handdator

Visa fullständig version : Överlåtelse- och pantsättningsavgift bostadsrätt


Admin
2009-03-24, 01:41
Överlåtelse- och pantsättningsavgift

Överlåtelseavgift är en avgift som tas ut från säljaren eller köparen i samband med att bostadsrätterna överlåts. Avgiften skall kompensera föreningen för de administrativa kostnaderna som uppstår i anledning av en överlåtelse. Överlåtelseavgiften skall i princip motsvara den kostnad som föreningen har för denna administration, dvs den kontroll av köparen som föreningen gör i samband med hans ansökan om medlemskap, granskningen att köpeavtalet överensstämmer med stadgarna m m.

Av stadgarna skall framgå efter vilka grunder föreningen får ta ut avgiften. Där har angivits att överlåtelseavgift får tas ut med ett belopp motsvarande högst 2,5 % av basbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.

Överlåtelseavgift vid annan övergång Även om det i Brl och stadgarna anges beteckningen "överlåtelseavgift" torde avsikten med lagbestämmelsen ha varit att bostadsrättsföreningen även skulle kunna ta ut en avgift vid andra övergångar än köp, byte eller gåva. Föreningen har ju samma kostnader för administrationen även vid bodelning, arvsskifte eller liknande övergångar. Lagbestämmelsen ger dock inget entydigt svar på denna fråga. I normalstadgarna har ett förtydligande införts. Där anges det att överlåtelseavgift får tas ut för arbete vid övergång av bostadsrätt. Genom den regleringen har man försökt ta bort eventuell oklarhet i den delen.

Pantsättningsavgift
Pantsättningsavgift får av bostadsrättshavaren tas ut om detta framgår av stadgarna. Så är fallet i stadgarna från 1991 och senare. Pantsättningsavgiften skall motsvara kostnaden för den administration som föreningen har i samband med underrättelse om pantsättning av bostadsrätt. Enligt Brl skall en notering ske i lägenhetsförteckningen att bostadsrätten är pantsatt. Observera dock att en förfrågan från bank eller annat kreditinstitut i samband med omsättning av lån inte är en kostnad för vilken föreningen kan ta ut pantsättningsavgift.

Bostadsrättshavaren har rätt att få utdrag ur lägenhetsförteckningen kostnadsfritt. En förfrågan från bank/kreditinstitut får i de fall anses som en begäran om sådant utdrag på bostadsrättshavarens uppdrag. I stadgarna har pantsättningsavgiften bestämts till högst 1 % av basbeloppet.

Moms
Överlåtelse- och pantsättningsavgift är kostnader som anses ingå som ett led i själva upplåtelsen. Enligt 8 § lagen om mervärdeskatt föreligger det skattefrihet för upplåtelse av bostadsrätt. I enlighet härmed torde inte bostadsrättsföreningen vara skyldig att ta ut moms på överlåtelse- eller pantsättningsavgift.

En annan sak är att de bostadsrättsföreningar som köper tjänster från HSB-föreningen avseende bl a administration av överlåtelser och pantsättningar har att betala moms för de tjänsterna. Det följer av att bostadsrättsföreningen köper en momspliktig tjänst. Denna moms kan inte tas ut av bostadsrättshavaren utan stannar som en kostnad i föreningen.

Pantsättning bostadsrätt, allmänt
En bostadsrättshavare pantsätta bostadsrätten som säkerhet för lån. Till vilket värde en bostadsrätt kan pantsättas är ofta svårbedömt eftersom det till stor del beror på bostadsrättsföreningens ekonomi. Vid en pantsättning av bostadsrätten är det inte lägenheten i sig som pantsätts, utan rätten att nyttja den. Det eftersom bostadsrättshavaren inte är ägare till lägenheten. Bostadsrätten kan i princip pantsättas flera gånger och hur högt som helst, vilket föreningen inte kan förhindra. Däremot ska föreningen underrättas om att pantsättning har skett och se till att det antecknas i lägenhetsförteckningen.

Innebörden av att en bostadsrätt pantsätts är att långivaren (exempelvis en bank) får företräde vid eventuell utdelning i samband med en utmätning eller konkurs. Långivaren blir i dessa fall även panthavare. Panten är en så kallad prioriterad fordran, som ger långivaren/panthavaren en särskild förmånsrätt. Det innebär att när låntagaren har andra långivare har panthavaren företräde gentemot övriga långivare och panthavaren kan med säkerhet få ut en del av eller hela sin fordran ur bostadsrättens värde vid en tvångsförsäljning.

För att panten ska vara giltig måste bostadsrättsföreningen informeras om pantsättningen. Föreningen behöver i sin tur inte besvara pantsättarens meddelande för att den ska anses vara godkänd. Normalt skickar långivaren, t ex en bank, till bostadsrättsföreningen en blankett där pantsättningen framgår. Blanketten ska undertecknas av föreningens firmatecknare och återsändas till banken. Föreningen har även en skyldighet att informera om bostadsrätten redan är pantsatt och i så fall till vem.

Generell eller begränsad pantsättning

Det finns möjlighet att pantsätta en bostadsrätt som säkerhet dels för en kredit men även för flera krediter. En pantsättning för en kredit kallas för begränsad pantsättning. En begränsad pantsättning kan uttrycka sig på följande sätt;
"Som säkerhet för detta lån pantförskriver jag härmed bostadsrätten med tillhörande nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen Kullen, lägenhetsnummer 12. Jag förbinder mig härmed att varken överlåta, avsäga eller hyra ut bostadsrätten i andra hand utan bankens samtycke."

En pantsättning kan även göras för flera oberoende krediter. Låntagaren gör då en så kallad generell pantsättning. En generell pantsättning innebär att den pantförskrivna egendomen skall utgöra säkerhet för låntagarens samtliga skulder till kreditgivaren ”nu och i framtiden” som det vanligtvis står skrivet i avtalet. En generell pantsättning kan lyda enligt följande;
"Som säkerhet för de lån jag har vid dagens datum samt framdeles i banken pantförskriver jag härmed bostadsrätten med tillhörande nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen Kullen, lägenhetsnummer 20. Jag förbinder mig härmed att varken överlåta, avsäga eller hyra ut bostadsrätten i andra hand utan bankens samtycke."

När en bostadsrättshavare avsäger sig bostadsrätten, det vill säga återlämnar den till bostadsrättsföreningen utan ersättning, förfaller panten. Det är därför vanligt förekommande att bostadsrättshavaren vid en pantsättning förbinder sig att informera långivaren innan en avsägning sker. Tänk på att det krävs makes/sambos samtycke vid pantsättning om det rör sig om en gemensam bostad!


Avgifter till bostadsrättsföreningen

Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift

Överlåtelseavgift är en avgift som bostadsrättsföreningen får ta ut från antingen säljaren eller köparen vid överlåtelse.
Avgiften avser kostnader för administration som föreningen kan ha med anledning av överlåtelsen.[/font]
I praktiken är det fråga om att bostadsrättsföreningen ska pröva medlemskapsfrågan samt att anteckna den nya bostadsrättshavaren i medlems- och lägenhetsförteckningen.

Medlemskapsprövningen, i de fall de förekommer, innebär att föreningen i första hand ska kontrollera att köparen kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser till föreningen och i övrigt att det föreligger personliga kvalifikationer att utöva medlemskapet i föreningen.

Överlåtelseavgift torde även kunna utgå vid andra överlåtelser än köp, byte eller gåva.
Föreningen har samma typ av administrativa kostnader även vid bodelning, arvskifte eller liknande.
För uttag av överlåtelseavgift i här senast uppräknade fall bör detta inte ske utan stöd i stadgarna, vilket kan vara fallet om stadgarna föreskriver att överlåtelseavgift får uttas vid övergång av bostadsrätt som är ett vidare begrepp än överlåtelse.


Med pantsättningsavgift menas den avgift som föreningen får ta ut för den administration som föreningen tillhandahåller då föreningen underrättas om att en bostadsrätt är pantsatt.
En förutsättning för att bostadsrättsföreningen överhuvudtaget skall ha rätt att ta ut överlåtelseavgift eller pantsättningsavgift är att det framgår av stadgarna.

Bostadsrättslagen innehåller inga lagregler för hur höga dessa avgifter får vara. Storleken på dessa avgifter ska dock utgå ifrån den beräkningsgrund som stadgarna anger.

I förarbetena till bostadsrättslagen anges som riktpunkt att maximalt 2,5% av basbeloppet får tas ut som överlåtelseavgift och 1% av basbeloppet som pantsättningsavgift.

Basbeloppet definieras numera som prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring (1962:381) och räknas fram på grundval av ändringarna i det allmänna prisläget. Enligt gällande bestämmelser anges detta av utvecklingen av konsumentprisindex och fastställs för helt kalenderår.

Prisbasbelopp
2003 38.600 kr
2004 39.300 kr
2005 39 400 kr
2006 39 700 kr
2007 40 300 kr
2008 41 000 kr
2009 42 800 kr




Övriga avgifter

Insats
Avgift som medlem erlägger till bostadsrättsföreningen när bostadsrätt upplåts för första gången.
Insatsen ingår som en del av föreningens finansiering av huset.
Enligt bostadsrättslagen skall avgiften anges i upplåtelseavtalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602).
Avgiftens storlek kan variera med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och bestäms av styrelsen om inte stadgarna anger annat.
Medlem äger inte rätt att få tillbaka avgiften när medlemmen lämnar bostadsrättsföreningen.
Det ekonomiska värde som bostadsrätten representerar får medlemmen istället ta ut genom att sälja bostadsrätten.

Insats och grundavgift avser samma sak.


Upplåtelseavgift
Avgift som medlem erlägger till bostadsrättsföreningen sedan verksamheten pågått en tid efter det att upplåtelse skett till medlem.
Avgiften ska i förekommande fall anges i upplåtelseavtalet.
Styrelsen bestämmer avgiftens storlek och den får endast tas ut om stadgarna medger det.
Avgiften syftar till att kompensera bostadsrättsföreningen för viss värdeökning.
Vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt får avgiften tidigast tas ut en månad från den dag att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt.
Intill dess sex månader förflutit, räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).


Årsavgift
Avgift som medlem erlägger till bostadsrättsföreningen för löpande kostnader som bostadsrättsföreningen har för verksamheten.
Den aktuella avgiften ska anges i upplåtelseavtalet.
Avgiften kan fördelas så att den utgår per månad eller på annat sätt.
Det är styrelsen som bestämmer avgiften efter de grunder som stadgarna anger. Årsavgiften ska täcka löpande utgifter såsom räntor, amorteringar, skatter, försäkringar, fastighetsförvaltning, el, vatten, uppvärmning, renhållning m.m samt avsättning till fonder.


Övrigt

Enligt bostadsrättslagen ska styrelsen föra en förteckning över bostadsrättsföreningens medlemmar i en medlemsförteckning samt en lägenhetsförteckning med uppgifter om de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt.
När bostadsrättsföreningen informerats om att en bostadsrätt är pantsatt skall detta antecknas i lägenhetsförteckningen.
Styrelsen ska hålla medlemsförteckningen tillgänglig för den som vill ta del av den.
En bostadsrättshavare har rätt att med stöd av bostadsrättslagen på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande den lägenhet han eller hon innehar med bostadsrätt.

I princip ska avgifter för löpande kostnader för åtgärder som föreningen vidtar med anledning av bostadsrättslagen eller annan författning täckas av medlemmarna gemensamt.
Detta innebär exempelvis att föreningen inte får ta ut avgift för att den fullgör sin underrättelseskyldighet gentemot panthavare, på begäran av bostadsrättshavaren tillhandahåller utdrag ur lägenhetsförteckningen eller då föreningen lämnar kontrolluppgift enligt lag.

Föreningen får inte i övrigt ta ut särskilda avgifter än vad som nu nämnts.

Föreningen är däremot oförhindrad att ta ut avgifter för åtgärder eller anordningar som föreningen inte är författningsenligt skyldiga att vidta eller hålla med, t. ex. för tillhandahållande av garageplats, tvättstuga, solarier, bastu och vissa tjänster såsom inmontering av maskiner och reparationer.

Se även;
Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa, ansvarsfördelning, upplysnings- och undersökningsplikt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)

Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600)

Vad gäller vid försäljning/överlåtelse? (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)

Överlåtelse, förvärv av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602)

Överlåtelse, övergång av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8601)

Överlåtelse, övergång av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8601)

Sälja bostadsrätt utan mäklare (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8691)

Begäran om utdrag ur lägenhetsregistret (http://hotpot.se/brf-dokument/utdrag-ur-laegenhetsregister.htm)

Ny föreningslag (http://hotpot.se/hsb-ny-foereningslag.htm)