handdator

Visa fullständig version : Kreditprövning/kreditupplysning av ny medlem i brf överflödig


Admin
2008-10-05, 18:10
En medlem kan - enligt lag - aldrig under några omständigheter vägras medlemskap med medlemens inkomst/förmögenhet som grund för nekandet.
Jag utlovade tidigare ett nytt ämne om kreditprövning, och här kommer därför ett sammandrag från en diskussion om just detta från mitt tidigare forum.


Per (f.d. ordförande) 20/5 2007 (2489)

Angående "Dansk nekades köp av bostadsrätt (http://sydsvenskan.se/hus/article239503.ece)" i SDS 2007-05-20

Så här behandlade vi en medlemsansökan när jag var ordförande.

Vi begärde alltid en kreditupplysning av köparen.
Fanns det någon tveksamhet, exempelvis för låg inkomst, begärde vi alltid in "kompletterande upplysningar". Inget avslag direkt alltså.
I de flesta fall återkom köparen med lönebesked eller annan information som gjorde att vi kunde bevilja ansökan.
Vid några enstaka fall återkom inte köparen med kompletterande upplysningar. I dessa fall hade de ingen taxerad inkomst eller väldigt låg inkomst som ej ens täckte årsavgiften. Vi misstänkte då att de höll på med svartjobb.

I Sydsvenska Dagbladets artikel (20/5-07) om "Dansk nekades köp av bostadsrätt" med ett icke danskt namn och en ordförande som inte vågar diskutera skälen att avslå, luktar det diskriminering lång väg.

Min erfarenhet om invandrare som vi i vår förening har godkänt är att de har haft arbete och fått banklån. Vi hade vid några tillfällen tveksamheter när invandrare sökt medlemskap, avseende inkomstuppgifter, men de har fått banklån. Vi kontaktade banken och fick uppgifter eller så fick vi kompletterande uppgifter från köparen själv vilket gjorde att de kunde godkännas.

Vid en medlemsansökan är det viktigt att sköta detta på ett korrekt sätt.

Precis som Ulrika Blomquist, Riksbyggen, påpekar så får man INTE ha några fixerade inkomstgränser som kriterier för att bevilja en medlem.
Denna information fick vi, i vår styrelse från vår förvaltare, Riksbyggen, i ett tidigt skede.
Det är därför märkligt att styrelseordföranden i BRF Helsingborgshus 46, Olle Ivö, inte har förstått detta. De har tydligen inte talat med Riksbyggens jurist om detta.

Kommentar av Admin
Jag tror att det är många styrelser som inte känner till att man inte får ha några fasta inkomstgränser som skäl för avslag av inträde i en brf, men precis som du påpekar i detta fall så handlar det säkert om diskriminering av Olle Ivö och resten av styrelsen i Brf. Helsingborgshus 46. SDS har skrivit på ett listigt sätt så att folk ska förstå detta utan att SDS direkt riktar några anklagelser om detta.

Så här blir det när styrelser - tillsammans med sin bostadsorganisation - tror att de kan stå över lagen. De räds inte ens de straff som de kan drabbas av om en anmälan kommer in.
---------------------------------------------------------------------------------------

JA (2490)

Jag vet inte om vi borde vara mer noga men vi tar aldrig kreditupplysning och har alltid beviljat alla medlemskap. Vi träffar dock den som ansöker och beviljar på sittande möte. I 99% av fallen har de en bank som lånat ut pengarna med lägenheten som pant. Vi känner att vi knappast kan göra en bättre bedömning av sökandens ekonomi än hans bank.

Kommentar av Admin
I min förening tas aldrig kreditupplysningar. Bortkastade pengar! Denna kontroll säger ändå absolut ingenting. Precis som du säger; får en medlem banklån så är denna kontroll i stället gjord av proffs på att kontrollera en persons kreditvärdighet.
Om en person å andra sidan inte tar banklån eller betalar "cash", så säger det mer än vad någon kontroll kan göra.

Slutsatsen är faktiskt att en medlem aldrig kan vägras inträde i föreningen baserat på de ekonomiska förutsättningarna i form av inkomst/förmögenhet, i alla fall om man bortser från de specifika uppgifterna om betalningsanmärkningar - men här finns mig veterligen inga riktlinjer eller regleringar för var gränserna går. Eller hur?
---------------------------------------------------------------------------------------
Per (f.d. ordförande) (2491)

Ett av de få sätten att "sålla agnarna från vetet" är att ta kreditupplysning.
Kreditupplysningen har dock vissa nackdelar. De är inte alltid aktuella. Men det löser man med "kompletterande upplysnigar".

Alternativet är som JA skriver att ha ett möte med köparen. Men köparen kan vara hur trevlig som helst men slarvig med sin ekonomi.

Ett exempel: För flera år sedan hade jag (i egenskap av ordförande) ett personligt möte med en presumtiv köpare av en bostadsrätt. Det var en familj som verkade trevliga och intresserade. Innan vi skildes åt upplyste jag dem om att vi tar kreditupplysning. De sade att detta var inget problem.
Några dagar senare ringde förvaltningskontoristen upp mig och upplyste mig om att de hade ett 10-tal betalningsanmärkningar. Vi, styrelsen, avslog deras ansökan. De återkom inte.

Kommentar av Admin
1. Hur många betalningsanmärkningar är ok att ha för att inte nekas medlemsskap?

2. På hur stora summor ska dessa betalningsanmärkningar vara?

3. Vi vet att man kan få betalningsanmärkningar utan egen förskyllan. Vilka omständigheter ska man ta hänsyn till?

4. Och så vidare...

Lag och stadgar säger inget om detta. Det blir alltså upp till varje enskild styrelse att sätta de gränser som respektive styrelse vill göra. Hur bra är detta?

---------------------------------------------------------------------------------------
JA (2492)

Ja vi kanske bör omvärdera vår metod som du säger Per. Har inbillat oss att eftersom lägenheterna numera kostar ganska mycket i aktuellt hus så är det folk med hyfsad ekonomi som köper. Ska nog ta upp det på nästa styrelsemöte i vart fall!

---------------------------------------------------------------------------------------
Per (f.d. ordförande) (2493)

Mer om medlemsansökan och hantering av skulder.

Som styrelse är man ansvarig inför medlemmarna. Det är viktigt att ta detta ansvar på allvar.
Medlemmarna skulle säkert reagera om styrelsen godkände vem som helst.
Att få in problempersoner är inte populärt och suger mycket energi från styrelsen och andra medlemmar. Detta skapar mycket irritation.
Som ordförande har jag precis som andra lärt mig av mina och andras misstag. Tyvärr har man inget för att vara snäll.

Skulder till föreningen.
När det gäller medlemmar som släpar efter med månadsavgiften gäller det att vara korrekt och konsekvent.

För flera år sedan var jag på ett informationsmöte arrangerat av Riksbyggen. Bl a var det information från Kronofogdemyndigheten.
De berättade skräckexempel på hur styrelsen av ren snällhet eller dumhet, stryk det som inte passar, kunde acceptera att medlemmar släpade efter med flera månader. Till slut fick styrelsen agera och då var det försent. Föreningen förlorade en massa pengar på detta vilket kunde få till följd att de övriga medlemmarna fick betala skulderna.

---------------------------------------------------------------------------------------
Stephan (2494)

Godkännande av medlemmar.
Alla sätt är bra, bara man har rutiner och följer dem i en styrelse. De som har fått lån genom bank bör man nog beakta som seriöst. det vill säga godkänna som medlem.
Sedan är det av yttersta vikt att man inte låter avgiftsskulder växa. Att ha en punkt på stående styrelsemötesdagordning som heter restantier är bra. De som "restar" första gången bör få brev. De som restar 2 gången inom 6 månader tar man i med "hårdhandskarna" det vill säga "säger upp" den boende. Detta tror jag löser de flesta problem med att inte få problem med "icke betalande" medlemmar.

---------------------------------------------------------------------------------------
Per (f.d. ordförande) (2495, 2496)

I vår förening gjorde vi så här när någon hade betalningsanmärkningar.
Vi avslog ansökan eller så gav vi ett informellt förhandsbesked om att vi skulle avslå.
Om köparen var seriös så återkom han/hon med mer information om betalningsanmärkningen.
De flesta gångerna löste det sig med att köparen visade upp kvitto på att skulderna var betalda. Då godkände vi.
I några fall meddelade köparen redan från början att de hade betalningsanmärkning och då fick de visa upp kvitto på att de var betalda.

Slutsats, de som har betalningsanmärkningar och som har ordnat upp dessa och visade kvitton på att de var betalda, godkändes.

Exempel:
Vi hade ett fall där köparen hade beviljats lån i bank trots betalningsanmärkningar. Efter att vi varit i kontakt med banken fick vi en godtagbar förklaring, en skillsmässa låg bakom där frun varit slarvig med räkningar. Mannen fick betalningsanmärkningarna.
Detta klarades upp av banken tillsammans med mannen.
Vi godkände honom som medlem.

Någon måste till sist ta ett beslut om en medlem ska godkännas eller ej.
Eftersom styrelsen har fått förtroendet att sköta det löpande i föreningen, är det de som ska utföra detta.
Det är då viktigt att man har en rutin för detta och att man tar lärdom från hur andra gör. Banker, företag och affärer måste också ta beslut där en kreditupplysning ligger som underlag.
Det är känt att en betalningsanmärkning ligger kvar några år (tror att det är tre år.) Att be om kompletterande upplysningar om detta brukar lösa detta.

Men faktum kvarstår någon måste ta ett beslut. I en brf-förening så är det styrelsen. Vem annars ska göra detta?????????

---------------------------------------------------------------------------------------
Per (f.d. ordförande) (2497)

Till skillnad från Admin tycker jag INTE att kreditupplysning är bortkastade pengar.
Vår kostnad för kreditupplysningar är på mellan 1000 - 2000 kr per år. Våra totala kostnader är på cirka 8 miljoner. Kostnaden för kreditupplysning är försumbar.
Om en person inte haft inkomst på två år och inte kommer med kompletterande upplysningar, och ej heller har några bankkontakter. Då är detta tillräckligt för avslag. Då är kreditupplysningen viktig.

Men kreditupplysningen är ett underlag för beslut och det är viktigt att man använder sunt förnuft.

Det är riktigt att om en bank har beviljat lån för köp av bostadsrätt så är det bara att godkänna medlemskapet.
Men, bankerna kan också ta fel beslut. Glöm ej vilka beslut som togs av bankerna under finanskrisens år!!!!!
Jag tyckte att det var till hjälp att få en kreditupplysning. Men det är inte alltid som detta är helt avgörande.

Kommentar av Admin
Jag håller med dig om att det måste finnas någon kontroll av de som flyttar in.

Vad jag menar är att det är helt orimligt att det fungerar som idag när det inte finns något klart och tydligt regelverk med exakta gränser, där en lekmannastyrelse ska ta beslut utifrån upplysningar, som kan vara både varierande och felaktiga.

Det måste finnas exakta regler, och de måste måste vara enhetliga för alla brf:ar, tvärtemot till hur det fungerar idag. Enda sättet som klara gränsdragningar kan förekomma på är att en enhetlig blankett fylls i med något i stil med kryssrutor för svar med Ja eller Nej på frågor.
Dvs baserat på rena bevisbara fakta.

En kreditupplysning kan ge en fingervisning om ett ev. problem, men det behöver definitivt inte vara med verkligheten överensstämmande.

Du skriver;
"Om en person inte har haft inkomst på två år och inte kommer med kompletterande upplysningar, och ej heller har några bankkontakter. Då är detta tillräckligt för avslag. Då är kreditupplysningen viktig".
Men då är det helt plötsligt en massa personliga bedömningar involverade i denna process.

Exakt vilka kompletterande upplysningar ska t.ex. överrida att en person inte haft en inkomst på 2 år?
Hur ska dessa kompletterande upplysningar kontrolleras?
O.s.v.

Visst! Även bankerna kan ta fel beslut. Så sker också säkert regelbundet även fortsatt idag. Men om inte ens proffsen kan göra rätt bedömningar, hur ska en lekmannastyrelse klara detta?

Fortsättning följer i nästa inlägg...

Admin
2008-10-05, 18:22
Per (f.d. ordförande) (2499)

Jag skrev följande:
"Om en person inte har haft inkomst på två år och inte kommer med kompletterande upplysningar, och ej heller har några bankkontakter. Då är detta tillräckligt för avslag. Då är kreditupplysningen viktig."
Admin svarade:
"Men då är det helt plötsligt en massa personliga bedömande involverade i denna process.
Exakt vilka kompletterande upplysningar ska t.ex. överrida att en person inte haft en inkomst på 2 år? Hur ska dessa kompletterande upplysningar kontrolleras, osv."

Ett exempel från verkligheten.
En person ansöker om medlemskap. Vår förvaltning tar en kreditupplysning på denna person. Personen har obetydlig inkomst. Styrelsen begär in kompletterande upplysningar. Personen inkommer med ett färskt lönebesked. Detta eftersom personen sedan en kort tid tillbaka har avslutat sina studier och fått en anställning. Kreditupplysningsuppgifterna uppdateras inte så ofta. Detta måste man ha i åtanke vid medlemsansökan.
Föreningen ringer upp arbetsgivaren och denne bekräftar att personen är anställd.
Personen beviljas medlemskap.

Så gjorde vi i den styrelse som jag var med i och detta fungerade alldeles utmärkt.
Bäste Admin, man kommer i de flesta fall inte ifrån att det i slutändan måste göras en personlig bedömning. Det görs i många situationer i dagens samhälle. Styrelsen måste hela tiden fatta beslut. Vågar man inte fatta beslut så ska man inte sitta i en styrelse eller ha förtroendeuppdrag.

Vi kanske har olika åsikter om detta men detta är min åsikt efter drygt 11 år som styrelseledamot 9 år som ordförande.
I vår tidigare styrelse hade vi en f.d tjänsteman som hade kompetens inom bl a detta område. Han hade goda kunskaper av praktisk tillämpling av juridik i bl a kreditärenden. Han lärde oss mycket.

Kommentar av Admin
Om vi strukturerar upp det här lite.

Det finns två alternativ.

Alternativ 1.
Kalle och Stina köper en bostadsrätt för ½ - några miljoner kronor.
De betalar hela köpet utan lån.
Utan att här ens behöva lägga in fler parametrar (vad annat är av intresse?), varför ska det göras någon form av kreditkontroll av personer som har minst en tillgång på bevisligen ½ - några miljoner kronor?

Alternativ 2.
Nisse och Berit köper en bostadsrätt för ½ - några miljoner kronor.
De betalar en del av egna pengar, och tar lån för resterande del.
Banken/kreditinstitutet sköter självfallet kreditkontrollen, precis som alltid annars.

Vad är det då lekmannastyrelsen ska kontrollera?
Om proffsen med utbildningen och erfarenheten på banken/kreditinstitutet gjort rätt eller fel när de lånar ut hundratusentals eller miljoner kronor?

OBS 1.
I bägge fallen finns det en tillgång på ½ - några miljoner kronor.
Det räcker till några månadsavgifter om problem skulle uppstå.

OBS 2.
I bägge fallen - och i alla övriga fall - finns det ingen garanti för att de sökande förlorar alla sina tillgångar (exkl. bostadsrätten) och blir fattiga som kyrkråttor över en natt.
Det finns ingen kontroll i världen som löser detta problem.
Inte ens om man dagligen gör en kreditkontroll av samtliga medlemmar i hela Sverige, och inte ens om uppgifterna i kreditupplysningarna hade varit aktuella.

OBS 3.
Ovanstående bortsett från allt annat som jag tidigare tagit upp, inte minst avsaknaden av riktlinjer, regler och enhetlighet i bedömningar. Med alla problem det leder till.
Jag tror inte styrelsen i t.ex. min förening är den enda styrelse som struntar i att göra kreditkontroll.
Varför gör vissa styrelser en kreditkontroll medan andra inte gör det, kan man undra. Är det rimligt? Och varför är det så?
Vi pratar här t.o.m. om allvarliga lagbrott mot likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062)!

OBS 4.
I styrelsen i min förening sitter högsta ledningen inom HSB Malmö.
Om inte ens HSB tycker att det är meningsfullt att föreningen gör en kreditkontroll, varför ska då styrelsen ändå lägga ner tid och (om än lite) pengar på detta?

OBS 5.
Om styrelsen ska ägna sig åt att göra kreditkontroller, varför ska då styrelsen inte t.ex. kontrollera personens bakgrund?
T.ex. straffregistret. Vi vill väl inte ha in brottslingar eller personer som åtalats för brott, t.ex. Johnny Örbäck, i vår förening?
Osv.

Nej, jag vill nog vidhålla min åsikt att de föreningar som än idag ägnar sig åt att göra kreditkontroller ska tvingas lägga ner detta, och att lagarna ändras. T.ex. att det t.o.m. blir förbjudet för styrelser att göra kreditkontroller.

Det är säljarens problem att få pengarna för det han säljer, och föreningens problem att få månadsavgiften är inget som någon kreditkontroll kan lösa utan det löses genom tillgången i form av själva bostadsrätten.

Ska någon vägras inträde i en förening ska det i stället göras baserat på klara och otvetydiga regler, som inte får stå i strid med lagen.

Att det i lag, och tydligen även i vissa stadgar, skulle stå att en brf kan kräva att en köpare ska ha "viljan och förmågan att betala för sig, samt sakna betalningsanmärkningar", som det står i SDS (jag har inte kollat upp de exakta formuleringarna som egentligen gäller, men jag är säker på att juristen på Riksbyggen, Ulrika Blomqvist, har helt fel där), är inget annat än skrämmande.

Det är bara något som öppnar upp för missbruk och diskriminering utav styrelser och bostadsorganisationer. Vi ser en mängd hemska exempel på detta i media. Men hur mycket mer maktmissbruk i detta hänseende finns det som vi inte får reda på? Självklart mycket, mycket mer!

Dessutom faller det mesta på att lagen också säger att man inte kan ha krav på viss inkomst. Dvs man behöver inte ha tjänat en krona i nästan hela sitt liv, och man kan ändå inte vägras inträde pga detta!

Styrelseordförande Olle Ivös enda försvar för sitt agerande är "Så tolkar vi bostadsrättslagen! Punkt slut!".

Men i bostadsrättslagen, 2:a kapitlet, står det;
"1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.
I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade namnunderskrift.
2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt."

Lagar är normalt luddiga, men kan något bli tydligare än detta? Att vägra medlemskap baserat på inkomst eller förmögenhet är solklart i strid mot lagen! Det är ingen tolkningsfråga!

En kreditupplysning blir därmed helt meningslös!

En styrelse som ändå vägrar medlemskap baserat på inkomst eller förmögenhet bryter mot lagen och kan åtalas för detta! Alltså, om det stämmer som står i SDS, så har styrelsen i brf Helsingborgshus 46, med Olle Ivö i spetsen, tveklöst brutit mot lagen!

På samma sätt så begår mäklare Fredrik Westensson på mäklarfirman Rickard Schoug regelbundet allvarliga fel när han begär in arbetsgivarintyg och kreditupplysning ("RKI") av spekulanter i Danmark.

I HSBs normalstadgar från 2003 står det följande;
§ 4
Inträde i föreningen kan beviljas den som är medlem i HSB och
1. kommer att erhålla bostadsrätt genom upplåtelse i föreningens hus, eller
2. övertar bostadsrätt i föreningens hus.
Annan juridisk person än kommun eller landsting som förvärvat
bostadsrätt till bostadslägenhet får vägras medlemskap.
§ 5
Fråga om att anta en medlem avgörs av styrelsen.
Styrelsen är skyldig att snarast, normalt inom en månad från det
att skriftlig ansökan om medlemskap kom in till föreningen, avgöra
frågan om medlemskap. Som underlag för medlemskapsprövningen
kan föreningen komma att begära kreditupplysning
avseende sökanden.
§ 6
Den som en bostadsrätt övergått till får inte vägras inträde i föreningen,
om de villkor för medlemskap som föreskrivs i § 4 är uppfyllda
och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.
Om det kan antas att förvärvaren inte avser att bosätta
sig permanent i bostadslägenheten har föreningen i enlighet med
regleringen i § 1 rätt att vägra medlemskap.
Medlemskap får inte vägras på diskriminerande grund såsom
t.ex ras, hudfärg, nationalitet, etniskt ursprung, religion, övertygelse
eller sexuell läggning.
§ 7
Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make
får maken vägras medlemskap i föreningen endast om maken
inte är medlem i HSB. Vad som nu sagts äger motsvarande
tillämpning om bostadsrätt till bostadslägenhet övergått till annan
närstående person som varaktigt sammanbodde med
bostadsrättshavaren.
För att den som förvärvat andel i bostadsrätt till bostadslägenhet
skall beviljas medlemskap gäller att bostadsrätten efter förvärvet
innehas av makar, sambor eller andra med varandra varaktigt
sammanboende närstående personer.

Tyvärr har HSB här missat att lägga in vad lagen säger om att medlemskap ej får vägras pga inkomst.
Inte nog med detta. HSB lockar med sin formulering styrelser till att begå lagbrott!
---------------------------------------------------------------------------------------

Per (f.d. ordförande) (2498)

I Helsingborgs Dagblad från 18 mars 07 (Invandrare nekas köpa bostadsrätter (http://hd.se/helsingborg/2007/03/18/invandrare-nekas-koepa/)) står det bl a:
"De senaste två åren har 15 ärenden kommit in till hyresnämnden i Malmö från helsingborgare som nekats medlemskap i bostadsrättsföreningar. Elva av fallen handlar om två områden, Björka och Västergård. Köpare var i alla dessa fall personer med utländsk bakgrund.

1. Par med fasta anställningar, tjänar tillsammans över 420 000 kronor och saknar betalningsanmärkningar. Fick nej utan förklaring. Ansökan till hyresnämnden drogs tillbaka med motiveringen att köpet gått igenom. "Detta beror på hyresnämndens hjälp", skriver paret i sitt brev till nämnden.
Bostadsrättsförening: Helsingborgshus 46, Björka
2. Par med fasta anställningar, saknar betalningsanmärkningar. Får ingen förklaring till varför de nekas. Paret drar tillbaka ärendet. Lånar i stället en miljon kronor på banken utan problem och köper en villa utanför stan.
Brf: Helsingborgshus 46, Björka ............................"

Kommentar:
Styrelsen i Brf Helsingborgshus 46, har uppenbara problem med att förstå hur man ska hantera medlemsansökningar.
Med ledning av ovanstående information, fast inkomst inga betalningsanmärkningar och dessutom kunnat låna i bank, hade dessa köpare godkänts i den föreningen som jag bor i.

Kommentar av Admin
Intressant. Du tog upp ännu en viktig sak där!

Hur kränkande är det inte att en som söker medlemsskap inte ens får reda på skälet till att styrelsen nekat medlemsskap. Jag hade satt rättsmaskineriet i rullning om det hänt mig, och verkligen sett till att styrelsen fått stå till svars för sina handlingar, men de flesta orkar nog inte dra igång denna process.

I din förening så fungerar det säkert för att det finns en styrelse som är tillräckligt kompetent för att göra bedömningar och ta de rätta besluten. Men hur många styrelser klarar detta?

Och hur många ärenden är mer komplicerade än i ovanstående fall?
---------------------------------------------------------------------------------------
Per (f.d. ordförande) (2500)

Jag håller med dig Admin om att får du avslag från en medlemsansökan så SKA du få skälen till beslutet.
Då har du ju chansen att komma med kompletterande upplysningar. Exempelvis att du har betalat dina ev. betalninsganmärkningar och/eller att du har numera en anställning med rimlig inkomst. Dessa uppgifter kan göra att du beviljas medlemskap.

Jag anser att Helsingborgsföreningens beteende inte inger något förtroende.

Kommentar av Admin
Precis. Som jag nämnt tidigare så inte bara inger denna Helsingborgsförening inget förtroende, den bryter dessutom mot lagen.
---------------------------------------------------------------------------------------

Per (f.d. ordförande) (2503)

Angående att ta kreditupplysning på köpare av brf-lägenhet

Admin, du och jag har uppenbart olika åsikter om detta.
Att ta kreditupplysning på en köpare är en hjälp att kunna göra en bedömning. Det måste hanteras med sunt förnuft.
Jag tycker inte att man, som du vill, ska förbjuda en förenings möjlighet att kunna ta kreditupplysning.

Egna företagare kan ta kreditupplysning på sina kunder så varför skulle inte en Brf-förening kunna göra detta?
Det är ju fråga om en form av ett köp, i andra sammanhang kan man ta kreditupplysning så varför inte här?
Ärligt talat förstår jag inte hur du resonerar.
En styrelse ska kunna ta ansvar.

I många andra situationer där beslut ska tas, exempelvis ommålning m m, måste styrelsen göra en bedömning. Så varför skulle den inte kunna få göra detta med en kreditupplysning som ett underlag.

Att inte fler föreningar tar kreditupplysningar ska väl inte hindra andra från att göra det.

Ska brf-föreningar diskrimineras genom att de inte får ta kreditupplysning?
De som inte tåler att man tar en kreditupplysning på kan man misstänka att de inte har "rent mjöl i påsen".

Rent moraliskt ska man stimulera de som sköter sig. (Missuppfatta nu inte detta)

Under de 11 åren jag var med i styrelsen var det endast en handfull som nekades inträde och om jag inte minns fel så inkom de med kompletterande upplysningar som gjorde att de beviljades medlemskap.

Det är ingen som har ifrågasatt att vi tog kreditupplysning på köparna. Vi fick snarare beröm för detta. Detta gav mer ett seriöst intryck tyckte en.

Kommentar av Admin
Ja, det är helt ok för mig att vi är av olika åsikter. Det är oliktänkande som driver utvecklingen framåt.
Men i detta fall så kan man tycka vad man vill, för som du ser av mitt utdrag i tidigare inlägg så säger lagen i klartext att en styrelse aldrig får vägra en medlem inträde pga inkomst eller förmögenhet.

Återigen, det står i lagen;
"2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen"


Se även;
* Medlemskap och ägarskap i bostadsrätt - Vad gäller? (http://hotpot.se/hsb-medlemskap-agarskap.htm)
* Medlemskap och ägarskap i brf, på vilket sätt hör dessa ihop? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13003)

* Hur många bostadsrätter kan man köpa och sälja samt äga? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13008)
* Spekulationsköp av bostadsrätter via bulvan (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11808)

* Vilka får äga bostadsrätt i föreningen? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17219)
* Jag har fått nog! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15946)

* Minimiandel i bostadsrätt för att bli medlem? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10905)

* Styrelse kan stoppa delat ägarskap av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12870)...
* Fråga kring delägande av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12820)
* Föräldrar 100% ägare till barnets bostadsrätt. OK? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12968)
* Går det att äga fler än en bostadsrätt på egen hand? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8562)

* Andrahandsuthyrning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8596) (Faktabanken)
* Olovlig andrahandsuthyrning till kriminell (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17454)
* Min farfars bostadsrätt - Medlemskap, uthyrning, andrahand (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10124)

* Borgensman för månadsavgiften (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15858)
* Borgenär som inte vill vara borgenär längre (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11015)

* Kreditupplysning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16678)

* Att godkänna en ny medlem i bostadsrättsförening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17763)

* Betalningsanmärkning - vad gäller för att godkännas som medlem i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=2223)
* Nekande av medlemskap i brf, betalningsanmärkningar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15028)
* Medlemskap i bostadsrättsförening med betalningsanmärkningar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12044)

* Vara i stånd att fullgöra sina förpliktelser mot föreningen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=6327)

* Gnällkärring - Kurs i bostadsrättsjuridik - Rätt att neka medlemskap i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16105)

* Bli godkänd som medlem i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7927)

* Stadgeändring äldreboende, olaglig (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16999)

* Överdrivna krav för ansökan av medlemskap i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8838)

* Kan en styrelse neka medlemskap pga att inspektion först måste utföras? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15451)

* Befogat avslå ansökan om medlemskap i bostadsrättsförening? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11995)

* Folkbokförd på annan adress (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14799)

* Medlemskap i BRF vid tidigare utlandsboende (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12945)

* Tre köpare i rad nekades medlemskap (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14180)

- Vägras inträde i brf Trollstigen i Hultsfred (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=5076)
- Brf Järnhand rostar smått! - Nekad medlemskap (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17162)
- Styrelsen vägrar ny medlem medlemskap i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12357)

- Funderingar gällande medlemskap i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11218)
- Frågor angående medlemskap i BRF (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11028)

* Ansökan om medlemskap i BRF (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10586)

* Policy för prövning av medlemskap i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16476) (Faktabanken)
* Utökning av " policy för prövning av medlemskap i brf "? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16487)

* Hur lång tid ska det ta att godkänna medlem i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4709)

* Rutiner för ansökning av medlemskap i Brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=2588)

* Skadestånd på 1,3 mkr för styrelse pga nekat medlemskap i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13011)

* Köpare hoppat av, dessutom nekad medlemskap (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17577)

* Prövning av medlemskap i brf - Prop. 1990/91:92 s 61 och RH 2000:22 (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4252)

* Prövning av medlemskap i brf - Personliga egenskaper (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4251)

* Ansökan om medlemskap, mall (http://hotpot.se/Pdf/ansokan-medlemskap-brf-mall-2013.pdf) (Pdf)

* Överlåtelseavtal (http://hotpot.se/Pdf/hsb-brf-overlaatelse-avtal.docx) (Doc)
* Överlåtelse av bostadsrätt, mall från HSB (http://hotpot.se/Pdf/hsb-oeverlaatelse-av-bostadsraett-avtalsmall.pdf) (Pdf)
* Upplåtelseavtal, mall (http://hotpot.se/php/vb/hotpot.se/Pdf/upplatelseavtal-mall.pdf) (Pdf)

* Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? (http://hotpot.se/hsb-oeverlaatelse-brf.htm)
* Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600) (Faktabanken)
* Överlåtelse, övergång av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8601) (Faktabanken)
* Överlåtelse, förvärv av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8602)

* Hyresnämnden - Vad gör de för bostadsrättshavare? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8597) (Faktabanken)

* Hur protokollför man nekat medlemskap? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16922)

* Sälja bostadsrätt (utan mäklare) - Tillvägagångssätt för att sälja bostadsrätt, steg för steg (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)

* Mäklarens ansvar vid köp av bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13206)

* Prövning av medlemskap i brf - Bortselekterad som medlem (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4253)

* Sambo ej medlem i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13422)
* Ta över lägenhet och lån av sambo i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10760)

* Godkännande av ny medlem i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7062)

clabbe
2008-10-05, 21:11
Jag håller inte med dig Admin om att det är lagstridigt att neka medlemskap med ekonomin som skäl.

Att stadgarna inte får innehålla några inkomsttrösklar är helt klart.

Dock så sägs det i 2 kap 3 §: Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

Det är väl där som prövningen av styrelsen kommer in. Det finns några rättsfall där medlemskap har nekats på grund av dålig ekonomi, till exempel:

Svea Hovrätts avgörande 2008-07-11, ÖH 3000-8, sökande hade hyrt lokal i föreningen och släpat med hyresbetalning.
Svea Hovrätts avgörande 2008-05-12, ÖH 4923-07, sökande hade föräldrapenning och angav inte hur hon skulle försörja sig senare.

Det finns också några fall där medlemskap har godtagits fast styrelsen nekat pga dålig ekonomi:
Svea Hovrätts avgörande 2008-03-03, ÖH 4793-07, sökande hade dålig ekonomi men kunde klara att betala för sig med stöd av andra.

Med andra ord: ett blankt nej för inkomst under en tröskel i stadgarna är förbjudet men ekonomin får ha betydelse vid en prövning om en person skäligen bör godtas som bostadsrättshavare.

Mvh

Clabbe

totiki
2008-10-05, 21:32
Det förekommer alla möjliga olika upplägg. Ett är att en släkting är borgenär eller står för lånen men den som flyttar in själv har betalningsanmärkningar för obetalda hyror eller månadsavgifter och/eller skulder hos kronofogden.

§1. är alltid tillämplig. Styrelsen skall värna medlemmarnas ekonomiska intressen och att bevilja medlemsskap till en uppenbar riskfaktor är inte att värna medlemmarnas ekonomiska intressen.
Utan detta kan leda till att styrelsen icke får ansvarsfrihet och leda till åtal för försumlighet. Försumligheten kan då bestå av att man inte gjorde en kreditupplysning. Vilket av rätten kan anses vara en självklar åtgärd vid varje ny medlemsansökan.

Admin
2008-10-05, 23:36
Att stadgarna inte får innehålla några inkomsttrösklar är helt klart.
Ja, och där har Riksbyggens jurist helt rätt när hon till SDS säger (enligt BrL 2 kap, § 2, där det står att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst/förmögenhet inte får utgöra en förutsättning för inträde i föreningen);
– Man kan inte ha krav på viss inkomst i stadgarna. Det är lagreglerat, säger Ulrika Blomqvist, jurist på Riksbyggen.

En naturlig slutledning av att inkomsttrösklar inte är tillåtet i stadgarna är att inkomsttrösklar inte blir mer tillåtet bara för att de ingår i något subjektivt internt regelverk för varje styrelse i varje brf. Eller hur?
Annars så skulle det ju liksom inte finnas något skäl för att inkomsttrösklar för medlemsskap är i lag förbjudna i bostadsrättsföreningens stadgar.

Det blir snarare betydligt mindre lagligt!
Och då bortser vi även från andra lagar, som likhetsprincipen (som sedan blir aktuellt i varje enskilt fall).

Det är helt enkelt inte hållbart att medlemmar ska kunna vägras inträde på lösa boliner där lekmannastyrelser, som regel utan någon som helst utbildning eller kunskaper i ämnet, skulle ha rätten att göra precis vilka tolkningar som helst, från fall till fall, av vad som ska vara tillåtet som lägsta inkomst för medlemskap.

Angående bostadsrättslagen 2 kap, 3 §;
Dock så sägs det i 2 kap 3 §: Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

Det är väl där som prövningen av styrelsen kommer in.

Ja, men det finns absolut inget i lagen som ger styrelsen rätt att vägra medlemskap pga inkomst.
Styrelsens prövning av medlemmen består av andra saker, t.ex. om bostadsrättshavaren inte har för avsikt att bo permanent i bostadsrätten (vilket är ett krav att medlemmen måste göra). Vidare kan medlemskap nekas om det är uppenbart att det föreligger ett spekulationsköp. Nekas den sökande medlemskap kan denne överklaga styrelsens beslut till hyresnämnden (som prövar medlemskap för bostadsrätter) inom en månad..

En styrelse kan bara pröva det som fastställts i lag och stadgar (inom lagens gränser) för medlemskapet. Aldrig något annat.

Det finns några rättsfall där medlemskap har nekats på grund av dålig ekonomi, till exempel:

Svea Hovrätts avgörande 2008-07-11, ÖH 3000-8, sökande hade hyrt lokal i föreningen och släpat med hyresbetalning.
Svea Hovrätts avgörande 2008-05-12, ÖH 4923-07, sökande hade föräldrapenning och angav inte hur hon skulle försörja sig senare.

Du nämner inte på vilket sätt dessa rättsfall har med frågan om en styrelse kan vägra någon medlemskap pga inkomst, så det blir väldigt svårt att kommentera dessa två rättsfall.

I det första rättsfallet som du nämner så låter det i stället som att en bostadsättshavare eller lägenhetsinnehavare i hyresrätt misskött sig i något sammanhang som inte har med beviljande av medlemskap med prövning av inkomst att göra.
Ej heller i det andra fallet vet jag vad kopplingen är till beviljande av medlemskap pga inkomst.

Domstolar dömer felaktigt med jämna mellanrum, det tror jag alla är införstådda med, men jag har mycket svårt att tänka mig att det finns en enda domstol i Sveriges historia som gett en brf rätten att neka någon medlemskap pga att den sökande hade otillräcklig inkomst. Köper man en bostadsrätt för t.ex. en miljon kronor så får man nog faktiskt förutsätta att köparen har råd att betala årsavgiften. Och skulle så inte vara fallet, vilket ingen någonsin vet eller kan ta reda på oavsett vilka undersökningar man gör, så finns det en rätt hyfsad säkerhet bestående av en bostadsrätt värd en miljon kronor.


Bortsett från vad lagen säger eller inte säger så kvarstår - inte minst - alla mina "OBS" ("OBS1" - "OBS5") i mitt tidigare inlägg här ovan.

totiki
2008-10-06, 08:08
Angående lgh som pant.
Det är givetvis sant att en viss säkerhet finns där. Men ett stort besvär för en mindre förening är också att övriga får dela på årsavgiften under tiden frågan utreds och lgh går på exekutiv auktion. Detta kan ta upp till 12 månader. Har inte styrelsen skött sitt jobb rätt och underrättat banken om utebliven månadsavgift i tid går föreningen dessutom miste om sin 1:a hands rätt till ersättning.
Vid det läge som nu råder då lgh dessutom kan gå för ett pris som understiger bankens utlånade medel kan föreningen helt bli utan ersättning för utlagda medel.

Eftersom vi lever i en föränderlig värld och det kan kännas skönt med både livrem och hängslen, vill inte jag avråda någon under nuvarande omständigheter att avstå från att ta en kreditupplysning.

En mindre förening är också så mycket känsligare för ekonomiska förändringar. Dominobrickorna står och skälver och det finns exempel på hela föreningar som gått i KK som börjat med att en lgh (radhus i det fallet jag tänker på) fallerat med inbetalningarna och banken därefter drivit sina krav så hårt att den ene efter den andre medlemmen blivit tvungen att ställa in betalningarna.

Jag betraktar inte kreditprövning som ett sätt att hindra någon, utan som ett sätt att godkänna någon. Det är bara de värsta uppenbara fallen som kan leda till någon åtgärd.

clabbe
2008-10-06, 09:01
Först lite mer kött på benen om de rättsfall jag tog upp:
Svea Hovrätt 2008-07-15 ÖH 3000-08

Medlemskap i bostadsrättsförening; fråga om försenade hyresbetalningar för lokal hindrar medlemskap i föreningen.

Hovrättsbeslut hyresmål: Hyreslokalen delades upp i mindre lokaler samt en bostadslägenhet, prövningslägenheten, som uppläts med bostadsrätt till lokalhyresgästens barn. På grund av lokalhyresgästens försenade hyresbetalningar, med mera, vägrades medlemskap i bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden ansåg inte underlåtenheterna så allvarliga att de förhindrar medlemskap i föreningen. Föreningen överklagade och lokalhyresgästen har medgett ändring. Hovrätten bifaller överklagandet och lämnar ansökan om medlemskap i föreningen utan bifall.

Svea Hovrätt 2008-05-12 ÖH 4923-07

Medlemskap i bostadsrättsförening; fråga om ekonomiska förhållanden.

Hovrättsbeslut hyresmål: Kvinnan har inte närmare angett varken vilken inkomst hennes man har eller hur hon avser att försörja sig när hennes föräldrapenning löpt ut. Hovrätten delar därför hyresnämndens bedömning att hon inte har visat att hennes ekonomiska förhållanden är sådana att bostadsrättsföreningen skäligen ska behöva godta henne som bostadsrättshavare.

Så lite mer om vad som är lagligt:
I prop. 1990/91:92 som är förarbete till Bostadsrättslagen står följande på sid 62-63:

Vad gäller förslaget om förbud mot villkor om viss inkomst, vill jag säga följande. För att bli medlem i en bostadsrättsförening måste den sökande uppfylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna. Om sökanden förvärvat en bostadsrätt i föreningen, krävs det dessutom att föreningen skäligen skall kunna nöjas med förvärvaren som bostadsrättshavare (11 § BRL). I det sistnämnda kravet ligger framför allt att den nytillträdande bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Hänsyn får också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap på grund av bristande personliga kvalifikationer skall dock som jag tidigare sagt enligt förarbetena utnyttjas med varsamhet Endast om objektivt godtagbara skäl finns får medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49).

Såsom utredningen har funnit kan det inte anses ligga i linje med de nu redovisade bestämmelserna att föreningen för medlemskap skall kunna ställa upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga kvalifikationer. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjligheterna att klara av de ekonomiska förpliktelserna. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Jag anser därför i likhet med utredningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan. Enligt min mening bör härutöver föreskrivas att också villkor om viss förmögenhet skall vara utan verkan.

Jag vidhåller min uppfattning i frågan :-)

Admin
2008-10-06, 09:32
Svea Hovrätt 2008-07-15 ÖH 3000-08

Medlemskap i bostadsrättsförening; fråga om försenade hyresbetalningar för lokal hindrar medlemskap i föreningen.

Hovrättsbeslut hyresmål: Hyreslokalen delades upp i mindre lokaler samt en bostadslägenhet, prövningslägenheten, som uppläts med bostadsrätt till lokalhyresgästens barn. På grund av lokalhyresgästens försenade hyresbetalningar, med mera, vägrades medlemskap i bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden ansåg inte underlåtenheterna så allvarliga att de förhindrar medlemskap i föreningen. Föreningen överklagade och lokalhyresgästen har medgett ändring. Hovrätten bifaller överklagandet och lämnar ansökan om medlemskap i föreningen utan bifall.


OK, då vet vi att detta fall inte hade med den aktuella frågan att göra, dvs att en medlem nekats medlemskap på grund av för låg inkomst, utan i stället nekande av medlemskap pga s.k. "personliga egenskaper".


Svea Hovrätt 2008-05-12 ÖH 4923-07

Medlemskap i bostadsrättsförening; fråga om ekonomiska förhållanden.

Hovrättsbeslut hyresmål: Kvinnan har inte närmare angett varken vilken inkomst hennes man har eller hur hon avser att försörja sig när hennes föräldrapenning löpt ut. Hovrätten delar därför hyresnämndens bedömning att hon inte har visat att hennes ekonomiska förhållanden är sådana att bostadsrättsföreningen skäligen ska behöva godta henne som bostadsrättshavare.

Detta rättsfall ser å andra sidan ut som det på sätt och vis kan ha med inkomsten att göra, dock inte direkt att medlemskap nekats pga för låg inkomst.
Här måste man nog läsa hela rättsfallet för att få en bild av vad det egentligen handlar om.

Jag har läst det som du refererar till (samt det som står på sidan 109 f, om jag minns rätt). Jag kommer att kommentera detta lite senare (du hann bara före mig lite).

Jag vidhåller också min uppfattning i frågan. :18: :1:

clabbe
2008-10-06, 10:08
Admin, du hävdar om jag förstår dig rätt att antingen har en köpare lånefinansierat, och då har banken gjort en kreditprövning så ytterligare kreditprövning är obehövlig, eller så har köparen betalat kontant och då är det i sig ett tillräckligt bevis på att köparen har råd med årsavgiften.

Jag håller inte med om att en förening ska nöja sig med detta. Föreningen vet ofta inte ett dyft om hur köparen finansierat sitt köp och har ett legitimt intresse av att själv kolla upp köparen.

Lite mer om rättsfallet i Svea Hovrätt 2008-05-12 ÖH 4923-07:
Kvinnan hade fått bostadsrätten i gåva (alltså fanns det ingen bank som hade gjort kreditprövning eller någon kontant betalning som skett som kunde styrka någon ekonomisk förmåga).
Hon tjänade inklusive föräldrapenning och bostadsbidrag 8 200 kr/månad och avgiften på lägenheten var 5 670 kr. Föreningen nekade på ekonomiska grunder.
Den borgensman som hon föreslog efter sammanträde i Hyresnämnden kunde inte godtas av föreningen och hon förlorade där.
I Hovrätten angav hon inte vilken inkomst hennes man hade eller hur hon skulle försörja sig när föräldrapenningen upphörde. Hon förlorade där också.

Det finns inget annat skäl än ekonomiska skäl i detta rättsfall.

totiki
2008-10-06, 10:56
Såvitt jag vet finns inget annat skäl än ekonomiska för en förening att hindra medlemsskap. De grunder för "personliga egenskaperna" du nämner Admin kan jag inte finna.

Men sådana situationer kan ändå uppstå då "personliga egenskaper" väger tyngre för föreningen än än den blivande medlemmens betalningsförmåga. Hur gör man då?

Då krävs kreativa lösningar och allt handlar om information och kommunikation. Till att börja med måste styrelsen uppmärksammas på dessa "personliga egenskaperna" och dessa står som sagt var inte alltid i kreditprövningen.
Jag skall försöka beskriva ett fall jag själv varit med om och detta hade aldrig fungerat i en större förening, det var endast p g a. att alla medlemmar informellt kunde ge sin röst som styrelsen kunde handla på det vis som skedde. Beslutet var unisont.

En lgh till försäljning visade sig ha en budgivare som konsekvent lade sig 2000 kr över alla bud. Detta väckte uppmärksamhet och någon inhämtade information som visade att det var en politisk extremist som lade buden och som också sysslade med oegentlig, ej bevisad, ekonomisk verksamhet.
Vid kontroll av BRL och efter inhämtande av information visade det sig att detta ej var grund för nekande till medlemsskap.

§1. i stadgarna är ett starkt verktyg. Det skall värna de som är medlemmar, inte de som söker medlemsskap.
Med argument som befarad skadegörelse med ekonomisk betydelse, av politiska motståndare i första hand (grafitti o s v.), det fanns ytterliggare argument men detta var nog avgörande för medlemmarna. Och ett styrelsemöte där alla lgh var representerade och styrelsen lovade ta majoritetens beslut som sitt eget, så kunde man lägga fram ett förslag på kreativ lösning.
Det förslaget bestod i att föreningen gemensamt kom överens med säljaren att denne skulle välja motparten i budgivningen.
Säljaren har nämligen möjlighet att välja vem dom vill sälja till, oavsett höjd på budet. I detta fallet handlade det endast om 2000 kr och säljaren tyckte inte att det var nödvändigt att bli kompenserad för detta inkomstbortfall. Men om så vore kunde föreningen enligt §1. gått in och svarat för kompensation i det aktuella fallet i den mån man kunnat befara att kompensationen skulle understiga kostnaden för den befarade skadegörelsen.

I en större förening skulle detta ej vara möjligt, tror jag. I detta fallet löste det sig på ett, enligt föreningen, godtagbart sätt.
Men det kan givetvis uppstå andra situationer av extrem karaktär som är mycket svårare att lösa, kanske olösliga med tanke på att det är så kort tid att lösa detta vid en försäljning.
Men kommunikation inom föreningen och inhämtande av information är A & O och därför anser jag att de 125:- som en kreditprövning på Ratsit kostar, icke är en bortkastad utgift.

Admin
2008-10-06, 11:07
Admin, du hävdar om jag förstår dig rätt att antingen har en köpare lånefinansierat, och då har banken gjort en kreditprövning så ytterligare kreditprövning är obehövlig, eller så har köparen betalat kontant och då är det i sig ett tillräckligt bevis på att köparen har råd med årsavgiften.
Ja, det var en mycket tungt vägande del av alla de i övrigt många argument jag framfört.

Du har rätt i att föreningen kanske ofta inte vet hur köparen finansierat sitt köp, men vad spelar det för roll? Om köparen så finansierat köpet via drogtrafik mellan Colombia och Florida (lite lätt överdrivet) så vad spelar det för roll?

Det finns ändå inga existerande kontroller man kan göra av en köpare som täcker allt, och sedan finns det inga bestämda gränser som en styrelse kan utgå från i sin bedömning av ekonomin.
En som idag tjänar 100.000 kr i månaden kan i morgon vara utan inkomst och fattig som en kyrkråtta.
Jag kan vara nolltaxerare och ändå vara rik som ett troll.
Det är idag så oerhört lätt att vräka någon och kräva en medlem på pengar. Dessutom är bostadsrätten en väldigt bra säkerhet.
Det ligger det inte i någons intresse att ha en bostadsrätt som man inte kan betala för.
Etc., enligt alla tidigare argument jag tagit upp.Det finns dessutom endast begränsade möjligheter att kontrollera köpare. Man kan anlita en detektiv för dyra pengar som lägger ner en veckas arbete på att kontrollera köparens bakgrund, men det finns ändå mycket som kanske inte kommer fram av detta detektivarbete.

Intressant med din kompletterande info till rättsfallet ÖH 4923-07 (2008-05-12). Men det betyder som sagt ingenting. Alla dömer fel någon gång, alla dömer olika (beroende på en mängd olika parametrar som vi inte ska gå in på här), och ett rättsfall blir inte vägledande per automatik (vilket är en himla tur), delvis beroende på fallens olikheter. Sedan skulle jag vilja läsa hela detta rättsfall från första till sista ord.

Jag återkommer som sagt med kommentarer till förarbetena, även om det kan leda oss alla ut på väldigt djupt vatten med tanke på att det är ett omfattande material och luddigheten i detta material är t.o.m. större än i lagtexterna.

clabbe
2008-10-06, 12:36
Om du tycker att ett rättsfall inte räcker så kan jag ta upp ett till där ekonomin hos den sökande hade betydelse för frågan om medlemskap.

Svea Hovrätt 2007-11-05 ÖH 6038-07:
Hovrättsbeslut hyresmål: Hyresnämnden ansåg att bostadsrättshavarens ekonomiska förhållanden är sådana att han inte antas komma att kunna fullgöra sina ekonomsika förpliktelser gentemot föreningen. Ansökan om medlemskap lämnades utan bifall. Hovrätten gör samma bedömning.

Min kommentar: sökanden kunde inte visa att han hade någon inkomst. Inga andra invändningar från föreningen gentemot den sökande än att han inte kunde betala.


Naturligtvis kan man inte kolla allt hos en köpare, och tur är väl det. Men en förening är skyldig mot sina befintliga medlemmar att så gott det går skydda sig mot tillkommande medlemmar som inte kan betala. Bara för att man inte kan kolla allt så ska man ändå göra så gott man kan.

Jag håller inte med dig om att det skulle vara lätt att vräka en bostadsrättshavare. Först måste bostadsrätten förverkas vilket är en komplicerad process och innebär stora kostnader för föreningen. För att inte tala om risk för lång tids utebliven avgiftsbetalning från den som ska vräkas.

Du säger att bostadsrätten är en väldigt bra säkerhet. Tror du att du får det svaret av någon som köpt en lägenhet på Östermalm med 100% belåning och lägenheten sedan sjunker med 13% över sommaren?

Och hur kan du garantera att föreningen kan ta nytta av bostadsrätten som säkerhet, det är ju långivarna som sitter på panten. En lägenhet som säljs exekutivt går till vrakpris...

Admin
2008-10-06, 12:54
Svea Hovrätt 2007-11-05 ÖH 6038-07:
Hovrättsbeslut hyresmål: Hyresnämnden ansåg att bostadsrättshavarens ekonomiska förhållanden är sådana att han inte antas komma att kunna fullgöra sina ekonomsika förpliktelser gentemot föreningen. Ansökan om medlemskap lämnades utan bifall. Hovrätten gör samma bedömning.

Min kommentar: sökanden kunde inte visa att han hade någon inkomst. Inga andra invändningar från föreningen gentemot den sökande än att han inte kunde betala.

Detta rättsfall från Svea hovrätt var verkligen högintressant.
I och för sig så står det inte att den sökande nekats medlemskap pga för låg inkomst utan att den sökandes "ekonomiska förhållanden", alltså totalt sett, inte var tillräckliga. Det kan t.ex. innebära att den sökande hade betungande skulder.

Men det är ändå intressant med tanke på lagtexten att inkomst och förmögenhet inte får uppges som skäl i stadgar för att neka någon medlemskap i en brf.

Kan du referera hela rättsfallet här, för jag skulle väldigt, väldigt gärna vilja läsa detta?

totiki
2008-10-06, 12:58
Det är väl precis detta "betungande skulder" som är intressant med en kreditprövning.

Admin
2008-10-06, 13:02
Jo, men frågan var ju om en sökande kan nekas inträde i en brf endast med som skäl att den sökande har för låg inkomst.

Skulder har vi ännu inte berört direkt.

Sedan är betalningsanmärkningar i så fall också viktigt vid en "kreditprövning", inte bara skulder.

clabbe
2008-10-06, 13:03
Nej det kan jag inte tyvärr (av tekniska skäl) men du kan väl ringa Svea Hovrätt och be dem om en kopia av domen.

PS: Kan tillägga att det inte var tal om några skulder eller betalningsanmärkningar i domen. Likväl i den andra domen jag hänvisade till (föräldrapenningen) - inga skulder nämndes i domen. Det ser ut att vara tämligen "rena" domar.

Francois
2008-10-06, 13:13
I brf-lagen står det:

Allmänna bestämmelser om medlemskap

1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.
I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade namnunderskrift.


2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt.
Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 §. Lag (1992:505).


Med "en viss inkomst " menas att man får inte specificera i stadgarna en gräns, varken en lägre gräns eller en hövre gräns, på medlemmarnas inkomst. Detta har att göra med att undvika diskriminering p.g.a. inkomst.

Men detta har inget att göra med att bedömma om en medlem kan eller inte kan klara av att betala sin avgift. Jag tycker att det står ingenstans i lagen att en medlems inträde inte får nekas p.g.a. en otillräcklig inkomst för att klara avgiften.

totiki
2008-10-06, 13:25
Jo, jag tycker nog också att betalningsanmärkningar är ändå viktigare, särskilt om de gäller obetalda hyror eller månadsavgifter.

Jag har missförstått ämnet, jag trodde det gällde ifall kreditprövning var överflödigt eller inte. Inte om det var överflödigt under särskilda omständigheter. Omständigheter man inte känner till ifall man inte gjort en kreditprövning. Min inställning är redan klargjord.

Admin
2008-10-06, 14:32
Såvitt jag vet finns inget annat skäl än ekonomiska för en förening att hindra medlemsskap. De grunder för "personliga egenskaperna" du nämner Admin kan jag inte finna.

Men sådana situationer kan ändå uppstå då "personliga egenskaper" väger tyngre för föreningen än än den blivande medlemmens betalningsförmåga. Hur gör man då?

Jo, medlemskap kan nekas av fler skäl, bl.a. pga "personliga egenskaper".
Med detta avses att den sökande bevisligen tidigare har ägnat sig åt brottslig verksamhet, eller i tidigare fall gravt misskött sin bostad (bristande tillsyn, hygien, ohyra).

Som om det inte var komplicerat nog med de "ekonomiska förutsättningarna" för att beviljas medlemskap. Detta krånglar till behandlingen av ansökan om medlemskap i brf:en en bra bit mer.
Eftersom det ej heller för de "personliga egenskaperna" finns några tydliga riktlinjer så blir bedömningen bara ännu mer subjektiv.

Men i motsats till den kreditprövning som görs i vissa föreningar så är det nog väldigt sällan (i princip aldrig?) som en styrelse kontrollerar de "personliga egenskaperna". Endast om styrelsen fått in något särskilt tips, kanske denna kontroll görs.

Varför kan man undra?
Tja, förmodligen för att det inte är lika lätt för en styrelse att göra en kontroll av brottsregister och dylikt, som att beställa en simpel kreditupplysning.
Men är det mindre viktigt?


Jag har missförstått ämnet, jag trodde det gällde ifall kreditprövning var överflödigt eller inte. Inte om det var överflödigt under särskilda omständigheter.
Det har gått så fort i denna diskussion och sagts så mycket på så kort tid att vi nog alla blivit lite förvirrade, och själv har jag emellanåt varit lite osäker på vad det är vi diskuterar. Frågan om kreditprövningen var överflödig eller inte har säkert varit en del av diskussionen (inte minst genom att jag inledde med detta lite lätt provocerande uttalande för detta ämne med så många olika delnivåer). Men dimman kommer nog att lätta efterhand för alla, får vi hoppas. :)

Francois
2008-10-06, 14:57
Jag hoppas att man INTE får neka bostad till en förre detta brotsling. Före detta bortslingar, som avtjänat sitt straff, ska ha rätt till arbete, bostad, och allt annat som de nadtra ha rätt till, tycker jag.

Admin
2008-10-06, 15:16
I brf-lagen står det:

Allmänna bestämmelser om medlemskap
1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.
I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade namnunderskrift.

2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller
3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt.
Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 §. Lag (1992:505).

Med "en viss inkomst " menas att man får inte specificera i stadgarna en gräns, varken en lägre gräns eller en högre gräns, på medlemmarnas inkomst. Detta har att göra med att undvika diskriminering p.g.a. inkomst.

Jag vill inte riktigt hålla med om detta.
Blir en diskriminering en icke-diskriminering bara för att en styrelse gör en personlig och subjektiv bedömning av en sökande, i stället för att det står i stadgarna exakt vad som gäller?
Jag vill bestämt hävda att det är precis tvärtom.
Om det står i stadgarna exakt vilka villkor som gäller för medlemskap, och dessa villkor ligger inom lagens gränser, så kan diskriminering ej uppstå.

Det finns ingenstans som jag lyckats hitta (i förarbeten eller någon annanstans) där man klargjort exakt varför ovanstående är lagsstadgat att inkomst och förmögenhet inte får ligga till grund för prövning av medlemskap i stadgarna.

Jag vill i detta sammanhang kort upprepa vad jag sagt förut.
Att det är lagstadgat att inkomst och förmögenhet inte får uppges i stadgarna som skäl för lämplighetsbedömning för inträde i föreningen kan jag inte tolka på annat sätt än att det även ska gälla utanför stadgarna.
Annars faller logiken, enligt min mening.

Jag tycker att det står ingenstans i lagen att en medlems inträde inte får nekas p.g.a. en otillräcklig inkomst för att klara avgiften.
Utöver vad du själv refererat så står det ingenstans i lagtexterna varken om inträde får nekas eller ej pga otillräcklig inkomst.

Det är här de luddiga och omfattande förarbetena kommer in, men det kommer jag som sagt att kommentera senare.


Jag hoppas att man INTE får neka bostad till en förre detta brotsling. Före detta bortslingar, som avtjänat sitt straff, ska ha rätt till arbete, bostad, och allt annat som de andra ha rätt till, tycker jag.
Det hoppas jag innerligt också !!!
Men vad som gäller rent lagmässigt i denna fråga vet jag inte till 100 %, eftersom det inte är helt klarlagt.

Denna fråga kan man överföra på frågan om betalningsanmärkningar.
Om Kalle haft 900 betalningsanmärkningar, men alla skulder är betalade idag, kan man då lämna betalningsanmärkningarna därhän i bedömningen av den sökande?

totiki
2008-10-06, 15:25
Det tycker jag med Francois. Men undviker helst någon som är känd för att kapa lagfarter i styrelsen t ex.

Det kan ju dessutom bero på brottet eller om det är notoriskt kriminell. Men som sagt man kan inte anlita en Detektiv vid varje överlåtelse, hoppas på mäklarens ärlighet o s v. utan vi får leva på hoppet och ta de olägenheter vi råkar ut för med bästa mod. Det framstår som att besvär med okunniga/ohörsamma styrelser är ett vanligare problem.

Men "personliga egenskaper" är onekligen intressant. Jag har träffat på ett fall där det skulle varit tillämpligt om man vetat det i förväg, men det visste man ju inte. Eventuellt skulle mäklaren ha kunnat veta detta. Vilket ansvar kan man i sådana fall kräva av dem? Finns det reglerat?

Det skulle nog behövas ett eget ämne i denna fråga Admin.

totiki
2008-10-06, 15:33
Det finns föreningar som idkar åldersdiskriminering i stadgarna utan att jag vet om det blivit prövat. 40+ och 50+ som krav har jag sett. Jag tycker kanske inte att det är något problem, det finns ju även andra modeller av äldreboende.

Det finns kollektivhus som vill ha äldre och andra som önskar barn i huset.

De luddiga reglerna tillåter ju faktiskt också expriment som kan utfalla till belåtenhet, så allt behöver inte vara av ondo med luddiga regler.

Ja. Bostadsutskottet igen då.

clabbe
2008-10-06, 15:55
Det finns ingenstans som jag lyckats hitta (i förarbeten eller någon annanstans) där man klargjort exakt varför ovanstående är lagsstadgat att inkomst och förmögenhet inte får ligga till grund för prövning av medlemskap i stadgarna.


Då tycker jag att du ska läsa lite längre upp i tråden. eller så kan du läsa här så slipper du bläddra (källa prop. 1990/91:92 s 62-63):

Såsom utredningen har funnit kan det inte anses ligga i linje med de nu redovisade bestämmelserna att föreningen för medlemskap skall kunna ställa upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga kvalifikationer. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjligheterna att klara av de ekonomiska förpliktelserna. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Jag anser därför i likhet med utredningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan. Enligt min mening bör härutöver föreskrivas att också villkor om viss förmögenhet skall vara utan verkan.

PS: Utredningen som det nämns är 1986 års bostadsrättsutredning, SOU 1988:14
DS

Admin
2008-10-06, 19:04
Jo, jag har läst detta, även innan denna diskussion. Jag var kanske lite otydlig, men det är just det jag menar; denna text (prop. 1990/91:92 s 62-63 och utredningen SOU 1988:14) ger inte någon tillfredsställande förklaring.

Om det skulle vara skillnad mellan vad som inte får stå i stadgarna och vad som sedan gäller utanför stadgarna (i stil med den slutsats Francois drar) så bör detta fullt ut förklaras någonstans i förarbetena. Det har jag inget minne av att det gör, och jag kan inte heller se att det står särskilt tydligt i den text du refererar till, även om frågan berörs där.

Men jag ska försöka läsa förarbetena lite mer noga så ska jag se om jag hittar något.

OBS! Texten i förarbetet;
I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt.
understryker enligt min mening i stället det jag sagt hela tiden, dvs att en styrelse inte kan ta ett beslut som strider mot det som lagen säger inte får ingå i stadgarna.
Inget blir ju mer godtyckligt - dvs just det som man säger att man vill undvika - än om styrelsen i stället tar beslut grundat på absolut ingenting (dvs om det skulle lämnas helt fritt till varje brf, styrelse och enskild ledamot - utan kunskap/utbildning för detta - att helt själv avgöra vilka parametrar som ska räknas in och hur de sedan ska värderas för att komma till en slutlig bedömning). Eller hur?

Kanske det borde stå något i stil med (alltså inte ordagrant) följande i lagen;
För att godkännas som medlem måste den sökandes inkomst tillsammans med bostadsbidrag och annat stöd som lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd överstiga årsavgiften med minst x kr/månad i det fall då den sökande saknar förmögenhet.
tillsammans med kompletterande info om förmögenhet finns?

Men även när det finns ett tydligt regelverk så blir inkomst- och förmögenhetskontrollen inte särskilt meningsfull med tanke på de andra omständigheter jag nämnt. Som t.ex. att den ekonomiska situationen kan förändras från dag till dag.

Jag menar också att en person som inte har råd att betala kostnaderna för sitt boende inte har någon anledning att frivilligt sätta sig i en svår situation.

Admin
2008-10-06, 21:08
Lite mer om rättsfallet i Svea Hovrätt 2008-05-12 ÖH 4923-07:
Kvinnan hade fått bostadsrätten i gåva (alltså fanns det ingen bank som hade gjort kreditprövning eller någon kontant betalning som skett som kunde styrka någon ekonomisk förmåga).
Hon tjänade inklusive föräldrapenning och bostadsbidrag 8 200 kr/månad och avgiften på lägenheten var 5 670 kr. Föreningen nekade på ekonomiska grunder.
Den borgensman som hon föreslog efter sammanträde i Hyresnämnden kunde inte godtas av föreningen och hon förlorade där.
I Hovrätten angav hon inte vilken inkomst hennes man hade eller hur hon skulle försörja sig när föräldrapenningen upphörde. Hon förlorade där också.

Det finns inget annat skäl än ekonomiska skäl i detta rättsfall.

Jag fick HSB:s tidning Uppdraget (för förtroendevalda) idag, och där står det faktiskt just om detta fall;

Gratis lägenhet ansågs för svår att betala
En kvinna som fått en lägenhet i present av sin far nekades medlemskap i den aktuella bostadsrättsföreningen. Skälet var att hon, på grund av sin ekonomi, inte ansågs lämplig som bostadsrättshavare.
Kvinnan lever för tillfället på föräldrapenning och bostadsbidrag med en sammanlagd inkomst på 8.200 kronor; avgiften för lägenheten är 5.670 kr.
[Min kommentar: Hon hade alltså 2.530 kr att leva på i månaden för övriga kostnader.]
Hon kunde även ange en borgensman men föreningen godtog inte denne.
[Min kommentar: Ingen förklaring till varför borgensman inte godkändes först av föreningen, sedan hyresnämnden och sedan hovrätten.]
Kvinnan vände sig till hyresnämnden, och när den gick på bostadsrättsföreningens linje överklagade hon till hovrätten.
[Min kommentar: Hyresnämnden brukar vara på brf:ens linje, men det skulle vara intressant att läsa hyresnämndens argument... kan man förresten hoppa över Tingsrätten så här?]
Där påpekade hon att hon hittils betalat avgiften i tid, samt att hennes man arbetade som vikarie men letade fast jobb.

Hovrätten ansåg dock att det var alltför oklart hur paret skulle försörja sig efter att föräldrapenningen löpt ut och avslog överklagan.
[Min kommentar: Ja, vad kan man säga om detta?]


Se även;
Bostadsrättsförening nekar köpare med för låg lön (http://sydsvenskan.se/malmo/article144382.ece) (SDS, 24/2 2006):

Hanteringen förvånar Göran Olsson som är verkställande direktör hos SBC, branschorganisation för Sveriges bostadsrättsföreningar med 4100 föreningar i hela landet som medlemmar.

Enligt Göran Olsson är grundprincipen att en sökande ska beviljas medlemskap. För att neka medlemskap ska det finnas starka skäl.
– Utgångspunkten är att alla ska kunna bli medlemmar. Möjligheten för en förening att säga nej är ytterst begränsad, säger Göran Olsson.

Han har också invändningar mot att använda gamla uppgifter om taxerad inkomst som urvalsinstrument.
– Man kan ha pengar i madrassen eller föräldrar som vill betala. Vissa lever på svältgränsen, andra sparar pengar. Det är ingenting en bostadsrättsförening kan eller ska ha synpunkter på, säger han.


Här finns många frågor, men en liten (om än väldigt liten) tröst i sammanhanget är att det i alla fall nu står klart att ingen kan nekas medlemskap pga för låg inkomst, utan endast om den sökandes "ekonomiska situation" (inkl. förmögenhet) understiger en viss subjektiv nivå som ingen vet var den ligger.

Francois
2008-10-06, 21:09
Jag tycker att det är skillnad mellan att:

1- lägga i sina stadgar: "Nya medlemmar måste ha en inkomst på minst 1 miljon kr/år"
2- lägga i sina stadgar: "Nya medlemmar måste ha en inkomst på max 500 tusen kr/år"
3- kolla m.h.a. kreditupplysning om en ny medlam anses kunan klara av avgiften som just då gäller för lägenheten han/hon/de är efter.


Punkt 1 och 2 är båda olagliga enligt brf-lagen (kap 2, §2) , punkt 3 är tillåtet, eftersom inget står i lagen att man inte får göra så.

Admin, jag tror att du inte riktigt förstår inbörden på ordet "viss inkomst". Här menar lagen att man kan inte bestämma om en godtycklig gräns på hur mycket man måste tjäna alternativt tjäna mindre än. Jag förstår denna lagparagraf att den syftar att man inte ska utesluta grupper (utlänningar, rika människor, fattiga människor) att vara medlemmar (tycker att religiösa grupper borde också nämnas här).

Verkar som vi inte lyckas övertyga varandra här.

Det står också "En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda." Där kan man förstå att, om förutsättningarna att betala avgiften inte verkar finnas, kan styrelsen vägra inträde till en medlem.

Admin
2008-10-06, 21:25
Jag tycker att det är skillnad mellan att:
1- lägga i sina stadgar: "Nya medlemmar måste ha en inkomst på minst 1 miljon kr/år"
2- lägga i sina stadgar: "Nya medlemmar måste ha en inkomst på max 500 tusen kr/år"
3- kolla m.h.a. kreditupplysning om en ny medlam anses kunna klara av avgiften som just då gäller för lägenheten han/hon/de är efter.

Punkt 1 och 2 är båda olagliga enligt brg-lagen (kap 2, §2) , punkt 3 är tillåtet, eftersom inget står i lagen att man inte får göra så.

Självklart är det skillnad mellan 1 och 2 jämfört med 3. Ingen har förnekat detta i något läge, speciellt inte jag.

Vad du säger om punkt 3 är den bit jag inte håller med om fullt ut, även om det bara är del av det hela.

Admin, jag tror att du inte riktigt förstår inbörden på ordet "viss inkomst". Här menar lagen att man kan inte bestämma om en godtycklig gräns på hur mycket man måste tjäna alternativ tjäna mindre än. Jag förstår denna lagparagraf att den syftar att man inte ska utesluta grupper (utlänningar, rika människor, fattiga människor) att vara medlemmar (tycker att religiösa grupper borde också nämnas här).

Jag förstår alldeles utmärkt innebörden av ordet "viss inkomst" och jag har självklart också fullt ut förstått att lagen säger att man inte i stadgarna kan lägga in någon gräns för minsta inkomst, men du gör felaktiga jämförelser.

Verkar som vi inte lyckas övertyga varandra här.
Jo, vi är envisa av oss. :)
Men jag ska försöka göra en sammanställning framöver som jag hoppas lite tydligare förklarar vad jag menar.

Det står också "En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda." Där kan man förstå att, om förutsättningarna att betala avgiften inte verkar finnas, kan styrelsen vägra inträde till en medlem.

Ja, men snälla, låt oss inte blanda in ytterliggare parametrar som juridiska personer... i alla fall inte förrän vi rett ut den första delen. :)

Admin
2008-10-07, 00:52
Här kommer ett utkast (jag ska försöka färdigställa detta inlägg under morgondagen) på sammanställning av mina synpunkter.

Det viktigaste står under "Del 3" nedan !


Exempel:

Sökandehantering för en medlem som köper en bostadsrätt (där avgiften per månad ligger på 4.000 kr) för 700.000 kr med ett godkänt banklån på 300.000 kr med lägenheten som pant (resten betalas kontant):

Del 1.
a) Kan en medlem vägras medlemskap med endast medlemens inkomst/förmögenhet som grund för nekandet? Svar: Ja/Nej

b) Får en förening/styrelse ha en fast lägsta inkomstgräns per år - t.ex. 200.000 kr/år - som skäl till avslag för medlemskap i föreningen? Svar: Ja/Nej

c) Ska en styrelse ta en inkomstupplysning för varje person som söker medlemskap i bostadsrättsföreningen? Svar: Ja/Nej

Om "ja", varför det? Svar:
Om "ja", vad ska det stå för inkomst i kronor räknat på personen för att den sökande ska godkännas som medlem? Svar:
Om "ja", ska styrelsen ta någon hänsyn till att kreditupplysningsuppgifterna inte är aktuella, och i så fall på vilket sätt? Svar:
Om "nej", och du anser att vissa ska kontrolleras, vad är det rent konkret som ska trigga en styrelse att undersöka en sökandes ekonomiska situation (plus vilken lägsta inkomst gäller och vilken hänsyn ska tas till den bristande aktualiteten av uppgifterna)? Svar:
Om "nej", och du anser att ingen sökandes ekonomiska situation ska kontrolleras, varför inte? Svar:d) Finns det tillfällen då en styrelse ska begära in mer information än inkomstupplysningen? Svar: Ja/Nej

Om "ja", i exakt vilka lägen ska en styrelse begära in mer information, och i så fall vilken information/från var? Svar:
Finns det tillfällen då en styrelse ska begära in lönebesked från den sökande, och i så fall i exakt vilket läge? Svar:
b) Om "ja, hur ska ett dylikt lönebesked tolkas för att den sökande ska godkännas som medlem? Svar:
Om "nej", varför inte? Svar:e) Finns det tillfällen då en styrelse ska ringa upp/skriva till den sökandes arbetsgivare för att kontrollera att den sökande är anställd där han sagt sig vara anställd, och i så fall vid t.ex. vilka tillfällen? Svar:

Om "ja", ska då styrelsen ställa fler frågor till arbetsgivaren än om personen är anställd, och i så fall vilka frågor? Svar:
b) Vilka svar från arbetsgivaren ska vara tillräckliga för att medlemmen ska beviljas medlemskap? Svar:
c) Om den sökande är provanställd under 6 månader, hur ska styrelsen bedöma detta läge? Svar:
Om "nej", varför inte? Svar:f) Ska en styrelse kontrollera en sökandes betalningsanmärkningar? Svar: Ja/Nej

Om "ja", var går gränsen för hur många betalningsanmärkningar (t.ex. 1, 2, 3, 5, 10, 20 st.?) inom vilken period (en betalningsanmärkning ligger kvar under tre år) och vilken nivå på dessa ska leda till att den sökande inte godkänns som medlem? Svar:
Om "ja", ska någon hänsyn tas till att alla betalningar som sökande tidigare legat back på, nu är betalda, och i så fall hur? Svar:
Om "ja", vad krävs av den sökande som bevis för att skulderna är betalda? Svar:
Om "ja", ska någon hänsyn tas till att sökande fått betalningsanmärkningar utan egen förskyllan (och hur troligt är det i så fall att lekmannastyrelsen kan göra en korrekt bedömning av detta i varje fall)? Svar:
Om "nej", varför inte? Svar:g) Misskött inbetalningar av årsavgift
Kan en sökande nekas medlemskap i en brf pga att denne tidigare misskött inbetalningar av årsavgiften till föreningen där medlemmen bott tidigare, och i så fall enligt vilka kriterier?
Fundera på den frågan! Svar:

Medlemmen har tidigare vid upprepade tillfällen misskött inbetalningar av sin avgift där medlemmen bott tidigare.
Fallet har aldrig gått så långt som till kronofogden och därför syns detta inte i någon kreditupplysning som tas.
Vilken hänsyn ska en styrelse ta till detta vid medlemskapsprövning i en brf? Svar:

Medlemmen har tidigare vid upprepade tillfällen misskött inbetalningar av sin avgift där medlemmen bott tidigare.
Det har gått till kronofogden x gånger, men ändå aldrig så långt att det lett till att medlemmen behövt vräkas.
Vilken hänsyn ska en styrelse ta till detta vid medlemskapsprövning i en brf? Svar:
Medlemmen har tidigare vid upprepade tillfällen misskött inbetalningar av sin avgift där medlemmen bott tidigare.
Det har gått till kronofogden x gånger, och lett till att medlemmen vid ett tillfälle x månader bakåt i tiden förlorat sin rätt till bostaden.
Vilken hänsyn ska en styrelse ta till detta vid medlemskapsprövning i en brf? Svar:
h) Finns det några riktlinjer/rekommendationer avseende hur många/stora betalningsanmärkningar som ska tillåtas för att den sökande ändå ska beviljas inträde i föreningen och i så fall var (och framtagna av vem)? Svar:

i) Ska någon hänsyn tas till att den sökande kreditprövats av banken och på grundval av denna kreditprövning fått ett lån på 300.000 kr (ev. t.o.m. trots betalningsanmärkningar), och på vilket sätt ska då styrelsen ta hänsyn till detta i sin bedömning? Svar:

j) Om en sökande inte haft en anställning på 2 år, men har en miljon kronor i förmögenhet, hur ska styrelsen bedöma denna situation avseende medlemskap eller ej i föreningen? Svar:

Hur ska styrelsen göra bedömningen av period utan anställning kontra förmögenhet om en sökande ska beviljas medlemskap? Svar: k) Hur ska styrelsen värdera medlemmens tillgångar i övrigt i förhållande till om medlemskap ska beviljas? Svar:

Om medlemmen t.ex. har en sommarstuga kanske värd runt en miljon kronor, hur påverkar detta bedömningen av en person som inte har ett arbete? Svar:
Ska styrelsen "vid behov" anlita en värderingsman för att värdera en sökandes tillgångar, och i så fall i vilka lägen? Svar:l) Om medlemmen blivit kickad som VD på HSB, dvs är arbetslös, har en BMW värd drygt en miljon kronor, men samtidigt är under utredning av ekoroteln, hur ska detta påverka styrelsens prövning av medlemmen? Svar:

m) Som Totiki nämnt här tidigare;
"Det förekommer alla möjliga olika upplägg. Ett är att en släkting är borgenär eller står för lånen men den som flyttar in själv har betalningsanmärkningar för obetalda hyror eller månadsavgifter och/eller skulder hos kronofogden".

Hur ska styrelsen bedöma denna situation? Svar:
Var går gränserna för hur många och hur stora betalningsanmärkningar en sökande får ha om denna sökande har en borgenär? Svar:n) Ovanstående är bara exempel på frågor i utredningsarbetet. Det finns säkert en hel del till att tänka på samt många andra olika frågor som kan dyka upp under prövningens gång. Men min förhoppning är att ovanstående frågeställningar tillräckligt visat på komplexiteten av den bedömning av en sökandes ekonomiska situation som en lekmannastyrelse kan ställas inför om de ger sig in på detta!
Efter att du noga funderat igenom alla ovanstående frågor och besvarat dem;

Hur många styrelser av landets brf-styrelser tror du gör en fullständig kreditkontroll enligt ovan? Svar:
Hur många lekmannastyrelser av de brf-styrelser som gör en kreditkontroll tror du gör en kompetent - och rättvis enligt likabehandlingsprincipen - bedömning (som är minst lika bra som de professionella kreditbedömningar som banken gör... men för att det ska vara någon mening med styrelsens kreditkontroll av de med banklån måste styrelsen alltså göra en mer omfattande och bättre kreditkontroll än den banken gör) av bl.a. alla ovanstående parametrar ? Svar:Del 2.

OBS! Texten i förarbetet till bostadsrättslagen;
I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt.
understryker vad lagen redan klargjort (se "Del 3" nedan), dvs att en bedömning av en sökande inte får ske godtyckligt!
Inget skulle bli mer godtyckligt - dvs just det som lag (BrL kap 2.) och förarbete (bl.a. enl. ovan och i prop. 1990/91:92 (http://www.riksdagen.se/debatt/visadok.aspx?spec=visa_stort_dokument&dokid=GE0392), t.ex; "Endast om objektivt godtagbara skäl finns får medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49)") säger är oacceptabelt - än om styrelsen tar beslut grundade på ej i stadgarna angivna parametrar och på ej för alla i förväg klart uppställda riktlinjer/regelverk för de bedömningar som ska göras.
Dvs om det skulle lämnas helt fritt till varje brf, styrelse och enskild ledamot - utan kunskap/utbildning för detta - att helt själv avgöra vilka parametrar som ska räknas in och hur de sedan ska värderas för att komma till en slutlig bedömning så strider detta direkt mot såväl BrL som förarbetena!


En styrelse kan bara pröva det som fastställts i lag och stadgar (inom lagens gränser) för medlemskapet. Aldrig något annat.


Vem som helst kan när som helst förlora sitt jobb. Hur meningsfull tycker du att en kreditkontroll är när den mest noggranna kontrollen inte är något värd när den sökande dagen efter godkännandet förlorar sitt jobb och/eller spelar bort alla sina pengar på travet? Svar:
Hur många tror du köper en bostadsrätt för hundratusentals kronor till åtskilliga miljoner kronor, utan att sedan kunna ha råd att betala avgifterna? Svar:
Anser du inte att en bostadsrätt värd 700.000 kr är en tillräckligt bra säkerhet för månadsavgiften om det skulle vara så att medlemmen sedan missköter betalningarna till föreningen? Svar:
Bevisbördan är föreningens.
Enligt VD på SBC (Göran Olsson) liksom lagens förarbeten/proppar så ska det finnas "starka skäl" för att kunna neka någon medlemskap i en brf. Enligt SBC är möjligheten för en förening att säga nej "ytterst begränsad". Det är ett generellt utlåtande, men ändå något man måste beakta i sammanhanget. Inte minst eftersom att förarbetena genom att uttrycka sig så bl.a. flyttar över bevisbördan på brf:en.
Det finns ingen som helst uttalad skyldighet (varken i lag eller stadgar) för en medlem att bevisa sin oskuld eller förse föreningen med några handlingar (ex. lönebesked) utöver överlåtelseavtalet. Del 3.

Jag vill be alla läsa följande mycket noga, och tänka efter vad lagen egentligen säger baserat på vad jag refererar till nedan.

I bostadsrättslagen, 2:a kapitlet, står det;
"1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel".

Detta kan enligt min mening tolkas på ett enda sätt;
En styrelse kan enbart vägra någon medlemskap baserat på vad det står i föreningens stadgar, och det som i sin tur sedan står i föreningens stadgar måste rymmas inom lagen enligt BrL kap. 2.
Det är detta regelverk, och endast detta, som reglerar enligt vilka kriterier en prövning kan göras för medlemskap i en brf.
Utan detta regelverk så skulle varje styrelse och varje ledamot helt fritt kunna göra precis vilken bedömning som helst baserat på nästan vad som helst.
Detta är alltså hela grunden för medlemskapsprövningen, och den kan aldrig bortses från.

Dvs;

Om det inte står i stadgarna att den sökande kan vägras medlemskap pga sin inkomst eller förmögenhet så kan en sökande alltså (enligt ovanstående lag, BrL, kap. 2) inte vägras medlemskap på denna grund.
Och...
Eftersom det är lagstadgat (BrL, 2 kap, 2 §, p. 1) att en brf inte kan föra in i stadgarna att en medlem kan vägras medlemskap pga sin inkomst eller förmögenhet följer av detta att en medlem således ALDRIG under några omständigheter kan vägras medlemskap baserat enbart på den sökandes inkomst och/eller förmögenhet.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Om det inte står i stadgarna att den sökande kan vägras medlemskap pga sin ekonomiska situation i sin helhet (inkomst plus förmögenhet + ev. bidrag i olika former) så kan (enligt BrL, 2 kap.) en sökande inte vägras medlemskap på denna grund.
OBS! Ingen bostadsorganisation har lagt in i sina normalstadgar att den sökandes ekonomiska situation ska prövas, och
nästan inga föreningar förbättrar tyvärr sina stadgar från organisationernas dåliga förslag.
Alltså finns det i praktiken kanske bara en handfull brf:ar i Sverige där styrelsen äger rätten att pröva den sökandes ekonomiska situation (och då dessutom endast i begränsad omfattning, samt helt utan regelverk och riktlinjer för denna prövning). Del 4.

Personliga egenskaper
Som om det inte var komplicerat nog med de "ekonomiska förutsättningarna" för att beviljas medlemskap så kan medlemskap nekas av fler skäl, bl.a. pga "personliga egenskaper". Med detta avses att den sökande bevisligen tidigare har ägnat sig åt brottslig verksamhet, eller i tidigare fall gravt misskött sin bostad (bristande tillsyn, hygien, ohyra). Detta krånglar till behandlingen av ansökan om medlemskap i brf:en en bra bit mer.

Eftersom det ej heller för de "personliga egenskaperna" finns några riktlinjer/regelverk överhuvudtaget så blir bedömningen bara ännu mer subjektiv.

Precis som att det vid en prövning av en sökandes ekonomiska förutsättningar krävs enligt lagen (BrL, kap. 2) att det måste stå i stadgarna att detta ska ingå i prövningen så måste samma krav gälla för de "personliga egenskaperna". Dvs, om det inte står i stadgarna (vilket det som regel inte gör) att kontroll av "personliga egenskaper" ska ingå i prövningen - tillsammans med exakt vilka "personliga egenskaper" som ska prövas, så får de "personliga egenskaperna" inte vägas in vid en prövning av en sökandes medlemskap i föreningen

Men i motsats till den kreditprövning som görs i vissa föreningar så är det nog väldigt sällan (i princip aldrig?) som en styrelse kontrollerar de "personliga egenskaperna". Endast om styrelsen fått in något särskilt tips, kanske denna kontroll görs (oavsett om lagen följs eller ej genom att det står i stadgarna att denna kontroll ska göras).

Hur många styrelser kontrollerar brottsregister och dylikt?
Men är det mindre viktigt än en ekonomisk bakgrundskontroll?

Och hur ska de "personliga egenskaperna" värderas?
Inte minst med tanke på att riktlinjer och regelverk helt saknas, precis som för en kontroll av en sökandes ekonomiska förutsättningar.

Uthyrning i andra hand
Ännu ett skäl för att kunna nekas medlemskap i en brf är om köparen inte har för avsikt att för egen del bruka och bo i lägenheten, utan att den sökande i stället avser att hyra ut den i andra hand.
Men hur ska en styrelse någonsin kunna kontrollera detta?
Speciellt med tanke på att man som bostadsrättshavaren inte har någon skyldighet att bo i sin bostadsrätt och medlemmen dessutom har rätt att hyra ut sin bostad i andra hand om medlemmen har "rimliga skäl" (som allting annat, odefinierat) för detta.

Epilog

Medlemsprövningen, som den ser ut idag, är ett skämt, och verkar mest bara finnas till för att kunna utnyttjas i maktmissbrukande syfte!

Det är fullständigt oacceptabelt som det fungerar idag där det inte framgår på vilka premisser man kan bli medlem i de olika brf:arna.
Att folk finner sig i detta är inte helt lätt att förstå.

Varje person som söker medlemskap i föreningen ska utifrån denna förenings stadgar veta helt säkert redan före ansökan om han kan bli medlem eller ej!

Den sökande som inte blir godkänd av en brf på premisser som inte omnämns i stadgarna kan med stöd av lagen få rätt och bli godkänd i föreningen.


Styrelser
Det har här tidigare nämnts faran med att styrelsen inte gör kreditkontroller av sökande.
Men kan inte riskerna kan vara lika stora eller ännu större att lekmannastyrelsen som saknar utbildning, kunskap och erfarenhet gör meningslösa kreditkontroller där sökanden vägras medlemskap baserat på maktmissbruk och/eller okunskap vilket ger föreningen dåligt rykte och sänker värdet på föreningens bostadsrätter?

Vi har sett hur styrelser missbrukar sina positioner och nekar medlemskap precis som de känner för det;
"1. Par med fasta anställningar, tjänar tillsammans över 420 000 kronor och saknar betalningsanmärkningar. Fick nej utan förklaring. Ansökan till hyresnämnden drogs tillbaka med motiveringen att köpet gått igenom. "Detta beror på hyresnämndens hjälp", skriver paret i sitt brev till nämnden.
2. Par med fasta anställningar, saknar betalningsanmärkningar. Får ingen förklaring till varför de nekas. Paret drar tillbaka ärendet. Lånar i stället en miljon kronor på banken utan problem och köper en villa utanför stan".
Kan det bli mer uppenbart att dagens system är fullständigt ohållbart?

Styrelser kommer som regel undan med detta eftersom de sökande som nekas inträde, men ändå är skötsamma, tappar intresset för att bo i en förening där styrelsen beter sig så här maktfullkomligt. De flyttar helt enkelt någon annanstans. De som drabbas är i stället inte bara den sökande/köparen utan även medlemmen som säljer sin bostadsrätt och i förlängningen alla boende i föreningen, med lägre värden på varje medlems bostadsrätt.

Stadgar
I HSBs normalstadgar från 2003, §5, står det;
"Som underlag för medlemskapsprövningen kan föreningen komma att begära kreditupplysning avseende sökanden".
Här balanserar HSB (naturligtvis väl medvetet) på en skör tråd mellan lagligt och olagligt enligt BrL 2 kap, 2 § där det står;
"2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen"
Trots formuleringen i BrL säger HSB i stadgarna att föreningen äger rätt att neka en sökande medlemskap baserat på en kreditupplysning, som upplyser just om medlemmens inkomst/förmögenhet. Vilka uppgifter är det annars i kreditupplysningen som HSB menar att föreningen kan använda sig av för att neka någon medlemskap (och varför vill HSB i så fall inte specificera dessa)?

Sedan skriver HSB i sina normalstadgar;
§ 4
"Inträde i föreningen kan beviljas den som är medlem i HSB och
1. kommer att erhålla bostadsrätt genom upplåtelse i föreningens hus, eller
2. övertar bostadsrätt i föreningens hus.
§ 6
Den som en bostadsrätt övergått till får inte vägras inträde i föreningen,
om de villkor för medlemskap som föreskrivs i § 4 är uppfyllda
och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare".
Här säger HSB att en sökande inte får vägras inträde i föreningen om "föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare".
Det betyder ju absolut ingenting! Vad är det styrelsen ska pröva på vilka grunder? Vad är det för mening med sådana intetsägande stadgar som ingen part kan använda till sin egen fördel eller någon annans nackdel?
Notera att det varken här eller någon annanstans uppges att ekonomin får/ska vara en faktor i en ev. bedöming av beviljande av medlemskap.
Däremot så står motsaten, enligt vad jag tar upp under del 3, ovan.


Rätt eller fel?


I ovanstående punkter, bortse från att rättsinstanserna i vissa fall dömt det som fel att vägra medlemskap baserat på den sökandes ekonomiska situation och i andra fall så har rättsinstanserna ansett att det var rätt att avslå en medlemsansökan baserat på den sökandes ekonomiska situation. Hur de tänkt är något vi ändå aldrig kommer att kunna reda ut.

Notera att jag här försöker att inte ge uttryck för hur jag personligen tycker att det ska fungera med medlemsprövningen.
Jag bara försöker pröva regelverket i detta sammanhang (och oavsett vad alla och envar tycker så hoppas jag att vi i alla fall är överens om en sak och det är att regelverket är riktigt uruselt utformat om vad som egentligen gäller för medlemskapsprövningen).

Det är också viktigt att kunna skilja mellan;
- vad en styrelse får använda sig av som faktorer i en medlemsprövning för att det ska vara giltigt
- vad en styrelse kan göra
- vad en styrelse behöver göra, och
- hur det normalt fungerar
Jag har noterat från vissa inlägg att man blandar ihop dessa olika situationer, och då blir resultatet att varje sak som sägs är rätt eller fel beroende på vilket av ovanstående fyra tillstånd man utgår från.


Vänta gärna med synpunkter (annars riskerar det bli mycket rörigt... rörigare) tills jag färdigställt detta inlägg på tisdag kväll, men fundera ändå gärna fram till dess på vad jag tagit upp här ovan.

clabbe
2008-10-07, 06:34
Men Admin då - du som är så påläst vet väl att ärenden som överklagas i Hyresnämnden går till Svea Hovrätt, inte till tingsrätten?

j.a
2008-10-07, 09:47
Jag förstår inte vad det är som är oklart.

En förening får ställa upp egna villkor för att antas som medlem i en
bostadsrättsförening så länge dessa inte strider mot 2 kap BRL. Ett sådant
förbjudet stadgevillkor är en på förhand angiven inkomstnivå. ("viss inkomst")

Om stadgarna däremot påbjuder att styrelsen skall göra en prövning av om
den sökande kommer klara de ekonomiska förpliktelser han/hon får till föreningen är detta tillåtet. Det handlar alltså om en prövning i det enskilda fallet dvs de omständigheter som råder för en viss lägenhet, viss köpare och viss förening.

Från specialmotiveringen i Prop 1990/91:92 s 61
Huvudregeln i båda dessa fall är att den sökande har rätt till inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Såväl förmågan att fullgöra de ekonomiska förpliktelserna mot föreningen som personliga kvalifikationer hos den inträdessökande har betydelse för prövningen. Möjligheterna att vägra medlemskap förutsätts dock utnyttjad med stor varsamhet. Endast om objektivt godtagbara skäl finns får medlemskap vägras (se närmare prop. 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49)

Hur förening de facto gör prövningen av medlemmens ekonomi kan man alltid diskutera, rättsfallet RH 2000:22 anses ge vägledning i frågan. Möjligheten finns alltid att överklaga ett nekat beslut om medlemskap.

Admin
2008-10-07, 10:16
Om stadgarna däremot påbjuder att styrelsen skall göra en prövning av om den sökande kommer klara de ekonomiska förpliktelser han/hon får till föreningen är detta tillåtet. Det handlar alltså om en prövning i det enskilda fallet dvs de omständigheter som råder för en viss lägenhet, viss köpare och viss förening.

Ja, om vi nu ska gå händelserna i förväg så är det så att ingen bostadsorganisation har lagt in i sina normalstadgar att den sökandes ekonomiska situation ska prövas, och därav följer att ytterst få sedan kompletterat sina stadgar.

Alltså finns det i princip inga brf:ar som har rätt att pröva sökandes ekonomiska situation !

Men!
Hold your horses!
Detta kommer att utvecklas när jag blir klar med mitt föregående inlägg (förhoppningsvis i kväll).


Men Admin då - du som är så påläst vet väl att ärenden som överklagas i Hyresnämnden går till Svea Hovrätt, inte till tingsrätten?

Sorry Clabbe, det hade gått mig helt förbi. :27:

Admin
2008-10-07, 20:53
I prop. 1990/91:92 som är förarbete till Bostadsrättslagen står följande på sid 62-63:
Vad gäller förslaget om förbud mot villkor om viss inkomst, vill jag säga följande. För att bli medlem i en bostadsrättsförening måste den sökande uppfylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna. Om sökanden förvärvat en bostadsrätt i föreningen, krävs det dessutom att föreningen skäligen skall kunna nöjas med förvärvaren som bostadsrättshavare (11 § BRL). I det sistnämnda kravet ligger framför allt att den nytillträdande bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Hänsyn får också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap på grund av bristande personliga kvalifikationer skall dock som jag tidigare sagt enligt förarbetena utnyttjas med varsamhet Endast om objektivt godtagbara skäl finns får medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49).

Såsom utredningen har funnit kan det inte anses ligga i linje med de nu redovisade bestämmelserna att föreningen för medlemskap skall kunna ställa upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga kvalifikationer. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjligheterna att klara av de ekonomiska förpliktelserna. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Jag anser därför i likhet med utredningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan. Enligt min mening bör härutöver föreskrivas att också villkor om viss förmögenhet skall vara utan verkan.


Proposition 1990/91:92 med förslag till ny bostadsrättslag, m.m. (webbsida (http://www.riksdagen.se/webbnav/index.aspx?dok_id=GE0392&nid=37), om någon vill läsa 451 sidor av mest dravel)

Vad Ulf Lönnqvist uttryckt här finner jag inte det minsta relevant i sammanhanget, och jag vill därför rekommendera alla att ignorera denna proposition som inte klargör något överhuvudtaget.

Den första delen av referatet;
"Vad gäller förslaget om förbud mot villkor om viss inkomst, vill jag säga följande. För att bli medlem i en bostadsrättsförening måste den sökande uppfylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna".
stämmer till viss del. Det står så i stadgarna, men utöver vad Ulf L. säger så krävs det också att villkoren följer lagen för att de ska kunna uppfyllas.

Ulf L. skriver sedan;
"Om sökanden förvärvat en bostadsrätt i föreningen, krävs det dessutom att föreningen skäligen skall kunna nöjas med förvärvaren som bostadsrättshavare (11 § BRL)".
Det finns ingen §11 i BrL, men om han syftar på paragrafen som har med utträde ur föreningen att göra så måste han ha svept ett antal whiskey innan han skrev detta eftersom det inte har med vartannat att göra.
I övrigt är det ett i sig fullständigt meningslöst konstaterande, för att inte säga rent farligt, samt utan uttalad grund.

Ulf L. skriver sedan;
"I det sistnämnda kravet ligger framför allt att den nytillträdande bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen".
Ja, det är kanske hans tolkning, men han förklarar inte hur han (eller någon annan) kommit fram till detta. Och inte heller vad de detta skulle innebära rent praktiskt. Lite svårt att ta denna nisse på allvar som bara befinner sig på teoretisk nivå utan verklighetsanknytning.

Ulf L. skriver sedan;
"Hänsyn får också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten".
Om han med sin helt obegripliga formulering "personliga kvalifikationer" avser de personliga egenskaperna så är han i alla fall inte helt ute i det blå just här (de personliga egenskaperna är de som Totiki frågat om, och som jag inte vet ursprunget till, men de sägs härstamma från förarbetet till bostadsrättslagen).
Oavsett vad Ulf L. avser så är meningen meningslös! Ingen blir ett uns klokare av detta.

Ulf L. skriver sedan;
"Möjligheten att vägra medlemskap på grund av bristande personliga kvalifikationer skall dock som jag tidigare sagt enligt förarbetena utnyttjas med varsamhet".
Ja, det får stå för honom.
Jag tror alla andra (exkl. kanske vissa oinitierade domstolar) är överens om att alla möjligheter att vägra medlemskap ska utnyttjas med största varsamhet, inte bara de "personliga kvalifikationerna", oavsett vad han menar med dessa.
För övrigt tillför denna mening inget i praktiken.

Ulf L. skriver sedan;
"Endast om objektivt godtagbara skäl finns får medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49)".
Ja, om de alla refererar till varandras propositioner tillräckligt ofta så kanske det de säger blir sant till slut, utan att någon behöver motivera sig?
Men han hade tur här. Det överensstämmer med allt annat jag läst.. och är väl en i övrigt alldeles uppenbar regel?
Och luddigt värre !!! Vilket gör att detta förarbete inte kan användas för att tolka vad som ligger bakom lagparagrafer.

Ulf L. skriver sedan;
"Såsom utredningen har funnit kan det inte anses ligga i linje med de nu redovisade bestämmelserna att föreningen för medlemskap skall kunna ställa upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga kvalifikationer".
Ändå är detta den enda möjligheten om en medlem ska kunna vägras medlemskap, dvs det måste enligt gällande lagar stå i stadgarna vad som ska utgöra grunden för medlemsprövning.

Ulf L. skriver sedan;
"Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjligheterna att klara av de ekonomiska förpliktelserna. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas".
Här är han faktiskt logisk i sitt resonemang, men man behöver knappast vara någon Einstein för att komma fram till denna slutsats?

Ulf L. skriver sedan;
"I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt".
Här lägger sig dimman tungt.
Ja, en "viss inkomst" kan i oskälig mån utestänga sökande från medlemskap på ett godtyckligt sätt.
Dock inte på ett lika godtyckligt sätt som om man helt överlåter det till styrelsen att helt fritt bestämma villkoren och tolkningar av villkoren.
Sedan gör detta inte att även villkor om den sökandes "ekonomiska situation" utestänger sökande på ett godtyckligt sätt!!!
Denna Ulf L. verkar ha mycket, mycket svårt att kunna tänka i mer än ett steg i taget.

Ulf L. skriver sedan;
"Jag anser därför i likhet med utredningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan".
Ja, finns det något han inte håller med utredningen om?
Självklart ska generella villkor som "ren inkomst" "vara utan verkan" (enl. vad som gäller idag), men det hindrar som sagt inte att konkreta och meningsfulla villkor kan finnas.

Ulf L. skriver sedan;
"Enligt min mening bör härutöver föreskrivas att också villkor om viss förmögenhet skall vara utan verkan".
Ja, det är bara att kopiera mina kommentarer ovan.


Jag vill varna alla för att ta propositionerna seriöst. De är tyvärr alltför ofta skrivna av personer som inte riktigt är insatta i problemen av olika anledningar.

totiki
2008-10-07, 21:06
Vilket nys.

Har jag glömt att nämna att ett Bostadsutskott och/eller Bostadsombudsmannamyndighet skulle vara på sin plats?

Admin
2008-10-07, 21:15
He, he, jo jag tror du hade glömt nämna bostadsutskottet här...

Du har helt rätt.
Proppar som den här visar hur viktigt det är att få en seriös uppdatering av bostadsrättslagen och föreningslagen.

Totiki, du (och alla andra) kan göra som jag och lägga in önskemålet om bostadsutskott som signatur (Kontrollpanelen, redigera signatur). Texten läggs då in för alla inlägg du skrivit tidigare och för alla nya inlägg, och du kan när som helst ändra texten om du vill.

dick
2008-10-08, 07:07
Sans och balans nu! Oavsett vad som är skrivet i lagtext så vet vi ju inte vad det betyder förrän det är prövat i domstol. Vi kommer därför att riskera att göra "fel" hur vi än gör. Kontentan är att vi med gott omdöme får göra vad vi på goda grunder kan anse vara rätt och riktigt samt moraliskt försvarbart. Det är svårt att på egen hand försöka tolka lagarna och säga att si eller så är det med bestämdhet, i samma anda som Admin gör här.

Att blanda ihop "förmågan att betala" med "en viss inkomst" är ju som att blanda ihop äpplen och kanelbullar. Naturligtvis kommer det i det enskilda fallet att krävas en viss inkomst för förmågan att betala, men det finns ju flera faktorer som är avgörande för den förmågan (bl a bostadsbidrag). Att kräva "god inkomst" är ju således fel medan "god betalningsförmåga" borde gå igenom.

En annan aspekt på vad som menas med "en viss inkomst" kan ju vara att lagstiftaren menade en hög inkomst, och inte alls syftade på någon miniminivå. Hela meningen om stadgevillkor som är utan verkan för medlemskap lyder ju:
att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen
Kanske tänkte lagstiftaren i linje med att det är oskäligt och fel att kräva att man skall vara norsk medborgare, ha en inkomst på 1 milj och ha 15 milj på banken. Och en sådan betydelse går ju inte på något vis på tvärs med en skrivelse om "förmågan att betala". (äpplen och kanelbullar)

Till sist så har ju styrelsen bland annat till uppgift att värna nuvarande delägares ekonomiska intresse. Och detta innebär rimligtvis att man inte låter någon med bristande förmåga att betala köpa in sig med en andel i företaget.

...och det där med regelmässig kreditprövning startade vi med sedan en person med riktigt risig förmåga bviljades lån av Bluestep. Bankens bedeömning räcker inte!

Vi gör vad vi tror är rätt och vad vi kan stå för. Skulle det vara fel så är det upp till domstolen att bedöma det. Den risken får vi ta, och vi sover gott med det. Flera rättsfall tycker jag talar för vår linje att neka på grund av att vår lekmannamässiga helhetsbedömning motiverar det. Det är inget 100%-igt system, men det finns tyvärr inget bättre. Ett stelbent regelverk fungerar nämligen inte heller, och det är ju just därför som många lagar idag är luddigt skrivna. Det handlar om att uppnå en funktion, inte hur man gör det.

// Dick

Admin
2008-10-08, 12:23
Oavsett vad som är skrivet i lagtext så vet vi ju inte vad det betyder förrän det är prövat i domstol. Vi kommer därför att riskera att göra "fel" hur vi än gör.
Vad du säger här är att man i detta land inte kan ha en synpunkt och inte göra tolkningar eller ens referera det som står svart på vitt. Hmmm, jag vill inte hålla med. Vi riskerar inte att göra fel. Domstolar är ofta okunniga. De behöver vägledas. Det är så det fungerar i rättsfall (det är t.ex. därför det finns advokater och åklagare)! De som drabbas av maktfullkomliga styrelser behöver hjälp med att vägleda domstolarna. Det är vad vi gör här. Oavsett vilka synpunkter vi har så reder vi ut begreppen (även om kanske förvirring uppstår temporärt) och underlättar för framtiden.

Kontentan är att vi med gott omdöme får göra vad vi på goda grunder kan anse vara rätt och riktigt samt moraliskt försvarbart.
Det är just vad jag försökt förklara att vi absolut inte kan tillåta.
Vi kan och ska inte förlita oss på att styrelser handlar med gott omdöme, speciellt när vi kan se så många tydliga exempel på att styrelser inte handlar med gott omdöme. Vi ska i stället följa lagen.

Det är svårt att på egen hand försöka tolka lagarna och säga att si eller så är det med bestämdhet, i samma anda som Admin gör här.
Det finns inte mycket som någon kan säga om något med bestämdhet, men det hindrar inte att jag eller någon annan kan tolka lagarna. Jag håller med dig om att det inte är lätt att tolka lagar, men det innebär inte att det är omöjligt. Om sedan någon inte håller med i en specifik och avgränsad fråga och motiverar detta konkret (i stället för att tala i generella termer) så kan man kanske komma till en slutsats som alla håller med om efter att alla argument framförts.

Att blanda ihop "förmågan att betala" med "en viss inkomst" är ju som att blanda ihop äpplen och kanelbullar.
Ja, men vad jag har sett så är det ingen som här gjort denna sammanblandning i någon tolkning, så just detta känns inte som något problem.

Att kräva "god inkomst" är ju således fel medan "god betalningsförmåga" borde gå igenom.
Ja, om vi bortser från vissa kritiska parametrar, som att termen "god betalningsförmåga" är en högst subjektiv bedömning, och de problem detta därför leder till.
"God betalningsförmåga" (vad det nu innebär konkret, vilket ingen vet) är också vad vi kunnat konstatera att lagstiftarna tänkt sig ska gälla.

En annan aspekt på vad som menas med "en viss inkomst" kan ju vara att lagstiftaren menade en hög inkomst, och inte alls syftade på någon miniminivå.
Mjae, jag tror att med "viss inkomst" menas just "viss inkomst", dvs en inkomst i t.ex. kronor räknat (oavsett nivå).

Kanske tänkte lagstiftaren i linje med att det är oskäligt och fel att kräva att man skall vara norsk medborgare, ha en inkomst på 1 milj och ha 15 milj på banken. Och en sådan betydelse går ju inte på något vis på tvärs med en skrivelse om "förmågan att betala". (äpplen och kanelbullar)
Jo, men nu blandar du ju äpplen med kanelbullar. Du kan inte relatera "förmågan att betala" till "norsk medborgare" och inkomst/förmögenhet. ;)

Till sist så har ju styrelsen bland annat till uppgift att värna nuvarande delägares ekonomiska intresse. Och detta innebär rimligtvis att man inte låter någon med bristande förmåga att betala köpa in sig med en andel i företaget.
Ja, och i styrelsens uppgift ingår därför att inte neka sökande medlemskap på andra grunder än vad lagen föreskriver. Och enligt lagen kan medlemskap endast nekas på grundval av det som står i stadgarna för detta och som i övrigt överensstämmer med lagen.

...och det där med regelmässig kreditprövning startade vi med sedan en person med riktigt risig förmåga bviljades lån av Bluestep. Bankens bedeömning räcker inte!
Må så vara. Bluestep (som riktar sig till dem som inte får lån av banken) är väl i och för sig inte en bank, men vi vet att bankerna gör fel ibland (precis som låne- och kreditinstituten). Det innebär dock inte att alla styrelser därför gör rätt i alla sina bedömningar, eller hur? Speciellt med tanke på att det inte finns ett regelverk att följa.

Det blir sedan säkert inte lätt för en styrelse att få rätt rent rättligt om en styrelse kommer fram till en annan slutsats än en bank.
Då vill det nog till väldigt tunga och bevisbara argument... som styrelsen i övrigt får forska fram helt på egen hand (eller betala någon annan för att göra).

Vi gör vad vi tror är rätt och vad vi kan stå för. Skulle det vara fel så är det upp till domstolen att bedöma det. Den risken får vi ta, och vi sover gott med det.
De som oförskyllt drabbas kanske inte sover lika gott?

Flera rättsfall tycker jag talar för vår linje att neka på grund av att vår lekmannamässiga helhetsbedömning motiverar det.
Vilka olika rättsfall menar du talar för att en styrelse kan neka medlemskap pga styrelsens "lekmannamässiga helhetsbedömning"?
Jag kan inte se att det skulle vara så i ett enda rättsfall, inte ens i de rättsfall där jag anser att domstolen uttalat sig felaktigt.

Det är inget 100%-igt system, men det finns tyvärr inget bättre.
Jo, det finns ett bättre system; att lagen följs, även om dagens lagparagrafer i ämnet skulle kunna vara bättre.

Ett stelbent regelverk fungerar nämligen inte heller, och det är ju just därför som många lagar idag är luddigt skrivna. Det handlar om att uppnå en funktion, inte hur man gör det.
Ja, lagar är skrivna så att de i vissa delar lämnar öppet för tolkningar. Det behöver inte vara fel. Det är bara fel i de fall då de luddiga lagarna är så luddiga att de endast kan avgöras av en domstol (ofta utan kunskap och erfarenhet i frågan). Att lagar är så luddiga beror ibland på att de som skrivit lagtexterna inte varit tillräckligt initierade/engagerade. Därför skrivs lagar om löpande, även om mycket av lagtexterna ligger kvar århundrade efter århundrade.

Katten Georg
2008-10-08, 13:50
Kreditprövning mm för att avgöra medlemskap.

Om en köpare kan visa att han eller hon kan sköta sina åtaganden, s.k. handel och vandel, d.v.s. inte dragit på sig betalningsanmärkningar, skatteskulder, brottslig verksamhet etc. så kan inte en styrelse neka medlemskap. Det håller inte att referera till låg inkomst. Jag har kollat.

Francois
2008-10-08, 20:36
"Jag har kollat", säger Katten Georg. Det är väl vad vi alla har gjort i detta forum, att läsa lagen mm och försöka tolka texten smat mellan raderna.

Jag har nu i alla fall ändrat mig och förstår att man inte kan pröva ett medlemskap enligt riktlinjer som inte först är beskrivan i stadgarna, precis som Admin försökt förklara på olika sätt.
Känns bara jobbigt nu att behöva ändra våra stadgar för att få rätt att göra det som vi alltid har gjort (praxis). Men har jag nåt val? Nej.

Admin
2008-10-08, 22:11
Ja, stadgeändringar vill man verkligen inte gärna göra alltför ofta.
Men samtidigt så är det ju en mycket viktig punkt och det säkrar inte bara för föreningen, utan även för styrelsen och för de sökande till föreningen.
Och när ni ändå ändrar stadgarna för prövningen av sökande så kan ni kanske få med ännu några fler bra stadgeändringar (t.ex. något från min mall (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm)) i samma svep?

Sedan så kan jag inte låta bli att förundras över att ingen bostadsorganisation varken lagt in "medlemsprövningsparagrafer" i sina normalstadgar... eller ens tipsat föreningarna om att de måste göra detta. Vad skälet är för detta kan man fråga sig, men något skäl måste det ju finnas.

Francois, när ni kommit på en bra formulering för stadgarna så tipsa gärna oss andra om denna. För man måste nog tänka igenom ganska noga hur det ska formuleras, så att man inte behöver göra tillägg eller ändra igen.

David08
2009-04-02, 08:51
Efter ha läst igenom stora delar av just det här forumet trodde jag att mitt eget framtida nya medlemskap inte skulle kunna bli några problem, men där tog jag miste. I den brf jag ska flytta till i Stockholm tvingades jag själv presentera en kreditupplysning på mig och trots att jag inte har några betalningsanmärkningar eller skulder så vägrade de godkänna mig. Jag är nämligen student och även om min inkomst (CSN, extrajobb) uppgick till närmare tre gånger själva årsavgiften så nekade de mig inträde med hänvisning till att det enligt dem, inte räckte.

Det faktum att jag inte har några lån och inte heller planerade ta några inför köpet av nya lägenheten (den jag säljer och äger idag ligger nämligen väldigt centralt i Stockholm och den nya ligger i en förort) ansågs inte vara en positiv faktor utan betraktades snarare med än mer misstanke.

Jag erbjöd mig att betala en årsavgift (alltså samtliga tolv månaders avgift) i förskott, men det dög inte. Jag erbjöd mig visa att jag hade pengar som motsvarade flera årsavgifter på mitt bankkonto, men det dög inte heller. Jag erbjöd mig visa upp några siffror kring det företag jag driver vid sidan av mina studier, men det dög inte heller.

Det enda som till slut accepterades var om min gamla mamma kunde gå in som borgenär (!). Något som för mig som egenföretagare och som alltså köpt en lägenhet för närmare 2,5 miljoner kronor (utan lån, märk väl) är en helt absurd situation. Inte medför det några problem vad jag kan se, men är det inte en form av diskriminering som enligt lag inte får ske?! BRL säger en sak, men rättspraxis verkar säga en annan. Av mäklarens jurist fick jag nämligen information om ett fall (RH 2000:22) från hovrätten som förvisso inte riktigt liknar mitt, men ändå har verkat som rättspraxis. Det fallet indikerar att hovrätten tycker det är ok att en brf inte bara gör en skälig undersökning men också att brf har rätt att vägra någon medlemskap just på de grunder BRL säger att man inte får vägra någon medlemskap på. Förvirrad någon?

För egen del hoppas jag nu att det ska räcka att min stackars mamma kan vara min borgenär, hon blev nästan glad över att åter få utgöra en sådan viktig del av mitt liv igen. Samtidigt är det ju nästan löjeväckande komiskt att en brf är så rigid som denna och praktiserar en medlemskapsprocess på detta vis. Jag föreställer mig att inga studenter någonsin själva kan köpa en lägenhet i deras brf utan att deras föräldrar rycker in. Något som bäddar för en rad besynnerliga situationer. Mäklaren som förmedlade bostaden sliter också sitt hår i pur frustration eftersom han riskerar att nödgas börja om säljprocessen från början.

Man kan tycka att som läget är idag, med de priser en bostadsrätt betingar som är så många gånger högre än en årsavgift jämfört med 15 år sedan, så skulle ovan praxis bli helt överflödig. Den som har egna eller lånade medel tillräckliga att köpa en lägenhet för två till fyra miljoner kronor, har förmodligen råd med en årsavgift som motsvarar en till två procent av den summan. Men icke.

För den som vill läsa mer om fallet jag hänvisar till här ovan, finns en bra länk här nedan:
https://lagen.nu/dom/rh/2000:22

lofling
2010-06-02, 12:15
Efter ha läst igenom stora delar av just det här forumet trodde jag att mitt eget framtida nya medlemskap inte skulle kunna bli några problem, men där tog jag miste.

Av mäklarens jurist fick jag nämligen information om ett fall (RH 2000:22) från hovrätten som förvisso inte riktigt liknar mitt, men ändå har verkat som rättspraxis. Det fallet indikerar att hovrätten tycker det är ok att en brf inte bara gör en skälig undersökning men också att brf har rätt att vägra någon medlemskap just på de grunder BRL säger att man inte får vägra någon medlemskap på. Förvirrad någon?

Man kan tycka att som läget är idag, med de priser en bostadsrätt betingar som är så många gånger högre än en årsavgift jämfört med 15 år sedan, så skulle ovan praxis bli helt överflödig. Den som har egna eller lånade medel tillräckliga att köpa en lägenhet för två till fyra miljoner kronor, har förmodligen råd med en årsavgift som motsvarar en till två procent av den summan. Men icke.

För den som vill läsa mer om fallet jag hänvisar till här ovan, finns en bra länk här nedan:
https://lagen.nu/dom/rh/2000:22

Nu har jag läst hela tråden för att jag nyss hamnat i problem att bli medlem i en förening. Ditt fall är också intressant för att det påverkar väldigt många studenter och akademiker. Jag har visstidsanställning, vilket tyvärr är praxis inom akademin, och har varit utomlands i tre år (min kreditupplysning visar på 0 kr i inkomst senaste åren pga det).

Jag håller helt med om att det är skillnad på praxis och teori. Men det fallet du hänvisar till handlar om skadeståndskravet, med ett tillägg om huruvida bedömningen av medlemmar var korrekt.

Skadeståndskravet bifölls ej pga två skäl, framförallt för att köpeavtalet inte var korrekt - "För att en bostadsrättsförenings beslut att vägra förvärvaren medlemskap skall kunna föranleda skadeståndsansvar gentemot den medlem som överlåtit bostadsrätten måste det - förutsatt att skadeståndsskyldighet inte redan på annan grund är utesluten - krävas att föreningen i avsevärd grad har åsidosatt sin skyldighet att iakttaga objektivitet vid prövningen."

Det sägs ju att
Hovrätten kan inte finna att utredningen ger stöd för annat än att föreningen, genom sin styrelse, gjort en seriös och på objektiva skäl grundad bedömning av sökandenas förmåga att fullgöra sina förpliktelser mot föreningen men funnit att de saknat förmåga till detta. Oavsett om skäl kunnat åberopas för en annan bedömning, kan därför styrelsens handlande, enligt vad förut sagts, inte medföra något skadeståndsansvar..

Sättet jag tolkar detta på är att föreningen saknade förmåga till att göra en korrekt bedömning om medlemskap. Därav inget skadestånd. Men för mig är det helt klart att hovrätten, liksom tingsrätten, anser att styrelsen gjort en felaktig bedömning i sin medlemsansökningsprövning.

j.a
2010-06-02, 12:32
Jag hänvisade till RH 2000:22 redan 2008 i denna tråd men det var ingen som brydde sig om det. Det är detta fall som man använder i denna fråga eftersom domstolen delvis gått in på den aktuella frågan, det är en av flera frågor i rättsfallet.

clabbe
2010-06-02, 13:13
Sättet jag tolkar detta på är att föreningen saknade förmåga till att göra en korrekt bedömning om medlemskap. Därav inget skadestånd. Men för mig är det helt klart att hovrätten, liksom tingsrätten, anser att styrelsen gjort en felaktig bedömning i sin medlemsansökningsprövning.

"de" i ditt sista citat syftar på köparna, inte på föreningen.
Så läser iallafall jag ut meningen.

lofling
2010-06-02, 13:46
"de" i ditt sista citat syftar på köparna, inte på föreningen.
Så läser iallafall jag ut meningen.

Hm. Men varför skulle domen då i nästa mening säga "oavsett skäl..." ectc?

Det är nog sant att de syftar på köparna trots allt. Det jag tolkade andra meningen som var att eftersom styrelsen tagit ett beslut baserat på vad de ansåg vara rimliga grunder, kan de inte anses vara skadeståndsskyldiga.

Mao, domen är till för att säga att om styrelsen inte varit medveten oaktsam (trots att de saknar förmåga) i sin bedömning så är föreningen inte skadeståndsskyldig.

clabbe
2010-06-02, 14:23
Hm. Men varför skulle domen då i nästa mening säga "oavsett skäl..." ectc?

Det är nog sant att de syftar på köparna trots allt. Det jag tolkade andra meningen som var att eftersom styrelsen tagit ett beslut baserat på vad de ansåg vara rimliga grunder, kan de inte anses vara skadeståndsskyldiga.

Mao, domen är till för att säga att om styrelsen inte varit medveten oaktsam (trots att de saknar förmåga) i sin bedömning så är föreningen inte skadeståndsskyldig.

Så du utläser alltså "men funnit" som syftande på hovrätten och inte på föreningen?

lofling
2010-06-02, 14:37
Så du utläser alltså "men funnit" som syftande på hovrätten och inte på föreningen?

Öh, nej. Jag läste nog lite hastigt helt enkelt. De torde syfta på köparnas förmåga. Jag läste dock "men funnit" som syftande på hovrätten när jag läste domen första gången.

Domen säger vidare
I kravet på att föreningen skäligen bör godta förvärvaren som bostadsrättshavare och således bevilja medlemskap ligger i första hand att den nytillträdande bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Den prövning som föreningen har att göra måste självfallet ske på ett objektivt sätt och grundas på utredning i rimlig omfattning beträffande sökandens ekonomiska förhållanden. Det ligger samtidigt i sakens natur att en bostadsrättsförening måste ges vida ramar för sin skälighetsbedömning, särskilt som denna är inriktad på framtida och därmed på svårbedömbara förhållanden.

Det tolkar jag som att hovrätten ger mer tyngd åt kravet på att kunna fullgöra sina ekonomiska plikter än åt 2 Kap 2 § (den om viss inkomst och förmögenhet etc). Men domen ger så vitt jag förstår ändå inga bra riktlinjer om det hela, huruvida styrelsens bedömning var korrekt eller inte, eftersom huvudpoängen var skadeståndskravet. Eller är jag ute och cyklar?

Granne
2012-12-13, 22:29
hmmmm man blir ju verkligen mörkrädd.....!
I dagens Sverige duger man inte som medlem om man inte kan uppvisa lönekonto.
Låt säga att en presumtiv medlem har pengar på ex. konto i annat land, eller i kassaskåp och bankfack, eller bundet kapital eller delägarskap i en affärsverksamhet.
Hur ska han kunna bevisa att han har tillräkligt med kapital till avgiften.
I min mening så är man god nog för medlemsskap om manköper en lägenhet kontant för 500 000 eller mer, förstår inte hur man kan avgöra betalnings möjligheter med en UC.
Trams av okunninga och imbesilla personer tycker ju jag då, men jag är ju å andra sidan mindre bemedlad enligt vissa piratpartister i karlstad och vissa FD styrelsemedlemmar i vår styrelse :1:

själv köper jag en lägenhet kontant för 550 000 kr, i annan förening i annan stad, å jag är arbetslös, utan protester från den föreningens styrelse :6: