handdator

Visa fullständig version : Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf


drjohan
2008-09-05, 22:10
Jag flyttade in i en central vindsvåning i Stockholm 2005. Jag fick informationen att denna var toppfräsch men ett litet läckage återstod att ordna på altanen.

Under 2006 kom information att bygglov ej stämde överens med utförande (vite om 1.000.000 kr). Under 2007 skulle "byggherren" rätta till skadan med läckaget.

Under 2008 eskalerade detta och jag fick inga svar från styrelsen om vad som händer. När altan revs så är takbjälklagret genomruttet och det går ej att garantera bärigheten. Jag har hittat mögel i innertaket och det finns en hel del frågetecken gällande: takstolar, bärighet, mögel, ventilation, avlopp etc...

Styrelsen vägrar svara från myndigheter, advokat och mig. Hela hanteringen är totalt pinsamt av föreningen. Byggherren och KA är bedragare som har förfalskat intyg. Ett liknande case med samma KA och byggherre har resulterat i 14 mkr för föreningen. Mitt problem är att föreningen ej tar tag i problemet och ev. begår brott (starka misstankar om mutor och liknande).

Jag är nu evakuerad (på eget bevåg) och undrar hur jag ska gå vidare. Under mig bor två äldre damer, en är evakuerad och den andra är på väg ut.
Jag har en skarp advokat som kommer att driva detta ärende. Jag har anmält till stadsbyggnadsnämnden och miljöförvaltningen.

Alla kostnader för besiktning, flytt, ersättningslägenhet, mögelutredning mm är tagna av mig personligen pga styrelsens saknad av handlingskraft. Just nu vill jag och min fru bara bli av med lägenheten men självklart med kompensation. Jag känner otrolig besvikelse över styrelsen och hanteringen utav berörda. Jag vill inte sälja lägenheten innan problemen åtgärdats. Vad gäller i bostadsköpelagen? Mitt förtroende för styrelsen (egentligen 1 person) är rekordlågt. Han lyckas inte med ett rätt. Jag befarar rasrisk och det är en kraftig hälsorisk. Hela fastigheten är vanskött, om detta beror på oengagemang, inkompetens eller annat vet jag inte idag. Hela mitt liv är upp och ner tack vare att jag nu bor temporärt (liksom 2 andra berörda), samtidigt som jag är helt inlåst i lägenheten.

Mitt problem är kortfattat: Vad göra när fastighetsägaren (bostadsrättsföreningen med styrelsen som ombud) ej tar sitt ansvar? Jag kan inte lägga om taket själv, restaurera altaner, lösa bärigheten, dra om VVS, EL, Ventilation eller liknande själv. Om jag själv hade råkat installera tvättmaskinen fel så hade jag åtgärdat felet och det jag åstakommit. Men nu är jag i händerna på föreningen som inte gör ngt åt saken.

Självklart har jag skrivit PM till föreningens medlemmar om problemet och konsekvenserna, utan respons. Fokuset i styrelsen handlar mest om trädgård och att alla måste klippa gräsmattan. Det är helt enkelt en klassisk styrelse med klassiska medlemmar.

Känner mig relativt hjälplös och uppgiven. Mitt fel är att jag har litat på säljaren samt på styrelsens prat om att komma till rätta (om två veckor så är det kalas... Oj det vart lite galet - men om två veckor är allt kalas... Nej vi kunde inte göra något nu... Vi startar på måndag den 16:e... Nej vi kunde inte starta den 16:e (informeras två veckor senare) men snart så löser vi detta... Detta har pågått under flera år.

Jag skulle kunna få en hel del media (SVT, TV4, SvD, DN etc) men vet inte om jag orsakar mer skada än nytta med detta. Är den långa utdragna rättsprocessen min utväg?

Har ni några tips och rekommendationer hur jag kan komma till rätta med detta elände?

dick
2008-09-13, 08:22
Sicken soppa! Men för det första måste vi reda ut begreppen. Jag kanske sparkar in öppna dörrar men för säkerhets skull.
- Vad mäklare lovar kan inte föreningen svara för.
- Styrelsen har samma problem med hantverkare som vilken annan person som helst.
Så...

Det är verkligen ruskigt dåligt av styrelsen att inte stödja dig bättre. Du och föreningen har gemensamt intresse här, och saknas tid (pga heltidsarbete) så måste ni köpa in någon som kan driva ert gemensamma ärende. Antagligen fixar ni inte detta själva. Är föreningen organisaerad på något vis? Där borde det finnas större kunskap om att driva sådana här fall. Kanske skulle man kunna köpa ett uppdraget av en fastighetsförvaltare.

drjohan
2008-09-15, 08:37
Hej!

Nuvarande styrelse har inte förstått att de ej kommer att klara av detta ärende på egen hand. Man väljer att sila mygg och svälja elefanter.

Jag undersöker nu om det finns möjlighet att lösa upp bostadsrätten till föreningen pga omfattande skador och ingrepp i nyttjanderätten. Med andra ord jag vill lämna tillbaka lägenheten till marknadsvärde till föreningen.

Vet ni vad lagen säger om detta?

dick
2008-09-16, 07:42
Jag har bara en svag aning (tror jag) om hur det juridiska ser ut i en sådan affär, men det är ju en intressant tanke som det går att spåna omkring.

Om din bostadsrätt skulle bli "råvind" igen så innebär det nog att föreningen (grannarna) behöver betala tillbaka upplåtelseavgiften till dig. Andelstalet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) skulle dessutom öka för alla återstående lägenheter, så kontentan skulle bli högre avgift för dessa lägenheter. Är det sedan så att styrelsen (trots att den har uppmärksammats på problemen i god tid) inte vidtagit åtgärder för att undvika ökade kostnader för föreningen så kan dess ansvarsfrihet ifrågasättas. Det innebär i så fall att styrelsens medlemmar kan bli personligt ansvariga för dessa ökade kostnader.

Det skall ju också sägas att köpeskillingen är en sak mellan förra ägaren och dig, och något som du i så fall skulle kräva honom/henne på. Dessutom har ju du som köpare ett rätt stort ansvar att undersöka objektet du köper, så förmodligen går du inte skadelös ur detta scenario.

Men jag tror att om du tydliggör styrelsens ansvar i detta ärende (och att ni inte är motparter i detta fall) så tror jag att det kommer att röra på sig.

drjohan
2008-09-17, 14:48
Hej,

att undersöka om byggnationen är gjord enligt bygglov, att taket är korrekt gjort, ventilation, isolering etc kan ju inte vara undersökningsplikt? Som jag ser det är det dolda fel och brister.

Jag kommer driva tre ärenden:
1)
Reklamera mot säljaren

2)
Vanvård av fastighet vilket innebär oskäligt stora förändringar och men i nyttjanderätten mot föreningen för att de ska lösa ut mig.

3)
Ersättning för evakuering, besiktning, ersättningslägenhet och månadshyra från föreningen (bör bli lättast).

Enligt bostadsrättslagen äger innehavaren rätten att få lägenheten såld till marknadsvärde om det vanvårdats och är för stora skillnader.

Ingen enkel fråga... Och det känns riktigt muggigt...

dick
2008-09-19, 06:59
Hej igen,

Om du har rätt angående undersökningsplikten (för att de dåliga bitarna inte är bostadsrättshavarens ansvar, antar jag att du menar) så kan det nog bli svårt att kräva liknande ansvar av säljaren. Men det är ju inte i denna del som frågan avgörs.

Någonting är ju i alla fall på gång nu eftersom man rivit upp bjälklag och grannar under flyttat ut, så någon måste ju ha agerat. Vet dina evakuerade grannar något som du inte vet? Att myndigheter inte får tag i styrelsen (via telefon i alla fall) är inte konstigt då många jobbar under kontorstid. Har du inte namnen på de som sitter i er styrelse så kan du kontakta bolagsverket som har dessa uppgifter.

Förutsätt inte att styrelsen är ovillig att agera i detta ärende. Styrelsen har ett stort ansvar och den är möjligen okunnig om dettta. Styrelsen kan ju inte ställas till svars för olyckor eller fuskbygge, men ett STORT ansvar vilar på styrelsen att agera när det blivit som nu och den känner till läget. Kostnader på grund av deras passivitet kan de få stå för personligen om de inte beviljas ansvarsfrihet på stämman. (Men det verkar ju som om det är något på G, fast det kanske inte är på styrelsens initiativ eller?)

Möjligen kan det bero på ansvarsfrågan (när den utretts) men i första läget brukar nog försäkringsbolaget betala för boendet om du tvingats flytta ut på grund av skador.

Men sicken soppa du har hamnat i!

Lycka till!

Admin
2008-09-19, 10:00
Ja, det är verkligen ingen rolig situation du hamnat i. Men det visar också hur viktigt det är att en köpare av bostadsrätt kontrollerar så mycket som möjligt om bostadsrätten innan köpekontraktet skrivs under.

Jag har en checklista just för detta ändamål (hittar den inte just nu, men lägger in en länk till denna checklista för köp av bostadsrätt senare).

Du skriver;

Enligt bostadsrättslagen äger innehavaren rätten att få lägenheten såld till marknadsvärde om det vanvårdats och är för stora skillnader.


Men det är inget jag känner igen. Var har du hittat detta?

Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4801&page=2)

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600)
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12986)
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16133)
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=562)
Ansvar efter försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11758)
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11395)
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12215)
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11098)
Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1380)
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13853)
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15130)
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9645)
Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12854)
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3225)
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10851)
Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13092)
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10755)
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11730)
Målning av fönster i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12902)
Utlovad havsutsikt finns ej (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=5460)
Lokal eller lägenhet! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15696)
Installation av nytt TV-uttag i lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12569)
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11868)
Störande granne i brf dolt fel? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13372)
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11928)
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10154)
Samma andelstal i brf men olika avgifter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009)
Tips från den nakna mäklaren (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15906)
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14184)
Sälja bostadrätt utan mäklare (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)

drjohan
2008-09-20, 16:12
Hej!

Ja, det är en duktig soppa. Advokat inkopplad så fortsättning följer. Styrelsen (ordförande - det är han som driver hela detta ärendet) har informerat om att byggnation startar 21 september... Dock i bygganmälan hos stadsbyggnadskontoret finns varken beslut eller nya handlingar. Troligtvis kommer stadsbyggnadskontoret besluta om användningsförbud på 3 - 5 lägenheter.

Med andra ord så ljuger han. Det är enbart renovering av altaner som tas upp av styrelsen (ingen skadeutredning har gjorts från föreningens sida). Jag har dock gjort en besiktning samt stadsbyggnadskontoret där det har uppkommit flera andra fel (fel i takstolar, ventilation, mögel i hela innertaket, bärighet vid öppen spis + en del till). Det är med andra ett rejält fuskbygge.

Vi får se vad dolda fel innebär för säljaren (möte med advokaten nästa vecka).

Gällande att lämna tillbaka lägenheten så refererar jag från bostadsrättslagen:
18§
Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter18§ När lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen, om ej annat avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

19§
Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, ej i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om styrelsen underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av styrelsen får uppsägning ej ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

20§
Erhåller bostadsrättshavaren, när lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, ej tillträde i rätt tid och beror ej dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Sedan tillträde erhållits får uppsägning ej ske.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

21§
Åsidosätter föreningen sin reparationsskyldighet eller uppstår på annat sätt genom föreningens vållande hinder eller men i nyttjanderätten sedan tillträde medgivits, äger 19 § motsvarande tillämpning.

24§
Uppsäges bostadsrätt av orsak som anges i 19-23 §, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall till bostadsrättshavaren utge skälig ersättning för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få kvarbo i lägenheten. Därvid äger 7 § sista stycket motsvarande tillämpning.

Vad tror ni om möjligheterna? Det är ca 1 års renovering för att komma tillrätta med skadorna. Jag ska ta en till dialog med försäkringsbolaget och att de får begära in ersättning från bostadsrättsföreningen (enligt tips så bör detta fungera).

Otroligt jobbig situation

Admin
2008-09-23, 18:41
Jag tror att du har goda möjligheter att reda ut detta även om jag tror det blir svårt att få köpet upphävt.

Tänk på att det är konsumentköplagen som gäller eftersom det inte finns någon särskild lag för bostadsrätter i detta fall.

Dessutom är jag osäker på om paragraferna från bostadsrättslagen som du nämner här enbart gäller nybyggda/nybildade bostadsrätter, eller om de gäller även i ditt fall.

Det är inte säkert att en rättsprocess behöver bli särskilt lång och utdragen. Det beror på hur väl förberedd du är och om du och advokaten har alla uppgifter på pränt i ett tidigt skede.

Media är tyvärr i detta land starkare än rättsväsendet i många fall. Det är en utväg du inte ska vara rädd för.


Jag har hittat de sidor där jag lagt tips om vad som är viktigt att tänka på när man köper en bostadsrätt.

Viktigt att tänka på vid köp av bostadsrätt, och vilka frågor som ska ställas (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)

Frågeformulär med viktiga punkter för köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/brf-dokument/utdrag-ur-laegenhetsregister.htm)

drjohan
2008-09-25, 20:57
Tack för tipsen!

Har samlat alla handlingar nu som advokaten går igenom. Läste även igenom akten från tingsrätten där föreningen stämt byggherren. Samtliga fel finns dokumenterade 2002, dvs föreningen och styrelsen har varit medvetna om felen.

Dock har de missat den lilla detaljen att göra något åt felen. Under 2005 och framåt har jag klagat på flera saker, vilket de inte gjort något åt. Det skrämmande är att alla dessa fel finns protokollförda vid tidigare besiktningar från 2001/2002.

Frågan är vad som händer när en bostadsrättsföreningen vanvårdar fastigheten och det drabbar några bostadsrättsinnehavare extra mycket.

Fortsättning följer...

Admin
2008-09-25, 21:09
Systemet är tyvärr uppbyggt på ett sådant sätt att bostadsrättsföreningar inte stöttar varandra och medlemmar inom en brf stöttar inte heller varandra när problem uppstår. I en brf är det ofta en för en och alla för ingen, i stället för en för alla och alla för en.

Som regel är det bara enskilda medlemmar som drabbas problem vid olika tillfällen, och därför har en enskild medlem inget stöd hos varandra, i något kontrollorgan, någon övergripande instans eller i regelverk.

Det måste vara guld värt för dig att felen finns registrerade redan 2002.
Alltså har såväl brf som säljare underlåtit att informera dig om felen.

Admin
2008-09-26, 14:52
Jag kan ge ett exempel på ett rättsfall som du kanske kan ha glädje av i denna fråga.

Prisavdrag på bostadsrätt vid ohyra i lägenheten (dolt fel).
I NJA 1998 s. 792 gällde frågan prisavdrag när det funnits kackerlackor i lägenheten. Eftersom fallet är köprättsligt skall här endast konstateras att parterna var eniga att fel förelåg, och domstolarna fann att det var så väsentligt att säljarna inte ägde åberopa att lägenheten sålts i befintligt skick enligt köplagens regler. Felet var dolt. Det ansågs att reglerna om avhjälpande skulle ses snävt. Att lägenheten inte var i beboeligt skick förrän en månad efter tillträdet ansågs inte tillfredsställande. Högsta domstolen bedömde prisavdraget efter skönsmässiga grunder till 20 000 kr.

Du har ingen ohyra, men de problem du haft som gjort att du inte kunnat nyttja lägenheten går att likställa med ovanstående rättsfall.

Det ska bli spännande att höra hur din historia avlöper!

dick
2008-09-27, 12:17
Systemet är tyvärr uppbyggt på ett sådant sätt att bostadsrättsföreningar inte stöttar varandra och medlemmar inom en brf stöttar inte heller varandra när problem uppstår. I en brf är det ofta en för en och alla för ingen i ställer för en för alla och alla för en.

Som regel är det bara enskilda medlemmar som drabbas problem vid olika tillfällen, och därför har en enskild medlem inget stöd hos varandra, i något kontrollorgan, någon övergripande instans eller i regelverk.

Det måste vara guld värt för dig att felen finns registrerade redan 2002.
Alltså har såväl brf som säljare underlåtit att informera dig om felen.

Med tanke på hur påläst du verkar vara i övrigt så förvånar detta uttalande. Du tycker väl inte att systemet skulle tvinga någon att stötta någon annan rent generellt? Jag förstår inte vad du syftar på och om du har något förslag på lösning, men... Nej, personligen tror jag inte att de stora bristerna i bostadsrättsvärlden ligger i systemet (även om det inte är oklanderligt) men om något är beklagansvärt, så är det nog snarare en för systemet allt för utbredd och stark egoism i kombination med bristande förståelse för hur ägande- och ansvarsförhållandena ser ut i en brf. Tyvärr är det också så att när vanliga lekmän sitter i styrelserna så är det lätt hänt att sådana brister finns även där. Här har ju SBC, HSB och Riksbyggen från centralt håll lite att jobba med.

Och det där med att det som regel bara är enskilda medlemmar som drabbas och inte sedan har något stöd någonstans, det förstår jag inte. I både lagar, stadgar och försäkringsregler m.fl så har den enskilde (i mitt tycke i alla fall) ett gott skydd på många sätt. Tyvärr finns det dock enskilda styrelser och bostadsrättshavare som inte har full koll, och då blir det ofta fel och missförstånd. Men åter igen, här har förbunden på riksnivå lite att jobba med.

...och sedan bör man ju påpeka att alternativet till att den enskilde drabbas är ju att grannarna drabbas, och jag har ju inte bara rättigheter som enskild medlem, utan även som granne och delägare. Många frågor som uppkommer (även i detta forum) har en väldigt snäv och enkelriktad vinkling som beror på bristande förståelse för hur ägande- och ansvarsförhållandena ser ut i en brf.

Nu handlade ju detta inte alls om vinden i denna tråd. Frågan om vad man som delägande granne i en brf kan ställa för krav på styrelse och förening har kanske aldrig tagits upp här tidigare, och jag kanske skulle skriva något riktigt provocerande i en ny tråd. Nä, skämt åsido, men brf-systemet är lite svårt att förstå om man inte inser och försöker leva med att man är delägare med ett ansvar som köpare och ägare till både min egen och grannens lägenhet. Dessutom ansvarar man för den styrelse som sitter i föreningen, och som delägare i ett företag borde det mot andra delagare finnas en skyldighet att ta ett ägaransvar något större än att hjälpa till på städdagarna.

Admin
2008-09-27, 20:51
Du tycker väl inte att systemet skulle tvinga någon att stötta någon annan rent generellt? Jag förstår inte vad du syftar på och om du har något förslag på lösning, men...
Jo, jag tycker att det i motsats till idag borde finnas ett system där enskilda medlemmar kan få stöd. Jag har inte sagt att det ska finnas något tvingande (bortsett från lag och stadgar, som inbegrips i detta system). När jag säger att systemet inte är uppbyggt på rätt sätt så menar jag att att det t.ex. med information och samordning borde organiseras så att medlemmar kan stötta varandra vid behov.

Jodå, jag har väldigt många förslag på lösningar på mina tusentals sidor här, men för att summera dessa så är det just information och en organisation som ger stöd åt enskilda medlemmar som behövs i kombination med relevanta regelverk (inte minst mer heltäckande stadgar, i stil med de stadgar (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm) jag lagt ner mycket tid på att ta fram).

Nej, personligen tror jag inte att de stora bristerna i bostadsrättsvärlden ligger i systemet (även om det inte är oklanderligt)
Där är vi tyvärr av diametralt motsatt åsikt.

men om något är beklagansvärt, så är det nog snarare en för systemet allt för utbredd och stark egoism i kombination med bristande förståelse för hur ägande- och ansvarsförhållandena ser ut i en brf
Här är vi rörande överens !!!
Det är ju också delvis det som jag syftar på i mitt tidigare inlägg här.

Och det där med att det som regel bara är enskilda medlemmar som drabbas och inte sedan har något stöd någonstans, det förstår jag inte. I både lagar, stadgar och försäkringsregler m.fl så har den enskilde (i mitt tycke i alla fall) ett gott skydd på många sätt.
Efter att ha ägnat en stor del av min fritid de senaste åren åt detta så kan jag bara konstatera att just detta är ett av de grundläggande problemen. Lagar och stadgar är ett skämt och som gjorda för att användas i ett maktmissbruk, där en medlems rätt i princip bara består av ett enda lite vagt ord; Likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062). Det täcker en del, men tyvärr inte mycket, och hjälper synnerligen sällan enskilda medlemmar (mestadels pga okunskap).
Hade föreningarna haft meningsfulla stadgar (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm)så hade det underlättat!

Tyvärr finns det dock enskilda styrelser och bostadsrättshavare som inte har full koll, och då blir det ofta fel och missförstånd. Men åter igen, här har förbunden på riksnivå lite att jobba med.
Ja, och det är dessa styrelser (såväl som bostadsrättshavare) som man måste kunna skydda sig mot och hävda sig mot.
Förbunden har aldrig arbetat med detta, och kommer inte heller att göra det så länge ingen sätter press på dem.
Som jag skrivit innan; är det någon som någonsin i historien sett HSB ta en enskild medlem i försvar gentemot en styrelse?
Hur troligt är det att det alltid är den enskilda medlemmen som har fel och att amatörstyrelserna alltid har rätt?

och sedan bör man ju påpeka att alternativet till att den enskilde drabbas är ju att grannarna drabbas, och jag har ju inte bara rättigheter som enskild medlem, utan även som granne och delägare.
Jag förstår inte riktigt hur du menar med att alternativet till att en enskild medlem drabbas är att grannarna drabbas?
Men självklart har man rättigheter som enskild medlem såväl som granne och delägare. Det går ihop.

Många frågor som uppkommer (även i detta forum) har en väldigt snäv och enkelriktad vinkling som beror på bristande förståelse för hur ägande- och ansvarsförhållandena ser ut i en brf.
Ja, du har helt rätt. Men till skillnad från allt annat så är detta forum, där vem som helst kan uttrycka sin åsikt, till för att försöka lösa bland annat detta problem.

Frågan om vad man som delägande granne i en brf kan ställa för krav på styrelse och förening har kanske aldrig tagits upp här tidigare, och jag kanske skulle skriva något riktigt provocerande i en ny tråd.
Provocera på! Det är bara intressant om du gör det! :5:

Dessutom ansvarar man för den styrelse som sitter i föreningen, och som delägare i ett företag borde det mot andra delagare finnas en skyldighet att ta ett ägaransvar något större än att hjälpa till på städdagarna.
Jag instämmer! Men problemet är att systemet som det är uppbyggt idag inte värnar om minoriteten (även om det finns ett visst minoritetsskydd). Okunskapen och oengagemanget bland medlemmarna gör att inte bara de drabbas som ställer till för sig själva, utan även (och kanske särskilt) de engagerade och kunniga. Det behöver inte vara så.

De problem som ägaren till detta ämne drjohan, beskriver visar ju på hur illa det kan gå till och hur svårt det är att hävda sig mot en maktfullkomlig och ej medlemsvänlig styrelse. Systemet måste ändras så att medlemmarna (enskilda, drabbade) får mer makt mot styrelser som beter sig så här!

dick
2008-09-27, 23:40
Jo, det jag menade med att "alternativet till att den enskilde drabbas är att grannarna gör det" var att när det handlar om ekonomi, vilket det ofta gör, så är det ju den enskilde eller grannarna som får betala. "Styrelsen" eller "Riksbyggen" är ju sällan alternativet menar jag.

Vad det gäller att ta en enskild medlem i försvar så var det ju ett mycket uppmärksammat fall för en två till tre år sedan där en tant som skulle vräkas fick riksförbundet (jag tror det var HSB) på sin sida mot sin styrelse. Men visst är det ovanligt, fast jag tror att det kan bero på att de flesta styrelser i tveksamma fall hör sig för innan de gör något kontroversiellt. Jag tror dessutom att styrelser generellt är 100 gånger mer pålästa än den genomsnittlige bostadsrättshavaren. Dessa två saker tillsammans gör att det sannolikt inte är så ofta som man från högre ort har anledning att ta styrelserna i örat. Men om rätt skall vara rätt så borde de helt klart göra det oftare.

Admin
2008-09-28, 07:00
Jag tycker det viktigaste är att så få som möjligt drabbas av något. Men då krävs det struktur och ordning med ett så heltäckande regelverk som möjligt.

Det är intressant att du svarade Maj Holmblad på min fråga om exempel där HSB hjälpt en enskild medlem.

Det mest intressanta är att HSB lyckats få folk att tro att så är fallet, när det inte alls var så att HSB ställde upp på medlemmens sida (i alla fall inte förrän 200.000 namnunderskrifter - den största protestuppslutningen i svensk historia - började göra HSB-nissarna nervösa). Du är garanterat inte ensam att tro detta. HSB är skickliga på att manipulera folk, inklusive media.

Eftersom jag visste att om inte du så någon annan skulle svara Maj Holmblad på denna fråga så hade jag redan innan förberett en ny webbsida där jag har ett utdrag från vad som skrevs i det gamla forumet om detta.

Se;
Maktmissbruk i styrelser är vanligt enligt forskare (http://hotpot.se/hsb-maktmissbruk.htm)

Hur det verkligen gick till år 2006 avseende HSB har jag markerat med röd text på webbsidan.


OBS! Detta inlägg startat som nytt ämne här (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3966).

drjohan
2008-09-28, 11:53
Hej,

har läst domen gällande ohyra där det finns vissa likheter (har gått igenom samtliga vägledande domar gällande bostadsrätter).

Situationen jag befinner mig i är:

Jag har en bostadsrätt som jag ej kan bo i
Inlåst kapital (går ej att sälja i befintligt skick)
En styrelse som förvränger sanningen
En fastighet som är vanvårdad
2 grannar evakuerade
1-3 Grannar som kommer att behöva evakueras
En styrelse som ej följer lagar, regler eller stadgar
En styrelse som ej svarar på brev från myndigheter (miljöförvaltning, stadsbyggnadskontoret)
Extra kostnader pga boende, magasinering, besiktningar och juridisk hjälp
Ingen täckning av hemförsäkring (bostadsrättstillägg) då det är fastighetens försäkring som skall täcka detta.


Det är märkligt att lagar och regler är skrivna som om att det ej skulle inträffa att en fastighetsägare (bostadsrättsförening) skulle missköta sig utan utgår oftast från att bostadsrättsinnehavaren missköter sig.

Min väg framåt är enbart via tex Tingsrätten för att komma framåt i dessa frågor. Även här är det solklart vad som gäller men föreningens styrelse ignorerar detta, vilket gör att detta ärende kommer med största sannolikhet att avgöras i domstol.

Själv kan jag tycka att en förenings styrelse ofta ej klarar att hantera lite mer komplexa ärenden. Det är ju lag på att ha revisor. Kanske vore det bra att införa något liknande gällande vård av fastighet där en oberoende konsult/organisation tog hand om dessa ärenden. På det sättet så skulle föreningars styrelser kunna ägna sig åt de "vanliga" ärendena - städa efter dig i tvättrummet, inte slänga målarburkar, hjälpa till att klippa gräsmattan och grilla korv en gång per år.

Det kollektiva ägandet verkar inte fungera särskillt bra i mitt fall.

Jag återkommer med uppdatering vad som händer framöver. Avvaktar fortfarande på beslut om användningsförbud från Stadsbyggnadskontoret.

dick
2008-09-28, 17:28
Om det skulle vara så illa att lagarna var skrivna om du beskriver det så lär det ju knappast hjälpa att gå till tinget, men så illa är det ju inte. Jag är övertygad om att detta kommer att reda ut sig. Utan att veta allt så måste nog du vara beredd på att även du kommer att få lida skada för den här soppan. Föreningen verkar ju inte ha gjort vad den borde ha gjort. Samma sak verkar det ju vara med byggfirman. Och för din del så hade vi ju det där med undersökningsplikten vid köp.

Men den stora frågan nu är kanske inte vem som gjort rätt eller fel (och hur mycket), utan hur man skall göra för att så fort som möjligt kunna reda upp eländet rent praktiskt. Styrelsen har ju inget att vinna på att stoppa huvudet i sanden, så det borde gå att få till ett möte med den. Har du gjort vad du kan för att få tag i den? Om det blir värre för att styrelsen inte agerar så kan det stå ledamöterna dyrt, personligen och ekonomiskt. Har du påmint dom om detta?

drjohan
2008-09-30, 07:21
Hej,

japp. Jag har skrivit brev, föreslagit möte, ringt etc. Samma sak gäller mina grannar som är evakuerade (de har skrivit, ringt etc sedan 2002). Jag har även skrivit brev via advokat. Myndigheter har begärt svar (Miljöförvaltningen).

Allt detta utan framgång. I mina brev har jag skrivit: Jag hoppas att du i styrelsen förstår ditt personliga ansvar i detta. Samt - om jag ej får svar på dessa frågor tvingas jag ta upp dessa frågor i annat forum.

Tillbaka får jag information från styrelsen att "vissa medlemmar försvårar allt arbete genom att anmäla dom till dvs olika myndigheter". Dessutom informeras det om målarburkar, att vi ska hålla trädgården fin etc. Som svar på tidigare brev svarar styrelsen inte - utan berättar muntligen - "Vi gillade inte tonen i ditt brev...".

Så visst har jag försökt få till en dialog - utan framgång. Detta gäller inte enbart mig utan även grannar. Så frågan är - hur gör jag rent praktiskt när styrelsen ska ställas till svar för att de ej tagit sitt ansvar?

dick
2008-09-30, 07:58
Är föreningen organiserad i Riksbyggen, HSB eller SBC?

// Dick

drjohan
2008-10-02, 07:29
Ja, föreningen är ansluten till SBC.

På eget bevåg ringde jag till SBC i juli (projekt) och frågade vad de skulle kunna hjälpa till med. De tar projektansvar till fast pris för ca 50 - 70 tkr. Detta föreslog jag även styrelsen i ett brev (namn + nummer till kontaktperson), samt att jag krävde OVK och mögelmätning med hänvisning till miljölagen.

Som du kanske förstår så ignorerade ordförande mig...

dick
2008-10-02, 17:43
Hejdlöst hopplöst!

...då återstår kanske bara Sverker Olofsson. Nej, men ett hot om det först, och möjligen göra slag i saken senare.

Lycka till!

drjohan
2008-10-11, 14:03
Hej igen,

nu har jag + 3 andra lägenheter fått användningsförbud av stockholms stad.
Beslutet fick jag via delgivningsman.

Detta verkar inte vara helt normalt.
Jag kommer att gå vidare med stämning under dom närmaste veckorna. Vad innebär användningsförbud i en rättslig tvist?

Francois
2008-10-11, 14:50
Vad betyder användningsförbud? Vad innebär det för dig?

Admin
2008-10-11, 15:55
Användningsförbud? Vad är det du fått användningsförbud av?
Av din bostadsrätt?
Vad har Stockholms stad med saken att göra?

Exakt vad står det i den delgivning ni fått och exakt vem på Stockholms stad är den från? Miljöförvaltningen?

drjohan
2008-10-11, 20:20
Att det är förbjudet att vistas i lägenheten.

Är från Stadsbyggnadskontoret med hänvisning till PBL och att det är fara (rasrisk etc).

Det är jag som anmält ärendet. Miljöförvaltningen nämns men de kunde inte göra så mkt förutom vite.

Det är en lunta på cirka 40 sidor med besiktningsprotokoll, anteckningar från miljöförvaltningen och motiv till beslut.

Står att det noteras i fastighetsregistret samt att det är utritad 4 lägenheter där man inte får vistas.

Är tydligen rätt unikt. Spännande va?

totiki
2008-10-29, 20:11
Drjohan var med i ABC-nytt ikväll där fallet beskrevs. Bjälklaget helt genomruttet med rasrisk. Två vindsvåningar samt två st våningar inunder belagda med användningsförbud.

Styrelsens ordförande svarar att han anser sig förföljd av oegentliga anmälningar om rötskador.

Annars var det ett snyggt trapphus och nya säkerhetsdörrar. Prioriteringen har tydligen varit lagd åt ett annat håll.

Hoppas det går bra för drjohan nu.

stephan
2008-10-29, 20:30
Rötskadade
Stadsbyggnadskontoret konstaterar i sin besiktning att altaner och bjälklag under altaner är rötskadade till 100 procent vilket innebär att man inte får belasta eller beträda dem. De bägge vindslägenheterna och två lägenheter under dem är drabbade av fuktskador eftersom det regnat in och hyresgästerna är evakuerade.

Ordföranden i bostadsrättsföreningen säger till ABC att han inte har tid att låta sig intervjuas, men säger på telefon att föreningen känner sig motarbetad av stadsbyggnadskontoret, och att falska anmälningar om rötskador orsakar flera månaders försening av renoveringsarbetena.


Olika bedömningar??????????????????

drjohan
2008-10-30, 01:27
http://www.svd.se/stockholm/nyheter/artikel_1965491.svd

dick
2008-10-30, 06:42
Bra! Nu skall väl detta knappast sluta på något annat sätt än att någon annan än ni får bära hela bördan.

...och vi får väl hoppas att ordförande (för hans egen skull) är felciterad, för det verkar ju korkat i överkant annars.

Lycka till!

Admin
2008-10-30, 20:20
I SvD (http://www.svd.se/stockholm/nyheter/artikel_1965491.svd) står det;
Bo Carlén, styrelsens ordförande, är av en annan åsikt.
–Det har uppkommit en skada som vi har försökt åtgärda. Men vi har bromsats av myndigheterna. Det är sorgligt att Molin försvårar det här. Han borde ställa upp på föreningen.

Är det inte ett typiskt sätt för en styrelse, som ser sig allsmäktig, att reagera?
Om en medlem försöker hävda sin självklara rätt så menar styrelsen att det är "sorgligt" att medlemmen gör detta.

Det står också;
Men är det inte så att i förlängningen kan styrelsen bli personligt ansvarig?
–Ja, Molin vill framställa styrelsen i dålig dager, men jag är inte direkt orolig för att vi har gjort något fel, svarar Bo Carlén.
Nej, vad har en styrelse någonsin att oroa sig för? Styrelsen kan ju bara använda alla medlemmarnas pengar till sitt försvar.

totiki
2008-10-30, 20:30
Man vill gärna veta vilka åtgärder de försökt göra och varför dessa åtgärder inte lett till ett lyckat resultat p g a. myndigheternas agerande. Det är dålig journalistik när de uppenbara frågorna inte ställs.

Har inte skadorna varit kända sedan tidigare? Det har ju pågått renoveringsarbeten och ombyggnationer. Konsulten har ju dessutom visat sig vara känd från tidigare liknande fall.

Francois
2008-10-30, 21:30
Det kan vara så att myndigheterna har varit besvärliga med styrelsen, vad vet vi om det?
Vi har hört den boendes sida av det som hänt, men inte hört vad ordföranden/styrelsen har att säga (bar några få ord i en liten tidningsartikel).

Här vill jag begära lite mer objektivitet innan man hänger folk. Journalisten borde kanske ställt fler frågor, men det är också vår skyldighet att inte dra förhastade slutsatser.

Admin
2008-10-30, 21:51
Men vi kan utgå från vad vi vet.
Styrelsen säger;
"Det är sorgligt att Molin försvårar det här. Han borde ställa upp på föreningen".

Styrelsen vill alltså skuldbelägga de drabbade.

Detta trots att det gått år efter år med dessa mycket allvarliga problem. Sex år !!!

Klart att en styrelse upplever det som att myndigheterna ställer till med "problem", i detta fall "bromsar" styrelsen, när myndigheterna börjar ställa krav. Men när så lång tid passerat så är det inte svårt att räkna ut att denna styrelse inte hanterat situationen på rätt sätt.

Sedan så tror jag inte för ett ögonblick att myndigheterna försökt hindra föreningens styrelse att komma till en lösning. Varför skulle myndigheterna göra detta?
Det är nog betydligt troligare att myndigheterna ställt krav på att problemen skulle lösas... och ser man det som att "bromsa" styrelsen... ja, då har man definitivt en annan världsuppfattning än vad jag har.

Men jag håller med om att det är illa att journalisterna inte bad styrelsens ordförande att utveckla vad han menade.

totiki
2008-10-30, 22:21
Och varför skall drjohan ställa upp på föreningen som tydligen känt till förhållandet redan tre år innan Molin flyttade in. Varför berättade inte styrelsen om de problem som tidigare uppenbarats och tydligt förelåg?

Styrelsen kräver lojalitet men vill själv inte handla likaledes. Den som kräver ömsesidig respekt bör väl föregå med gott exempel.

Francois
2008-10-30, 22:28
Jag håller med att. från det vi vet, så ser det illa ut för styrelsen. Men vad är det vi inte vet?

Admin
2008-10-30, 23:35
Vi vet ännu en sak!
Och den är mycket viktig i sammanhanget.

Vi vet att när det t.o.m. gått så långt att SvD intervjuar styrelsens ordförande så har han absolut ingenting att komma med till sitt försvar.

Detta säger väldigt, väldigt mycket!

totiki
2008-10-31, 10:45
Jag har nu fått höra att det finns en prejudicerande dom från Helsingborg som säger att enligt BRL har en Brf lika ansvar som ett fastighetsbolag exempelvis, att ansvara för att de renoveringar som utförs, genomförs på ett korrekt vis.

Det betyder att i första hand är det styrelsens ansvar. Därefter kan styrelsen i sin tur gå vidare och stämma de byggbolag eller liknande som utfört renoveringarna. Men skulle dessa ha gått i KK t ex. så är det fortfarande styrelsens ansvar. Brf:en får stå för alla kostnader.

Att det är ett stort ansvar som många av oss lekmän tar när vi sätter oss i våra styrelser visar exemplet med drjohan.

Det visar på hur viktigt det är att föra ut till medlemmarna information om vad som sker och hur detta går till väga. Det kan ju finnas medlemmar med mer kunskap än styrelsen i vissa frågor.

Ett extremfall kan detta bli om belåningsgraden överstiger föreningens värde och banken samlar alla lån i en ask. Då kan banken ta över säkerheten och omvandla bostadsrätterna till hyresrätter igen och sälja fastigheten till exempelvis bankens eget fastighetsbolag för 1:-.

Detta gäller ju en förhållandevis liten förening. Men säg att t ex. Väduren skulle råka ut för en liknande situation vad det gäller belåningsgraden. Vilken bank skulle tveka att smaska i sig en halv miljard för en krona?

totiki
2008-10-31, 14:06
Jag råkade söka på brf mitisgjutaren och fann en årsredovisning från 2003 alltså före den första renoveringen utfördes.
Taxeringsvärdet var då 38 milj. panterna 25 milj. sedan har renoveringsarbetena pågått i 6 år och byggnadskontoret uppskattar ifärdigställandet från nuvarande skick till återigen beboeligt som 10 milj.
Det torde innebära att taxeringsvärdet nu är belånat till 100%

Styrelsen har med all säkerhet inte haft någon avsikt eller egennytta av att det gått så illa som nu skett. Man har haft otur med entreprenörer och kontrollanter. Det enda man kanske egentligen misskött är upphandlingen. Men det räcker tyvärr för att årsavgifterna kommer att öka betydligt och därmed värdet på borätterna att minska.
Bara räntorna för det nya 10 milj. lånet är en tusenlapp i månaden för varje lgh i snitt, lågt räknat.

Med tanke på vad som sagts om bankerna och ställda säkerheter i andra trådar på detta forumet är hela föreningen i gungning p g a. den bristfälliga upphandlingen.

Admin hade inte du en lathund för vad man skall tänka på vid upphandling?

drjohan
2009-11-26, 17:47
Hej alla,

efter att för första gången idag sedan 20/2 2009 besökt lägenheten (som då var helt urblåst) tänkte jag berätta vad som hänt. Jag är fortfarande evakuerad sedan 2008-09-03 och bor nu i en hyresrätt i Abramhamsberg (tur att man har en del kontakter). Jag ligger ute med drygt 600 tsek i direkta kostnader för evakueringsboende, magasinering, juridik, flyttkostnader, månadsavgifter, räntor, besiktningar mfl. Den otroliga tid och press som detta ärende är ej medräknat.

Tidigare byggherren sitter i fängelse och har gått i konkurs. I princip samtliga saker jag förutspått ska ske har inträffat, förutom att det har blivit något värre. Jag har blivit smutskastad och blivit enormt illa behandlad av den sk styrelse som handhar ärendet. Medlemmar har duckat då detta verkar "för jobbigt".

Imorgon ska slutbesiktning ske av styrelsens ordförande som även är byggherre, kvalitets ansvarig som agerar besiktningsman, övriga medlemmar i styrelsen och jag + SBR certifierad besiktningsman som jag tagit med som ombud. Idag gjorde jag en statusbesiktning (jag uppmanades att lämna lägenheten men byggaren på plats vågade inte skriva under ett dokument så jag och min besiktningsman kunde göra en status besiktning).

Följande har hänt i denna härliga soppa:

Efter mediapådrag lämnade jag nyckel till ordförande i föreningen (dagen efter TV-inslag)
Byggnadsarbeten stoppade under en period pga att ingen fick vistas i lokalen
Massiva skador i flera lägenheter
Renoveringar startar
Det visar sig att byggandet ej görs kvalitétsmässigt (hittar massa direkta fel samt formalia som ej är korrekta)
Vid besök är det uppenbara fel samt att det sker felbyggnation och att föreningen ej vill lösa problemet
Skickar ut PM till föreningens alla medlemmar
Sätter igång rättsprocess
Flyttar en gång till från en 1:a till en 3:a i Bromma
Besöker bygget och följer slaviskt vad som kommer in till Stadsbyggnadskontoret, där jag hittar flera formella och direkta fel
Gör en status besiktning där hela våningen är totalt urblåst och där det uppenbarar sig en massa fel. Kontrollplan följs ej. Statiker gör ej korrekt jobb. Direkta byggfel (trä på cement) etc etc.
Har ej erhållit någon förfrågan eller godkänt att de blåst hela lägenheten...
Intyg kommer in till Stadsbyggnadskontoret att allt går bra och nu är det ingen fara för ras, hållfasthet etc via statiker/KA.
Samtidigt informerar ordförande om hur bra allt går och att det snart är klart samt att med ekonomin är det ingen fara, därför fd byggherre ska stå för kostnader.
Vid en UC kontroll under 2008 ligger en latent skatteskuld om drygt 3mkr på fd byggherre
Får information via källa att fd byggherre har suttit i fängelse
Skickar status besiktningsprotokoll till stadsbyggnadskontoret som tar kontakt med KA/ordförande.
Förening byter lås så jag ej har access till lägenheten
Fd sambo medverkar i maj på stämma då jag är i USA, där redovisar föreningens advokat och ordförande att det går finfint med allt. Men att det ligger en "befarad vindsinredningsförlust" på drygt 1.3 mkr för 2008. Då har det snickrats i ca 3 mån. Någon prognos eller liknande ges ej.
Röstar ensam nej för ansvarsfrihet.
2 lägenheter under mig blir "klara", dessa går direkt till försäljning med nya glada bostadsrättsinnehavare.
2 lägenheter till evakueras
Polisanmäler ordförande för egenmäktigt förfarande (för att de ställt kyl/frys/spis/etc vid mögel utan att ha fått OK)
Får besked av trött kriminalkommisarie att detta är civilrättsligt
Kontaktar kriminalkommisarie och informerar att det absolut ej är civilrättsligt (efter dialog med min advokat), han struntar i det och tycker jag ska överklaga till Åklagare isf
Får information att from maj behöver jag givetvis ej betala månadsavgift av ordförande, de har helt enkelt råka missa detta. Detta efter min advokat påkallat likhetsprincipen (till 1 evakuerad har man betalat flytt, magasinering, evakueringsboende och 0 månadsavgift, till en annan har man betalat lån och 0:at månadsavgift och mot mig har man inte gjort något). Ordförande är med andra ord "arg" och bedriver indirekt häxjakt på mig för att hämnas.
Får nya datum om hur bra allt går och att det snart är klart. Totalt uppgår nu antalet "vi är färdiga datum" till ca 15.
Får information att nu ska allt vara klart den 15:e oktober 2009.
Tar kontakt med Stadsbyggnadskontoret för att höra om nyttjande/vistelseförbudet är hävt i samband med detta, får besked att det fortfarande gäller och är inskrivet i fastighetsregistret.
Jag informerar stadsbyggnadskontoret om att 2 lägenheter har sålts och nya innehavare bor i de "renoverade" lägenheterna trots förbudet. Stadsbyggnadskontoret skickar ut skrivelse att förening måste inkomma om fristående intyg för inomhusmiljö för de lägenheter som berörs av nyttjande/vistelseförbud
Ordförande frågar Stadsbyggnadskontoret hur dom har fått denna information
Stadsbyggnadskontoret skickar den information jag har fått från föreningen i infoblad och via e-post
Intyg skickas till Stadsbyggnadskontoret att de inte riktigt lyckas ordnas detta men att allt är OK för nu kommer slutbesiktning ske 2009-11-27 kl 13.00
Jag gör statusbesiktning idag där det är fel ÖVERALLT. Drygt 100 fel hittas. Toa paj, ej täckt golv med tydliga skador, ingen ventilation, svikt i golv, el sladdar lite här o där, ändrat internt, fuskbygge överallt mm
Besiktningsman anser att detta är åt h-vete och otroligt dåligt gjort
Besiktningsman poängterar att vid slutbesiktning så är ordförande byggherre vilket skapar en jäv situation samt att KA är besiktningsman vilket gör det till en jävsituaion
Har dvs kontakter med stadsbyggnadskontoret om vilken information de behöver


Imorgon ska jag på slutbesiktning där det är fuskbyggt igen. Jag uppskattar kostnader direkta för föreningen till ca 12 mkr idag för "byggandet". Jag ser framför mig flera tvister pga hanteringen från föreningen. Jag har under denna period mottagit flera samtal av individer som hamnat i otroligt jobbiga situationer liknande denna som jag fört samtal med.

Jag kommer efter samråd med advokat troligtvis göra ett race i media igen samt utöka rättsprocessen.

Mitt dilemma är att jag vill ut ur föreningen och bli av med lägenheten så fort som möjligt.

Det här är ett relativt unikt case, det har tagit otroligt mycket av min energi och jag har mått fruktansvärt dåligt av allt som inträffat.

Snälla ni - vad har ni för råd?

Mvh,

Johan

stephan
2009-11-26, 19:11
STå på dig och kämpa, även om jag förstår att det är mycket tungt.

Hjälp måste finnas, tyvärr verkar hela bostadsföreningsbranchen tabu för media.

Det måste handla om att det inte finns någon kunskap om ett av människans i detta land bor i bostadsrättsföreningar styrda av många usla styrelser och dito bostadsrättsorganisationer. HSB SBC och Riksbyggen i spetsen.

Att det inte heller finns några prejudikat i olika tvister (förlikningar är däremot vanligt) att tala om visar att detta med bostadsrättsföreningar är något som inte många i samhällstoppen törs ge sig in i.

Hoppet måste vara ketchupeffekten.

lycka till.

drjohan
2009-11-26, 20:28
Hej,

det ska väääääldigt mycket till att jag ska förlika mig i denna smärtsamma process. Och både jag och den duktiga advokaten är på det klara att vi kommer troligtvis skapa ett prejudikat i denna soppa.

Men fyfan vad energi det tar! Detta är något jag inte kan rekommendera till någon. Förhoppningsvis kan det skapa en förändring i BRF:er, PBL och myndigheters möjlighet till att ingripa.

// Johan

drjohan
2009-11-26, 22:58
... och det är inte lätt!

Någonting måste hända med ansvarstagande och konsekvenser av sitt ägande.

Det är bara att kämpa, just nu i en enorm uppförsbacke. Fy fan! Frågan är om bostadsrätt är rätt? Är ju ett svenskt påhitt i förhållande till världen.

Morr... Morr... Grrrrr.... Grrrrrrrr... Morr.....

// Johan

Suna
2009-11-27, 10:48
Vad det ska kosta detta att så många blir lidande av konsekvenserna att bo under det gemensamma taket det innebär att bo i en BRF.

drjohan
2009-11-29, 00:35
Hej,

igår var jag på "slutbesiktning". Byggherre (ordförande) och Kvalitetsansvarig har nu gjort ett nytt byggfusk. Myndigheter har all dokumentation kring detta. Jag hade med mig av SBR riksbehörig certifieringsman som ombud samt mina föräldrar som vittnen.

Fick se mitt fd hem fuskbyggt igen och där allt är antingen förstört eller förändrat. Jag har ingen tillgång då föreningen har bytt lås.

Jag vart milt sagt uthängd, förnedrad och skrattad åt av styrelse och korrumperad KA och tillika besiktningsman. Raka lögner kombinerat med oäkta intygande och annat direkta kriminella handlingar.

Jag är 31 år. Hemlös sedan 15 månader. En ekonomi som är enormt ansträng efter att betalat flytt, magasinering, evakueringsboende, besiktningsmän, advokat mm... Mitt liv är upp och ner. Min framtidstro som medborgare har totalt förändrats. Min tilltro till samhället är ungefär 0.

Tänkte spendera min jul på ett härbärge. Är fullständigt förnedrad. Jag accepterar inte detta. Jag har inte gjort ett enda fel i detta och har dessutom grym dokumentation i ärendet (hyllmeter efter hyllmeter). Tyvärr verkar ingen vilja ta del av denna dokumentation.

När jag polisanmäler ordförande så har polisen inte tid (egen mäktigt förfarande, hemfridsbrott mm). När jag kontaktar myndigheter så har dessa inte tid. När jag stämmer föreningen har inte tingsrätten tid. Jag börjar ge upp hoppet på detta samhälle och funderar i banor kring mänskliga rättigheter, FN, Somalia och Sverige.

Träffar SvD på måndag. Har dialog med Uppdrag Granskning och andra medier.
Har satt upp möte med ledningen i Stockholm samt börjat kontakta ministrar och general direktörer. För någon bär väl ansvaret för detta?

Hur mycket ska man behöva tåla. Jag har uppenbarligen levt i en illusion. Jag har hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Men det gäller tydligen inte heller.

Jag accepterar inte detta. Jag tycker inte det här är OK. Jag kräver en förändring och börjar med den här och nu. Du får gärna ta kontakt med mig om du inte heller tycker det här är OK.

Vi ses i TV-rutan igen!

Mvh,

Johan

Brf-Undraren
2010-08-03, 01:46
Lite gammal tråd som jag precis läst igenom. Vad hände med detta egentligen? Hoppas det löst sig! Jag lider med dig när jag läser.

Att ha rätt är tyvärr sällan en garanti för att få rätt i vårt fina sk rättssamhälle Sverige (säger inte att det är bättre någon annan stans för det harjag inte en aning om, bara tror att man ofta tror att samhället här funkar och att man är skyddad av lagar och regler men så är det inte!)

drjohan
2010-11-24, 23:01
Och nu kom dom i tingsrätt. Klippt ur från PDF då det ej går att ladda upp en fil på 190 kb. Ändrat namn lite om dessa ej får visas?

Dok.Id 876014
Postadress
Besöksadress
Scheelegatan 7
Telefon
Telefax Expeditionstid
STOCKHOLMS TINGSRÄTT DOM
Avdelning 5 2010-11-17 Meddelad i
Mål nr T 16502-09
Box 8307 104 20 Stockholm
08-561 650 05 måndag – fredag 08:00-16:00

PARTER
KÄRANDE
Johan M
Ombud: Advokat Michael L.
SVARANDE
Bostadsrättsföreningen Mitisgjutaren, 769603-9143 Mitisgatan 3 112 37 STOCKHOLM
Ställföreträdare: Bo Fridhemsgatan 14 A 112 40 Stockholm
Ombud: Advokat Per-Ola B Foyen Advokatfirma Box 7229 103 89 Stockholm
Ombud: Jur.kand. Hampus E Foyen Advokatfirma Box 7729 103 89 Stockholm
______________________
DOMSLUT
1.
2.
Bostadsrättsföreningen Mitisgjutaren ska till Johan Molin genast betala 239 482 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen på 135 263 kr från den 26 november 2009 till den 14 april 2010 och på 239 482 kr från den 15 april 2010 till dess betalning sker.

Bostadsrättsföreningen Mitisgjutaren ska ersätta Johan Molins rättegångskostnader med 166 250 kr, avseende ombudsarvode,
Stockholm
08-561 654 70 E-post: stockholms.tingsratt.avdelning5@dom.se www.stockholmstingsratt.se (http://www.stockholmstingsratt.se)

1

STOCKHOLMS TINGSRÄTT DOM T 16502-09

Avdelning 5
2010-11-17
jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från denna dag till dess betalning
sker. ________________________

2
STOCKHOLMS TINGSRÄTT DOM T 16502-09 Avdelning 5 2010-11-17

BAKGRUND
Bostadsrättsföreningen Mitisgjutaren äger fastigheten med adress Fridhemsgatan 14 i Stockholm. Den på fastigheten belägna byggnaden är uppförd 1927. Föreningen bildades 1999.
Under 2001 anlitade föreningen Kjällanders Måleri AB för att inreda råvinden i byggnaden. Kjällanders färdigställde därefter bostadslägenheter på vinden, vilka föreningen under 2002 upplät med bostadsrätt. Så småningom visade det sig att de arbeten som Kjällanders hade utfört var behäftade med så allvarliga fel och brister att omfattande fukt- och mögelskador uppkom i lägenheterna.
I juni 2005 förvärvade Johan Molin en av de vindslägenheter som Kjällanders hade uppfört. Sedan det visat sig att det inte längre var möjligt att bo i lägenheten flyttade han från denna i början på september 2008. Sedan lägenheten hade renoverats avyttrade han den i mars 2010. Fråga i målet är huruvida föreningen har vållat Johan Molin skada som föreningen är skyldig att ersätta denne.

YRKANDEN
Johan Molin har yrkat att tingsrätten ska förplikta föreningen att till honom betala i första hand 562 752 kr, och i andra hand 228 933 kr, jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av ansökan av stämning till dess betalning sker.
Föreningen har medgett att betala 75 299 kr till Johan Molin. Medgivandet hänför sig till andrahandsyrkandet.
Föreningen har bestritt bifall till förstahandsyrkandet. 75 299 kr har vitsordats som ett i och för sig skäligt belopp.

3

Föreningen har vitsordat att ränta enligt 6 § räntelagen ska utgå på 135 263 kr från den 26 november 2009 till den 14 april 2010, på 526 722 kr från den 15 till den 25 april 2010 och på 562 752 kr från den 26 april 2010 till dess betalning sker.

Johan Molin har invänt att föreningen tidigare har vitsordat att ränta ska utgå från delgivning av ansökan om stämning och att den ändrade inställning som föreningen angett vid huvudförhandlingen inte ska tillåtas.
Parterna har yrkat ersättning för rättegångskostnader.

GRUNDER M.M
JOHAN MOLIN
Förstahandsyrkandet
De hinder och men som har uppkommit i hans nyttjande av lägenheten har uppstått genom föreningens vållande. Han har därför rätt till skadestånd av föreningen med yrkade belopp.

Alternativt görs gällande att föreningen är skadeståndsskyldig gentemot honom enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer av följande skäl. Föreningen har i september 2008 utan tillstånd av Johan Molin tagit lägenheten i dess helhet i anspråk, bytt lås och avskurit Johan Molin från rådigheten till bostaden. Det nyttjandeförbud som då hade beslutats varade under cirka ett år och sex månader. Trots påpekanden avhjälpte föreningen inte tillräckligt snabbt den bristfälliga ventilationen, möglet i innertaket eller brister i bärigheten i konstruktionen till lägenheten.

Föreningens vållande består i att föreningen har haft vetskap om att det har förelegat läckage av vatten sedan 2001 och trots det inte har vidtagit tillräckliga åtgärder för att på ett snabbt sätt avhjälpa felet. Med vetskap om läckaget måste föreningen ha förstått

4

att det förelåg risk för mögel och allvarliga fuktskador om inte ett omgående avhjälpande skedde. Nyttjandeförbudet för lägenheten gällde i cirka ett år och sex månader. Föreningen borde ha åtgärdat de brister, som nyttjandeförbudet baserades på, på ett snabbare och effektivare sätt. På så sätt hade skadorna avsevärt kunnat minska och Johan Molin hade kunnat återgå till boende i lägenheten.

För det fall tingsrätten finner att Johan Molin inte är berättigad till ersättning enligt ovan ska ersättning i vart fall utgå enligt 7 kap 2 § 1 st. bostadsrättslagen för avgiften eftersom lägenheten haft hinder och men.

Andrahandsyrkandet
Likhetsprincipen, som ska tillämpas enligt föreningsrätten, berättigar Johan Molin till ersättning för kostnader för ersättningslägenhet, flytt, magasinskostnader, adressändring och avgiftsbefrielse efter flytt. Ersättning för dessa poster har utgått till övriga drabbade medlemmar i föreningen.
-----
Johan Molin har rätt till ersättning för följande kostnader.
Förstahandsyrkandet.
1. Fasta kostnader för bredband, 1 193 kr.
2. Evakuering av bohaget enligt följande, a) flytt från Fridhemsgatan till Grevgatan, 20 640 kr, b) flytt från Grevgatan till Arkitektvägen, 11 886 kr, c) flytt åter till Fridhemsgatan, 40 710 kr. Totalt 73 236 kr
3. Magasinskostnader,

5

2008-09-02 till 2008-11-30, 3 x 2 280 kr/mån = 6 840 kr, 2008-12-01 till 2010-01-30, 14 månader x 1 520 kr = 21 280 kr, 2010-02-01 till 2010-02-28 = 1 x 760 kr = 760 kr. Totalt 28 880 kr
4. Taxikostnader i samband med evakueringen, 901 kr. 5. Flyttlådor, 1 188 kr.
6. Kostnader för besiktning. a.) Eminenta besiktning, 7 500 kr, b.) Frans Hansen, 4 344 kr, c.) Besiktingsgruppen Terramek AB, 36 030 kr. Totalt 47 847 kr
7. Kostnader för läkarundersökning för att kontrollera om Johan Molin och Lisa Granberg haft sporer, 3 400 kr.
8. Intrång i boendet beräknat till 20 000 kr per månad under tiden från september 2008 till och med februari 2010 = 18 x 20 000 = 360 000.
Totalt 360 000 kr
9. Intrång i boendet under tiden från september 2005 till september 2008. 40 procent av ordinarie månadsavgift (36 x 1130).
Totalt 40 680 kr
10. 100 procent av avgiften under perioden från september 2008 till maj 2009, 9 månader x 2 829 kr.

6

Totalt 25 461 kr (yrkas ej om punkten 8 utdöms)
11. Ytterligare kostnader, Fortum elkostnader, 456 kr. 12. Adressändring, 600 kr. Totalt 562 752 kr
Andrahandsyrkandet.
(avser faktiska kostnader för flyttning och ersättningslägenheter).
1. Grevgatan under september och oktober 2008, 10 900 kr. 2. Bromma från november 2008 till januari 2010, 89 856 kr. 3. Evakuering av bohaget, 73 236 kr. 4. Magasinskostnader, 28 880 kr.
5. Hela avgiften under perioden från september 2008 till och med maj 2009, 25 461 kr. 6. Adressändring, 600 kr. Totalt 228 933 kr

7

FÖRENINGEN Förstahandsyrkandet
Föreningen har inte varit vållande till felen och har därför inte ådragit sig skadestånds- skyldighet jämlikt 7 kap. 2 och 4 §§ bostadsrättslagen. Inte heller enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer kan föreningen anses vara skadeståndsskyldig i förhållande till Johan Molin. Förutom att föreningen inte varit vållande föreligger inte adekvat kausalitet mellan påstått vållande från föreningen och påstådda skador för Johan Molin.
För det fall tingsrätten skulle finna att föreningen är skadeståndsskyldig i förhållande till Johan Molin ska skadeståndet i första hand jämkas till noll eftersom Johan Molin inte sökt begränsa sin skada, vilket denne varit skyldig att göra. I andra hand ska skadeståndet jämkas till det belopp som tingsrätten mot denna bakgrund finner skäligt.

Föreningen har vitsordat riktigheten av följande av Johan Molin yrkade kostnadsposter.
2. Evakuering av bohaget enligt följande, a) flytt från Fridhemsgatan till Grevgatan enligt faktura 9036, 20 640 kr, b) flytt från Grevgatan till Arkitektvägen, 11 886 kr, c) återflytt till Fridhemsgatan, 13 293 kr. Totalt 45 819 kr
3. Magasinskostnader, 2008-09-02 till 2008-11-30 3 x 2 280 kr/mån = 6 840 kr, 2008-12-01 till 2010-01-30, 14 månader x 1 520 kr = 21 280 kr, 2010-02-01-2010-02-28 = 1 x 760 kr = 760 kr. Totalt 28 880 kr
12. Adressändring, 600 kr.

8

Föreningen har bestritt övriga av Johan Molin åberopade kostnadsposter av följande skäl.
1. Fasta kostnader för bredband. Johan Molin har inte visat att dessa kostnader inte har kunnat undvikas.
2. c) återflytt till Fridhemsgatan. I denna kostnadspost har John Molin tagit upp kostnader som inte är hänförliga till återflytten till Fridhemsgatan.
4. Taxikostnader i samband med evakueringen. Dessa kostnader har inte varit oundgängligen påkallade då det har funnits alternativa transportmedel.
5. Flyttlådor. Denna post omfattas av p. 2 och ska inte ersättas två gånger.
6. Kostnader för besiktning. Johan Molin har låtit genomföra besiktningar på eget bevåg. De har inte varit påkallade.
7. Utlägg för läkarundersökning för att kontrollera om Johan Molin och Lisa Granberg har haft sporer. Någon personskada har inte gjorts gällande. Det saknas därför grund för att föreningen ska ersätta utlägg avseende hälsotillstånd.

9

8 och 9. Intrång i boendet. Posterna avser ersättning för sveda och värk. Ersättning för sveda och värk ska inte utgå i detta sammanhang då det inte föreligger någon personskada.
10. 100 procent av avgiften under perioden september 2008 till och med maj 2009. Denna post omfattas av p. 8 och ska inte ersättas två gånger.
11. Ytterligare kostnader, Fortum elkostnader. Johan Molin har inte visat att dessa kostnader är utgifter som Johan Molin oundgängligen haft. Kostnaderna är hänförliga till elförbrukning under tiden lägenheten var evakuerad.

Andrahandsyrkandet
Föreningen har inte agerat i strid mot likhetsprincipen. Föreningen har dock betalat ut ersättning avseende ersättningslägenhet till vissa av de andra bostadsrättsinnehavarna som drabbats av läckaget. Med anledning av detta har föreningen medgett att ersättning till Johan Molin ska utgå med 75 299 kr.
Skälet till att Johan Molins andrahandsyrkande bestrids, utöver det medgivna beloppet, är att Johan Molin dels inte har visat vilken kostnad han har haft för ersättnings- lägenheter på Grevgatan respektive i Bromma, dels att Johan Molin har yrkat ersättning för såväl ersättningslägenhet som avgiftsbefrielse - vilket innebär att samma sak ersätts två gånger. En sådan ersättning har inte någon annan drabbad bostadsrättsägare erhållit.

10

UTVECKLING AV TALAN
Johan Molin:
Han flyttade in i lägenheten i september 2005. Under hösten 2006 fick han ett brev från stadsbyggnadskontoret där han informerades om att altan och takfönster i hans lägenhet hade utförts i strid mot gällande bygglov. I samband med detta gjordes en provtryckning som visade att altanen inte var tät. Trots avhjälpningsförsök lyckades inte entreprenören avhjälpa bristerna. I april 2008 revs altanen. Det visade sig då att materialet var fuktskadat och att bärförmågan i princip var obefintlig. Vidare konstaterades allvarliga brister i ventilationen och värmetillförseln till lägenheten. Trots påpekanden till föreningen vidtog styrelsen inte någon åtgärd med lägenheten. Johan Molin beslutade sig därför för att själv låta en sakkunnig besikta lägenheten. Vid den besiktning som Johan Molin lät företa konstaterades att ventilationen i lägenheten var obefintlig, att det var mögel i innertaket, att värmeslingorna i golvet troligen var feldragna, att vvs:n inte var korrekt dragen, att den öppna spisen förflyttat sig och att det förelåg påtaglig svikt i golven vilket tydde på att bärigheten inte var fullgod. Man misstänkte även att bjälkar var avsågade.

Eftersom styrelsen inte vidtog några åtgärder gjorde Johan Molin en anmälan till stadsbyggnadskontoret och miljöförvaltningen i augusti 2008. Den 2 september 2008 besökte förvaltningen lägenheten. Johan Molin fick då veta att lägenheten var hälsovådlig. Han och hans dåvarande sambo evakuerade genast lägenheten. Den
3 oktober 2008 beslutade statsbyggnadskontoret och miljöförvaltningen om användningsförbud för lägenheten. I februari 2009 avskars han från rådigheten till lägenheten efter att föreningen eller den entreprenör som den svarade för bytt lås till lägenheten.

Föreningen har sedan 2002 haft kännedom om att brister förelegat i lägenheten och att det till följd av dessa brister under perioden har förekommit löpande vattenläckage in i fastigheten. Inställningen från föreningens sida har hela tiden varit att myndigheterna

11

har haft fel. Den har i vart fall fram till vintern 2008 vägrat att följa de direktiv som myndigheten lämnat.

Föreningen:
Den 17 juli 2001 träffade föreningen som beställare och Kjällanders som entreprenör ett avtal om inredning av föreningens råvind. Vid den slutbesiktning som företogs den 26 november 2002 påvisades fel och brister i entreprenaden. Med anledning av detta uppkom en tvist mellan föreningen och Kjällanders. Den 8 februari 2007 träffade parterna ett förlikningsavtal som innebar att Kjällanders skulle avhjälpa bristerna senast den 1 april 2007.
På försommaren 2007 stod det klart för föreningen att Kjällanders inte skulle efterkomma förlikningsavtalet. På hösten 2007 anlitade därför föreningen MIRA AB för att försöka åtgärda bristerna på Kjällanders bekostnad. Enligt upprättad handlingsplan skulle dessa arbeten vara färdigställda i maj 2008. Arbetet påbörjades men avstannade till följd av att MIRA AB gjorde gällande att höstregn och vintersnö omöjliggjorde fortsatt arbete. När arbetet återupptogs i april 2008 revs altangolven upp. Det visade sig att materialet var fuktskadat och ruttet. MIRA drog sig emellertid ur uppdraget och Kjällanders avsade sig allt ansvar.

I augusti 2008 träffade föreningen ett avtal med byggnadsföretaget PBAB om att avhjälpa de brister och fel som upptäckts. Det visade sig att felen och bristerna var en följd av att gällande byggnormer inte hade följts av Kjällanders. Kjällanders hade bl.a. kapat samtliga takbjälkar, byggt i avsaknad av brandskydd mellan lägenheterna, underdimensionerat ventilation mellan ytter- och innertak samt underdimensionerat och felkonstruerat bärande balkar. Felen åtgärdades av PBAB. Slutbesiktning av Johan Molins lägenhet kunde äga rum den 4 december 2009.
Föreningen har agerat med vederbörlig omsorg och har inte varit försumlig med att avhjälpa bristerna. Det var inte föreningen utan den av föreningen anlitade

12

entreprenören PBAB som av arbetsmiljöskäl bytte lås på Johan Molins lägenhet. Föreningen svarar inte för PBAB:s agerande.

DOMSKÄL
Parterna har förebringat skriftlig bevisning.
Johan Molin och föreningens ordförande Bo C har hörts under sanningsförsäkran. Vittnesförhör har ägt rum med Ingrid E, Sven M, Ann-Christine F, Patrik S, Lars D och Per S

Tingsrättens bedömning.
Enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen skall föreningen när en lägenhet skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

I 2 § första stycket samma kapitel anförs bl.a. att om lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 § får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. I samma stycke femte meningen sägs att för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. I andra stycket stadgas att bostadsrättshavaren även har rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen är föreningen, sedan tillträde medgetts, skyldig att

13

hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån – vilket inte är fråga om här – ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. I andra meningen samma § stadgas att 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.

Johan Molin har hävdat i första hand att föreningen har vållat de hinder och men som har förelegat i hans nyttjande av lägenheten under den tid som han har varit medlem i föreningen, d.v.s. från september 2005 till februari 2010 och i huvudsak från september 2008.

Av utredningen framgår att det redan i anslutning till att den av Kjällanders utförda entreprenaden färdigställts 2002 framkommit att arbetena inte var utförda på ett godtagbart sätt, bl.a. förekom läckage av vatten. Tvist uppstod mellan föreningen och Kjällanders huruvida arbetena var fackmässigt utförda. Sedan föreningen stämt Kjällanders ingicks ett förlikningsavtal mellan parterna i början av 2007 enligt vilket Kjällanders åtog sig att åtgärda föreliggande brister i utförandet senast den 1 april 2007. Föreningen har inte i målet närmare angett vilka bristerna var. Det säger sig dock självt att inträngning av vatten som sker i anslutning till ett relativt stort altangolv på sikt måste leda till allvarliga skador.

Det kan således konstateras att föreningen redan 2002 känt till att det fanns fel i eller i anslutning till den lägenhet som Johan Molin senare förvärvade vilka med stor sannolikhet skulle komma att utvecklas på ett allvarligt sätt om de inte åtgärdades.

Det saknas skäl att ifrågasätta Johan Molins påståenden att han redan i anslutning till att han flyttade in i bostadsrätten den 1 september 2005 uppmärksammade ett smärre läckage av vatten på altanen, att det fanns dålig lukt i lägenheten och att värmetillförseln inte var tillfredsställande. Han har uppgett att han genast kontaktade företrädare för föreningen och påkallade att problemen skulle undersökas och åtgärdas, men att han inte fick några riktiga besked från föreningen i frågan.

14

Johan Molin har vidare uppgett att problemen ökade under 2006 och att det dessutom kom fram att altanen var uppförd utan erforderliga tillstånd. Av och till besökte hantverkare lägenheten utan att han fick kännedom om vad som hände.
Av ett protokoll från företaget NCC framgår att provtryckning skett den 27 juni 2007 av de fyra altaner som uppförts i anslutning till vindsvåningarna och att samtliga altaner läckte när de begöts med vatten.
På hösten 2007 uppfördes ett provisoriskt tak över altanerna för att lösa problemen med vatteninträngning i lägenheten. Av utredningen framgår att detta inte löste problemen.
I en skrift till föreningen den 25 januari 2008 begärde Johan Molin att avgiften för lägenheten skulle sättas ned till 0 m.m.
I april 2008 konstaterade en ny av föreningen anlitad entreprenör, MIRA, att Johan Molins lägenhet var drabbad av allvarliga fuktskador. MIRA bedömde emellertid att dessa var av så allvarlig natur att bolaget inte ville åta sig att åtgärda skadorna. Föreningen vände sig då till Munters, som fann att det förelåg såväl fukt- som mögelskador i lägenheterna.

Johan Molin har uppgett att klimatet i lägenheten alltsedan inflyttningen varit dåligt och att det försämrats successivt och lett till att han och hans dåvarande sambo drabbades av trötthet. I augusti 2008 kontaktade Johan Molin miljöfövaltningen.

Efter att ha besiktigat lägenheterna den 2 och 4 september 2008 meddelade stadsbyggnadskontoret den 3 oktober 2008 förbud att använda och uppehålla sig i Johan Molins och två andra lägenheter samt att använda och uppehålla sig på köksaltanen och i köket i en fjärde lägenhet. Johan Molin hade då på grund av de besked som han fått vid besiktningen av hans lägenhet avflyttat från denna.

15

'Enligt stadsbyggnadskontorets utlåtande fanns i golvbjälklaget till Johans Molins lägenhet sådana fukt- och rötskador att konstruktionen i lägenheten var behäftad med sådana brister att säkerheten kunde äventyras för dem som vistades i lägenheten. Vidare fanns risk för att inomhusmiljön i Johan Molins lägenhet, liksom i två andra, till följd av förekomst av respiratoriska problemorganismer i luften var ohälsosam.
Föreningen hade vid detta tillfälle anlitat PBAB för att åtgärda förekommande brister. Slutbesiktning av Johan Molins lägenhet skedde den 4 december 2009. Nyttjande- rättsförbudet hävdes den 26 februari 2010.

Det är således utrett att Johan Molin redan kort tid efter det att han flyttat in i lägenheten den 1 september 2005 genom brister och felaktigheter i fastighetens utförande varit utsatt för olägenheter i boendet, att dessa därefter förvärrades och ledde till att han i september 2008 tvingades flytta från lägenheten då så allvarliga problem förelåg att denna av myndighet bedömdes inte längre vara tjänlig som bostad.
Föreningen har invänt att föreningen inte har varit vållande och att den i stället har agerat med vederbörlig omsorg.
Vad som förekommit i målet tyder emellertid på att föreningen inte har tagit Johan Molins uppgifter om att allvarliga fel fanns i bostadsrätten på allvar utan närmast har betraktat honom som en besvärlig medlem i föreningen vars påståenden inte kunde beaktas.

Som tingsrätten anfört ovan fanns redan 2002 tydliga tecken på att lägenheten var behäftad med allvarliga fuktproblem. När Johan Molin flyttade in den 1 september 2005 fanns klara tecken på att allvarliga brister förelåg i lägenhetens grundfunktioner som föreningen genast måste åtgärda. Trots det lät föreningen tre år förflyta innan den på allvar tog tag i problemen. Detta skedde då först sedan Johan Molins lägenhet och andra belagts med nyttjandeförbud. Genom den passivitet som föreningen under flera år visat mot Johan Molin har föreningen vållat Johan Molin skada som föreningen är skyldig att ersätta.

16

Föreningen har hävdat att skadeståndsskyldigheten ska jämkas till 0 på grund av att Johan Molin inte har försökt att begränsa skadan. Föreningen har emellertid inte närmare angett hur detta skulle ha skett. Påståendet synes sakna grund.
Föreningen ska således ersätta Johan Molin för de kostnader som har uppstått till följd av att föreningen har vållat honom skada genom att lägenheten inte har varit brukbar. Johan Molin har yrkat ersättning för intrång i boendet under tiden september 2005 – september 2008 med 40 procent av månadsavgiften, 36 x 1 130 kr. Johan Molin har uppgett att det inte har varit någon särskild del av lägenheten som har varit obrukbar, utan att han har uppskattat det intrång som uppkommit genom att värmetillförseln har varit otillfredsställande, ventilationen i stort sett ur funktion och luften dålig till följd av fukt- och mögelangreppen. Johan Molins uppgifter om vari intrånget har bestått har varit relativt begränsade, framför allt när det gäller tidsaspekten. I avsaknad av annan utredning finner emellertid tingsrätten utrett att olägenheterna måste ha varit av sådan omfattning att det finns skäl att tillerkänna Johan Molin ersättning på sätt han har yrkat från oktober 2007 då det provisoriska taket över altanen torde ha uppförts. Ersättning i denna del ska således utgå med 11 månader x 1 130 kr, d.v.s. 12 430 kr.

Till följd av det dåliga skick som lägenheten befann sig i har det varit motiverat att Johan Molin genast lämnade den och att han hade ett provisoriskt boende under två månader innan han kunde flytta in i en annan ersättningslägenhet för längre tid. Att merkostnader därigenom har uppkommit ska Johan Molin inte lastas för. Ersättning för flyttkostnader ska utgå med 20 640 kr, 11 886 kr samt för återflytt till Fridhemsgatan med 13 293 kr, d.v.s. det av föreningen vitsordade beloppet. Eftersom ersättnings- lägenheterna har varit mindre än den omtvistade lägenheten har det varit befogat att magasinera tillhörigheter. Yrkat belopp 28 880 kr är vitsordat och ska ersättas.
Av förhören med Ingrid E och Sven M framgår att Johan Molin har betalat hyra för ersättningslägenheterna under tiden september 2008 till februari 2010 med yrkade belopp om 10 900 kr och 89 856 kr. Föreningen ska således ersätta Johan Molin dessa belopp, sammanlagt 100 756 kr.

17

Med hänsyn till föreningens inställning och sättet att bemöta Johan Molin har denne haft skäl att låta genomföra egna besiktningar av lägenheten. Hans krav på ersättning för besiktningar utförda av Eminenta, Frans Hansen och Terramek AB har således varit befogade och ska ersättas med yrkade belopp, 47 847 kr.
Johan Molin får vidare, på den förebringade utredningen, anses vara berättigad till ersättning för kostnader för bredband med 1 193 kr, taxikostnader vid evakuering 901 kr, kostnader för läkarundersökning med 600 (2 x 300) kr, elkostnader under tid då han inte bott i lägenheten med 456 kr och adressändring 600 kr.
Johan Molins har till grund för kraven på ersättning för intrång i boendet under tiden september 2008 till februari 2010 anfört att de lägenheter som han har hyrt har varit mindre än hans bostadsrätt och dessutom haft en väsentligt lägre standard. Emellertid har Johan Molin valt ersättningslägenheterna, inte föreningen. Redan av det skälet kan någon ersättning för intrång inte utgå.
Johan Molin har inte styrkt de övriga krav som han har framfört. Hans talan i den delen ska därför ogillas.
Av det anförda följer att föreningen ska betala 239 482 kr till Johan Molin.
Johan Molin har till grund för yrkandet att föreningens vid huvudförhandlingen angivna inställning till ränteyrkandet inte ska tillåtas hänvisat till att föreningen dessförinnan slutligen angett sin inställning enligt 42 kap. 15 a § rättegångsbalken. Bestämmelsen gäller emellertid nya omständigheter och ny bevisning. Lagrummet är därför inte tillämpligt i nu aktuellt hänseende.

Tingsrätten förpliktar föreningen att till Johan Molin utge ränta enligt 6 § räntelagen på 135 263 kr från den 26 november 2009 till den 14 april 2010 och på 239 482 kr från den 15 april 2010 till dess betalning sker.

drjohan
2010-11-24, 23:05
Hej,

spännande är det även att läsa föreningens årsredovisning:
www.sbc.se/mitisgjutaren

Notera fastighetsförbättringar i 2009

clabbe
2010-11-25, 07:02
Ska du överklaga?

Trötter
2010-11-25, 09:44
Jag har några tankar och frågor runt detta ärende.

Att en byggentreprenad misslyckas är ju mer regel än undanta och när det gäller entreprenader där lekmän/styrelseledamöter försöker agerar beställare, där kan följderna vara katastrofala som har beskrivits i drjohan fall. Att byggbranschen har mycket att leva upp till i hänseende med kvalité och seriositet kan nog alla här på forumet intyga. Jag har aldrig hört eller upplevt något byggprojekt som har utförts helt utan anmärkningar och avvikelser, detta visar på att det finns ett stort problem inom byggbranschen.

Som beskrivs i denna tråd så är det föreningen som står för kostnaden till drjohan, för de brister som har funnits i en entreprenad som gått fel. Att byggentreprenören har utfört ett bristfälligt och felaktigt jobb är helt klart. Men vilket ansvar har föreningen som beställare, och då ytterst styrelsen som representerar föreningen. Min inställning är att styrelsen bär ett stort ansvar för den uppkomna situationen och där med bör bära ett vist ansvar för de kostnader som uppkommit i skadeståndsprocessen, konstruktionsmisstagen och den bristfälliga byggplan som jag antar ligger till grund för hela historian.

En fråga som intresserar mig är. Kommer föreningen utkräva ett ekonomiskt ansvar hos ansvarig styrelse eller är saken utagerad nu när domen har fallit i tingsrätten?

Gusten
2010-11-25, 10:02
Att en byggentreprenad misslyckas är ju mer regel än undanta och när det gäller entreprenader där lekmän/styrelseledamöter försöker agerar beställare, där kan följderna vara katastrofala som har beskrivits i drjohan fall.

En fråga som intresserar mig är. Kommer föreningen utkräva ett ekonomiskt ansvar hos ansvarig styrelse eller är saken utagerad nu när domen har fallit i tingsrätten?

Exemplet visar att det är riskabelt för föreningen att göra färdiga
lägenheter i egen regi. Är inte det vanligaste att föreningen säljer råvind
och att någon annan sedan både bygger och säljer den färdiga lägenheten ?

totiki
2010-11-25, 10:27
Exemplet visar att det är riskabelt för föreningen att göra färdiga
lägenheter i egen regi. Är inte det vanligaste att föreningen säljer råvind
och att någon annan sedan både bygger och säljer den färdiga lägenheten ?
Jag vet inte om det är vanligare eller inte. Men när de gör på det viset avhänder sig föreningen allt ansvar. På gott och ont. Gott för styrelsen men kanske ont för föreningen.

Ifall byggaren genomför ombyggnaden utan att följa reglerna men detta inte upptäcks omedelbart. Utan försäljning sker till tredje part då får den tredje parten allt ansvar i fortsättningen. Och föreningen tvår sina händer.
Det känns inte rätt då fastigheten i grund och botten ändå är föreningens ansvar.
Byggaren behöver ju bara gå i konkurs så fort problemen ger sig tillkänna för att slippa ansvaret.

Admin
2010-11-25, 10:39
En fråga som intresserar mig är. Kommer föreningen utkräva ett ekonomiskt ansvar hos ansvarig styrelse eller är saken utagerad nu när domen har fallit i tingsrätten?
Det undrar jag också.

Och sedan undrar jag vad fastighetsförsäkringen täcker här. Verkar som ingenting?

Och vad kommer revisorerna att rapportera skriftligen såväl muntligen på nästa årsstämma (och vad har de sagt tidigare)?

Noterar följande från föreningens årsredovisning 2009;

UNDERHÅLL OCH REPARATIONER
Kostnaderna för löpande underhåll och reparationer (exklusive jourkostnd, försäkringsskada och befarade vindsrenoveringskostnader) uppgick under 2009 till 74 572 kr (förra året 223 207 kr). Se vidare under not 2.

ÖVRIGT
Det projekt som även under hela 2009 har engagerat alla i föreningen är åtgärdandet av de läckande takaltanerna på Fridhemsgatan 14 och 14A. Föregående år utsåg föreningen en egen entreprenör för att avsluta detta arbete. Detta efter att den ursprungliga entreprenören Kjällanders Måleri AB misslyckats med att åtgärda de brister, som under längre tid påpekats av föreningen. Det visade sig att skadorna var mycket värre än befarats och alla fyra altanerna måste rivas upp och byggas om på nytt. Dessutom har mycket allvarliga byggfusk upptäckts under arbetets gång. Detta har på ett mycket negativt sätt påverkat några av bostadsrättsinnehavarna, som har tvingats att lämna sina bostäder under renoveringstiden.

Fordringar som fans på Kjällanders Måleri AB, innan bolaget försattes i konkurs, på sammanlagt 667 521 kr, har bokförts som vindsrenoveringskostnader och således direkt påverkat resultatet under 2009.

Minskningen i årsavgifterna under 2009 beror på uteblivna intäkter för vissa lägenheter under renoveringstiden.

Not 4 Övriga anläggningstillgångar
Fastighetsförbättringar 5 132 411
Restvärde 5 132 411


Sedan tycker jag styrelsen betett sig mycket ansvarslöst, men grattis till de 239 242 kronorna som föreningen måste betala i kompensation. Personligen tycker jag det var för lite i relation till alla problem och den väldigt långt utdragna processen.
Det är sorgligt när styrelser beter sig så här oansvarigt mot medlemmarna och att en medlem måste dra föreningen inför rätta för att få sina självklara rättigheter uppfyllda.