handdator

Visa fullständig version : Vilka rättigheter har en brf att förändra en medlems lägenhet?


Admin
2008-10-28, 05:30
Nedanstående är enligt min mening en av de absolut viktigaste frågorna för alla medlemmar i en bostadsrättsförening.

Jag gör frågan specifik för att det ska vara lättare att kunna ett ett specifikt svar (och eftersom frågan är aktuell för mig), men rent övergripande handlar det om vilka rättigheter en bostadsrättsförening har att förändra/försämra medlemmens bostadsrätt invändigt (estetiskt och praktiskt).

---------------------------------

Om en styrelse (i en brf med HSB:s normalstadgar) beslutar att i samband med ett stambyte ändra om rören för tappvattnet så att rören i stället för att gå i väggarna som tidigare nu ska läggas som utanpåliggande rör, har då styrelsen rätt till detta utan medlemmens medgivande, eller vilka kriterier gäller?

Exempel 1.
Rördragningen innebär att en garderob förändras när rören dras genom medlemmens garderob (i stället för i det tomma utrymmet mellan garderobens baksida och bakomliggande vägg).
Utrymmet i garderoben blir därmed mindre och mer svårstädat.
Dessutom förlorar medlemmen ett medicinskåp i garderoben pga att rördragningen kräver att detta tas bort.

Exempel 2.
Rördragningen innebär att tappvattenrören går längs med väggen uppe vid taket i hallen så att utseendet på hallen förändras, men en kåpa placeras över rören så att det i alla fall inte blir en svårstädad dammsamlingsplats.
Det är dock en estetisk försämring, om än inte så allvarlig som i nedanstående exempel.

Exempel 3.
Rördragningen innebär att tappvattenrören går längs med en eller två av väggarna uppe vid taket i badrummet så att utseendet på badrummet förändras.
Det innebär bl.a. att det blir mer svårstädat, smuts (bl.a. från ventilationen) och damm kommer att samlas uppe vid rören, och det blir en försämring rent estetiskt enligt hur medlemmen upplever detta. Ingen kan, enligt min mening, hävda motsatsen!
Rören kommer i vissa lägen inte ens att placeras i hörnen.

Exempel 4.
Rördragningen innebär att tappvattenrören går längs med en vägg under vasken så att det blir ytterliggare en damm- och smutssamlingsplats, som helt naturligt blir avsevärt svårstädad.
Samt en klar estetisk försämring. Ingen kan, enligt min mening, hävda motsatsen!
Dessutom finns det risk att rördragningen försvårar byte av badkar i framtiden.

Exempel 5.
Rördragningen innebär att tappvattenrören går mellan en vägg och badkaret så att det blir alldeles särskilt svårt att rengöra i detta känsliga område plus en, som medlemmen upplever det, klar estetisk försämring. Alltså fult och opraktiskt. Ingen kan, enligt min mening, hävda motsatsen!
Dessutom finns det risk att rördragningen försvårar byte av badkar i framtiden.

Styrelsen har i praktiken inte informerat medlemmarna med ett enda ord om vad de planerat tillsammans med konsult och entreprenör (flera av de fem exemplen ovan är därför gissningar, men vi får för enkelhetens skull utgå från att det är så det är tänkt).
Entreprenören lämnar olika bud om vad ska göras vid olika tillfällen och till olika personer, och då endast minsta möjliga information.
Den ytterst knapphändiga informationen gör att medlemmarna inte ens nu, förmodligen inte långt före att arbetet ska påbörjas, ens vet hur rören kommer att dras eller vilka effekter det kommer att få för bostadsrättshavaren.

Tilläggas kan att den estetiska/praktiska försämringen också oundvikligen kan leda till en värdeminskning för lägenheten (även om det är omöjligt att uppskatta en nivå på denna värdeminskning), jämfört med om rören går invändigt.

Alternativet till styrelsens förslag om att lägga rören utanpå väggarna är alltså att dra rören i väggarna så att rören blir osynliga, i alla fall i badrummet.
Styrelsens förslag till ingrepp i bostadsrättslägenheten är därför, enligt min mening, oskäligt. Detta eftersom rördragningen enkelt kan lösas enligt bostadsrättshavarens önskemål.

Notera också att detta är en direkt invändig påverkan av lägenheten (alltså av större betydelse för bostadsrättshavaren jämfört med t.ex. ett utvändigt arbete på föreningens hus).

Stämmobeslut har tagits, men stämman har inte fått besluta i frågan om hur rören skulle dras, enligt beslutet;
"Beslut om byte av kall- och varmvattenledningar, installation av nya värmecentraler samt radiatorer (enkel majoritet)".

Som synes av ovanstående formulering i kallelsen framgår inte ens att det är ett stamrörsbyte eller att det är av den stora omfattning eller till den stora kostnad som det är (med de konsekvenser detta av naturliga skäl får).

Beslutet om hur rören ska dras är alltså i viss mening fristående från stämmobeslutet, enligt kallelsens formulering ovan.

Medlemmen har till styrelsen motsatt sig att rördragning görs utanpåliggande i medlemmens bostadsrätt.
Föreningen har inte visat att det finns förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som bostadsrättshavaren inte samtyckt till.

Fråga 1.
Med ovanstående förutsättningar och tillhörande 5 exempel så undrar jag vilket stöd i lagen som en styrelse/förening har att förändra medlemmens badrum i stället för att i badrummet lägga rören bakom ytskiktet som det var tidigare?

Fråga 2.
Om bostadsrättshavaren kräver att rören - pga de olägenheter som medlemmen upplever om rören skulle placeras som utanpåliggande rör -, läggs i väggen (i samband med en badrumsrenovering), med vilken rätt skulle styrelsen kunna vägra att låta göra detta på föreningens bekostnad?

Ja, vad får föreningen egentligen göra i en bostadsrättshavares lägenhet?

Admin
2008-10-28, 08:40
Som stöd till frågeställningen i föregående inlägg kan man i Bostadsrättslagen läsa följande;


BrL, 9 kap.

Särskilda villkor för vissa beslut

15 §
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. Lag (1995:1464).


samt;


BrL, 7 kap.

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).


samt;


BrL, 7 kap.

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras ... av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet.
Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

totiki
2008-10-28, 08:47
"Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden."

Kvalificerad majoritet och hyresnämnden är dock visst skydd för borättsinnehavaren under förutsättning att demokratin fungerar i föreningen.

Fast det har vi väl konstaterat att demokratin är det lite si och så med. Det är förvånande att så många bryr sig så lite om den stora investering som ändå bostaden representerar.

stephan
2008-10-28, 09:22
Nästan inom ämnet?
En stor förening beslutar med enkel majoritet om att bygga om balkongerna.
Det är ett mastodontjobb om man ser på beräknad slutsumma 109 miljoner.
Föreningen mer än fördubblar lånen på fastigheterna.
Men frågan och funderingen här blir.

FÖRDELNING MELLAN INVESTERING OCH UNDERHÅLL
För att ge alla en möjlighet att se hur fördelningen mellan investering och underhåll gjorts har följande uppdelning sammanställts.
Anledningen till fördelningen mellan investering och underhåll är inte bara av redovisningsteknisk karaktär utan sammanhänger med
att investeringen skall finansieras genom den särskilda balkongavgiften medan underhållet skall finansieras genom våra avgifter
som mot bakgrund av detta höjdes från 1 januari 2008 med 6 %. Vikten av uppdelningen beror på att alla inte har någon balkong
som byggs ut.

Avgiftshöjningar i framtiden på grund av räntor på de stora lånen får väl alla vara med att betala.
Det är nog inte lätt att vara medlem utan balkong just nu????

UNDERHÅLL
Rivning och betongarbeten minus den
lilla del som överförts till inglasning enligt
punkt 1 under investering 27.100.000:-
Ny mellanvägg, sågning, borttagning mm 50 % 1.700.000:-
Ombyggnad av källartrappor och räcken 1.150.000:-
Byggherrekostnader 1.950.000:-
Målning 5.000.000:-
Diverse 500.000:-
Index 3.280.000:-
Moms 25 % på 40.680.000:- 10.170.000:-
SUMMA UNDERHÅLL CA 50.850.000:-
INVESTERING
Inglasning enligt avtal samt en liten del
av betongarbetena då de ursprungliga
balkongerna byggts ut till 2 meters djup 26.800.000:-
Ny mellanvägg, sågning,
borttagning mm 50 % 1.700.000:-
Ny konstruktion med ny vägg i betong 3.100.000:-
Utbyggnad av tak 3.900.000:-
Ändring av färg på profil samt glas 2.655.000:-
Byggherrekostnader 1.450.000:-
El till balkongerna (jordade uttag) 2.800.000:-
Diverse 600.000:-
Index 3.400.000:-
Moms 25 % på 46.405.000:- 11.600.000:-
SUMMA INVESTERING CA 58.005.000:-
BALKONGPROJEKTETS TOTALA KOSTNAD
(Investering och underhåll) ca 109.000.000:-

Admin
2008-10-31, 07:05
Kvalificerad majoritet och hyresnämnden är dock visst skydd för borättsinnehavaren under förutsättning att demokratin fungerar i föreningen.

Fast det har vi väl konstaterat att demokratin är det lite si och så med. Det är förvånande att så många bryr sig så lite om den stora investering som ändå bostaden representerar.
Ja, det är häpnadsväckande att engagemanget är så lågt för den största investering som många gör i hela sitt liv.

Jag kan förhandstipsa om att styrelsen inte velat varken befatta sig med frågan eller ens bekräfta att synpunkterna i denna akuta fråga tagits emot.
Efter påminnelser så har jag i alla fall lyckats få HSB-ledamoten att bekräfta mottagandet.
På måndag sägs arbetet med rördragning dra igång, trots att det bestridits.