handdator

Visa fullständig version : Höjning av avgift i brf för öppen spis?


PERformer
2008-11-25, 10:56
Föreningen föreslår en höjning av avgiften på lägenheter med öppen spis. Detta till följd av en rökkanalsrenovering, som man även grundade höjningen på. Men är det rimligt? Det känns lite taget ur luften. Speciellt att man grundade summan på renoveringskostnaden. Borde det inte finnas schabloner eller liknande för detta?

Vad är rimligt att man baserar avgiften på? Själv kan jag tänka ut ett gäng med andra parametrar som i så fall också rimligtvis borde vara avgiftsgrundande.

Admin
2008-11-25, 11:10
Jag misstänker att du bor i en brf där vissa bostadsrättshavare har öppen spis, och andra inte. För att avgiften ska kunna höjas för de lägenheter med öppen spis måste andelstalen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) förändras. Hur ser andelstalen ut idag?

Jag tycker nog det är rimligt att de i föreningen som inte har öppen spis (om så är fallet) inte ska betala för dem som har öppen spis.

Har du några exempel på andra parametrar som borde vara avgiftsgrundande?

PS.
Jag hoppas den kommande rökkanalsrenoveringen i din bostadsrättsförening inte görs så att det blir som när Skanska byggde huset i Malmö som brann upp pga att rökkanalerna utförts fel.

En liknande fråga i detta ämne om öppen spis;

Öppen spis - eldningsförbud

Fråga: I min bostadsrättslägenhet finns det en öppen spis. Det har fungerat problemfritt att elda i den öppna spisen under många år. För en tid sedan infördes eldningsförbud pga brister i rökkanalerna. Styrelsen menar att det är bostadsrättshavaren som ska bekosta reparationen så att det går att elda igen.
Är det föreningen som står för underhållet av den öppna spisen och har styrelsen rätt att plombera rökkanalerna om bostadsrättshavaren inte vill stå för denna kostnad?

Svar: Föreningen är ansvarig för den rökkanal som går till den öppna spisen. Föreningen är emellertid inte skyldig att reparera rökkanalen eftersom den öppna spisen inte är avsedd för uppvärmning utan endast är en trivselfaktor.

Om du vill använda dig av den öppna spisen måste du alltså själv stå för reparationen av rökkanalen tillsammans med en ombesiktning som troligen är nödvändig.


Not.
Det underlättar att svara om frågeställaren fyller i sina uppgifter i profilen (http://hotpot.se/php/vb/profile.php?do=editprofile) i forumet.
Uppgifter (utöver personlig information som t.ex. dina intressen) som gör det lättare att föra en diskussion;
- typ av förening (HSB, SBC, Riksbyggen eller privat brf),
- om du innehar någon förtroendepost i föreningen,
- hur många medlemmar i föreningen,
- stad, och
- gärna om du har tillgång till föreningens stadgar.

totiki
2008-11-25, 12:25
I vår förra förening med sex lägenheter fungerade tre rökkanaler utan eldningsförbud vid ombildningen. Vi gjorde ingen särskild andelstalsprövning av detta förhållande.

När vi sedan ville ha vår kanal fixad gjorde vi det själva eftersom föreningen inte lyckades ta ett beslut. Det blev vägledande för hur synen skulle vara framledes, var och en fick stå sin egen kostnad.

Den som inte har ett beslut från sotaren att rökkanalen ej får användas kan använda sin kanal utan problem från försäkringsbolag och myndigheter. Vid eldningsförbud måste kanalen fixas, om man vill elda och en ny provtryckning utföras med godkänt resultat.

När Fortum skulle dra fjärrvärme förbi huset och spränga, uppdagades vid förhandsbesiktningen att endast vår kanal var godkänd och tät. Så de andra skulle inte kunna begära ersättning av Fortum om deras kanaler var otäta efter arbetet med fjärrvärmen. Detta innebar dock inte att de hade eldningsförbud eftersom denna besiktning utfördes av Fortum för privat ändamål. Det var dock samma sotare som gör myndighetsbesiktningarna.

Efter sprängningarna visade sig vår fixade kanal blivit otät, efter två besvärliga år stod Fortum slutligen för kostnaden då deras jurist insåg att de ej skulle få rätt i rättslig instans dit jag var på väg att dra det.
De övriga lägenheterna, utan eldningsförbud, kunde under tiden elda hur mycket de ville då de inte hade något eldningsförbud i sina otäta kanaler. En till lägenhet har efter detta tätat sin kanal för att elda eftersom föreningen inte kunde godtaga att läckan var på vinden och brandrisk förelåg. Men de andra kanalerna som läckte in i varandra och kanske också med kolmonooxid in i de övriga lägenheterna behövde inte tätas eftersom eldningsförbud icke förelåg.

Jag anser i efterhand att föreningen skulle tagit ett beslut att rökkanalerna var föreningens ansvar p g a brandrisken, men att underhållet kunde senareläggas p g a ekonomiska orsaker. De borätter som på egen hand ville tidigarelägga åtgärden skulle då kompenseras kostnaden vid den allmäna renoveringen.

Om det inte finns eldstäder i alla lägenheter bör man omfördela andelstalen, enligt admins förslag.

Admin
2008-11-25, 12:59
Intressant historia, och att vinna mot kolossen Fortum är en bedrift, men från vad du berättat så känns det som att Fortum hade förlorat tvisten redan från start... och tvisten måste kostat dem mer än att fixa er rökkanal.

Jo, rökkanalerna måste ligga på föreningens ansvar. Jag skulle i alla fall inte våga bo i ett flerbostadshus om jag visste att var och en själv underhöll och pulade med sina rökkanaler bäst de ville. Rökgaser och eld dör man av. Det måste man ha stor respekt för.

Miljonbranden (skador för runt 100 miljoner kronor) i Potatisåkern i Malmö orsakades tydligen av att bara en krök i (k)rökkanalen var för tvär och röret var några cm för nära en träregel.

Peter B
2009-01-18, 21:27
Det är trevligt att läsa att PERformer vill gå med på en avgiftshöjning medelst omfördelning av andelarna fastän det innebär en höjning för honom själv.:9:
Jag är själv i motsatt position. Jag har inte öppen spis i en förening där rökgångarna renoverats för hälften av lägenheterna. Därför tänkte jag lägga in motion om ändring av andelsfördelningen vid nästa stämma.

Jag undrar också vilka objektiva beräkningsgrunder man kan använda för förslaget till ändring. Själv hade jag tänkt räkna med tre faktorer:
1. Årskostnad för ränta på lån räknat på någon schablon för låneränta och inte dagsränta
2. Amortering på det virtuella lånet, alternativt avskrivning på investeringen över 20-30 år
3. Tillkommande kostnader för t ex sotning och annat underhåll

Men det skulle förstås vara intressant att kunna ta till en alternativ beräkningsgrund, kanske vad motsvarande standardhöjning ger i hyreshöjning i allmännyttan, eller vad en fungerande öppen spis ger i värdeökning på lägenheten.:1:

Annars undrar jag hur vattentät likhetsprincipen är i ett sådant fall, där hälften av lägenheterna får en tydlig standardhöjning på föreningens bekostnad. Det handlar ju om en riktad (lyx)renovering, som inte är underhåll av fastigheten eftersom resten av kanalerna i de spruckna skorstenarna lämnats orörda.

Vart i kommunen kan man vända sig för stöd och ev. få tag på en jurist för granskning om likhetsprincipen beaktats vid stämmo-/styrelsebeslut?

totiki
2009-01-18, 22:15
Jag kan inte besvara dina frågor, men jag tycker att du är inne på rätt spår, om man ska inrätta andelstalen utifrån diverse olika parametrar. Problemet är att det finns hur många olika parametrar som helst när man grundligt söker efter parametrar.
Vem betalar mest för energin, den som bor i hörnlägenheter eller mitt i fastigheten o s v?

Jag tror att man måste dra en gräns någonstans. Annars blir det inte hanterligt längre.

Som jag förstår det är det bästa att dra en gräns så tidigt som möjligt, medan det fortfarande är rättvist. Då är nog boytan den första gräns som uppträder på arenan. Om man sedan ska dela lika på de gemensamma utrymmen eller de också ska fördelas efter andelstal (min åsikt) bör väl kanske diskuteras inom varje förening.

Men när det kommer till koefficienter för hiss/våning, antal fönster, hörnlägenhet m m, anser nog jag att gränsdragningen och uträkningen av koefficientens tal och de vinster/förluster som kan göras med anledning av detta är mindre än den "goda stämmningen/grannsamverkan" som är en del av brf:ens bättre sidor.

Det är svårt att mäta känslor med siffror givetvis och vi människor är av olika sort, en del mäter hellre si än så. Jag tror ingendera nödvändigtvis måste vara fel, båda kan vara rätt, fast det är bättre att vara välvillig från båda håll.

schrapet
2009-01-19, 11:14
Föreningen föreslår en höjning av avgiften på lägenheter med öppen spis...
Jag har aldrig varit med om att man höjt vissa lägenheters avgifter mer än andra.:18: Enligt föreningens ekonomiska plan utgör varje lägenhet en viss andel i %. Om man höjer avgiften för vissa lägenheter men inte andra, ja då ändrar man egentligen % andelen i planen utan att det syns på papperet.

Någon kan upptäcka detta lång efteråt och undra hur denna felräkning uppstått. Hur ska då styrelsen svara på det?

Francois
2009-01-19, 12:24
Enligt föreningens ekonomiska plan utgör varje lägenhet en viss andel i %. Om man höjer avgiften för vissa lägenheter men inte andra, ja då ändrar man egentligen % andelen i planen utan att det syns på papperet.

Precis, och man får ABSOLUT inte ändra andelstalen utan ett stämmobeslut.

clabbe
2009-01-19, 14:34
I många föreningar säger stadgarna att var och en medlem svarar själv för underhåll på sina rökkanaler. Kanske det är samma i Performers förening? Då borde föreningen debitera renoveringskostnaden på de medlemmar som fick en renovering bekostad, så att inte de utan kanaler får betala för detta. Därmed undviks schablonberäkningar och andra komplikationer.

Admin
2009-01-23, 16:05
Annars undrar jag hur vattentät likhetsprincipen är i ett sådant fall, där hälften av lägenheterna får en tydlig standardhöjning på föreningens bekostnad. Det handlar ju om en riktad (lyx)renovering, som inte är underhåll av fastigheten eftersom resten av kanalerna i de spruckna skorstenarna lämnats orörda.
Vart i kommunen kan man vända sig för stöd och ev. få tag på en jurist för granskning om likhetsprincipen beaktats vid stämmo-/styrelsebeslut?

"Likhetsprincipen" är egentligen lite felaktigt kallad likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062). Det innebär inte att alla alltid ska behandlas lika, utan kanske mer att alla ska behandlas rättvist. Dvs i förhållande till andra med motsvarande förutsättningar ska åtskillnad ej göras.

Det finns inte särskilt många jurister (i alla fall inte i min region, jag har letat) som är kunniga inom bostadsrätter, men det mesta om likhetsprincipen och generalklausulen står på här ovan angiven länk.

j.a
2009-01-23, 17:08
Om den öppna spisen (dvs ej kakelugn) funnits i lägenheten från början har föreningen hela tiden haft underhållsansvar för rökkanalen. Då man satte andelstalen har man dessutom i sådant fall sannolikt tagit ställning till denna fråga.

Slutsatsen blir att föreningen försummat underhållet av rökkanalen trots att medlemmen ifråga betalat löpande för en fungerande kanal. Alltså kan inte avgiften höjas ytterligare bara för att föreningen väljer att fullgöra sitt underhållsansvar.

Om medlemmen själv installerat en öppen spis i efterhand är situationen en annan och i normala fall låter man medlemmen stå för alla kostnader för detta (ett slags praxis).


Frågan blir lite svårare om det istället är så att alla lägenheter från början utrustats med t ex kakelugnar för uppvärmning men föreningen sedermera installerat centralvärme. I dessa fall har kanske en del medlemmar valt att riva sin kakelugn medan andra behållit denna. I detta fall får man nog anse att föreningen inte behöver underhålla rökkanalerna för kakelugnarna längre, eftersom man har installerat en fullgod värmeersättning genom radiatorer.

Slutsatsen i det senare fallet blir sannolikt att medlemmen själv måste bekosta kanalen om han/hon vill elda i sin kakelugn av estetiska skäl.

Utgår från att det är en icke-ombildad förening, dvs en ursprunglig förening.

totiki
2009-01-23, 18:01
Vid ombildningen gjordes ett besiktningsutlåtande som en del av den ekonomiska planen. I besiktningsutlåtandet beskrivs fastigheten och dess beståndsdelar. Där finns också ett stycke som heter "bedömda reparationer".

Ur detta kan man förhoppningsvis finna en del av den information man söker vad det gäller fastigheten och vad som där tillhör. Finns t ex rökkanalerna med under "bedömda reparationer" är det solklart föreningens ansvar.
Finns eldstäder med under "beskrivningen" torde dessa också gälla under föreningens ansvar i händelse av att stadgarna ej stipulerar något annat.

Peter B
2009-01-25, 21:10
Om den öppna spisen (dvs ej kakelugn) funnits i lägenheten från början har föreningen hela tiden haft underhållsansvar för rökkanalen. Då man satte andelstalen har man dessutom i sådant fall sannolikt tagit ställning till denna fråga.

Slutsatsen blir att föreningen försummat underhållet av rökkanalen trots att medlemmen ifråga betalat löpande för en fungerande kanal. Alltså kan inte avgiften höjas ytterligare bara för att föreningen väljer att fullgöra sitt underhållsansvar.
Man ska alltså från början ha räknat med att rökgångarna till de öppna spisarna behöver extra underhåll och fördelat ett högre andelstal till de bostadsrätter som har öppen spis.

Men om (läs: när) nu andelarna är fördelade strikt efter yta, så borde det således gå att få igenom en omfördelning där det dels tas hänsyn till utförd reparation, dels också till att det i framtiden krävs extra underhåll för att hålla rökgångarna täta.
(Vad jag hört krävs kontrolltryckning t. ex. vart tredje år.)

Hur ofta kan det tänkas att det behövs ytterligare tätning av rökgångarna? Vart 20:e eller vart 40:e år?

Finns exempelvis exempelvis rökkanalerna med under "bedömda reparationer" är det solklart föreningens ansvar
En genomgång av huset gjordes för några år sedan av en extern besiktningsman som gjorde upp en renoveringsplan över vilka åtgärder vi måste vidta framöver och i vilken ordning, och i den står inget om rökgångarna.
Samtidigt finns inget som tvingar oss att följa planen i detalj, då det är förslag och sträcker sig många tiotal år in i framtiden.

totiki
2009-01-26, 00:07
Jo, men vad jag talar om är den besiktning som gjordes med koppling till den ekonomiska planen, vid ombildningen. Denna besiktning beskriver vad föreningen köpt för fastighet.
Har du den inte tillgänglig kan du begära ut den från Bolagsverket.