handdator

Visa fullständig version : Fuktskada hos grannen, vems ansvar? Säljarens? - Försäkring för bostadsrätt


Liam76
2008-11-03, 19:30
Köpte en lägenhet i juni 2008 där badrummet var nyrenoverat. Enligt säljarna klart under våren 2008. I september får vi informationen från grannarna jämte att de har fukt i sin hallvägg. Fukten kommer med andra ord med största säkerhet från mitt badrum. Alla rör inkl. toalettens kopplingar är inmonterade i väggen och enligt flera besiktningsmän så är det troligen någon av dessa dolda kopplingar som läcker. Jag har ingen uppmätt fukt i mitt badrum utan det är enbart hos grannen.

Jag har även varit i kontakt med säljarna och de har skickat kvitto som inte stämmer överens med vad som finns i badrumet. Detta är påpekat till dem men de påstår att de inte har mer dokumenterat.

Likaså påstås nu att badrummet var klart nov 2007.

Risken är nu att vi måste riva allt för att finna vad orsaken är.
Ligger alla kostnader på mig eller kan jag reklamera gentemot säljarna? Är det föreningens ansvar med tanke på att rören ligger i mellanväggarna? Är problemet överhuvudtaget mitt, det är ju grannarna som har fuktproblem? Eller är det grannarnas problem att lösa?
Vad ska jag göra?

totiki
2008-11-03, 19:47
Här kommer info från en bok som just kommit ut, "Köp Smart" av Gunilla Welander, jurist och journalist:

Om du är missnöjd.

Håller en tjänst inte måttet eller blir försenad ska du reklamera inom skälig tid, inom två månader är alltid skäligt. Du kan dock reklamera i upp till 3 år efter tjänsten köptes. Arbete på mark, byggnader eller andra fasta saker kan du reklamera i upp till 10 år.
I första hand skall bristen åtgärdas utan att det kostar dig något. annars kan du få prisavdrag eller häva avtalet. I vissa fall kan du få skadestånd.
Precis som i andra sammanhang är det bra att först vända sig till motparten, sedan eventuellt till konsumentvägledare eller Allmäna ReklamationsNämnden.Så gå till säljaren av bostadsrätten om fuktskadan i din lgh, och gör din motpart uppmärksam på att du kan dina rättigheter och vill ha felet åtgärdat.

j.a
2008-11-03, 20:48
Både du och din granne måste informera styrelsen eftersom det föreligger risk för skada på föreningens fastighet vilken kan förvärras om inget görs. Föreningen har ansvar för själva väggen som uppenbarligen är fuktgenomträngd.

Om det blir aktuellt för föreningen att åtgärda detta, vilket det borde bli, så återställer inte föreningens försäkring det som medlemmen ansvarar för. Detta får istället din egen försäkring täcka. För att avgöra detta får man läsa stadgarna vad avser badrum.

På samma sätt förhåller det sig med grannens tapeter.

Som vanligt "drabbas" man av åldersavdrag i dylika sammanhang.

Nu är bostadsrätten emellertid nyköpt så man bör också göra ett försök att kräva säljaren på ansvar.

Kontrollera gärna med grannen om de har påtalat fukten för säljaren innan ni köpte lägenheten. I sådant fall tycker jag ni har en ganska bra position eftersom säljaren av bostadsrätten uppenbarligen undanhållit information om ett allvarligt fel. I annat fall låter det som att man inte har anledning att misstänka fel i nyrenoverade badrum.

Även om det inte finns dolda fel i bostadsrätter kan det finnas fel i "varan" (lägenheten i detta fall).

Det som Totiki skriver gäller konsumentrelationer och hade kunnat användas mot hantverkaren om det var du och inte säljaren som hade lagt uppdraget hos dem. För själva köpet av lägenheten gäller inte konsumenträttsliga regler.

Admin
2008-11-03, 21:08
Jag tror bostadsrättshavaren har mycket goda möjligheter att gå skadefri ur detta.

Det man som köpare av bostadsrätt kan klara sig från är just "dolda fel", dvs det som inte kunnat upptäckas vid en normal inspektion av bostadsrätten.

Det går knappast att veta var läckaget är förrän när problemet åtgärdas, men om läckan skulle vara i bostadsrättshaverens rör så är det nog säljaren som kommer att få stå för kalaset.
Sedan tror jag det är så att säljaren får reklamera arbetet till den som utförde det... egentligen en märklig - och jobbig situation.

Är badrumsrenoveringen ett "svartjobb" eller utfört av ett certifierat företag?

Jag undrar vad du menar med din sista mening?
Det som Totiki skriver gäller konsumentrelationer och hade kunnat användas mot hantverkaren om det var du och inte säljaren som hade lagt uppdraget hos dem. För själva köpet av lägenheten gäller inte konsumenträttsliga regler.
Köp av bostadsrätt lyder under konsumentköplagen.

Konsumentköplag 1990/932 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19900932.HTM)

Tvingande lag
Konsumentköplagen är en i huvudsak tvingande lag. Det innebär en stor fördel för dig som konsument eftersom det betyder att näringsidkaren inte får ger dig sämre villkor än vad som står i lagen.

Om det är något fel på din vara kan du:

kräva avhjälpande, det vill säga få varan reparerad.
kräva prisavdrag eller ersättning för att rätta till felet.
häva köpet om felet är av stor betydelse för dig, vilket betyder att du får pengarna tillbaka.
hålla inne så mycket av betalningen som krävs för att få säkerhet för ditt krav.Säljaren har dock rätt att i första hand erbjuda dig avhjälpande om detta kan ske inom skälig tid och utan extra kostnad för dig.

Skadestånd
Du kan dessutom kräva skadestånd i vissa fall. Du har rätt till ersättning för alla utgifter och förluster som du drabbas av på grund av fel på varan. Du kan också få ersättning för skada på annan egendom som tillhör dig eller din familj, exempelvis om en diskmaskin läcker vatten och skadar golvet.

När är varan felaktig?
Din vara är felaktig om:

den inte stämmer överens med vad du har avtalat om med säljaren.
säljaren inte har upplyst dig om detaljer om varan som du borde ha blivit upplyst om.
den avviker i något annat avseende från vad du borde ha kunnat förutsätta.
säljaren har installerat varan och installationen är felaktig.
den är i sämre skick än du hade kunnat förutsätta med hänsyn till varans pris, även om den har sålts i "befintligt skick".Sexmånadersregeln
För att säljaren ska ansvara för felet på varan krävs att felet är ursprungligt, det vill säga att det fanns redan när du köpte varan eller när den levererades till dig. Fel som visar sig inom sex månader anses alltid vara ursprungliga fel, som säljaren ska åtgärda utan kostnad för dig. Han behöver dock inte ta ansvar för felet om han kan bevisa att du har orsakat det, till exempel genom att inte ha följt skötselanvisningar eller vanvårdat varan. Efter sex månader är det du som ska visa att varan hade ett ursprungligt fel.

Rättsligt fel
Varan har ett rättsligt fel om någon annan än säljaren äger varan eller har panträtt i den och du som köpare inte har fått reda på detta.

Hur ska jag göra för att få mina rättigheter tillgodosedda?
Först av allt måste du reklamera den felaktiga varan hos säljaren inom skälig tid efter att du upptäckte felet. Det betyder att du muntligt eller skriftligt meddelar säljaren att du inte vill ha varan. Du måste förklara varför du anser att varan är felaktig. Reklamerar du varan inom två månader efter det att du upptäckt felet är du alltid i rätt tid. Efter tre år har du förlorat din rätt att reklamera, under förutsättning att du inte har en garanti som säger något annat.


Så här svarar Lawline (http://lawline.se/answers/403) om hur köplagen fungerar för fel i bostadsrätt efter köp;

Då det gäller ett köp mellan två privatpersoner gäller köplagen och inte konsumentköplagen. Enligt köplagen måste köparen enligt 32 § 2 st reklamera fel inom två år från det att köparen tog emot varan, vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren.

Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder.

Någon garanti föreligger knappast i ditt fall. Det verkar inte heller finnas någon grund för säljaren att hävda att du handlat grovt vårdslöst osv.

Köparen har uppmanats att undersöka lägenheten och enligt 20 § 2 st gäller att han inte som fel får åberopa det han borde märkt vid undersökningen. Detta gäller också om köparen utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att genomföra en sådan undersökning.

Du kan också invända att bostadsrättslägenheten är såld i befintligt skick (som tydligen framgick av ert kontrakt) och att några förutsättningar enligt 19 § KöpL att underkänna friskrivningsklausulen inte föreligger.

Den tioåriga garantitiden du nämner i frågan betyder att du som beställare av badrumsarbetet har rätt att göra gällande fordran p g a fel inom tio år mot firman som renoverade badrummet. Denna preskriptionstid har ingenting med
ditt förhållande med köparen att göra, utan mellan er gäller köplagens två år. Nu verkade det ju dessutom inte finnas någon firma att få tag på.

I rättsfallet (NJA 1998 s 792) som nämns i frågan ansågs en bostadsrätt vara behäftad med fel trots att en friskrivningsklausul fanns, då köparna inte ansågs kunnat märka att det fanns kackerlackor i lägenheten vid undersökningstillfället. I detta fall reklamerades felet i tid.
I ditt fall torde utgången i rättsfallet inte ha någon betydelse då din köpare har reklamerat för sent och alltså förlorat sin rätt att påkalla fel överhuvudtaget.


Vatten- och fuktskador är tveklöst ett av de absolut största problemen i bostadsrättsföreningar.

Exempel på liknande frågor från medlemmar;

1. Fuktskada på grund av felaktigt renoverat badrum - försäkring vattenskada

Fråga: En tidigare ägare har renoverat vårt badrum felaktigt. Det har sedan blivit orsak till fuktskador. Föreningen hävdar att vi som nuvarande ägare ska stå för kostnaderna.
Men vårt försäkringsbolag hävdar att ansvarsförsäkringen inte gäller eftersom vi inte är skadeståndsskyldiga. Vad ska vi göra?

Svar: Enligt stadgarna svarar ni som nuvarande ägare av bostadsrätten för de åtgärder tidigare bostadsrättshavare har vidtagit i lägenheten som omfattas av den inre underhållsskyldigheten. Det innebär att även om det inte var ni, som äger bostadsrätten idag, som utförde den felaktiga reparationen är det ni som ansvarar för att felet åtgärdas.

Ni kan emellertid, om det inte är alltför länge sedan ni köpte bostadsrätten, försöka kräva säljaren på ersättning.

Det är möjligt att er försäkring inte täcker skadan eftersom ni inte gjort den felaktiga reparationen och på så sätt inte är vållande.


2. Styrelseledamöter får sina egna badrum renoverade på föreningens bekostnad - fuktskador

Fråga: Vi har haft fuktskador i badrum i vår förening. På ett styrelsemöte fattades beslutet att föreningen skulle stå för reparationskostnaderna av badrum.
Men nu är det så att det är styrelsemedlemmarna själva som drabbats av fuktskadorna och fått dessa reparerade på föreningens bekostnad.
Kan styrelsen fatta sådana beslut om sig själva utan att andra medlemmar fått delta och hur ska vi agera för att få rättelse?

Svar: Föreningen är skyldig att återställa en fuktskada inne i lägenheten endast om den uppkommit genom läckande tappvattenledning. Men om skada uppstår därför att föreningen brustit i underhåll kan föreningen bli skadeståndsskyldig. I sådana fall är det därför oftast mest praktiskt att föreningen går in och bekostar reparation av det som bostadsrättshavaren egentligen ansvarar för.

Styrelsen kan besluta om frågor av dessa slag trots att det berör ledamöterna. Men de ledamöter som berörs bör inte delta i ärendet för att undvika jäv.
Har en ledamot ändå varit med och fattat beslut i egen sak, kan beslutet inte överklagas. Det är medlemmarna som avgör om fortsatt förtroende finns för ledamoten.

Om skadan inte uppstått enligt exemplen ovan, är det fel av styrelsen att låta föreningen betala. Har styrelseledamöterna gynnats på föreningens bekostnad, kan beslutet brista mot likhetsprincipen, vilket kan leda till skadeståndsansvar för de som deltagit i beslutet.

Francois
2008-11-03, 21:13
Jag tycker du ska kräva att styrelsen i din förening gör en skadeanmälan hos föreningens försäkringsbolag. Då borde deras försäkringsbolag komma och göra en bedömning samt mätning.

Du behöver inte göra en anmälan till ditt eget bolag, du har ju ingen fukt. Men du borde ändå kontakta ditt försäkringsbolag, bara för att få experthjälp från ditt bolag om det blir många påtryckningar från dina grannar alternativt styrelsen att du åtgärdar skadan. Ditt försäkringsbolag kommer förmodligen att hjälpa dig att "kämpa" mot grannar/styrelsen.

Din granne borde göra en anmälan till styrelsen av fuktskadan.

Sedan kan ni, alla tre parter, låta de tre försäkringsbolagen prata med varandra.

Det finns inte så många försäkringsbolag i detta land, och det skulle inte förvåna mig om två av era försäkringsbolag är samma. Då borde de väl hitta en lösning på detta.



Håller en tjänst inte måttet eller blir försenad ska du reklamera inom skälig tid, inom två månader är alltid skäligt. Du kan dock reklamera i upp till 3 år efter tjänsten köptes. Arbete på mark, byggnader eller andra fasta saker kan du reklamera i upp till 10 år.
Om det stämmer att kunden kan reklamera till entreprenören som har renoverat badrummet upp till 3 år senare, borde också du ha möjligheten att reklamera ditt köp av bsotadsrätten.
Det är kanske kan jämföras med att man säljer en bil under garantitiden, garantin tar inte slut för att man sålt bilen?

j.a
2008-11-03, 21:30
Eftersom bostadsrätter i 9 fall av 10 säljs av en privatperson som inte har detta som sin affärsrörelse gäller inte bostadsrättslagen utan istället Köplagen för köp av bostadsrätt. Dvs samma lag som gäller om man tex köper en begagnad moped på Blocket.

Konsumenttjänstlagen (i fallet med badrumsrenoveringar) och konsumentköplagen tvingar inte någon att lämna garanti. Men en säljare kan välja att lämna en mer generös "garanti" än reklamationsrätten i lagen och då välja att erbjuda alla framtida ägare av "saken" (tex ett nytt kök) att göra gällande garantin bara kvitton finns.

När det däremot gäller lagens regler om tre års reklamationsrätt m.m. så är det avtalsparten eller köparen av tjänsten/varan som kan reklamera.
I detta fall, om det kan anses vara "fasta saker" som installerats, är dessutom reklamationstiden utökad till 10 år.

Liam76
2008-11-04, 12:27
Jag tror renoveringen av badrummet är ett svartjobb trots att säljaren säger att han renoverat det själv. Badrummet har väldigt "avancerade" lösningar där jag inte tror att en hemmapulare skulle klara av sådant. Sedan är ju frågan om det är godkänt att göra rörkopplingar själv? Måste man inte anlita en fackman, framför allt när alla rör är inmonterad i väggen?

Både mitt, grannens och föreningens försäkringsbolag är inkopplade och det har varit specialföretag och besiktigat med rivning som följdåtgärd (verkar det som).
Är det jag som ska driva frågan om fuktskadan eller är det föreningen/styrelsen?

Admin
2008-11-04, 12:54
Det är föreningen som ska driva frågan.
Men om jag varit du så skulle jag arbetat för att styrelsen verkligen tar tag i detta. Går det för lång tid så kan du inte kräva den förre bostadsrättshavaren på ersättning om det skulle visa sig att läckaget kommer från dina rör och inte från grannens eller föreningens stamrör.

Du vill inte ha framtida problem i din lgh så det är bättre att klara av detta nu när oddsen är på din sida att du ska gå skadefri från detta, men vad jag förstår så är det full rulle just nu för att lösa detta problem med fuktskadan.

j.a
2008-11-04, 14:23
Jo, det var en fråga om garanti för bilar. Det är alltid frivilligt för en säljare att lämna garanti eller inte. Så nybilsgaranti framgår av köpeavtalet. En "garanti" som utformas så den är sämre än reklamationsreglerna i konsumentköplagen är dock inte giltig i den delen.