handdator

Visa fullständig version : Upphandling lån i Riksbyggen-brf, vad gäller?


fabfah1
2008-12-12, 16:06
I vår Riksbyggenförening i Sthlm så har styrelsen fått stora ränteskälvan och skall till varje pris binda föreningens lån.

Förutom att jag själv är emot en räntebindning i nuläget så undrar jag om någon har koll på om det finns några formkrav när det gäller förändring av lånevillkoren.

Om jag har förstått det hela rätt så har man bara vänt sig till nuvarande långivare, SBAB för räntevillkor och ingen annan.

Jag har tidigare får flera år sedan suttit i styrelsen och då gjorde vi upphandlingar på allt med minst 3 leverantörer innan vi gick till beslut.

Det ringer något i mitt bakhuvud som säger att det skall tas in tre offerter när värdet överstiger 2-3 prisbasbelopp? - Är jag ute och cyklar???

Har letat i Lag om eko föreningar, i brfL och i föreningens stadgar men hittar inget alls. Är det bara kutym att ta in offerter?. Men det låter ju läskigt att en styrelse kan bestämma över ett mail eller telefonsamtal över över 100milj utan vidare.

stephan
2008-12-12, 16:41
Jag skulle gissa på att det bara är 10% sv styrelserna (även om vissa styrelser kanske börjar vakna) i brf:er som verkligen lever upp till §:en tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen, i allafall om man lägger till på allra bästa sätt.
Traditionellt har det varit så att HSB, Riksbyggen och SBC föreslagit placeringar och omsättning av föreningens lånestock i "sina föreningar".
Jag ska ta reda på och informera er om hur många av 100 HSB föreningar som placerat sitt överskott hos HSB, jag tror det blir skrämmande läsning?

Det vanligaste hos hsb är att placera föreningens pengar på 3, 6 och 12 månaderskonton med usel ränta.
HSB gör grova vinster på "lata styrelser". Och dessa vinster går inte till medlemmarna, möjligen till hyrbilar, och fallskärmar till HSB cheferna.

3 förfrågningar till olika banker borde vara "ett måste# när det gäller placeringar och omsättning av lån.

totiki
2008-12-12, 16:45
Ja, man bör ta in ett antal offerter. Numera kan man låna både av banker och försäkringsbolag i vissa fall.
Därefter kan man börja förhandla. Men man skall vara ute i god tid. Ungefär 2 á 3 veckor innan lånet förfaller börjar det bli för sent, då kan man inte byta långivare längre och i de flesta fall inte heller bindningstid.

Ett knep är att splitta pantbrevet så man kan ha ett pantbrev som följer varje lån. Det kan dock medföra omförhandling av säkerheten, speciellt i dessa tider. Men då kan man låta långivarna konkurera med varandra om lånen. Det kan vara en stor fördel i förhandlingarna.

Är man osäker kan man ha rörlig ränta ett tag och binda när det känns bättre.
För ett så stort lånebehov skulle jag nog ta det säkra före det osäkra och binda åtminstone hälften inom en 9 månaders period. Det är bra för budgetarbetet att veta vad årsavgiften kommer att behöva ligga på t ex.

Men du har lämnat alldeles för lite info. Med sådana lån har ni säkert inte självförvaltning och då brukar förvaltningsbolaget sköta låneförhandlingarna. På gott eller ont.

Ge lite mer info om föreningen och om din del i det hela, var den ligger m m. så kanske de finns mer info från mitt håll.

fabfah1
2008-12-12, 17:33
Det är inte själva upphandlingens förfarandet jag behöver information om utan, Om det finns rättsliga krav på HUR upphandling genomförs i en bostadsrättsförening ELLER om det är fullt tillräckligt med att ta in nuvarande långivarens räntevillkor....

stephan
2008-12-12, 19:16
Det finns inga krav, varje styrelse gör precis som de vill.
Se placeringar, under annat ämne.

Jag skulle gissa att i princip ingen av dessa föreningar har gjort annat än att "lämnat över" sina placeringar till HSB.

Francois
2008-12-13, 23:09
Jo, man borde ta flera anbud.

Men fabfah1, varför är du mot att binda nu? När reporäntan ligger på 2% är det osannolikt att det gå ner mer, kanske lite men inte mycket mer. Om det finns ett tillfälle då man borde binda är det väl nu, eller? Att binda en del av lånet (kanske 50% eller 75%) på 4,30% på 5 år borde vara en bra idée. Då minskar man risken för förenigens ekonomi.

I vår förening hade vi allt rörligt i somras, och det kändes lite svettigt, när räntan bara givk upp. I sådana läge vill jag inte hamna igen. Vi ska försöka binda inom 6-9 månader nu...

totiki
2008-12-13, 23:25
Det finns ett stadgeenligt krav på att se till medlemmarnas ekonomiska intresse, det är även rättsligt bindande. Så det beror på situationen. Har du redan den långivare som ger lägsta kostnaderna spelar det ingen roll.

Men finns andra på marknaden med lägre kostnader är det ett formellt fel att inte begära in fler offerter.
Jag tror dock inte det förekommit att någon rättsligt instans dömt någon styrelse till skadestånd p g a. detta. Men skälet kan vara ett av fler skäl vid omfattande misskötsel från en styrelses sida.

fabfah1
2008-12-14, 00:43
Det finns ett stadgeenligt krav på att se till medlemmarnas ekonomiska intresse, det är även rättsligt bindande. Så det beror på situationen. Har du redan den långivare som ger lägsta kostnaderna spelar det ingen roll.

Men finns andra på marknaden med lägre kostnader är det ett formellt fel att inte begära in fler offerter.
Jag tror dock inte det förekommit att någon rättsligt instans dömt någon styrelse till skadestånd p g a. detta. Men skälet kan vara ett av fler skäl vid omfattande misskötsel från en styrelses sida.

Totiki, jag delar din uppfattning men, tyvärr är det inte brottsligt att en styrelse är "slapp och likgilltig", se lag om ekonomiska föreningar och lag om bostadsrättsföreningar. Den paragraf du hänvisar är ju en sk "portalparagraf". Däremot så har jag någonstans läst att "-styrelsen skall inhämta minst 3 offerter om värdet av detta överstiger X antal basbelopp" Det jävliga är att jag inte hittar tillbaka vart jag läste detta. Kan bara som kuriosa säga att vår kära styrelse drog in den person och företag som det har skrivits och visats på ABC nyheterna när det gäller ombildandet av bostadsrättsföreningen i Ringen, södermalm i Sthlm. Som sagt det är inte brottsligt att vara godtrogen, naiv och okunnig. Om det vore så skulle det nog vara ganska folktomt på gator och torg. :D

Admin
2008-12-14, 01:04
En portalparagraf blir inte mindre värd bara för att det är en portalparagraf.
Med "portalparagraf" menas det övergripande syftet med stadgarna.

Det finns inte i bostadsrättslagen eller föreningslagen något regelverk för upphandling.
Då får man gå till andra regelverk, men jag tror inte det står någonstans, märkligt nog, hur många offerter som ska begäras in om värdet av upphandlingen överstiger ett visst belopp.

Men jag vet att BoRevision (på den tiden de fanns i min brf) anmärkte på just detta på den dåvarande styrelsen, när de inte begärde in minst tre offerter.

Sedan kan det faktiskt vara "brottsligt" att vara "naiv" och/eller "godtrogen", i alla fall i den betydelsen att det kan vara straffbart. Det är mycket viktigt att känna till detta. En styrelse kan alltså rättsligt straffas för sin okunnighet, med skadestånd och allt.

fabfah1
2008-12-14, 01:07
Jo, man borde ta flera anbud.

Men fabfah1, varför är du mot att binda nu? När reporäntan ligger på 2% är det osannolikt att det gå ner mer, kanske lite men inte mycket mer. Om det finns ett tillfälle då man borde binda är det väl nu, eller? Att binda en del av lånet (kanske 50% eller 75%) på 4,30% på 5 år borde vara en bra idée. Då minskar man risken för förenigens ekonomi.

I vår förening hade vi allt rörligt i somras, och det kändes lite svettigt, när räntan bara givk upp. I sådana läge vill jag inte hamna igen. Vi ska försöka binda inom 6-9 månader nu...

Francois, det spelar mig ingen egentlig roll om de binder eller har rörligt så länge styrelsen har gjort en gedigen analys, tagit in offerter från minst 3 olika låneinstitut och dokumenterar beslutet. Jag har jobbat med lånefinansiering i 15år med allt från vanliga bostadslån till outsourcing av hela IT avdelningar för globala företag, så jag tycker nog själv att jag har tillräckliga kunskaper. Bara kort kan jag säga att marknadens aktörer, Konjunktur Institutet, Riksbanken, OECD osv osv räknar med fortsatta räntesänkningar. Reporäntan beräknas bottna i slutet av 2010. Riksbankens egen prognos från okt08, alltså före sänkningen på 175 punkter prognostiserade till 2% 4kv2010. Som du vet så ligger vi redan där idag. Nordeas prognos efter sänkningen är 1% i dec2010. Visst finns det uppåt risker, som att det uppdagas fler surdegar men det verkar ganska otroligt då finansinspektioner värden över har jobbat hårt. Det som jag tror skulle kunna hända är, att vi får en naturkatastrof typ "Katrina" som tvingar försäkringsbolag värden över inkl svenska som får enorma kostnader för detta då försäkringsbolag återförsäkrar. Sedan kommer ju kapitalmarknaden fortsätta att vara "nervös" och fungera dåligt under en längre tid pga det som hänt och att framtidsutsikterna ser väldigt mörka ut och vi kommer att se kortsiktiga kast i räntebanan. Banker måste ju fortsätta att tjäna pengar och då är ju fastighetslån till bostadsrätter en ganska säker låntagare, Inteckning i fastighet och samtliga medlemmar i föreningen är med och betalar i normalfallet - det är riskspridning. Sedan kan man väl också säga att det egentligen inte finns någon rörlig ränta utan det är ju egentligen 3mån fast, så ryckigheten i lånekostnader slätas ju ut. :5:

fabfah1
2008-12-14, 01:17
En portalparagraf blir inte mindre värd bara för att det är en portalpragraf.
Med "portalparagraf" menas det övergripande syftet med stadgarna.

Det finns inte i bostadsrättslagen eller föreningslagen något regelverk för upphandling.
Då får man gå till andra regelverk, men jag tror inte det står någonstans, märkligt nog, hur många offerter som ska begäras in om värdet av upphandlingen överstiger ett visst belopp.

Men jag vet att BoRevision (på den tiden de fanns i min brf) anmärkte på just detta på den dåvarande styrelsen, när de inte begärde in minst tre offerter.

Sedan kan det faktiskt vara "brottsligt" att vara "naiv" och/eller "godtrogen", i alla fall i den betydelsen att det kan vara straffbart. Det är mycket viktigt att känna till detta. En styrelse kan alltså rättsligt straffas för sin okunnighet, med skadestånd och allt.

Admin, som jag skrev till Totiki, så håller jag med men min erfarenhet säger mig att det går att tillskansa sig miljonbelopp och inte fällas (Läs Skandia) och jag känner inte till något fall där en styrelseledamot i en BRF styrelse har fått skaka galler. Men känner du till några rättsfall så får du gärna informera mig. Jag kan bara dra slutsatsen att uppenbarligen är det ingen som svarat på denna tråd som vet om det finns något regelverk utan det verkar även på Admins svar att det är praxis och en rekommendation.

totiki
2008-12-14, 11:41
Admin, som jag skrev till Totiki, så håller jag med men min erfarenhet säger mig att det går att tillskansa sig miljonbelopp och inte fällas (Läs Skandia) och jag känner inte till något fall där en styrelseledamot i en BRF styrelse har fått skaka galler. .. Jag kan bara dra slutsatsen att uppenbarligen är det ingen som svarat på denna tråd som vet om det finns något regelverk utan det verkar även på Admins svar att det är praxis och en rekommendation.

Nej, inte i Skandia, men det finns ett större antal fällande domar där man tillskansat sig både miljonbelopp som lägre belopp, där "folk" fått skaka galler. Skandia är inte på något vis den enda rättegång som handlat om misskötsel av företag.

Vad det gäller Brf:er är säkert rättvisan mildare då Brf:ers styrelser består av lekmän till största delen och okunskapen som du säger ofta anses vara en förmildrande omständighet. Å andra sidan är Ringen kanske ett kommande exempel på hur det kan gå till när näringslivet beblandar sig med och utnyttjar Brf:er p g a. deras okunskap. Och några domar i denna härva har vi väl ännu inte sett?

Vad det gäller omfattande misskötsel och bedrägeri kommer säkert §1. att åberopas vid ett ev. åtal i Ringen. Det är jag säker på.

Admin
2008-12-15, 00:03
Däremot så har jag någonstans läst att "-styrelsen skall inhämta minst 3 offerter om värdet av detta överstiger X antal basbelopp" Det jävliga är att jag inte hittar tillbaka vart jag läste detta.

Det närmaste du kommer denna text är nog i så fall §55 i mitt förslag till stadgar för brf (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm).

Henric Lellky
2008-12-15, 19:46
fabfah1 >>

Stephan skrev:
"Det finns inga krav, varje styrelse gör precis som de vill."

Jag tror att Stephan har rätt. Åtminstone så har inte jag hittat någonstans någon lagtext för bostadsrättsförening som säger hur många alternativ man måste ta in vid upphandlingar.

schrapet
2008-12-15, 20:03
I vår Riksbyggenförening i Sthlm så har styrelsen fått stora ränteskälvan och skall till varje pris binda föreningens lån
....
Men det låter ju läskigt att en styrelse kan bestämma över ett mail eller telefonsamtal över över 100milj utan vidare.

Låter som att Riksbyggen har ett finger med i spelet. En förvaltare som har egna fastigheter och förmodligen lån bör inte lägga sig i hur deras B.r.f:er som de förvaltar skall placera sinna lån. Jag kan anta att Riksbyggen har ett gott samarbete med bankerna för att kunna få lån till framtida byggprojekt m.m och det skulle inte förvåna mig om de hjälper bankerna med låne placeringar i de föreningar som de själva sitter i. Jag var själv med om när de placerade om vår förenings topplån i mitten av 90 talet. Vi i styrelsen ville själva förhandla med banken men vi fick direkt nobben. Detta sköter Riksbyggen fick vi höra!
Ur bankens synvinkel var det den bästa placeringen någonsin (5år till 13% ränta, försumbar amortering). En annan Riksbyggen-förening som låg avsides utanför stan och som jag fick ta del av deras årsredovisning hade av samma bank fått en del av sitt lån räntefritt i 3 år. Då kan man undra vad Riksbyggen har lovar banken för att kunna förhandla fram ett sådant förmånligt lån ?
Min gissning pekar åt ett hål ! Min förening och andra med centralt placerade lån fick betala en del av andra föreningars lån! Tror knappast att någon med insyn i dessa affärer skulle vilja träda fram och bekräfta att så var fallet.

stephan
2008-12-15, 20:28
9 av10 föreningar i hsb har sina lån o placeringar där.

Men sen får ju styrelserna fina julkappar från HSB också!!!!!!

Någon säger kanske att eftersom vi är en HSB så skall vi väl vara solidariska mot HSB, då har man som styrelse missat något???

Är det inte medlemmarna som man borde prioritera?

Så säger i alla fall stadgarna, tillvarata medlemmarnas intressen.

Många föreningar styrelser borde "arbeta" lite för arvodet, istället för att lita blint på när oftast förvaltaren föreslår lån och omplaceringar.

Tillochmed ICabanken är bättre alternativ? Då skulle kanske alla medlemmar i den föreningen få en stor julskinka som bonus,

fabfah1
2008-12-17, 19:40
Låter som att Riksbyggen har ett finger med i spelet. En förvaltare som har egna fastigheter och förmodligen lån bör inte lägga sig i hur deras B.r.f:er som de förvaltar skall placera sinna lån. Jag kan anta att Riksbyggen har ett gott samarbete med bankerna för att kunna få lån till framtida byggprojekt m.m och det skulle inte förvåna mig om de hjälper bankerna med låne placeringar i de föreningar som de själva sitter i. Jag var själv med om när de placerade om vår förenings topplån i mitten av 90 talet. Vi i styrelsen ville själva förhandla med banken men vi fick direkt nobben. Detta sköter Riksbyggen fick vi höra!
Ur bankens synvinkel var det den bästa placeringen någonsin (5år till 13% ränta, försumbar amortering). En annan Riksbyggen-förening som låg avsides utanför stan och som jag fick ta del av deras årsredovisning hade av samma bank fått en del av sitt lån räntefritt i 3 år. Då kan man undra vad Riksbyggen har lovar banken för att kunna förhandla fram ett sådant förmånligt lån ?
Min gissning pekar åt ett hål ! Min förening och andra med centralt placerade lån fick betala en del av andra föreningars lån! Tror knappast att någon med insyn i dessa affärer skulle vilja träda fram och bekräfta att så var fallet.

Riksbyggen har i detta fall inte varit delaktiga, då vi har ekonomisk- och tekniskförvaltning hos två privata mindre företag.