handdator

Visa fullständig version : Vem ansvarar för elledningar i brf?


Mia
2009-03-27, 16:31
Vem är ansvarig för elledningar i väggar, och vem ansvarar för proppskåpet i lägenheten?

Är elledningar bostadsrättshavarens eller föreningens ansvar?

Essa
2009-03-27, 16:48
Ledningar fram till bostadsrätten är bostadsrättsföreningens ansvar. Proppskåp och elledningar vidare inne i lägenheten är bostadsrättshavarens underhållsansvar, så vitt jag vet.

stephan
2009-03-28, 12:20
Det håller jag inte med om. Ledningar fram till brytare och eluttag i bostadsrätt ingår i bostadsrättsföreningens ansvar.

Mazchi
2009-03-28, 12:39
Jag anser att elledningar i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar.

Jag skulle inte vilja att bostadsrättsföreningen har något att säga till om när det gäller el-ledningar i min bostadsrätt.
Jag är själv elektriker och elinstallationen i ett hem kan göras väldigt tekniskt avancerad och väldigt personlig.
Om jag väljer att installera ett "intelligent" system så vill nog inte föreningen ha ansvaret för detta och inte vill jag det heller.

Om bostadsrättsföreningen har ansvar för elledningarna i dina väggar där hemma, hur gör du då om du vill renovera?
Skulle inte föreningen helt plötsligt ha väldigt mycket att säga till om när det trots allt finns elledningar i de flesta väggar i ett modernt hem?

I våra stadgar står det att bostadsrättsföreningen är ansvarig för ledningar för värme, vatten och avlopp. El nämns det inget om.

Gusten
2009-03-28, 13:01
Om elledningarna inte är synliga i lägenheten finns anledning att kolla upp i stadgarna vad som gäller. Det vanligaste är väl att elledningar går osynligt inne i väggarna ända fram till eluttagen. I de fallen har föreningen underhållsansvaret för elledningarna enligt HSB:s och Riksbyggens mönsterstadgar, men inte enligt SBC:s mönsterstadgar.

stephan
2009-03-28, 13:10
Man måste skilja på egna installationer och det som huset är försett med från början.

Självklart går ledningarna över till bostadsrättshavaren om man installerar ett nytt system.

Men för att göra detta kanske det krävs tillstånd från föreningen, liksom vid större ombyggnad i lägenheten.

Vad har elledningar för beräknad livslängd?

Hur samordnar man i en förening om det visar sig t ex att elledningarna visar på "torrhet" efter 50 år, och därmed utgör fara, om ledningarna ligger på bostadsrättshavaren?

Francois
2009-03-28, 13:10
Stämmer inte angående Riksbyggen.

Det står så där under bostadsrättshavarens ansvar:
"säkringsskåp och därifrån utgående synliga elledningar i lägenheten,
strömbrytare, eluttag och armaturer"

Alltså är alla elledningar från säkringsskåpet i lägenheten synliga, även om de finns i väggarna. Eledningen till säkringsskåpet går däremot möjligtvis i en betongplatta och är inte synlig.

stephan
2009-03-28, 13:36
Alltså är alla elledningar från säkringsskåpet i lägenheten synliga, även om de finns i väggarna. Eledningen till säkringsskåpet går däremot möjligtvis i en betongplatta och är inte synlig.
Vad menar du?

Gusten
2009-03-28, 15:56
Enligt Riksbyggens mönsterstadgar svarar bostadsrättshavaren för
"säkringsskåp och därifrån utgående synliga elledningar i lägenheten".
Säkringsskåpet svarar således bostadsrättshavaren alltid för.

När det gäller de från säkringsskåpet utgående elledningarna har det dock betydelse om de är synliga eller inte. Det vanligaste torde vara att de inte är synliga någonstans på vägen från säkringsskåpet till eluttagen.
Sådana ledningar faller helt på föreningens underhållsansvar med HSB:s och Riksbyggens mönsterstadgar.

Bostadsrättshavaren svarar dock för elledningar som denne själv lagt till utöver den ursprungliga installationen. Bostadsrätthavaren kan t ex ha kompletterat med fler eluttag.

Admin
2009-03-28, 15:58
Föreningen ansvarar för elledningarna i de fall de inte är synliga.

Dvs alla ledningar i väggarna är normalt föreningens ansvar (i HSB och Riksbyggen).
Först när ledningarna lämnar väggarna är det medlemmens ansvar.

Må tyckas konstigt, men så är det.

Proppskåpet är däremot som regel alltid bostadsrättsthavarens ansvar.
Varför proppskåpet inte är föreningens ansvar när ledningarna i väggarna är det kan man undra länge och mycket över.

I HSB:s normalstadgar står det att följande hör till bostadsrättshavarens ansvar;

ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar
för informationsöverföring till de delar de är synliga
i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten
samt, om föreningens ansvar;


Bostadsrättsföreningen svarar för reparationer av ledningar för avlopp,
värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett
lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet.
Detsamma gäller för ventilationskanaler.

Föreningen har därutöver underhållsansvaret för ledningar för
avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring
som föreningen försett lägenheten med och som inte är synliga i lägenheten.
Bostadsrättshavaren svarar dock för elledningar som denne själv lagt till utöver den ursprungliga installationen. Bostadsrätthavaren kan t ex ha kompletterat med fler eluttag.

Ja, och hur logiskt är detta?
Eftersom ledningarna i väggarna är föreningens ansvar så kan man först och främst fråga sig om det ens är tilllåtet för medlemmen att lägga till fler uttag utan föreningens uttalade tillstånd. Kan man koppla till något till den utrustning som föreningen ansvarar för utan tillstånd?
Hur korkat det än kan tyckas så torde faktiskt nya ledningar kräva föreningens tillstånd

Sedan kan man undra var gränserna går.
Det är lika luddigt som när det gäller gränserna mellan vatten- och avloppsstammar och lägenhetens utrustning. Inte heller där finns det någon uttalad gräns. När det gäller vattenstammar så tycker många att gränsen går vid ballofixen, men det är godtyckligt. Det är ännu svårare att svara på vem som då ansvarar för ballofixen.



FRÅGOR OCH SVAR OM EL I BOSTADSRÄTT

1. Vem bekostar elledningar i en bostadsrätt?

Fråga: En normal spis kräver trefas och 3x16 amperes eldragning. I vår lägenhet finns endast 1x16 ampere indraget. En normal spis fungerar alltså inte om den nyttjas på full effekt.
Vem står för kostnaderna vid dragning av nya elledningar?

Svar: Bostadsrättshavaren ansvarar för underhåll av synliga elledningar och eluttag i bostadsrätten. Bostadsrättsföreningen ansvarar dock för elledningar som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet.

Föreningen avgör själv när det är är dags att modernisera elledningarna, huvudsaken är att de uppfyller de elsäkerhetsbestämmelser som finns.

Vill ni installera en ny modern spis får ni själva bekosta nya elledningar om inte föreningen tar på sig den kostnaden.

Om installationen påverkar elsystemet i andra delar av lägenheten behövs först styrelsens tillåtelse till installationen, som sedan naturligtvis måste utföras fackmässigt.

Hör efter hos styrelsen om någon uppgradering av elsystemet är planerad. Om så inte är fallet kan ni skriva en motion till föreningsstämman för att på så sätt försöka påverka föreningen att byta elledningar.


2. Otillräcklig ström för spis med trefas

Fråga: Min dotter har köpt en etta med kokskåp. Hon ville sätta in en spis i stället, men det visade sig att strömmen var för svag. Att dra nya ledningar skulle dessutom bli väldigt dyrt.
Varför ingår det inte ström även i en etta, så att folk kan skaffa sig en riktig spis?

Svar: I äldre lägenheter är det vanligt att elförsörjningen inte motsvarar dagens krav på elförbrukning. Det beror på att mikrovågsugnar, spisar, vattenkokare och annat inte fanns för tio år sedan. När din dotter lägenhet byggdes dimensionerades elen i lägenheten för kokskåpets planerade utrustning.

Det kan därför inte anses vara ett fel som bostadsrättsföreningen är skyldig att åtgärda utan betraktas istället som en egenskap hos lägenheten.

Ett råd är att hon bör kontakta styrelsen och fråga om det planeras någon uppgradering av elsystemet.


Se även;
Nya stadgar för bostadsrättsföreningar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15887) - där frågan om ansvarsfördelningen för elledningar kompliceras ytterligare

stephan
2009-03-28, 16:14
Vad händer om bostadsrättsföreningen sätter in nya säkringsskåp i bostadsrätten?
Skriver föreningen då om stadgarna?

Det finns en hel del föreningar som för tillfället som går över till 3-fas.
Skulle detta då bara vara föreningens ansvar under garantitiden?

Som vanligt är det krångligt vad som gäller i bostadsrätt.

Essa
2009-03-28, 17:28
Även om proppskåpet är lägenhetens ansvar kan väl föreningen frivilligt välja att göra jobbet vid uppgradering till trefas i alla lägenheter?

Om bostadsrättsföreningen (stämman) ordnar installation av nya proppskåp borde väl fortsatt underhållsansvar ändå kunna ligga på lägenheten, enligt stadgar.
Föreningens jobb blir då bara att anlita fackman och betala notan, för allas bästa.

Admin
2009-03-28, 17:36
Även om proppskåpet är lägenhetens ansvar kan väl föreningen frivilligt välja att göra jobbet vid uppgradering till trefas i alla lägenheter?

Självklart kan stämman (inte styrelsen!) bestämma att uppgradering till trefas ska göras med nya proppskåp!
Men som Stephan säger så uppstår snabbt problem.
Stadgarna säger att proppskåpet hör till lägenheten, men om föreningen installerar nya proppskåp och uppgraderar till trefas så torde detta innebära att ansvaret för proppskåpet övergår till föreningens ansvar... i strid med stadgarna.

Det är som om föreningen drar nya vattenledningsrör utanpåliggande i lägenheten.
När föreningen gör detta så övergår ju ansvaret för dessa nydragna vattenledningsrör till föreningen, trots att de bara betjänar den enskilda lägenheten och därför inte är stamrör... och alltså således enligt stadgarna egentligen är bostadsrättshavarens ansvar.

Ska föreningen uppgradera till trefas så måste alltså stadgarna först ändras så att proppskåpet är föreningens ansvar.

Francois
2009-03-28, 17:37
Jag håller inte med. I de flesta fall är väggarna gjorda av gips. Det är fritt för alla att ändra på dessa väggar. Jag tycker att det är rätt att anse att elledningar i dessa väggar är synliga. De är synliga när man byter ett uttag, samt när man flyttar på en vägg, eller renoverar ett rum.

Däremot är elledningar som kommer till lägenheten inne i stommen eller i bärande väggar bostadsrättsföreningens ansvar. Dessa elledningar är knappast synliga för den boende.

Admin
2009-03-28, 17:52
Jag håller inte med. I de flesta fall är väggarna gjorda av gips. Det är fritt för alla att ändra på dessa väggar. Jag tycker att det är rätt att anse att elledningar i dessa väggar är synliga. De är synliga när man byter ett uttag, samt när man flyttar på en vägg, eller renoverar ett rum.
Däremot är elledningar som kommer till lägenheten inne i stommen eller i bärande väggar föreningens ansvar. Dessa elledningar är knappast synliga för den boende.
Jag vet inte om de flesta väggar är gjorda av gips (och jag har inga gipsväggar), men jag tror att rent juridiskt spelar det ingen roll vad väggarna är gjorda i för material. Elledningarna är osynliga oavsett väggens material.

Men, som jag sagt förut, bostadsrättsvärlden är mer eller mindre laglös. Alla gör sina fria tolkningar.
En styrelse tycker en sak, en annan styrelse tycker rakt motsatt.
En medlem har en åsikt, en annan medlem tycker något helt annat.
Ingen vet vad som gäller, pga av det usla regelverket som borgar för konstanta konflikter.

Som vi kan se av domstolarnas bedömning kan inte ens Högsta Domstolen göra riktiga tolkningar av regelverken. Det är ibland bara rent personligt tyckande av de de enskilda personerna i domstolarna, utan något som helst stöd i regelverk eller förarbeten.

Admin
2009-03-28, 17:59
Om bostadsrättsföreningen (stämman) ordnar installation av nya proppskåp borde väl fortsatt underhållsansvar ändå kunna ligga på lägenheten, enligt stadgar.
Föreningens jobb blir då bara att anlita fackman och betala notan, för allas bästa.

Nej, så fungerar det inte rent juridiskt.

Föreningen saknar normalt rättighet att vidta åtgärder för det som hör till bostadsrättshavaren (även om föreningen tillfälligt kan ta över underhållsansvar vid större renovering).

Regelordningen är som följer;
Lag
Stadgar
Stämma
Styrelse (styrelsen kan bara göra det som följer av lag, stadgar och stämmobeslut)Dvs om det står i stadgarna att medlemmen ansvarar för proppskåpet så kan föreningen inte lägga ut en krona på någon medlems proppskåp förrän stadgarna ändrats.
Och stämman kan följaktligen inte ta beslut som strider mot stadgarna (med mindre än att stadgarna strider mot lagen).

Det är som det aktuella exemplet där posten vägrar dela ut post pga tröga brevinkast.
Brevinkastet hör till medlemmen enligt stadgarna, och därför kan styrelsen inte vidta några åtgärder för att byta brevinkast, utan detta måste varje medlem själv göra på egen bekostnad.

För att krångla till det ännu mer så måste likhetsprincipen gälla!
Och det är inte lätt, kan jag lova!

Mackis
2009-03-29, 13:58
Jag tycker ni krånglar till diskussionen.

Som Admin helt riktigt påpekar framgår det i stadgarna om underhållsansvaret.

Fasta installationer som ventilation och varmvattenberedare hör till föreningens ansvarsområde.

Elcentral dvs proppskåp och synliga elledningar hör till bostadsrättshavaren.

Varför man undantagit ledningar i väggar mm från bostadsrättshavarens ansvar är inte så konstigt.
Bostadsrättshavaren ansvarar ju för ytskiktet och inget annat, MEN det finns alltid ett MEN.
Det har skett ändringar i bostadsrättslagen som ger bostadsrättshavaren utökad möjlighet att förändra lägenheten vid ombyggnation utan att fråga styrelsen, exempelvis icke bärande väggar mm. Här har inte lag eller stadgar hängt med i utvecklingen kan man tycka.

Problemet är dock att den som köpt en bostadsrätt av någon som byggt om sin bostadsrätt, flyttat väggar, och sedan sålt, vet inte vad som är omgjort. För att skydda köparna har lagstiftaren lagt ansvaret på föreningen.

I vår förening har vi, för att lösa ovanstående problem, infört ett inspektionskrav i samband med försäljning, där vi går igenom allt som rör föreningen. Kostnaden för detta tar föreningen, dyker saker upp som bostadsrättshavaren gjort fel (inte fackmannamässigt utfört) får denne rätta till detta innan styrelsen godkänner en försäljning. Allt detta för att skydda andra medlemmar och nya för merkostnader som kan uppkomma.

Vi får inte glömma bort att bostadsrättshavaren rent juridiskt inte äger lägenheten utan har en "immateriell" rätt att nyttja denna. Föreningen äger fastigheten och har det generella ansvaret för denna.

stephan
2009-03-29, 14:22
Är detta verkligen med elledningar svart eller vitt?

Om man köper en lägenhet i denna bostadsrättsförening med era stadgar avseende elledningar, och den förre ägaren "byggt in" elledningarna, vad gäller då om någon elledning brakar ihop?

Mackis
2009-03-29, 14:41
Inget är alltid svart eller vitt. Däremot kan man försöka hålla det på det viset.
Jag tycker att vi lyckas uppnå det genom inspektionskravet.

Om elledningar dras i väggar måste bostadsrättshavaren visa att det blivit fackmannamässigt utfört, om föreningen anser det och godkänner det i inspektionen övergår ansvaret för ledningarna igen till bostadsrättsföreningen utan att den nya bostadsrättshavaren drabbas.

Francois
2009-03-29, 16:25
Jag tycker att det sättet som görs i Mackis förening är både lite rätt och fel.

Ni har tolkat det som att bostadsrättsföreningen har ansvar för elledningar i väggarna. Att ni sen vill se till att eventuella ändringar är gjorda på rätt sätt är ok. Men det är fel att kräva att lägenheten inte får säljas om ändringar inte gjorts av en elektriker, det tycker jag är konstigt.

Godkännande av ett nytt medlemskap har inget med elinstallation att göra. Hur skulle ni kunna säga till en person som köpt en bostadsrätt: "Du blir inte godkänd som medlem så länge bostadsrättshavaren inte fixat elledningar på rätt sätt". Inte rätt att göra så. Det du skriver "godkänner en försäljning" är direkt felaktigt. Styrelsen har ingen rätt att neka/godkänna en försäljning.

Varför inte kräva att se kvitton från elektrikern som gjort arbetet, just efter att arbetet är klart?

Mackis
2009-03-29, 17:40
Det är inte så att vi inte godkänner den nya medlemmen.
Här handlar det om att vi sätter som krav inspektionen, vi kräver inte elektriker utan att det är fackmannamässigt utfört.

Slarvigt skrivet av mig, sorry. Du har givetvis rätt i det du skriver.
Det vi kan kräva är att de som säljer rättar till bristerna.

Francois
2009-03-29, 21:58
Men om säljaren vägrar fixa eventuella fel i elledningar, vad gör ni då?

Är det mer än just elinstallation ni kollar upp? Gör ni en hel lägenhetsbesiktning?

Mackis
2009-03-29, 21:59
Men om säljaren vägrar fixa eventuella fel i elledningar, vad gör ni då? Har aldrig hänt, men då får vi skicka räkning på den skada bostadsrättshavaren åsamkat föreningen.

Mia
2009-03-31, 15:31
Det verkar som att man får riva väggar i sin lägenhet utan att fråga styrelsen, men om väggarna innehåller elledningar som berörs av rivningen så tolkar jag det som att det först kräver styrelsens tillstånd. Verkar lite knepigt, men jag gissar att det inte är mycket man kan göra åt detta.

totiki
2009-03-31, 15:54
Ledningar inne i bostadsrätten som inte är stamledningar hör till lägenhetens el, dolda eller ej. Om elledaningar dras av en legitimerad elektriker (eftersom en avinstallering också är en installation), bör detta kunna ske utan styrelsens medgivande.

Men som tidigare nämnts kan stadgarna ställa till det. Observera att "fackmannamässigt utfört" dock inte gäller i detta fall.
För elektricitet i bostadsrätt gäller inte "fackmannamässigt utfört" eftersom endast legitimerad elektriker får göra elarbeten.

Kratten
2011-09-11, 11:17
Min bostadsrättsförening har enfas till en 3:a. Strömmen går hela tiden och jag har klagat på det. Styrelsen säger bara att vi kan mötas och prata om det, men det händer ingenting.

Jag håller på att renovera min bostadsrätt. Har nu kommit till nya vitvaror. Till min förvåning så fungerar inte vitvarorna i lägenheten eftersom det är enfas. Vitvarorna kräver trefas. Försäljaren hade ingen aning om att det fanns bostäder med enfas. Jag blev alltså inte upplyst om vilka krav vitvaran krävde.

Jag har skrivit till bostadsrättsföreningen, men de vägrar göra något som vanligt. De säger att jag får köpa annan spis. Det går inte eftersom jag har en bänkskiva som är anpassad efter vitvarorna.

Finns det inte några el säkerhetsaspekter på trefasen som man kan åberopa till bostadsrättsföreningen för att få styrelsen att gå med på ett byte. Är det någon som vet?

Jag har tröttnat på min BRF. De ger bort lägenheter gratis till andra, i strid med likhetsprincipen, men de kan inte hjälpa en bostadsrättshavare som behöver funktionell el.

Harald
2011-09-11, 11:49
Det är inget konstigt med enfas, det finns tusentals bostäder som fortfarande har detta. Lösningen heter elstambyte, och det är ett stämmobeslut som styr detta, eftersom det är en utökning av befintligt system.

Du borde själv ha kollat innan, och köpt vitvaror som var anpassade för detta. Men nu är skadan redan skedd så då gäller det för dig att lobba för ett elstambyte!

Har du brått, samla ihop 10 % av medlemmarna, och begär en extra stämma, där ni klubbar elstambyte.

Annars lämna in en motion till den ordinarie stämman. Får du ett stämmobeslut med dig måste styrelsen rätta sig efter detta.

Eftersom detta riskerar att dra ut på tiden, kolla med en elektriker om du inte kan konvertera dina vitvaror tillfälligt till enfas, alternativt köp nya som uttryckligen enkelt går att konvertera om senare, när trefas är framdraget till bostadsrätten.

Gusten
2011-09-11, 12:15
Den enda vitvara som kan behöva trefas är väl i så fall spisen.
Många spisar går dock att beställa i enfasutförande.
En del spisar kan en elektriker koppla om till enfas efteråt, dock inte alla spisar.
Konstigt att en försäljare av spisar inte känner till att många fortfarande har enfas.

Hos oss började en del, bl a jag själv, att dra in trefas (på egen bekostnad) efter att ha pratat med styrelsen.
Även gamla stigare är ofta trefas men inte dimensionerade för de högre effektuttag som kan bli följden av att allt fler drar in trefas även i bostadsrätten.

Hos oss bytte bostadsrättsföreningen så småningom även elstigare utan något särskilt stämmobeslut.

Harald
2011-09-11, 12:21
Helt rätt, troligen så kan man köra utan stämmobeslut.

Styrelsen har vårdplikt för fastigheten, och ska man renovera byggdel så ska det göras till för tiden gällande normal standard. Därav kan nog styrelsen besluta själv att, i samband med elrenovering, utöka till trefas i bostadsrättsföreningen.

Men nu gör ju denna styrelse ingenting. Därav "omvägen" via stämman!

Gusten
2011-09-11, 12:49
Vi gick väl lite fort fram genom att vi drog in trefas i en del bostadsrätter redan innan stigarna var bytta, eftersom även de gamla stigarna var trefas.

Om Kratten har tur så kan det vara trefasstigare även hos dem och att det går att, som hos oss, få tillstånd från styrelsen att på egen bekostnad dra in trefas från de gamla stigarna.
Men blir det många som gör likadant måste nog stigarna bytas.

Kratten
2011-09-11, 16:59
Jag ska kolla med elektriker om det tillfälligt går att konvertera till enfas. Men elektrikern som redan varit här borde väl ha föreslagit det?

Att byta vitvaror skulle kosta mig för mycket eftersom bänkskivan som är skuren efter hällen är svindyr. Så jag kan inte byta. Dessutom har jag samma märke på alla vitvaror och vill ha det så.

Jag hade ingen aning om detta med enfas och trefas. Därför kunde jag inte heller kolla upp det. Men det borde väl ha ålegat försäljaren att upplysa mig om förutsättningarna? Det är dessutom bara ugnen och hällen som inte fungerar. Kyl/frys, disk och tvättmaskin fungerar utan trefas.

Om vi är ca 18 st medlemmar + lite lokaler, räcker det då med 2 st, jag och en till, för att begära extrastämma?
Ska jag sätta upp lappar i porten och fråga vem som är intresserad av att göra ett elstambyte? Så alla som skriver upp sig på denna lapp har jag en röst på.
Ska jag sedan kalla till extra stämma? Alternativt lämna in alla underskrifter till styrelsen?

Jag är inte så bra på detta. Snälla hjälp mig. Jag kan inte laga mat utan ugn och häll. Börjar bli rätt så hungrig.

Gusten
2011-09-11, 17:35
Men elektrikern som redan varit här borde väl ha föreslagit det?

Spishällen och ugnen är alltså redan inkopplad och ansluten elektriskt?
I så fall är det nog redan kopplat som enfas.

Man kanske kan kolla hur stor huvudsäkring lägenheten har och att det sitter åtminståne 20 A på den del som går till spisen.

Harald
2011-09-11, 18:52
Ska jag sedan kalla till extra stämma? Det är inte du som kallar till extra stämma, det är styrelsen som ska göra detta inom en vecka från det att minst 10 % av medlemmarna begärt detta. Vanligtvis genom att du lämnar dem en lapp med ärendet som minst 10 % av bostadsrättshavarna har skrivit på.

Skriv inte elstambyte. Skriv att du önskar att bostadsrättsföreningen uppgraderar fastighetens elnät till trefas.

Kratten
2011-09-12, 08:15
Om Kratten har tur så kan det vara trefasstigare även hos dem och att det går att, som hos oss, få tillstånd från styrelsen att på egen bekostnad dra in trefas från de gamla stigarna.
Men blir det många som gör likadant måste nog stigarna bytas.
Vad ska man tänka på med dessa stigare? Det jag känner, om jag själv skulle bekosta detta byte och om bostadsrättsföreningen senare byter till trefas, så vill jag inte att BRF tjänar på mitt byte. Hur kan jag i så fall göra? Kräva förbehåll att jag ska få avgiften sänkt för det fall BRF ändrar till trefas senare?

Spishällen och ugnen är alltså redan inkopplad och ansluten elektriskt?
I så fall är det nog redan kopplat som enfas.Nej, jag har inte installerat ugn o spishäll. Jag tror elektrikern sa att det var 12 amp i enfasen och att jag behövde 16 x 3 ampere.

Det är inte du som kallar till extra stämma, det är styrelsen som ska göra detta inom en vecka från det att minst 10 % av medlemmarna begärt detta. Vanligtvis genom att du lämnar dem en lapp med ärendet som minst 10 % av bostadsrättshavarna har skrivit på.
För att få ihop minst 10 % av medlemmarna som vill byta, hur gör jag då? Styrelsen kan ju säga vad som helst till medlemmarna dessförinnan t ex att det kommer att medföra höjning av avgift.

Jag vill ha gärna ha lite koll på om det är fler än jag som vill införa denna trefas. Hur gör jag då rent praktiskt? Just nu är det bara jag som begärt detta. Jag behöver en till. Styrelsen har sagt att de fått förfrågningar om detta tidigare. Men de har inte upplyst mig om vilka dessa bostadsrätter varit.
Bäst är väl att sätta upp lapp i portarna och be de som är intresserade att skriva upp sitt namn?
Hur skriver jag på lappen, något förslag på vad det ska stå där?
Sedan samlar jag in lapparna med namnunderskrifter. Innehåller lapparna namn som uppgår till tio procent av medlemsantalet i bostadsrättsföreningen så är styrelsen tvungen att byta till trefas. Är det rätt tolkat?

Om styrelsen inte kallar till extra stämma då?

Harald
2011-09-12, 10:09
Hur kan jag i så fall göra? Kräva förbehåll att jag ska få avgiften sänkt för det fall BRF ändrar till trefas senare?Går man före bostadsrättsföreningens underhåll får man bekosta detta själv. Ingen kompensation kan ges i efterhand.

För att få ihop minst 10 % av medlemmarna som vill byta, hur gör jag då?
I en Brf ingår man i ett sammanhang, man äger hela fastigheten tillsammans med sina grannar. Det innebär att man ska kunna prata med varandra, förslagsvis genom att knacka på varandras dörr.
Klarar man inte detta kanske man ska fundera på någon annan boendeform.

Gusten
2011-09-12, 17:30
Nej, jag har inte installerat ugn o spishäll. Jag tror elektrikern sa att det var 12 amp i enfasen och att jag behövde 16 x 3 ampere.

Om jag tolkat det rätt så ansåg elektrikern att den nya spishällen och ugnen kräver trefas (16 x 3 amp).

Har det varit gasspisar hittills? 12 amp låter väldigt lite för en huvudsäkring.

Om det var elspisar även tidigare så är det stor chans att det redan är trefas även på de gamla befintliga stammarna. Så var det i vårt hus från 1944.

Innehåller lapparna namn som uppgår till tio procent av medlemsantalet i bostadsrättsföreningen så är styrelsen tvungen att byta till trefas. Är det rätt tolkat?
Inte tvungen att byta till trefas enbart pga namnunderskrifterna, men styrelsen är då tvungen att kalla till extrastämma.
Hur det sedan ska bli med elstambytet beror på röstresultatet på extrastämman.

Admin
2011-09-13, 13:26
Med anledning av vad Gusten säger så är det alltså viktigt att du lobbar för din sak på alla sätt du kan innan extrastämman, samt att du gärna förbereder dina argument inför extrastämman så gott det går. Tänk på att en röst väger inte tungt på en stämma. Två röster väger kanske 10 ggr så tungt, osv. Fem röster som gör sig hörda på stämman (i en "normalstor" brf) är ofta fullt tillräckligt för att kunna få igenom ett beslut.

Lägg ner lite tid och kraft på att formulera den skrivelse för namnunderskrifter du tänker sätta upp i föreningen. Om du sätter ihop ett förslag kanske vi här på forumet kan föreslå förbättringar.

Granne
2011-12-18, 10:04
Om jag fattat rätt så går tråden ut på vem som har ansvar för el-anläggningen i en bostadsrätt. Jag hänvisar till installationsreglerna först och främst. Elinstallationsreglerna SS 436 40 00 är det som gäller i Sverige. Sedan säger väl stadgarna att föreningen äger dolda ledningar och därmed även säkringsskåpet om man följer lagen.

Matningen är enfas 230 V. Detta är vanligt i gamla lägenheter. Oftast 4 mm² avsäkrad med en 20 A säkring.

Innan man går vidare kan det vara värt att kontrollera möjligheterna att förbättra detta.

Är det enfas eller trefas till lägenheten? Vad finns det för möjligheter att få trefas indraget? Är det trefas, finns det då möjlighet att dra trefas ända fram till spisen?

Trefas ger större möjligheter att välja häll och ugn, och det ger framförallt mer effekt då enfas 20 A gör att man bara kan ta ut 4.6 kW, medan trefas 16 A ger 11 kW.

Annars är man begränsad till att endast spisar och hällar för 230V går att använda (vilket visserligen är det vanligaste idag).

Obs att spishällen måste vara gjord för att kopplas in på en fas. Även om hällen kan kopplas in på två eller tre faser så är det inte säkert att den interna nollan tål att den matas från en enda fas. Det måste framgå av installationsanvisningen att spisen får inkopplas på en fas, och hur det i så fall görs.

Vill man ha en ugn också så går det bra, givetvis 230 V. Dock blir man ytterligare begränsad av det maximala effektuttaget på 4.6 kW då en ugn ensam kan dra över 3 kW.
Räcker då 20 A och 4.6 kW? Har det räckt till den gamla spisen så räcker det till den nya, även om det även finns en separat ugn. Det går givetvis inte att använda ugn och alla plattor samtidigt om man inte "värmer upp" dem en i taget först.

Finns det verkligen tre faser, nolla och skyddsjord framdragen?
Det räcker inte att mäta - nollan kan vara fuskkopplad till jord i uttaget! Skruva loss kåpan på uttaget och jämför med centralen att det verkligen är 5 separata ledare. Mät sedan för att verifiera kontinuiteten.

Glöm inte kontrollera att det är rätt kopplat – att faser, nolla och jord är anslutna på rätt plint. Genom åren kan det ha förekommit ett antal olika kreativa inkopplingar av spisar!
Det är nämligen mycket vanligt att det saknas en ledare eftersom det förr i tiden nästan uteslutande endast fanns 400 V-spisar som inte behövde en nolla. Då får man försöka klara sig med antingen tre faser utan nolla eller två faser med nolla, om det inte går att byta kabeln.
Eller så ser man till att skaffa en 400 V-spis som inte behöver en nolla. Dessa känns bl a igen på stickproppen som saknar ett stift – det för nollan.

Normalt är det 2.5 mm² för en spiskabel som avsäkras med 16 A. Det kan vara värt att kontrollera detta också så att det inte är 1.5 mm².

När matningen är klarlagd och fastställd kan man välja spis, häll och ugn enligt tabellen nedan. Man kan välja mellan 400 V och 230 V. Handlar det om separat häll och ugn så ska båda ha samma elementspänning, vilken spelar mindre roll.

Jordfelsbrytare
Om elinstallationsreglerna kräver jordfelsbrytare för spis är inte 100% klarlagt då det är en tolkningsfråga. Givetvis kopplar man i alla fall aldrig spisen förbi jordfelsbrytaren om det finns en i centralen, men det krävs sannolikt ingen nyinstallation av jordfelsbrytare bara för att man byter spis.

Gusten
2011-12-18, 10:41
Vad jag förstått är det i detta fall fråga om redan inköpt utrustning (separat spishäll och ugn) som enbart går att använda till trefas, och där försäljaren påstod att lägenheterna alltid har trefas till spisen.

Indragning av trefas i bostadsrätten får bostadsrättshavaren bekosta själv.

Problemet i detta fall är vad jag förstått att även stammarna är bara enfas i bostadsrättsföreningen?

Granne
2011-12-18, 15:05
Problemet i detta fall är vad jag förstått att även stammarna är bara enfas?

Menar du serviceledningen eller huvudledningen?
Huvudledningen går mellan huvudcentralen och bostadsrättens undercentral.
Serviceledning går mellan kabelskåpet och huvudcentralen.
Serviceledningen är mest troligt 3-faser inkommande i huvudcentralen.

Kratten
2011-12-18, 20:59
Inte tvungen att byta till trefas enbart pga namnunderskrifterna, men styrelsen är då tvungen att kalla till extrastämma.
Hur det sedan ska bli med elstambytet beror på röstresultatet på extrastämman.

Jag hade 3 röster i bostadsrättsföreningen men så hoppade en person av då hon förstod att 3 medlemmar skulle resultera i en extra stämma. Så nu är vi bara två som inte har kok-möjligheter i bostadsrätten.

Det är styrelsen som bokar in extrastämman. Men hur blir röstningen på denna extra stämma?
Hur många röster på extra stämman behövs för att tvinga BRF att byta till 3-fas?
Det blir lite för mycket om min BRF ska bestämma vilka elprylar jag ska ha i min BRF. Jag har köpt mina elprodukter och de kräver trefas. Jag kan inte byta dem.

Bostadsrättsföreningen kommer inte att bry sig om trefasen eller att jag inte kan laga mat.
Kan jag inte med framgång kräva avdrag på trefasen om jag installerar den själv?
Är det någon ide att fråga revisorn om han vill hjälpa till med röstningen?

Föreningen har inte heller uppgraderat sig till jordade lägenheter. Det har jag gjort själv. Det vill jag också ha betalt för.

Mitt problem är alltså att jag inte har vare sig spis eller ugn inkopplad pga att de kräver 3-fas. Lägenheterna har en fas.
Jag kan inte byta spishäll och ugnen.

Om föreningen hyr ut lokaler, är eller bör inte dessa också vara medlemmar då?
Hur tar jag reda på om lokalernas innehavare är medlemmar i BRF?


Den här föreningen är skitsnål, väntar så länge att medlemmarna själva vidtar åtgärder så att föreningen ska slippa betala. :15:
Jag tycker att det här är fruktansvärt att en BRF kan hålla på så och inte ens ge det mest fundamentala till en lägenhet. Det måste finnas en regel som säger att sådana ärenden kan hanteras annorlunda?
Är inte så uppdaterad på BRF. Kan någon svara och hjälpa mig?

Admin
2011-12-18, 21:38
Hur många röster på extra stämman behövs för att tvinga BRF att byta till 3-fas?

Svar: 51% av dem som röstar på stämman (exkl. lgh).

För vilken majoritet som gäller vid röstningar, se Faktabanken här i forumet;

Beslut i brf - Hur och med vilken majoritet på stämma? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15671)

Gusten
2011-12-18, 21:44
Serviceledningen är mest troligt 3-faser inkommande i huvudcentralen.

Om serviceledningen redan är trefas så är det kanske inte något större problem.
Då är det väl bara att dra in trefas till lägenhetens undercentral och vidare till spisen? Borde inte vara så dyrt.

Det är väl bara om även serviceledningen är enfas som det skulle behövas ett stämmobeslut om uppgradering till trefas.
Huruvida serviceledningen redan är trefas, och tillräckligt dimensionerad, borde kanske kollas av en elektriker.

Om föreningen hyr ut lokaler, är eller bör inte dessa också vara medlemmar då?
Hur tar jag reda på om lokalernas innehavare är medlemmar i BRF?
Den som inte innehar lokalen med bostadsrätt utan hyr den, torde inte vara medlem i föreningen.

Skrumplever
2012-01-03, 14:31
Tillbaka till frågan om vems ansvar elen är i en bostadsrätt.
Ansvar av inre och yttre underhåll regleras i BRL 7:4 och 7:12. Observera att 7:4 inte är dispositiv medan 7:12 är det.
Det innebär att bostadsrättsföreningen inte kan ålägga medlemmen mer ansvar än vad som är godtaget i BRL 7:12, däremot kan föreningen åta sig mer underhållsansvar i stadgarna.

Bostadsrättslagen 7:4
4 § Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Lag (1995:1464).
Bostadsrättslagen 7:12
Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick
12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom

1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller
2. vårdslöshet eller försummelse av
a) någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,
b) någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller
c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn.

Tredje stycket gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten. Lag (2003:31).
Föreningens rätt att avhjälpa brist

12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).