handdator

Visa fullständig version : Lägenhetsbesiktningar i brf


stephan
2008-09-26, 08:50
Statuskontroll av lägenheter i Skåne (http://www.riksbyggen.se/Tjanster/Tjanster/Bosta/Fastighetsutveckling/Statuskontroll-av-lagenheter/)
När man läser detta kan man vid en första inblick tro att detta är bra?
Detta är väl också något som Ann Irebo som nyvald VD för HSB kommer att lägga på förslagsbordet?

Men här finns enorma risker.

Baktanken med att besiktiga lägenheter handlar inte för fem öre om att det skulle vara bra för medlemmar, utan ren och skär ekonomi för Riksbyggen i detta fallet.

Jag vet hur HSB "uppvaktade" styrelseldamöter med förslaget att styrelsen skulle ta beslut om att bland annat fuktbesiktiga lägenheter.
Det slutade med att de flesta lägenheter hade "på gränsen till fuktskador" och förslag till åtgätder.

Se även;
Riksbyggens besiktningar (http://www.riksbyggen.se/Tjanster/Tjanster/Bosta/Bevakning-av-myndighetsbesiktningar/)

schrapet
2008-09-28, 12:01
Enligt artikeln tycker Riskbyggen att föreningarna borde besiktiga minst vart 3:e år. Enligt deras årsredovisning förvaltar de ca 172 000 lägenheter. Denna affärside skulle inbriga Rb 172 000 x á 450 kr / 3 år = 25.8 milj SEK per år.

I min 19 år gammla Brf har vi haft ett alvarligt fuktskade ärende samt ett mindre alvarligt. För ca 5 år sedan var en familj bortrest på semster. De har sin lägenhet på nedre plan. Under deras frånvaro blev det stopp i stamledningen till köket varvid avloppsvatten från de övre lägenheterna ran upp i deras disko och ner på köksgolvet. Detta skedde under minst en vecka så till slut blev alla golv nerdränkta. Renoveringskostnaden inklusive övernattning på hotell gick på över 170.000 kr. Detta kunde inte förhindras av en lägenhetsbesiktning men däremot om styrelsen vart 3 år beställer rensning av stammledningar. Kostar ca 7000 kr per gång.

Den andra mindre skadan orsakades av en läckande packning under diskbänken hos en äldre kvinna. Skadan upptäcktes efter en fuktbesiktning utförd av opartisk besiktningsman. Att åtgärda detta kostade ca 9000 kr (torkning samt ny matta på golv).
Detta var den första besiktningen på 17 år.
Att sedan utföra nya besiktningar av alla lägenheter vart 3:e år tycker jag är onödigt. Däremot kan de vara ide att planera in nya besiktningar av de lägenheter som inte fick anmärkning vid föregående besiktning eller i de lägenheter som innehas av nyinflyttade./SP

Micke1
2008-09-28, 20:48
Tar man min förening som exempel där styrelsen/personal går runt med tre års mellanrum och besiktigar det som föreningen är underhållsskyldiga till.
Det handlar naturligtvis om ekonomi samt planering av underhåll.
Det kostar en del med droppande kranar mm.
Även om servicen finns kostnadsfritt att få nya packningar så är det inte många boende som ringer och får nya ditt monterade.
Med andra ord anser jag det som en bra idé med besiktningar eftersom kostnaderna minskar för föreningen.

dick
2008-09-28, 21:38
Jag tror inte heller att det finns någon baktanke med detta från förbundens sida. Om styrelsens ledamöter gör denna enkla besiktning (eller inventering) så finns det dessutom möjlighet att utbyta annan information. Styrelsen gjorde det för några år sedan hos oss, och det gav mycket gott både för styrelsen och för medlemmarna. Många kände inte till hur det fungerade med köksfläkten, skyddet under diskmaskinen, termostaterna, ballofixerna mm. Dessutom fick alla se någon från styrelsen. Kanon!

Admin
2008-09-28, 21:41
Har ni ändrat stadgarna i er brf enligt HSB:s normalstadgar från 2003?

För i så fall har ni också fått HSB:s galna paragraf om att kranar/packningar numera är bostadsrättshavarnas ansvar och inget föreningen kan lägga sig i. HSB har inte mycket kontakt med verkligheten, och därför blir det så fel. Precis som du säger så springer pengarna snabbt iväg för droppande kranar och läckande toastol. Många tusenlappar blir det per år.

Sedan kan jag säga att många nog tidigare inte vetat om att brf:en stod för blandare/packningar. Informationen är ofta undermålig. De blandare jag köpt har jag köpt för helt egna pengar.

Tre år mellan besiktningarna är på tok för lång tid. Jag har inte i huvudet just nu exakt vad det står om detta i regelverket, men jag tror att det där tyvärr inte står hur ofta besiktningar av fastigheten ska göras. Det ska definitivt göras varje år!

Micke1
2008-09-28, 22:00
Helt rätt att stadgarna ändras lite då och då för att anpassa sig efter lagen mm.
Föreningen har valt i de nya stadgarna att en del underhåll är gemensamma.
Därför man skall hålla koll på den föreningens stadgar man bor i.
Fastighetsbesiktning står det tex i våra stadgar att det skall göras varje år.

dick
2008-09-28, 23:03
För i så fall har ni också fått HSB:s galna paragraf om att kranar/packningar numera är bostadsrättshavarnas ansvar och inget föreningen kan lägga sig i.

Galen paragraf? Jag misstänker att det är av rent praktiska skäl eftersom en del medlemmar (och många är det idag tack vare Timell) köper konstiga kranar på IKEA eller av ett udda Italienskt märke som man inte lätt hittar packningar till, och som man inte kan lagerhålla hos vaktis.

Precis som du säger så springer pengarna snabbt iväg för droppande kranar och läckande toastol. Många tusenlappar blir det per år.

Jag tror att en droppe i sekunden blir en kubikmeter vatten på en månad. Det är visserligen inte bara en fråga om 12kr, utan även en fråga om att hushålla med resurserna, men frågan är om köpta årliga besiktningar kan löna sig?

Jag kan ju tillägga att vid genomgång av drygt 100 lägenheter så hittade vi ett rinnande WC. De flesta rapporteras annars löpande; ibland av störda grannar.

Sedan kan jag säga att många nog tidigare inte vetat om att brf:en stod för blandare/packningar. Informationen är ofta undermålig. De blandare jag köpt har jag köpt för helt egna pengar.

Information ofta undermålig!? Står det inte i nästan alla föreningars stadgar vem som ansvarar för en sådan vanlig sak som packningar?

// Dick

Myggan
2008-09-28, 23:16
Köp inga konstiga dyra svenska kranar.
Du kan köpa kran på ikea eller från italien för i stort sett ingenting.
Släng den när den ä slut efter 10 år -köp en ny!
Köp den absolut inte genom HSB med HSB rabatt!
Då kostar kranen 4794kr istället för 229kr.

Kallas bedrägeri eller fri prissättning!

dick
2008-09-28, 23:49
Jag kanske var lite luddig där, men problemet är inte varifrån de kommer, utan att det inte rimligtvis går att hålla en uppsjö av olika packningar i lager. Om man köper ett udda märke så bör man nog själv se till att ha packningar eller ytterligare en kran i reserv.

Folk vill ju ha individuella lösningar, och det kan man ju tillmötesgå här. Möjligen skulle det ju förtydligas att om detta "drabbar" grannarna (föreningen) så kan vattnet stängas av.

...och köpa av HSB - vem gör det?

Admin
2008-09-29, 11:30
Angående galen paragraf om kranar/packningar i HSB:s nya normalstadgar från 2003.
Galen paragraf? Jag misstänker att det är av rent praktiska skäl eftersom en del medlemmar (och många är det idag tack vare Timell) köper konstiga kranar på IKEA eller av ett udda Italienskt märke som man inte lätt hittar packningar till, och som man inte kan lagerhålla hos vaktis.
Ja, jag anser definitivt att detta är en galen paragraf så länge inte var och en står för sina egna kostnader. Skälet bakom denna stadgeändring inom HSB är inte av praktiska skäl, och ingen tycks veta hur HSB tänkt här. HSB rekommenderar till och med själv att inte följa HSB:s rekommendationer!!!
Var och en som vill köpa konstiga märken kan få fortsätta göra detta, men det lär inte vara många. Det behövs i princip inget lager med packningar/blandare i föreningen.

Jag tror att en droppe i sekunden blir en kubikmeter vatten på en månad. Det är visserligen inte bara en fråga om 12kr, utan även en fråga om att hushålla med resurserna, men frågan är om köpta årliga besiktningar kan löna sig?
Ja, en droppe i sekunden från ett tappvattenställe blir 7.000 liter vatten om året (25 kr/kbm).
(En person förbrukar 165-200 liter vatten per dygn så spillet från en droppande kran motsvarar upp till 42 dagars förbrukning för en person.)
Sedan blir det naturligtvis mycket mer för läckande/rinnande toastolar.
10 läckande toastolar kan kosta föreningen 100.000 kr/år i onödan.
Jag tror att köpta årliga besiktningar lönar sig (även om man bortser från miljöbiten), fast det bästa är kanske om kontrollen sker internt.

Läckande kran
Långsamt dropp: ca 19 liter per dygn, ca 7.000 liter/år = 175 kr/år
Snabbt dropp: ca 96 liter per dygn, ca 35.000 liter/år = 875 kr/år
Konstant flöde: ca 384 liter per dygn, ca 140.000 liter/år = 3.500 kr/år

Läckande WC-stol
Litet läckage utan rörelse i vattenspegeln: ca 274 liter per dygn, ca 100.000 liter/år = 2.500 kr/år
Läckage med rörelse i vattenspegeln: ca 548 liter per dygn, ca 200.000 liter/år = 5.000 kr/år
Läckage med kraftig rörelse i vattenspegeln: ca 1.096 liter per dygn, ca 400.000 liter/år = 10.000 kr/år

Kostnaderna baseras på ett ca pris på 25 kr per m³

Jag kan ju tillägga att vid genomgång av drygt 100 lägenheter så hittade vi ett rinnande WC. De flesta rapporteras annars löpande; ibland av störda grannar.
Men det kanske är bättre än hur det normalt ser ut?
Läckande WC tror jag bostadsrättshavarna kan vara mer benägna att rapportera/fixa, men droppande kranar är som regel ganska ljudlösa och upplevs nog mindre viktigt att åtgärda.

Angående att informationen om vad som gäller ofta är undermålig;
Information ofta undermålig!? Står det inte i nästan alla föreningars stadgar vem som ansvarar för en sådan vanlig sak som packningar?
Ja, men då kan man fråga sig om man ska utgå från verkligheten eller från kartan?
Personligen tycker jag att det är bäst att utgå från verkligheten, och den ser ut som så att väldigt få läser stadgarna (och om man gör det så läser man som regel bara specifikt det som man av någon anledning vill veta just då).

Dessutom står det inte i alla stadgar vem som ansvarar för packningar o.dyl.
I HSB:s normalstadgar står det att bostadsrättshavaren ansvarar för;
armaturer för vatten (blandare, duschmunstycke m.m) inklusive
packning, avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning
men det innebär alltså inte att det sedan står i alla föreningars stadgar vad som gäller.

Se även;
Energibesparingar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3972)

totiki
2008-09-29, 12:11
HSB föreningar är ju ofta så väldigt stora med ett flertal hus i varje o s v. jag vet inte i vilken form ni har gemensamma "städdagar"? Det är annars i mindre föreningar en bra dag för varje hus att göra gemensamma besiktningar i resp. hus.

Jag förstår att stora föreningar har ett antal andra frågeställningar än mindre föreningar och att de i många fall inte är jämförbara. Delegeras aldrig ansvar till medlemmarna som exempelvis "husombud" eller medsittande vid styrelsemöten? Jag förstår att de flesta medlemmar inte är intresserade att medverka i detta, men ev. kan det ju finnas några som därmed också sätter sig in i styrelsearbetet för framtiden.

Föreningsintresset i detta landet har ju minskat överhuvudtaget, man vill köpa sig fri, men när det gäller sin egna investering kan intresset kanske öka framöver.

dick
2008-09-29, 22:22
Svar på admins senaste inlägg i denna tråd:

Jag skrev:
Information ofta undermålig!? Står det inte i nästan alla föreningars stadgar vem som ansvarar för en sådan vanlig sak som packningar?

...och du svarade (bland annat):
Ja, men då kan man fråga sig om man ska utgå från verkligheten eller från kartan? Personligen tycker jag att det är bäst att utgå från verkligheten, och den ser ut som så att väldigt få läser stadgarna (och om man gör det så läser man som regel bara specifikt det som man av någon anledning vill veta just då).

Vad är karta och vad är verklighet? Verkligheten är att läskunnigheten är högre än 90%, att det finns lagar, regler och stadgar och att det är år 2008. Vill du verkligen att vi skall anpassa systemet efter oengagerade delägares krav hellre än att kräva av dessa att läsa stadgar och deltaga på stämmorna mm (dvs ta sitt delägaransvar)?

Som svensk medborgare är man skyldig att följa svensk lag. En körkortsinnehavare måste känna till trafikregler och vägmärken. Den som bygger ett hus ansvarar för att boverkets byggregler följs. Men som delägare i en bostadsrättsförening så tycker du att någon annan skall ansvara för att jag vet mina rättigheter och skyldigheter. 2008!!!!

// Dick

Admin
2008-09-30, 00:51
Vad är karta och vad är verklighet? Verkligheten är att läskunnigheten är högre än 90%, att det finns lagar, regler och stadgar och att det är år 2008. Vill du verkligen att vi skall anpassa systemet efter oengagerade delägares krav hellre än att kräva av dessa att läsa stadgar och deltaga på stämmorna mm (dvs ta sitt delägaransvar)?

Ja, det är verkligheten att läskunnigheten är högre än 90 %, att lagar/regler/stadgar finns och att det i skrivande stund är år 2008.

Det är också verkligheten att vår statsminister heter Fredrik Reinfeldt, att elpriset är väldigt högt idag och att 2+2 = 4, men med verkligheten avser jag det som är relevant verklighet för den aktuella frågan. Det inkluderar att alla parametrar som är relevanta för den aktuella frågan måste beaktas. Det är då naturligtvis inte oviktigt att medlemmarna kan läsa och att det finns regelverk (om än synnerligen bristfälligt), men bara för detta så kan man inte bortse från de viktigaste fakta i sammanhanget. Vilket alltså är att medlemmarna - oavsett skälet till detta - inte vet vad som gäller. Visst kan man tycka att medlemmarna har ett ansvar för att ta reda på detta, det är jag den första att hålla med om, men det hjälper inte vad du och jag tycker i denna fråga när verkligheten inte är som vi tycker.

Den arvoderade styrelsen har alltså en viktig uppgift - för att säkra sin egen och föreningens framtid - att försöka upplysa medlemmarna om regelverket.

Vill du verkligen att vi skall anpassa systemet efter oengagerade delägares krav hellre än att kräva av dessa att läsa stadgar och deltaga på stämmorna mm (dvs ta sitt delägaransvar)?
Ja, av två onda ting vill jag det minst onda (vilket inte är att anpassa systemet efter oengagerade delägares krav, det har jag aldrig sagt).
Därav att jag anser att det är verkligheten (som det fungerar i praktiken) och inte kartan (som det borde fungera) vi måste rätta oss efter.

Som svensk medborgare är man skyldig att följa svensk lag. En körkortsinnehavare måste känna till trafikregler och vägmärken. Den som bygger ett hus ansvarar för att boverkets byggregler följs.
Ja, och ändå är vi massor (alla?) som inte känner till alla trafikregler eller alla vägmärken eller alla byggregler.

Men som delägare i en bostadsrättsförening så tycker du att någon annan skall ansvara för att jag vet mina rättigheter och skyldigheter.
Jo, jag tycker självfallet att medlemmarna borde skämmas ögonen ur sig för sin okunskap och sitt oengagemang. Men det motsätter inte att jag anser att någon måste ta ansvar för att se till så att medlemmar informeras och engageras.

Om jag har en vän som inte vet att man ska logga ut ur Windows innan man trycker på datorns off-knapp så upplyser jag henne/honom om detta. Jag tycker kanske att han/hon borde känna till att man inte gör så men jag låter inte denna vän fortsätta göra fel och ställa till med problem för sig själv. Vi tar hand om varandra.

dick
2008-09-30, 23:14
Lite vanvördigt kommer jag nu att slå ihop två citat

"Ja, och ändå är vi massor (alla?) som inte känner till alla trafikregler eller alla vägmärken eller alla byggregler."

"jag anser att det är verkligheten (som det fungerar i praktiken) och inte kartan (som det borde fungera) vi måste rätta oss efter"

Så hur förlåtande skall polisen vara mot dem som inte känner till alla trafikreglerna? Skall vi höja hastighetsbegränsningarna 10 kmh varje år för att folk alltid ligger lite över? Och skall man kanske få ha kvar sitt svartbygge (båthus och brygga) bara för att man inte kände till att det krävdes bygglov?

Jag tycker visserligen att jämförelsen med kartan och verkligheten inte är så passande, men jag förstår vad du menar (tror jag). Jag är bara lite orolig för att man gör det så att det lönar sig att vara en lat oengagerad idiot. Här handlar det om att bygga upp någonting igen som fungerade för 80 år sedan. Och frågan är då om vi skall gå efter ritningarna, eller låta murare och snickare göra som de vill och justera ritningarna efteråt.

// Dick

Admin
2008-10-01, 10:05
Någon sa till mig att det tillkommer ett flertal nya vägmärken varje år. Det måste alltså ha tillkommit mängder med nya vägmärken sedan jag tog körkort. Jag kanske borde sitta och plugga in de nya vägmärkena varje år. Det är väl min skyldighet som medborgare i detta land. Men ändå gör jag inte det. Gör du det?

Hur förlåtande polisen ska vara mot dem som inte känner till alla trafikreglerna? Ja, eftersom inte ens de mest utbildade poliserna, ens inom detta specifika område, känner till alla trafikreglerna så tycker jag polisen ska vara mycket förlåtande. Detta även om det är en himmelsvid skillnad mellan till viss del livsavgörande regler och ett rent ekonomiskt regelverk.

Jämförelserna blir helt orimliga och leder ingen vart.
Låt oss, i stället för att blanda in jämförelser som bara breddar diskussionen ut i det oändliga, bara hålla oss till ämnet och dess konkreta för- och nackdelar.

Vi ska inte gå efter ritningarna. Vi måste nog börja lära oss av misstagen och inte cykla i samma hjulspår hela tiden. Vi har nästan 100 års erfarenheter bakom oss, och vi kan enkelt konstatera att det inte fungerar med nuvarande system. Det kan alla se. När något bevisligen inte fungerar så brukar man göra något åt det. Det måste man nog också göra i detta fall med bostadsrätter.

Det ska inte löna sig att vara en lat och oengagerad medlem (och det gör det heller inte), men vad som är av betydligt större betydelse är att man ska inte drabbas som enskild medlem för att andra medlemmar är lata och oengagerade eller för att det sitter en maktlysten styrelse.

Kasta ut de gamla, värdelösa, odugliga murarna och snickarna och in med nya hantverkare som kan bygga upp ett fungerande hus!