handdator

Visa fullständig version : Debitering för vattenavgifter i brf


mark
2009-03-02, 19:52
Bor i en liten 5 år gammal brf med 40 fristående hus. Knappt hälften av medlemmar är sommarboende, resten året-runtboende, övervägande 60+.
Vid köpet var det sagt att vattenförbrukningen ska ingå i månadsavgiften, men den nybildade styrelsen bestämde att vi ska betala för vatten eftersom det blir orättvisst för sommarboende.

Vi debiterades en gång/kvartal. I april-2008 upphörde debiteringen och jag frågade styrelsen varför, och varför fick vi ingen info.
Det var svårt att få besked, men efter ett par veckors "tjat" fick jag efter egen avläsning en VA-räkning för 9 månader. Ingen av mina grannar har fått det. Efter ytterligare 2-veckors "tjat" fick jag ett svar:
"Vi har ändrat betalningsrutiner på vattenförbrukningen för att förenkla, och därmed minska kostnaderna för föreningen. Betalning och avläsning sker under sommaren då vi har flera medlemmar som bara är här under sommarhalvåret"

Får styrelsen ändra debiteringsrutinen utan att informera alla medlemmar i förväg?
En del medlemmar tror att vatten ingår i månadsavgiften. Jag är den enda som bevakar de ansvarslösa medlemmar som valdes till styrelsen.

Garantibesiktningen utfördes inte trots att vi fick ett datum och uppmanades att komma med anmärkningar och att vara hemma den utsatta dagen. Jag har bönat och bett att få "mitt" hus besiktigat, men icke. Jag varnade styrelsen att föreningen kommer att drabbas av höga kostnader p g a det, och nu börjar de komma eftersom styrelsen inte "hittar" protokoll från garantibesiktningar.

Mina synpunkter bemöts med tykenhet och leder inte till någonting. I samband med senaste årsstämma ville jag få en anteckning i protokollet att jag reserverar mig mot att ge styrelsen ansvarsfrihet när det gäller garantibesiktningar. Utan resultat förstås.

Styrelsen bakar även in privata driftskostnader i månadsavgifterna som alla måste betala (ex. sotningsavgifter för kaminer som är tillvalsutrustning).

Vi får ständigt påminnelse om att det enda vi har köpt är rätten att bo i föreningens hus och hotas jämt och ständigt att avgifter ska höjas om inte alla följer ORDNINGSREGLER som de själva har satt upp.

Jag är medveten att ensam kan jag inte ändra på styrelsens envälde och det känns inte roligt för att jag älskar mitt lilla dockhus. Någon som kan komma med några tips?

Francois
2009-03-02, 21:27
Din styrelse behöver ta sig i kragen och agera. Att de missar att besiktiga låter väldigt dumt. Enligt vad du berättar verkar som du har rätt tankar på hur man ska agera. Vill du inte vara med i styrelsen själv?
Styrelsen i min bostadsrättsförening gjorde också en del konstiga saker, så jag gick med och ändrade mycket.

Finns det en representant från HSB eller Riksbyggen i din styrelse?

j.a
2009-03-02, 21:45
I 7 kap 14 § Bostadsrättslagen regleras vilka avgifter som får tas ut av föreningen. Denna bestämmelse anses vara uttömmande, dvs inga andra avgifter än de där angivna får tas ut från en medlem med BRL som stöd. Dvs när avgiften anses vara en skyldighet att betala till följd av medlemskapet i föreningen och bostadsrätten ytterst kan förverkas om man inte betalar.

14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift...
...Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning...Hur årsavgifterna ska fördelas mellan medlemmarna framgår av stadgarna. Ofta anges att årsavgiften ska fördelas enligt andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) och erläggas t ex månadsvis i förskott.

Om stadgarna inte anger att avgifter får fördelas på andra sätt än enligt andelstalen är det inte möjligt för styrelsen/föreningen att särdebitera vattenförbrukning på det vis som du beskriver.

För att det ska vara tillåtet måste det alltså relativt tydligt framgå av stadgarna. Många moderna stadgar har dock en skrivelse som gör detta tillåtet. I annat fall måste stadgarna ändras på denna punkt genom två på varandra följande stämmor.

mark
2009-03-09, 18:25
Det är en privat bostadsrättsförening. Därför består styrelsen endast av bostadsrättshavare.

Tyvärr är risken obefintlig att jag får möjlighet att komma med styrelsen eftersom min kritik skapat stark fientlighet mot mig.

Jag ser yrkesmässigt på föreningens förvaltning (är ekonom) och är väl medveten om att missköter man både garantibesiktningar och underhåll av husen blir det i slutändan kostsamt för föreningen. Det gör även föreningen mindre attraktiv. Själv har jag köpt "mitt" hus med tanke på att stanna där. Därför vill jag att det ska förbli lika fint som jag har köpt det.

De tre styrelserna vi har haft sedan föreningen bildades för 5 år sedan lägger större vikt på ORDNINGSREGLER, fester och annat trams än ekonomi och underhåll (som hör samman).

Francois
2009-03-09, 18:36
Försök göra dig lite mer omtyckt och respekterad genom att skriva bra motioner som medlemmarna inte kan säga nej till på stämman. Försök värva grannar en i taget. Det behöver inte ta så lång tid att få medlemmar med sig, genom lite diplomati och list! Sen kan du kanske bli vald. :5:
Du kanske kan prata med styrelsen och säga att du vill hjälpa dem med olika frågor om ekonomi, underhåll, mm. Med en så stor omsättning som 3 styrelser på 5 år, vore det förvånande om du inte kunde bli vald snart.

Trötter
2009-03-09, 19:06
Jag vill komplettera med ett par frågor
Är bostadsrätterna utrustade med separata vattenmätare, en för varje bostad?
Hur ser det kontrakt ut som du upprättat vid köpet av bostaden? Kolla om det är reglerat vad som ska ingå i avgiften.
Hur förmedlades bostadsrätten av eventuell mäklare? Kolla om det i handlingar från mäklaren uppgavs att vatten ingår i månadsavgiften.Rekommendation: Lusläs era stadgar samt den ekonomiska plan som alla medlemmar i föreningen ska ha tillgång till. I den ekonomiska planen kan det finnas en viss vägledning. Kunskap i dessa handlingar är att skaffa sig ett övertag vid en diskussion med styrelsen.

Läs gärna det som står i lagarna som reglerar bostadsrätter. Du behöver inte vara expert på juridik för att förstå det som står i lagtexterna, för detta förträffliga forum kommer med största sannolikhet att vägleda dig på ett bra sätt.

Men framförallt var alltid trevlig och korrekt även mot dem som beter sig som idioter.

Jag är övertygad att forumet kommer att göra alt för att vägleda dig så att du får ett bra och problem fritt boende i ditt älskade dockhus:5:.

mark
2009-03-16, 19:10
1. Alla bostadsrätter är utrustade med separata vattenmätare och elskåp. Bostadsrättshavarna lämnade in vattenmätarställningen kvartalsvis och fick faktura från föreningen efteråt fram till april-2008.

Elförbrukning betalar var och en till sin elleverantör.

2. I överlåtelseavtalet står ingenting om årsavgifter.

3. Vid köpet fick jag muntlig information att vattenförbrukning ingår, men det var tyvärr endast muntligt.

I stadgarna står det: "I årsavgiften ingående kostnader för värme och varmvatten, el, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet".

Jag tycker att det är korrekt att varje medlem betalar sina privata driftskostnader. Det som upprör är att styrelsen ändrar debiteringsperioden från 4 ggr till en gång/år utan att informera oss medlemmar, bara för att en del av medlemmar vistas här enbart på sommaren.

En annan detalj som upprör mig är att styrelsen beslutade att sotningsavgifter för vedkaminer (tillvalsutrustning) ska ingå i årsavgiften trots att det står klart och tydligt i stadgarna att det ska bekostas av medlemmar.

Trötter
2009-03-17, 13:42
Det är helt klart det bästa och mest rättvisa alternativet att alla står för sina egna kostnader i bostadsrättsföreningen.

Detta med att betala vattenräkningen en gång per år är ett mer kostnadseffektivt sätt att reglera avgiften på. Om jag inte minns fel så tillkommer det en aviavgift på varje räkning så det kan bli kostsamt om det är många avier. Detta kan vara ett motiv till att styrelsen reglerar detta en gång per år.

Det framgår inte hur beräkningen för avgiften är utformad. Jag gör ett antagande om att föreningen har en central mätare som alla är anslutna till. Det är denna som ligger till grund för beräkningarna av vattenavgiften. Detta får till följd att ni får storskaliga fördelar med lägre kostnad för vattnet.

Kolla vad som gäller i din kommun när det gäller vatten- och avloppstaxa.

Om det finns ett stöd i föreningen för att vattenavgiften ska debiteras oftare, skriv en motion angående debitering av avgifter till stämman att ta ställning till. Beräkningar kan göras på föregående års eller en uppskattad förbrukning, och reglera den verkliga förbrukningen i slutet på året. Om det är så att en i föreningen flyttar kan avläsning ske vid detta tillfälle och debiteras ut efter det avlästa värdet.

Det som står i punkt 3:
Detta ger tillfälle för spekulation om vad är vad när det gäller vad som ska ingå i avgiften.
I texten står det bara "kan" så det blir lite subjektivt och är därmed öppet för tolkningsproblem i framtiden.

Det är på sin plats att ni gör ett förtydligande i era stadgar. Detta förtydligande skulle kunna utformas på ett sådant sätt att det klargjorde vad som ingår och inte ingår i avgiften, samt att ni förtydligar när dessa avgifter ska regleras/betalas.

Du skulle kunna utforma en motion för att få detta med ändring i stadgan behandlad på stämma.

OBS: Om ni gör ändringar i stadgar så var observant på att det är reglerat i stadgar och lagar hur detta ska göras.

Hjälp med textförslag för ändring i stadgan kan du säkert få här på forumet eller kolla denna mall för stadgar (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm).

Det sista du skriver om sotning om att det är reglerat i stadgan och styrelsen frångår stadgan. Det innebär att styrelsen begår ett stadgebrott och det kan få otrevliga följder för styrelsen.

Ett tips angående stadgebrott: Tala med någon i styrelsen, om det går:13:, och informera om att det inte är tillåtet att frångå stadgan och att det kan få rättsliga konsekvenser.