handdator

Visa fullständig version : Amortering av skuld i brf


gunnjohn
2009-02-06, 12:17
Jag är medlem i privat bostadsrättsforening med 20 likadana hus. Bostadsrättsföreningen har en skuld på 5 000 000 kr, dvs. 250 000 kr per bostadsrätt. Styrelsen har beslutat att de bostadsrättshavare som önskar kan amortera delar eller hela sin del av skulden för att slippa betala utgiftsränta till Brf. En så kallad individuell amortering av föreningens skuld.
Kan styrelsen sätta detta i verket utan samtycke från föreningsstämman?
Hur kommer räkenskaperna att presenteras?
Blir det merutgifter för bostadsrättsföreningen genom detta tillvägagångssätt?

Admin
2009-02-06, 12:33
Det är en ständigt återkommande fråga.

Kort uttryckt så är det inte möjligt för en styrelse att ta detta beslut.

Det stora problemet är att det förutsätter att alla har de pengar som behövs för detta, eller får ta lån. Så är sällan fallet.
Men är alla överens och alla är rika som troll så är det inga problem.
Tanken är god (det kan finnas fördelar med detta), men pga olika omständigheter går det inte alltid att genomföra i praktiken.

Här följer ett exempel på hur en brf löst detta:

Kapitaltillskott - Differentierade andelstal

Under 2012 beslöt medlemmarna i bostadsrättsföreningen att styrelsen har rätt att erbjuda medlemmar att göra frivilliga kapitaltillskott.
Ett frivilligt kapitaltillskott minskar den enskilda bostadsrättens andel av föreningens lån vilket medför att avgiften till föreningen sänks för bostadsrättsinnehavaren som gjort kapitaltillskott. Samtidigt minskar föreningens gemensamma lån vilket är en fördel för alla i föreningen.

Av föreningens 127 bostadsrättslägenheter valde 36 medlemmar att göra kapitaltillskott under 2012. Pengarna, cirka 13 miljoner, användes för att amortera av en del av föreningens gemensamma lån.

Möjligheten att göra frivilliga kapitaltillskott medför att alla lägenheter i föreningen nu har fått två olika andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010). Dessa utgör grund för beräkning av månadsavgiften till föreningen
Andelstal för kapitalkostnader. Detta baseras på lägenhetens andel av föreningens lån. Detta andelstal kan påverkas genom kapitaltillskott.
Andelstal för drifts- och underhållskostnader. Detta baseras på lägenhetens storlek. Detta andelstal kan inte påverkas.Förändringen medför att månadsavgifterna för två utåt sett likvärdiga lägenheter kan skilja sig åt.



Andelstal

Andelstal används för att beräkna hur mycket varje lägenhet ska betala i månadsavgift.
I föreningen har varje lägenhet två andelstal:
· ett andelstal för kapitalkostnader
· ett andelstal för drift och underhåll

Bostadsrättens ursprungliga andelstal för kapitalkostnader har räknats om, med hänsyn till om medlemmen har gjort kapitaltillskott eller inte.
Den som gjort kapitaltillskott har fått ett lägre andelstal i föreningens gemensamma lån, den som avstått har fått ett högre andelstal.

Andelstalet för drift och underhåll är detsamma som lägenhetens ursprungliga andelstal.
Stora lägenheter har högre andelstal än små. Driftsandelstalet är oberoende av gjorda kapitaltillskott.

När avgifterna till föreningen ska fastställas används båda andelstalen i kombination. Följden blir att de lägenheter som gjort kapitaltillskott får en lägre månadsavgift än de lägenheter som avstått från kapitaltillskott.

För att säkerställa rättvisa mellan alla medlemmar så lägger stadgarna fast följande:
ett ev. överskott efter året på drift & underhåll får inte utnyttjas för att täcka kapitalkostnader
ett ev. överskott på kapitalkostnader får inte användas för att täcka driftkostnader.
nyinvesteringar som kräver lånefinansiering ska fördelas på alla enligt andelstalen för driftkostnader (de ursprungliga andelstalen)Om du funderar på att köpa en bostadsrätt i föreningen så kan styrelsen upplysa om vilka andelstal som gäller för drift & underhåll respektive kapital i föreningens bostadsrätter.


Se;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Se även bl.a. följande inlägg;
Kapitaltillskott (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16) (Wasan)
Kapitaltillskott (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=69) (Ardennern)

meanmachine
2009-02-12, 00:00
Att fatta ett sådant beslut av endast styrelsen är som admin skriver inte rätt.

Dock behöver det inte innebära att man "måste" betala, det kan ske genom ett "frivilligt kapitaltillskott". Det förutsätter att varje bostadsrätt har 2 stycken andelstal.
Rent praktiskt medför det mer administrativt arbete vilket skulle kunna medföra högre kostnader för detta. Det finns bostadsrättsföreningar som gjort detta och efter vad jag läst så finns både goda och dåliga erfarenheter av detta.

Exempelvis:

Differentierade andelstal

Våren 2008 genomförde bostadsrättsföreningen Herbert en låneomläggning, som innebar att föreningen tog in ett frivilligt kapitaltillskott från medlemmarna.
I 55 av föreningens 68 bostadsrättslägenheter valde medlemmarna att medverka i låneomläggningen, genom att göra privata inbetalningar. Pengarna användes för att amortera av en stor del av föreningens belåning. Därmed kunde månadsavgiften sänkas kraftigt för de lägenheter som bidragit med eget kapitaltillskott.
Tretton lägenheter avstod från att göra kapitaltillskott.

För att skapa rättvisa mellan deltagande och icke deltagande lägenheter infördes samtidigt systemet med differentierade andelstal – ett för drift/underhåll och ett för kapitalkostnader.
En konsekvens av detta är att månadsavgifterna för två utåt sett likvärdiga lägenheter numera kan skilja sig kraftigt åt.

Det normala i en bostadsrättsförening är att varje lägenhet har ett enda andelstal (kallas ibland även fördelningstal).
Andelstalet är vanligen kopplat till den ursprungliga insatsen för respektive lägenhet. Det avspeglar i första hand lägenhetens storlek, men ibland också sådant som läget i huset, tillgång till balkong m m.
Andelstalet används för att beräkna hur mycket varje lägenhet ska betala i månadsavgift.

I en förening som Herbert, med differentierade andelstal, har varje lägenhet i stället två andelstal: Ett andelstal för drift och underhåll och ett annat andelstal för kapitalkostnader.
Andelstalet för drift och underhåll är detsamma som lägenhetens ursprungliga andelstal. Det betyder att stora lägenheter har högre andelstal än små. Detta så kallade driftsandelstal är alltså oberoende av eventuellt kapitaltillskott.
Andelstalet för kapital däremot har räknats om, med hänsyn till om den enskilde medlemmen har gjort kapitaltillskott eller inte. Den som gjort kapitaltillskott har fått ett lågt kapitalandelstal, den som avstått har fått ett högre.

När månadsavgifterna för lägenheterna i brf. Herbert ska fastställas används de båda andelstalen i kombination. Följden blir att de lägenheter som gjort kapitaltillskott får en väsentligt lägre månadsavgift än de lägenheter som avstått från kapitaltillskott.
Som spekulant på en lägenhet i brf. Herbert, eller som mäklare i samband med en försäljning, är det följaktligen viktigt att du informerar dig om vilken kategori den aktuella lägenheten tillhör. Styrelsen kan upplysa om vilka andelstal som gäller för drift och underhåll respektive kapital.

Här följer några siffror som belyser låneomläggningen i maj 2008 och systemet med differentierade andelstal.

Summan av samtliga frivilliga kapitaltillskott, som har använts till amortering av föreningens skulder: Drygt 33 miljoner kronor.
Resterande belåning: Cirka 21 miljoner kronor.
Storlek på kapitaltillskott för normallägenhet på 80 kvm: Cirka 610 000 kronor.
Kapitalandelstal för denna lägenhet: Cirka 0,93.
Månadskostnad för denna lägenhet: Cirka 3 300 kr.
Kapitalandelstal för normallägenhet som inte gjort kapitaltillskott: Cirka 3,8.
Månadskostnad för denna lägenhet: Cirka 6 300 kr.
Driftandelstal för normallägenhet, oavsett kapitaltillskott eller ej: Cirka 1,48.

Månadsavgifterna kan naturligtvis komma att förändras i framtiden. De anges här enbart för att belysa den relativa skillnaden i månadsavgift beroende på kapitalandelstalets storlek.

Går det att göra kapitaltillskott vid en senare tidpunkt?

Det är föreningens årsstämma som från tid till annan beslutar om ytterligare frivilliga kapitaltillskott från medlemmarna ska accepteras.
Den nuvarande styrelsens uppfattning är att tillkommande kapitaltillskott är välkomna, men att de av praktiska skäl i fortsättningen bör ske i samband med årsskifte. Nästa lämpliga tillfälle för eventuella kapitaltillskott från någon av de 13 lägenheterna som avstod våren 2008 bedöms vara årsskiftet 2009/2010 (beslut om detta fattas av årsstämman våren 2009).


Varför gjordes denna förändring?

Brf. Herbert var fram till maj 2008 en bostadsrättsförening med relativt hög belåning. Detta resulterade i höga månadsavgifter – närmare 60 procent av månadsavgiften utgjordes i själva verket av pengar som föreningen behövde för att betala räntor på sina lån.

Normalt sett är låneräntor avdragsgilla för låntagaren, vilket innebär att den reella kostnaden för lånet bara uppgår till 70 procent av den nominella.
Men detta gäller inte för boende i bostadsrättsföreningar. Varken de enskilda medlemmarna eller föreningen har möjlighet att göra skatteavdrag för ränteutgifterna.
Denna orättvisa har gång på gång påtalats för politikerna av HSB och andra bostadsrättsorganisationer, dock utan resultat.
Olika metoder har genom åren använts för att boende i bostadsrättsföreningar ändå ska kunna tillgodogöra sig avdragsrätten, bland annat så kallade strimlade lån. Den skatterättsliga hållbarheten hos sådana konstruktioner är ofta oklar.

Ett tillvägagångssätt som dock är helt oantastligt innebär att föreningens belåning amorteras av med hjälp av kapitaltillskott från medlemmarna, vilket är precis vad som skett i brf. Herbert.
De enskilda medlemmarna tar i de flesta fall upp egna lån för att få ihop pengar till kapitaltillskottet och räntorna på dessa personliga lån blir naturligtvis avdragsgilla.
Detta är också förklaringen till att vi använt beteckningen ”låneomläggning”, fastän det i realiteten handlar om ett gammalt lån (föreningens) som avslutas och nya lån (medlemmarnas privata) som tas upp.

Genom kapitaltillskotten kunde föreningen amortera av på sina lån och sänka månadsavgifterna för de medverkande medlemmarna i motsvarande grad – vilket framgår av siffrorna här ovanför.
Sammantaget resulterade låneomläggningen i kraftigt minskade totala boendekostnader för de deltagande hushållen: För en normallägenhet i storleksordningen 10 000 kronor per år.

Systemet med differentierade andelstal infördes enbart för att kunna upprätthålla rättvisa mellan lägenheter som gjort kapitaltillskott och sådana som avstått.

Beslutet om att genomföra låneomläggningen och införa differentierade andelstal har tagits av brf. Herberts medlemmar vid två extra föreningsstämmor. Förändringen har godkänts av HSB Göteborg och av HSB:s Riksförbund.


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

spantet
2013-10-02, 00:27
Bra förklaring!
Den verkliga svagheten som jag ser i detta är att när man säljer bostadsrätten (med lägre andelstal) så måste priset öka med motsvarande summa (600' i ditt exempel).
Motsvarar en hyressänkning med 3000 kr en ökning av försäljningspriset med 600.000 kr? Är sambandet alltid linjärt?

Harald
2013-10-02, 10:32
Motsvarar en hyressänkning med 3000 kr en ökning av försäljningspriset med 600.000 kr? Är sambandet alltid linjärt?Nej, absolut inte. Det har forskats på detta, och ingen har hittat något vetenskapligt stöd för att detta hänger ihop. Det närmaste man kunnat bevisa är att i ytterområden kan man inte utesluta visst samband. Ju attraktivare läge, desto mindre samband. Vetenskapligt ingen alls.

Sedan behöver bostadsrätten inte alls betinga ett pris som är 600 000 kr högre för att affären ska gå ihop. Du måste också räkna på hur mycket mindre i avgifter du betalat in fram till försäljningsdagen, minska detta med dina egna räntekostnader. Dessutom får du inte glömma att själva kapitaltillskottet också är avdragsgillt!

Kapitaltillskottet är värt, alldeles oavsett om det uppkommit genom ett tillskott i klump som i trådens fall, eller om det uppkommit genom att föreningen helt enkelt amorterat löpande sin överlikviditet, 22 % av bostadsrättens samlade amortering.

Komplicerat är det, men i grund och botten gäller det att lära ut följande grundsanningar:

- Föreningen ska över tid drivas att gå runt via årsavgifterna + ev. kringintäkter (hyror t ex).

- Varje gång en bostadsrättsförening diskuterar eller genomför ett kapitaltillskott, har den föreningens styrelse misslyckats med att finansiera föreningens drift via avgifterna.

- I undantagsfall kan man tänka sig att en bostadsrättsförening behöver uppta nya lån, framförallt om föreningen är ung, men detta ska endast vara en metod för att utjämna intäkterna. Det får aldrig vara en finansieringsform för t ex underhåll, för det är det ju inte. Det enda som händer i en förening som lånar till underhåll, är att andra medlemmar (i framtiden) får betala för den förslitning som orsakats av medlemmar fram till idag.

- Bortsett från köpet av fastigheten, så ska inga nya avskrivningar uppstå, förutom på maskiner och inventarier. Allt bör kostnadsföras och ombokas mot yttre fond. Visst undantag finns de första åren för de bostadsrättsföreningar som ombildats och har ett eftersatt hus. Här får man i början aktivera visst underhåll.

- Ovanstående stycke är vad som gäller nu. Nya redovisningsregler är på gång (sök K2 och K3), vilka kan komma att innebära att BRF får tänka om kring dessa frågor. Bl a kan det vara så att komponentavskrivning är på ingång, samt att progressiva avskrivningsplaner kan komma att förbjudas. Ändringarna kommer att gälla från 2014, men då 2014 ska redovisas i jämförelse med 2013, så kommer i praktiken även innevarande år behöva "redovisas om" i 2014 års bokslut.

Gusten
2013-10-02, 10:53
Har för mig att SBC avråder från differrentierade insatser. Det blir nästan omöjligt för personer utanför styrelsen att kontrollera att avgiften för respektive bostadsrätt är rätt framräknad.

clabbe
2013-10-02, 11:01
Jag anser mig själv vara ganska duktig på att räkna på en bostadsrättsförenings ekonomi (har varit ekonomiansvarig i brf bl.a.) och det skulle vara väldigt komplicerat, ser jag det som, att räkna fram den "rätta" fördelningen av avgifterna vid individuella kapitaltillskott, särskilt hur det blir i framtiden.

För en person som funderar på att köpa en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som haft individuella kapitaltillskott är det nog också svårt att bedöma föreningens ekonomi och den tänkta bostadsrättens del av denna.

Även för personer inom styrelsen blir det nästan omöjligt att kontrollera att avgiften för respektive bostadsrätt är rätt framräknad.

kluringen
2013-10-02, 11:45
Vi har genomfört frivilligt kapitaltillskott förra året och kommer att ha differentierade avgifter 50 år framåt eller tills alla har betalat sin andel av en öronmärkt investering. Vi har inte differentierade andelstal, fördelningen sker fortfarande enligt insatserna och stadgarna.

Av 41 hushåll är det 13 som har betalat. I år är det en till som har anmält att de vill köpa in sig i investeringen, vilket är tillåtet och en del av definitonen "frivilligt". Köpare informeras om att de har möjlighet att "köpa in sig". Åtgärden är kopplad till bostadsrätten, inte till medlemmen.

Gusten
2013-10-02, 12:36
Det här verkar vara ett helt annat system än det som SBC avråder från.
Även detta svårt att förstå för den oinvigde hur det fungerar.
Om ni fortfarande har avgiftsfördelning efter insatserna så måste det även finnas någon annan fördelningsfaktor i stadgarna för att få ner avgiften för de som bidragit till den öronmärkta investeringen.

clabbe
2013-10-02, 13:33
Vi har genomfört frivillig kapitaltillskott förra året och kommer att ha differentierade avgifter 50 år framåt eller tills alla har betalat sin andel av en öronmärkt investering. Vi har inte differentierade andelstal, fördelningen sker fortfarande enligt insatserna och stadgarna.
Med all respekt för er förening och de metoder ni har valt - jag skulle personligen inte vilja flytta in i en bostadsrättsförening som gör som er förening. Det skulle kännas som en osäker framtid.
Vem vet när ni byter avskrivningsmetod igen t ex? Eller när era medlemmar gör kapitaltillskott, tydligen i tron att avgifterna skulle sjunka, för att några år senare förstå att avskrivningarna inte förändrats och avgiften därmed inte kunde sänkas som man trott?

Nu var det ett tag sen jag såg era beräkningar men ni verkar ha gjort nån sorts partiell direktnedskrivning av en investering, och resten avskrivs väl då enligt plan. Det känns som en väldigt "kreativ" bokföring att bara en del av medlemmarna delar på avskrivningen. Och nu öppnar ni upp för ytterligare direktnedskrivningar av en del av investeringen. Hur lätt är detta att begripa?

kluringen
2013-10-02, 13:54
Även detta svårt att förstå för den oinvigde hur det fungerar.
Om ni fortfarande har avgiftsfördelning efter insatserna så måste det även finnas någon annan fördelningsfaktor i stadgarna för att få ner avgiften för de som bidragit till den öronmärkta investeringen.
Vår modell är ovanlig, kanske till och med unik. Den har vuxit fram efter flera medlemsmöten och diverse diskussioner med jurister.

Att inte ändra i stadgarna är ett medvetet val. Matematik (räcker med grundskolenivå) är en väldefinierad vetenskap vilket juridik inte är. En ny, luddig stadgebestämmelse är förmodligen svårare att försvara i en eventuell domstolsförhandling än att försvara matematiska fakta som ingen jurist i världen kan slå hål på.

Systemet är väldokumenterad i lägenhetsförteckningen, i föreningens ekonomiska modell som är ett tillägg i stadgarna och kommer att vara framöver även i framtida årsredovisningar. Dessutom har vi, för säkerhets skull, utfärdat garantiåtagande till varje betalare om att den utlovade förmånen inte får begränsas över tid. M a o, det finns tillräckligt många medlemmar som har intresse av att bevaka sina intressen.

Systemet är inte svårbegripligt för den som inte har svårt för lite enkel matte vilket förvånansvärt många, även högutbildade personer har.

Gusten
2013-10-02, 14:16
Att inte ändra i stadgarna är ett medvetet val. Matematik (räcker med grundskolenivå) är en väldefinierad vetenskap vilket juridik inte är. En ny, luddig stadgebestämmelse är förmodligen svårare att försvara i en eventuell domstolsförhandling än att försvara matematiska fakta som ingen jurist i världen kan slå hål på.
Men är matematiska fakta i detta fall, att alla lägenheters årsavgifter fördelas efter de ursprungliga insatserna och inget annat?

Harald
2013-10-02, 14:17
Vår modell är ovanlig, kanske till och med unik.
Sen bör man självkritiskt analysera hela upplägget, när endast 13 av 41 medlemmar hakar på. Det som här i tråden benämns som "investering" är väl om jag inte minns fel ett nytt plåttak på huset? Alltså ett underhåll, som verkligen inte passar in på min uppfattning om vad en "investering" är.

Om 50 år kommer detta tak ha underhållits ytterligare (ommålning teoretisk livslängd 25 år), samtidigt som medlemmarna fortfarande betalar för takomläggningen.

Kreativt bokfört och redovisat håller jag med om. Men upplägget är allt annat än unikt. Tvärtom är det mycket vanligt att underhåll inte är finansierat via avgifterna, utan bostadsrättsföreningen tvingas låna pengarna, och lika vanligt är det att man skjuter över kostnaden på framtida medlemmar.

Läser man på lite så förstår man snart att hela grundidén med bostadsrättsförening är något helt annat. Varje "generation" medlemmar ska betala för sin förslitning. I praktiken innebär det att pengar till ett nytt tak ska finnas den dag det behöver bytas ut. Låt vara att det inte är så i en ombildad förening, men där finns också undantagsregler för eftersatt underhåll vid övertagandet.

Bankerna applåderar förstås.... Både förening och medlemmar har behövt ta nya banklån med denna metod.

clabbe
2013-10-02, 14:37
Att inte ändra i stadgarna är ett medvetet val. Matematik (räcker med grundskolenivå) är en väldefinierad vetenskap vilket juridik inte är. En ny, luddig stadgebestämmelse är förmodligen svårare att försvara i en eventuell domstolsförhandling än att försvara matematiska fakta som ingen jurist i världen kan slå hål på.

Systemet är väldokumenterad i lägenhetsförteckningen, i föreningens ekonomiska modell som är ett tillägg i stadgarna och kommer att vara framöver även i framtida årsredovisningar. Dessutom har vi, för säkerhets skull utfärdat en garantiåtagande till varje betalare om att den utlovade förmånen inte får begränsas över tid.

Skulle jag mot förmodan bli ägare till en bostadsrätt i er förening, där kaptillskott inte gjorts, skulle jag nog satsa på juridiken och inte matematiken och strida för att avgift tas ut enligt stadgarna dvs efter insats. Jag tror domstolarna hellre dömer efter juridik än matematik.

kluringen
2013-10-02, 15:18
Skulle jag mot förmodan bli ägare till en brf i er förening, där kaptillskott inte gjorts, skulle jag nog satsa på juridiken och inte matematiken och strida för att avgift tas ut enligt stadgarna dvs efter insats. Jag tror domstolarna hellre dömer efter juridik än matematik.
Avgiften tas ut helt enligt stadgarna. Att föreningens globala ekonomi har förbättrats med x antal tillskottskronor är förmånligt för alla, även för dem som inte betalat och som inte får högre avgift än vad alla skulle ha fått om ingen hade betalat tillskott. Det är otvistigt.

Frivillighet betyder att man väljer själv utifrån den egna ekonomiska situationen. Jag skulle inte känna mig lika trygg med dubbla andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) där styrelserna kan ändra talen godtyckligt när helst för att det står så stadgarna. Ser vi på det rent juridiskt så är insatser långt mer entydigt än andelstal som ingen jävel vet hur man har dokumenterat och som dessutom är lätta att ändra.

jag har betalat. Avkastningen på min investering med nuvarande räntenivå är 5% i 50 år vilket jag är nöjd med. Jag har avstått från att ta hänsyn till lägre reaskatt eller eventuell högre försäljningspris eftersom det är siffror som inte går att fastställa då det kan ändras av politiska beslut och variationer som råder på marknaden vid en viss tidpunkt.

Gusten
2013-10-02, 17:34
Avgiften tas ut helt enligt stadgarna.
I så fall måste det även finnas någon annan fördelningsfaktor i stadgarna än enbart insatserna, eftersom två lägenheter med samma insats har olika årsavgift om den ena lägenheten har bidragit till takrenoveringen medan den andra inte har bidragit.

kluringen
2013-10-02, 18:57
I så fall måste det även finnas någon annan fördelningsfaktor i stadgarna än enbart insatserna, eftersom två lägenheter med samma insats har olika årsavgift om den ena lägenheten har bidragit till takrenoveringen medan den andra inte har bidragit.
Man behöver ingen omräkningsfaktor som är spikat i stadgarna. Takrenoveringen har kostat en bestämd summa som förblir konstant över tid. Insatserna är också oförändrade över tid. I stadgarna står att avgifterna fördelas enligt lägenheternas insatser. Vad vi gör är att dela upp årsavgiften i två poster. En summa som fördelas på alla, och en summa som ska bäras av dem som inte har betalat sin andel av takrenoveringen.

Hur svårt är det jämfört med att skapa dubbla andelstal som inte blir lika rättvist över tid? Se det som att "tillskottarna" betalar hela sin andel på ett bräde Man ska aldrig behöva betala två gånger för samma sak. Så småningom blir hela investeringen avskriven då allt återgår med automatik till det ursprungliga systemet.

Människor styrs tyvärr ofta av avundsjuka och det är svårt att avliva tänket att "det som är bra för vissa även om det inte sker på min bekostnad är dåligt för mig".

Beräkningen kan göras på olika sätt som ger samma resultat. Med eller utan omräkningsfaktor som bara är ett mellansteg vid uträkningen av en proportionalitetsekvation. Riktigt snyggt om man visar upp två uppställningar för att få en avstämning.

Gusten
2013-10-03, 00:10
I stadgarna står att avgifterna fördelas enligt lägenheternas insatser. Vad vi gör är att dela upp årsavgiften i två poster. En summa som fördelas på alla, och en summa som ska bäras av dem som inte har betalat sin andel av takrenoveringen.
Det står alltså något ytterligare i stadgarna som gör att den totala årsavgiften för en viss lägenhet kan vara högre än den totala årsavgiften för en annan lägenhet även när bägge lägenheterna har samma insats?

kluringen
2013-10-03, 10:22
Det står alltså något ytterligare i stadgarna som gör att den totala årsavgiften för en viss lägenhet kan vara högre än den totala årsavgiften för en annan lägenhet även när bägge lägenheterna har samma insats?

Nej, i stadgarna står:

11.2 Med årsavgiften ska bestridas dels föreningens kostnader för den löpande verksamheten, dels i de i § 13 angivna avsättningarna. Årsavgifterna ska fördelas i förhållande till insatserna (lägenheternas andelstal). Årsavgifterna ska betalas sista vardagen före varje kalenderkvartals början eller på annan tid som bestäms av en stämma.

Jag vill dock se till att parentesen tas bort i samband med nästa stadgeändring pga det moderna språkbruket inom andra bostadsrättsföreningar. Förr var det självklart att "andelstal" var en omräkningsfaktor av ägarandelen, så är det inte längre, därmed kan parentesen misstolkas och missbrukas.

Övriga frågor som kan uppstå i sammanhanget täcks av Årsredovisningslagen och andra lagar. Det ska framgå tydligt i årsredovisningen och i våra övriga handlingar, bl a lägenhetsförteckningen vad det är fråga om.

Att "Årsavgifterna ska fördelas i förhållande till insatserna" är en klockrent entydig verbal beskrivning av en beräkningsmodell. Kan man bevisa att beräkningarna stämmer på kronan enligt stadgarna bör det hålla även i en domstol trots att lagvrängarna ofta är dåliga på att räkna.

Fundera över hur särskilda andelstal för avgifternas fördelning som håller över tid och inte påverkas proportionellt av andra faktorer än den öronmärkta takrenoveringen skulle kunna tas fram. Det går inte.

De inbördes förhållandena mellan våra bostadsrätter har inte rubbats sen 1920 då bostadsrättsföreningen bildades, det är hugget i sten. Det enda rådet från SBC som jag håller med om.

clabbe
2013-10-03, 11:00
Systemet är väldokumenterad i lägenhetsförteckningen, i föreningens ekonomiska modell som är ett tillägg i stadgarna och kommer att vara framöver även i framtida årsredovisningar. Dessutom har vi, för säkerhets skull utfärdat en garantiåtagande till varje betalare om att den utlovade förmånen inte får begränsas över tid. M a o, det finns tillräckligt många medlemmar som har intresse av att bevaka sina intressen.
Ett garantiåtagande som mycket väl kan anses ge en otillbörlig fördel för en medlem till nackdel för föreningen. Därmed ett ogiltigt beslut och en värdelös garanti.

Gusten
2013-10-03, 11:15
Att "Årsavgifterna ska fördelas i förhållande till insatserna" är en klockrent entydig verbal beskrivning av en beräkningsmodell.

Absolut en mycket tydlig bestämmelse om hur årsavgifterna ska fördelas.

Det måste också innebära att alla bostadsrätter med samma insats också ska ha samma årsavgift.

kluringen
2013-10-03, 12:26
Ett garantiåtagande som mycket väl kan anses ge en otillbörlig fördel för en medlem till nackdel för föreningen. Därmed ett ogiltigt beslut och en värdelös garanti.Du får utveckla det där. Att jag har betalat min andel av en öronmärkt renovering (lite över 180 tusen) missgynnar ingen annan medlem, tvärtom eftersom det stärker hela föreningens ekonomi. Om man fattar ett beslut om säg tio år som urholkar värdet av min "uppoffring" kommer jag eller den som har tagit över min bostadsrätt att missgynnas. Det blir då det senare beslutet som kommer att strida mot likabehandlingsprincipen, inte garantiåtagandet som var "rättvist" när det utfärdades.
Absolut en mycket tydlig bestämmelse om hur årsavgifterna ska fördelas.
Det måste också innebära att alla bostadsrätter med samma insats också ska ha samma årsavgift.Självklart att alla bostadsrätterer med lika stor insats har lika höga avgifter. Därför är det logiskt och praktiskt att tillskottsdelen beräknas och bokförs separat och särredovisas på avgiftsavin.

Årsavgift och takavgift, två avgiftsposter. Även takavgiften är en årsavgift men medlemmarna har valt olika sätt att betala den delen av föreningens utgifter. Det är inte fråga om olika avgifter, några har bara förskotterat sin betalningsskyldighet till föreningen. De som inte gjort det måste naturligtvis betala mera. Inga differentierade andelslistor. :5:.

Hela utgiften för renoveringen finns bokförd som en investering och ska skrivas av enligt plan. Tillskotten har bokförts som "frivilliga tillskott" under fritt eget kapital. Den delen av avskrivningarna som redan är betalda skrivs av mot "frivilliga tillskott", resten på vanligt sätt. Om några betalar vid en senare tidpunkt räknar man av vad de redan betalat via takavgiften från deras tillskottsandel.
Rättvisare än så kan det knappast bli och man kan följa händelserna i årsredovisningen från år till år.

Årsavgiften baseras på budget medans beräkningen av takavgiften grundas på faktiska existerande siffror som motsvarar bostadsrättsföreningens utgift. Avvikelse av ränteutgiften kommer att korrigeras andra kvartalet med ett tillägg/återbäring. Även detta i enlighet med stadgarna:

Med årsavgiften ska bestridas dels föreningens kostnader för den löpande verksamheten, dels i de i § 13 angivna avsättningarna.

Harald
2013-10-03, 12:40
Inom en snar framtid i en förening nära dig:

Avgiftsavi år 2025 i Brf noll koll:

Avgift: 3 000 kr
Takavgift (beslut 2010): 1 800 kr
Takavgift 2 (Beslut 2022): 900 kr
Soprumsavgift: 50 kr
Ommålningsavgift (beslut 2015): 1 100 kr
Dräneringsavgift: 5 000 kr
Planteringsavgift (obs! endast de röda blommorna, de vita ingår i "Avgift"): 75 kr
Avgår tillskott tidigare ägare: Malmgren 2014 0,32 % av andelstal 2,5 baserat på då gällande total avgift minus takavgift 1 och 2 som enligt stadgar som gällde då inte ska ingå: - 375 kr

Totalt: 11 550 kr

Brf Noll koll önskar dig en trevlig dag!:1:

clabbe
2013-10-03, 12:54
Du får utveckla det där. Att jag har betalat min andel av en öronmärkt renovering (lite över 180 tusen) missgynnar ingen annan medlem, tvärtom eftersom det stärker hela föreningens ekonomi. Om man fattar ett beslut om säg tio år som urholkar värdet av min "uppoffring" kommer jag eller den som har tagit över min bostadsrätt att missgynnas. Det blir då det senare beslutet som kommer att strida mot likabehandlingsprincipen, inte garantiåtagandet som var "rättvist" när det utfärdades.


Enligt dig så innebär garantin att "den utlovade förmånen inte får begränsas över tid.".
Den utlovade förmånen består, vad jag förstår, av att de som gör ett tillskott inte ska behöva delta i att bidra till ränteutgifter och avskrivningar för taket.
Om man kommer fram till att beslutet att ha skilda avgifter var stadgevidrigt så innebär det en höjning av årsavgiften för den som har garantin.
Den som har garantin kommer då att kräva ersättning enligt garantin, motsvarande den höjda årsavgiften.

Men eftersom det inte fanns någon rätt till nedsättning av årsavgiften - det beslutet var ju stadgevidrigt och därmed ogiltigt - så är även ett utbetalande av belopp som motsvarar den stadgevidriga nedsättningen ogiltig.
Skulle utbetalningen ändå ske är det ett otillbörligt gynnande av den medlem som får ersättningen.

Om ni inte får sänka avgiften pga stadgar får ni inte heller ge samma belopp på annat sätt, helt enkelt.

Gusten
2013-10-03, 13:15
Årsavgift och takavgift, två avgiftsposter. Även takavgiften är en årsavgift men medlemmarna har valt olika sätt att betala den delen av föreningens utgifter.

Takavgift är tyvärr ingen tillåten avgift i en BRF.
Takavgiften kan inte heller vara en del av årsavgiften eftersom det då kan bli olika årsavgifter för bostadsrätter med samma insats.

Jag gissar att en domstol skulle se det som att de medlemmar som bidragit till takrenoveringen helt enkelt lånat ut pengar till föreningen.
Detta eftersom inbetalningen inte gjordes i form av en extra insats.
Alltså ett rent fordringsförhållande mellan medlemmen och föreningen som inte har något med avgifterna att göra.

Generellt finns nog en risk med att ha "egna" lösningar i en bostadsrättsförening som inte är allmänt vedertagna.

kluringen
2013-10-03, 14:22
Skapar man juridiska spetsfyndigheter genom att döpa om transaktioner till annat än vad de faktiskt är och är avsedda att vara, kan man alltid hävda att det är stadgevidrigt och därmed ogiltigt.
Enligt dig så innebär garantin att "den utlovade förmånen inte får begränsas över tid."Exakt, ingen ska kunna tvingas att behöva betala det som redan betalats två gånger.
Den utlovade förmånen består, vad jag förstår, av att de som gör ett tillskott inte ska behöva delta i att bidra till ränteutgifter och avskrivningar för taket.
Föreningen har tagit ett särskilt lån för taket på exakt lika krontal som taket kostat. Vid första tillfället som lånet löpte ut (3 månader) användes tillskotten till att amortera av lånet med motsvarande belopp som de inbetalda tillskotten. Föreningen slipper därmed ränteutgiften för den delen av lånet som tillskottarna har pröjsat. De som lånat upp tillskottspengarna får lov att betala för sina eventuella privata banklån.

Om man kommer fram till att beslutet om att ha skilda avgifter var stadgevidrigt så innebär det en höjning av årsavgiften för den som har garantin.
Den som har garantin kommer då att kräva ersättning enligt garantin, motsvarande den höjda årsavgiften.Hur ska man kunna komma fram till det? Vi har i grunden inte skilda avgifter, alla betalar sin andel för takutgiften (en helt rumsren avgiftsgrundande utgift) men har valt att göra det på olika sätt. Den som har garantin är bara garanterad att ha rätt att tillgodogöra sig förskottsinbetalningen. Förskottsinbetalningar har gjorts tidigare i andra sammanhang. Vid ett tillfälle hade föreningen tillfällig dålig likviditet. Dåvarande styrelse vädjade till medlemmarna att de kan avhjälpa penningbristen genom att betala in avgifter i förskott. När de som satte in pengar på föreningens konto senare inte behövde betala avgiften en gång till för kommande kvartal har de inte fått en avgiftsänkning utan indirekt återbetalning av ett tillfälligt lån. Om en förskottsbetalning är kort- eller lågsiktigt har ingen betydelse.
Men eftersom det inte fanns någon rätt till nedsättning av årsavgiften - det beslutet var ju stadgevidrigt och därmed ogiltigt - så är även ett utbetalande av belopp som motsvarar den stadgevidriga nedsättningen ogiltig.
Skulle utbetalningen ändå ske är det ett otillbörligt gynnande av den medlem som får ersättningen.

Om ni inte får sänka avgiften pga stadgar får ni inte heller ge samma belopp på annat sätt helt enkelt.
Det finns ingen lag eller något i stadgan som förbjuder frivilliga tillskott. Dina sammanfattande slutsatser bygger på feltänk från början och på hypotetiska resonemang att någon i framtiden eventuellt kan klandra förra årets beslut som lag- eller stadgevidrigt.

kluringen
2013-10-03, 15:29
Takavgift är tyvärr ingen tillåten avgift i en BRF.
Takavgiften kan inte heller vara en del av årsavgiften eftersom det då kan bli olika årsavgifter för bostadsrätter med samma insats.
Det finns inget förbud mot att dela upp ett konto till två konton. Utgiften för en nödvändig takrenovering är absolut en utgift som får och ska betalas via årsavgiften.

Jag gissar att en domstol skulle se det som att de medlemmar som bidragit till takrenoveringen helt enkelt lånat ut pengar till föreningen.
Ja, du gissar grovt och blandar begrepp. Insats, lån, tillskott och frivilligt tillskott är helt olika saker. I beslutet har vi klart uttryckt att man inte kan kräva återbetalning, och att tillgodohavandet hör ihop med bostadsrätten, inte personerna, alltså är det inget lån.
Detta eftersom inbetalningen inte gjordes i form av en extra insats.
Alltså ett rent fordringsförhållande mellan medlemmen och föreningen som inte har något med avgifterna att göra.
En extra insats måste betalas av alla. Det finns reverslösningar om alla inte kan/vill betala som praktiseras på marknaden, men vi ville inte ha en tvångslösning.
Generellt finns nog en risk med att ha "egna" lösningar i en förening som inte är allmänt vedertagna.
Risker finns det med alla former av lösningar. Jag föredrar en egen intelligent lösning framför organisationernas rekommendationer. Vi har inte handlat helt i blindo utan har haft en noggrann rannsakning av vår modell med både en auktoriserad revisor och två oberoende jurister. Ingen av juristerna lyckades föreslå en text till stadgarna som skulle bli bättre än om vi lät stadgan vara som den är.

Inom en snar framtid i en förening nära dig:
Avgiftsavi år 2025 i Brf noll koll:
Kul inlägg, men inte särskilt seriöst. Men klart, om alla nu boende flyttar ut och vi får in dumskallar kan det bli så galet som du beskriver.

clabbe
2013-10-03, 15:36
Då vet jag att ert garantiåtagande är tillskottet från medlemmarna. Lite värre än jag trodde faktiskt.

Om er förening av någon anledning måste uppfylla ert garantiåtagande kommer det innebära att de som får garantin själva måste stå för den del av detta som motsvarar deras del av insatserna. Är inte det lite bedrägligt att kalla det för en garanti om man får betala den själv till en del?

Du skriver att föreningens globala ekonomi förbättrats genom tillskotten. Jag vill hävda att ni försämrat er globala ekonomi genom garantiåtagandet och ökat risken för att presumtiva köpare tvekar genom era egna lösningar som kräver en massa förklaringar av stadgar och årsredovisning.

Harald
2013-10-03, 16:35
Kul inlägg, men inte särskilt seriöst. Håller med, ville inte vara seriös, ville ironisera lite för att belysa det problematiska med att man inom bostadsrättsföreningar verkar ha en spridd förkärlek att trixa till olika lösningar för att täcka kostnader som egentligen ska täckas av ordinarie årsavgift.

Allt grundar sig i att man 1) inte vill höja avgifterna, 2) Helst vill att någon annan betalar för kalaset.

De 28 medlemmar i Kluringens förening, som inte betalt in "taktillskottet", räknar antagligen kallt med att de inte kommer ha nytta av taket i 50 år. De kommer dö eller flytta innan.

De 13 medlemmar som betalat in tillskottet, räknar inte heller med att de nyttjar taket i 50 år, men de tror att de ska gå plus vid försäljningen av sin bostadsrätt, i och med att de har en lägre avgift.

Snus är snus och skit är skit, oavsett vad man väljer att kalla det eller klä in det i för förklädnader.

Fakta är:

Styrelsen har misslyckats med uppdraget att sätta en avgift som finansierar husets underhållsbehov.

De medlemmar som överaskande (överaskande eftersom inte ens styrelsen hade en tanke på att undersöka yttertaket innan vinden inreddes) ombads inbetala flera 100 000 kr extra, för ett tak som TIDIGARE medlemmar slitit ut, har milt sagt blivit lurade.

Vilket alternativ medlemmarna än valt, så hoppas ALLA att någon annan ska betala. De som gick med och betalade in = tror att nästa köpare ska betala tillräckligt överpris för att täcka "investeringen", de som inte gick med = räknar med att bo kortare tid än 50 år, och lägger därmed över kostnad på nästkommande medlem.

Under tiden slits detta nya tak ner!!!

Baklängesfinansiering leder enbart till högre totala boendekostnader och att banken (den dolda ägaren) gynnas. Tvärt emot § 1 i stadgan, alltså.

----

Bostadsrättsförvaltning handlar även om, (förutom att man ska följa lagar och regler, främja föreningsverksamhet osv.) liksom ALLT företagande, om TIMING.

Timing är att, i den mån man kan, lägga t ex avgiftsökningar vid tillfällen där det drabbar medlemmarna minst.

Den styrelse som efter de senaste 10 årens låga ränteläge, skattesänkningar, jobbskatteavdrag, RUT och ROT och otroliga värdeökningar på bostadsrätter, inte utnyttjat tillfället att uppnå full kapitalisering av sin bostadsrättsförening via avgiftsuttaget, har helt enkelt misslyckats totalt med timing.

kluringen
2013-10-03, 17:12
Då vet jag att ert garantiåtagande är tillskottet från medlemmarna. Lite värre än jag trodde faktiskt.
Du har missuppfattat. Garantiåtagandet är ett kvitto på summan = lägenhetens andel av takrenoveringen och att föreningen inte kommer att att kräva ytterligare pengar via årsavgiften för takrenoveringens finansiering.
Om er förening av någon anledning måste uppfylla ert garantiåtagande kommer det att innebära att de som får garantin själva måste stå för den del av detta som motsvarar deras del av insatserna. Är inte det lite bedrägligt att kalla det för en garanti om man får betala den själv till en del?
Föreningen har uppfyllt sitt åtagande från dag ett när första avin delades ut. Tillskottarna betalar bara årsavgift, övriga betalar årsavgift + takavgift. Om en tillskottare påförs takavgift bryter föreningen ett avtal. Det finns inga relevanta pengar att kräva som kan knytas till den öronmärkta renoveringen, men nya styrelser kan hitta på dumheter när beslutets innehåll börjar blekna.
Du skriver att föreningens globala ekonomi förbättrats genom tillskotten. Jag vill hävda att ni försämrat er globala ekonomi genom garantiåtagandet och ökad risk för att presumtiva köpare tvekar genom era egna lösningar som kräver en massa förklaringar av stadgar och årsredovisning.
Föreningens lån är lägre än det skulle ha varit utan inbetalningarna. Soliditeten är bättre också. Överlag snyggare siffror i årsredovisningen.

Presumtiva köpare erbjuds att välja mellan tillskott eller högre avgift. Hittills har detta uppfattats positivt enligt mäklarna. Stadgarna behöver inte förklaras. De är tydligare och mera lättlästa än många andra bostadsrättsföreningars stadgar. De som kan läsa en årsredovisning fattar i regel, de andra bryr sig inte. Buden har aldrig tidigare varit så höga jämfört med omgivningen som de är nu.

Du får gärna välja en förening med numera accepterade dubbla andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) och det stök som det ställer till och avtå från att lita på vår egen geniala lösning.

Gusten
2013-10-03, 20:48
Jag ser det så att om den del av årsavgiften som avser takrenoveringen har förskottsinbetalts, så har bostadsrättsföreningen lånat pengar av medlemmen.

Föreningens amorteringar och räntor till medlemmen fullgörs sedan genom rabatt på årsavgiften under 50 års tid.

Kan den beskrivningen godtas?

clabbe
2013-10-03, 22:40
Jag ser det så att om den del av årsavgiften som avser takrenoveringen har förskottsinbetalts, så har föreningen lånat pengar av medlemmen.

Föreningens amorteringar och räntor till medlemmen fullgörs sedan genom rabatt på årsavgiften under 50 års tid.

Kan den beskrivningen godtas?

Jag kan instämma i den beskrivningen. Det liknar också ett villkorat aktieägartillskott. När jag hittade föreningens senaste årsredovisning (http://bostad.erikolsson.se/filecache/documents/1250452.pdf) noterade jag att styrelsen redan avvikit från stämmans principbeslut om hantering av tillskottet i redovisningen.

Genom att bokföra tillskottet som ett fritt eget kapital blir det väl också utdelningsbart till alla föreningens medlemmar i proportion till var och ens insats vid en likvidation.

kluringen
2013-10-04, 00:10
Jag ser det så att om den del av årsavgiften som avser takrenoveringen har förskottsinbetalts, så har föreningen lånat pengar av medlemmen.

Föreningens amorteringar och räntor till medlemmen fullgörs sedan genom rabatt på årsavgiften under 50 års tid.

Kan den beskrivningen godtas?

Jag kan instämma i den beskrivningen. Det liknar också ett villkorat aktieägartillskott. När jag hittade föreningens senaste årsredovisning noterade jag att styrelsen redan avvikit från stämmans principbeslut om hantering av tillskottet i redovisningen.

Genom att bokföra tillskottet som ett fritt eget kapital blir det väl också utdelningsbart till alla föreningens medlemmar i proportion till var och ens insats vid en likvidation.
Gusten, en förutsättning för att det ska uppstå räntekostnad är att det finns ett lån. Tillskottarna gottgörs inte för några räntekostnader, men de slipper betala för avskrivningarna som görs mot tillskottet.

Skarpt av dig Clabbe att upptäcka att vi har gjort en avvikelse från det första principbeslutet. Förslag kom från vår redovisningsman på Visma i samband med bokslutsarbetet, vilket ledde till nya överläggningar med revisorn. Vi kom fram till att det var ett bra förslag. Det som kan hända är att stämman underkänner årsredovisningen och att vi måste backa.

Stämman godkände årsredovisningen och gav styrelsen i uppdrag att göra ett tillägg till modellen att godkännas av nästa stämma, så att beskrivningen i "modellen" ska stämma överens med det faktiska upplägget som genomfördes.

Skulle föreningen hamna i likvidation är allting åt h-e i alla fall. Ingen tror att det kommer att hända, men diskussioner pågår ifall vi behöver reglera det i stadgarna.

kluringen
2013-10-04, 01:16
Håller med, ville inte vara seriös, ville ironisera lite för att belysa det problematiska med att man inom bostadsrättsföreningar verkar ha en spridd förkärlek att trixa till olika lösningar för att täcka kostnader som egentligen ska täckas av ordinarie årsavgift.
Allt grundar sig i att man 1) inte vill höja avgifterna, 2) Helst vill att någon annan betalar för kalaset.
Det är lika fel att ta ut överavgifter som att ut för låga avgifter. Det är en genrationsfråga. Man ska eftersträva att hålla avgiftsnivån på så jämn nivå som möjligt över tid. Ingen ska behöva sota för föregående generations slav eller betala för nästa generations billiga boende.
De 28 medlemmar i Kluringens förening, som inte betalt in "taktillskottet", räknar antagligen kallt med att de inte kommer ha nytta av taket i 50 år. De kommer dö eller flytta innan.
De 13 medlemmar som betalat in tillskottet, räknar inte heller med att de nyttjar taket i 50 år, men de tror att de ska gå plus vid försäljningen av sin bostadsrätt, i och med att de har en lägre avgift.
Här resonerar du fel. Det inte avgörande hur länge taket håller utan vad inbetalningen har för värde för föreningen d v s hur föreningens ekonomi påverkas av inbetalningen. Går taket sönder före kalkylerad tid ska även tillskottarna betala för renoveringarna, ommålningar t ex.
Fakta är:
Styrelsen har misslyckats med uppdraget att sätta en avgift som finansierar husets underhållsbehov.
Du generaliserar. I en gammal förening har det funnits många styrelser av varierande kvalitet. Sittande styrelse måste anpassa sig till det som är och göra sitt bästa i den rådande situationen.
De medlemmar som överaskande (överaskande eftersom inte ens styrelsen hade en tanke på att undersöka yttertaket innan vinden inreddes) ombads inbetala flera 100 000 kr extra, för ett tak som TIDIGARE medlemmar slitit ut, har milt sagt blivit lurade.
Fel igen. Ingen har slitit ut taket som har befunnits vara i gott skick enligt föreningens handlingar. Vad man missat var att konstruktionen inte var lämpad att täcka ett uppvärmt utrymme. Det har gått för lång tid för att kunna ställa konsulten till svars (och få ersättning av konsultförsäkringen) för felaktig bedömning. Även de bästa styrelser kan råka ut för detta om det inte finns en sakkunnig i styrelsen vilket det sällan finns. Vilket alternativ medlemmarna än valt, så hoppas ALLA att någon annan ska betala
Det finns inget sätt att föra över kostnad till någon annan än föreningens medlemmar.
De som gick med och betalade in = tror att nästa köpare ska betala tillräckligt överpris för att täcka "investeringen", de som inte gick med = räknar med att bo kortare tid än 50 år, och lägger därmed över kostnad på nästkommande medlem.Föreningen ska inte spekulera i hur folk resonerar runt sin egen ekonomi, det är privat. Jag som inte tänker flytta någon annanstans än till kyrkogården kan inte spekulera i några försäljningsvinster, men föredrar att ha lägre fasta kostnader istället för att ha pengar i madrassen. Med låga fasta utgifter är det lättare att spara nya pengar.
Under tiden slits detta nya tak ner!!!
Baklängesfinansiering leder enbart till högre totala boendekostnader och att banken (den dolda ägaren) gynnas. Tvärt emot § 1 i stadgan, alltså.
Det finns olika system för att fördela en kostnad över tid. Du och jag har pennfajtats om detta många gånger. Läs mina ekonomitrådar, längre än så kommer vi inte med våra avvikande synpunkter.

Jag skulle kunna tycka att din strävan att skapa en framtida skuldfri drömförening skulle kunna vara behjärtansvärd om det inte vore på de aktuella boendes bekostad. De får betala både för pågående slitage och nästa generations slitage. Det blir säkert jättebra för dina barnbarn.

Gusten
2013-10-04, 06:36
Blev det inte ett stort plus i årets resultat i resultaträkningen för det året då några medlemmar förskottsinbetalade denna del av årsavgiften för 50 år framåt?

kluringen
2013-10-04, 09:17
Blev det inte ett stort plus i årets resultat i resultaträkningen för det året då några medlemmar förskottsinbetalade denna del av årsavgiften för 50 år framåt?Nej. tillskott är ingen intäkt och bokförs inte i resultaträkningen, syns bara i balansen. Kassan ökar med motsvarande belopp som medlemmarna har satt in, men minskar i ett svep när man gör en stor amortering av taklånet.

Clabbe har uppfattat det rätt att våra inbetalningar motsvaras av "villkorat frivilligt tillskott i aktiebolag". Juristerna har bekräftat att om det saknas regler för en viss typ av verksamhet kan reglerna som finns annan verksamhet tillämpas.

clabbe
2013-10-04, 09:34
Föreningen bokförde direkt mot fritt eget kapital och tänker enligt sin senaste årsredovisning runda resultaträkningen och bokföra en del av avskrivningarna direkt i fritt eget kapital.

kluringen
2013-10-04, 10:21
Föreningen bokförde direkt mot fritt eget kapital och tänker enligt sin senaste årsredovisning runda resultaträkningen och bokföra en del av avskrivningarna direkt i fritt eget kapital.Ja, och det blir förhoppningsvis tydligare efter årets bokslut. Det som är smart med den genomförda avvikelsen i jämförelse med det från början tänkta upplägget är att avskrivningarna kan leva sitt eget liv i balansen som om inga tillskott skulle ha betalats. I år finns det en som kommer att betala och två till som bara funderar och som för en dialog med mig.

Själv funderar jag över hur vi ska lägga upp det i "tilläggsupplysningar"/"not" i nästa redovisning så att det blir mera lättbegripligt även för dem som har svårt för att läsa årsredovisningar.

Harald
2013-10-04, 13:26
Det är lika fel att ta ut överavgifter som att ut för låga avgifter.
"För låga avgifter" är avgifter som ej täcker drift + genomsnittligt underhållsbehov. Det har man haft i er förening, eftersom ni behövt ta in tillskott till en underhållsåtgärd. Oavsett om den kom nu i samband med vindsinredningen, eller om den kommit senare, så hade detta tak behövts läggas om. Skivtäckta tak läggs om överallt, de håller inte tätt över tid. Man lägger aldrig denna typ av tak längre. Numera är det bandtäckta tak som gäller, och de skivtäckta tak som finns byts alltså ut allt eftersom.

"För höga avgifter" kan inte på samma sätt bli något egentligt problem. Styrelsen sätter avgift, men stämman beslutar om disposition av resultatet. Alltså kan varje stämma, varje år, besluta om utdelning ifall den finner att avgiftsuttaget varit för högt. Så detta är alltså möjligt att reparera.

För lågt uttagen avgift är tråkigare att lösa. Man kan inte ringa upp tidigare medlemmar och säga: "Hej, jo vi har räknat lite fel åren 2001-2009, och hade behövt ta in 1 500 kr/månad mer i avgift. Kan du vara snäll och betala in detta belopp till vårt konto?"Istället tvingas man till olika former av kapitaltillskott, som drabbar DAGENS medlemmar, pang bom och på en gång.

Ingen ska behöva sota för föregående generations slav eller betala för nästa generations billiga boende.Just det har hänt i din förening, ni har löst det direkt med utökade lån hos förening och medlemmar som resultat. Jag har också löst det i min förening, men sprider ut kostnaden över ett antal år genom att ta in det via avgiften i stället.

Nästa generation kommer ha tillräckliga underhållskostnader, utan att de behöver lastas för din, min eller våra tidigare medlemmars undlåtenhet att betala för sin förslitning. Ett hus slutar inte att behöva underhållas.

Det finns inget sätt att föra över kostnad till någon annan än föreningens medlemmar.I princip håller jag med (även om det finns litet utrymme för alternativ, t ex hyra ut lokaler till utomstående). Skiljelinjen är ju VILKA medlemmar. De som bor nu, de som bor sedan, eller lite av båda? Endast om man går via avgiften, kan man fördela detta så rättvist som möjligt är.

Föreningen ska inte spekulera i hur folk resonerar runt sin egen ekonomi, det är privat.Fel. Läs § 1 i din stadga! Styrelsen ska bedriva sitt arbete så, att medlemmarnas privata ekonomi gynnas. Man får inte välja ut en medlem, eller en viss grupp av medlemmar. Alltså ska man verka för att allt blir bättre för alla härifrån och framåt.

Jag skulle kunna tycka att din strävan att skapa en framtida skuldfri drömförening skulle kunna vara behjärtansvärd om det inte vore på de aktuella boendes bekostad. De får betala både för pågående slitage och nästa generations slitage. Det blir säkert jättebra för dina barnbarn. Det tog 6 år, innan vi kunde bevisa turn-around för ALLA medlemmar. Både de som bor, och de som säljer. Sex år är i fastighetssammanhang en mycket kort tid, och varken fastighetsbolag, fastighetsägare och villägare tvekar till detta. Det är endast inom BRF som man hittar din typ av kortsiktighet, som förhindrar att detta genomförs på fler ställen.

kluringen
2013-10-04, 16:35
Det är svårt att debattera med dig när du förutsätter saker om min bostadsrättsförening som du inte vet. Vårt tak var bandtäckt före renoveringen också och absolut inte uttjänt. Den alvarligaste bristen var att det saknades kondensisolering vilket fungerar på ett kallt men inte på ett varmt tak. Det finns ingen annan metod än plåtbyte för att åtgärda den bristen.

Du skriver att vi tvingade till ditt o datt och bortser helt från att tillskottet är frivilligt.

Gusten
2013-10-05, 10:02
De som inte bidragit med tillskott betalar ju även en årsavgiftsdel benämd "takavgift".
Även denna "takavgift" räknas vad jag förstått som intäkt för föreningen.

Frågan är därför om inte även tillskott som gör att man slipper takavgiften (förskottsbetalning av takavgift) räknas som intäkt.

kluringen
2013-10-05, 10:27
De som inte bidragit med tillskott betalar ju även en årsavgiftsdel benämd "takavgift".
Även denna "takavgift" räknas vad jag förstått som intäkt för föreningen.

Frågan är därför om inte även tillskott som gör att man slipper takavgiften (förskottsbetalning av takavgift) räknas som intäkt."Takavgiften" är ett nollsummespel som endast täcker föreningens självkostnad för taket.

Gusten
2013-10-05, 12:02
"Takavgiften" är ett nollsummespel som endast täcker föreningens självkostnad för taket.

Så kan det ju vara även med många andra delar av årsavgiften dvs täcker självkostnader som föreningen har för olika saker.

Som jag ser det räknas även den del av årsavgiften som benäms "takavgift" som intäkt. Så tolkar i alla fall jag begreppet intäkt.

kluringen
2013-10-05, 14:33
Så kan det ju vara även med många andra delar av årsavgiften dvs täcker självkostnader som föreningen har för olika saker.

Som jag ser det räknas även den del av årsavgiften som benäms "takavgift" som intäkt. Så tolkar i alla fall jag begreppet intäkt.
Både årsavgift och takavgift är intäkter. V har delat upp årsavgiften och "ansamlad vinst/förlust" till två separata konton är för att kunna följa upp transaktionerna och kontrollera att allt går rätt till tills "takrenoveringen" är till fullo betald och avskriven. Övriga detaljposter i bokföringen är inte intressanta att följa upp på samma detaljnivå.

Om vi bokfört tillskotten som en "extraordinär" intäkt skulle det ha sett ut som en tillfällig stor vinst och hamnat i balansen först året efter. Snyggare att man kan följa transaktionen redan från början vid upplägget. Krontalen blir samma oavsett.

Harald
2013-10-05, 20:37
Den alvarligaste bristen var att det saknades kondensisolering vilket fungerar på ett kall men inte på ett varm tak."Kondensisolering", du torde avse luftspalt. Denna byggs på insidan, samtidigt som vinden inreds. Har byggaren som inredde vinden missat att göra detta? I så fall kan ni rikta krav mot denne i 10 år efter överlämnad entreprenad, alternativt mot dennes försäkringsbolag (om byggfirman inte längre finns kvar).

Vill minnas att jag sett att ert tak var skivtäckt i något annat sammanhang. Var det bandtäckt, så låter det konstigt att det behövde göras om helt och hållet. (Skivtäckt ser nästan ut som bandtäckt, skillnaden är att banden inte går obrutna från nock till fot på ett skivtäckt, utan banden består av flera stycken plåt som är förbundna med varandra. Ofta med enkelfals, varför dessa tak så småning om börjar läcka).

kluringen
2013-10-06, 03:14
"Kondensisolering", du torde avse luftspalt. Denna byggs på insidan, samtidigt som vinden inreds. Har byggaren som inredde vinden missat att göra detta?
Det fanns och finns fortfarande 5 cm luftspalt, nockluftning och luftning vid takfoten. Men plåten var lagd direkt på virket utan mellanliggande papp. Vi har haft ett flertal svårförklariga vattenskador då det har runnit vatten på plan fem, via plan fyra ända ner till plan tre. Ingen konsult har lyckats förklara varifrån vattnet har kommit. Vi har tagit upp ett antal "hål" för att försöka ta reda på det.

Med facit i hand vet vi att det var kondensvatten som runnit längs med diffusionsplasten tills vattnet hittat en väg neråt i en mellanvägg. Vindsvåningarna var förskonade, det var i lägenheterna under och neråt som blev drabbade.
I så fall kan ni rikta krav mot denne i 10 år efter överlämnad entreprenad, alternativt mot dennes försäkringsbolag (om byggfirman inte längre finns kvar).
Byggaren gick i KK kort efter att vindsvåningarna blev färdigställda och sålda. Vi har undersökt om misstaget kunde täckas av någon försäkring men tji.
Vill minnas att jag sett att ert tak var skivtäckt i något annat sammanhang. Var det bandtäckt, så låter det konstigt att det behövde göras om helt och hållet.
Där minns du fel. Jag har ingen aning om taket någonsin har varit skivtäckt och har aldrig skrivit något om det. Plåten har blivit utbytt i omgångar genom åren och var bandtäckt när vi fattade det obekväma beslutet att byta ut rubbet i samråd med de bästa takkonsulter som går att få i Stockholm.

Gusten
2013-10-06, 09:31
Om jag förstått det rätt så är takavgiften exakt framräknad så att föreningen inte ska tjäna något på att några betalar tillskott i förväg, utan systemet är helt och hållet till för de medlemmar som ser detta som en bättre penningplacering än att ha pengarna på banken.

Nu blir pengarna väldigt hårt bundna, i genomsnitt i 25 år.
Kan det förväntas att det blir en bättre förräntning på pengarna jämfört med att binda dom i t ex bankkonto med 5 års bindningstid?

kluringen
2013-10-06, 14:25
Om jag förstått det rätt så är takavgiften exakt framräknad så att föreningen inte ska tjäna något på att några betalar tillskott i förväg, utan systemet är helt och hållet till för de medlemmar som ser detta som en bättre penningplacering än att ha pengarna på banken.
Exakthet i beräkningarna är en absolut förutsättning för att genomföra det här utan stadgeändring och utan dubbla andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010). Systemet är till för alla medlemmar eftersom de har full frihet att välja.
Nu blir pengarna väldigt hårt bundna, i genomsnitt i 25 år.
Kan det förväntas att det blir en bättre förräntning på pengarna jämfört med att binda dom i t ex bankkonto med 5 års bindningstid?Ett avgörande som medlemmarna måste göra när de beslutar sig för att betala tillskott. Föreningen har inte marknadsfört några argument för/emot att välja höjd avgift eller betala tillskott.

Det ingår i principbeslutet att man kan ångra valet av höjd avgift, men att någon möjlighet att få tillbaka tillskott inte kommer att finnas. Det finns inga bindningstider att analysera. Hushållens eventuella privata lån är inte känd för föreningen, styrelsen kan bara se om lägenheten är pantsatt eller inte. Vi vet inte hur stora lån de har eller hur de lånen har använts. Finns de som belånar sina lägenheter för att köpa båt och bil mm, det kan inte föreningen lägga sig i.

Gusten
2013-10-06, 17:53
Det ingår i principbeslutet att man kan ångra valet av höjd avgift, men att någon möjlighet att få tillbaka tillskott inte kommer att finnas. Det finns inga bindningstider att analysera. Hushållens eventuella privata lån är inte känd för föreningen, styrelsen kan bara se om lägenheten är pantsatt eller inte. Vi vet inte hur stora lån de har eller hur de lånen har används. Finns de som belånar sina lägenheter för att köpa båt och bil mm, det kan inte föreningen lägga sig i.

Privata lån antar jag att den enskilde helst vill bli av med innan man binder upp några pengar på så väldigt lång bindningstid.

Föreningen tjänar inget på tillskotten men har kanske haft en mindre kostnad för juristhjäp vid framtagning av systemet.

Det enskilda hushållet har dock chansen att göra en vinst genom att gå med.
Jag antar att detta är intressant främst för skuldfria hushåll som även har tillgång till hela den summa som behövs för tillskottet.

kluringen
2013-10-10, 11:33
Privata lån antar jag att den enskilde helst vill bli av med innan man binder upp några pengar på så väldigt lång bindningstid.

Föreningen tjänar ju inget på tillskotten men har kanske haft en mindre kostnad för juristhjäp vid framtagning av systemet.

Det enskilda hushållet har dock chansen att göra en vinst genom att gå med.
Jag antar att detta är intressant främst för skuldfria hushåll som även har tillgång till hela den summa som behövs för tillskottet.Svårt att avgöra hur folk som vill betala resonerar. Igår blev jag uppringd av en presumtiv köpare som var mycket positiv till vår modell och som kommer att betala om det blir affär. I samband med överlåtelse kan man anse lägenhetens tillskottsandel som en liten del av köpeskillingen som betalas till föreningen istället för till säljaren. Helt beroende av hur köparen värderar den lägre avgiften. Tillskottsandelarna utgör c:a 2% av priset mot 21% lägre avgift.