handdator

Visa fullständig version : Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar i bostadsrättsföreningar


Bengt Blomberg
2008-03-19, 12:31
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar i bostadsrättsförening

Jag finner att flertalet bostadsrättsföreningar inom HSB gör avskrivningar av fastigheterna med belopp som vida överstiger amorteringarna. Det kan röra sig om procentsatser på 4-5 % av fastighetsvärden långt under taxeringsvärdena, samtidigt som amorteringarna ligger på knappt 0,5 %.

Dessa överavskrivningar över amorteringarna är kostnader, som täcks av årsavgifterna och skapar likvida medel utan att det egna kapitalet påverkas. Dessa likvida medel är inte eget kapital och täcker inte några som helst kostnader, varken till underhåll eller ny-, till- eller ombyggnad.

I sammanhanget gäller att hålla isär vad som enligt gällande regelverk betecknas som underhåll och vad som är ny-, till- eller ombyggnad.

Underhåll och reparationer av befintlig anläggning debiteras resultaträkningen samma år, som dessa kostnader uppstår. Därvid tas innevarande årsavgifter samt ev. ackumulerade och avsatta vinstmedel i anspråk.

Ny-, till- och ombyggnad är kostnader, som skall beslutas av och finansieras efter stämmobeslut av eget kapital och/eller ev. upplåning med periodiserade täckningsbidrag i årsavgifterna efter dessa beslut.

Även äkta bostadsrättsföreningar är ekonomiska föreningar och ska följa årsredovisningslagens bestämmelser om avskrivningar trots avsaknad av prestationsersättning från tredje person. När våra likvida medel för avskrivningar utöver amorteringarna tas i anspråk för underhåll eller ny-, till- eller ombyggnad uppkommer nya kostnader att betala. Dessa likvida medel är i praktiken falsk underhållsfond utan täckning i eget kapital och innebär dubblerade underhållskostnader plus negativ ränta på våra pengar.

Den höga avskrivningsprocenten uppkommer genom "aktivering" av rena underhållsarbeten, som skrivs av på kort tid.

När kostnader för underhåll betalas med likvida medel utan täckning av eget kapital uppkommer underskott på Fritt eget kapital. Trots detta underskott avsätts medel till Underhållsfond med hänvisning till stadgarna, helt i strid med BFNAR 2003:4 och ÅRL Kap.5 §15! Hur får detta ske?

Jag anser att högst 0,5 % avskrivning av anläggningen är tillräckligt för bostäder inom bostadsrättsföreningarna, i synnerhet som eget kapital därvid kan användas för att förlänga nyttjandeperioden.

spantet
2011-01-06, 23:02
Är det inte bättre att använda de pengar som tas in i årsavgifterna till att amortera 4-5%?? Då är det tydligt att lånen betalas av lika snabbt som avskrivningarna.

Kanske 5% (20 år) är lite snabbt men principen att amortera i samma takt som anläggningen skrivs av verkar självklar, enkel att förstå och att motivera.

ikny
2014-02-12, 19:55
Hur rimmar självkostnad med avskrivningsregler?
Förutom löpande drifts- och underhållskostnader hur ska man beräkna vilket värde som en köpare av hela föreningen sätter på hela fastigheten har minskat, vilket väl avskivningen ska spegla?
När jag var aktiv i bostadsrättsförening förra gången, för ca 35 år sedan, skrev man av fastigheten med det belopp som man amorterat. Alltså var det banken som värderade föreningens tillgångar kontra lånen.

När jag hu räknar på vår nybyggda förening blir det per lägenhet:
2 700 000 kr Insats
633 000 kr Fastighetslån (367 till tomt och 249 tkr till fastighet)
367 000 kr Köpt tomt
2 966 000 kr Köpt fastighet

Om vi skriver av fastigheten med 1,5 % de första 50 åren och 0,5% resterande år för stomme blir det 44 000 tkr per år första åren för avskrivning per år och boende. Ökning men 3,5 tkr per månad

När det gått 6 år kan föreningen amorterat 264 av lånet och ha kvar 369 tkr som motsvarar köpesumman för tomten.

Föreningen kommer då bara ha kvar lån för tomten som inte får skrivas av.
Vem har gläde av detta "tvångssparande". Under dessa år kommer det att bli svårt att sälja bostadsrätten med den höga avgiften och det kommer inte att gå att få tillbaka det kapitaltillkott på 44 tkr som skett årligen. Alternativet är att föreningen bygger upp ett underskott genom att inte amortera och detta locker väl inte heller köpare?

clabbe
2014-02-12, 20:49
Jag är inte riktigt säker på din fråga men avgifterna i din förening borde inte behöva skilja sig mot andra föreningar med samma kostnad för byggnaden. Alla har samma avskrivningsregler. Alltså blir era brf:ar inte svårare att sälja.
När lånen är amorterade kan ni använda kassan till underhåll som kommer förr eller senare.

Harald
2014-02-12, 23:21
En förening är inte tänkt att över tid drivas med lån. Eftersom räntekostnaderna innebär att förvaltningen gynnar en utomstående "ägare", banken, vilket strider mot § 1 i stadga.

Sedan att man HAR lån, för att man köpt hus och tomt, är ju ok de första åren, så länge man aktivt amorterar på dessa.

Efter 50 år borde alla föreningar kunna bli skuldfria. Snabbare i tider av låg ränta (som nu).

Att gamla föreningar inte är skuldfria beror delvis på att andra regler gällde före år 2007, dels på att styrelserna inte gör sitt jobb, och fortsätter att låna till underhåll. Istället för att ta in nödvändiga medel via avgifterna, helt räntefritt.

ikny
2014-02-13, 10:55
En förening som snabbt ser till att ta ut avgifter så att föreningen slutbetalar lånen (kapitaltillskott vid försäljning) men sedan fortsätter att ta ut kostnaden för avskrivning av medlemmarna kommer att lägga upp en kassa.
Detta fortsatta tvångssparande får inte att räknas som kapitaltillskott utan man kommer an att få skatta för hela vinsten.

Tycker att det vore bra om det blev fler föreningar som hade två andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010).
Ett för medlemmens andel av drift och ett annat för lån. Då kunde de som vill hel- eller delbetala föreningslån (nu aktuellt i nya föreningar) och de som har kvar del i föreningens lån betalar sin del av räntan.

Styrelsen blir alltid ifrågasatt för sin syn på lån/avgiftshantering. Då kunde de som vill och kan likt en villaägare göra sina val utifrån sin ekonomi och syn på ränterisk.

Kan vi fakturerera boende för antal förbrukade liter varmvatten per månad måste det gå bra att även beräkna detta belopp.

Eller kommer den otydliga posten avskrivningar och avgiftshöjningar att utlösa av en del önskad pyspunka på bostadsbubblan?

clabbe
2014-02-13, 11:38
Även om lånen är avbetalda så måste föreningen fortsätta med avskrivningarna. Den kostnaden måste täckas av avgifter, annars får du ett stort underskott i föreningen.

Det finns en hel del frågetecken kring föreningar med differentierade insatser och om kostnaderna fördelas rättvist mellan medlemmarna i såna föreningar.

Tom1980
2014-02-13, 15:41
Hur ser er underhållsplan ut?

Vanligtvis om styrelsen gör sitt arbete så finns där en underhållsplan som är verklighetsbaserad. För att bygga upp kapital för framtida utgifter för underhåll sätts en högre avgift för ackumulera detta kapital som behövs. Dessa sätts på bokföringskontot "yttre underhållskonto". Detta konto är fiktivt, i verkligheten finns inte beloppet på detta konto på ett verkligt bankkonto. Istället är det vanligt att kapitalet används för att amortera av långfristiga lån.

Detta görs p g a att det är mer lönsamt att amortera av lånen än att ha pengarna innestående på ett bankkonto med en lägre ränta än den du har för att låna pengarna.

När det väl är dags att göra de stora underhållen tas ett lån för den kostnad underhållet kostar. Bokföringskontot "Yttre underhållsfond" tas därefter och reduceras med det belopp underhållet kostar genom att lägga till denna summa till ett senare skede efter rörelseresultatet för året.

Harald
2014-02-13, 23:14
En förening som snabbt ser till att ta ut avgifter så att föreningen slutbetalar lånen (kapitaltillskott vid försäljning) men sedan fortsätter att ta ut kostnaden för avskrivning av medlemmarna kommer att lägga upp en kassa.Jag tycker att man som styrelseledamot bör sätta sig ner och räkna lite på det här, om man är orolig för ovanstående scenario. Då kommer man upptäcka att detta aldrig blir ett problem.

1) Ska du gå avgiftsvägen för att reducera lånen, tar det lång tid. Räkna på hur lång, för att fortfarande kunna ha rimlig avgift i föreningen!

2) Man skriver ju endast av investeringskostnaden, inte ev. värde- eller kostnadsökning. Därför kommer aldrig endast avskrivningarna kunna generera tillräckliga medel för underhåll, priset går ju upp!

T ex en takomläggning för 200 000 kr. Skriv av denna på 20 år, och lägg om taket år 25. Vad kostar det då? 400 000 kr? I kassan på grund av avskrivningen: 200 000 kr. Oups!

Jag har aldrig någonsin mött en förening som haft problem med en "för stor kassa". Visa mig gärna en sådan årsredovisning!

Pengarna behövs, inget tvivel om det. Skillnaden mellan en förening som tar in dessa via avgifterna, och en som lånar, är ju i praktiken räntekostnaderna. T ex ger en förening som har lån på 6 x omsättningen (helt normalt förekommande), ett dyrare boende för dessa medlemmar på:
Vid 3 % ränta: 18 % dyrare
Vid 5 % ränta: 30 % dyrare

Att gå från 3 % till 5 % ränta, kan i en sådan förening höja boendekostnaderna för den enskilde som själv har lån på sin lägenhet med över 50 %.

Och så skulle vi gynna "medlemmarnas ekonomiska intresse"

ikny
2014-02-16, 22:24
Vem kommer att vilja och kunna låna privat till höjd avgift för att betala till kassareserv i bostadsrättsföreningen?

Min jämförelse har hela tiden varit lånen i vår föreningen med nybyggt hus där boende betalat 90% av byggnadens värde som insats (genom personliga lån i banken där räntan är avdragsgill) Sedan har föreningen lånat till att betala byggaren för tomten och föreningen och betalar ränta på detta lån genom avgifter från boende. Föreningen behöver inte göra avskrivningar på värdet för tomt.

Skriver vi av 1,5% av fastighetskostnaden årligen de första 50 åren och höjer avgiften med avskrivningens kostnad kommer föreningslånet att vara slutbetalt efter ca 7 år.

Att nybyggt skuldfri fastighet därefter ska behöva ha en kassa därefter för att göra omfattande renoveringar i framtiden tycker jag fortfarande blir "tvångssparande".

Tror inte att föreningen kan placera kapital , även om det blir skattefritt, till högre ränta än låneränta efter skatt på privat lån. I så fall skulle alla föreningar vara skuldfria och dessutom vara boendes husbank för insättningar utan insättningsgaranti.

Reglerna för kapitaltillskott gynnar att man vid omfattande renoveringar och standarförbättringar istället lånefinansierar projektet genom föreningen.

Hur ska vi kunna förklara balanserade underskott pga nya redovisningsregler till boende, köpare och banker?

Jag har räknat med att fastighetens stomme är 50% av byggkostnaden kan skrivas av på 100 år och resterande kostnad får skrivas av på 50 år. Gör ni andra antaganden? Vad säger era revisorer?

Harald
2014-02-16, 23:54
Jag förstod inte riktigt ditt inlägg.

Vem kommer att vilja och kunna låna privat till höjd avgift för att betala till kassareserv i bostadsrättsföreningen?Vi ska inte driva föreningen så att medlemmarna tvingas låna ytterligare utöver köpet av lägenheten. Liksom föreningen heller inte ska låna mer, utöver köpet av fastigheten. Behöver man låna mera, utan att det är en tillbyggnad eller liknande, så har man ju tagit in för lite i avgift.

Skriver vi av 1,5% av fastighetskostnaden årligen de första 50 åren och höjer avgiften med avskrivningens kostnad kommer föreningslånet att vara slutbetalt efter ca 7 år.Sju år låter som kort tid. Troligen är det för snabbt, eftersom dessa medlemmar betalar orimligt stor del av huset. Jag brukar säga att man ska budgetera för 50 år, och är det goda tider kan man klara det på 40 år, är det sämre tider så får det ta 60 år. Då sammanfaller (hyggligt!) det avbetalda huset, tiden för omfattande underhåll.

I så fall skulle alla föreningar vara skuldfria och dessutom vara boendes husbank för insättningar utan insättningsgaranti.Inbetalda avgifter är inte de enskilda medlemmarnas pengar längre. De tillhör föreningen. Om föreningen använder pengarna just när en viss medlem bor i huset, saknar betydelse. Avgiften ska ju innefatta en del för förslitningen, och om denna ligger i kassa (skuldfri förening) eller amorteras på lån, är egalt för den enskilde.

Reglerna för kapitaltillskott gynnar att man vid omfattande renoveringar och standarförbättringar istället lånefinansierar projektet genom föreningen.Jo, men det blir ju inget kapitaltillskott förrän lånet är amorterat, eller hur? Alltså måste pengarna in likafullt. Under tiden man ackumulerar pengar för att kunna amortera tickar ju räntan på lånet. För att det ska bli lönsamt måste man låna och amortera tätt inpå, vilket i sin tur, med nuvarande regler, betyder att man måste ha "gamla" pengar till amorteringen. Alltså är det bara den skuldfria föreningen som kan utnyttja kapitaltillskottet fullt ut. För de allra flesta föreningar, är tillskottet endast lite plåster på såren, då de totala räntekostnaderna årligen vida överstiger tillskotten.

Hur ska vi kunna förklara balanserade underskott på grund av nya redovisningsregler till boende, köpare och banker? Redovisningsreglerna har ingenting med styrelsens skyldighet att finansiera sin förening via avgifterna att göra. Ändras redovisningsreglerna så ändras de lika för alla. Alltså kan ändrade regler aldrig bli ett problem. Problemet, att det inte finns pengar till underhåll, beror ju inte på redovisningsreglerna. Det beror på styrelser som inte gjort sitt jobb. Och om det nu är så att dagens regler gör att många styrelser inte förstår hur mycket pengar som måste in via avgifterna utan de tar in för lite, ja då är väl en regelförändring som synliggör detta bara bra!

Gör ni andra antaganden? Vad säger era revisorer? Min förening skriver av sitt hus på 102 år. Men det är en gammal förening, vi har bara 27 år kvar. Men hela frågan är ju ointressant om man inte samtidigt tittar på avsättning till yttre fond, och redovisade resultat. Det är först genom att ta med alla dessa parametrar, plus att man tittar på flera år, som man kan se om föreningen drar in tillräckligt.

Revisorerna tittar inte på om föreningen drivs mot underskott. Revisorn tittar på att styrelsen har redovisat hur de gör. Sedan, att varken styrelse eller intressenter begriper vad som verkligen står i redovisningen, det är en annan sak.