ytterligare förstoras när medel från Underhållsfonden tas i anspråk för reparationer och underhåll.

Det måste seriöst åligga bostadsrättsföreningarna att bilda eget kapital för kommande underhåll. Som det nu är används avskrivningarna av fastigheterna som falsk underhållsfond. Likvida medel utan täckning i eget kapital, som skapas genom avskrivningar, användes för underhåll genom s.k. aktivering av dessa kostnader. Det är, förutom att vara olagligt, att sopa problemen under mattan. Kostnaderna regleras inte genom att periodisera dem.

Periodisering kan ske av kostnader för ny-, till- och ombyggnader men först efter stämmobeslut och med finansiering efter dessa beslut enligt stadgarna.

/Bengt "

Ja, det Bengt skriver om här är precis det jag tjatar om vad det gäller avskrivningar som inte görs eller används i den kontinuerliga driften. Det är olagligt och utarmar föreningens kapital. Men det förekommer och jag vet inte hur vanligt det är. Men om någon nämner för er att avskrivningarna eller underhållsfonden endast är en bokföringsmässig "historia", skall varningsklockorna ringa.

Observera detta särskilt eller fråga ordf/kassör innan, ifall ni avser att köpa en ny borätt.
Beroende på under hur lång tid det pågått kan det redovisade egna kapitalet vara rejält urholkat.

Det enda lagliga man egentligen kan göra med avskrivningarna är att amortera på lånen (bortsett från att spara på ett sparkonto, men denna lägre sparräntan från sparkontot beskattas dessutom), men detta måste då betraktas som och redovisas som en "sparform" i bokföringen. Denna högre avkastning genom ränteskillnaden kommer alla medlemmar tillgodo genast eftersom att räntekostnaden sjunker p g a . amorteringarna. Men får alltså inte betraktas som kapitaltillskott p g a. att amorteringar genomförs. För då blir detta förfaringssätt också olagligt.

Trötter
2009-05-21, 00:49
Jag undra om inte avsättningen till underhållsfonden anges i den ekonomiska planen?

totiki
2009-06-02, 09:19
Jo, det brukar det göra. Anledningen är att den som upprättar den ekonomiska planen läst stadgarna där en vanlig formulering är : 0,3% av taxeringsvärdet avsätts till yttre underhållsfonden.

Fast här handlar det om att avskrivningarna används som underhållsfond, inte om att man avsätter särskilda medel från en beräknad vinst av årsavgiften till yttre underhållsfonden.

Det är ju så att stämman disponerar vinsten, därför kan ingen avsättning göras i årsredovisningen för innevarande år. Däremot kan man se föregående stämmas beslut genomfört. Beräknar man inte årsavgiften så att den ger en vinst som motsvarar minst avsättningen till yttre underhållsfonden så driver man föreningen med förlust.

stephan
2009-06-02, 11:04
Totiki skriver:
0,3% av taxeringsvärdet avsätts till yttre underhållsfonden.

Förhåller det sig så nu?

Tidigare var det % av produktionskostnaderna, som var rekomendationen att avsätta till yttre fonden.

Jag tycker det verkar fel att koppla det till taxeringsvärdet, som ändras då och då.

totiki
2009-06-02, 11:21
Så står det i våra "standardstadgar", men som alla vet är inte alla stadgar lika utan förändringar kan ske under årens lopp i stadgarna. Så det är alltid bäst att kolla med de specifika stadgar som gäller för sin förening.

% av produktionskostnaderna låter väl kanske inte som någon god idé. Renoveringsbehovet ökar väl snarast med tiden och inflationen gör att produktionskostnaderna förhållandevis minskar. Produktionskostnaderna för ett 50 talshus kanske är desamma som stambyte och fasadrenovering idag. Då är nog taxeringsvärdet ett bättre alternativ att utgå ifrån. Eller varför inte % av basbelopp i förhållande till omsättnigen.