handdator

Visa fullständig version : Utlovad havsutsikt finns ej


Maija
2008-11-19, 09:39
Ett byggföretag marknadsför i sin projektbeskrivning ett attraktivt strandnära projekt. I den tryckta foldern presenteras varje lägenhet på egen sida med skiss på planlösning, fakta om lägenheten (m2, pris mm). Dessutom finns för varje lägenhet listat "Särskilda kvalitéer".

Vad förväntar ni er för havsutsikt i denna lägenhet efter att ha läst nedanstående om "Särskilda kvalitéer"?

Särskilda kvaliteter:
-Genomgående lägenhet med generös balkong mot stranden och havet i väster
-Sovrum mot den skyddade innergården i öster
-Inbyggda garderober i sovrum och rymlig klädkammare ger god förvaring
-Generöst badrum med tvätt
-Vardagsrum i kombination med utsikt mot strand och hav

Texten ska jämföras med motsvarande information om andra lägenheter i samma hus och väderstreck. Där talar man om "utsikt mot Strandpromenaden", "terrass mot stranden", "terrass i söderläge", "utsikt mot stranden", "glimt av hav och strand", "burspråk som ger havsutsikt".

Ställer frågan eftersom det visat sig att det kanske inte blir någon havsutsikt från lägenheten pga skymmande träd. När lägenheten tecknades sa man att de skulle bli full havsutsikt men som skriftligt bevis finns endast texten i beskrivningen ovan.

Om det inte blir någon havsutsikt, kan det betraktas som ett fel som ger rätt att häva ett upplåtelseavtal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602)? Läget och lägenheterna är exklusiva och dyra så utsikten har faktiskt även viss ekonomisk betydelse.

Bör byggföretaget låta häva upplåtelseavtalet med hänvisning till den bristande havsutsikten? Hur argumenterar man i så fall mot byggföretaget?

:13:

clabbe
2008-11-19, 09:49
Så länge det inte utlovats "fri sikt" skulle jag inte säga att det är grund för hävning att det är skymd utsikt.

Har det skriftligt eller muntligt utlovats fri sikt skulle jag naturligtvis hävda att avtalet bör hävas med hänvisning till att ett väsentligt villkor för köpet inte är uppfyllt.

Admin
2008-11-19, 10:25
Inte en lätt fråga, men i huvudsak så hänger det väl mest på vad som står i det skriftliga avtalet. Även om muntliga avtal gäller lika mycket så är det alltid bevisbördan som avgör.

Bostadsrättslagen (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-4.htm) (BRL), 5 kap, 8§ (Förhandsavtal);
Ett avtals upphörande
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.
Men där, precis som i princip överallt annat så talar man bara om den ekonomiska situationen som en faktor.

Är inte projektbeskrivningen en del av avtalet? Det känns som att den borde vara det, för ingen kan väl köpa grisen i säcken?

Annars kan man väl konstatera, precis som Clabbe säger, att havsutsikt är en såpass viktig och värdehöjande faktor att har man inletts i tron att det skulle bli havsutsikt, men ej blir på detta sätt så måste det vara tillräckligt för att kunna dra sig ur.

Men, som sagt, frågan är exakt hur avtalen formulerats, och utan vetskap om detta är det nog inte så lätt att ge något råd.

Du undrar om byggföretaget bör häva upplåtelseavtalet, men det är väl du som tecknat ett avtal med en part, och det är väl då också du som ska häva det avtal du tecknat med denna part om du känner att villkoren förändrats på ett sätt som du inte kan acceptera? Eller har jag missförstått något?

PS.
Kommer parterna inte överens så är det som vanligt att man måste driva ärendet vidare i domstol.


Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4801&page=2)

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600)
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12986)
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16133)
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=562)
Ansvar efter försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11758)
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11395)
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12215)
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11098)
Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3359)
Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1380)
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13853)
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15130)
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9645)
Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12854)
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3225)
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10851)
Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13092)
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10755)
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11730)
Målning av fönster i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12902)
Lokal eller lägenhet! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15696)
Installation av nytt TV-uttag i lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12569)
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11868)
Störande granne i brf dolt fel? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13372)
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11928)
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10154)
Samma andelstal i brf men olika avgifter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009)
Tips från den nakna mäklaren (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15906)
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14184)
Sälja bostadrätt utan mäklare (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)

totiki
2008-11-19, 10:32
I dagens Svd finns två artiklar som kommenterar "att dra sig ur..."
Så dyrt blir det att dra sig ur (http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/artikel_2062229.svd)
"I regel går det inte att dra sig ur ett bostadsköp utan någon sorts kostnad. Hur dyrt det blir kan variera mellan byggbolagen, men mest av allt beror det på hur långt gånget köpet är".

Många vill dra sig ur bostadsköp (http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/artikel_2062395.svd)
"Höjda lånekrav och svårsålda bostäder gör att rekordmånga vill hoppa av köp av nybyggda lägenheter. I föreningen Glassbåten i Nacka tänker medlemmarna driva rättslig process mot Skanska om de inte underlättar ekonomiskt för alla som hamnat i ekonomisk knipa".

Det gäller inte specifikt vad det gäller utsikt utan snarare lånevillkor och minskad intäkt på förra bostaden.
Men finns det en sådan här formulering "Formuleringen i kontraktet som Dane Broderick och grannarna skrev på var inte tydlig. När de till slut lyckades få fram vad "ersätta motparten för därigenom uppkommen skada" betydde i praktiken fick många en chock."
Så bör den kunna användas även åt det andra hållet av en duktig advokat. Särskilt om ni är fler som fått samma muntliga löfte och är villiga att vittna om detta i rättslig instans.

Men förstås, för att kunna vara till bättre hjälp skulle det vara bra med info om...
- typ av förening (HSB, SBC, Riksbyggen eller privat brf),
- om du innehar någon förtroendepost i föreningen,
- hur många medlemmar i föreningen,
- stad, och
- gärna om du har tillgång till föreningens stadgar.

Admin
2008-11-19, 10:46
Det står även;

Vad ska man tänka på innan man köper en nybyggd bostad?
Eftersom olika avtal får olika konsekvenser är det viktigt att vara medveten om vad det är för avtal som man ingår. De avtal som brukar förekomma i det här sammanhanget är intresseanmälan/bokningsavtal eller förhands-/upplåtelseavtal. Gå igenom avtalet med motparten innan du skriver på och ta reda på vad som gäller i händelse av arbetslöshet eller allvarlig sjukdom.

Är avtalen alltid bindande?
Förhands-/upplåtelseavtal är avtal som tecknas mellan bostadsrättsföreningen och en blivande bostadsrättsinnehavare. Avtalen är bindande och regleras i bostadsrättslagen där det också finns kompletterande regler om tillståndskrav och andra begränsningar. Intresseanmälan som tecknas mellan byggbolaget och konsumenter regleras däremot inte i bostadsrättslagen.

Vilka konsekvenser kan det bli om jag drar mig ur?
Den som hoppar av en intresseanmälan kan få betala en avgift till byggbolaget. Det handlar då om ett slags skälig administrationsavgift och är inte att jämställa med ett skadestånd.

När har jag rätt att dra mig ur ett köp?
Köparen har inte rätt att dra sig ur ett köp. Däremot kan parterna ha avtalat att köpet ska återgå om inte vissa angivna villkor i köpeavtalet är uppfyllda. Det är då fråga om så kallade återgångsklausuler som innebär att köpet ska återgå utan något krav på skadestånd för vare sig köparen eller säljaren.

Den som har tecknat ett förhandsavtal kan ha rätt att säga upp avtalet under vissa begränsade förutsättningar, till exempel vid försening om upplåtelsen inte sker inom den tid som avtalats eller väsentliga avgiftshöjningar, det vill säga att avgifterna som ska betalas är väsenligt högre än vad parterna avtalade om i förhandsavtalet. Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelser i bostadsrättslagen kan bostadsrättsinnehavaren också ha rätt att säga upp avtalet.

Sedan kan man fråga sig vad väsentligt högre avgifter innebär. Ingen verkar känna till hur detta definieras eller vad som är praxis. Inte ens i förarbetena ges några riktlinjer. Vad jag känner till har det heller inte prövats rättsligt.

Maija
2008-11-19, 11:59
Ja, vi tolkade den skriftliga informationen som "fri sikt". Skulle vara intressant att höra hur ni tolkar ni den information som lämnats i ovan nämnda projektbeskrivning, under Särskilda kvalitéer? Kan den tolkas som annat än fri sikt? Den ska ju jämföras med andra formuleringar gällande andra lägenheter där man talar om ”utsikt mot Strandpromenaden”, ”terrass mot stranden”, ”terrass i söderläge”, utsikt mot stranden”, ”glimt av hav och strand”, ”burspråk som ger havsutsikt”.
Det är ju svårt att på en ritning pricka in hur ett hus kommer at ligga, man måste ju lita till vad byggföretaget uppger. Tror inte att de idag skulle erkänna att de utlovat havsutsikt, de skulle med all säkerhet komma att slingra sig.
Det är svårt att processa mot ett gigantiskt byggbolag. Det skulle vara bättre om man gemensamt kom överens om att häva, det är vad jag menar. Att byggbolaget helt enkelt låter köpet återgå.
Ja, projektbroschyren måste väl räknas som en del av avtalet!? Det var ju det absolut enda som fanns att tilgå vid tidpunkten för upplåtelseavtalets tecknande! :13:
Vad säger ni?

totiki
2008-11-19, 12:00
-Vardagsrum i kombination med utsikt mot strand och hav

Ja, är det något i vägen, som en skogsdunge till exempel, då har jag svårt att se att detta skulle gälla.

Maija
2008-11-19, 12:04
Men vad gör man då om man vill att köpet ska återgå? Här behövs sannerligen er handledning. :(

Admin
2008-11-19, 12:41
Hmm, det är som sagt klurigt.

Att någon muntligen sagt "full havsutsikt" kan bli väldigt svårt (omöjligt) att bevisa om man inte spelat in detta.

Formuleringen "med utsikt mot strand och hav" är tvetydig. Det är ju utsikt i den riktningen vad jag förstår, att man sedan inte ser strand/hav är en annan sak. Jag gissar dessutom att träden inte till 100 % täcker sikten så att man inte kan se något av havet eller stranden.

Formuleringen "glimt av hav och strand" kan man undra om den stämmer.

Detta är en tolkningsfråga, och min gissning är att om detta skulle prövas rättsligt så skulle domstolen nog hävda att man har motsvarande undersökningsplikt som när man köper en bostadsrätt annars och går igenom den.

Träden har stått där hela tiden, och det måste finnas en ritning där man sett både var huset placerats och vart våningarna vetter utsiktsmässigt. Om dessa ritningar inte klargör att träden skymmer så kanske du har en möjlighet, men annars är jag rädd för att byggbolaget kommer att klara sig undan.

Sedan gissar jag att ni inte är så många som drabbas, och då har man heller ingen styrka i antal (och de andra bostadsrättshavarna/föreningen lär inte ställa upp för dem som inte får den havsutsikt de trodde de skulle få).

Maija
2008-11-19, 12:58
Nej vad som sagt muntligt kan man säkert glömma så det får vi bara lämna därhän.

Och visst är formuleringen "med utsikt mot strand och hav" tvetydig, kan man kanske tycka så här i efterhand. Men om denna formulering bara anger en riktning så undrar jag varför man inte använt sig av samma benämning när man under särskilda kvaliteer för en lägenhet några trappuppgångar längre ner (alltså i samma riktining) talar om ”utsikt mot Strandpromenaden” (det har ju vår lägenhet också!). Och när man läser om hus längre in i området som sägs ha "glimt av hav och strand”, ”burspråk som ger havsutsikt” blir man verkligen ännu mer fundersam.

När det gäller undersökningsplikten är det svårt att undersöka något som bara finns på en ritning. Det är sant det fanns en områdesritning. Men den var inte så tydlig och detaljerad. Man ser var husen är placerade, dock ej höjdförhållandena. Och träden är markerade som vilken strandvegetation som helst. Ser ut som moln på skissen. Framför allt är de områden där träden nu står markerade på samma sätt som buskvegetationen. Köper man en lägenhet högt upp som beskrivs ha ovannämnda särskilda kvalitéer är det väl inte konstigt att man förväntar sig att, om nu träddungen skulle vara i vägen, så har man utsikt över den i alla fall. Borde man inte annars ha skrivit att lägenheten har utsikt mot skogen?

Att vi inte är så många som drabats kan väl kanske t o m göra det lättare för oss at få köpet att återgå. Eller? Företaget bör kanske tänka på den negativa publicitet de skulle drabbas av annars. De är väl redan hårt nog trängda idag. :(

Maija
2008-11-19, 17:18
Hej igen!
Det slog mig nu, borde inte byggföretaget som väl verkligen måste haft koll på exakt hur husen skulle komma att ligga i förhållande till träddungen och vegetationen ha beskrivit utsikten från lägenheten som "utsikt mot skog och grönska"? De nämnder ju inte ett endaste litet träd i projektbeskrivningen!
Och som sagt områdesskissen är inte så detaljerad. Träd och lågväxande buskar markeras på ett och samma sätt. Så på den skissen kan man inte ens urskilja träden. Dessutom sa man att kommunen skulle röja på stranden. Det fanns inga skäl att misstänka annat än att man skulle ha utsikt över strand ocg hav från lägenheten!
Eller har jag alldeles fel? :13: :13: :13: Vad säger ni?

mäklare
2008-11-20, 00:13
Du kanske kan få rätt. Kanske fastighetsägaren kan ta ned träden. Men när jag läste dina första rader i första inlägget, så trodde jag inte att du skulle ha någon utsikt överhuvudtaget utifrån den formuleringen. Det stärktes ytterligare ett par rader senare när de skriver ut utsikt för andra lägenheter.

Ser du inte vattnet när det är avlövat?

Maija
2008-11-20, 09:51
det är barrträd, tall tror jag. Gröna året om.