handdator

Visa fullständig version : Tvingad till badrumsrenovering på orätta grunder av styrelse i brf


rasmus655
2008-10-31, 21:46
Nyfiken om styrelsen har rätt till nedanstående? Jag bifogar brevet som låg på golvet när jag kom hem idag den 31-10-2008;
Badrumsrenovering
Eftersom vi har bytt försäkringsbolag till trygg hansa och dem har ställt krav på oss att alla badrum som ej renoverats under de sista 15 åren måste åtgärdas. (denna tidsgräns kommer att gälla f.o.m i år 2008:e) det betyder även att ni som bor i dessa inte har följt stadgarna, vad som gäller skyldigheten att underhålla lägenheterna som man är skyldig att göra.

Styrelsen uppmanar därför alla som har badrum som inte blivit renoverade under de senaste 15 åren att snarast påbörja en renovering av badrummen, arbetet måste vara färdig och godkänd senast 31-12-2009. för att undvika eventuella kostnader för föreningen som kan uppstå i samband med oprofessionellt utförda renoveringar måste fackman anlitas för renovering av badrum.

Om det finns intresse bland medlemmarna kan förening försöka få in anbud på renovering för flera samtidigt, vilket borde ge ett lägre pris, naturligtvis står medlemmen själv för kostnaden för sin renovering.
Om ett badrum inte är renoverat senast 31-12-2009 kommer föreningen att ta in en fackman som på medlemmens bekostnad utför renoveringen.

Föreningen kommer att från och med att ni fått veta detta, att bestrida alla kostnader som kommer att uppstå vid en vattenskada i dessa lägenheter. Detta betyder att innehavaren kommer att stå för alla kostnader som blir, tills renoveringen är klar och godkänd.

Vid renoveringen skall golvbrunnen bytas ut. bytet skall göras ända in till stammen. Föreningen står för den kostnaden. detta betyder bilning, byte av brunn och rör och igengjutning. Är brunnen och rören bytta behöver de ej bytas.



:( Om någon kan ge mig lite klarhet i frågan så skulle jag vara väldig tacksam.

stephan
2008-10-31, 23:28
Måste vara så att styrelsen öppnat en byggfirma om föreningen ställer krav på renovering av badrum????

Myggan
2008-10-31, 23:59
Är skälet till att badrummen ska renoveras i föreningen att föreningen/styrelsen bytt försäkringsbolag?

Hur kan en styrelse byta försäkringsbolag om kravet är att nyrenovera 15 år gamla badrum? Håller inte ett badrum mer än 15 år?

Detta får föreningen stå för!

Återigen; "väsentlig förändring" av bostadsrätten kräver stämmobeslut och hyresnämndens godkännande.

Ring omedelbart Hyresnämnden!

Få med dig några av dina grannar och låt Hyresnämden avgöra - Ni kan inte förlora.:4:

Admin
2008-11-01, 00:01
Jag trodde att jag hört det mesta, men detta måste vara det mest otroliga jag hört någonsin. Vilken helt sanslös bluff av styrelsen!!

Och dessutom skylla på försäkringsbolaget Trygg-Hansa, som om de skulle lägga sig i detta!

Detta är rent och skärt bedrägeri !!! Rakt av olagligt !!!

Det är faktiskt så otroligt att jag inte kan tro att du talar sanning. Styrelser må ta till många olika trick, men att göra det du påstår har jag svårt att tro på. Ingen styrelse skulle väl våga ta en risk att ljuga så öppet för medlemmarna på ett så här riktigt allvarligt sätt?

rasmus655
2008-11-01, 11:49
Allt är sant som står i texten. Texten är en ren kopia av vad som står skrivet i den. här är adressen till föreningens hemsida www.brfmatrosen.se (http://www.brfmatrosen.se)

Kan säkert scanna lappen på måndag på jobbet och lägga in den här.

totiki
2008-11-01, 12:20
Bostadsrättsföreningens stadgar;
6 §
Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhålls åtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen svarar för.

5 § .Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll omfattar sålunda bland annat egna installationer
- rummens väggar, tak och golv med underliggande fuktisolerande skikt
- inredning och utrustning i kök, badrum och övriga rum och utrymmen tillhörande lägenheten
- ledningar och övriga installationer för avlopp, värme, gas, el och vatten - till de delar dessa . inte är stamledningar
- golvbrunnar; svagströms anläggningar; målning av vattenfyllda radiatorer och stamledningar; elledningar från lägenhetens undercentral och till elsystemet hörande utrustning inklusive un dercentral; ventilations anordningar; eldstäder med tillhörande rökgångar; dörrar; glas och bå gar i fönster; dock ej målning av yttersidorna av dörrar och fönster.

Stadgarna är skrivna så att om stämman beslutat att de renoveringar gällande badrummen du beskriver ska ske, så har föreningen förmodligen rätt att bestämma att bostadsrättshavarna ska renovera sina badrum.

Försäkringsbolagen godkänner i princip inga badrumsrenoveringar som inte är utförda av fackman längre. Det gäller alla försäkringsbolag. Dessutom gäller deras åtagande endast i 10 år. Så efter 10 år ersätter de ändå inga skador uppkomna från badrummen (har styrelsen förstått detta?). Kanhända att Trygg-Hansa i detta fallet medger 15 år eftersom det är det krav de ställer.
Om man gör badrumsrenovering själv är det enda sättet att göra det så grundligt att inga skador uppkommer.

Normalt anses att badrumsrenoveringar ska hålla, och håller, i 20 år.

Det är ändå förvånansvärt att föreningen ställt upp på detta krav.
Be om redovisning av hur upphandlingen av försäkringen gått till. Hur många alternativ har studerats och jämförts?
Alla försäkringsbolag ställer inte krav på att badrummen skall nyrenoveras för att de tar över försäkringen. Hade de kollat med Länsförsäkringars villkor t ex.

Eftersom detta byte av försäkringsbolag innebar åtgärder som är att betrakta som väsentlig förändring borde bytet av försäkringsbolag också tillställts stämman att besluta om.

Ni hade IF tidigare såg jag. Vad vad det som gjorde att styrelsen ansåg sig tvingade att byta försäkringsbolag?

totiki
2008-11-01, 12:51
Jag anser dessutom att det bör motioneras om en "inre fond" när man har denna typ av stadgar. Det är inte självklart att alla klarar krav av denna typ när man har 72 lgh.
En badrumsrenovering av en fackman ligger på runt 70-90 tusen kronor idag.

Det är också så, enligt stadgarnas §1, att föreningen ska främja medlemmarnas ekonomiska intresse. Det innebär att det måste finnas en ekonomisk kalkyl som säger att medlemmarna tjänar på detta byte av försäkringsbolag.

Om försäkringsbolaget Trygg-Hansa erbjuder en lägre premie uppväger denna då 80.000:- ggr x antal lägenheters kostnad för badrumsrenoveringen?

Det kanske går att upphäva bytet av försäkringsbolag eftersom detta ärende är tvunget att tillställas stämman innan byte av bolag kan ske?

Admin
2008-11-01, 21:40
Stadgarna är skrivna så att om stämman beslutat att de renoveringar gällande badrummen du beskriver ska ske, så har föreningen förmodligen rätt att bestämma att bostadsrättshavarna ska renovera sina badrum.
Det finns inget i stadgarna som antyder att föreningen har rätt att tvinga medlemmarna till att göra en badrumsrenovering!

Dessutom är det viktigt att veta att lagen går före stadgar, även om det hade stått något sådant i stadgarna.

Ansvaret för badrummet vilar på bostadsrättshavaren. Inte föreningen!

I detta fall har tydligen styrelsen t.o.m. gått förbi föreningens högsta beslutande organ, nämligen stämman.


Utanför ämnet
Jag vet inte vad försäkringsbolagen säger om krav på badrumsrenoveringar, men i de fall badrumsrenoveringar utförs så tror jag säkert att försäkringsbolagen uppskattar om de utförs av fackmän.
Att arbetet utförs av fackmän innebär inte att arbetet alltid utförs felfritt, men det blir i alla fall färre fel totalt sett.
Sedan kan man fråga sig vad som definierar en fackman?
Kan ett försäkringsbolag kräva en viss certifiering (vilket jag aldrig tror har inträffat)?

Men å andra sidan.
Inträffar en vattenskada och badrumsrenoveringen inte är utförd av en fackman så lär inte försäkringsbolaget kunna neka ersättning med mindre än att något fel i renoveringen kan påvisas.

Personligen skulle jag aldrig ta en risk att anlita någon annan än en våtrumscertifierad fackman för renovering av badrum.

Admin
2008-11-01, 21:52
Det är också så, enligt stadgarnas §1, att föreningen ska främja medlemmarnas ekonomiska intresse. Det innebär att det måste finnas en ekonomisk kalkyl som säger att medlemmarna tjänar på detta byte av försäkringsbolag.
Om försäkringsbolaget Trygg-Hansa erbjuder en lägre premie uppväger denna då 80.000:- ggr x antal lägenheters kostnad för badrumsrenoveringen?
Det kanske går att upphäva bytet av försäkringsbolag eftersom detta ärende är tvunget att tillställas stämman innan byte av bolag kan ske?

Notera att fastighetsförsäkringen normalt är en sak mellan styrelsen och försäkringsbolaget. Försäkringsbolaget kan ställa vilka krav de vill, men det innebär inte per automatik att krav kan ställas på bostadsrättshavaren bara för att något enskilt försäkringsbolag ställer vissa krav.

Styrelsen har överträtt sina befogenheter. Dessutom på ett allvarligt sätt. Jag skulle vilja säga att det är rent straffbart när en styrelse försöker lura medlemmarna på detta sätt!

I detta fall vet ingen någonting alls om vad Trygg-Hansa egentligen krävt, men utan att veta detta så kan jag lova att det inte är som styrelsen försöker påskina.

Jag häpnar över att styrelsen kan ljuga på detta sätt, och att medlemmarna inte revolterar mot en styrelse som beter sig så här.

Hur kan medlemmar acceptera att en styrelse går ut och säger vad de gjort här, utan att styrelsen ens bryr sig om att citera försäkringsbolagets krav och redogöra för bakgrunden?

Hade det hänt mig så kan jag lova att jag vänt upp och ner på himmel och helvete. :15:

totiki
2008-11-01, 22:11
De stadgar jag citerar är Brf matrosens stadgar. De har hemsida med stadgar och årsredovisning från 2006 mm. I föreningens stadgar står i §6; "Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhålls åtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen svarar för."

Och som jag skriver, det är frågan om detta varit uppe på stämman, hur det ska tolkas eftersom det går igenom ett försäkringsbyte, o s v. Det vet jag inget om. Har inga sådana uppgifter. Och jag vet inte vilken lag du talar om avseende detta.

UBC (Uppsala bostadsföreningars centralförening) svarar för förvaltningen, så stadgarna kommer säkert därifrån.

Hur lagen är avseende detta har jag inte kollat. Jag utgår endast efter givna fakta.

Jag håller på att renovera ett badrum hos mig själv just nu. Det är möjligt att försäkringsbolagen säger något annat men efter efterforskning i ämnet har det visat sig att i praktiken ersätter försäkringsbolaget inte badrumsskador om badrummen inte renoverats enligt senaste GVK 2006, och därför av en certifierad fackman. Nu beror det ju på vilken typ av skada o s v. Det som kan hänföras till föreningens skyldighet är en annan femma, men har man själv bytt en groda som sedan läcker och ger mögelskador t ex...

En bekant gör samma sak som jag och dokumenterar allt med kamera, etiketter, arbetets fortskridande o s v. Han hoppas att detta ska vara tillräcklig grund vid eventuella fel, men känner sig ändå osäker. Det viktigaste är att man gör det så bra att man slipper fel. Efter 10 år utgår ingen ersättning från försäkringsbolaget i alla fall. Det beror på att det inte finns/får finnas garantitider som är längre än 10 år.

Sedan säger lagen att vissa arbeten måste utföras av särskild fackman som rörmokare & elektriker.

Jag kan säkert ha missuppfattat eller missat ett eller annat, men jag har kollat upp det.

Admin
2008-11-01, 22:33
I föreningens stadgar står i §6; "Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhålls åtgärd besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen svarar för."
Och som jag skriver, det är frågan om detta varit uppe på stämman, hur det ska tolkas eftersom det går igenom ett försäkringsbyte, o s v. Det vet jag inget om. Har inga sådana uppgifter. Och jag vet inte vilken lag du talar om avseende detta.
Hur lagen är avseende detta har jag inte kollat. Jag utgår endast efter givna fakta.
Ja, det är inte lätt att tolka stadgar... precis som att lagar inte är skrivna för vanliga människor. Men när det gäller stadgar så har jag en viss erfarenhet av detta.
Texten du refererar till i §6 betyder inte riktigt vad du tolkat det till, även om jag har full förståelse för att säkert många gör samma feltolkning som du.

Texten ingår bl.a. i HSB:s normalstadgar (som i sin tur följer vad lagen säger om detta);
§ 37
Bostadsrättsföreningen får åta sig att utföra sådan reparation samt
byte av inredning och utrustning vilken bostadsrättshavaren enligt § 36 skall svara för.
Beslut härom skall fattas på föreningsstämma och
får endast avse åtgärd som företas i samband med
omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus
och som berör bostadsrättshavarens lägenhet.
Föreningens åtgärder enligt denna bestämmelse skall ske till sedvanlig standard.

Det måste vara en "gemensam underhållsåtgärd" som föranleder arbetet, dvs för att föreningen ska kunna gå in och reparera eller byta inredning/utrustning som medlemmen svarar för. Så är det inte, vad jag förstår i detta fall.
¨
Det krävs det ett stämmobeslut. Så har ej skett, vad jag förstår, i detta fall. Styrelsen tror här att styrelseledamöterna står över stämman, föreningens högsta beslutande organ.
¨
En förenings åtgärd måste bekostas av föreningen. Inte av enskilda medlemmar, så som i detta fall.
¨
Om föreningen efter stämmobeslut, med giltigt antal röster och giltigt stämmoprotokoll, fattar ett beslut om att föreningen ska reparera/byta inredning/utrustning som medlemmen ansvarar för så måste det följa likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062). Så tycks det ej vara i detta fall.
¨
Hyresnämnden måste ge sitt godkännande. Så har ej skett här.
¨
I övrigt gäller lagen. Vad lagen säger i denna fråga har jag till viss del tagit upp i mitt tidigare inlägg om "Vilka rättigheter har en brf att förändra en medlems lägenhet? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4851)" (jag kommer att utveckla detta mer senare).Med andra ord så finns det inga förutsättningar överhuvudtaget för att styrelsen i denna brf kan kräva av medlemmarna att de ska renovera sina badrum om de är äldre än 15 år gamla (jag kan t.o.m. ge fler skäl varför det är så, men jag tycker det räcker så här).

Det är helt och hållet uteslutet! Tro mig!

Sedan säger lagen att vissa arbeten måste utföras av särskild fackman som rörmokare & elektriker.
Det finns inget reglerat i lag om att någon speciell rörmokare måste utföra vissa typer av arbeten. Egentligen inte heller för jobb som hör till elektrikerns område, men i motsats till rörmokeriet finns det i alla fall någon form av regelverk som måste följas för elarbeten.

totiki
2008-11-01, 22:35
Ja, det framstår som styrelsen gjort ett stort fel, och vet om det. Därför går styrelsen nu ut med information till medlemmarna på detta vis för att ändå få igenom sina önskemål, och hoppas att ingen skl protestera eftersom de hänvisar till försäkringsbolaget. Beslutet framstår som slutgiltigt.

Det kan bli billigare för medlemmarna att välja ytterliggare ett försäkringsbolag utan dessa krav och ändå betala för ett år med Trygg-Hansa om det är ett redan ingånget avtal. Kan också hända att avtalet inte träder i kraft förrän 1/1 -09 och går att hejda innan.

72 lgh kräver endast 8 underskrifter för att utlysa extra stämma där denna fråga kan belysas. Kräv alla papper på bordet till alla medlemmar, dvs försäkringsvillkor från alla bolag som inkommit med offerter, kalkyler på varför detta innebär ekonomisk vinst för medlemmarna. Man kan dessutom göra en paus på flera dagar i stämman för att alla ska kunna ta del av handlingarna och sedan återuppta förhandlingarna på stämman för att ta beslut om byte av försäkringsbolag och/eller badrumsrenoveringen.

Men det gäller att handla nu.

Det är säkert så att det är helt uteslutet att styrelsen kan besluta om badrumsrenovering i de enskila medlemmarnas lägenheter. Men då måste medlemmarna känna till det och handla därefter. Annars rinner det igenom ändå. En extra stämma kan i alla fall sätta stopp för det.

Jag har svårt för att sätta mig in i hur denna styrelse resonerat. Det kan bara styrelsen själv svara på. Jag vill inte ens spekulera i hur styrelsen försvarar sina handlingar.

Admin
2008-11-01, 23:21
Men då måste medlemmarna känna till det och handla därefter. ändå. En extra stämma kan i alla fall sätta stopp för det.
Ja, många medlemmar låter sig nog luras, speciellt när styrelsen på ett rent bedrägligt sätt refererar till extern part som grund för att badrumsrenovering skulle vara rätt att kräva. Men nu vet rasmus655 lite bättre vad som gäller, och kan sprida denna information i föreningen.

En extrastämma kan sätta stopp för det, men vad styrelsen inte förstår är att ledamöterna i styrelsen kan bli personligt skadeståndsskyldiga för de medlemmar som följer styrelsens "order", och sedan upptäcker att styrelsen bara bluffat.

Notera också att styrelsen avseende stadgarna i föreningen endast skriver;
"... det betyder även att ni som bor i dessa inte har följt stadgarna, vad som gäller skyldigheten att underhålla lägenheterna som man är skyldig att göra".
Det är allt (t.ex. inget om styrelsens rätt att ta detta beslut eller hur beslut måste tas i föreningen för att det ska bli juridiskt korrekt)! Dvs utan att konkret referera till exakt vilka stadgeparagrafer som styrelsen vilar sitt beslut på (med exakt vad som står där). Ju luddigare styrelsen uttrycker sig desto svårare för medlemmarna att invända mot beslut. Ett standardtrick för styrelser. Med en så enkel metod kan man tyvärr oftast lura de flesta medlemmarna.

totiki
2008-11-01, 23:34
Jag var först benägen att tro att styrelsen blivit lurad i sin tur av försäkringsbolaget Trygg Hansa. Men efter att du skrivit detta:
Notera också att styrelsen avseende stadgarna i föreningen endast skriver;
"... det betyder även att ni som bor i dessa inte har följt stadgarna, vad som gäller skyldigheten att underhålla lägenheterna som man är skyldig att göra".
Det är allt (t.ex. inget om styrelsens rätt att ta detta beslut eller hur beslut måste tas i föreningen för att det ska bli juridiskt korrekt)! Dvs utan att konkret referera till exakt vilka stadgeparagrafer som styrelsen vilar sitt beslut på (med exakt vad som står där). Ju luddigare styrelsen uttrycker sig desto svårare för medlemmarna att invända mot beslut. Ett standardtrick för styrelser. Med en så enkel metod kan man tyvärr oftast lura de flesta medlemmarna.
... så tror jag att det är en medveten "fuling".

Men jag förstår inte vad styrelsen tror att de skall vinna med detta? Inser alla i styrelsen vad de håller på med eller är det bara en av ledamöterna som styr? Och varför?

Admin
2008-11-02, 08:51
Ja, egentligen är grundtanken god.
Det är ju bra att föreningens värde säkras genom att badrummen renoveras.
Man skulle kunna säga att föreningen får ett högre värde (blir attraktivare).
Och man kan alldeles säkert pressa avgiften nedåt för fastighetsförsäkringen på detta sätt!

Men oavsett om grundtanken är god så anser jag inte att det är rimligt att en styrelse ska lura medlemmarna till något på falska grunder. Det får helt enkelt inte förekomma!
Speciellt eftersom det finns lagliga lösningar på detta i stället, även om den korrekta vägen att gå kräver lite mer engagemang och arbete för styrelsen.

Det är sällan en hel styrelse som beter sig på detta sätt, utan det är oftast en eller två personer i styrelsen som står bakom sådana trick för att föra medlemmarna bakom ljuset. Resten i styrelsen hakar bara på av ren okunnighet, och de förstår inte att det kan medföra personliga skadeståndsanspråk på alla ledamöter i styrelsen, oavsett vem i styrelsen som varit drivande i frågan.

Det kan t.o.m. vara så att samtliga ledamöter i styrelsen tror att de har rätt till att göra vad de gör, men det spelar ingen som helst roll för medlemmarnas ev. skadeståndsanspråk. En styrelse måste veta vad den gör samt vilka rättigheter/skyldigheter medlemmarna har.

Ofta fungerar dessa trick utmärkt (och utan att styrelsen blir skadeståndsskyldig), helt enkelt pga medlemmarnas okunskap och bristande engagemang, samt pga ett regelverk (stadgar (http://hotpot.se/lag-stadgar/) och lagar) som ofta är helt galet svårt att tolka, förstå och följa.

Jag är övertygad om att liknande händelser sker varje dag runt om i landets brf:ar, även om de förhoppningsvis inte är fullt så allvarliga som i just detta fall!

Tillägg i november 2011

På föreningens webbplats skriver styrelsen nu;
Angående Badrum!
Glöm inte, ni som är berörda att badrummen skall renoveras under detta året.
Tänk också på att rotavdraget på 50% bara gäller för arbetskostnaden.