handdator

Visa fullständig version : Finanskrisens inverkan på boendet


totiki
2008-10-08, 10:20
Denna tråden öppnar jag mest för mig själv. För att jag vill försöka reda ut för mig själv vilket troligt scenario man kan förvänta sig av framtiden. Hjälp mig.

* Jag tror Regeringen/RB blir tvungen att sänka reporäntan ganska djärvt och hastigt den närmaste tiden. Det går inte att rädda bankerna utan att också hjälpa låntagarna. Man kan bara hoppas att detta skall ge stort utslag på bolåneräntorna.
* Det kommer ändå att bli tufft. Både som borätthavare och som Brf. De flesta kommer att klara den personliga ekonomin. Men i de fall de inte gör det kommer föreningen att behöva stå för kostnaderna under en övergångsperiod. Blir krisen utdragen kommer denna övergångsperiod att bli längre. Lånar bankerna inte ut pengar till detta kommer även föreningarna att få likviditetsproblem. Dominobrickorna skälver.

Större föreningar kommer förmodligen att klara sig bäst, till att börja med.
Är föreningen högt belånad kommer det att bli kärvt ändå.
Men bankerna vill inte förlora sina säkerheter till en undervärderad marknad som ändå inte är köplysten, så bankerna kommer nog att vara villiga att förhandla om låneräntan.

Kolla länken:
Bopriserna halveras (http://www.di.se/artiklar/2008/10/8/bopriserna-halveras/)
"De amerikanska bopriserna har rasat och nu är det dags för Europa att följa efter. Priserna på bostäder kommer att falla med så mycket som 50 procent, skriver Dagens Naeringsliv."

Tillägg:
Den närmaste tiden sa jag. Det visade sig vara 3 timmar.

Andres Borg visste visst vad han talade om när han sa att reporäntan skulle ligga på 3% nästa sommar.
Behöver ni sätta om lånen nu, så satsa på rörligt.

Admin
2008-10-08, 22:20
Enligt experterna i Plus idag, så ska man satsa på ungefär 50-50 om man har små marginaler. Endast om man har stora marginaler (säker inkomst/säkert jobb) ska man välja enbart rörlig ränta.

totiki
2008-10-08, 22:56
Jo, fast jag tänker så här. Att i stället för att binda någonting nu skall man vänta till räntan gått ner framåt nästa vår eller sommar. För har man rörlig kan man binda när man vill. Men att binda till fast ränta just nu är inget man vill dras med 5 år framåt.

Admin
2008-10-09, 00:22
Jo, men om räntan går upp?

Enligt kurvan de visade i Plus så har räntan varit uppe i 18 % tidigare, och det finns de som tror att räntan nu kan gå upp till 9 %.

Binder du nu till fast ränta så har du säkrat framtiden för några år.

Egentligen finns det ingen som kan säga att något är rätt eller fel eftersom ingen sitter med kristallkulan.

Vad man gör så är det en chansning.

totiki
2008-10-09, 08:05
Det stämmer som du säger. Fast det är stor skillnad på orden chans och risk. Jag tar hellre en chans än en risk.
Men. Råden är alltid desamma. När de säger att man skall ha 50-50 säger de ingenting. Total gardering så att säga. Det låter dessutom likadant oavsett om räntan är hög eller låg.

Fast det finns en tumregel (för vad nu sådana är värda). När räntan är låg binder man för då är det risk för att den går upp. När räntan är hög har man rörlig för då finns det i alla fall chans att den går ned. Man måste själv bestämma gränsen för hög eller låg. Själv sätter jag den förnärvarande till mellan 5 & 5.5%.

Fast jag var oklar. Jag tänkte inte på de personliga lånen i detta fall, utan såg till vår förening som skall sätta om ett lån snart. Jag kan inte se att det finns anledning att binda 5 års lån på 6.30% just nu, utan ta chansen istället att vänta en månad eller två för att se åt vilket håll det tar vägen. Och därefter ta ett nytt beslut.

Idag på morgonen kommer också krav på RB att sänka reporäntan med 2%, från tunga krafter exempelvis 3:e AP fonden. KI kommer med rapport om inflationen. Och igår blev RB så påverkade av Europeiska krafter att sänka räntan att det verkligen skedde med 0.5% och det två veckor före deras ordinarie möte. Nu är stenen i rullning.
Om det påverkar bolåneräntorna är en annan femma.


Nu kommer det slag i slag.
Efterfrågan ökar på bostadsobligationer efter ett utspel från Finansinspektionen (FI) på torsdagsmorgonen. Det skapar utrymme för lägre boräntor (http://www.di.se/artiklar/2008/10/9/fi-utspel-oppnar-for-lagre-borantor/).

clabbe
2008-10-09, 12:21
Vi får se om eller när det får genomslag på bostadsräntelånen. Iofs hade min bank sänkt min rörliga ränta med 0,03 %-enheter idag...

totiki
2008-10-09, 13:51
Mm. Jag är långt ifrån någon expert. Men jag har vant mig vid att tänka själv, något som långt ifrån är till någon hjälp alla gånger.
Men jag ser det så här.

Om ekonomin är global. Då blir det nedgångar överallt.

Just nu sitter räknenissarna och försöker räkna ut vem eller vilka som är vinnarna på det här. Kommer dom fram till att det inte finns någon solklar vinnare. Då har det inte hänt något och allt kommer så småningom att återgå till det normala, fast från en lägre nivå.

Kommer dom fram till att det finns ett sätt att vara/bli vinnare på tumultet, då kommer alla att försöka dra åt det hållet. Och då kommer lasset att stjälpa.

Så det är en politisk fråga i grunden. Det är därför man söker så breda världsomspännande lösningar. För att alla ska framstå som förlorare.

stephan
2008-10-09, 13:53
Dagens finansläge gör nog att vi boende i bostadsrätt bör vara lite oroliga.

Förutom att värdet på våra bostadsrätter sjunker, och vis av tidigare (1992) kan bli i princip värdelösa (märk väl att jag inte tror detta upprepar sig, men........) så ska styrelserna i föreningarna "tackla" föreningens lån.

Det har varit lätt att låna de sista åren. Det borde vi boende i brf Väduren veta, men tyvärr är det ytterst få av 1000 medlemmar som verkar reagera.

Den styrelse som suttit de senaste 3 åren har minst fördubblat föreningens lån, och detta med mycket tveksamma investeringar.
Ballofixer och möjligen nya elmätare kan betecknas som värdehöjande i lägenheterna.

Boende får ingen som helst ekonomisk information förutom de "friserade" siffrorna i årsredovisningen en gång om året.
Där det är 3 av 1000medlemmar som ställer frågor, tyvärr utan svar från styrelsen. På sin höjd går förvaltarens ekonom in och säger något när det blir pinsamt tyst på stämmorna.

Om en månad förfaller en radda lån som just nu ligger på 4%.
Sammantaget med de rörliga lånen handlar det om cirka 75 000 000kr som skall sättas om.

Bör man vara orolig att brf Vädurens medlemmar kan vänta sig en ordentlig avgiftshöjning.?

Men då låter det väl från styrelsen att finanskriser är inget en styrelse kan påverka?

Och vips har man glömt bort att lånen härstammar från att en förvaltare ville förse entreprenörer med mångmiljonbelopp till sina kassakistor för bland annat skruva ner raditorer sätta dit en plåtbit och skruva tillbaka radiatorerna.

Vilket man gjorde så klumigt att resultatet blev uppskattningsvis 30 vattenskador, som bara var och en av de drabbade vet något om.

För vilken styrelse vill vara öppen och berätta vad som hände??

totiki
2008-10-09, 14:08
Ja, det kan ni nog räkna med. Den räntekostnad på 3 miljoner ni hade tidigare är nu 4,5 miljoner vilket är lika med en höjning på i snitt 1500:- per medlem och år. Fördelat enligt andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) o s v.
Skall ni dessutom förhandla om ert el/energiavtal, så uppskattar jag för vår egen del med en höjning på 30%.
Under nästa år kan man dessutom räkna med en höjning av diverse kommunala utgifter som sophämtning, vatten m m.
Fastighetsförvaltare och andra externa tjänster vill säkert också kompensera sig för den inflation som redan inträtt, även om den är i avtagande framöver.

Så ett par hundringar i snitt blir det nog per medlem. Kanske mer.
Till det får man lägga ökade kostnader för sina privata lån.

clabbe
2008-10-09, 14:38
Är det era rörliga lån på 59 mkr som måste sättas om till fast ränta i november? Varför får de inte fortsätta vara rörliga?
Era fasta lån ska ju inte sättas om förrän i december enligt er årsredovisning. Optimisten i mig säger att tills dess har räntan sjunkit eller stabiliserat sig. Men visst kan räntorna vara högre och er styrelse borde kunna ge ett svar på om de bedömer att detta tarvar avgiftshöjngar.

Skulle jag bo i er förening skulle jag skriva till styrelsen och fråga om de har en prognos för hur ekonomin kommer att utvecklas på lite längre sikt, baserat på dagens ränteläge och föreningens underhållsplan.

Det är förvånande att det inte finns någon budget med i er årsredovisning. Då får man ju iallafall en uppfattning om hur det beräknas bli innevarande år (och man kan se om utfallet skiljde sig från budget).

totiki
2008-10-10, 07:56
Ja, det här får man väl kalla en inverkan.

Krisen stoppar ombildningar (http://www.dn.se/sthlm/krisen-stoppar-ombildningar-1.512876)
"Finanskrisen och den "tillfälliga pausen" i ombildningen till bostadsrätter i Stockholm ställer till stora problem för många föreningar.
• I Högdalen ställs köpstämmor in och försäljningar går om intet.
• På Södermalm vill man ha nya fastighetsvärderingar.Finanskrisen och den "tillfälliga pausen" i ombildningen till bostadsrätter i Stockholm ställer till stora problem för många föreningar.
• I Högdalen ställs köpstämmor in och försäljningar går om intet.
• På Södermalm vill man ha nya fastighetsvärderingar."

totiki
2008-10-14, 10:00
Det stod i Svd häromdagen att finanskrisen kommer att ha en sänkande inverkan på elpriset. Blir det dessutom en blöt höst och en mild vinter kan det leda till rejäla sänkningar.

Priset på Nordpol, elprisbörsen, har sänkts med 9 öre redan. På det ska läggas skatter, moms och utsläppsrätter.


Nej, jag tror inte att det är någon större fara. Men risken finns för alla som bosparar.
Miljontals sparkonton utan skydd
(http://www.di.se/artiklar/2008/10/13/miljontals-sparkonton-utan-skydd/) "Statliga insättningsgarantier i all ära, det finns gott om sparkonton som inte omfattas.
Bland de konton som inte omfattas av insättningsgarantin märks diverse inlåningsföretag, kundkonton hos bensinföretagen och bosparanden.
Störst av dessa är OK, med 1,3 miljoner medlemmar som alla med automatik har två konton var - totalt alltså 2,6 miljoner konton. Här återfinns också Akelius, Norsk Hydro, Bospar hos Riksbyggen, KF:S sparkassa och Ving. Även här finns gott om konton, bland annat har KF Sparkassa 90.000 medlemmar med över 4 miljarder kronor på olika konton."

Och detta har ju ingen koppling till finanskrisen, eller hur. Det är ju balans som till slut uppnåtts.

Detta kan man just läsa på detta forum uppe i högra hörnet:

"Newsdesk (pressmeddelande) - 15 minuter sedan
SBC menar att alliansen utnyttjar finanskrisen som en förevändning till ombildningsstoppet för att slippa kritik från ombildningarnas största motståndare."
Fast vi som läst Regeringens uttalande vet ju att det är balans som uppnåtts. Marknaden har faktiskt inget att göra med vad "Styrelsen för Sverige kommit fram till".

Owen
2008-10-30, 13:31
Räntebidragen försvann. Skall medlemmarna enskilt ta över sin del av lånen och dra av räntekostnaden på deklarationen för att minska kostnaden för boendet?

totiki
2008-10-30, 13:46
Mmm. Jag har skrivit någon annanstans att det verkar som Regeringen försöker styra över bostadsrättsföreningarna till att bli "ägarlägenheter".

Att den nya trenden vid ombildningar är att "låta medlemmarna enskilt ta över sin del av lånen och dra av räntekostnaden på deklarationen för att minska kostnaden för boendet" har vi redan sett.
Att befintliga föreningar vill göra samma sak av samma orsaker blir en naturlig följd, förstås. Men det finns tydliga nackdelar också.

Med tiden blir samfälligheten för "ägarlägenheterna" dessutom tvungna att ta lån för om/nybyggnationer samt renoveringsbehov. Så ägarlägenheterna kommer inte att vara utan samfällighetsbelåning de heller efter ett antal år.

Reavinstbeskattning utan tidsbestämning!! Reavinstuppskovsräntan!!
Bostadspolitiken är förryckt!!


"Att den nya trenden vid ombildningar är att "låta medlemmarna enskilt ta över sin del av lånen och dra av räntekostnaden på deklarationen för att minska kostnaden för boendet" har vi redan sett.
Att befintliga föreningar vill göra samma sak av samma orsaker blir en naturlig följd, förstås. Men det finns tydliga nackdelar också."

Man kan ju undra vilka nackdelarna är?
En nackdel är att man är personligt ansvarig för sina lån. I goda tider med stigande priser är detta inget problem. Men i sämre tider ifall man blir tvungen att sälja till ett lägre pris än det man givit, blir man tvungen att fortsätta betala ränta/amorteringar på mellanskillnaden. Den mellanskillnaden riskerar att bli mycket högre när man också tagit sin del av föreningens lån.
Föreningen kan alltid gå i KK. Då slipper man åtminstone den delen av skulden.

Risken för att banken vill kräva ut sin säkerhet och försätta en på obestånd ökar också med ett högre lån.

Svaret är alltså att det är riskablare att stå ensam. Vitsen med föreningen är att man stödjer varandra.

totiki
2008-11-06, 14:27
Läser Di Debatt idag;
"De börsnoterade fastighetsbolagen har valt en redovisningsstandard som bygger på fastigheternas marknadsvärde i stället för på anskaffningsvärde. En 20-procentig nedgång slår direkt mot balans och resultaträkningarna. Bankernas hantering avgör hur många av de företag som idkat finansiell ingenjörskonst som kommer att få ställa in betalningarna, skriver professor Stellan Lundström på DI Debatt."

Nu gäller detta inte direkt Brf:er utan börsnoterade fastighetsbolag, det vill jag gärna fastslå.

Men bankernas syn på och hantering av fastigheternas marknadsvärde? Kommer banken verkligen att göra någon åtskillnad vad det gäller marknadsvärde? Jag menar som säkerhet. Kommer banken verkligen inte att anse att även marknadsvärdet på en Brf minskar om det gör det för fastighetsbolagen?

HSB, SBC, Riksbyggen. Vilken syn har bankerna på dessa? Betraktas de som fastighetsbolag ur denna aspekt eller....?

Börjar banken dra åt tumskruvarna nu? Eller är det nästa steg?

stephan
2008-11-17, 16:38
Spår boprisfall - portades från visning av bitter mäklare (http://www.di.se/artiklar/2008/11/17/spar-boprisfall---portades-fran-visning-av-bitter-maklare/)
"Den norska ekonomiprofessorn Ola H. Grytten är omåttligt impopulär bland mäklare i Norge, som menar att han är ansvarig för de fallande bostadspriserna. Nu motas professorn till och med bort från bostadsvisningar."

Vem får skulden här?

stephan
2008-11-19, 22:18
Så här skrev Totiki i augusti; Denna tråden öppnar jag mest för mig själv. För att jag vill försöka reda ut för mig själv vilket troligt scenario man kan förvänta sig av framtiden. Hjälp mig.

Idag snackar alla om det.

Bostaden kan bli en ekonomisk katastrof
(http://www.svd.se/naringsliv/bostaden-kan-bli-en-ekonomisk-katastrof_2069927.svd) "Jämfört med bokrisen på 1990-talet tar dagens köpare mycket större ekonomiska risker för egen del. Med små insatser för snart 20 år sedan kunde personer avsäga sig bostadsrätter utan större förluster.

För knappt 20 år sedan i en svår ekonomisk kris för Sverige rasade också bostadsmarknaden. Priserna föll med över 30 procent och återhämtade sig först i slutet av 1990-talet.

Många bostadsrättsföreningar gick i konkurs eller fick räddas av HSB:s garantifond som byggts upp över decennier men som tömdes på flera miljarder. Borätter hade byggts inte bara i storstäder utan även på mindre orter.

Med statliga räntesubventioner och låga insatser lockades köpare. Med den ekonomiska krisen avvecklades subventionerna dock snabbt vilket höjde boendekostnaderna.

Åtskilliga hade inte råd att bo kvar. När de inte kunde sälja bostadsrätten lämnades den tillbaka till föreningen eftersom insatsen var låg.

Med tomma lägenheter fick de som bodde kvar ta på sig en allt större del av husens driftskostnader. När bördorna blev för stora gick föreningarna i konkurs.

Även om rätten att avsäga sig bostadsrätten finns kvar, man måste betala tre extra månadsavgifter, gör höga insatser i storstäder möjligheten teoretisk. Även en etta i Stockholms innerstad handlar om egen insats i miljonklassen.

Den kan alltid säljas till något pris. I attraktiva områden behöver andra i föreningen inte oroa sig över att få betala driftskostnader för tomma lägenheter.

För den enskilde kan emellertid den höga insatsen som till huvuddelen brukar bestå av lån, bli en fälla. Med prisfall kan lånen väsentligt överstiga marknadsvärdet på bostaden.

Detta inträffade även på 1990-talet men beloppen var inte lika höga som under dagens bostadsboom. De som köpte ganska normala lägenheter till uppåt 60000 kronor kvadratmetern sitter illa till på en vikande marknad.

De kan inte som i USA lämna nyckeln till långivaren och traska därifrån utan risk för utmätning av andra tillgångar. Tvärtom kan svenska låntagare om arbetsmarknaden viker förlora jobbet, tvingas lämna dyra lägenheten eller villan men ha miljonskulder kvar."

Hur många sitter inte i fällan just nu? Vems fel?

En fundering när man läser att bostadsrättshavare tecknar avtal långt långt i förväg blir för mig, när bildas föreningen?

Jag har just läst idag hur tydligen ärliga människor blir nekade inträde i föreningar av tveksamma styrelser.

Till slut: tack än en gång för att det finns människor som tänker på andra.
Och motsatsen HSB

mäklare
2008-11-20, 00:07
Jag hör om fler och fler som sitter i fällan, dock än så länge beroende på att de inte insett att vi är i en fallande marknad (sedan mer än 1 år, lite på geografiskt läge). De som sitter i fällan i nuläget är de som inte gjort hela transaktionen köp-sälj under likartade förutsättningar, dvs de som köpte innan sista kvartalets nedgång och som nu försöker sälja sitt ursprungliga boende. De sitter riktigt risigt till.

Sen har vi en gigantisk grupp som sitter i fällan, utan att veta om det. De som kommer bli arbetslösa, eller skilja sig eller av någon anledning måste sälja.

Ju lägre priserna går, desto fler hamnar på fel sida av marginalen. Där lånen helt plötsligt överstiger marknadsvärdet, när priserna når 2005 års nivå så är det många många som ligger pyrt till.

Ang nyproduktion, försäljnigarna av dessa har ofta föregåtts av optionsavtal, förhandsavtal, bokningsavtal innan upplåtelseavtal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602) skrivits. Jag har inget övers för dem som gnäller om förlorade handpenningar, tidigare år har många tjänat miljonbelopp pga av dessa upplägg. Folk har stått i dygnlånga köer för att få teckna sig för nyproduktion för att "tjäna miljoner". Med den attityden, så får man stå smällen.

totiki
2008-11-20, 07:51
Jag har inget övers för dem som gnäller om förlorade handpenningar, tidigare år har många tjänat miljonbelopp pga av dessa upplägg. Folk har stått i dygnlånga köer för att få teckna sig för nyproduktion för att "tjäna miljoner". Med den attityden, så får man stå smällen.

Det är ju också ett synsätt. Men det är ju inte samma personer. De kan inte ta dessa miljoner för att täcka förslusten idag. Man kan möjligtvis skylla på "bad luck". Det är regelverket för hur detta får gå till som är felaktigt.

stephan
2008-11-22, 16:52
Bostadsköpare blåsta på miljoner
Vilka är skurkarna?

Bostadsköpare blåsta på miljoner
(http://www.di.se/artiklar/2008/11/21/bostadskopare-blasta-pa-miljoner-/) "Innan lyxlägenheterna i Malmös Västra Hamnen var färdiga gick byggfirman i konkurs. Kostnaden för köparna växer med miljonbelopp."

Sander: "Tanken var att lösa tomträtten – men vi hann inte"
"Wikeborg & Sander har hela tiden haft för avsikt att köpa tomten av kommunen, menar bolagets vd."

Intyg av ekonomisk plan
"Den ekonomiska planen är ett underlag för intygsgivarnas bedömning. man kan därför säga att det nuvarande regelsystemet mot ekonomikst ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliten på den granskning som intygsgivarna genomför"

Boverket - Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar
(http://www.boverket.se/Om-Boverket/Webbokhandel/Publikationer/2007/Ekonomiska-planer-for-bostadsrattsforeningar/) "Boverkets allmänna råd 1995:6 ändrad genom 2007:2
Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar
Alla bostadsrättsföreningar ska ha en ekonomisk plan, som visar att föreningen vid sin start är ekonomiskt hållbar. Den ekonomiska planen innehåller bland annat en byggnadsbeskrivning, kostnader för föreningens fastighet, finansieringsformer samt en prognos och känslighetsanalys för föreningens ekonomi.

Denna omarbetade utgåva innehåller bestämmelser och allmänna råd som gäller för utformningen av ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar. Den innehåller också de krav som gäller för att få behörighet som intygsgivare.

De allmänna råden vänder sig till bostadsrättsföreningens styrelse, intygsgivare, blivande bostadsrättshavare, revisorer, kreditgivare med flera men också till hyresgästerna vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt."