handdator

Visa fullständig version : Garagehyra i brf


Einar
2009-02-04, 01:08
Vår förening har ett antal garageplatser som hyrs ut. Platserna ingår inte i bostadsrätterna, vilket däremot parkeringsplatserna gör.

I somras genomfördes ombyggnadsarbeten av parkeringsplatserna framför ca 25 av dessa garage, varvid dessa spärrades under ca 3 månaders tid, med början den 28 juli. Information lämnades ca 14 dagar före att garageplatserna inte kunde nyttjas. Någon uppgift om hur lång arbetena skulle pågå lämnades inte förrän 2 dagar före arbetena avslutades i slutet av oktober.

Det hör till saken att parkeringsplatsarbetena beslutades att genomföras av styrelsen i stor hast i strid mot årsstämmans beslut (se mitt tidigare inlägg här om HSB Demokrati (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=6914)?.

Några svar på ett antal praktiska frågor lämnades aldrig i juli/augusti, inte ens hur länge som garagen skulle vara spärrade. Styrelse/vice värd vägrade kommunicera (se det tidigare inlägget, HSB Demokrati (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=6914)?), slängde på luren m.m.

Den 3. november 2008 krävde jag skriftligt hos styrelsen hyresnedsättning för den tid som garagen varit spärrade. Detta vägrades i ett, icke undertecknat, svarsbrev den 22 november med hänvisning till ett styrelsebeslut den 23 oktober.

Med hot om stämning krävde jag i december inom en vecka, ett nöjaktigt skriftligt besked om anledningen till styrelsens ställningstagande. Något svar kom inte.
Jag stämde därför föreningen med yrkande av hyresnedsättning som motsvarade den tid garaget varit blockerat.

Idag fick jag kallelse till muntlig förberedelse hos Tingsrätten den 19 februari med följande skriftliga svar från föreningens ombud (HSB Skånes chefsjurist):

Läs här (http://ww2.svettit.se/privat/einar/brf/090123_Brf_Svar_Till_TR.pdf)!

Vilket trams! Föreningens ombud/jurist kommer endast med irrelevanta argument förutom att det finns ett antal sakfel i inlagan till Tingsrätten.

Jag skall inte förekomma Tingsrättens muntliga förhandling, men:
Uppfattade inte Brf mitt yrkanden om hyresnedsättning när jag skrev till dem den 3 november heller? Sedan när bestämmer Brf om en hyrestagare skall utnyttja möjligheten att deponera hyran hos Länsstyrelsen eller ej för att kunna få hyresnedsättning?

Jag återkommer när den muntliga förhandlingen ägt rum. Om föreningen inte ser upp kan övriga förhållanden inom föreningen komma att tas upp i detta mål, vilket föreningen sannolikt inte vill (se det tidigare inlägget om HSB Demokrati? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=6914)).

Francois
2009-02-04, 08:16
Varför skriver HSB "Aven övriga hyresgäster har betalt hyra för parkeringsplatser och garage." och "Ingen annan hyresgäst har framställt krav om hyresnedsättning". ?
Vad har det med saken att göra?
Om jag varit i denna styrelse, hade jag yrkar för att medlemmarna inte skulle betala avgifter under tiden platserna inte kunde utnyttjas. Det är så självklart.

Admin
2009-02-04, 09:08
Varför skriver HSB "Aven övriga hyresgäster har betalt hyra för parkeringsplatser och garage." och "Ingen annan hyresgäst har framställt krav om hyresnedsättning". ?
Vad har det med saken att göra?

Det är standardfloskler från HSB. Så uttalar de sig alltid. Jag har hört detta många gånger själv från HSB Malmö.
Bara för att jag inte är lika okunnig om vad som gäller så har jag fel pga att jag utnyttjar de kunskaper jag har för att inse när fel begås.

HSB Skåne menar att oavsett vad som är rätt och riktigt så är det man yrkar ointressant om man är ensam i en bostadsrättsförening att klaga.

Det är skamligt av HSB att uttala sig på detta sätt, men så har det funkat i 80 år nu, och det är inte lätt att lära gamla hundar sitta.

Det är också skamligt av HSB Såne att på detta sätt ta föreningens styrelse i försvar. Man ryser!

Admin
2009-02-04, 09:25
Sedan när bestämmer Brf om en hyrestagare skall utnyttja möjligheten att deponera hyran hos Länsstyrelsen eller ej för att kunna få hyresnedsättning?

Ja, det är bara dumheter som HSB Skåne, via Christina Fregne, framför i sitt brev.

Einar, det här kommer du att vinna lätt som en plätt.
Det är uppenbart att du besitter betydligt mer kompetens än HSB Skåne.

Du ska ändå få lite tips.
Du kanske kan det här redan, men eftersom jag har en viss erfarenhet inom området så delar jag gärna med mig av dem, utifall att andra i liknande situation vill veta mer.

Du kommer att få den korkade frågan under den muntliga förhandlingen;
1. "Varför deponerade du inte hyran?"
Det är bara att hålla ilskan inom sig och svara;
- Varför skulle jag det? Jag förstår inte varför jag skulle göra detta.
- Vad har det för betydelse i detta sammanhang, kan ni förklara det?

Med motfrågor på alla dumheter så dödar du rekordsnabbt allt HSB Skåne säger.

2. "Varför framställde du inte krav på hyresnedsättning förrän den 3/11"?
- Varför skulle jag det?
- Vad har det för betydelse i detta sammanhang, kan ni förklara det?
- Jag såg inget behov av det innan, och styrelsen ville inte informera hur lång tid det skulle ta. Styrelsen försöker med hjälp av undanhållande av information klara sig undan. Hade jag vetat att det skulle ta så lång tid så hade jag naturligtvis framfört mina krav tidigare.
- Men jag kan som sagt inte se att vid vilken tidpunkt jag framställt mina krav har relevans för något.

Jag önskar jag hade kunnat vara med dig under denna muntliga förhandling.

j.a
2009-02-04, 10:10
Även om ert hyresavtal inte innehåller någon klausul om rätt till nedsättning i dylik situation får man säga att det följer att allmänna rättsgrundsatser att man inte behöver betala för en vara/tjänst om den andra parten inte kan prestera tjänsten överhuvudtaget.

Det är alltså inte skäligt att betala hyra för en parkeringsplats som inte går att utnyttja under 3 månader.

Man får väl se vad ombudet kommer göra för ytterligare yttranden (om några), tycker det låter som ett fall där föreningen (ombudet) kommer vika sig under den muntliga förberedelsen.

Admin
2009-02-04, 10:34
Jo, visst kommer HSB Skåne att vika sig redan under den muntliga förhandlingen.

Även om HSB åtar sig detta uppdrag för föreningen för att tjäna pengar, så anser jag att HSB Skåne borde ha tillräckligt mycket etik och moral för att tala om för föreningen att det här är kört från början.

Tydligen är HSB Skånes inställsamma inställning till styrelserna allena övervägande.

HSB värnar som bekant aldrig om medlemmarna, vilket framgår inte minst av att HSB bara har juridisk hjälp mot medlemmar, aldrig någonsin mot styrelser.

Einar
2009-02-10, 11:52
... jag är inte lite förvånad över att man inte åtminstone försökte utnyttja det villkor som skulle kunna bli kärnfrågan i tvisten (punkten i villkoren som säger att ingen hyresnedsättning skall ske ifall arbeten sker pga "sedvanligt underhåll på fastigheten eller fastigehten i övrigt").

Det verkar som man inser att den skrivningen inte håller.

Utan att föregå förhandlingen offentligt kan jag bara konstatera att:
a) tidsaspekten för när jag klagar saknar relevans. Jag har förstått att det finns en ömsesidig klagorätt att kräva ekonomisk kompensation från motparten till senast 2 år efter hyreskontraktet upphört!. Det är helt andra tidsaspekter än de Fregne försöker sig på!!!
b) För att deponering skall kunna ske finns det vissa förutsättningar i hyreslagen. Det närmast man kan komma förutsätter "god förvarning" om arbetenas utförande. I detta fall fick garageägarna personligt brev 14 dagar före och 1-2 dagar före sattes det upp allmän information som mest berörde parkeringsplatsinnehavarna. I hyreslagen finns även en passus om att förvarning skall ske minst 1 månad före.
Av Fastighetsägare Sveriges standardavtal finns det tre alternativ till friskrivningar i fall av sedvanligt underhåll och liknande. Där anges, i det som ligger närmast mina hyresvillkor, att information skall lämnas minst 1 månad före. I alla handlingar som förekommer (till och med i Fregnes inlaga) talar man dessutom om "ombyggnad"!

Vid deponering är det dessutom så att då övergår initiativet till föreningen. De har vid deponering 3 månader på sig att till Tingsrätten visa att man antingen ingått en förlikning med hyresgästen eller att man lämnat in en stämningsansökan. I annat fall faller talan och pengarna betalas tillbaka till hyresgästen. MEN: Detta är ett utmärkt sätt att låta saken bero och aldrig få ett utslag på om föreningen gjort rätt eller fel. Därmed kan man alltså hävda samma inställning mot de övriga 33 garageägarna. Denna möjlighet för föreningen ville jag inte "bjuda på".

Att inga andra garageägare hittills yrkat nedsättning är, som ni säger, inget skäl. De har ännu mycket lång tid på sig före rätten till tala faller. Vill gärna se hur de gör om det visar sig i slutändan att jag vinner???

Vidare finns det rena sakfel i Fregnes inlaga.

* Inga parkeringsinnehavare betalar parkeringsavgifter. Dessa parkeringar ingår i bostadsrätten (vilket däremot inte garagen gör).
* Det handlar inte om 30 parkeringsplatser utan om 168 st!!!
* Parkeringsplatsinnehavarna fick dessutom tillgång till provisoriska p-platser på en för tillfället omgjord gräsplan (i och för sig med vissa problem med tidvis mycket regnande).

Man kan undra hur mycket hon känner till egentligen? Undrar om hon kommer att ta med sig någon representant för styrelsen? Undrar om hon känner till att styrelsen överhuvudtaget fick "Nej" till sin begärda fullmakt att sätta igång arbetena på årsstämman utan istället fick beskedet att "återkomma". Läs om detta i min andra artikel om HSB Demokrati?

Jag har mycket mer inför förhandlingen. Jag är väl förberedd med dokument, inspelningar och väl påläst i lagtexterna. VI får hoppas att det räcker.


Till Admin:
Jag önskar jag hade kunnat vara med dig under denna muntliga förhandling.

Du är välkommen. Jag torde ha rätt till vilket biträde jag vill under förhandlingen.
Tid: Tors 19 februari kl 1430
Plats: Kristianstads Tingsrätt

Du har min epostadress och kan bara kontakta mig om du har möjlighet/vill komma.

Du bor uppenbarligen i Malmö-Lundområdet, så du kanske kan samåka med Fregne (skämt).

clabbe
2009-02-14, 16:23
Det är väl en offentlig förhandling, dvs öppen för alla och envar?

bostadsrättsinnehavare
2009-02-17, 14:07
Hyr du garaget av föreningen?
Jag håller med dig att det är underligt att man från styrelsens sida inte koncentrerar sig på rätten till underhåll av garaget/parkeringsplatsen.

Är det bara du som engagerar dig i detta ärende bland medlemmarna och i så fall varför? Kan du inte deponera hyran nu ?

Jag antar att deponering eller liknande inte gäller för bostadsrätter?

Einar
2009-02-18, 07:27
Till Bostadsrättsinnehavare:

Jag och 33 andra hyr dessa garage av föreningen och garagen ingår alltså inte i bostadsrätten, vilket däremot parkeringsplatserna gör (168 st). Inget av arbetsmomenten eller ombyggnaderna berörde garagen som sådana, mer än att dessa blockerades under nästan 3 månader.

Men läs den andra artikeln om "HSB Demokrati?" här som jag tidigare länkat till från denna tråd.

Förvarning om arbetena gavs 14 dagar före mitt under semestern (den 14 juli) när många var bortresta (en del kunde därför inte ens flytta sina bilar från parkeringsplatserna i tid) och emot den uttryckliga viljan på årsstämman. Detta är styrelsens eget påhitt, trots att man fick besked av årsstämman den 24 april att återkomma när man kunde presentera mer än bara att "de trodde det skulle kosta ca 2 miljoner" utan ens offert eller anbud.

Deponering är inget bra alternativ. Det är ett sätt att låta föreningen glida ur greppet genom att inte inom 3 månader antingen förlikas eller stämma mig. Då återgår pengarna till mig men föreningen kan säga att de fortfarande har rätt. Och tro mig, det skulle de göra.

Vi är över 300 bostadsrättsinnehavare i denna föreningen så det är bara en del, till att börja med, som har garage. För det andra användes skrämseltaktik av varierande slag så många flyttar hellre än tar upp en strid med den styrelse och vicevärd (tillika styrelsesuppleant) vi har. Tyvärr. Har många vittnesmål om detta. Här finns dessutom många äldre och många invandrare. Båda grupperna vill inte ("berör inte mig") eller vet inte vad som gäller eller tror på skrämselpropagandan (tror att de kan sägas upp för att man kräver sin rätt).

Till Clabbe:

jag vet faktiskt inte i detta fall. Det är ingen huvudförhandling utan en s.k. muntlig föreberedelse. Huruvida sådan är offentlig eller ej kan jag inte säga.

Till Admin:

Under tisdagen fick jag besked om att förhandlingen var inställd. Efter samtal till Tingsrätten fick jag veta att det var föreningens ombud som hade semester! Visste hon inte detta förrän så här sent när kallelse varit ute i ca 3 veckor? Nu vet jag inte när ny förhandling sätts ut i Tingsrätten.

Myggan
2009-02-18, 12:49
Bara en parantes:
Du skriver: vicevärd (tillika styrelsesuppleant)
En vicevärd SKA inte sitta i styrelsen!

clabbe
2009-02-18, 12:50
Bara en parantes:
Du skriver: vicevärd (tillika styrelsesuppleant)
En vicevärd SKA inte sitta i styrelsen!

Enligt vilken bestämmelse? Tvingande lag?

Einar
2009-02-18, 12:57
Bara en parantes:
Du skriver: vicevärd (tillika styrelsesuppleant)
En vicevärd SKA inte sitta i styrelsen!

Detta är ENBART en av många saker som tagits upp som olämpliga men som man vägrar hantera!!! Om du bara visste allt som händer här .... (tyvärr)! Vederbörande har därtill attesterat arbeten han själv beställt! Det är alltså en mycket "olycklig" och olämplig kombination av roller.


Ny tid för Tingsrättens muntliga förberedelse...
... i garagehyresmålet har nu satts ut till den 9 mars kl 1000, Tingsrätten i Kristianstad, Kanalgatan 32.

bostadsrättsinnehavare
2009-02-25, 11:58
"Att ingen annan har klagat" är ju ett intressant argument som ju självklart saknar relevans. Men hur slår man hål på detta resonemang på lämligast sätt?

Jag tror att detta argument är ett av de vanligaste som styrelsen tar till när de vill komma undan ansvar.

Einar
2009-02-27, 10:29
Jag kan inte se annat än att saknar all relevans, som du säger, även hos Tingsrätten. Så det behöver inte slås några "hål". Om jag får rätt så får vi se hur många det är som inte kommer kräva samma sak. Jag har för övrigt lämnat en motion till årsstämman i vår som säger att föreningen skall följa den senare lagakraftvunna domen i mitt mål även för de övriga 33 garagehyrestagarna. Skall bli intressant att se hur man väljer att argumentera emot ett sådant föslag?!

I övrigt är det ju okunskap och rädsla förknippade med att hos styrelsen kräva sin rätt samt även viss kostnad med att i domstol kräva sin rätt.

Einar
2009-03-09, 19:58
Den inlaga som HSB Skånes chefsjurist (Fregne) tidigare insänt (se här (http://ww2.svettit.se/privat/einar/brf/090123_Brf_Svar_Till_TR.pdf)) drog hon genast tillbaka när domaren klart uttryckte att svaret förstod han inte i sammanhanget.

Fregne hävdade att hyreskontraktet var ett s.k. "kopplat kontrakt", och att endast bostadsrättsinnehavare kunde hyra garage. Hon läste upp avtalsvillkoren som sade att "... om hyrestagaren har bostadsrätt som sägs upp så gäller uppsägningen också garaget ...". Jag svarade på detta att dett reglerar bara förhållandet i ena riktningen och det står inte att ett hryeskontrakt förutsatte att man innehade en bostadsrätt. Därtill finns (eller har det funnits) andra än bostadsrättsinnehavare som hyrt garage.

Målet kom så småningom att handla om det jag hela tiden trott skulle bli nyckelfrågan, nämligen huruvida de utförda arbeten utgjordes av "Sedvanligt underhållsarbete på fastigheten eller fastigheten i övrigt", vilket står som en klausul på kontraktet, då ersättning ej skall utgå. Hon hävdade att arbetena bestod i omasfaltering och breddning av p-platserna utan att detta medfört någon värdehöjning.

Jag hävdade däremot att:

Föreningen har, t o m efter det man varit medveten om att detta skulle bli den springande punkten har använt uttrycket "ombyggnad"
Arbetena har även omfattat urgrävning (vilket jag sett med egna ögon och vilket Fregne uppenbarligen inte kände till) och därmed omfattande underarbeten. Om inte så varit fallet hade inte arbetena tagit så lång tid.
Arbetena finns inte i underhållsplanen, vilken föreningen är skyldig upprätthålla
Tolkningen av klausulens "fastigheten eller fastigheten i övrigt" inte kan få omfatta någon del utanför själva garagebyggnaden, särskilt som garagehyrestagarna inte vunnit någon som helst fördel av ombyggnaden
Föreningen har sagt att arbetena har utförts efter det medlemmarna klagat i 10 år, vilket jag då menar kan inte vara "sedvanligt underhållsarbete"

Jag hävdade vidare att
Föreningen brustit i sin information när man meddelade starten av arbetena 14 dagar före igångsättning mitt under semestermånaden och utan att under hela ombyggnadstiden ange hur länge de skulle pågå
Föreningen inte följer allmän praxis vilken bl a redogjorts för i SOU 2008:47 genom redopgörelse av fastighetägare Sveriges standardavtal, där det klart framgår om informationsskyldighet och tidsgräns för detta.

Som andrahandsyrkande, ifall Tingsrätten skulle anse att den angivna klausulen skall gälla, hävdade jag att:
Hyresavtalet är oskäligt på den grunden att en sådan tolkning inte kunde stå klar för mig som hyrestagare vid undertecknandet. Vi oklarheter, enligt avtalslagen, skall det tolkas till (i detta fall) hyrestagarens fördel ifall inte föreningen kan visa att den aktuella klausulen är individuellt framförhandlad (vilket inte kan hävdas när alla kontrakt ser likadana ut).


Fregne vidimerade min månadshyra för garaget men inte den uträknade kostnaden eller hur lång ombyggnadstiden varit exakt (vilket jag hade bevis för). Hon medgav ingen kompensation och bestred helt mina yrkanden. Hon vidimerade också att jag (och övriga) varit helt avstängda från garagen under ombyggnadstiden (jag lämnade som bevis den skrivelse där detta framgick undertecknat av vicevärden. Där stod bl a: "Detta är inte förhandlingsbart!"

Vid domarens enskilda samtal för att försöka hitta en förlikning sade domaren till mig att Fregne sagt hon kunde tänka sig en förlikning ifall jag "slutade kriga mot föreningen".
Min egen replik till domaren på detta var att jag inte krigar mot föreningen utan har synpunkter på att styrelsen skall följa lagar, bestämmelser, stadgar och beslut samt att jag inte är ensam i denna uppfattning. Själv hävdade jag att jag kunde tänka mig en förlikning på en "något mindre summa än vad j ag krävt" men endast under förutsättning att "samtliga garagehyrestagare likabehandlades". Detta avvisades av Fregne med att hon saknade mandat för detta.
Det hela slutade med att Fregne begärde att få tid att inkomma med en skrivelse för att bevisa att det handlade om "underhåll" och inte "ombyggnad".

Min kommentar: Uppenbarligen var Fregne inte tillräckligt säker på sin sak utan behövda klargöra med förenignen vilka arbeten som egentligen utförts samt hur hon skall kunna förstärka tesen om "sedvanligt underhåll".

Föreningen har nu fått 7 dagar på sig att inkomma med ytterligare skriftlig bevisning och därefter får jag kommentera detta senast den 23 mars. Den 24 mars kl 1300 är det en ny kortare mntlig förhandling direkt efterföljd av en förenklad huvudförhandling.

Fregne kom till förhandlingen utan någon representant ur styrelsen, som jag nästan förutsåg. Stryelsen vågar väl inte komma, för då tvingas de till att diskutera sakligt och att uppträda ordentligt, något som jag inte anser de förmått hittills.

Vi får se var detta slutar. Möjligen återkommer jag med någon missad punkt i denna min redogörelse, efter det jag lyssnat genom inspelningen.
Jag är beredd både på med- som motgång, men är styrelsen detsamma???

Admin
2009-03-09, 23:17
Jag tycker det låter som rätt tunga argument du har där.
Är det en helt avgörande fråga om det är "underhåll" eller "ombyggnad" (pga klausulen i kontraktet)?
Då är det ju frågan hur man drar gränsen mellan en ombyggnad och ett underhåll... men vad som står i underhållsplanen kan då naturligtvis vara avgörande.

Vid domarens enskilda samtal för att försöka hitta en förlikning sade domaren till mig att Fregne sagt hon kunde tänka sig en förlikning ifall jag "slutade kriga mot föreningen".
Det är ju rena utpressningen!
Om du aldrig mer ifrågasätter de fel styrelsen begår så kan du få en slant för det.
Detta hade tydligen Fregne i alla fall mandat för.

Jag tror att styrelsen väldigt gärna vill ha en förlikning eftersom det då inte kommer att fastställas att styrelsen begått något fel. Då kommer styrelsen i din brf göra som HSB Malmö gör idag där HSB Malmö säger att den förlikning som gjordes mellan Brf Misteln och HSB Malmö när Brf Misteln klandrade HSB Malmös årsstämma 2007, är samma sak som att HSB Malmö hade rätt och Brf Misteln hade fel.

Förlikning är därför inte särskilt bra. Jag ska inte leda dig i någon speciell riktning, speciellt eftersom jag inte vet vad som är viktigast i detta sammanhang... men hade jag varit som du så hade jag inte varit intresserad av någon förlikning.

Einar
2009-03-10, 00:46
Förlikning har redan avvisats i praktiken!

Jag kunde tänkt mig en sådan på två villkor:
- ekonomiskt nära det krav jag redan haft (någon eller några kronor lägre) och
- att alla övriga 33 garagehyrestagare skulle behandlas likadant avseende kompensationen

En sådan förlikning skulle man aldrig kunna säga var att "ha rätt" från föreningens sida. Man skulle inte heller kunna säga att jag bara är ute för egen vinning, vilket jag inte är. Jag gör detta för att försöka etablera någon slags princip i den här föreningen som stämmer med vad som är rätt (eller åtminstone borde vara rätt). Jag har ju dessutom motionerat till kommande årsmöte (före jag vet utfallet i detta tvistemål) att styrelsen skall följa det lagakraftvunna beslutet i mitt mål för samtliga garagehyrestagare! Dvs: Om jag får rätt skall samtliga garagehyrestagare kompenseras likadant!

Jo, det är nog detta som kommer att vara avgörande, "sedvanligt underhåll" eller "ombyggnad" samt om till "fastigheten eller fastigheten i övrigt" skall räknas trots att garagen inte fått någon objektiv vinning av ombyggnaderna, vilket jag alltså ansåg är ett oskäligt villkor i sådant fall. Vi får väl se ...


Nyligen har föreningen annonnserat etapp 2 av ombyggnadsarbeten av parkeringsplatser. Även nu kommer ca 15 garagehyrestagare att drabbas av stängning. Den enda skillnaden är att denna gången har man sagt arbetena skall ta 24 veckor!!! Vet inte varför det skall ta så lång tid då etapp 2 är mindre yta än vad etapp 1 var. Uppenbarligen vill styrelsen därmed stänga nu aktuella garage i ca ett halvt år utan hyresnedsättning!!!

Einar
2009-03-22, 11:10
Den 24 mars är det ny muntlig förberedelse hos Tingsrätten med direkt efterföljande förenklad huvudförhandling.

Föreningen har (genom Fregne) inkommit med ett intyg från den anlitade projektören enligt följande:

På begäran av HSB Brf. Charlottsborg har undertecknad fått i uppdrag
att lämna uppgifter angående upprustningen av föreningens
parkeringsplatser. Undertecknad har också varit projektör för
anläggningsarbetena.
Området i fråga, färdigställdes 1974. I anslutning till husen anlades
parkeringsplatser och två garagelängor. Infartsvägar och p-platser
asfalterades.
Under anläggningens tekniska livslängd utsätts asfaltsytorna för
slitage, sättningar mm. Detta åtgärdas med att man på det bef.
slitlagret justerar med ytterligare, vanligtvis 25 mm, asfalt.
Denna sk. "toppning" har under årens lopp utförts på olika delar
av parkeringsytorna och betraktas som normalt underhåll.
Vid den aktuella upprustning, år 2008, har "toppning" utförts
på anslutningsvägorna till garagen.

J.B.



Mitt skriftliga svaromål till Tingsrätten på detta blev:

Jag har mottagit motpartens inlaga, med intyg från J.B. enligt Ab 32.

Jag får härmed yttra mig enligt följande:

JB yttrar sig inte alls över vilka arbeten som utförts i sin helhet. Han talar endast om att år 2008 har "toppning" (enligt av honom angiven definition) utförts på anslutningsvägarna till garagen.

Det är möjligt att just den del av arbetena som JB anger (dvs anslutningsvägarna) inte var av samma omfattning som övriga delar av den totala ombyggnaden. Den större delen av ombyggnaden gällde parkeringsplatserna enligt följande:

- borttag av asfalten på åtminstone parkeringsplatserna. Möjligen att så inte skedde på den mindre ytan som utgjordes av "anslutningsvägarna".
- breddning av parkeringsplatserna med 0,25 meter per parkeringsplats
- ny, förbättrad och tätare belysning
- nya avgränsningar av parkeringsytan genom "staket" av nytt slag
- underlagsarbeten genom att gräva ur och göra om bärlagren för parkeringsplatserna (detta har jag själv kunnat iakttaga)
- helt ny asfaltsläggning ovan på de nya bärlagren

Det är också otvetydigt på det viset, att om arbetena 2008 endast utförts exakt enligt vad JB intygar, så hade sannolikt varken de 34 garagen eller de 168 parkeringsplatserna överhuvudtaget behövt stängas.

Underhållsarbeten genomfördes så sent som under 2007 (och har även utförts på olika platser tidigare, gällande föreningens asfalterade ytor) genom att "lappa och laga" befintlig asfalt på mindre eller större ytor utan att några garage (eller ens parkeringsplatser) då har behövt stängas av. Det måste vara just detta som JB definierar som "toppning", eftersom några heltäckande "toppningar" av störrre ytor tidigare inte förekommit, så vitt jag känner till från min egen boendetid i föreningen (mer än 10 år).

JB tillstyrker också att sådan "toppning" skett under tidigare år utan att specificera närmre vilka år eller exakt vilka ytor det då skulle ha gällt.

Enligt mitt förmenande, och enligt JB:s definition, utfördes alltså "toppningsarbeten" även 2007 inom delar av samma ytor som nu är aktuella.

Föreningen anser ju, genom JB:s intyg, att sådana "toppningsarbeten" utgörs av "normalt underhåll". I analogi utgjordes då samma "toppningsarbeten" även 2007 av s.k. "normalt underhåll". Det finns ingen anledning att redan 2008 återigen behöva utföra samma "normala underhåll" inom samma ytor. Detta leder logiskt tanken till att arbetena 2008 inte utgjordes av "sedvanligt underhåll" enligt den tolkning föreningen gör av hyresvillkoret.

I av mig tidigare ingiven skriftlig bevisning, där föreningen via brev meddelar mig om stängningen (den 14 juli 2008), anges ingenting annat än "ombyggnad" av parkeringsplatserna som skäl. Detta talar även emot JB intyg avseende omfattningen av vilka arbeten som utförts. JB intyg nämner överhuvudtaget inte arbetena med parkeringsplatserna.

Detta leder logiskt även tanken till att man inte kan dela upp de faktiska arbetena i flera mindre delar och samtidigt hävda att endast någon mindre del av de verkligt utförda arbeten skulle vara anledningen till avstängningen av garagen.

JB:s intyg är därför möjligen en liten del av sanningen. Han begränsar, uppenbarligen medvetet och möjligen på uppdrag, sitt yttrande till området absolut närmast garagebyggnaderna, dvs själva körvägen ca 3-4 meter framför garagebyggnadernas portar och längs desamma inklusive tillfartsvägen in till parkeringsplatser/garage från allmän väg/gata (Hasselvägen). JB säger däremot ingenting om arbetena på de stora ytorna, dvs parkeringsplatserna, vid ombyggnaden 2008.

JB yttrande är därför mycket ofullkomligt. JB yttrande bör därför lämnas utan avseende.

Till styrkande av vad jag ovan anför, dvs om vilka arbeten som utförts 2007 resp 2008, yrkar jag att kalla följande vittne såsom muntlig bevisning den 24 mars:

N.N, Hasselvägen XX, 291 60 KRISTIANSTAD, telefon XXXX-XXXXXXX.

Med hänsyn till den korta tiden till huvudförhandlingen kommer jag själv att säkerställa hans närvaro vid huvudförhandlingen.

N.N. har parkeringsplats på den nu aktuella delen av parkeringsområdet. Han bor med fönster mot samma område och har därvid med egna ögon kunnat observera omfattningen av de arbeten som utförts.

Mitt andrahandsyrkande om att hyresvillkoren är "oskäliga", avseende villkoren i punkt 4, grundar sig på att
- det fanns, för mig som hyrestagare, inga skäl att göra en sådan vid tolkning av detta villkor, såsom motparten nu gör gällande
- enligt avtalslagen skall tolkningen göras till min fördel ifall villkoren är otydliga, utom i sådant fall då aktuellt villkor förhandlats fram individuellt för mig. I detta fall är punkt 4 i hyreskontraktet lika formulerat i samtliga hyrestagares kontrakt. Jag anser, med den tolkning av villkoren motparten hävdar, att dessa måste anses ha varit otydliga.

Vi får väl se vad Tingsrätten anser på tisdag (24 mars).

stephan
2009-03-22, 12:04
Att låta en projektör förvara styrelsen låter fel.
Har inte en besiktning gjorts, som hade varit bättre underlag? Men som vanligt när HSB är inblandade? så har väl ingen besiktning gjorts av arbetena?

Admin
2009-03-22, 14:39
Du har tunga argument i hela din skrivelse.

Jag hade haft bl.a. följande text i fetstil;

Det är också otvetydigt på det viset, att om arbetena 2008 endast utförts exakt enligt vad JB intygar, så hade sannolikt varken de 34 garagen eller de 168 parkeringsplatserna överhuvudtaget behövt stängas.

och

- enligt avtalslagen skall tolkningen göras till min fördel ifall villkoren är otydliga, utom i sådant fall då aktuellt villkor förhandlats fram individuellt för mig. I detta fall är punkt 4 i hyreskontraktet lika formulerat i samtliga hyrestagares kontrakt. Jag anser, med den tolkning av villkoren motparten hävdar, att dessa måste anses ha varit otydliga.

Utmärkt att du också har stöd från en annan medlem som vågar ställa upp som vittne!

Jag känner mycket väl igen HSB:s sätt att argumentera.
Det handlar alltid om att dra fokus till något irrelevant och att försöka förvränga sanningen. Det fungerar bra på oengagerade och oinitierade medlemmar, men en domstol torde dock enkelt kunna läsa mellan raderna här.
HSB gör alltid misstaget att tro att domstolar är lika lättlurade som medlemmar.

Einar
2009-03-22, 16:23
...Har inte en besiktning gjorts, ...

Jag har redan vid förra förhandlingen begärt att föreningens underhållsplan (där, så vitt jag vet, inte dessa åtgärder, som kostar knappt 3 miljoner kronor, finns med). Föreningen ansåg det saknade betydelse huruvida åtgärderna fanns med i underhållsplanen eller ej (vilket egentligen besvarar frågan).

Jag kommer även ställa fråga i Tingsrätten på tisdag om varför föreningen inte visar fram sin offertförfrågan (eller annat liknande dokument), där det rimligtvis bör framgå exakt vilka arbeten man köpt in.

Om besiktning gjorts eller ej vet jag inte ... och torde inte heller styrelsen berätta för mig.

stephan
2009-03-22, 18:39
Åtgärder enligt Projektören JB. vidimerade av Christina Fregne Chefsjurist HSB
"Under anläggningens tekniska livslängd utsätts asfaltsytorna för
slitage, sättningar mm. Detta åtgärdas med att man på det bef.
slitlagret justerar med ytterligare, vanligtvis 25 mm, asfalt.
Denna sk. "toppning" har under årens lopp utförts på olika delar
av parkeringsytorna och betraktas som normalt underhåll.
Vid den aktuella upprustning, år 2008, har "toppning" utförts
på anslutningsvägorna till garagen."

"som kostar knappt 3 miljoner kronor" Enligt boende i föreningen.
Omläggning av asfalt kostar 200kr per kvm.
Toppning bör då kosta max 50kr per kvm?
Om nu bara toppning med 2,5 centimeter skett (vilket är underhåll) så kan man konstatera att föreningen har stora asfaltsytor? 100 fotbollsplaner?

Einar
2009-03-22, 20:33
Fregne vet förmodligen ingenting alls om vilka arbeten som egentligen utförts. Hon bara förlitar sig på de uppgifter hon fått av styrelsen och/eller (i detta fall) projektören. Vid förra förhandlingen var det likadant och hon hade heller ingen ur styrelsen med sig som kunde tillhandahålla henne några sakuppgifter.

Problemet för styrelsen är att de inte vågar uppträda själva, för då har de ett val mellan "pest och kolera", nämligen att antignen hålla sig till sakfrågorna eller göra som "vanligt" och gå till personangrepp. Det senare torde inte fungera i rätten och det första klarar de inte av. Därför lämnar man Fregne till sitt något ensamma öde ...

Einar
2009-03-22, 21:05
Åtgärder enligt Projektören JB. vidimerade av Christina Fregne Chefsjurist HSB
...
"som kostar knappt 3 miljoner kronor" Enligt boende i föreningen.
Omläggning av asfalt kostar 200kr per kvm.
Toppning bör då kosta max 50kr per kvm?
Om nu bara toppning med 2,5 centimeter skett (vilket är underhåll) så kan man konstatera att föreningen har stora asfaltsytor? 100 fotbollsplaner?

Intressanta uppgifter, som jag som "vanlig dödlig" inte har kunskap om. Var kan man hitta dessa kvadratmeterpriser i syfte att kunna övertyga Tingsrätten??? Tacksam för källhänvisning!

Av styrelsen uppgivet pris har varierat över tiden. Från början var det "mellan 3-3,5 milj kronor". Vid informationsmötet i december var det 2 880 000 kronor, omfattande etapp 1 + 2. Nu har man utfört etapp 1. Etapp 2 är lite mindre ytmässigt än etapp 1. Jag har från kommunens tomtkarta (som redan finns som skriftligt bevis hos Tingsrätten) räknat ut en total yta om ca 8000 kvadratmeter för båda etapperna (som priset omfattar). Detta innebär ett totalpris om ca 360 kronor/kvadratmeter, dvs 80% mer än vad ett normalt underhåll omfattande omasfaltering skulle medföra (enligt Stephans angivna kvadratmeterpris), räknat på det lägsta angivna inköpspriset för arbetena som styrelsen uppgivit. Min slutsats är naturligtvis att minst denna skillnad utgörs av ombyggnadsåtgärder. Men jag skulle gärna vilja kunna ange någon källa för kvadratmeterpriset.

stephan
2009-03-22, 23:18
Hagfors vägbudget;
http://nwt.se/hagfors/article483392.ece
Någon i Hagfors kommun kanske kan hjälpa dig att berätta om asfaltspriser.
De har tydligen fixat en hel del för 4 miljoner.


http://www.vargarda.se/download/18.ea5792510e5b864c32800033401/TN020211.PDF
se § 6.
Vårgårda kommun har asfalterat gator 11 500kvm till en kostnad av 552 000kr
Även om det var några år sedan hamnade priset på under 50lappen per kvm.

OBS: Tänk om brf.er var lika skyldiga, eller lika informerande som kommuner avseende entreprenader och priser. Då skulle HSB kunna hälsa hem?

Einar
2009-03-26, 12:18
... har nu avhållits.

Föreningen tvingades motvilligt tillstå:
- den faktiska stängningsperioden. Dock försökte man påstå att garagen varit tillgängliga del av tiden utan att kunna ange när, perioder eller hur ofta
- att även breddning av parkeringsplatserna skett (dvs utökning av parkeringsytan). Därtill har parkeringsytan flyttas någon meter. Vissa refuger har tillkommit och fler belysningsstolpar hade satts upp.

Föreningen hävdade därefter:
- att de utförda arbetena utgör inte "ombyggnad" utan "sedvanligt underhåll" (vilket skulle kunna medföra att man slapp betala hyresnedsättning)
- att jag alltså haft tillgång till garaget viss tid även under stängningsperioden
- att endast körvägen närmast intill garaget var anledningen till stängningen av garagen, inte övriga arbeten på parkeringsplatserna.
- att det totala antalet parkeringsplatser inte utökats utan endast den totala parkeringsytan.

Jag hävdade följande (med stöd av vittne):
- stängningsperioden var entydigt utformad i den informationsbrev vi fick 14 dagar före arbetena påbörjades och där stod det dessutom "detta är inte förhandlingsbart". Därtill var tillfartsvägen skyltad med innebörd att infart inte fick ske, under hela arbetsperioden. Någon annan information lämnades aldrig förrän 2 dagar före arbetena var klara.
- att JB:s intyg motsatsvis indirekt intygade att arbetena utöver själva körvägen intill garagen inte utgjordes av "normalt underhåll", vilket han alltså intygade endast om körvägen/tillfartsvägen. Varför står det inte i intyget att hela området var "normalt" eller "sedvanligt underhåll"? Det måste finnas en anledning till detta.
- att hela området var anledningen till stängningen. Om det endast gällt körvägen hade området kanske inte behövt stängas alls eller endast kanske max 7-10 dagar. Därtill stod det i informationen om stängningen att hela området var en "byggarbetsplats" och måste stängas mht entrepenörens försäkringar etc.
- att undantaget till hyresnedsättning i hyresvillkoret "punkt 4, "... vid sendvanligt underhåll av garaget eller fastigheten i övrigt...") måste tolkas mycket strikt. Annars är det ett, enligt avtalslagen "otydligt villkor" som jag vid avtalets tecknande inte hade anledning förmoda skulle kunna tolkas såsom föreningen nu gör. Därmed skall villkoret tolkas till min fördel enligt avtalslagen. utökandet av den totala parkeringsytan samt flyttningen av densamma någon meter utgjorde enbart detta "ombyggnad"
- att begreppet "fastigheten i övrigt" måste anses avse i första hand övriga delar av garagebyggnaden och inte tomten enligt fastighetskartan. Det senare skulle få stora konsekvenser. Därtill hade garagen inte fått någon som helst fördel av de utförda arbetena.

Med stöd av vittnet kunde jag få stöd för vilka arbeten som verkligen utförts.
Jag menade därmed att allt som innebär förändringar = "ombyggnad" medan toppning av asfalt eller omasfaltering i sig utgör "sedvanligt underhåll".

Dom faller tisdagen den 31 mars kl 1400. Jag kommer att lägga ut domen här, så fort jag har den i min hand (för andra att eventuellt ha som egen "ledstång" i liknande fall).

PS: jag har inför årsstämman motionerat om att alla garagehyrestagare utan dröjsmål skall likabehandlas i enlighet vad den kommande domen säger i mitt fall. I etapp två (ett någon mindre område, men samma arbeten vilka där berör 15 garage) stänger man garagen i 24 veckor!!!! Säkert har man inte heller där någon tanke på att kompensera garagehyrestagarna!

Admin
2009-03-27, 16:27
Det är så skönt med engagerade medlemmar som inte bara lägger sig platt och accepterar allt.
Om en styrelse inte är på medlemmarnas sida så måste medlemmarna stå upp mot dylika styrelser.

Dina argument i detta fall känns ganska vattentäta och jag kan inte se hur domstolen kan göra annat än att döma till din fördel.

Här i Malmö har jag lite problemet att tingsrätten (inte hela tingsrätten, men ändå) mest bara tycks vara en del av HSB. I ärenden mot HSB så tycks tingsrätten per automatik stå på HSB:s sida, men förhoppningsvis är det inte lika illa i Krisitanstad.

Ser med stor spänning fram emot tingsrättens utlåtande i detta ärende!

Einar
2009-04-01, 01:58
Tingsrättens dom finns nu att läsa här (http://ww2.svettit.se/privat/090331_FT2525-08_TR_DOM-H.PDF)!

Domen innebär att jag i huvudsak fått rätt i sak men att:

- 45 dagar av sammanlagt 84 dagar räknas som "sedvanligt underhåll" och resterande 39 dagar som ombyggnad (där fick jag rätt)
- att "fastigheten i övrigt" inberäknar föreningens hela tomtmark (där fick jag fel)
- att avtalsvllkoret inte var oskäligt (där fick jag fel)

Föreningen skall nu alltså ersätta mig för 39 dagars stängning av garaget eftersom kontraktsvillkoret om att föreningen slipper hyresnedsättning vid "sedvanligt underhåll på garaget eller fastigheten i övrigt" inte gäller ombyggnadsdelen.

Tingsrättens beslut får även till konsekvens att det nu också finns ett beslut på att 46 % av tiden för arbetena gäller "ombyggnad". Detta måste (enligt våra stadgar) betraktas som en "väsentlig ombyggnad" såväl tidsmässigt som konstnadsmässigt (totalt 2 880 000 kronor för hela arbetet, "underhåll+ombyggnad) varför det torde ha krävts ett stämmobeslut i frågan. Nu togs det ett stämmobeslut, men det var att styrelsen skulle åtekromma med bättre underlag än vad den hade vid stämman. Trots detta beslutade styrelsen 1 månad senare att begära in offerter och ytterligare en månad att anta det enda inkomna, fullständiga anbudet. Ytterligare en månad senare sattes arbetena igång mitt under semesetertid.

Fortsättning lär nu följa nu även i denna delen inom föreningen ...

Härutöver skall det nu bli intressant att se hur styrelsen besvarar min motion till kommande årsstämma om att samtliga 34 garagehyrestagare i etapp 1 av arbetena skall behandlas i likhet med vad denna dom säger!!!???

Jag är nöjd med domen. Ekonomiskt har den inte givit någonting men i sakfrågan har den varit klargörande.

Domen vinner laga kraft först den 21 april, ifall inte föreningen överklagar.

Einar
2009-05-10, 22:37
Tingsrättens beslut vann laga kraft den 21 april, men ännu har föreningen inte betalt ut det beslutade beloppet jämte ränta.

Jag kommer att vänta till den 21 maj. Om då fortfarande inga pengar anlänt kommer jag att skriva till styrelsen och ge dem en vecka att betala. Om de ine betalat inom den tiden (+ i praktiken ytterligare några dagars "felmarginal") kiommer jag att vända mig till Kronofogdemyndigheten för indrivning av pengarna. Vi får väl se vad som händer ....

Francois
2009-05-10, 23:19
Har du frågat dem varför de inte betalat än?

Admin
2009-05-10, 23:59
Har du frågat dem varför de inte betalat än?

Frågan är om det spelar någon roll just i denna fråga?
Man ska inte behöva påminna en styrelse om att följa en domstols beslut.

Och har styrelsen något skäl (som inte kan finnas) för att inte följa domstolens beslut så åligger det styrelsen att informera de berörda medlemmarna om detta.

Faktum är att jag anser att varje normalt funtad styrelse skulle gå ut direkt och informera om domstolens beslut och styrelsens vidare hantering i frågan.

Einars styrelse har inte i något läge visat på någon form av sunt beteende, och det måste vara rätt oroväckande för de medlemmar som bryr sig om sitt boende.

Med att sitta i en styrelse följer faktiskt en viss form av ansvar.

LW2018
2018-07-13, 19:30
varningsklockorna ringer när man ser att fler besvärats av henne .Christina Fregne är en människa som har betalt för att bråka. Hon vill f n förverka vår bostadsrätt pga störningar. Vi har på sin höjd tvättat med privat tvättmaskin 21:15. Vi är akademiker, läser böcker. Stör ingen.