handdator

Visa fullständig version : Underhållsplan i brf


tractors
2008-04-12, 10:03
Enligt årsredovisningen för vår privata BRF finns det en underhållsplan för fastigheten. 1. När och hur skall den presenteras för medlemmarna? 2. För min del tycker jag att melemmarna skall godkänna den innan den fastställes.
Eller kan styrelsen själva sköta underhållsplanen? (byte av hissar, fläktmotorer etc)? Vad är det som gäller?

Francois
2008-04-12, 10:25
I brf-lagen finns inget om underhållsplan. I våra Riksbyggen stadgar står det bara att det ska finnas och revideras varje år.
Jag tycker att du kan fråga styrelsen att få se planen om du är intresserad. I vår förening finns underhållsplanen med på vår hemsida.
finns inga krav på att planen ska godkännas av stämman, men du kan skriva en motion i din förening för att det så, om du tycker att det är bra.
Mvh
Francois

Admin
2008-04-12, 14:38
Tractors, en toppenidé!

Så borde det fungera i alla föreningar (tror det är delvis så för de HSB-föreningar som certifierats).

Skriv en motion om att underhållsplanen ska inte bara finnas tillgänglig för alla, varje ändring i denna ska dessutom först godkännas av stämman.

stephan
2008-04-13, 10:45
"varje ändring skall tas på en stämma", fullt så långt tycker jag inte man skall gå.
Underhållsplanen skall ju uppdateras årligen. Ibland med "smärre justeringar" detta skulle bli "för stort" för att beslutas på stämmor.

Däremot är jag helt för att medlemmarna bör ha tillgång till och informeras om ändringar i underhållsplanen.
Underhållsplanen kan ju jämföras med en verksamhetsplan/budget.

Något som är mycket dåligt i bostadsrättsbranchen är just detta med att styrelsen sällan "talar med" medlemmarna om framtiden.

En lösning på detta är att styrelserna skall utlysa ett medlemsmöte en gång per år.
På denna "stämma" skall styrelsen presentera sin tagna budget, och planer för framtiden.

Admin
2008-04-13, 14:33
Hur ofta uppdateras underhållsplanen?

I bästa fall en gång om året (om styrelsen sköter sitt uppdrag).
Det ska inte göras några "småjusteringar" under året, utan allt ska göra vid ett tillfälle under året.

Genom att i regelverkat ha att varje ändring ska godkännas av medlemmarna så får man med underhållsplanen för behandling t.ex. vid varje årsstämma.

Jag kan inte se det minsta hinder för detta.
Det blir inte svårare för varken styrelse eller medlemmar och ett av många plus i det hela är att underhållsplansarbetet styrs upp.

stephan
2008-04-13, 19:50
Underhållsplan

Utdrag ur HSB:s underhållsplan
5 poster av cirka 400 i brf Vädurens u-plan

Byggdel mängd nästa intervall föregående kostnad
Belysningsstolpar byte 3-6m
40st 2011 31år 1979 10 700kr
Gräsytor omläggning
200kvm 2026 30år 1996 12 690kr

Värmeväxlare, byte
1st 2009 20år 1989 284 913kr
Låssystem, byte cylinder
139st 2020 25år 1995 82 190kr


Oftast handlar ju justeringar i underhållsplanen om man kan skjuta fram eller bör göra saker tidigare?
Inte kan man väl då låta stämman besluta om detta?

Snackar vi om samma underhållsplan?

Admin
2008-04-13, 19:58
Varför skulle stämman inte kunna besluta om ändringar i den underhållsplan som revideras en gång om året?

Oavsett om det handlar om att senarelägga eller tidigarelägga underhåll, eller både/och, så spelar det väl ingen roll?

Jag har svårt att se något viktigare än underhållsplanen för medlemmarna att bli delaktiga i.

Är lite osäker på detta, men jag tror det fungerar på det sättet (att stämman är delaktig i förändringarna av underhållsplanen) för de få föreningar som är HSB-certifierade.

stephan
2008-04-13, 21:03
Det certifieringen talar om underhållsplan är att "det garanterar" att styrelsen upprättat och reviderar en underhållsplan.

Jag ser fortfarande det omöjliga i att en stämma skulle kunna vara med att detaljbesluta en underhållsplan.
I alla fall hela brf Vädurens underhållsplan, som nu ligger framför mig.

Den består nämligen av över 100 välfyllda A-4 sidor, samt cirka 30 ritningar i
A3 format.

Att skicka ut den till 901 lägenhetsägare är inte möjligt?

Admin
2008-04-14, 00:26
OK, jag förstår nu att du menar att det är för mycket.

Din förening är väl 4:e största i Sverige eller så, och det är klart att dess underhållsplan kanske är orimligt stor och ogreppbar, men även i din brf borde det kunna fungera, om än kanske inte så bra.

Man skickar inte ut en underhållsplan till medlemmar där 90 av hundra inte ens kommer till första sidan i denna. Men alla ska i alla fall ha möjlighet. T.ex. låneex, lägga ut den på webben, etc.

Allt går att lösa, men bara för att det är en omfattande underhållsplan så tycker jag inte att medlemmarna ska fråntas rätten att få vara delaktiga i sin egen ekonomi och i det de äger.

Katten Georg
2008-04-14, 10:33
Underhållsplanen är ett instrument för styrelsen. Vad skall man ha en styrelse till om inte för att styra. Den villervalla som uppstår när man skickar ut en hel underhållsplan, inte bara för information utan för beslut, kan svårligen beräknas. Om det finns 100 medlemmar så kommer det att finnas 100 underhållsplaner. Jag vet av egen erfarenhet. Ett sådant förfarande blir ogörligt och en underhållsplan värd namnet kommer att dröja om den ens någonsin kommer fram.

En annan sak är naturligtvis att medlemmar som vill läsa den skall kunna göra så i styrelsens lokaler. Detta är knappast ett publikt dokument utan ett styrinstrument för styrelsen och dess ekonomiska planering. Om styrelsen inte sköter sitt uppdrag finns det ju alla möjligheter att i demokratisk ordning göra sig av med den.

En styrelse väljs för att, precis som namnet antyder, styra föreningens verksamhet under den period den är vald. Medlemmarna kan komma till tals dels på ordinarie och dels på extra stämmor. Det är så det demokratiska systemet fungerar. Om man är ute efter att ändra på det så har man kommit in på betydligt större frågeställningar än att sköta en bostadsrättsförening. Man måste låta styrelsen sköta sitt arbete och inte springa till stämman i varje ärende. Om så är fallet så kan man ju avskaffa styrelsefunktionen. Vilket styrsystem skulle vi då få?

Styrelser kan man tillsätta och styrelser kan man avsätta. Man får inte bli blind bara för att HSB tafflar sig i snart sagt varje fråga.

j.a
2008-04-14, 12:46
Jag håller med och har inte tagit upp det innan men den man måste låta styrelsen sköta det som ligger inom styrelsens kompetens. Om man är missnöjd skall man välja ny styrelse och inte försöka detaljreglera styrelsens arbete med stämmobeslut.

Risken är att intresset för styrelsearbetet helt upphör med en föreningsstämma över axeln som i detalj lägger sig i.

Admin
2008-04-14, 13:26
Självklart är underhållsplanen ett instrument för styrelsen och självklart ska styrelsen styra.

Men det motsäger inte att ägarna/arbetsgivarna/medlemmarna ska göras delaktiga i det de äger.

Hade vi levt i en perfekt värld med perfekta styrelser som alla visste precis vad de höll på med så kanske det hade varit ett onödigt moment att involvera hela föreningen i vad som planeras i framtiden.

Men nu vet vi alla att vi inte lever i denna perfekta värld med dessa perfekta förutsättningar. Visst strulas det mycket inom HSB-organisationen, men även i brf:arna kan det gå hej vilt till, och det gäller att stämma i bäcken.

Jag vet inte om jag missat något inlägg där någon nämnt att underhållsplanen skulle distribueras i pappersform till alla medlemmar, men som jag nämnt tidgare så tycker jag i så fall inte att detta är en särskilt bra idé. Av flera anledningar, men inte minst eftersom underhållsplanen endast är intressant för de som är engagerade i föreningen (och det är som regel bara ett par procent... i bästa fall).

Jag tror inte det kommer att finnas 100 underhållsplaner om det finns 100 medlemmar. Jag tror inte ens det kommer att finnas 2... eller ens 1,01. Det finns helt enkelt inte en förening i detta land där medlemmarna är så engagerade.

Styrelsen tar fram en underhållsplan och vill någon föreslå ändringar så är det möjligt att göra det, t.ex. på stämman, eller t.ex. (ännu bättre) genom motioner. Jag kan inte se att det skulle vara det minsta svårt. Inte ens i Stephans megastora förening... där vi kunnat se hur oengagerade medlemmarna är, precis som överallt annars.

Jag har sett en hel del brf:ar som lägger ut sin underhållsplan på sin webbplats, och det tycker jag är ypperligt. Borde lagstadgas om detta. Precis så ska det fungera. Man kan inte utesluta ägarna från förvaltningen av deras egendom. Det fungerar inte så i något annat område i hela världen (västvärlden) vad jag känner till, och brf:ar i Sverige borde inte vara något undantag.

Det kan finnas enstaka medlemmar som kan mer än hela styrelsen tillsammans och det finns medlemmar som kan komma på saker som styrelsen inte tänkt på. Varför ska man exkludera denna möjlighet till att få bästa möjliga underhållsplan?

Till Stephan vill jag också säga att det handlar inte om stora justeringar eller små justeringar. Det handlar om ifall medlemmarna ska göras delaktiga i föreningen eller ej. Underhållsplanen revideras årligen (om det går rätt till), och oavsett om den då ändras med bara en skruv eller skrivs om helt från första till sista sidan så är det min absolut bestämda åsikt att medlemmarna ska göras delaktiga i denna förändring. Det handlar om bara ett enda litet tillfälle om året!

I kanske 99 fall av 100 så kommer det ändå att bli mer eller mindre som styrelsen vill. Men helt plötsligt så har styrelsen inte bara visat öppenhet mot medlemmarna och ingett förtroende utan styrelsen har också säkrat sig själva. Ingen kan i efterskott komma och gnälla på styrelsen för felaktigt utfört underhåll. Alla har ju fått vara med och bestämma.

Jag kan ta ett exempel som ligger ganska nära mig. Min egen brf. Där vet jag att det sitter ett gäng nollor som inte har en susning om vad de håller på med. En del av dem kan inte ens stava till ordet underhållsplan (såväl bokstavligt som bildligt talat). Det har också framkommit från olika frågor att den underhållsplan som de tagit fram är i nivå med deras kompetens. Hade medlemmarna fått göras delaktiga i underhållsplanen så hade inte bara deras inkompetens tydliggjorts för många, vi hade dessutom kunnat få en underhållsplan värd namnet... och föreningen hade kunnat spara stora summor pengar... och vi hade kunnat fått en årsavgift som stod i relation till det underhåll som ska/måste/bör utföras.

Francois
2008-04-14, 18:32
Jag tycker att Katten Georg är ute och cyklar.

Du skriver "Medlemmarna kan komma till tals dels på ordinarie och dels på extra stämmor."
Varför säger du inte att medlemmarna ska få komma till tals NÄR SOM HELST genom att kontakta styrelsen. Dessutom ska styrelsen vara lyhörd mot medlemmarna och höra vad medlemmarna vill ha, också mellan stämmorna.

Nej, styrelsen ska inte styra. En styrelse i ett aktiebolag ska styra, d.v.s. styra de anställda. I en brf ska styrelsen (dålig namn enligt mig) förvalta och förverkliga vad medlemmarnas önskemål. Det är skillnad med att "styra". Visst finns det ett antal beslut att fatta inom styrelse, men bara små dagliga beslut. De stora strategiska beslut ska tas på stämman.

Underhållsplanen ska absolut vara tillgänglig till medlemmarna. Om inte i pappersform, finns dte Internet, som alla bra föreningar borde använda sig av. Där kan man underhållsplanen. DET FINNS ABSOLUT INGEN NACKDEL att ha underhållsplanen tillgänglig för medlemmarna, om man inte tycker att medlemmarna är besvärliga, i vilket fall man har inget i sen brf-styrelse att göra.

I den beskrivningen Katten Georg ger på hur en styrelse ska arbeta, känner jag igen ett gammalmodigt sätt där styrelsen säger så lite som möjligt ("medlemmarna är ändå inte intresserade, bla bla") till medlemmarna.

Och glöm inte: medlemmarna är uppdragsgivarna till styrelsen. De ska få ha insyn i det styrelsen håller på med. Det är fel att utgå att de inte är intresserade.

Admin
2008-04-14, 19:10
Ja, jag kan bara instämma. Det borde definitivt var möjligt för medlemmar att kunna komma till tals även utanför stämmorna. Det tror jag gagnar hela föreningen.

Håller också med om att det är skillnad på styrelse och styrelse. Man skulle väl kunna säga att en brf-styrelse i vissa fall måste "styra", men precis som Francois säger här, så måste förvaltningen var det mest övergripande i kombination med att styrelsen lyssnar av medlemmarna för att styrelsen ska kunna få igenom saker som är de bästa möjliga för så många som möjligt.

Det är dock en svår uppgift... betydligt svårare än att "styra".

Håller också med om underhållsplanen. Vi ska försöka spara på miljön så gott det går, och då är det inte försvarbart att dela ut en tjock lunta underhållsplan varje år, som ändå bara ett fåtal läser.

Men om underhållsplanen är tillgänglig för alla så kanske man kan få en eller ett par extra medlemmar varje år som i alla fall tittar igenom underhållsplanen som hastigast. Det är också ett av många sätt att få nytt "styrelsematerial", dvs kan man öka engagemanget så kanske det blir lite lättare att hitta någon som vill ställa upp i styrelsen.

Kontentan är att jag tror att det är mycket svårt att bygga upp något intresse bland medlemmarna för en underhållsplan, men möjligheten bör ändå finnas där. Jag kan bara se att det för gott med sig.

Offentliggörs underhållsplanen så blir en naturlig följd att det kan finnas någon som motionerar om något i underhållsplanen, men det vill jag inte se som något fel, eller som något som kan skapa något större problem för styrelsen.

Francois hör till dem som har underhållsplanen tillgänglig för medlemmarna, och vad jag kan uttolka så har det inte skapat några större problem i hans förening.

Katten Georg
2008-04-14, 20:02
Om allt skall underställas medlemmarna och att i varje detalj skall inhämta synpunkter och godkännande av dessa stackars medlemmar så kan man omedelbart avskaffa styrelsefunktionen. Vem f-n vill sitta i en styrelse där man måste be om lov för att gå på toaletten.

Det är givet att medlemmarna både kan och skall kontakta styrelsen mellan stämmorna, vare sig dessa är ordinarie eller extra. Jag tror mig veta att styrelsen i de flesta föreningar är tillgängliga på expeditionen någon eller några gånger per månad. Dessutom går det utmärkt att författa en skrivelse och lägga i brevlådan så blir den behandlad på nästa styrelsemöte och dessutom protokollförd och därmed utsatt för revision.

Demokrati är bra men den kräver vissa regler för att fungera. Om dessa är fel så får man ju ändra på dessa i vanlig ordning.

Demokrati in absurdum är inte bra och leder till att det blir ännu svårare att få folk till styrelserna och att handläggningen blir långsam om det alls blir någon.

Saker måste kunna fungera praktiskt också.

Än en gång. Bara för att det finns dåliga styrelser med inkompetenta personer behöver inte systemet vara fel.

Francois
2008-04-14, 23:18
Hej Katten Georg

Det finns en stor skillnad medan det du skrev tidigare "Medlemmarna kan komma till tals dels på ordinarie och dels på extra stämmor." och vad du skriver nu att medlemmarna kan kontakta styrelsen när som helst.
Jag bara instämmer.

Vad jag är efter är inte alls, oms du verkar tro, att man ska fråga medlemmarna om lov för alla beslut som ska tas, MEN jag står för att man ska vara öppet med allt styrelsen gör (bl.a. underhållsplanen, budget, mm) för att ge tillfälle till medlemmarna att återkomma med synpunkter, kritik, idéer. Ju mer de får veta, desto mer kan de känna sig delaktiga och engagerade.
Alltså finns det aldrig någon bra argument som kan begränsa att informationen inte ska komma ut till medlemmarna (med undantag tystnadsplikt om enskilda medlemmar och pågående anbud).

stephan
2008-04-14, 23:57
Jag tycker det snackas "om varandra" här om underhållsplanen.

HSB:s underhållsplan är framtagen för att passa alla sina föreningar. Allt från 3 lägenheter till den största på 1400 lägenheter.
Det säger sig själv att den underhållsplanen är en mall.

Jag var med om som ny styrelseledamot att föreningen skulle måla om sina p-platser. Cirka 1000st.

I underhållsplanen stod det att kostnaden för målning av p-platser var beräknat till 325kr per p-plats.
Kanke ett rimligt genomsnitt för målning av 3 till 1000platser?
Slutsumman vid upphandling blev 75 kr per plats.

Vad vill jag säga med detta i denna disskussion om underhållsplan?

Jo, om jag var asfaltsläggare och såg priset 325kr per plats och visste att föreningen skulle måla om dessa hade jag kanske skrivit en motion om detta?

Jag tycker inte att föreningen skall måla p-platser. Det är för dyrt.

Jag ser och hör framför mig diskussionen på stämman om denna motion.

En detalj i underhållsplanen skulle nog ta en halvtimme innan man kom till beslut?
Och vad kan beslutet bli? Målning om kostnaden stannar vid 125kr per plats?

Katten Georg
2008-04-15, 17:59
Jag kan bara säga att jämfört med vad som finns på marknaden så är HSB: s underhållsplan ett skämt. Jag vet för i min gamla förening gjorde vi en grundlig utvärdering. HSB i vanlig ordning dyrast och sämst samt skall till varje pris arbeta efter sina mallar oavsett vad kunden vill.

Admin
2008-04-15, 18:10
Ja, Katten Georg, det är ett stort problem eftersom de flesta brf:ars styrelser bara accepterar organisationens underhållsplan.

Det finns massor med företag ute på den fria marknaden som erbjuder denna tjänst, men jag undrar hur många styrelser som någonsin jämfört och upphandlat tjänsten.

Jag är tyvärr inte så insatt i HSB:s mallar för undehållsplan eftersom det är en av de många "affärshemligheterna", men jag kan säkert tänka mig att det kan göras en hel del förbättringar där om bara styrelserna började ställa lite krav.

Francois
2008-04-15, 21:43
Mallar! Det är ett problem med Riksbyggen också. De har mallar (kan vara mall för konstituerande protokoll, underhållsplan eller t.o.m. stadgarna, mm) och de är inte anpassade för vår förening. Sen gör vi ändringar, men det har hänt att de arkiverar ändå mallen utan våra ändringrar.
Så typiskt. Men de kanske lär sig någon gång. Det visar änsdå en konstig attityd.
Nu har jag gjort egna mallar (för det konstituerande protokoll, styrelsemötekallelse, mm), och lagt de på hemsidan (bara styrelsen kommer åt denna sida). Nu har vi vågat ta en del frihet, vi flyger med egna vingar :3:

stephan
2008-04-17, 19:48
HSB:s text avseende underhållsplanens redovisning till medlemmarna är minst sagt diffus?



Certifieringens krav ger kontroll över föreningens ekonomi.
Certifieringens krav på planering och redovisning innebär ett tryggare boende för nuvarande medlemmar. Det kommer även att vara positivt för blivande medlemmar genom att föreningens långsiktiga ekonomiska situation genomlyses på ett sätt som inte traditionella föreningar redovisas. Certifieringens krav höjer värdet på föreningen och dess lägenheter.

Informationen i en certifierad förening
I en certifierad förening finns ett tillägg eller en bilaga i årsredovisningen som kallas "Styrelsens planering". Där redovisas följande viktiga uppgifter, vilka vanligtvis inte finns i den traditionella redovisningen i bostadsrättsföreningar:
Föreningens individuella mål för verksamheten.
Redovisning av underhållsplanen, omfattande 30år och där stambyten ingår.
10-årskalkyl där en prognos för årsavgiften (hyran) för de närmaste tre åren redovisas.
Specifikation av föreningens befintliga lån, bindningstider, räntor etc.
Uppgifter om föreningens fastigheter, byggår, lägenheter, etc.
Riskanalys från yrkesrevisor.
Kontroll
Den viktigaste kontrollen av att föreningen uppfyller kraven görs av föreningens ägare, dvs medlemmarna. De uppsatta certifieringskraven redovisas, följt av styrelsens uppgifter i vilken utsträckning eller på vilket sätt kraven uppfyllts. I underlaget "styrelsens planering" ingår en riskanalys, som görs av en yrkesrevisor. Denna innehåller en kontroll på att föreningens långtidskalkyl har utgått från rimliga antaganden beträffande räntor, inflation etc. I analysen ingår också att redovisa om det finns någon speciell risk för föreningen t ex räntekänslighet på grund av stor andel lånekostnader.

stephan
2009-07-10, 11:33
Text nedan är väl ordinarie text för underhållsplan enligt HSB:s direktiv?

"UNDERHÅLLSPLAN
§23

Styrelsen skall upprätta underhållsplan för genomförande av underhållet av föreningens hus och
årligen budgetera samt genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställa erforderliga medel för
att trygga underhållet av föreningens hus. Styrelsen skall varje år tillse att föreningens egendom
besiktigas i lämplig omfattning och i enlighet med föreningens underhållsplan."

MEN VAD BETYDER DETTA?

HUR BESIKTIGAR MAN "I ENLIGHET MED FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN"?

VIKTIGASTE FRÅGAN: VAD HAR MEDLEMMARNA FÖR RÄTTIGHETER ATT TA DEL AV FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN?

kluringen
2010-02-17, 14:56
Enligt årsredovisningen för vår privata BRF finns det en underhållsplan för fastigheten. 1. När och hur skall den presenteras för medlemmarna? 2. För min del tycker jag att melemmarna skall godkänna den innan den fastställes.
Eller kan styrelsen själva sköta underhållsplanen? (byte av hissar, fläktmotorer etc)? Vad är det som gäller?

Jag googlade på underhållsplan och hittade den här gamla tråden. Jag letar efter ett enkelt program som även en lekmannastyrelse kan lära sig att hantera.

Det fins ju millioner olika uppställningar som kan kallas underhållsplan och det finns lika många uppfattningar om vad den ska användas till. En underhållsplan kan vara allt från en enkel A4 där man beskriver vad som ska göras inom en nära tid till ett komplext exceldokument som kräver ett byggproffs för handhavandet.

De allra flesta uppfattar det som en detaljerad beskrivning av underhåll som bör göras inom en viss tidsram vilket i vissa fall kan vara sant.

Men anledningen till att BRF har i sina stadgar att ska finnas en underhållsfond är att det står i BRL att man måste ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus.

Man kan då använda schablonen och reservera 0,3 % av taxeringsvärdet som var vanligt för inte så länge sen, eller beräkna ett belopp. Det är här underhållsplanen kommer in i bilden. Dessvärre, så krävs det en avancerad underhållsplan om man vill få fram en rättvisande belopp.

Syftet med underhållsplanen är att vara ett kalkylinstrument för beräkning av beloppet som bör reserveras för föreningens framtida underhåll. Har man sett en underhållsplan värd namnet som uppfyller sitt syfte inser man att den inte är lämpad för en stämma att besluta om. Normalt inget för en styrelse heller.

totiki
2010-02-18, 11:39
HUR BESIKTIGAR MAN "I ENLIGHET MED FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN"?

VIKTIGASTE FRÅGAN: VAD HAR MEDLEMMARNA FÖR RÄTTIGHETER ATT TA DEL AV FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN?
Hittade denna tråden som väl alltid är aktuell.

1:a frågan. Vi har en underhållsplan på ett A4. Uppskattade kostnader revideras sällan, utan gäller från det år kostnadsförslaget togs in.
Vi besiktigar en á två gånger per år vad som är föreningens ansvar. Och hör med de boende gällande deras personliga åsikter om sin specifika lgh. I den mån mer kunskap hämtats in kan underhållsplanen kontinuerligt revideras under resans gång.

Vi har inga storslagna planer utan lever efter slutsatsen att det först går att reparera innan det behöver bytas ut. Frekvensen av reparationer blir till ett mått på när ett utbyte kan behövas.

Vår styrelse har också en förkärlek för att be stämman besluta om att använda underhållsfonden, i de fall regelverket tillåter, snarast vid behov. Detta eftersom vi avsätter reella medel till fonden och ej endast på pappret. Inflationen urholkar annars fonden.
De som för närvarande är medlemmar i föreningen anser också alla att den som bor i föreningen skall betala för de kostnader som uppstår under den tid de är medlemmar. Och att avskrivningarna skall vara av sådan art att de i mesta möjliga mån överensstämmer med verkligheten. På så sätt drivs föreningen på de medel medlemmarna själva skjutit till.
Man har också lite framförhållning i den mån en eventuell köpare frågar föreningen om kommande kostnader.

2:a frågan. Vi har alla handlingar tillgängliga för alla medlemmar. De kan finna dessa i vårt arkiv eller så ber de om hjälp att finna dessa.
Ett annat sätt är att när man går igenom årsredovisningen på stämman begära ytterliggare förklaring till de noter som gäller avskrivningarna. Det skall finnas en avskrivningsplan och en handling som visar vad den gäller och vilket år avskrivningen började. Det skall också finnas ett register för föreningens maskinpark eller inventarier.
I princip allt som är knutet till årsredovisningen, och det inbegriper i det närmaste hela föreningens verksamhet, kan man ställa frågor om och begära svar. Ifall styrelsen inte kan svara precis just på stämman, kan man begära att stämman uppdrager åt styrelsen att inkomma med dessa uppgifter inom ett visst datum. Detta blir då bindande för styrelsen. Stämman kan också besluta om på vilket sätt medlemmarna skall delges denna information.

Angående diskussionen om styrelseprotokoll på en annan tråd, så kan man alltså även under punkten "kassörens föredragande av årsredovisningen" i princip begära ut orginalen av handlingar som styrelsprotokoll/underhållsplan/juridisk plan/deklarationer m fl. som förekommit sedan föreningens bildande (eller åtminstone senaste 10 åren). Eftersom alla dessa ligger till grund för senaste årsredovisningen.
Visst är detta lite hårddraget och det finns enklare sätt att erhålla samma sak. Men detta visar att ifall man glömt att lägga in en motion om handlingarna går det ändå för stämman att begära ut dem under en annan punkt.

kluringen
2010-02-18, 17:50
Jag är byggare med bred och lång erfarenhet i branschen. En renoveringsplan är en sammanställning av fakta, inget som man kan fatta beslut om. Renoveringsplanen kan vara en enkel A4 som i Totikis förening, eller mycket avancerad faktalagring i en databas. Rent yrkesmässigt kan man sen hämta information från underhållsplanen för att skapa översiktskalkyler, projektplaner mm. som sen måste vidarebearbetas. Det är i alla fall min definition av vad en underhållsplan är.

Man kan, om man vill låta den som vill, ta del av föreningens underhållsplan, dela ut den till medlemmarna om den inte är så omfattande att det inte går, lägga ut den på hemsidan o.s.v. Men man ska hålla i minnet att syftet med underhållsplanen i en BRF är att få fram ett belopp som bör reserveras för det framtida underhållet av föreningens hus.

Sorgligt nog så är BRF attraktiv byte för skumma eller okunniga entreprenörer. Vanligt att fastighetsskötare erbjuder att årligen besiktiga fastigheten och uppdatera föreningens underhållsplan. Vad de i själva verket gör, är att skaffa sig uppdrag som inte ingår i deras avtal. Ibland är det välment hjälpsamhet som de tar bra betalt för, men kan också handla om att medvetet vilseleda styrelserna på gränsen till bedrägeri.

totiki
2010-02-18, 18:42
Sorgligt nog så är BRF attraktiv byte för skumma eller okunniga entreprenörer. Vanligt att fastighetsskötare erbjuder att årligen besiktiga fastigheten och uppdatera föreningens underhållsplan. Vad de i själva verket gör, är att skaffa sig uppdrag som inte ingår i deras avtal. Ibland är det välment hjälpsamhet som de tar bra betalt för, men kan också handla om att medvetet vilseleda styrelserna på gränsen till bedrägeri.
Detta känner vi igen. Men många backar när de förstår att det finns en eller annan med kunskap i föreningen eller att man har en offertförfrågan ute till fler intressenter. Och genom detta får lite mer kunskap. Utifrån vilken man kan skaffa kunskapshjälp om så behövs o s v.
Sunt förnuft kanske inte når hela vägen, men oftast förbi det vägskäl där HSB och/eller de andra du talar om ovan, står och liftar.

Det är väl också så att fastigheter byggda under olika decennier kräver väldigt olika kunskap vad det gäller underhåll. Somliga mer, andra mindre. Ventilationssystem, kylanläggningar, värmepumpar, styr & regler teknik. Och numera också bredband, IT, passivteknik, solceller och nanomaterial. Så det är klart att en konsultfirma som ÅF exempelvis kan vara på sin plats i modernare fastigheter.

Vår fastighet är från 1935 och vi har funnit att sökningar i specifika frågeställningar över internet kan ge väl så detaljerade svar, även om en del utvärdering bör ske. Vilket ofta kan leda till nya frågor o s v. Även grannar bland BRFr, villor och umgängeskretsens yrkeskategorier har varit till stor hjälp under de fem år som gått efter ombildningen. Det fanns ju en del att ta itu med initialt. Det har ju gått så kort tid att något definitivt svar på ifall vi handlat rätt har vi ännu inte kunnat inkassera. Men ännu inga verkliga bakslag heller, peppar..peppar.
Kan nämna att vi använt pensionerade yrkesmän som konsulter vid ett par tillfällen. Just för besiktning och upphandling/kontraktsskrivning.

Vi har en väldigt liten förening med självförvaltning, skall sägas. Men jag tror att i normal rutinartad drift, med några års erfarenhet på nacken, skulle föreningen kunna vara 5 - 10 ggr större utan att det skulle upplevas som problematiskt.

kluringen
2010-02-18, 19:26
Sunt förnuft kanske inte når hela vägen, men oftast förbi det vägskäl där HSB och/eller de andra du talar om ovan, står och liftar.


Generellt ska man nog se upp med förvaltningsbolag, speciellt de som säger sig vara specialister på BRF. Det är inte där som de bästa konsulterna eller hantverkarna finns.

Man kommer ofta väldigt långt med enbart sunt förnuft. Det finns akademikersnobbar som överskattar sin egen bedömningsförmåga och som aldrig skulle erkänna att det finns något som de inte kan. Tyvärr är det ofta de som hamnar i styrelserna. Trots allt pluggande har de misslyckats i sina karriärer, då blir en styrelsepost ett sätt att göra sig betydelsefull. Dessa vill absolut inte ha offentliga protokoll för att anknyta till den andra tråden.

Nåja, det finns akademiker också som har sunt förnuft.

Trötter
2010-02-19, 11:30
Generellt ska man nog se upp med förvaltningsbolag, speciellt de som säger sig vara specialister på BRF. Det är inte där som de bästa konsulterna eller hantverkarna finns.

Man kommer ofta väldigt långt med enbart sunt förnuft. Det finns akademikersnobbar som överskattar sin egen bedömningsförmåga och som aldrig skulle erkänna att det finns något som de inte kan. Tyvärr är det ofta de som hamnar i styrelserna. Trots allt pluggande har de misslyckats i sina karriärer, då blir en styrelsepost ett sätt att göra sig betydelsefull. Dessa vill absolut inte ha offentliga protokoll för att anknyta till den andra tråden.

Nåja, det finns akademiker också som har sunt förnuft.

Förvaltningsbolagen lever gott på föreningars okunskap och ofta på styrelser bristande akademiska bakgrund och kompetens.

Jag är av en annan åsikt vad gäller högre utbildningsnivå.

För att sitta i en styrelse så handlar det om att ha förmågan att skaffa information och bearbeta den på ett bra sätt. Enligt akademiska principer så använder man den kunskap som man är behäftad med, den kunskap/information som akademiker ej besitter inhämtar/studerar akademikern via litteratur eller liknande. Den praktiska biten överlåter akademikern till den person som uppger sig vara lämplig för den praktiska biten enligt dokumenterad referens. Sunt förnuft kan leda till katastrof om det sunda förnuftet inte har rätt information och kunskap. Så för att ha möjlighet att fatta bra beslut i den akademiska värden så är informationen vägledande för beslutet och resultatet.

Lite information = Katastrof
Mycket information = Mindre katastrof

totiki
2010-02-19, 12:13
" Sunt förnuft kan leda till katastrof om det sunda förnuftet inte har rätt information och kunskap."

Då är det inte sunt förnuft längre. Då är det osunt förnuft eller okunskap.
Blanda inte ihop begreppen, det är verkligen inte förnuftigt, för då kommer vi aldrig att prata om samma saker i fortsättningen, fast vi använder samma ord.

Det är också så med logiken att skall något verkligen finnas, så måste det också ha en motsats. Annars är det en paradox. Halstrad råbiff är en sådan språklig paradox. En annan är uppstart. Någon nedstart lär ju knappast finnas.

Lite kuriosa. Platon kände till och använde sig av, enbart genom sitt tänkande och utan empiriska undersökningar, den fjärde dimensionen "tid". Denna var en av hans s k. "faktorer". Först i början av 1900 talet kunde Einstein leda denna fantastiska tanke i bevis. En av de samlade gärningar han fick Nobelpriset för.

En annan av Platons faktorer var "förnuft". Vi väntar fortfarande på att någon skall leda denna fantastiska tanke i bevis!!!
Här dyker det första stycket i detta inlägg upp igen. För när man översätter det gammelgrekiska ordet Platon använde sig av, så blir det närmaste man kunde komma ordet "förnuft". Problemet är att vi idag inte har en aning om vad ordet egentligen betydde för Platon och hans samtida. Detta ord kan mycket väl ha haft, och hade troligen, en samtidigt vidare betydelse, och samtidigt, mer specifik för just det naturfilosofiska ämne dessa herrar så gärna diskuterade. De skapade och använde sin tids talspråk. Sorgligt nog glömde de bort att skriva en synonymsamling som förklaring.

Det var alltså detta "förnuft" som Platon, Aristoteles och de andra grabbarna använde när de tänkte ut den världsbild vi använder än idag. Och som vår tids empiriker och vetenskapsmänniskors arbete hela tiden verifierar undan för undan.

Så eftersom förnuftet faktiskt är den grundläggande orsaken till hela vår världsbild vore det önskvärt att vi inte förvränger betydelsen av begreppet.

Fotnot: Platon köpte en tomt (i ett område som hette Akademeia) och grundade en utomhusskola. Det är därifrån alla akademiker vill hävda att deras grundläggande kunskapsinhämtande startade. Så den första Läraren var "Förnuftiker" och inte akademiker, det är endast de av/efter honom upplärda som kan kallas akademiker. Detta borde ge vid handen, att den som kan tänka ut kunskap är förnuftiker och den som förstår det förnuftiga i att använda den är, akademiker.

De gamla grekerna, genom Platon, skulle då kunna ge ett svar till dig Trötter: "Det finns inget att lära om ingen tänker ut det." Vilket torde innebära, att förnuft kan vara lika gott som akademisk kunskap, och vice versa.

kluringen
2010-02-19, 13:12
Hej Trötter!

”För att sitta i en styrelse så handlar det om att ha förmågan att skaffa information och bearbeta den på ett bra sätt.” skriver du (#28). Jag håller med och vill gärna tillägga att de även måste ha förmågan att förankra informationen till verkligheten och omsätta kunskaperna i praktiken. Med eller utan tjusiga examina.

Den kategori snobbar som jag beskrev finns det många exemplar av och tyvärr hamnar de ofta i styrelser. Därmed inte sagt att det är diskvalificerande att ha en hög utbildning, tvärt om. Människor med sunt förnuft har förmåga att ta till sig kunskaper även utanför sitt eget formella kompetensområde, än mer om de redan har en hög utbildning i botten.

Du har visst missat sista meningen i mitt inlägg. Det var inte min mening att trampa alla akademiker på tårna.

Tack för hjälpen Totiki (#29).:9:

totiki
2010-02-19, 13:38
Jo, men Erik Axel Karlfeldt, tror jag det var, gav samtidigt en känga åt Platon. Kanske inte specifikt Platon, men med tanke på att vi aldrig får veta exakt vad han menade med "förnuftet" så passar det bra in här. "Det dunkelt sagda är det dunkelt tänkta".

Jag förstog nog vad du tänkte Trötter, men jag kunde inte låta bli att kommentera då mitt akademiska sinnelag skenade. Förnuftet gör att jag vill att du inte skall känna att du behöver ta illa upp. Jag skrev för min egen skull. Jag har inga examina, det kan jag lova dig. Och inte heller hade jag tänkt ut kunskapen i det jag skrev, på egen hand.

Trötter
2010-02-19, 14:05
" Sunt förnuft kan leda till katastrof om det sunda förnuftet inte har rätt information och kunskap."

Då är det inte sunt förnuft längre. Då är det osunt förnuft eller okunskap.
Blanda inte ihop begreppen, det är verkligen inte förnuftigt, för då kommer vi aldrig att prata om samma saker i fortsättningen, fast vi använder samma ord.



Sunt förnuft är i betraktarens ögon inte alltid sunt, madens förnuftet kan spela individer att spratt. Om man grundar sin beslut på sunt förnuft i stället för kända fakta och vetenskap då är man illa ute enligt mig. Sunt förnuft går inte mäta med akademiska poäng eller intelligenskvoter, så jag vill akta mig för att uttrycka mig i former som sunt förnuft vid beslut som jag fattar av betydande karaktär

Sunt= någonting som är bra för kropp och "skäl"= Härledningsbegrepp till förnuft som är ordet med innebörden i klyschan sunt förnuft.
Förnuft= De kognitiva delarna av en människans psyke som ger upphov till tanke
Sunt+förnuft= Är en vardaglig benämning på sådant förnuft som rör sig på en alldaglig och lättförståelig nivå = För dem som inte har lust eller förmåga att inhämta kända fakta och vetenskap för sina handlingar.

Läsa+Träna+Forska=Kunskap är ett begrepp som kan syfta på inlärda teoretiska förmågor, alla fakta inom ett ämnesområde eller vad någon känner till om ett sakförhållande eller en situation.

Min åsikt är att kunskapen vinner över det sunda förnuftet i alla situationer

Resultatet av ett beslut visar sig vid revideringen av beslutet och har sunt förnuft fått råda kan det vara ett lotteri vid revidering av ett beslut.

En liten lek

EX 1. Jag använder sunt förnuft i ett beslut av betydande karaktär och detta beslut visar sig ge ett dåligt resultat vid revidering av beslutet.

FRÅGA: Är min handling sund eller osund?

Mitt svar EX 1. Handlingen är idiotisk

Ditt svar EX 1.?

EX 2. Jag använder sunt förnuft i ett beslut av betydande karaktär och detta beslut visar sig ge ett bra resultat vid revidering av beslutet.

FRÅGA: Är min handling sund eller osund?

Mitt svar EX 2. Handlingen är idiotisk. Men jag hade en jäla tur

Ditt svar EX 2.?


EX 1:2. Jag använder kända fakta och vetenskap i ett beslut av betydande karaktär och detta beslut visar sig ge ett dåligt resultat vid revidering av beslutet.

FRÅGA: Hur ser du på exemplet?

Mitt svar EX 1. Beslutets av betydande karaktär skulle inte fattas.

Ditt svar EX 1.?

EX 2:2. Jag använder kända fakta och vetenskap i ett beslut av betydande karaktär och detta beslut visar sig ge ett bra resultat vid revidering av beslutet.

FRÅGA: Hur ser du på exemplet?

Mitt svar EX 2. Här vet man att det ska bli ett bra resultat.

Ditt svar EX 2.?

totiki
2010-02-19, 14:18
Ja, Trötter. Det var roligt.

Jag tycker bara att vi använder den vedertagna definitionen för sunt förnuft, som sunt. Det är klart att även sunt förnuft grundar sig på kunskap och inte på okunskap.

Använder vi inte samma begrepp när vi talar blir 1 + 1 plötsligt 1. Man måste skilja på begreppen antal och mängd t ex. En sandhög på en annan sandhög är fortfarande en sandhög.

Nu tänker jag nedstarta den här delen av diskussionen.

kluringen
2010-02-19, 15:18
En förnuftig människa samlar in fakta som underlag för sina beslut. Ingen kan allt. Har man kunskapen själv, räcker det som beslutsunderlag.

Hur många historieprofessorer vet att en eldstad har en helt egen rökkanal? Sotaren vet, professorn måste använda sitt förnuft för att ta reda på det.
Så enkelt är det.