handdator

Visa fullständig version : Renovera badrum i brf - Bostadsrättstillägg - Vad täcker försäkringen?


tractors
2009-03-04, 08:30
I vår privata brf har många badrum renoverats i bostadsrättshavarens egen regi och kostnad. I samband med renoveringen har medlemmen fått ett bidrag som täcker kostnaden för byte av sådant som föreningen ansvarar för. Ex vattenledningar.

Ett flertal badrum är fortfarande orenoverade men nu planerar styrelsen en renovering av de återstående bostadsrätternas badrum. Groda, vattenledningar, tätskikt, kaket & klinker samt även inredning som toastol, handfat, etc.

I föreningens stadgar står det att "Föreningsstämman kan i samband med gemensam underhållsåtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmarna svarar för".
Men bostadsrättshavaren ska väl själv betala för det material och arbete som medlemmen har ansvaret för enligt lag/stadgar?
Dvs
- väggar,
- golv,
- tak med underliggande fuktisolerande skikt, samt
- vitvaror som toastol, handfat, etc.

clabbe
2009-03-04, 10:05
Intressant fråga. Stämman kan alltså påtvinga medlemmarna nya toastolar, och samtidigt skjuta över betalningsansvaret på medlemmarna?

Francois
2009-03-04, 10:06
De boende som blir påtvingade ett stambyte borde betala för ytskiktet. Har din styrelse sagt något annat? I så fall kan du påminna styrelsen om att alla medlemmar i föreningen ska behandlas på lika sätt.

Jag anser att ny golvbeläggning (matta alt. klinkers) måste medlemmarna betala för egna pengar.

Admin
2009-03-04, 10:13
Stämman kan alltså påtvinga medlemmarna nya toastolar, och samtidigt skjuta över betalningsansvaret på medlemmarna?
Föreningen kan normalt sett inte tvinga medlemmar att köpa nya toastolar. Enbart om en felaktig toastol riskerar skada föreningens tillgångar, dvs det som föreningen ansvarar för.
Om det skulle stå i stadgarna att föreningen kan kräva utbyte av toastol (vilket jag betivlar att det står i någon brf:s stadgar) så lär det inte vara förenligt med lagen. Inte ens om det följer likabehandlingsprincipen.

Men sedan är frågan om föreningen har rätt att köpa in WC-stolar eller andra vitvaror och installera dessa i medlemmarnas bostadsrätter. Detta riskerar att komplicera ansvarsfrågan vid skador framöver samt underhållsansvaret.

Inte en helt lätt fråga.
Om styrelsen i min brf krävt att jag måste köpa ny toastol (trots att jag inte ser något behov av detta) så hade jag blivit vansinnig.

Föreningsstämman kan i samband med gemensam underhållsåtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmarna svarar för.
Jag anser att ovanstående är en mycket farlig stadgeparagraf eftersom det lämnar många frågor obesvarade om detta skulle ske, men jag kan inte se något formellt hinder för dylika stadgar, om stämman godkänt dessa.
Stadgeparagrafen är förvisso till viss del enligt vad lagen säger, men lagen är luddig... som alltid.

I min förening har styrelsen i hemlighet låtit föreningen betala för ett stort antal toastolar (som enligt våra stadgar hör till bostadsrättshavarens ansvar) till vissa enskilda medlemmar i samband med stambyte. Det stör mig en aning att jag ska betala för att andra medlemmar får nya toastolar eftersom jag själv fått betala fullt pris för min egen toastol. Varför ska jag då betala för att de andra får nya toastolar?

Skälet till att föreningen stod för kostnaden av nya toastolar var att de gick sönder i samband med stambytet, men ändå.
- Vem som har ansvaret för dessa nya toastolar nu (underhåll, samt i händelse av att de orsakar någon skada) kan man diskutera!

tractors
2009-03-04, 11:56
Föreningsstämman kan i samband med gemensam underhållsåtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmarna svarar för.
I och med att ca 1/3 del av våra badrum redan är renoverade - med kakel, klinker och toastolar - på egen bekostnad kan det väl knappast bli fråga om en gemensam (gemensam för alla) underhållsåtgärd?

bostadsrättsinnehavare
2009-03-04, 13:08
Föreningsstämman kan i samband med gemensam underhållsåtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmarna svarar för.
Denna stadgeparagraf innebär ju att föreningen ska stå för kostnaden.

Att vid stambyte kräva att medlemmen ska stå för ytskiktet är ju helt orimligt.
Till att börja med talar vi om säkert minst 25.000-50.000 kr för badrumsrenoveringen.

Admin
2009-03-04, 13:14
Att vid stambyte kräva att medlemmen ska stå för ytskiktet är ju helt orimligt.
Till att börja med talar vi om säkert minst 25.000-50.000 kr för badrumsrenoveringen.

Visst kan man tycka att det är orimligt att föreningen kan tvinga medlemmar att renovera ytksikt för egna pengar... precis som mycket annat i regelverken. Men vi kan se från hur det fungerar i många föreningar att det ändå är vad som händer.

Skulle din granne få en vattenskada som drabbar din lägenhet så åker du på kostnaden för att reparera din lägenhet (ytskiktet) oavsett om du inte hade någon som helst del i uppkomna skador.
Jag har skrivit en motion om att ändra detta i föreningens stadgar;
Föreningen står för yt- och tätskikt vid underhåll - Motion om stadgeändring (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15594)

totiki
2009-03-04, 14:07
Skulle din granne få en vattenskada som drabbar din lägenhet så åker du på kostnaden för att reparera din lägenhet (ytskiktet) oavsett om du inte hade någon som helst del i uppkomna skador.


Men om en medlem drabbas av en vattenskada från grannens lägenhet och denna medlem har en hemförsäkring med bostadsrättstillägg, då blir det väl en försäkringsfråga?

Jag motionerar om att "hemförsäkring med bostadsrättstillägg" ska skrivas in som villkor i stadgarna så det vore roligt att kunna påpeka detta om det är så.

Francois
2009-03-04, 14:15
Styrelsen i min brf har bestämt att föreningen tecknar bostadsrättstillägg för alla boende. På så sätt:
- är alla försäkrade
- blir premien lägre än om alla tecknade bostadsrättstillägg var för sig

Kan inte se någon nackdel med detta.

Vi kanske borde ha tagit frågan om bostadsrättstillägget som en stämmofråga, samt skriva in det i stadgarna, men vi har inte haft klagomål från någon medlem (vilket i för sig betyder inte så mycket). :18:

bostadsrättsinnehavare
2009-03-04, 14:43
Jag är fortfarande tveksam till riktigheten i påståendet att ett stämmobeslut kan innebära att man tvingar en medlem att utföra vissa reparationer (på det som medlemmen ansvarar för) och sedan dessutom skickar räkningen till medlemmen.

När det gäller fallet med grannens badrum som läcker in till den egna bostadsrättslägenheten så är det nog så att man inte kan kräva pengar av grannens eller föreningens försäkring.
Men bostadsrättshavaren som drabbas av grannens vattenskada är kanske inte heller tvingad att utföra en reparation pga beslut av grannen eller föreningen? Det är väl upp till dig att besluta om du ska byta ytskikt eller inte.

Du är dock tvingad till att låta föreningen reparera skadan mellan lägenheterna, men då är det föreningen som får stå för reparationskostnaden!

Francois
2009-03-04, 14:53
Jag är fortfarande tveksam till riktigheten i påståendet att ett stämmobeslut kan innebära att man tvingar en medlem att utföra vissa reparationer (på det som medlemmen ansvarar för) och sedan dessutom skickar räkningen till medlemmen.


Ett stämmobeslut kan kanske behövas för vissa typer av reparationer, men att räkningarna då ska betalas av medlemmarna tycker jag är normalt. Jag anser inte att det skulle behövas något särskilt stämmobeslut för just detta.

Admin
2009-03-04, 14:54
Men om en medlem drabbas av en vattenskada från grannens lägenhet och denna medlem har en hemförsäkring med bostadsrättstillägg, då blir det väl en försäkringsfråga?

Jag motionerar om att "hemförsäkring med bostadsrättstillägg" ska skrivas in som villkor i stadgarna så det vore roligt att kunna påpeka detta om det är så.

Visst kan ett bostadsrättstillägg i försäkringen täcka kostnader i en medlems lägenhet för de skador som grannens vattenskada orsakat. Men man tvingas fortfarande betala både självrisk och åldersavdrag, och det kan bli mycket stora pengar.
Alltså, om man har en försäkring (och många har tyvärr inte detta) och hemförsäkringen täcker den aktuella skadan (minus åldersavdrag) så behöver man bara betala självrisken... och åldersavdraget (som jag beskrivit i andra trådar är det i vissa fall möjligt att slippa åldersavdraget).

Det är lite surt att behöva betala självrisk och åldersavdrag, samt tappa ev. bonus, för en skada som orsakats hos/av en granne.

Bostadsrättstilläggen kan se lite olika ut mellan försäkringsbolagen så det gäller att kolla upp exakt vad det bostadsrättstillägg man har täcker i respektive fall

För den som orkar och har tid kan man naturligtvis sedan processa mot sin granne för att, genom ett skadeståndskrav, försöka få grannen att betala för den självrisk (och åldersavdrag samt tappad bonus) man åker på. Men hur kul är det?

Hemförsäkring med bostadsrättstillägg borde vara ett krav för alla för att få bo i bostadsrätt. Det sägs att det är väldigt många som inte har hemförsäkring så föreningarna och dess medlemmar (alltså även de som har hemförsäkring med bostadsrättstillägg) lever farligt.

Se även;
Hur slipper man betala åldersavdrag vid vattenskada, avloppsskada, brand i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15605)

Admin
2009-03-04, 15:05
När det gäller fallet med grannens badrum som läcker in till den egna bostadsrättslägenheten så är det nog så att man inte kan kräva pengar av grannens eller föreningens försäkring.
Men bostadsrättshavaren som drabbas av grannens vattenskada är kanske inte heller tvingad att utföra en reparation pga beslut av grannen eller föreningen? Det är väl upp till dig att besluta om du ska byta ytskikt eller inte.

Jo, indirekt är man tvingad.
Dvs, om skadan i ytskiktet i ditt badrum kan leda till att fler bostadsrätter skadas, eller att föreningen skadas.
Och är ytskiktet skadat så kan man säga att detta per automatik kan leda till följdskador.

Du är dock tvingad till att låta föreningen reparera skadan mellan lägenheterna, men då är det föreningen som får stå för reparationskostnaden!
Du får tyvärr fortfarande själv stå för ytskiktet, med nuvarande regelverk.
Att sedan många styrelser inte känner till detta och tar det på föreningens kostnad ändå, är en annan sak.

Därför vikigt att ett regelverk om detta förs in i stadgarna.

Se min motion om att stadgarna ska ändras så att föreningen står för yt- och tätskikt vid underhåll (t ex stambyte) i föreningen;
Föreningen står för yt- och tätskikt vid underhåll (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15594)

totiki
2009-03-04, 15:37
Det är lite surt att behöva betala självrisk och åldersavdrag, samt tappa ev. bonus, för en skada som orsakats hos/av en granne.



Jo visst är det det. Men om grannen har motsvarande hemförsäkring med bostadsrättstillägg borde då inte denna kostnad för skadan täckas av grannens hemförsäkring? Det är ju grannen (och därmed grannens försäkringsbolag) som har ansvaret för skadan som orsakats i dennes lgh.

Admin
2009-03-04, 15:46
Men om grannen har motsvarande hemförsäkring med bostadsrättstillägg borde då inte denna kostnad täckas av grannens hemförsäkring? Det är ju grannen (och därmed grannens försäkringsbolag) som har ansvaret för skadan som orsakats i dennes lgh.

Ja, det skulle man definitivt kunna tycka var logiskt, men tyvärr är det nog inte riktigt så.
Alla försäkringsbolags regler är i grunden samma, men sedan kan det variera i vissa bitar (bl a ersättningsnivåer), så det hänger ju helt på vad regelverket för det aktuella försäkringsbolaget säger... och den specifika försäkring man tecknat (det finns ett antal tilläggsförsäkringar som man kan teckna som löser vissa problem... i alla fall till viss del).
Jag tror det vanligaste är att försäkringsvillkoren säger att endast skador i den egna lägenheten täcks av försäkringen.

Oavsett vilket så kan åldersavdraget vara väldigt stort. Upp till nästan 100% (max 80% enligt försäkringsbolagen, men det är en tolkningsfråga).
Många tänker inte på att de betalar försäkring för något som i praktiken inte täcks, just pga det tråkiga åldersavdraget.

Om det finns något försäkringsbolag med hemförsäkring som på något sätt;
- ersätter skadan i den egna lägenheten från grannens vattenskada, eller
- ersätter den skada man orsakat hos en granne via den egna vattenskadan
fullt ut vet jag inte, men då måste försäkringen täcka även hela åldersavdraget.

Men ifall en brf vill snickra ihop en egen försäkring med något försäkringsbolag där detta problem löses så kanske det är något att fundera på.

Det finns försäkringar som man kan teckna där åldersavdraget tas bort, om jag inte minns helt galet... eller det var kanske att åldersavdraget reduceras... lite osäker om detta på rak arm.

Admin
2009-03-04, 16:48
Jag är fortfarande tveksam till riktigheten i påståendet att ett stämmobeslut kan innebära att man tvingar en medlem att utföra vissa reparationer (på det som medlemmen ansvarar för) och sedan dessutom skickar räkningen till medlemmen.


Ett krav för att föreningen ska kunna tvinga medlemmar till något i deras lägenhet som inte hör till föreningens ansvar är att det tas ett speciellt beslut om detta på stämman, och att det godkänns av minst 3/4 av de på stämman samt att det godkänns av hyresnämnden.

Det är värt att notera att man här är utlämnad till hyresnämndens personliga bedömning. Hyresnämnden har inget regelverk att utgå från för vad som ska gälla, utan det är personligt tyckande från fall till fall och från person till person.

Den sista biten... om räkningen kan skickas till den enskilda medlemmen... ja, det är nog ytterst, ytterst, ytterst tveksamt om det finns något läge där detta låter sig göras. Det har du helt rätt i!

Men det löses nog per automatik genom att hyresnämnden inte kommer att godkänna detta.


OBS! Enligt bostadsrättslagen gäller följande;

Avhjälpande av brist i en medlems lgh
Bostadsrättsföreningen har möjlighet att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa brister som bostadsrättshavaren ansvarar för. Denna rätt gäller dock endast i de fall där annans säkerhet äventyras eller om det finns risk för omfattande skador på annans egendom.
Exempel på tillfällen när detta kan användas är vid felaktigt utförd elinstallation eller ändringar i våtutrymmen som kan orsaka vattenskador i huset eller angränsande lägenheter.
Om föreningen inte kan komma överens med bostadsrättshavaren när tillträde kan ske kan bostadsrättsföreningen begära handräckning från kronofogdemyndigheten för att få tillträde till lägenheten.

bostadsrättsinnehavare
2009-03-05, 11:40
Francois och Admin verkar att ge helt olika svar.

Enligt bostadsrättslagen har föreningen rätt att avhjälpa brist i lägenheten på medlemmens bekostnad. Förutsättningen för detta är att "annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom".

Att vid stambyte kräva att varje medlem bekostar en helrenovering av badrummet kan ju knappast motiveras med att annans säkerhet äventyras, osv.

Men vad menas egentligen med "Föreningens rätt att avhjälpa brist" ???
Kan exempelvis föreningen kräva att varje medlem köper och installerar en brandvarnare?

Admin
2009-03-05, 11:49
Kan exempelvis föreningen kräva att varje medlem köper och installerar en brandvarnare?

Det kan föreningen definitivt kräva eftersom det numera är lagkrav på detta.
Alltså är det en brist som äventyrar säkerheten inte bara för bostadsrättshavaren själv utan även för övriga i huset.

Att vid stambyte kräva att varje medlem bekostar en helrenovering av badrummet kan ju knappast motiveras med att annans säkerhet äventyras osv.

Bostadsrättslagen, 7 kap;
Föreningens rätt att avhjälpa brist
12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).

Föreningen kan (enligt tidigare redovisade regelverk, och dessutom enligt ett aktuellt rättsfall) under vissa omständigheter kräva renovering av badrum. Men att detta skulle kunna göras med medlemmens egna pengar i stället för via föreningens medel saknar stöd i regelverken. Föreningen kan endast påtvinga en medlem en kostnad om badrummet ej är funktionsdugligt (dvs fara finns för skador på fastighet utanför medlemmens ansvarsområde). Vid stambyte är föreningen skyldig att återställa medlems lgh till minst det skick det var i innan ingrepp från föreningen pga stambytet.

Dessutom ska ingrepp i enskild medlems lgh som regel vara något som görs i samband med annat tilhörande underhållsarbete i föreningen.

totiki
2009-03-05, 12:05
Vad det gäller brandvarnare är det numera lag på det. Så det kan föreningen göra.

Vad det gäller badrummet så står det i BRL 7 kap. § 12.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick
12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.
Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Man hänvisar också till ortens sed.

1 § När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.

Hårddraget. Om ytskiktet ej är föreningens ansvar kan föreningen avsluta sitt åtagande där och sedan hänvisa till ovanstående och "ortens sed" ifall seden är att man har ett fungerande badrum i lägenheterna.

I kapitel kapitel 7, § 1, regleras hur föreningen ska, vid upplåtelsen, tillse att lägenheten är i fullgott skick.
Samma skick kan föreningen också kräva vid varje ny överlåtelse, enligt min mening. Men under tiden mellan överlåtelserna finns, mig veterligen, ingen stipulerad tidsutdräkt för hur länge ett badrum kan stå utan ytskikt.
Har man fler än ett badrum och renoverar själv finns det inget som hindrar att ett av badrummen står utan ytskikt i åratal. Såvitt jag kan förstå.

Så vid händelse av en överlåtelse kan föreningen kräva att få utföra återställandet av ytskiktet på medlemmens bekostnad, enligt min mening. Men jag ställer mig tveksam till om det är möjligt under tiden emellan överlåtelserna eftersom det finns badhus och andra möjligheter för bostadsrättsinnehavaren att sköta sin hygien. Under renoveringar brukar dessutom vattnet vara avstängt, så risken för vattenskada får anses vara minimal.

Francois
2009-03-05, 12:38
Francois och Admin verkar att ge helt olika svar.
Enligt bostadsrättslagen har föreningen rätt att avhjälpa brist i lägenheten på medlemmens bekostnad. Förutsättningen för detta är att "annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom".
Att vid stambyte kräva att varje medlem bekostar en helrenovering av badrummet kan ju knappast motiveras med att annans säkerhet äventyras, osv.


Vad jag har förstått är att en förening kan göra stambyte och kräva att medlemmarna då står för alla kostnader för ytskiktet.
Om samtliga lägenheter i föreningen ska renoveras, kan föreningen bestämma att föreningen står för kostnaden för ytskiktet ändå. Det strider inte mot nån lag.

I detta fall, som denna tråd handlar om, måste medlemmarna själva betala för ytskiktet, eftersom renoveringen bara rör 66% av medlemmarna. De andra 33% har redan betalat själva för sitt ytskikt.

Säger Admin något annat?

bostadsrättsinnehavare
2009-03-05, 16:06
Så 33% har på eget bevåg (?) beslutat att renovera badrummen och nu kräver föreningen att resten av medlemmarna också ska renovera sina badrum, och dessutom att medlemmarna själv ska betala för detta.
Att det skulle finnas något stöd för detta i någon lagtext finner jag högst osannolikt.

Texten från stadgarna som citeras i trådens första inlägg;
Föreningsstämman kan i samband med gemensam underhållsåtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmarna svarar för.

tror jag är en vanligt förekommande text i stadgar.

Hur man kan kan tolka in i denna text att föreningen har rätt att ställa krav på att medlemmen själv ska stå för kostnaderna för renoveringen, förstår jag inte.

Vad händer med de medlemmar som inte har 25 - 50 000 kr? Blir de vräkta?

Gusten
2009-03-05, 16:28
Vad jag förstått så är underhållsansvaret och kostnadsansvaret i princip oskiljaktigt. Det borde innebära, att om föreningen tillfälligt övertar underhållsansvaret så övertar föreningen även kostnadsansvaret.

Därmed är det väl också tveksamt om det går att få ROT-avdrag för en sådan badrumsrenovering.

Däremot kan föreningen, som Admin och bostadsrättsinnehavare framhåller, utföra en underhållsåtgärd i lägenheten på bostadsrättshavaren bekostnad om annans säkerhet äventyras eller risk finns för omfattande skador på annans egendom.

Detta regleras ju av ett annat lagrum än då föreningen tillfälligt tar över underhållsansvaret med stöd av stadgarna.

Francois
2009-03-05, 16:42
Föreningsstämman kan i samband med gemensam underhållsåtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmarna svarar för.

Jag tar inte hjälp av denna text i de aktuella stadgarna för att hävda att man kan tvinga de resterande 66% av medlemmarna i föreningen att betala själva för ytskiktet i sina badrum. Jag tar hjälp av att:
1. likhetsprincipen gäller, och då kan en styrelse inte låta några medlemmar betala för sig och föreningen betalar för övriga
2. ytskiktet normalt inte föreningens ansvar.

Angående punkt 2 KAN en styrelse ändå bestämma att föreningen ska stå för denna kostnad för ytskikt, vilket är rimligt om det handlar om 100% av medlemmarna (att föreningen betalar eller att alla medlemmar betalar var för sig är samma sak, det är ändå medlemmarnas pengar det handlar om).

I den aktuella föreningens fall skulle det vara mycket sämre om alla som redan bekostat sina egna renoveringar också skulle behöva bidra till de andras badrumsrenoveringar. Eller hur? Styrelse följer här likhetsprincipen.

Om några familjer har det svårt med betalningen är ett annat problem.

bostadsrättsinnehavare
2009-03-05, 18:20
Detta är ju minst sagt intressant att reda ut noggrant.

Med hänvisning till likhetsprincipen kan man inte ersätta enbart några och låta resten gå utan ersättning.
Om man nu tvingar 66 % att renovera badrummet men inte resterande 33% så har man ju likt förbaskat inte behandlat alla lika.
Man favoriserar ju i ett sådant läge de 33% som har renoverat badrummen genom att inte påtvinga dem något de inte vill ha.

Föreningen kan som jag ser det aldrig någonsin påtvinga en eller flera medlemmar avgifter utöver den normala avgiften. Undantag från detta är som Admin påpekat enbart om kap 7 § 12 ("Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick") samt § 12a i bostadsrättslagen uppfylls;
Föreningens rätt att avhjälpa brist
12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).
och lägenheten då behöver repareras på medlemmens bekostnad.

Jag skulle bli minst sagt förbannad om det damp ner ett brev i brevlådan som sa att jag var tvungen att göra både det ena och det andra enbart för att grannen redan gjort detta och dessutom inte få ett öre, med hänvisning till likhetsprincipen.

Admin
2009-03-05, 18:43
Föreningen kan som jag ser det aldrig någonsin påtvinga en eller flera medlemmar avgifter utöver den normala avgiften.

Föreningen kan under vissa speciella omständigheter t.ex. tvinga på en bostadsrättshavare en badrumsrenovering, men jag kan inte se att det finns något utrymme för att göra detta - utöver vad som stadgas i BrL kap 7 §12-12a - genom att medlemmen själv/personligen får stå för kostnaden med egna pengar, utan det måste ske med föreningens pengar.

Som Francois säger så gäller likabehandlingsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062).
Även om det går att tänja (varför ska saker och ting vara lätt?) på den föreningsrättsliga grundprincipen att en eller flera medlemmar inte får beredas otillbörlig fördel eller nackdel genom att avsteg kan göras från principerna om det finns s.k. "sakliga" skäl, så torde det ej vara så i detta fall.

Hade jag fått ett besked om att jag tvingades till en renovering i min egen lgh som jag själv fick bekosta (med hänvisning till likhetsprincipen eller vad som helst) så hade hel-et brakat loss. Det kan jag lova. Jag hade aldrig accepterat detta.

Likhetsprincipen är lite farlig eftersom den även kan användas negativt, som i det exempel du nämner här. Det finns inget tydligt regelverk i frågan. Det finns bara en massa härledningar man kan göra för att gissa sig fram till vad som gäller.

Men jag tror vi lugnt kan konstatera att en förening omöjligen kan påtvinga en medlem en renovering av badrum där medlemmen själv får stå för fiolerna, under här givna omständigheter.
Det är upp till styrelsen att lösa med föreningens pengar, och styrelsen måste ta fram en lösning där likhetsprincipen följs... vilket kan vara mycket knepigt i vissa fall, speciellt när det gäller badrumsrenoveringar

Som Gusten säger så är underhållsansvaret och kostnadsansvaret oskiljaktiga.
Men frågan är om det finns något "temporärt" underhållsansvar?
Om t.ex. föreningen bekostat något i lägenheten med föreningens pengar så blir det också föreningen som tar över underhållsansvaret för detta... i alla fall om jag nu utgår från HSB:s normalstadgar. Allt är ju en kombination av LEF/BrL, övriga lagar, stadgar, förarbeten och prejudicerande domar, etc... pust.

Och vilka problem kan detta då inte skapa!!!???

Här finns en stor mängd svåra parametrar.
Ytskiktet är medlemmens ansvar, och därför krävs ett stämmobeslut med 2/3 majoritet och hyresnämndens godkännande om föreningen ska betala ytskikt för medlemmarna... och dessutom måste likhetsprincipen följas.

Vad gäller ROT-avdraget så sliter sig alla i håret avseende detta just nu. Det var inte precis genomtänkt när det infördes i slutet av förra året. Om en månad eller två så vet vi vad som gäller (förhoppningsvis).


Sammanfattning om den ursprungliga frågeställningen i denna tråd

BAKGRUND
33% av medlemmarna i föreningen har för egna pengar renoverat sina badrum.
Dessa medlemmar har, utan stämmobeslut om detta, erhållit ett "bidrag" från föreningen för att täcka kostnaden för utbyte av det som föreningen ansvarar för, t.ex. vattenledningar.

66% av bostadsrätternas badrum är fortfarande ej renoverande inom de senaste x åren.

Styrelsen planerar nu att tvinga resterande 66% av medlemmarna att renovera sina badrum.
I denna av styrelsen planerade badrumsrenovering ingår;
- Golvbrunn
- Vattenledningar
- Tätskikt
- Kakel & klinker - Vägg och golv
- Badrumsinredning; toalettstol, handfat, etc.

Frågeställningen är om inte de 66% av bostadsrättshavarna som ej renoverat sina badrum, vid den av styrelsen påtvingade badrumsrenoveringen, själv ska bekosta badrumsrenoveringen. Som exempel på sådant som frågeställaren inte anser att föreningen kan betala är renovering av väggar, golv och tak med underliggande tätskikt samt vitvaror.

Följande gäller under ovanstående förutsättningar

Om medlem själv ska betala sin badrumsrenovering
Det enda läge där föreningen (styrelsen eller stämman) kan påtvinga medlem en badrumsrenovering på medlemmens egen bekostnad är om badrummet av oberoende expert inom området bedömts vara i ett sådant skick att risken för en nära förestående skada på föreningens egendom och/eller på grannarnas lägenheter är överhängande (eller redan har inträffat).

Om förening bekostar medlemmarnas badrumsrenovering - inget ROT-bidrag
Styrelsen inte tvinga någon eller några eller alla medlemmar till badrumsrenovering överhuvudtaget utan att förutsättningarna för detta uppfylls. Dvs stämmobeslut måste ha tagits i vederbörlig ordning (2/3 majoritet av de röstande på stämman) där detta godkänts av medlemmarna. Föreningens renovering av enskilda badrum måste också ske i samband med annat större underhåll av föreningen som föranleder att badrumsrenovering med fördel görs samtidgt (dvs t.ex. vid stambyte).
Dessutom måste renoveringen av medlemmarnas badrum ha godkänts av hyresnämnden.

När medlemmarnas badrum renoveras måste detta ske enligt likhetsprincipen. Dvs de som redan renoverat sina badrum får en ersättning som kompensation för att övriga medlemmar nu får sina badrum renoverade på föreningens bekostnad. Den ersättning som dessa medlemmar får ska fördelas på ett rättvist sätt enligt ett antal olika parametrar såsom om badrumsrenovering skett på ett fackmannamässigt sätt, hur långt tillbaka renovering gjorts och det "bidrag" som respektive medlem erhållit från föreningen för att renovera det som legat på föreningens ansvar (med alla problem det innebär att göra detta rättvist).

Jag rekommenderar att ingen badrumsrenovering som föreningen bekostar innefattar någon badrumsinredning. Dock medför det då problem om badrumsinredning skadas i samband med badrumsrenoveringen.

Föreningen upphandlar badrumsrenoveringen där som allra minst tre (helst minst fem) olika leverantörer lämnar fullständiga offerter.

Se även;
Badrumsrenovering i brf - Praxis med ersättning till medlemmar enl dom i hovrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15598)

Francois
2009-03-05, 22:58
Med hänvisning till likhetsprincipen kan man inte ersätta enbart några och låta resten gå utan ersättning.
Om man nu tvingar 66 % att renovera badrummet men inte resterande 33% så har man ju likt förbaskat inte behandlat alla lika.
Man favoriserar ju i ett sådant läge de 33% som har renoverat badrummen genom att inte påtvinga dem något de inte vill ha.

Nu tycker jag att du är lite orättvis i din beskrivning av det som hänt i föreningen. De 33% av medlemmarna har redan betalat för sin renovering av det egna badrummet. Försök sätta dig in i deras situation. Först betalar de för sin renovering, och sedan ska de betala för de andras badrumsrenovering?

Jag tycker att styrelse i det här fallet varit klok som passat på att se till så att stammar bytts hos de boende som gjort en renovering. Det hade varit dumt att renovera två gånger på kort tid. Slöseri med allas pengar.

En lösning som alla kan vara nöjda med:
- föreningen bekostar renoveringen av de resterande 66% av badrummen, och
- föreningen ersätter med motsvarande belopp de 33% som redan renoverat (kanske mot visning av kvitto)

På så sätt blir det både rättvist (likabehandlingprincipen följs) och det blir inga ekonomiska problem för vissa bostadsrättshavare. Det enda medlemmarna riskerar då är en högre avgift till renoveringen för att bekosta renoveringen av allas badrum.

bostadsrättsinnehavare
2009-03-06, 12:20
Om nu styrelsen fått för sig att föreningen ska renovera allas badrum och att styrelsen har rätt att tvinga medlemmarna till detta (vilket jag inte tror de har) så får medlemmarna också räkna med att betala för kalaset.

Ska man följa likhetsprincipen måste föreningen således också ersätta samtliga medlemmar i huset.

Ett liknande resonemang kan föras angående Einars problem med parkeringsplatserna (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9813) i en annan tråd. Styrelsen undrar där varför föreningen enbart ska betala Einar när ingen annan i föreningen krävt ersättning (pga feghet, lathet eller liknande) och samtidigt få det att gå ihop med likhetsprincipen. Svaret är förmodligen att föreningen helt enkelt får betala samtliga medlemmar! Detta är något styrelsen borde ha tagit med i sina beräkningar när de satte igång hela projektet!

Francois
2009-03-06, 13:34
Om nu styrelsen fått för sig att föreningen ska renovera allas badrum och att styrelsen har rätt att tvinga medlemmarna till detta (vilket jag inte tror de har) så får medlemmarna också räkna med att betala för kalaset.

Jag har förstått att detta handlar om ett stambyte där man oundvikligen måste förstöra ytskiktet för att komma åt stammarna. Då ska ytskiktet återställas.