handdator

Visa fullständig version : Värdet på en bostadsrättsförening


stephan
2008-10-29, 16:52
Hur räknar man ut värdet på en bostadsrättsförening?

Läste om en förening som troligtvis för att "lugna medlemmarna" när nu nya lån i 100 miljonerskalssen skall tas informerade att eftersom föreningen är "värd" 1 200 000 000kr (1,2 miljarder) så blir bara föreningens lån bara i klassen 15-20% av värdet på föreningen.

clabbe
2008-10-29, 17:24
Det är en svår fråga eftersom man förmodligen inte kan sälja en hel förening. Summan av värdet på var och ens medlems andel kanske kan summeras till summan av nyttjanderätternas marknadsvärde men om alla skulle sälja sina lägenheter på en gång skulle det kanske ha en negativ inverkan på priset.
Sen kan ju föreningen ha ett värde på sina tillgångar som man kan relatera ett lån till. Dock är tillgångarna tämligen låsta iochmed att medlemmarna bebor den största tillgången. Skulle den säljas till ett fastighetsbolag skulle man ju kunna tänka sig att de medel föreningen får in skiftas ut till medlemmarna som därigenom får hela eller delar av värdet på nyttjanderätten i form av kontanter. De sitter förmodligen kvar som hyresgäster med det eventuella värde som finns i att ha förstahandskontrakt och att kunna köpa tillbaka sina lägenheter om det ombildas till en ny bostadsrättsförening.

clabbe
2008-10-29, 17:26
En annan sak man måste komma ihåg är att för att medlemmarna ska kunna hålla sig lugna krävs att föreningen är så solid att den klarar ytterligare lånekostnader alternativt att medlemmarna klarar av avgiftshöjningar som behöv för att täcka ökade kostnader.

stephan
2008-10-29, 21:19
Clabbe skriver:
"Summan av värdet på var och ens medlems andel kanske kan summeras till summan av nyttjanderätternas marknadsvärde."

Så borde det vara + lite mark och fastighetsvärde.

Men marknaden är ju så olika.

exempel: 1992 var "min" förenings lägenhetsvärde 20 000kr per lgh.
10 år senare var samma värde 400 000kr

Det skulle betyda att föreningens värde ökade från 900x20 000kr = 18 miljoner till 360 miljoner på 10 år.

En liten nätt 10 årsökning på 2000%.

Taxeringsvärdet för denna förening är
Byggnader 229 miljoner
mark 107 miljoner
summa 336 miljoner

Owen
2008-10-30, 00:34
Min lägenhet var värd cirka 450 000 kronor på 70-talet. Vid 80-talets slut 15 000 kronor och i början av 2000-talet cirka 600 000 kronor. På 70-talet byttes alla fönster till 3-glas med energisparbidrag. Vid information från entreprenören slant tungan: "Föreningen hade ökat så mycket i värde att det fanns pengar att ta ut!" Ingen i salongen reagerade på detta. Jag gick hem med förstämning inom mig. Reste så mycket att jag inte hade tid att sysselsätta mig med detta.

När priset på lägenheterna var som lägst lämnade man dessa utan att försäljning ägde rum. Det var ju billigast (vem kommer inte ihåg Fanny och Freddy). Följden blev att föreningens kostnader ökade och konkursen kunde ha blivit en realitet. Nu klarade man detta med ett nödrop.

Nu vill styrelsen har klartecken för att om-, till- och renoveringsarbeten för 250 miljoner. Vår förening har väl i bästa fall ett "marknadsvärde" av 500 miljoner.
Har man BoRevistion som revisor och en styrelsereprentant från HSB har utomstående bättre kunskap om ekonomiska förhållanden än medlemmarna. Då går det att initiera projekt av detta slag.

Om värdet på lägenheterna går mot 0 ytterligare en gång, kan det hända att enbart skulden blir kvar. Är inte detta en Carnegie-situation. Hamnar föreningen på obestånd kan bankerna tillsammans samla kraven i en bank. Denna bank kan erbjuda ett byggföretag hela byggnadsbeståndet för 1 krona mot att byggföretaget tar över lånen + en liten vinst till banken naturligtvis!! Medlemmarna "satsar" för att få delta i Järvalyftet om styrelsen får som den vill. Och visst går det att köpa föreningen på en gång om förutsättningarna och priset är det rätta.

Ett sådant scenario kan bara förhindras av solventa medlemmar. Och solvent det blir man inte av att ta upp lån vare sig privata eller med gemensam skuldsättning. Det är medlemmarnas förmögenhet som måste studeras. Den som inte har finansiella muskler att täcka upplåningen med, skall rösta nej.

Stor försiktighet rekommenderas!

PS. För vår del erhålles en fördubbling av den månatliga avgiften. En kostnadsökning av 100%. DS.

totiki
2008-10-30, 01:03
Det ligger mycket i det du säger Owen.
Solvens är allt. Det gäller exempelvis fastighetsföretagen också. Eller som nu Sterling airways.
Det gäller att hålla belåningsgraden nere. Hålla en likviditet på 50% av omsättningen är också att föredra. Det svänger så hastigt dessutom, finns inget att jämföra med historiskt.
Pendeln kan ju iofs ta samma fart åt andra hållet också. Men inga garantier finns.

mäklare
2008-11-01, 01:33
Hur räknar man ut värdet på en bostadsrättsförening?

Läste om en förening som troligtvis för att "lugna medlemmarna" när nu nya lån i 100 miljonerskalssen skall tas informerade att eftersom föreningen är "värd" 1 200 000 000kr (1,2 miljarder) så blir bara föreningens lån bara i klassen 15-20% av värdet på föreningen.

Tillgång - Skuld

Tillgången, fastigheten får sättas i relation till likartade kommersiella fastigheter, hyresbestånds anskaffningskostnad. Eller värderas enligt nyproduktionskostnaden, eller efter någon avskastningsmodell...

Själva BRFn har inget värde, eller lika lite som vilket skrivbords-AB, ekonomisk förening eller papperskonstruktion utan tillgångar.

Det finns inte 1 värde, det finns ett flertal beroende på vem du frågar.

Fö så är det bättre om lånen sätts i relation till fastighetens yta, samt att årsavgiften sätts i relation per kvm bostadsyta.

totiki
2008-11-02, 12:15
Jag håller fullständigt med om att det inte finns ett specifikt värde, utan ett flertal. Och man kan väl välja det som passar en bäst vid varje tillfälle, utifrån vad man vill ha stöd för. Det blir då väldigt svårt att jämföra Brf:erna, tyvärr.

Om man inte definierar vilken relationen skall vara, 50%, 100% eller 200% till kommersiella fastigheter o s v. så säger det ingenting.

Själva Brf:n har väl ändå ett visst värde. Minst den skuldbörda som är ställd som säkerhet till banken. I den mån man amorterat är detta värde också föreningens.

Relevanta nyckeltal är bra att jämföra Brf:er med, ifall alla använder samma nyckeltal. Med det är mått på nyckeltalen och säger kanske inte så mycket om föreningens värde.

Sen finns det ju känslomässiga värden.

Men det tal som Stephan refererar till måste väl vara relaterat till vad banken anser kunna gälla som säkerhet (pant). Om inte denna förening bara höftat?

Jag har lagt märke till att vid en ombildning ungefär fördubblas fastighetens pris jämfört med det pris som gäller när fastighetsbolag köper och säljer fastigheter sins emellan. Det kan bero på olika anledningar och den största anledningen är säkert att säljaren på detta vis kan ta ut en större vinst.

Det är ändå ett faktum att banken tar fasta på detta när de ställer panter. Det medför att en Brf:s fastighets värde anses vara större än ett fastighetsbolags fastighets värde. Konstigt?!

Därefter tillkommer ju en hel del luft under årens lopp när själva borätterna köps/säljs, vilket brukar innebära att banken kan tänka sig att öka beloppet för panternas värde. Detta kan ju ändras om/när marknaden går ned.

Så kanske är det ombildningsvärdet + tillförda renoveringar/förbättringar + kapitaltillskott + inflationen som är mest relevant. Känslomässiga värden som läget, naturen, grannarna m m. måste man nog bortse ifrån, även om läget brukar anses som hårdvaluta.

Men detta är bara en åsikt. Det finns säkert flera åsikter.

stephan
2008-11-13, 16:41
ISS Facility Services utmanar HSB, SBC och Riksbyggen (http://www.newsdesk.se/pressroom/iss_facility_services_ab/pressrelease/view/iss-utmanar-hsb-sbc-och-riksbyggen-253449)

Någon hörde dig Totiki?

totiki
2008-11-13, 17:21
En sak som jag funderat över men inte kan hitta statistik på. Eftersom det inte finns någon myndighet.
Det är frågan om hur mycket brf:erna omsätter sammanlagt på ett år?
Om vi räknar bort privata renoveringsarbeten eller mäklararvoden eller omsättningar av lgh. Utan enbart årsomsättningarna.
Det måste bli en hel del som går till energi, förvaltningsbolag, byggbolag, städbolag o s v.
Ur ett konsumtionsperspektiv är nog de sammanlagda brf:erna "big buisness" och en hel industri som aldrig kan gå i konkurs.
Det öppnar för ytterliggare frågeställningar, eller vad tycker ni?

Ja, det här skrev jag i en annan tråd. Och det faller ju fint in i det som ISS säger.

Vad omsätter vi på ett år då? 10-15% av de 750 miljarderna han nämner från ISS = 100 miljarder?
Det är i paritet med Ericsson ungefär. Och vi kan inte flytta utomlands eller gå i KK.
Och det stora antal underleverantörer vi har!

En oberoende förhandlings/upphandlingsförening för BRF:er skulle lätt spara in 10 á 20 miljarder om året åt föreningarna och tog den föreningen bara 10% av den besparingen i vinst skulle den föreningen kunna omsätta 200 miljoner till sina förhandlare och uppköpare. Det säger en del om vilka siffror det handlar om och vilken marknad vi utgör.

Observera att SSAB till exempel endast behöver betala 35 öre/ kWh så bara på energin finns en 60 á 70 % att räkna in.

Man undrar varför de stora Bostadsrättsorganisationerna inte gör bättre ifrån sig? Och visst har ISS analyserat frågan rätt.