handdator

Visa fullständig version : Stambyte och badrumsrenovering - Hur säkra framtid och göra alla nöjda?


Andreas Lundgren
2008-11-10, 16:46
Vi har en fastighet med 29 lägenheter som är från 1948. För 10 år sedan byttes avloppsstammar till kök. Man hängde även upp nya avloppsstammar i badrummen men kopplade inte in dem eftersom man inte hade råd att göra om hela badrummen. Detta har varit mer eller mindre känt nu i 10 år. Man förberedde då för att det skulle borras genom golvet och dra avloppsrör längs grannen (som bor under) tak och koppla in på den nya stammen där.

Styrelsen sa då att man skulle fixa den sista biten till huvudstammen efterhand som medlemmarna gjorde om sina badrum. Men nu, 10 år senare, är det fortfarande ingen som kopplat in sig. För att inte riskera spruckna avlopp har styrelsen nu bestämt sig för att göra om alla badrum i föreningen, och nu flyter åsikterna isär lite...

Alla är överens om att stammarna bordes göra vid, och att de nya stammarna borde kopplas in. Men:
De äldre vill inte göra om väggarna bara för att golven ska göras om. Man bryter ju tätskiktet såklart, men de anser sig inte behöva något tätskikt på väggarna då de bara badar någon gång i veckan. Hur mycket sunt förnuft det än ligger i att göra om hela badrummet, finns det någon lag eller bestämmelse att hänvisa till som säger att man måste ha ett helt tätskikt i rum med golvbrunn som vi kan hänvisa till?
En bostadsrättshavare har totalrenoverat sitt badrum för 4-5 år sedan, men kopplade inte in sig på nya stammen. Han säger att han pratat med någon i styrelsen som sagt att det var OK att inte göra det, men har inget direkt papper på det. De gamla i styrelsen (sitter ej kvar) säger att de inte har gett något sådant medgivande. (Mycket möjligt att denna medlem har rätt, de i styrelsen var ganska gamla vid det laget om jag förstått rätt.) Kanske spelar det ingen roll vad som sades här, vad är brukligt att göra nu?
Andra har gjort mindre saker, bytt toalett-stol, satt lite nytt kakel etc. Någon har gjort det för 7 år sedan, andra för 15 år sedan. Kan man ge pengar tillbaka till dem som valt att återanvända en inte-allt-för-gammal toalett t.ex.? De som behåller sitt gamla badkar?
När vi köpte lägenheten för 1,5 år sedan sa mäklaren att de nya stammarna var i bruk, man hade bara inte byttt det sista röret som går in i badrummet. Detta trodde även styrelsen, men det visade sig inte vara sant. Detta upptäckte vi i våras. Flera har köpt sina lägenheten på dessa felaktiga premisser, och om de som renoverat ska få ersättning så vill de som köpt under felaktiga premisser också ha det.De flesta är som tur är ganska vettiga i vår förening, men många är ändå gnälliga över andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) etc, och tycker att alla får ju ett nytt badrum.

Vad många medlemmar inte heller förstår är att det är vi som är föreningen. "Föreningen" kan inte ersätta folk till höger och vänster med pengar, det blir ju i stort sätt att hälften av alla medlemmarna får ge pengar till andra halvan.

Admin
2008-11-10, 16:57
Oj, komplicerad historia.
Ni får egentligen får göra precis hur ni vill. Bara det blir rättvist. Och det är väl här den springande punkten är, kan jag tänka.

Jag har aldrig hört talas om att man bara "delrenoverar" ett badrum. Något lagligt hinder för detta finns det inte. Men sedan är bara frågan om ni vill att försäkringar ska gälla. Blir det en vatten- eller fuktskada så täcker inte försäkringen detta om det inte är rätt gjort, och då talar vi om stora, stora, stora pengar!

Någon annan kanske kan ge lite fler infallsvinklar?

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

Admin
2008-11-10, 17:24
Fuktskador kan ta år att upptäcka.

Som jag ser det är det fullständigt orimligt att ha badrum utan komplett tätskikt. Det kan ge föreningen mycket svåra problem i framtiden, till och med resultera i att föreningen går i konkurs.

Att tvinga någon till att ha fungerande tätskikt är inte så lätt, men uppstår en skada så riskerar den som inte har ett fungerande tätskikt att betala kanske t.o.m. mer pengar än vad bostadsrätten är värd. Egna pengar! Är denna person inte "tät som ett troll" så blir personen av med bostaden och kostnaden kan hamna på föreningen och alla dess övriga medlemmar i stället.

Argument som att man ändå bara badar någon gång per vecka håller inte.
Inte minst eftersom det inte kan kontrolleras. Vad man säger är en sak, men vad man gör kan vara en helt annan sak. Vi kan tyvärr inte utgå från att alla talar sanning alltid.
Sedan ger vatten upphov till fukt ändå, även om man bara badar.

Alla måste alltså ha fungerande tätskikt!

Andreas Lundgren
2008-11-10, 17:59
Då svarade tanterna att "Vi har pratat med några och dom säger att så är det inte alls!"... :16:

Det enklaste är om det hade finns lagar eller branchregler för det (och det gör det säkert) och om vi hade kunnat visa upp det nu.

Det går säkert att förklara när det kommer ett företag och en byggmästare med i bilden, men det hade varit skönt att få det på plats redan nu.

Någon som vet var man kan hitta regelverk och branschrekommendationer för renovering av badrum?

Andreas Lundgren
2008-11-10, 18:36
Jag hittade lite i BBV Byggkeramikrådets branschregler för våtrum. Det är ju ganska tydligt och borde besvara min första fråga.

2. KRAV PÅ VATTENTÄTHET
2.1 Branschreglernas krav
Branschreglerna avser detaljutförande med hänsyn till myndighetskrav i Boverkets byggregler, BBR,BFS 1993:57 med ändringar till och med BF 2006:22.

Enligt föreliggande branschregler skall samtliga golv- och väggytor i ett våtrum förses med tätskiktssystem under den keramiska beklädnaden/beläggningen.

Som våtrum betraktas utrymmen där golv- och väggytor helt eller delvis utsätts för vattenspolning, vattenspill eller kan utsättas för utläckande vatten. I toaletter, tvättstugor och utrymmen med varmvattenberedare avses endast golv, om inte dessa rum är våtrum enligt ovanstående.


Byggkeramikrådets branschregler (http://www.bkr.se/Branschregler.aspx) för våtrum

Generellt om branschreglerna och deras tillämpning
Byggkeramikrådets branschregler för våtrum (BBV) är ett frivilligt regelsystem. För att BBV skall gälla måste reglerna avtalas mellan beställare och behörig entreprenör. BBV uppfyller de tvingande regler som finns i Boverkets byggregler.Genom BBV blir dock kravet på arbetets utförande högre. Eftersom BBV fått en stark ställning på marknaden, refereras ofta till att funktionen som uppnås genom BBV är ett mått på den fackmässighet som allmänt ska kunna krävas vid utförande av arbeten i våtrum. Detta kan till exempel medföra att en domstol i en tvist, utgår från BBV när fackmässighet skall bedömas, även om dessa regler inte föreskrivits.


Från 1 februari 2010 gäller nya branschregler, BBV 10:1 (http://www.bkr.se/fileArchive/branschregler/Branschregler%20web%202011.pdf)

totiki
2008-11-10, 19:27
Numera följer man de regler som du funnit. Gästtoaletter, tvättstugor och liknande anses ha ett lägre slitage. Men som jag nämnt i en tidigare tråd anser man att ett badrum med badkar har i det närmaste dubbla livslängden mot ett duschrum. Vilket inte hindrar att reglerna numera är desamma för bägge.

Men det kan vara intressant att veta för den som inte tänker sig att renovera badrummet på 20 år efter att denna renovering är gjord.

Vad som är särskilt viktigt är att en typgodkänd golvbrunn eller avloppsventil anbringas. Reglerna ändras men försäkringsbolagen utgår efter de regler som gällde då renoveringen utfördes. Somliga material har dispens under en övergångsperiod och kan komma att bli föremål för diskussion vid eventuell vattenskada.

De vattenskador vi talar om här kan också vara intressant att försöka definiera.

Vattenskador före kulventilen eller på stamledningar betraktas som Brf:ens ansvar i de allra flesta fall.
Men beroende på hur ledningarna dras och ifall ledningarna går vidare från badrummet till exempelvis köket och dessutom är delvis dolda, så är det en stamledning i ordets bemärkelse?

Detta kan komma att bli föremål för diskussion från försäkringsbolagets sida ifall inte föreningens stadgar är specifika gällande detta. Som tidigare sagt ändras byggregler över tiden och det gör sällan stadgarna, vilket kan medföra att den syn som gällde vid stadgarnas utfärdande icke längre stämmer överens med verkligheten.

Röt- och mögelskador i badrummet beroende på brutet våtskikt kommer alltid att belasta lägenhetsinnehavaren, som i sin tur får gå vidare till byggansvarig, som i vissa fall kan vara föreningen. Hur föreningens försäkringsbolag ställer sig till detta är ytterst osäkert.

I de flesta stadgar är golvbrunnen lgh:s ansvar.

mäklare
2008-11-11, 03:46
Mina synpunkter.

De äldre vill inte göra om väggarna bara för att golven ska göras om. Man bryter ju tätskiktet såklart, men de anser sig inte behöva något tätskikt på väggarna då de bara badar någon gång i veckan. Hur mycket sunt förnuft det än ligger i att göra om hela badrummet, finns det någon lag eller bestämmelse att hänvisa till som säger att man måste ha ett helt tätskikt i rum med golvbrunn som vi kan hänvisa till?

Frågan känns rätt färdigbehandland
¨
En bostadsrättshavare har totalrenoverat sitt badrum för 4-5 år sedan, men kopplade inte in sig på nya stammen. Han säger att han pratat med någon i styrelsen som sagt att det var OK att inte göra det, men har inget direkt papper på det. De gamla i styrelsen (sitter ej kvar) säger att de inte har gett något sådant medgivande. (Mycket möjligt att denna medlem har rätt, de i styrelsen var ganska gamla vid det laget om jag förstått rätt.) Kanske spelar det ingen roll vad som sades här, vad är brukligt att göra nu?

Kan inte se varför det inte skulle var OK att renovera ytskikten, trots ett förestående stambyte.
OK, men korkat. Jag skulle nog lägga 100%igt ansvar på bostadsrättshavaren. Han får skylla sig själv. Jag som granne vill iaf inte betala för nån annans misstag.
¨
Andra har gjort mindre saker, bytt toalett-stol, satt lite nytt kakel etc. Någon har gjort det för 7 år sedan, andra för 15 år sedan. Kan man ge pengar tillbaka till dem som valt att återanvända en inte-allt-för-gammal toalett t.ex.? De som behåller sitt gamla badkar?

Ser jag inga problem med, inte ovanligt att medlemmar gör tilläggsbeställningar eller väljer egna prylar och får ersättning för det.
¨
När vi köpte lägenheten för 1,5 år sedan sa mäklaren att de nya stammarna var i bruk, man hade bara inte byttt det sista röret som går in i badrummet. Detta trodde även styrelsen, men det visade sig inte vara sant. Detta upptäckte vi i våras. Flera har köpt sina lägenheten på dessa felaktiga premisser, och om de som renoverat ska få ersättning så vill de som köpt under felaktiga premisser också ha det...

I min värld kan de som köpt på felaktiga premisser glömma ersättning. Ersättning för vad? Men för de bostadsrättshavare som köpt en lägenhet på felaktiga premisser + renoverat vågar jag inte ta 100%ig ställning.
Å andra sidan torde en ersättning till dem inte bli alltför hög, lite åldersavdrag och på sin höjd lite extra om de har valt något exklusivt kakel så blir nog summa summarum +-0.
Rätt säker på att det finns rättsfall för scenarier med extrema lyxrenoveringar som tvingat rivas pga av stambyte... kommer inte ihåg utfallen. Det finns många frågor runt badrumsrenoveringar i bostadsrättsföreningar!