handdator

Visa fullständig version : Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf


Admin
2009-03-03, 17:34
Jag vill tipsa om hur styrelsen i HSB brf Östberga (http://www.hsbostberga.se/) (som jag tagit upp i tråden om Oberoende granskning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7588)) informerat om stambytet i sin brf. Där finns en hel del matnyttig information! Tänk om alla styrelser varit lika duktiga i att informera om de olika projekten. Klart imponerande!

Styrelsen i min brf har genomfört ett stambytesprojekt utan att informera skriftligt överhuvudtaget! Inte ett ord!

Inte minst imponerande är den ersättningspolicy som styrelsen i denna förening tagit fram för att uppnå bästa möjliga rättvisenivå i samband med stambytet! Dvs, hur mycket ska varje medlem kompenseras för det som rivs i samband med stambytet och till vilken standard som medlem har rätt att föreningen ska återställa till.

Är detta den enda brf i Sverige som varit så här duktig?


Ersättning till medlemmar i HSB Östberga i samband med byte av avloppsstammar i badrum


Inledning
Stambytet har diskuterats i vår förening under lång tid och föreningen har dels erbjudit ett partiellt stambyte eller, senare, att byta golvbrunn i samband med en renovering.
Nu har vi på en stämma beslutat att byta våra avloppsstammar vilket innebär att alla badrums ytskikt rivs.
Det är ett bra och nödvändigt beslut men det innebär att de medlemmar som renoverat sina badrum i tron att de inte skall behöva göra om det inom några år nu befinner sig i en oförutsedd situation, en situation som föreningen har ett ansvar för.
Föreningen har därför beslutat att ersätta medlemmar för kostnader som uppstått på grund av detta.

Ersättning
En viktig fråga för föreningen är hur de bostadsrättshavare som själva vidtagit underhållsåtgärder i badrum skall kompenseras. De får ju betala två gånger, dels när de själva utförde åtgärder, dels via årsavgiften för föreningens åtgärder i lägenheten.
Lagstiftaren lämnar inte något svar på den frågan. Om bostadsrättshavarna inte fått information långt i förväg om att åtgärderna ska vidtas, torde det i många fall vara skäligt att ersätta de bostadsrättshavare som själva gjort förbättringar i sina badrum i samband med att föreningen rustar upp samtliga badrum i föreningen.
Föreningen har identifierat de som kommer att få eller inte få en ersättning med följande motiveringar:

Badrumsrenovering utförd innan 1990
De som har renoverat innan 1990 har badrum som i stort sett är avskrivna och de kommer att återställas till en hög modern standard efter stambytet. Ingen ersättning kommer att utgå till innehavarna av dessa badrum.

Badrumsrenovering utförd mellan 1990 och 2000
Efter 1990 var det känt att stammarna skulle bytas och att man därför inte skulle renovera sitt badrum eftersom det snart skulle rivas. Föreningen beslöt dock att genomföra ett partiellt stambyte som innebar att lägenhetsinnehavaren anmälde sitt intresse för att byta stammarna i sitt badrum för att därefter kunna renovera det.
De som utförde ett partiellt stambyte kommer att kompenseras för de renoveringskostnader de fick då eftersom de av föreningen var informerade om att de inte skulle behöva göra någon mer åtgärd.
De som renoverat sitt badrum under denna tid men inte gjort ett partiellt stambyte kommer inte att kompenseras eftersom det var känt i föreningen att stammarna skulle bytas.

Badrumsrenovering utförd mellan 2000 och 2007
År 2000 ändrades föreningens strategi för underhållet av stammarna som nu inte längre skulle bytas utan renoveras. Det innebar att de som i samband med en renovering såg till att i samarbete med föreningen byta golvbrunnen, vilket betalades av föreningen, skulle kunna få sina stammar renoverade utan att behöva skada badrummets fuktspärr.
De som under den här tiden valde att renovera sitt badrum och samtidigt byta golvbrunnen tillsammans med föreningen kommer att kompenseras för de renoveringskostnader de fick då eftersom de av föreningen var informerade om att de inte skulle behöva göra någon mer åtgärd.

De som renoverat under denna tid och även bytt golvbrunn men inte tillfrågat föreningen har brutit mot föreningens stagar. Golvbrunnen hör till föreningens underhållsansvar vilket inte kan övertas av medlem.
De som renoverat under denna tid men inte har bytt golvbrunn mot en godkänd typ har därmed inte renoverat på ett sätt som uppfyllde då gällande krav och normer, alltså inte renoverat på ett fackmannamässigt sätt.
Dessa två grupper kan inte räkna med någon ersättning för att återställa badrummet till den standard det hade innan stambytet.

Övriga
Medlemmar med badrum som faller utanför dessa grupper kommer att behandlas separat.

Medlemmar som köpt en lägenhet med renoverat badrum
Medlemmar som köpt en lägenhet som är berättigad till kompensation enligt ovan kommer att kompenseras för kostnaden att återställa nuvarande standard.
Vi är medvetna om att det finns de som köpt sin lägenhet under falska premisser och förespeglats att föreningen har bytt sina stammar eller har ett badrum som renoverats på ett sätt som inte berättigar till kompensation enligt ovan. Vi beklagar naturligtvis dessa men föreningen kan inte lastas för att felaktig information lämnats ut av andra än föreningen och ej heller använda medlemmarnas medel för att hålla köparna skadeslösa.

Vem bedömer och hur bedöms vilken ersättning man är berättigad till?
Innan stambytet genomförs görs en förbesiktning av badrummet. Har man då ersättningskrav görs en bedömning av besiktningsmannen.
· För de som har renoverat sitt badrum och är berättigade till kompensation görs en uppskattning av kostnaden för den ursprungliga renoveringen av besiktningsmannen om inte kvitto finns. Därefter sker en avskrivning och ersättningen betalas ut. Vill man återställa sitt badrum får man själv göra en överenskommelse med entreprenören och ta kostnaden för detta.
· För de som har köpt en lägenhet med renoverat badrum och som är berättigade till kompensation, görs en beräkning av merkostnaden för att dyrare material använts, exempelvis dyrare kakel och klinker, material till innertak, dyrare duschblandare. Om exempelvis duschblandaren kostar 2000 kronor mer så fås ersättning för denna merkostnad minus avskrivning mot uppvisande av kvitto. Extra arbetskostnader för att exempelvis bygga in badkaret ersätts inte.

Avskrivningsregler
Försäkringsbolagens avskrivningsregler varierar något. Nedanstående avskrivningsregler är enligt vår bedömning en rimlig kompromiss:
· Keramik (kakel och klinker): 35 år
· Plastmatta (golv och vägg): 20 år
· Innertak: 15 år
· Golvvärme: 10 år



Det finns säkert en hel del att lägga till här, men ovanstående skrivelse kan vara bra att utgå från i samband med att föreningen gör ett stambyte.