handdator

Visa fullständig version : (Lyx)renovering för delar av föreningen, ingen avgiftshöjning för berörda


Erikejw
2008-09-26, 05:29
I min bostadsrättsförening har det satts in hissar i endast ett hus av 7. Hissarna har kostat mer än hela föreningen har i skuld. Det blev en avgiftshöjning för alla bostadsrättshavare i föreningen men inget extra för dem med hissar, alla delar alltså kostnaderna.

Flera ur styrelsen bor av en slump i det huset.
Först skulle det in hiss i alla hus men efter första huset såg de att det skulle bli svindyrt så allt arbeta avbröts.

Jag vill nu inkomma med en skrivelse till styrelsen och kräva en förändring så att de med hiss får ta den kostnaden själv.
Det har gått många år sedan de installerades så inget kommer att ske av sig själv.

Jag mottar gärna förslag på referenser och annan argumentation och hur det står i lagen etc, har letat men inte hittat något användbart

Admin
2008-09-26, 12:01
Det finns inget i lag (och normalt ej heller i stadgar) som direkt kan appliceras på denna situation.

Det finns inget i regelverken som hindrar att separata avgiftshöjningar görs för de som får en standardhöjning, men det finns ej heller något som konkret säger att bara de som får en renovering i en brf också får ta kostnaden för detta.

I detta fall är det rätt lätt att se vilka som drar nytta av hissarna, men ofta är det mycket svårt att dra gränserna.

Jag kan som exempel nämna att i min brf så har plattorna på gången utanför ett av tre hus bytts ut för några år sedan. Vi fick alla dela på denna kostnad trots att vi i de två övriga husen inte har den minsta glädje av denna investering. Så är hur det fungerar, även om det naturligtvis kan ifrågasättas. Styrelser gör det gärna enkelt för sig.

Det är som regel bara likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062) som medlemmar kan använda sig av om de känner sig orättvist behandlade.
Enligt ett rättsfall (RH 1990:118) har ett stämmobeslut om att installera hiss inte ansetts normalt vara ägnat att bereda otillbörlig fördel åt medlem eller någon annan.

Se även i slutet av följande sida om likabehandlingssprincipen;
Vem får deltaga/rösta på föreningsstämma? (http://hotpot.se/hsb-staemma-naervaro.htm#likhetsprincipen)

Problemet är att många styrelser har svårt med såväl matematiken som med informationen, och det skapar problem.

Ofta förstår styrelserna inte heller att föreningen kan spara mycket stora pengar på att samordna renoveringar. I ditt fall med hissarna så kommer det för all framtid att bli osynkroniserat med hissrenoveringar/underhåll eftersom hissar inte installerats samtidigt för alla. Med ökade kostnader som följd, idag men även för all framtid.

Det bör i alla stadgar stå att alla medlemmar har, som minst, rätt att läsa föreningens 5-, 10-, och 20-års plan (med löpande information om varje ändring som görs). Tyvärr är det inte så, men det skulle ha ökat säkerheten avsevärt för medlemmarna.

Jag rekommenderar att du skriver en motion (ev. kallar till extrastämma för detta) och kräver förklaring samt utdrag från de olika planeringarna om hissarna.

Installation av hissar borde ha varit ett stämmobeslut med redovisnig från styrelsen av finansiering för detta!

dick
2008-09-27, 13:37
När hiss inte gagnar den i markplan uppfattar jag det som att det anses vara ett sakligt skäl att "frångå" likhetsprincipen. Det går liksom inte att göra något åt att den i markplan i en bostadsrättsförening inte kan nyttja hissen. Men om förutsättningarna att installera hissar i övriga hus var de samma som där det blev gjort så är det väl tveksamt om det skulle finnas sakliga skäl, eller?

Admin
2008-09-27, 17:50
Jag förstår vad du menar med att "frångå" likhetsprincipen. Jo du har rätt, det finns tillfällen när man kan avvika från likhetsprincipen (även om det känns lite farligt att nämna detta eftersom det kan missbrukas av dem som inte kan dra gränserna).

I min brf med 8 våningar så fungerar det så att ju högre upp man bor i brf:en, desto större andel får man ta av hisskostnaden. Vet inte om det fungerar så i alla bostadsrättsföreningar. Det är tyvärr i det närmaste omöjligt för enskilda medlemmar att kontrollera eftersom dessa siffror döljs i redovisningen.

Vad jag förstår så är förutsättningarna, i detta fall, desamma i de olika trappuppgångarna för att installera hissar, men det "sakliga" skälet för att hiss bara installerades i styrelseledamöternas trappuppgång är vad jag förstår att "pengarna tog slut" i föreningen.

Det skäl som styrelsen använder sig av här finner jag mycket oroväckande, och jag hade nog sett till via motioner och/eller extrastämma att försöka reda ut detta.

schrapet
2008-09-28, 12:11
Vår förening har 4 våningar inklusive markplan. En liten avgiftshötning får man ju högre upp man kommer men den skillnaden är ganska marginell.

Jag ser inget fel i att den som bor längs ner får vara med och betala investeringskostnaden för hissarna.
Alternativet hade i så fall varit att man byggt fastigheten i ett plan från början, men då hade bygget blivit svindyrt utan några hissar. Varför då kan man undra ? Jo, de fåtal lägenheter man hade kunnat bygga på samma plan inklusive förråd, tvättstuga, och pannrum hade fått stå för tomtkostnaden alena. Centrala tomter är väldigt dyra! För att kunna fördela denna kostnad på fler lägenheter måste man bygga på flera våningar och då måste man ha hiss enligt byggnormerna. De längst ner måste därför vara med och betala hissen även om de inte använder den!

Myggan
2008-09-28, 13:01
I Brf. Myggan Ett ville man bygga inglasade balkonger till samtliga lägenheter.
Efter en tvist i Hyresnämnden beslutades att 54 lägenheter skulle undantas då dessa inte hade balkonger och att detta skulle vara en väsentlig förändring.

Efter detta beslut i Hyresnämnden ändrades andelstalen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) och endast dessa lägenheter utan balkong fick en avgiftshöjning baserat på reparationer av balkonger INNAN inglasning.

Kan detta tillämpas i detta fall med kanske?

dick
2008-09-29, 00:37
Jag tycker nog det!

Generellt gäller att så många som möjligt ska kunna dra nytta av åtgärder i husen, och då tycker nog jag att hisskostnader ska fördelas lika på alla i bostadsrättsföreningen. Men i detta fall då bara en trappuppgång gynnas så kanske inte kostnaden ska fördelas på alla i föreningen. Och om kostnaden inte ska det så borde inte heller de i markplan i det berörda trapphuset vara med och betala.

...och så lite filosofi:
Jag tycker att det är knepigt när man börjar fördela kostnader efter godtyckliga nyttjandefördelar. Hur mycket mer nytta har den på tredje plan av hissen än den som bor på plan två? Den som bor på plan två kanske har rullator medan den kärnfriske typen på plan tre tar trappan varannan gång. Kan man sätta kortläsare i hissen och debitera resorna separat tro?

Hur bör man göra med kostnader för snöskottning? Alla nyttjar inte lika långa sträckor skottad gångbana, väg, parkeringsplats eller garageplan.

Admin
2008-09-29, 17:14
Jag håller med Schrapet om att alla i trappuppgången nog vackert får vara med och dela på hisskostnaden eftersom det kan ses som en värdehöjande åtgärd för alla som bor i den aktuella trappuppgången, även om det naturligtvis är betydligt mer värdehöjande för dem som behöver använda sig av hissen.

Men jag anser att att det är högst rimligt, för att inte säga nödvändigt, att man får betala mer ju högre upp man bor. Detta av den enkla anledningen att man generellt får anta att ju högre upp man bor desto mer hisstid blir det för dem (desto mer slitage och därmed desto mer underhållskostnader).

Visst skulle man kunna ha kortläsare för att debitera hissresorna korrekt. ;)
Men det är kanske inte hållbart att dra allting till sin spets.. och därför gör man inte det heller. Vad gäller jämförelsen med snöskottning och utnyttjandegraden av denna så är det inget som kan beräknas på samma sätt som en hiss.

dick
2008-09-29, 19:19
Att slippa dra allting till sin spets var just syftet med kortläsaren. Nästan ingenting kan beräknas på samma sätt som något annat, men det betyder inte att det är fel. Här sitter ingen på den absoluta sanningen, utan här kan vi bara tycka.

Jag anser att det finns två bra och enkla principer att fördela kostnader efter i en bostadsrättsförening:
- Direkt efter förbrukning/nyttjande (vattenmätare, kort till hissen osv).
- Fördelat per ytenhet bostadsyta.
Visst, jag ser att det finns någon form av logik i att den som bor i en bostadsrätt högre upp får betala mer för hissen, men det resonemanget öppnar för andra att resonera som jag gjorde om snöskottningen. Och jag ser inte att det skulle vara så sakligt fel (om möjligen något korkat).

Men helt plötsligt öppnas dörren för frågor och påståenden som:
- Bostadsrättshavare som bor på bottenplan och har förråd på vinden ska betala mer.
- Ska jag som har hissfobi betala lika mycket?
- De med barnvagnar och rullstolar nyttjar hissen mer.
- Jag bor en trappa upp och använder i princip aldrig hissen.

Hisskostnaden är inte den enda kostnad som fördelas "orättvist" om någon knäppgök skulle få för sig att vara besvärlig i överkant. Även trappor nyttjas i större grad av dem på övervåningarna. Ska de betala mer då? Fast det kanske går på ett ut med att trapporna behöver städas, och då får de i botten mer valuta för pengarna eftersom det allt är skitigare på markplan.

Ja, ni fattar galoppen va? Man kan hålla på i det oändliga om man vill vara en riktigt besvärlig medlem, och det finns dem som ser det som sin uppgift här i livet att dra allting till sin spets. Därför menar jag att man ska fördela kostnaderna efter bostadsstorlek där man inte kan mäta den direkta nyttan eller förbrukningen och debitera detta. Det är en ganska rättvis princip, och då slipper man ha mer än en princip att gå efter. Har man två principer så kan man lika gärna ha tre, och har man tre så kan man lika gärna ha fyra osv.

I det här fallet anser jag i all enkelhet dock att den som råkade bo i botten i det trapphuset som fick hiss kommer att behandlas orättvist i förhållande till andra bottenboende i området om han ska vara med och betala för hissen han aldrig använder. Alla andra i det trapphuset bör däremot dela lika (efter bostadsytan) på hisskostnaden.

Admin
2008-09-30, 01:10
Det ena utesluter inte nödvändigtvis inte det andra. Fördelningen av hisskostnaden är en kostnad (och ofta en relativt hög sådan). Vill man ta fram motsvarande system för andra utgifter i föreningen (vilka detta skulle vara vet jag inte) så kan man väl göra det om man vill, under förutsättning att det är en kostnad stor nog att göra sig besväret för detta och det går att göra en någorlunda rättvis fördelning på ett någorlunda enkelt sätt (så som man kan göra för hisskostnaden). Snöskottningen hör ganska uppenbart inte till denna kategori.

Men helt plötsligt öppnas dörren för frågor och påståenden som:
- Bostadsrättshavare som bor på bottenplan och har förråd på vinden ska betala mer.
Det påverkar inte föreningens kostnad, såtillvida du inte menar att man då nyttjar hissen mer... jag använder hissen ett par gånger om året för detta. Försumbart i sammanhanget, men oavsett vilket så betalar jag (vån 2) för det.. dyrt!
Ska jag som har hissfobi betala lika mycket?
Påverkar inte föreningens kostnad, såtillvida du inte menar att man därmed inte åker hiss... men det behöver man inte ha hissfobi för, plus att det är extremfall... det finns inget man kan göra för att ta hänsyn till extremfall.
De med barnvagnar och rullstolar nyttjar hissen mer.
Det finns mig veterligen inget sådant samband.
Jag bor en trappa upp och använder i princip aldrig hissen.
Ja, och just därför betalar du inte så mycket som den som bor en våning ovanför, etc.

Hisskostnaden är inte den enda kostnad som fördelas "orättvist" om någon knäppgök skulle få för sig att vara besvärlig i överkant. Även trappor nyttjas i större grad av dem på övervåningarna så ska de betala mer då? Trappor utnyttjas inte mer av dem på övervåningarna, såtillvida du inte menar att hiss saknas. Men detta "slitage" är helt försumbart och kan omöjligen jämföras med en hisskostnad. Städningen kostar lika mycket för trappstegen längst ner som högst upp.

Fast det kanske går på ett ut med att trapporna behöver städas, och då får de i botten mer valuta för pengarna eftersom det allt är skitigare på markplan.Såtillvida inte de högre upp klättrar in genom fönstret så smutsar de ner lika mycket där som de som bor längst ner.

Har man två principer så kan man lika gärna ha tre, och har man tre så kan man lika gärna ha fyra osv.
Man har redan idag flera principer att utgå från när andelstalet beräknas.

Rent generellt så fungerar det på det sättet att de som bor högre upp får betala mer för hisskostnaden. Man kan kanske diskutera om det är rätt eller fel, men personligen tycker jag det är ett enkelt och mycket rättvist samt rimligt system. Det är det mest rättvisa systemet som går att ta fram för hisskostnaden. Jag tror inte heller att det finns någon medlem som någonsin beklagat sig över detta (kanske beroende på att de inte känner till denna fördelning).

I det specifika fallet här, där en hiss installerats i en av flera trappuppgångar så är frågan om hissar kommer att installeras i övriga trappuppgångar (och när). Installeras hissar inte någorlunda samtidigt så uppstår onekligen problem och då måste man naturligtvis överväga att lägga varje hisskostnad separat på de boende i de trappuppgångar där hissar installeras. Annars är risken stor att någon stämmer styrelsen för brott mot likhetsprincipen.

Erikejw
2008-09-30, 04:38
Det finns inget i lag (och normalt ej heller i stadgar) som direkt kan appliceras på denna situation.
Det finns inget i regelverken som hindrar att separata avgiftshöjningar görs för de som får en standardhöjning, men det finns ej heller något som konkret säger att bara de som får en renovering i en brf också får ta kostnaden för detta.

Jag har väldigt svårt att se att det här skulle stämma.
Man skulle med andra ord kunna toralrenovera kök, badrum och andra rum för miljoner enbart för en liten del av de boende?

En standardhöjning i bostadsrättförening bör ge en avgiftshöjning.
Hiss ökar komforten och värdet på boendet betydligt.

dick
2008-09-30, 08:10
...fast hissen tillför kanske inte så mycket för den som bor i botten då.

det finns ej heller något som konkret säger att bara de som får en renovering i en brf också får ta kostnaden för detta.

Det finns det en likhetsprincip som säger:"Styrelsen eller annan ställföreträdare får inte företa en
rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig
fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller
annan medlem."I min värld skulle det av den anledningen bli svårt att rätt av renovera kök och badrum för någon enstaka på föreningens bekostnad.

Det var tydligen mycket som var oklart i det jag skrev. Om det bara hade med kostnad att göra och inte med nyttan, så kan man undra hur mycket mer det kostar att åka upp till 6:e än till 5:e våningen?

Alla knäppa listade påståenden är inget jag står bakom, utan bara möjliga argument från den som tycker att fördelningen av hisskostnaden är orättvis. Och det finns viss logik i dessa också, precis som i att de som bor högre upp får betala mer för hissen. Jag vet den principen är vanlig, men jag tycker det är underligt, för föreningens kostnader är inte så mycket högre för en resa ytterligare en våning upp. Och då handlar det helt plötsligt inte om en fördelning efter kostnader utan efter nyttan. Ska man gå efter det så kan man helt plötsligt blanda in snöskottning. Hur stor eller liten kostnaden är spelar väl ingen roll, det är principen.

Jo, jag vet att andelstalet beräknas på flera grunder (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010), men ytan är den mest avgörande faktorn. Ju färre och enklare principer man håller sig till desto lättare att leva med på något vis.

Vad det gäller kostnader som fördelas orättvis så finns det massor. Man kan tycka att de är försumbara, men vem är gud att avgöra det? Kostnader för vatten, sopor, trappstädning och snöröjning är bara några där man skulle kunna hävda att det inte finns någon exakt koppling mellan andeltalet och den nytta eller förbrukning man betalar för.

Erikejw
2008-09-30, 08:15
I min värld skulle det av den anledningen bli svårt att rätt av renovera kök och badrum för någon enstaka på föreningens bekostnad.

Jag håller med till 100% och exakt samma sak borde gälla för hissar i så fall.

Admin
2008-09-30, 11:16
Naturligtvis finns likhetsprincipen, precis som jag skrivit såväl tidigare under detta ämne som på väldigt många andra ställen, även om jag inte skrev om denna lagregel just precis i den aktuella meningen. Som jag skrev finns det inget konkret i lagar och stadgar utöver denna likhetsprincip, som i sig är mycket luddig och flexibel. Dessutom finns det möjlighet till vissa avsteg från likhetspricipen (som någon, minns inte vem) påpekat i de senaste inläggen.

Dick, jag förstod att du inte stod bakom hissargumenten som du exemplifierade med. Jag bara ville visa att argument går att bemöta med argument.. och bör så göras.

Men man kan säga som så här att om det bara hade med kostnad att göra och inte med nyttan, så kan man undra hur mycket mer det kostar att åka upp till 6:e än till 5:e våningen?
Det är inte resan som kostar, utan det handlar om byggkostnad/installationskostnad och underhållskostnad.
Om man bara ser till slitaget så kan man fråga sig hur mycket mer det kostar att åka till den 6:e våningen jämfört med till den 5:e våningen. Men en hiss har tveklöst ett högre värde för den som bor på 6:e våningen än för den som bor på 2:a våningen. Hissen ökar värdet betydligt på lägenheterna på 6:e våningen, men har noll effekt på värdet på 1:a våningen. Varför ska jag som bor på 2:a våningen betala för den direkta och rejäla värdeökningen på lägenheterna på 6:e våningen som inte tillför mig i närheten lika mycket varken i värdeökning eller på annat sätt? Det är här likhetsprincipen träder in som avgörande faktor.

Jag vidhåller därför med bestämdhet att det ska fungera som jag tror det normalt gör, dvs att de högre upp ska betala mer (bra mycket mer) för hissen än för bostadsrättshavarna längre ner.

Man skulle med andra ord kunna toralrenovera kök, badrum och andra rum för miljoner enbart för en liten del av de boende?Nej, föreningen kan inte renovera kök eller badrum eller andra rum ens för 12 kronor och 50 öre om man inte gör det för alla. Dessa delar hör till bostadsrättshavarna.

Angående ditt specifika fall så håller jag med dig om att det enligt likhetsprincipen inte är rimligt att alla delar på hisskostnaden för en trappuppgång, enligt de förutsättningar jag beskrivit tidigare.

dick
2008-09-30, 21:13
Först bara ett stort tack för "att blanda äpplen och kanelbullar". Det är inte bara roligt och starkt, utan ger dessutom en helt ny betydelse åt föregångaren med päron. Jag älskar nyanser!

Men en hiss har tveklöst ett högre värde för den som bor på 6:e våningen än för den som bor på 2:a våningen.Tidigare pratade du om faktiska kostnader, men nu är det helt plötsligt det subjektiva värdet som får styra.

Hissen ökar värdet betydligt på lägenheterna på 6:e våningen, men har noll effekt på värdet på 1:a våningen. Varför ska jag som bor på 2:a våningen betala för den direkta och rejäla värdeökningen på lägenheterna på 6:e våningen som inte tillför mig i närheten lika mycket varken i värdeökning eller på annat sätt? Värdeökningen finns kanske här och nu, men det finns inget som garanterar att det är så i framtiden. I en närbelägen förening med hissar såldes lägenheterna för en halv månadslön för 10 år sedan, och då var det inget större värde för hiss.
Marknadsmässiga nycker kan väl inte få sätta nivån på en avgift, eller?