handdator

Visa fullständig version : Otillåten andrahandsupplåtelse bostadsrätt


Admin
2009-03-24, 01:28
Otillåten andrahandsupplåtelse

Rättelseanmaning, tidsfrist
En bostadsrättshavare som utan föreningens godkännande eller hyresnämndens tillstånd upplåter sin lägenhet i andra hand kan förverka nyttjanderätten. Bostadsrättsföreningen måste inom två månader från den dagen då föreningen fick reda på andrahandsupplåtelsen anmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse genom att upphöra med andrahandsupplåtelsen. Om bostadsrättsföreningen inte iakttar tidsfristen och bostadsrättshavaren invänder i tvisten vid tingsrätten att föreningen inte har iakttagit tvåmånadersfristen kan föreningen inte därefter åberopa den otillåtna andrahandsupplåtelsen som grund för förverkande.
Det är således viktigt att föreningen så snart den får kännedom om en otillåten andrahandsupplåtelse genast skickar bostadsrättshavaren en rättelseanmaning.
Föreningen och bostadsrättshavaren kan ha olika uppfattning om när förening fått kännedom om andrahandsupplåtelsen. Det är oftast föreningens egen uppgift som får ligga till grund för bedömningen. Om bostadsrättshavaren anser att föreningen fått kännedom om upplåtelsen vid en tidigare tidpunkt än vad föreningen medger får han styrka sitt påstående genom någon form av bevisning.

Rättelseanmaningen kan skickas till bostadsrättshavaren i rekommenderat brev utan mottagningsbevis under hans vanliga adress. Någon delgivning behöver således inte ske. Om bostadsrättshavaren inte bor kvar i lägenheten bör föreningen försöka ta reda på var han bor och skicka det rekommenderade brevet till den adressen. Kvittot på det rekommenderade brevet är föreningens bevis på att rättelseanmaning har sänts i enlighet med lagbestämmelserna. Det krävs således inte att det rekommenderade brevet kombineras med mottagningsbevis. Bostadsrättsföreningen har gjort vad som krävs om anmaningen skickats på detta sätt, även om bostadsrättshavaren inte tagit del av den. Om föreningen känner till att bostadsrättshavaren inte löser ut rekommenderade brev kan det i vissa fall vara lämpligt att även sända bostadsrättshavaren rättelseanmaningen i lösbrev. Det är dock inget krav att så sker.

Det är viktigt att föreningen så fort en otillåten andrahandsupplåtelse blir känd uppmanar bostadsrättshavaren att genast upphöra med andrahandsupplåtelsen. Rättelseanmaningen skall skickas till bostadsrättshavaren även om föreningen och bostadsrättshavaren för diskussioner om huruvida föreningen skall tillåta andrahandsupplåtelsen eller inte. Det kan ibland dröja lång tid innan bostadsrättshavaren kompletterat en ansökan om godkännande av andrahandsupplåtelsen. Om den tilltänkte hyresgästen redan flyttat in i lägenheten har den otilllåtna andrahandsupplåtelsen påbörjats och den ovan angivna tvåmånadersfristen har börjat löpa.

Det är viktigt att notera att åsidosättandet av tvåmånadersfristen aktualiseras i en tvist i tingsrätten endast om bostadsrättshavaren påtalar detta. Om föreningen missat att skicka rättelseanmaningen inom angiven frist behöver det inte alltid innebära att uppsägning inte kan ske. Styrelsen får i samråd med den jurist de anlitar i förverkandetvisten avgöra frågan från fall till fall.

Rättelse utan dröjsmål
Om bostadsrättshavaren vidtar rättelse utan dröjsmål kan han inte därefter skiljas från lägenheten. Vad som avses med "utan dröjsmål" framgår inte av lagförarbetena. En motsvarande förverkandegrund vid otillåten andrahandsupplåtelse finns i hyreslagen. Enligt rättspraxis som utarbetats inom hyresrätten är "utan dröjsmål" väldigt kort tid, oftast ett par dagar. Att andrahandshyresgästen har en uppsägningstid har domstolar och hyresnämnder vid tvister om hyresrätter inte tagit hänsyn till. Det torde vara lämpligt att anlägga samma stränga krav även när det gäller bostadsrätter.

Hur sker rättelse?
Det vanligaste sättet att vidta rättelse är att bostadsrättshavaren ser till att den som bor i lägenheten flyttar ut.
Bostadsrättshavaren kan också vidta rättelse genom att utan dröjsmål ansöka om tillstånd till andrahandsupplåtelsen vid hyresnämnden. Om hyresnämnden ger ett sådant tillstånd kan föreningen inte åberopa uthyrningen som grund för förverkande. Om hyresnämnden däremot inte ger bostadsrättshavaren tillstånd till andrahandsupplåtelsen och någon bott i lägenheten under tiden riskerar bostadsrättshavaren att nyttjanderätten förverkats även om andrahandshyresgästen efter hyresnämndens beslut genast flyttar ut.
Om bostadsrättshavaren vidtar rättelse genom att ansöka om tillstånd vid hyresnämnden bör bostadsrättsföreningen skicka bostadsrättshavaren en rättelseanmaning i de fall någon bor i lägenheten under tiden. Detta för att föreningen inte skall missa tvåmånadersfristen för rättelseanmaning och därmed gå miste om sin rätt att åberopa upplåtelsen som förverkandegrund, om hyresnämnden avslår bostadsrättshavarens ansökan.

Rättelse innan uppsägning
Om bostadsrättshavaren upphör med andrahandsupplåtelsen innan föreningen sagt upp honom får han inte skiljas från lägenheten på grund av den otillåtna andrahandsupplåtelsen. Även om bostadsrättshavaren inte vidtar rättelse utan dröjsmål kan han således inte skiljas från lägenheten om upplåtelsen upphör innan han delgivits uppsägningen.
Det är viktigt att notera att uppsägningen inte kan ersätta en rättelseanmaning.

Bostadsrättshavaren är föreningens motpart, inte hyresgästen
Såväl rättelseanmaningen som uppsägningen skall skickas till bostadsrättshavaren och inte till den som faktiskt bor i lägenheten. Det är bostadsrättshavaren som är föreningens motpart. Det skall också påpekas att det för bedömning av frågan om det föreligger otillåten andrahandsupplåtelse saknar betydelse om den som bor i lägenheten betalar hyra eller erlägger någon annan avgift.

Uppsägningstiden
Sägs bostadsrättshavaren upp på grund av otillåten andrahandsupplåtelse har han rätt att bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Domstolen kan dock ålägga bostadsrättshavaren att flytta tidigare.

Se även;
Lättare att få tillstånd till andrahandsupplåtelse i bostadsrättsförening från juli 2014 (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=21429)

Hyra i andra hand, mall för ansökan om uthyrning (http://hotpot.se/Pdf/hsb-ansokan-om-tillstand-for-uthyrning-avtalsmall.pdf) - till styrelse/vicevärd (i HSBs utformning)