handdator

Visa fullständig version : Tillträde till lgh i bostadsrättsförening


Admin
2009-03-24, 01:21
Tillträde

Föreningen vägras tillträde till lägenheten

Bostadsrättshavaren är skyldig att i vissa fall lämna föreningen tillträde till lägenheten. Detta regleras i 7 kap 13 § Brl Där anges att företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbeten som föreningen ansvarar för eller har rätt att utföra.

Rätt till tillträde finns då föreningen vill;
• Se om någon nödvändig underhållsåtgärd behövs
• Undersöka om behov finns att reparera något föreningen har ansvar för
• Utföra arbete föreningen svarar för
• Se om någon väsentlig förändring gjorts utan styrelsens tillstånd
• Kontrollera att lägenheten används för avsett ändamål
• Avhjälpa akut brist
• Utrota ohyra
• Visa lägenhet som ska tvångsförsäljas

Tillträde för att utöva tillsyn innebär att bostadsrättsföreningen kan behöva kontrollera att bostadsrättshavaren följer vad som åligger honom enligt Brl: att hålla lägenheten i gott skick, att lägenheten inte används för annat ändamål än det som upplåtelsen avser, att någon avsevärd förändring av lägenheten inte gjorts utan styrelsens samtycke. Denna bestämmelse om tillsyn innebär inte att föreningen kontinuerligt ska besiktiga lägenheten. Tillsynen ska bara utövas när det finns objektiva skäl till det.

Föreningen har rätt att få tillträde till en lägenhet för att utföra arbete som åligger föreningen, t.ex. stambyte. I vissa fall får föreningen också utföra arbete som egentligen är bostadsrättshavarens ansvar. Det gäller om lägenheten är i så dåligt skick att annans säkerhet riskeras, t.ex. brister i elinstallationer som kan utsätta andra för fara eller akuta vattenläckage som kan skada huset.
Föreningen måste dock först uppmana bostadsrättshavaren att avhjälpa bristen. Gör han inte det får föreningen reparera på hans bekostnad.

Föreningen har också rätt att komma in i lägenheten för att undersöka om det föreligger behov av reparation eller annat arbete som föreningen svarar för. Föreningen har också rätt till tillträde för att utföra sådana arbeten.

När bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten eller bostadsrättslägenheten ska tvångsförsäljas är bostadsrättshavaren skyldig att lämna tillträde för lägenhetsvisning på lämplig tid.

Bostadsrättshavaren är också skyldig att lämna tillträde för att föreningen ska kunna vidta nödvändiga åtgärder vid utrotning av ohyra.

Bostadsrättsföreningen bör använda sin rätt till tillträde med försiktighet och se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Tillträde ska krävas endast då det är objektivt motiverat, t ex då det är frågan om nödvändig tillsyn och erforderligt arbete.

Lagen innehåller inte någon skyldighet för föreningen att anmäla sitt önskemål om tillträde viss tid i förväg. Föreningen har rätt att själv bestämma tidpunkten för tillträde men bör beakta bostadsrättshavarens synpunkter och ta hänsyn till dennes intressen så att bostadsrättshavarens olägenhet minimeras.

Det är alltså föreningen som bestämmer när tillträde ska ske men föreningen måste samtidigt visa hänsyn mot bostadsrättshavaren. Det sker genom att föreningen ger honom besked i rimlig tid innan tillträdet. Några veckor bör vara tillräckligt normalt sett. Är det fråga om större arbeten måste givetvis besked lämnas i god tid. Vidare kräver lagen att föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Om föreningen inte iakttar sin skyldighet att se till att bostadsrättshavaren inte tillfogas större olägenhet än vad som är nödvändigt kan bostadsrättshavaren i vissa fall ha rätt till nedsättning av årsavgiften, skadestånd eller uppsägning 7 kap 2 och 4 §§ Brl.

Handräckning
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan föreningen begära särskild handräckning vid kronofogdemyndigheten för att komma in i lägenheten.
Att en bostadsrättshavare vägrar tillträde kan vara skäl för en förening att förverka bostadsrättshavarens bostadsrätt.

Handräckning kan vara av två olika slag, vanlig handräckning och särskild handräckning.

Vanlig handräckning innebär att en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (bostadsrättshavare) tvingas flytta från fast egendom, bostadslägenhet eller annat utrymme i byggnad där besittningsrätten upphört. Detta kallas med ett gemensamt namn för avhysning.

Särskild handräckning avser åläggande för någon att vidta rättelse när annans egendom (besittning) olovligen rubbats eller tagits i anspråk.
För en bostadsrättsförening skulle det kunna gälla när en bostadsrättshavare eller hyresgäst olovligen tillskansar sig ett förrådsutrymme i föreningens fastighet och efter tillsägelse vägrar att lämna utrymmet. Föreningen kan då inte själv bryta upp lås och tömma utrymmet utan måste gå via särskild handräckning.

Ansökan om handräckning görs skriftligen till kronofogdemyndigheten, som också verkställer handräckningen vid:

• förverkande
Om en bostadsrättshavare förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten, t.ex. genom att inte betala årsavgift eller ha hyrt ut lägenheten i andra hand utan tillstånd kan föreningen efter ansökan hos kronofogdemyndigheten få bostadsrättshavaren avhyst från lägenheten.
En avhysning innebär att myndigheten med tvång tömmer lägenheten på bohaget, tar bort namnskylten och byter lås i dörren. Besittningen till lägenheten är därmed bruten.

Se även;
Förverkande av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8584&highlight=tv%E5ngsf%F6rs%E4ljning)
Förverkande, utomstående person i lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8585&highlight=tv%E5ngsf%F6rs%E4ljning)
Förverkande, vem ska delges? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8583&highlight=tv%E5ngsf%F6rs%E4ljning)
Förverkande, Uppsägning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8582&highlight=tv%E5ngsf%F6rs%E4ljning)

• tillträde till lägenhet
Bostadsrättshavare som inte lämnar tillträde till lägenheten kan förutom angiven möjlighet till handräckning förverka sin nyttjanderätt. Förverkande sker om bostadsrättshavaren inte kan visa att han hade en giltig ursäkt för att inte lämna tillträde. Om bostadsrättshavaren varit tillfälligt borta eller vägrat lämna tillträde på grund av missförstånd torde det oftast vara ursäktligt.
Om en bostadsrättshavare inte lämnar föreningen tillträde till lägenheten utan giltig ursäkt när föreningen behöver komma in för tillsyn eller för att utföra arbete i lägenheten som föreningen svarar för kan föreningen ansöka om särskild handräckning. Därigenom kan föreningen få tillträde till lägenheten mot bostadsrättshavarens vilja. Föreningen får aldrig själv ta sig denna rätt utan är alltid tvingad att gå via myndigheten.

Vem står för kostnader för handräckning?
Kostnaderna för handräckningen hamnar på föreningen.
Om föreningen tilltvingat sig tillträde till lägenheten genom handräckning kan förverkande av bostadsrätten fortfarande genomföras, eftersom rättelse inte kan anses ha ägt rum (bostadsrättshavaren har inte öppnat lägenheten).
Kostnaderna för det tidigare handräckningsförfarandet kan i så fall tas ut i förverkandeärendet som en oprioriterad fordran vid tvångsförsäljning av lägenheten (se även Förverkande, Tvångsförsäljning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8581&highlight=tv%E5ngsf%F6rs%E4ljning)).


Rättelseanmaning
Uppsägning på grund av vägrat tillträde får ske först efter det att bostadsrättshavaren tillställts en rättelseanmaning och han därefter inte vidtar rättelse utan dröjsmål. Att föreningen bereder sig tillträde till lägenheten genom kronofogdemyndigheten anses inte vara att vidta rättelse. Föreningens rätt till uppsägning på grund av förverkande kvarstår i de fallen.

Om bostadsrättshavaren vidtar rättelse innan föreningen sagt upp bostadsrättshavaren kan han därefter inte skiljas från lägenheten på grund av vägrat tillträde. Även en rättelse som tar lång tid, dvs inte utan dröjsmål men sker före uppsägning medför att förverkandet inte kan göras gällande mot bostadsrättshavaren.

Uppsägning
Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning med hänvisning till denna förverkandegrund är bostadsrättshavaren tvungen att flytta genast.