handdator

Visa fullständig version : Vem äger bostadsrättsföreningen? - Vad händer om brf går i konkurs?


gunnjohn
2009-03-02, 10:46
Vem äger bostadsrättsföreningen? Är det de som har bostadsrätter i föreningen, dvs bostadsrättshavarna?
Fungerar det som andra ekonomiska föreningar?

Francois
2009-03-02, 11:23
En bostadsrättsförening ÄR en ekonomisk förening.

Föreningen äger fastigheterna. Vem äger föreningen vet jag inte, borde vara medlemmarna också, eller?

clabbe
2009-03-02, 11:53
Ja det borde vara medlemmarna som ju är andelsägare i föreningen.

totiki
2009-03-02, 16:18
En rolig fråga. Jag håller med Clabbe & Francois. Så är det förmodligen i praktiken.

Fast egentligen är det kanske så att föreningen äger sig själv.

Föreningen äger fastigheten och lägenheterna, köparen köper en immateriel rätt, borätten/rätten att bo där. Till denna är kopplat ett fördelningsansvar, andelstalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010).
Rösträtten är ju en per borätt på stämman, men det kan finnas fler medlemmar per bostadsrätt.
Skyldigheter och rättigheter kan fördelas olika efter andelstal, men röstetalet är fortfarande en per borätt på stämman.
Vid annat tillfälle än stämman kan varje medlem ha en röst.

Vid en eventuell konkurs används föreningens kapital till att betala fordringsägarna. Om skulderna överstiger kapitalet blir de med högre andelstal mer betalningsansvarig än medlemmen utan bostadsrätt t ex.

Vid det motsatta förhållandet, exempelvis att fastigheten expropieras dels efter andelstal per lägenhet men också till ett fast pris för övriga tillgångar som biytor o s v, kan man fråga sig om de medlemmarna utan bostadsrätt har någon del i dessa tillgångar?

Just vad det gäller biytor är frågan extra intressant eftersom medlemmarna kan förädla dessa men inte äga desamma. Förädlingen kan förvisso medföra värdestegring av bostadsrätten, men inte nödvändigtvis, men för föreningen innebär det förmodligen en värdestegring oavsett om det beror på insatt kapital eller frivilligt arbete.

Men som bolagsform är ekonomisk förening ett sorts kooperativ eller aktiebolag till skillnad från enskild firma. Så man kan nog säga att medlemmarna "äger" föreningen utan att ha något större fel.

Fast det finns andra ekonomiska föreningar där det inte framstår som man äger bara för att man är medlem. Olika riksförbund, kanske båtklubbar/golfklubbar m m är man medlem i och kan använda gemensamma tillgångar under medlemstiden, men man kan inte avyttra sitt medlemsskap som en immateriel rätt.
Det är väl en anledning till att BRL finns parallellt med LEF, det finns flera.

stephan
2009-03-02, 19:12
När faller första brf:en för åldersstrecket?

Det vill säga när husen inte längre är beboliga. kvar då finns det för ägarna det vill säga medlemmarna att sälja och dela på markvärdet?

totiki
2009-03-02, 19:59
Också en mycket intressant fråga.

På Strandvägen i Stockholm finns några av Sveriges äldsta föreningar. Jag har hört att några av dessa (det är mest stora lägenheter á 10 rum ungefär) varje månad delar ut mindre summor till varje bostadsrätt, negativ årsavgift alltså.
De står alltså kvar 100 till 120 år senare och marken har säkert sitt värde kvar.
Ett gediget bygge med gedigen förvaltning kan alltså stå kvar långt efter avskrivningstiden, i allmänhet 100 år.

Och när avskrivningstiden gått ut ska man ha motsvarande summa på banken (kanske inte i praktiken men i bokföringen) som inköpet bestod av. Förhoppningsvis räcker denna summa till topplån inför en nybyggnation. Och därmed undergår föreningen en metamorfos á la fågel Fenix.

Detta är iallafall det tankeexperiment som BRF:arna bygger på. Den praktiska sanningen kommer säkert att se helt annorlunda ut i alla olika scenarier man kan tänka sig.

De scenarierna pendlar mellan att brf:arna på Strandvägen står kvar i 200 till 300 år till och man får hoppas att de sparar motsvarande avskrivningen även fast det inte behövs. För med inflation och prisökningar kommer inte husens ursprungliga värde att räcka till topplånen för nybyggnation då.

Till uselt byggda 70-tals baracker som redan efter halva avskrivningstiden inte står att rädda, utan måste rivas då det blir billigare att bygga nytt än att renovera. Inte heller här räcker de avskrivna medlen till topplån för nybyggnation, om avskrivningstiden också här var 100 år.

Därmed inte sagt att alla hus byggda på 70-talet var usla. Miljonprogrammets hus som nu är i 50 års åldern är ytterst tveksamma också. Det är många som blir avrådda att ombilda dessa då renoveringskostnaderna nu är så höga och man är osäker på om avskrivningstiden (100 år) för dessa kommer att kunna hållas.

Det har pratats om detta fenomen i parallella trådar här på forumet. Jag menar, om avskrivningen är en bokföringsmässig fråga eller en reell. Är den endast bokföringsmässig skjuter man problemet framför sig till framtida borättinnehavare och utarmar på så sätt föreningens värde. En form av bedrägeri i slow-motion. Där till slut någon blir sittande med svarte-petter.

j.a
2009-03-02, 21:48
För att summera alla svaren:

Medlemmarna är delägare i föreningen på samma sätt som delägare i ett aktiebolag äger bolaget tillsammans. (där stannar dock liknelsen)

clabbe
2009-03-05, 15:20
Vid en eventuell konkurs används föreningens kapital till att betala fordringsägarna. Om skulderna överstiger kapitalet blir de med högre andelstal mer betalningsansvarig än medlemmen utan bostadsrätt t ex.
Jag undrar hur du menar med detta? Om min förening går i konkurs och det fattas pengar, är jag skyldig att täcka min andel med mina egna pengar?

Enligt 1 kap 3 § LEF gäller ju att För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens tillgångar.

Admin
2009-03-05, 15:26
Om min förening går i konkurs och det fattas pengar, är jag skyldig att täcka min andel med mina egna pengar?

Det är dina pengar, din investering.
Vid en konkurs av brf är det som om ditt företag konkar.

Det är därför man ska se brf:en som ett företag.
En bostadsrättsförening ska drivas som ett företag, och inte på något annat sätt.

Kompetensen i styrelsen - som du överlämnat dina pengar till - avgör din ekonomiska situation.

LEF GÄLLER OM FÖRENING GÅR I KONKURS !
Enligt 1 kap 3 § LEF gäller ju att För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens tillgångar.
Ja, det är sant.
Går föreningen i konkurs så är det första som händer att fastigheten säljs för att betala skulderna.
Alla förlorar sin insats.
Sedan upplöses brf:en och övergår till att bli hyreshus istället där man alltså kan bo kvar som hyresgäst, om man vill.
Har man lån på sin bostadsrätt så är de kvar även efter konkursen.

Vad jag menar är att du blir av med din investering, men i detta läge så kan ett smart alternativ vara att tillföra pengar från sin egen plånbok för att rädda sin investering. Det hänger ju på hur stora skulderna är och vad värdet är på fastigheten, men jag tror att oftast är den bästa lösningen att tillföra pengar och få ordning på ekonomin.

Revisorer tillför ofta kanske inte så mycket, men förhoppningsvis finns det i alla fall tillräckligt mycket kontroll för att en styrelse i alla fall inte ska hinna slarva bort eller försnilla mer mer pengar än vad fastigheten är värd.

Alltså har du rätt i att LEF gäller i den betydelsen att man som bostadsrättshavare inte direkt står till svars för föreningens skulder... men indirekt blir det ju ändå lite så i praktiken beroende på att systemet är som det är.

totiki
2009-03-06, 09:53
Jo, det fungerar som ett aktiebolag i det avseendet att föreningens kapital används till att betala skulderna. De med högre andelstal får betala mer eftersom de satt in mer kapital i föreningen. Föreningen äger lägenheten (kapitalet), bostadsrättshavaren den immateriella rätten.

Banken kan genomdriva en konkurs genom att begära in lånen. Det hände i Åkersberga på 90 talet. Men det ligger inte i Bankens intresse egentligen, ifall de inte har en köpare klar.

För aktiebolag har nu ändrats innebörden i "personligt ansvar" så att aktieägare, framförallt i mindre bolag, kan bli personligt ansvariga även för skulder som överstiger aktiebolagets kapital.
Det finns inget sådant vägledande rättsutlåtande ännu vad det gäller brf:ar, mig veterligen, men det finns vad det gäller mindre aktiebolag.