handdator

Visa fullständig version : Reparera rökkanalerna - Tvist med styrelsen i brf


14217
2008-09-30, 21:46
På grund av reparation av rökkanalerna som betjänar cirka 2/3 av medlemmarna som har öppna spisar, begärde styrelsen tillträde till mitt badrum. En första uppgift var att reparationen skulle ta 3 dagar och utföras under min semester. Drygt 3 veckor senare var kanalerna lagade, och mitt badrum förstört.

När jag frågade vem som skulle reparera detta fick jag av handläggande styrelsemedlem reda på att jag fick hjälpa till själv att hitta hantverkare, i stället för att "sitta på läktaren". Via sajten "spikifoten" (rek. av Råd o Rön) fick jag tag i hantverkare som kunde börja ganska snart. Efter ett tag såg jag att hantverkarna var oproffesionella och ej gjorde arbetet enligt överenskommelser eller svensk norm.

BRF:s förvaltare skaffade besiktningsman som underkände arbetet. Han skaffade också nya, välkända hantverkare som rivit badrummet igen. Under tiden har omläggning av taket påbörjats, vilket resulterade i en fuktskada i mitt sovrum, då regnvatten rann in. För närvarande pågår arbeten i både badrum och sovrum. Jag har ej kunnat bo i min lägenhet sedan den 28 juni, dvs nu 3 månader.

Fråga 1: Jag har ingen öppen spis och är enbart drabbad av denna reparation. Borde inte de som gagnas och som får en värdehöjning i sina lägenheter, betala kostnaderna? Det tycker inte styrelsen.

Fråga 2: Jag har inte blivit erbjuden annat boende eller att mina möbler magasineras. Styrelsen svarar inte på dessa frågor. Efter begäran har styrelsen erbjudit mig avgiftsbefrielse i 3 månader, eller så länge som arbetena pågår, ev 3 månader till om jag avstår från övriga krav. Jag begär ersättning för hela boendekostnaden, dvs avgift + ränta för lån samt fördyrade levnadsomkostnader. Jag alternerar mellan olika vänner och har ett kaosartat privatliv med bilen som fast punkt. Jag har fått se mitt hem förstöras och en del av mina saker har skadats. Är stämning enda utväg?

Fråga 3: Arbetena med den första firman beställdes i mitt namn. Halva fakturan är obetald och krävs tillbaka av föreningen. Föreningen ställer motfaktura om pengarna ej återbetalas. Fara?

dick
2008-09-30, 22:27
Något absolut rätt eller fel kan sällan avgöras på annan plats än i domstol. Så det du får här är bara mina tyckanden efter egen skral erfarenhet.

Fråga 1: Jag har ingen öppen spis och är enbart drabbad av denna reparation. Borde inte de som gagnas och som får en värdehöjning i sina lägenheter, betala kostnaderna? Det tycker inte styrelsen.
Det finns fall där alla får vara med och betala för något som bara vissa har nytta av, men det här kvalar nog inte in under detta. Om husets balkongräcken behöver underhållas eller bytas ut så fördelas nog oftast den kostnaden lika på alla, även på dem som inte har balkong. Men då är det frågan om en säkerhetsåtgärd i en del av fastigheten som föreningen ansvarar för, och som bara måste fixas.

Om det är som jag tror/befarar, så har denna upprustning inte att göra med fastighetens uppvärmning eller bärande konstruktion, utan är en "lyxrenovering" för dem med öppen spis, och då ska de verkligen stå för den kostnaden själva. Fast det kanske är så att de med spis har ett högre andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) för det.

Fråga 2: Jag har inte blivit erbjuden annat boende eller att mina möbler magasineras. Styrelsen svarar inte på dessa frågor. Efter begäran har styrelsen erbjudit mig avgiftsbefrielse i 3 mån.,eller så länge som arbetena pågår, ev 3 månader till om jag avstår från övriga krav. Jag begär ersättning för hela boendekostnaden, dvs avgift + ränta för lån samt fördyrade levnadsomkostnader. Jag alternerar mellan olika vänner och har ett kaosartat privatliv med bilen som fasta punkt. Jag har fått se mitt hem förstöras och en del av mina saker har skadats. Är stämning enda utväg?
Avgiftsbefrielse för dig innebär att grannarna får betala mer, och skadorna som uppstått är inte styrelsens eller grannarnas fel. Så avgiftsbefrielse vet jag inte om de behöver ge dig över huvud taget.

Här har det skett en skada och då finns det möjligen en försäkring som ska ta en del av dessa kostnader. I den mån sedan styrelsens brist på agerande orsakat mer skada så får man nog reda ut det i efterhand. Men som sagt, jag skulle försökt med försäkringsbolaget. Stämmning är jobbigt.

Fråga 3: Arbetena med den första firman beställdes i mitt namn. Halva fakturan är i obetald och krävs tillbaka av föreningen. Föreningen ställer motfaktura om pengarna ej återbetalas. Fara?Det är svårt att svara på. En aspekt på det hela är om första hantverkaren fick möjlighet att rätta till sina dåligt utförda arbeten. Har han inte fått det och man inte kan styrka att det var hejdlöst dåligt gjort och/eller otänkbart att ta dit samma firma igen så får ni nog förbereda er på att betala den. Men det behövs nog mycket mer fakta och kunskap för att besvara den frågan korrekt.

14217
2008-10-01, 23:06
Hur kan jag gå vidare med öppna spisfrågan, när styrelsen nu tycker att det är jämförbart med hiss?
Jag har försökt få andra medlemmar att agera och begära en extra stämma, men det vill de inte.

Admin
2008-10-03, 08:26
Det är verkligen inte lätt att få något stöd från andra medlemmar om man som enskild medlem råkar illa ut. Man ställer inte upp för varandra.

Därför är inlägget här om minoritetsskydd (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=5521) väldigt viktigt för dig!

Frågan är hur mycket och vad du har skriftligt av kommunikationen med styrelsen?

Du skulle inte anlitat hantverkare bara för att styrelsen sa detta! Det är min förhoppning att du i alla fall har detta önskemål/krav från styrelsen på pränt.

Enligt min bedömning i denna fråga så är detta inget som du på något sätt ska stå för och frågan är bara hur mycket du ska få i kompensation.

Men som Dick säger, detta känns som en försäkringsfråga, och det är upp till försäkringsbolaget att göra sina bedömningar här (som du sedan kan överklaga om du inte är nöjd). Kan du tänka dig att acceptera de 3 månaders avgiftsbefrielse som styrelsen erbjudit dig i kompensation (pengar som jag förutsätter att styrelsen sedan kräver från försäkringsbolaget)?


Andra, liknande frågor i ämnet, om bl.a. reducerad avgift för bostadsrättshavare;

1. Minskad månadsavgift under reparation av läcka

Fråga: Vi har en vattenläcka i taket till badrummet. Trots flera undersökningar har ingen orsak hittats. Vi använder inte längre toaletten.
Kan vi kräva nedsättning av månadsavgiften till dess läckan är åtgärdad?

Svar: Först måste utredas vad vattenläckan beror på.

Ni har rätt till nedsättning av månadsavgiften om bristen i lägenheten beror på att föreningen eftersatt sin underhållsskyldighet eller på annat sätt varit vållande till hinder och men, genom att till exempel inte ha undersökt var skadan kommer ifrån.

Har föreningen inte på något sätt vållat skadan och man har fullgjort sin underhållsskyldighet, genom att exempelvis med fackmän försökt ta reda på anledningen till läckan, har ni inte rätt till nedsättning.


2. Reducerad avgift - försäkring, dusch/toalett

Fråga: Vi har fått våra badrum renoverade. Fem veckor tog det och visst blev det fint. Men ska inte avgiften minskas under renoveringsperioden? Vi som bott kvar delade på en toalett och dusch i källaren.
Jag har hört att föreningens försäkring täcker inkomstbortfallet. Stämmer det?

Svar: Som bostadsrättshavare kan ni i vissa fall få nedsättning av årsavgiften på grund av hinder och men i nyttjanderätten. Det gäller dock bara om föreningen har varit vårdslös eller försumlig på något sätt, i ert fall exempelvis om badrumsrenoveringen tagit avsevärt längre tid än beräknat.

Har renoveringen gått normalt tillväga är dock föreningen, trots olägenheterna, inte skyldig att sätta ner årsavgiften.


3. Försäkring täcker inte läckage på ledning för regnvatten - fuktskador

Fråga: Jag har fått en vattenskada i mitt kök och anmält detta till mitt försäkringsbolag.
Försäkringsbolaget vill dock inte ersätta skadan, med följande motivering: "Skadan har orsakats av läckage på stamledning avsedd att leda regnvatten. Att underhålla ledningen är föreningens ansvar, därför ska föreningen stå för hela skadan".
Är bolagets tolkning riktig?

Svar: Enligt HSB:s normalstadgar ansvarar föreningen för underhåll och reparation av de stamledningar föreningen försett lägenheten med och om dessa tjänar mer än en lägenhet.

Det är ditt ansvar som bostadsrättshavare att underhålla och reparera lägenhetens inre oavsett hur skadan uppkommit.

Om föreningen har eftersatt sin reparations- och underhållsskyldighet på en stamledning kan föreningen bli ersättningsskyldig för skador som uppstått i din lägenhet till följd av detta.

Om du är missnöjd med beslutet från ditt försäkringsbolag kan du vända dig till försäkringsbolagets kundombudsman. Har försäkringsbolaget ingen kundombudsman kan Allmänna Reklamationsnämnden ta upp ärendet.

stephan
2008-10-04, 09:30
I senaste numret av Hemma, HSB:s reklamtidning, skriver de att de hjälper medlemmarna mot styrelser med juridisk hjälp.
Om det inte är årtusendets skämt så är det i alla fall århundradets.

En medlem anklagar styrelsen för något, styrelsen i sin tur tar hjälp av HSB:s förbundsjurist Ove Shcramm. Vad tror ni han gör?
Av styrelsen kan han ta betalt för juridiska tjänster, så läget blir glasklart.
Men HSB gillar att sitta på alla stolar, så om medlemmen betalar kan Ove Schramm sitta på alla stolar i en tingrsrättsförhanling?

dick
2008-10-05, 22:10
Hur kan jag gå vidare med öppna spisfrågan, när styrelsen nu tycker att det är jämförbart med hiss?
Jag har försökt få andra medlemmar att agera och begära en extra stämma, men det vill de inte.

Det enkla svaret är att man får leva med vad majoriteten tycker.
... om det inte är helt käpprätt åt skogen, för då kan det ju finnas andra juridiska lösningar ibland.
Enklast är väl att ta reda på vad kostnaderna för skorstensarbetena går på, och vad de bostadsrättshavare som inte har öppen spis får betala. Skriv sedan en motion (tydlig och väl motiverad) om varför du vill ha ändring i frågan och hoppas på stämmans bifall.

14217
2008-10-10, 19:06
Jag tror inte ens att det är vad majoriteten tycker, utan styrelsen har bestämt och majoriteten säger ingenting, dvs de är helt tysta. Man får den styrelse som man förtjänar, heter det visst....