handdator

Visa fullständig version : Slå ihop två lägenheter till en?


jhn
2008-10-27, 10:47
Jag äger en bostadsrätt och funderar på att köpa grannens bostadsrätt också för att göra dessa två lägenheter till en enda.
Är det någon som gjort detta och har för- och nackdelar med detta?
Det jag har hittat på nätet rörande detta är:

1. Att slå ihop två lägenheter till en, i juridisk mening är ett stämmobeslut - inget styrelsebeslut.

2. Man måste juridiskt göra ovanstående punkt pga. försäkringar etc. Det går alltså inte att ha kvar lägenheterna som två separata (om man öppnat upp mellan dem)

3. För att kunna göra de två ovanstående punkterna måste du redan äga de två lägenheterna (dvs. går inte att få beslutet innan man köpt lägenheterna).

4. För att slå ihop lägenheterna köper föreningen tillbaka lägeneheterna för maknadspris, gör dem till en lägenhet för att sedan sälja tillbaka den för det priset du nyss betalat. Reavinst måste betalas. För och nackdelar med detta?

5. Man ska i många fall (beroende på hur bostadsrättsföreningen valt att beräkna sina hyror) ha lägre hyra när två lägenheter blir en, detta drabbar såklart föreningen och i slutändan de andra medlemmarna som får betala mellanskillnaden. Handlar bara om någon krona i månaden per medlem men kan ändå ge problem.

Det var mycket kring juridiken - men jag är också nyfiken på det rent praktiska. Vem beslutar tex. vilken vägg jag får öppna, är det styrelsen eller en fackman?

totiki
2008-10-27, 11:06
Såvitt jag vet går det bra att behålla dem som två lgh. Det finns fördelar då det går att återställa förhållandet om man så önskar.
I så fall faller väl de övriga punkterna.

Angående väggen är det väl bra att se på ritningarna vilken som är bäst lämpad. Skulle det vara en bärande vägg emellan går det att stämpa av. Det är väl bäst att ha hjälp av en byggnadsingenjör i sådana fall för beräkningarna.

jhn
2008-10-27, 11:11
Så om man behåller lägenheterna som varsin juridisk enhet - finns några andra nackdelar?

Det jag tänker på såhär på rak arm är hemförsäkring, el-abbonemang (behövs två separata?) och likaså kommer väl inte telefonjacken i den ena lägenheten fungera om man inte har ytterligare ett abbonemang?

Har styrelsen något att säga till om huruvida lägenheterna får behållas som två enskilda lägenehter eller om de måste slås ihop i juridisk mening?

totiki
2008-10-27, 12:13
Jag tror inte styrelsen har något att anföra i detta, snarare tvärtom. De kan vilja säga något om röstetal på stämman, kanske. Detta ändrar inte lgh-förteckningen så det blir mindre besvär för föreningen.

Hemförsäkring. Kolla med försäkringsbolaget, tror ej det. Det är ju ett hem.
Elabonemang. Ordna det med en elektriker så allt går på samma abonemang. Säg upp det andra.
Telefon. Dra nya jack från det ena abonemanget, stäng av det andra.

jhn
2008-10-27, 12:21
Det låter ju som att det är enklare på alla håll och kanter att behålla lägenheterna som varsina juridiska enheter.

Så, innan jag ger mig in i en budstrid om lägenheten vill jag såklart ha OK från styrelsen att det är OK att öppna upp mellan de olika lägenheterna.

Sedan när jag väl har lägenheten ska styrelsen godkänna själva detaljplanen för hur "öppningen" ska ske?

Är detta korrekt uppfattat?

Admin
2008-10-27, 12:29
Det här med att slå ihop lägenheter har diskuterats tidigare.

Vad gäller hemförsäkring vet jag inte vad som gäller. Det måste du fråga försäkringsbolaget om. Om försäkringsbolaget vet vad som avses för hemförsäkringen (så att de vet vad avgiften ska baseras på) så tror jag inte det är något problem att ha bara en hemförsäkring för bägge lägenheterna.

El betalar man per mätare. Varje lägenhet har sin egen mätare. Vill du bara ha ett el-abonnemang måste du säga upp ett av dessa och dra om strömmen från den ena mätaren.

Oavsett om du har en eller 10 lägenheter så är det upp till dig hur många teleabonnemang du vill ha till vilka jack.
Vill du bara ha ett telefonabonnemang så får du säga upp det ena abonnemanget och drar vidare trådarna från det första jacket till den andra lägenheten.

Sedan 2003 är det lite friare att ändra om väggar. Föreningen (i praktiken styrelsen) bestämmer över bärande väggar. Styrelsen ska kontaktas så att det inte blir något fel som du kan bli skadeståndsansvarig för.

Du har bara en röst på stämman, oavsett hur många lägenheter du har.

Se till att få skriftliga svar på frågor du ställer till styrelsen!

Angående din punkt 5.
Månadsavgiften, som baseras på andelstalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010), till föreningen ska normalt bli densamma för en sammanslagen lägenhet som två enskilda bostadsrätter.
Fråga styrelsen vad andelstalet i din förening är beräknat på.

Angående din punkt 4.
Jag är inte helt säker på exakt hur det går till att slå ihop två lägenheter till en, men jag jag tror inte att det inte går till som du beskrivit här, dvs att föreningen köper tillbaka lägenheterna för marknadspris, gör dem till en lägenhet för att sedan sälja tillbaka den för det priset du nyss betalat. Man kan säkert göra på det sättet om man vill... men varför skulle man vilja det? Det är en affär mellan dig och säljaren av den andra bostadsrätten.


Liknande frågor i samma ämne från andra medlemmar;

1. Sammanslagning av två bostadsrätter till en

Fråga: Vi är en familj som har köpt två bostadsrätter bredvid varandra i en nybyggd fastighet och sedan slagit ihop dem till en sammanhängande lägenhet. För denna sammanslagna lägenhet betalar vi fortfarande två månadsavgifter.
Kan våra två bostadsrätter göras om till en lägenhet med en månadsavgift?
Hur går man tillväga för att slå ihop två bostadsrätter till en enda?

Svar: Föreningens ekonomiska plan och lägenhetsförteckning styr detta och enligt dessa så är det fortfarande att betrakta som två bostadsrätter som det ska betalas två månadsavgifter för. Det faktum att ni har gjort om lägenheterna till en påverkar inte årsavgiften för lägenheterna.

Om ni vill göra om de två lägenheterna till en enda bostadsrätt med en månadsavgift måste bägge bostadsrätterna först övergå i föreningens ägo och sedan krävs ett stämmobeslut om att de aktuella bostadsrätterna ska upphöra. Därefter sker en ny upplåtelse där bostadsrätterna säljs tillbaka till er.

Tänk på att detta förfarande även innebär skattekonsekvenser.


2. Två bostadsrätter i samma förening

Fråga: I vår bostadsrättsförening har vi ett par som innehar en lägenhet och bor där tillsammans. De har i denna förening agerat god man åt en äldre man som nu pga sin ålder flyttat till ett äldreboende. I samband med detta har mannen skrivit ett gåvobrev där han skänker lägenheten till det aktuella paret. Detta par har undrar nu om de kan hyra ut denna lägenhet. Mina frågor som då uppstår är;
Får man äga två lägenheter i samma förening?
Får man i sådant fall hyra ut den ena då man använder den ursprungliga som permanent boende?

Svar: Föreningen prövar endast medlemskapet, inte själva förvärvet och är paret då redan medlemmar i föreningen så har föreningen inget att pröva.

Vad gäller att hyra ut lägenheten så måste paret (bostadsrättshavarna) i vanlig ordning komma in med en ansökan om andrahandsupplåtelse som föreningen har att ta ställning till.

För att få tillstånd till att hyra ut lägenheten måste de ha beaktansvärda skäl, t.ex. arbete på annan ort. Det krävs även att andrahandshyresgästen är normalt skötsam.

Se även följande inlägg;
Går det att äga fler än en bostadsrätt på egen hand? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8562)


3. Sammanslagning av lägenhet med förråd för att få en etagevåning

Fråga: Vår bostadsrätt består av två lägenheter som slagits samman och vi har två vindsförråd ovanför. Nu vill vi slå ihop lägenheterna med förråden och göra en etagevåning.
I vilken ordning ska vi börja?

Svar: Eftersom det krävs en ombyggnad av fastigheten för att kunna slå ihop vindsförråden med er lägenhet måste föreningsstämman godkänna ombyggnaden. För att få slå ihop vindsförråden och er nuvarande lägenhet krävs ytterligare ett stämmobeslut. Det kan tas på samma stämma som ombyggnadsbeslutet.

Kontakta först föreningens styrelse och hör hur den ställer sig till ombyggnaden. Är styrelsen positivt inställd till detta måste ni ta fram ritningar för ombyggnaden och ansöka om bygglov och andra tillstånd.

Det ska också upprättas ett avtal mellan er och bostadsrättsföreningen där ansvarsfrågor, kostnadsansvar och annat för ombyggnaden regleras.

Föreningen bör, om de är osäkra, kontakta en jurist för att få veta i vilken ordning de olika besluten ska tas och hjälp med att upprätta avtal.


4. Utöka bostadsrätt med vindsutrymme

Fråga: Vi bor i en liten trea på översta våningen i vårt hus. Ovanför oss finns ett oanvänt vindsutrymme. Vi skulle gärna ta över det för att utöka vår lägenhet, men vår förening har sagt nej. Det blir så bökigt att räkna om avgifterna, motiverar de. Men vi får gärna hyra utrymmet.
Hur ska vi gå vidare för att kunna köpa vindsutrymmet?

Svar: Alla beslut om ombyggnad av föreningens fastighet fattas av stämman enligt HSB:s normalstadgar. Stämmobeslut krävs dessutom enligt lagen vid så väsentliga förändringar som att bygga om vinden till bostäder.

Det är vanligtvis styrelsen som initierar ett sådant ärende men ni har möjlighet att ta upp frågan genom att skriva en motion till stämman.

När det gäller upplåtelse av vindsytan till bostadsrätt är det en fråga för styrelsen. Så även om stämman fattar beslut att vinden får byggas om till bostadsändamål kan ni inte få ytan upplåten med bostadsrätt om styrelsen inte vill det.


En liknande fråga som den ovan har ställts av en medlem i en RB-brf, och här följer denna frågeställning tillsammans med det utförliga svaret;

Göra om vinden till lägenhet

Fråga:
Jag bor på översta våningen i en hörnlägenhet och har vinden rakt ovanför mig. Jag skulle vilja ta den gamla torkvinden i anspråk och använda det ihop med min lägenhet. Jag skulle då avgränsa den aktuella delen av vinden mot resten av vinden på lämpligt sätt och ta upp ett hål för att få en öppen förbindelse mellan min lägenhet och vindsutrymmet. Tanken är också att ta upp ett par takfönster för att släppa in mer ljus.
Hur hanterar man ett sådant ärende juridiskt, ekonomiskt och praktiskt så att det görs på rätt sätt, både för föreningen och för mig?

Svar:
Ett beslut om ombyggnad av föreningens fastighet kräver stämmobeslut enligt Riksbyggens normalstadgar för bostadsrättsföreningar. Att ta torkvinden som är tillgänglig för alla medlemmar i anspråk till en eller flera medlemmar förutsätter också stämmobeslut. Detta oavsett om det är frågan om hela eller delar av vinden.

Stämmans beslut ska fattas under förutsättning att bygglov söks och erhålls. Min rekommendation är att föreningen söker bygglovet för att ha kontroll över hur ombyggnaden ska se ut. Däremot är det givetvis så att bostadsrättshavaren svarar för samtliga kostnader däribland bygglovet. Därutöver bör styrelsen träffa överenskommelse med den bostadsrättshavare som ska bygga om vinden beträffande om bostadsrättshavaren ska utföra åtgärder i samband med ombyggnaden av vinden, reglering av hur arbetet ska skötas, möjligheter för styrelsen att kontrollera arbetes utförande, försäkringsfrågor, vem som skall svara för vilka ombyggnadsåtgärder, ansöka om myndighetstillstånd m m.

Om vindsytan ska upplåtas med bostadsrätt tillsammans med den befintliga lägenheten måste den aktuella bostadsrätten först övergå till föreningen. Därefter krävs ett stämmobeslut om att bostadsrätten ska upphöra. För det fall bostadsrätten är pantsatt krävs normalt samtycke från panthavaren. Därefter sker en ny upplåtelse som omfattar den ”gamla” bostadsrätten tillsammans med utrymmet på vinden. I samband med upplåtelsen av den nya bostadsrätten fastställs en insats och en årsavgift för den "nya" bostadsrätten. Härvid måste föreningen iaktta likhetsprincipen. Det innebär att alla som vill och har sin bostadsrättslägenhet belägen under en vind skall få möjlighet att köpa en del av vinden. Vid prissättningen skall också likhetsprincipen iakttas. Samtliga kostnader med anledning av upplåtelse av vinden ska belasta den/de bostadsrättshavare som få vinden upplåten till sig, inte föreningen och dess övriga medlemmar.

Beträffande takfönster är dessa en del av fasaden och den har föreningen underhållsansvaret för. Med anledning av detta måste föreningen för det första lämna tillstånd till bostadsrättshavaren att detta får göras. Föreningen styr hur detta ska få se ut exteriört. Föreningen har även fortsättningsvis underhållsansvaret för det som inryms i föreningens underhållsansvar. Detta kan ske på två sätt; det ena är att föreningen genomför det som inryms inom föreningens underhållsansvar men att bostadsrättshavaren bekostar detta genom det belopp som erläggs för den nya bostadsrätten, alternativt att bostadsrättshavaren utför och bekostar den delen och sedan överlåter det till föreningen för en symbolisk summa.

Om det behövs en ny ekonomisk plan bedöms utifrån hur många nyupplåtelser det blir. Enstaka upplåtelser kräver ingen ny ekonomisk plan. Vidare innebär den här typen av förfarande i normalfallet skattekonsekvenser för bostadsättshavaren.


Se även;

Väsentliga förändringar av föreningens fastighet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8620)
.

jhn
2008-10-27, 13:22
Tack för all nyttig information!

Förutsatt att jag behåller lägenheterna som två olika enheter (men som är öppnade mot varandra) så måste jag ju också vara beredd att tex. ställa tillbaka ett av köken om jag säljer lägenheterna som två olika.

Jag antar att detsamma gäller med att återställa elledningarna och telefonledningarna vid framtida flytt.

Innan jag ens deltar i en budgivning vill jag ju ha ett OK av styrelsen. Vad tror ni om förljande formulering (ungefär):

Förutsatt att stadsbyggnadskontoret godkänner de förändringar som skulle sammanbinda lägenhet X med lägenhet Y så godkänner styrelsen att person ZZ slår ihop lägenhet X och Y efter tidigare nämnda godkända förändringar.

Admin
2008-10-27, 14:08
Om du behåller lägenheterna som två olika enheter, men plockar bort köket i den ena lägenheten så kan du vid en framtida försäljning av lägenheten utan kök antingen själv installera köket igen eller låta köparen bygga upp ett nytt kök. Tänk bara på att i så fall ha detta noga specificerat i överlåtelseavtalet så att du inte råkar illa ut.

Ja, el- och teleledningar måste du själv återställa vid en framtida försäljning av den andra enheten.

Din formulering låter bra i mina öron, dvs;

Förutsatt att stadsbyggnadskontoret godkänner de förändringar som skulle sammanbinda lägenhet #46 med lägenhet #47 i brf Tallskogen så godkänner föreningen att jag, John Svensson, slår ihop lägenhet #46 och #47 efter tidigare nämnda godkända förändringar av stadsbyggnadskontoret.

Brf Tallskogen
För föreningen, den ______________


_______________ Namnförtydligande .......................... Funktion i styrelsen .............

_______________ Namnförtydligande .......................... Funktion i styrelsen .............

Att styrelsen skriver under ovanstående gör att de måste tänka efter före.
Du minimerar därmed risken för framtida obehagliga överraskningar med en styrelse som kommer med synpunkter som de rätteligen skulle ha framfört i ett tidigare läge.

j.a
2008-10-27, 19:03
NB! Det finns en skattejuridisk konsekvens. Du kan bara få uppskov med vinst på den bostadsrätt som du har som din permanentbostad, vilket måste vara en av de två bostadsrätterna oavsett om ni har en dörr emellan.

Styrelsen kan inte hindra att ni gör en öppning mellan lägenheterna om denna inte riskerar bärande konstruktioner m.m. dvs sedvanlig prövning vid ombyggnation.

Francois
2008-10-27, 19:40
Har du kollat med kommunen om man behöver bygglov för att slå ihop två lägenheter? Kommunen brukar hålla i ritningarna på allas bostäder och lägenheter. Jag vet inte om man behöver bygglov för detta, men jag tycker att du borde kolla, för att undvika problem i framtiden.

jhn
2008-10-28, 08:20
Jo, telefoner är en sak men den trådlösa elen har ju inte riktigt blivit var mans egendom ännu... :13:

Jag har kollat med stadsbyggnadskontoret och sålänge huset inte är K-märkt eller att man ska ändra fasaden så behövs inget bygglov. Däremot behövs en bygganmälan om man förändrar tex. en bärande vägg - utöver bygganmälan krävs såklart styrelsens godkännande.

Jag ska inte slå samman lägenheterna till en juridisk enhet i dagsläget - att reavinstbeskattas nu är jag verkligen inte sugen på - det tar jag den dagen jag flyttar.

Stort tack för er hjälp - den har varit väldigt nyttig!

Har ni fler idéer eller svar så tas de såklart också tacksamt emot

dick
2008-10-30, 07:06
Tänk på alla underliga situationer som kan uppstå med försäkringar, skador, renoveringar, återställning, vräkning och allt som kommer att hanteras annorlunda i den lägenhet som kommer att sakna kök, porttelefon och kanske ytterdörr. I de fall jag känner till med sammanslagna lägenheter så har det alltid blivit "fel" på något vis. ...men det kanske är därför jag känner till dem.

Vi måste lyfta blicken lite och se bortom den nuvarande ägaren och det närmaste året. Den bästa, tydligaste och långsiktigt mest hållbara lösningen för alla parter är att "döda" de båda bostadsrätterna och slå ihop dem till en. Jag tror då visserligen att detta måste ske via återköp av föreningen. Visst kan det innebära skattemässiga krångligheter, men det är ändå den mest riktiga lösningen. Allt annat är ju faktiskt rätt oklart eller hur?

Det finns något som heter transportköp, och som möjligen kan det vara applicerbart här för att lindra eventuella skattesmällar. Googla transportköp och kolla de två översta träffarna.

clabbe
2008-10-30, 08:27
Transportköp är nog inte tillämpligt på en sån här affär. Transportköp (jo, jag kollade de två första träffarna) innebär enligt Domstolsverket:
Transportköp innebär att köparen inom tre månader från sitt förvärv på oförändrade villkor överlåter den del av fastigheten/tomträtten som förvärvats till en ny köpare. Under förutsätt¬ning att vidareförsäljningen avser hela köpet, att överlåtelsen sker på oförändrade villkor och att lagfart söks för samtliga köp inom tre månader från första köpets fullbordande, skall stämpelskatt betalas endast för det senaste köpet.Alltså en möjlighet att slippa betala stämpelskatt vid försäljning av fast egendom.

Däremot bör det inte bli några omedelbara skattekonsekvenser av att slå ihop lägenheterna.
Så här skriver DN;
Dela och slå ihop bostadsrätter eller tillfoga ett rum från en angränsande lägenhet är inte en lätt historia. Dels måste stämman godkänna förändringen, dels måste de berörda bostadsrätterna upphöra och återskapas i sin nya form med nya andelstal. Det som säljs vid transaktionen utlöser en reavinstskatt. Det går att göra, men det tar tid och det måste ske i en viss ordning. Min tolkning är att så länge man inte säljer av någon del av det man köpt in så utlöses ingen beskattning.

jhn
2008-10-30, 09:07
Just av ovanstående anledning kommer jag låta de två lägenheterna att vara två juridiska enheter - dvs inte slå samman dem. Detta pga. att jag absolut inte vill ha en stor reavinstbeskattning just i dagsläget!

Det finns för- och nackdelar med både den ena och det andra tillvägagångssättet - men jag upplever reavinstbeskattningen i dagsläget som en klart tyngre nackdel så jag vill undvika den!

clabbe
2008-10-30, 11:15
Jag har kollat lite mer på nätet och sett att det finns den uppfattningen som jhn talar om, att det måste bli något sorts återköp och sen upplåta ny bostadsrätt - och att detta utlöser en beskattning. Om man måste gå den vägen låter det ju betydligt bättre att ha kvar 2 separata bostadsrätter.

dick
2008-10-31, 14:02
Ja, det där med transportköp var ju lite av ett höftskott som sagt var. Men jag vill ändå peka på det faktum att man som delägare i en brf har en ansvar mot föreningen (dvs övriga delägare och grannar) att inte försätta den i en svår situation. Det kan tyckas vara enkelt att bara slå samman lägenheterna som ligger intill varandra, men många gånger, efter lång tid och flera ägarbyten och stambyten, installation av bredband, uppdaterat kabeltevenät eller porttelefon, byte till säkerhetsdörrar mm i denna nya märkliga lägenhet, så sitter föreningen i en sits där den (dvs grannarna) får stå för konsekvenserna. Jag skulle inte utan vidare själv vilja ha en granne som försätter föreningen i den osäkra sits som detta kan innebära. Här skulle det i så fall skrivas ett avtal om återställande eller döda-slå-samman vid försäljning. Vem skall annars stå för fiolerna om jhn dör och de två lägenhetera säljs som två (för att det ger mest pengar) men den ena av dessa lägenheter saknar de faciliteter jag räknade upp? Det är som gjort för kontroverser. Visst går det kanske att lösa, men det är nog bra för båda parter om det skrivs något avtal i alla fall.

Myggan
2008-10-31, 14:15
En enkel öppning mellan lägenheterna som kan återställas på ett enkelt sätt?
Telefoni och data kör du trådlöst.
Behåll 2 kök,eller plocka bort det ena utan att röra rör.
El- 2 abbonemang.

dick
2008-10-31, 15:50
Jag kanske var otydlig där. Dels handlar det inte bara om vad som händer under nuvarande ägare (jhn), utan om vad som kan komma att ske över längre tid. Och då tänker jag framför allt på de saker som föreningen ansvarar för, och som kanske inte blir gjort i den ena av lägenheterna om det saknas kök, badrum, porttelefon, nätverksuttag, säkerhetsdörr, kabelteveuttag, vattenmätare, brandvarnare, källarförråd mm mm.

Över tid kan det hända en hel del, så därför måste man SKRIVA ETT TYDLIGT AVTAL OM DESSA SAKER SÅ ATT DET I FRAMTIDEN INTE BLIR SÅ ATT GRANNARNA FÅR BETALA DYRT FÖR ATT NÅGON EN GÅNG I TIDEN SLOG IHOP TVÅ LÄGENHETER UTAN ATT GÖRA DET TILL EN BOSTADSRÄTT!!!


Om det beslutas att föreningen skall installera porttelefon, och om denna nya sammanslagna lägenhet bara skall ha en porttelefon, vill då jhn via månadsavgiften betala för två installationer av porttelefon fast han bara har en? Kanske inte.

Eftersom det blir svårt att ta bort denna bit från avgiften så antar vi att jhn kommer får en engångssumma av föreningen och sedan betalar avgift som vanligt. 12 år senare då tredje ägaren efter jhn sedan vill sälja den ena av lägenheterna, den utan porttelefon, så skall alltså den ägaren bekosta installationen av porttelefon i den lägenheten.
Hur troligt är det då att han vet att det är hans ansvar om det inget finns skrivet?