handdator

Visa fullständig version : Fastighetsförvaltning - ekonomisk förvaltning för bostadsrättsförening


Admin
2008-09-13, 18:50
Förvaltning bostadsrättsförening

När man söker efter vilka företag som sysslar med fastighetsförvaltning så verkar det finnas väldigt många. Vid en sökning fick jag 5.560 svar i resultatlistan, varav runt 170 förvaltare fanns i Malmö.

Om man däremot vill göra en sökning på vilka företag som ägnar sig åt ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar så är detta avsevärt svårare (omöjligt?).

Det finns säkert en hel del ekonomiska förvaltare där ute, även om de för en ganska anonym tillvaro.

Ett stort problem här är att brf:ar inom HSB och Riksbyggen inte upphandlar dessa tjänster, utan oftast per rutin låter den organisation de tillhör sköta detta.
Det blir medlemmarna som i slutänden får betala för styrelsernas slarv här.

På följande webbsida listar de förvaltare som jag hittat i Malmö med omnejd (det finns säkert fler).
Fastighetsförvaltare i Malmö (http://hotpot.se/hsb-fastighetsforvaltning.htm)
De flesta arbetar med teknisk förvaltning, städning eller förvaltning av bara vissa egna bostäder (hyresbostäder), eller någon annan exklusiv bit, men det finns flera (t.ex. Cymko) som har ett bredare utbud.

Exempel:

Fastum
http://www.fastum.se/

Crendo Fastighetsförvaltning AB
http://www.crendo.se/

Bostaden
http://www.bostaden.se/

Fastighetsägarna
http://www.fastighetsagarna.se/syd

Braheds
http://www.braheds.se/

Restate
http://www.restate.se/

Certivo
http://certivo.se/

Lifra L&B i Malmö AB – lokaler och bostäder
http://lifra.se/

Fastitia - Peter Palm
http://www.fastitia.se/


Cymko Förvaltnings AB
040-19 20 40
Fosievägen 6, 214 31 MALMÖ
www.cymko.se (http://www.cymko.se/)

Fasticon
www.fasticon.se (http://www.fasticon.se)

ISS Facility Services
040-59 97 00 www.se.issworld.com (http://www.se.issworld.com)


A&W Förvaltning AB
Ekonomisk och teknisk fastighetsförvaltning
www.awforvaltning.se (http://www.awforvaltning.se)

Affärsfastigheter i Dalarna AB
Ekonomisk och teknisk förvaltning, fastighetsskötsel, bostadsrättsföreningar
www.affarsfastigheteridalarna.se (http://www.affarsfastigheteridalarna.se)

Förvaltnings AB Kilen
www.kilen.se (http://www.kilen.se)

Det skulle vara intressant att få in erfarenheter från brf:ar av de förvaltare som listas på webbsidan. Eller tips på fler ekonomiska förvaltare.

Not.
Som någon här i forumet nyligen påpekat (jag minns inte vem) så behöver en ekonomisk förvaltare inte befinna sig lokalt.

schrapet
2008-09-14, 18:52
När jag flyttade in i min nya riskbyggen-lägenhet i slutet av 80-talet så skötte den byggande styrelsen upphandling av förvaltningstjänster åt föreningen. De flesta ledamöterna var på något sätt insyltatde med Riksbyggen så det blev ganska självklart RB som ficka sköta ekonomin och andra uppdrag. Det stod till och med i RB:s stadgar att man "skall anlita RB .." så det var väl knappast tal om att begära in offert från konkurenter. I mitten av 90 talet ändrarde man stadgeformulerinher till "bör anlita RB för ...".

Det är alltså inte helt lätt för RB brf-styrelsen att bara byta ekonomisk förvaltare. Man måste först säga upp RB och samtidigt kunna motivera uppsägningen för RB och medlemmarna. Man får ju många frågor !! I vårt fall var det ganska enkelt, ansträng ekonomi, liten förening och 15 % av föreningens lägenheter uthyrda p.g.a att tidigare medlemmar avsagt sig lägenheten till föreningen. /SP

PS: Detta hände ca 10 år sedan DS:

Admin
2008-09-14, 19:18
Ja, det har hänt väldigt lite sedan 10 år tillbaka.

I de normalstadgar som HSB tvingar på HSB-bostadsrättsföreningarna så står det följande;

Samverkan
§ 3
Föreningen skall vara medlem i en HSB-förening,
i det följande kallad HSB.
HSB skall vara medlem i föreningen.
HSB skall beviljas inträde i föreningen.
Föreningens verksamhet skall bedrivas i
samverkan med HSB.
Föreningen bör genom ett särskilt tecknat
avtal uppdra åt HSB att biträda föreningen i
förvaltningen av föreningens angelägenheter
och handhavandet av dess räkenskaper och
medelsförvaltning.

Det är inte längre ett tvång att anlita HSB för olika tjänster, men genom att HSB för in detta i stadgarna för brf:arna (vilket mycket väl kan vara otillåtet om någon bara protesterar) så är det ett sätt att påverka. Alla förstår inte att det är egentligen är valfritt och ännu färre (om ens någon) förstår att brf:en ska ta bort denna paragraf ur sina stadgar. Undrar hur HSB skulle reagera på detta?

Francois
2008-09-14, 19:58
Man behöver inte säga upp RB för att få en annan ekonomisk eller teknisk förvaltare än RB. I vår förenigen har vi valt MBF för ekonomisk förvaltare (funkar jätte bra) samt vi har bestämt att leva utan teknisk förvaltare.

Så nu har RB-representant, från att ha varit en "säljare" för RB (som sålde olika tkänster till oss), nu blivit en neutral aktör. Han bidrar dock med sin expertis, vilket är precis det vi vill. Min vision var just denna när jag kom in i styrelsen, och jag är nöjd på hur det fungerar nu.

Är det någon som kan förklara till mig vad en teknisk förvaltning är bra för?

Francois

stephan
2008-09-14, 20:40
Francois skriver: Är det någon som kan förklara till mig vad en teknisk förvaltning är bra för?

En av de bästa frågor jag sätt på länge.

När det gäller föreningar i HSB, SBC och Riksbyggen där de själva har uppdraget är svaret självklart. Det är bra för sina organisationer.

De har lurat styrelser i snart 100 år, och dragit in miljarder till de sina.

Att man inte bara suttit på 2 stolar utan stolarna runt ett helt fullpackat middagsbord verkar ganska få förstått.

Från början när bostadsrättsägandet var nytt var de ju experter? Styrelserna var lekmän, (vilket tyvärr sägs idag också), och fyllde ett visst behov.

Idag när kunskapen är (bör vara) god hos styrelserna vad de har för uppgifter borde avtalen avseende Teknisk förvaltning skrivas om totalt.

Men alldeles för många styrelser tror inte på sig själva?
Vem klarar inte av idag att ta in anbud och följa upp tillexempel entreprenader?

Ett arbete som förvaltarna traditionellt har gjort. Vilket lett till att förvaltarna påverkar vilka av HSB polarna som får arbetet.

Detta har också gjort att det är förvaltarna som skapar och håller kontakter med entreprenörer. (och får stora chokladaskar och annat till julen).

Sedan är ekorrhjulet igång, styrelserna har inga känningar i byggbranchen, där de flesta entreprenader härrör ifrån.

Lösning: föreningen skall besluta om arvoden efter förtjänst. Det skulle göra att styrelseldamöter tar mer ansvar, lär sig om upphandlingar, och uppföljningar av de entreprenader som görs i föreningen och skapar kontaktar för andra arbeten.

Jag är mycket övertygad om att många styrelser skulle göra bättre upphandlingar för sina medlemmar utan inblandning av den tekniska förvaltaren, som oftast är samme person som sitter som organisationernas styrelserepresentant i bostadsrättsföreningen.

Mycket mellanhänder och mygel skulle härmed undvikas.

Ett exempel som jag redovisat under "när en förvaltare får fria tyglar" är ett mycket bra exempel på lite av ovan:

Brf Vädurens förvaltare Tony Boding/Adex hade tillls nyligen 5 föreningar han förvaltade. (Bara 3 kvar).

Detta gäller Stockholm som är stort och här finns en uppsjö av konsulter och entreprenörer.

Med något undantag förhåller det sig enligt följande:

Hans föreningar har:
Samma externa revisor: Jonny Isaksson ÖHrlings.
Samme städbolag (huvudkontor i Gävle)
Samme konsult ARIA (från Örebro, tills det gick så bra att de kunde öppna filial i Stockholm)
Stark Fasadföretag, har gjort arbeten i alla föreningar (och inga små uppdrag heller)
Farmen: Balkongbyggen 50 miljonr.
Bygatan: nybyggnation lägenheter fasad etc 100 miljoner.
Garage Väduren (arbetet har nu stått stilla ett år, men siffrorna hittills är redovisade med 2 poster i 2007 årsredovisning med 18 miljoner.

Nägon som undrar om det är styrelserna som bestämmer mest här?

Konsulten Aria är värd ett litet extra omnämnande:
De har i alla Tonys föreningar föreslagit att föreningarna ska bygga ut med nya lägenheter. Som tur är var det bara en föreningsstämma som sade ja till detta.
Det gick inget bra. När det var beslutat började man med att sparka ut Aria, då kostnadskalkylerna inte stämde med verkligheten.

Avslutar denna beskrivning av verkligheten hur lätt det är för Tekniska förvaltare att dra in pengar till sitt företag.

Brf Väduren renoverade sina garage för 10 år sedan. Konsulthandlingarna kostade några hundra tusen kronor. Därefter föreslogs (kan ni gissa av vem) samma renoveringarbete i grannföreningen exakt likadant garage, till samma konsultkostnader.

Bra betalt för kopiering av handlingar förutom den lilla ändring av bostadsrättsföreningens namn.

Francois
2008-09-15, 20:56
Hej Stephan

Du skriver. "Jag är mycket övertygad om att många styrelser skulle göra bättre upphandlingar för sina medlemmar utan inblandning av den tekniska förvaltaren, som oftast är samme person som sitter som organisationernas styrelserepresentant i bostadsrättsföreningen."

Detta har jag kunnat konstatera i min förening. Förr (innan min tid i styrelsen) vände man sig till RB-representant för varje arbete som skulle göras, samt för varje fråga som skulle besvaras.
När jag kom in i styrelse, organiserade en träff med en "privat" förening (en förening utan HSB eller R). Skillnaden mellan dem och oss var slående. De var driftigare, duktigare, kunde mer. Varför undrade jag? Jo, de letar själva efter svaren och har ingen expert från Rb som ger svar.
Den andra skillnaden var självklart att vi betalade alldeles förmycket för tjänster som vi köpte från Riksbyggen.
Denna träff var en del i min strategi för att öppna ögonen på min styrelsekolleger.
Nu är vi blivit ganska duktiga, vi letar efter svaren själva, samt har fortfarande tillgång till experten (men vi drar undan oss att köpa nåt från honom, som sagt tidigare). Jag tycker att det är en modell som fungerar ganska bra.
Francois

stephan
2008-09-18, 13:00
Stockholm har en fastifhetsförvaltarförening bestående av 260 medlemmar.

Föreningen Stockholms Fastighetsförvaltare (http://www.fsff.se/)

Kraven på att få kalla sig fastighetsförvaltare verkar inte vara så höga?

Favorit i repris avseende fastighetsförvaltning.

1996 när HSB hade misskött fastighetsförvaltningen i brf Väduren beslutade styrelsen att gå ut med en förfrågan på samtliga avtal HSB dittills haft i föreningen. Mark, ekonomisk, Teknisk och fastighetsskötsel. Kostnaden för dessa då var tillsammans cirka 5 miljoner om året.

Styrelsen anlitade en konsult för 150 000kr som tog fram förfrågningsunderlag.
Annons I DN och någon annan tidning att förfrågningsunderlag för att lämna anbud kunde fås mot en avgift av 500kr.
Tillsammans fick föreningen tillbaka cirka 150st 500lappar = det vill säga halva konsultkostnaden i återbäring.

Av dessa 150 som "hämtade" förfrågningsunderlag återkom 90% med anbud.
Fördelade:
Mark 60 stycken
ekonomisk förvaltning 12st
Teknisk förvaltning 45st
Fastighetsskötsel 35st.

Ett digert arbete av styrelsen kom fram till nya entreprenörer på alla områdena till en kostnad av cirka 2,5 miljoner . Det vill säga halva kostnaden som föreningen tidigare betalat till HSB.

DN kom ut med en helsida om föreningen som "sparar 1000lappar per år och medlem".

Hur det gick för HSB, ja självklart kunde det konstaterats att de hade tagit ut bubbelt arvode mot marknadspriset.
Jag tror också att deras förfarande med att den dagen styrelsen skulle besluta om avtalen (med HSBrepresentanten som inte ville lämna mötet) har satt sina spår så att de sedan dess inte fått ett anda avtal i Väduren.

Förfarandet. Telefonsamtal till dåvarande ordföranden att de hade räknat fel vid anbudsgivningen och bar beredda att sänka sina anbud kraftigt!!!!!!!

Det är HSB det.