handdator

Visa fullständig version : Inlösen av föreningens lån genom kapitalinsats


nelking
2008-09-04, 09:39
Hej,
vår förening har diskuterat att lösa föreningens lån genom att alla medlemmar gör en engångs kapitalinsats och sedan sänka avgiften motsvarande räntekostnaden. Fördelen blir så att total kostnaden blir lägre pga att man kan utnyttja det personliga ränteavdraget. Vi är 21 lägenheter med ca 8 milj i skuld (ca 300 - 400 tKr / lgh).

Finns det någon som har erfarenhet av motsvarande transaktion?
Är det några legala aspekter att beakta?
Hur hanterar man om en medlem inte kan/vill betala in sin andel?
Finns det några andra nackdelar / fördelar med att lösa lånen?

Tacksam för tips.

Mvh
Martin

schrapet
2008-09-04, 09:58
Jag framförde en liknande idé till min styrelsen för ett år sedan men vice ordförande som är mer insatt i ekonomi än jag uttryckte det så att det var ingen idé. Han gav mig den förklaringen att om det blir regeringskifte till nästa riksdagsval så kommer sossarna att ändra skattereglerna så att föreningar med små eller inga lån alls kommer betala mer i skatt än föreningar med höga lån. Det skulle alltså betyda att den hyressänkning som du vill åstadkomma äts upp av höga skatter i stället. Jag har inte själv kollat upp saken. /SP

totiki
2008-09-04, 10:48
Är det några legala aspekter att beakta?
Nej det tror jag inte.

Hur hanterar man om en medlem inte kan/vill betala in sin andel?
Gör som HSB tvinga dom!
Nej skämt åsido. Då går det nog i stå. För då finns det legala aspekter att beakta. Dessutom kan det finnas andra aber, exempelvis att Banken anser att någon inte är kreditvärdig.

Finns det några andra nackdelar / fördelar med att lösa lånen?
Ni kommer förmodligen att bli tvungna att ta upp nya lån i framtiden. Hänger då de personliga höga lånekostnaderna kvar blir dessa nya lån (som kanske är nödvändiga för reparationer) ytterliggare grädde på moset.
Hur skall ni lösa dessa personliga kapitalinsatslån vid försäljningar? Kan bli lite jobbigt att sälja om marknaden går i stå eller ner under några år. Man vill kanske inte ligga kvar och betala för kapitalinsatsen i en borätt man inte längre äger.
Det innebär en högre personlig risk för borätthavaren.

Föreningen blir utan tvekan mer solid.
Omsättningen av lgh kommer att gå ner.
Reavinsten blir lägre.
De som har stabila inkomster kan dra av 30% på hela den nya utökade lånekostnaden.

---------------

Skatten skall inte vara något problem om ni har ett bra budgetarbete och går mer eller mindre jämnt ut. Man skattar ju numera mest ränteintäkter. Att spekulera i vilken framtida regering vi kommer att få och hur deras bostadspolitik kommer att se ut låter väl sig göra. Men framstår som en smula amatörmässigt.

Jag har funderat i liknande spår men kommit fram till att försöka söka andra vägar.
Att amortera på lånen genom avskrivningarna på huset 1% framstår som ett bra alternativ. Det är ju låneräntan skattefritt samtidigt som lånen dessutom minskar. Det svänger ju lite med räntan så vissa perioder är det, än bättre och andra som ett surt äpple. Men även sura äpplen har vitaminer.

Detta kanske borde vara ett eget ämne. Gör det till det om du vill Tryggve.
Jag har nu hört om O2 energi som säljer "vindandelar". Efter att ha kollat deras hemsida framstår det som ett av de bästa alternativ som finns för Brf:er.
10% skattefri ränta om året för en budgetpost man i alla fall inte klarar sig utan. 10 års avskrivning och man har dubbla summan tillbaka. Man kan även återta sina andelar under tiden om man vill. Och efter avskrivningen är det givetvis en "ren", ursäkta det ofrivilliga skämtet, vinstaffär.
Även om Grön el inte kommer att subventioneras framöver, är risken för att fossila bränslen kommer att belastas med avgifter, större.

Men det finns givetvis en baksida med detta också. Det är ett risktagande att investera i företagsandelar. Att kalla dessa för andelar istället för aktier är en smaksak och betyder nog mest att man inte har någon röst på deras stämma.
Det är väl också tveksamt om styrelsen får handla med denna typen av papper (riskfyllda). Var gränsen går vet jag inte. Jag har sett exempel på föreningar som har köpt fonder och både vunnit och förlorat på det. Andra föreningar tillåter inte denna typ av papper. Det finns nog regler, men gränsen är luddig.

Det var väl tyvärr inte det svar du önskade, men ni måste själva ta beslut om vilka risker ni vill ta i er förening.

Admin
2008-09-04, 12:12
Hej Totiki,
det är ett mycket intressant ämne du tar upp om O2 energi men det blir bättre om du gör det till ett eget ämne än om jag gör det. Jag kan i detta system flytta inlägg till egna ämnen utan att något blir fel eller ser konstigt ut, men delar av inlägg funkar inte riktigt lika bra eftersom att det då kommer att stå mig som ägare till ämnet.

Nackdelen med att blanda ämnen är att de försvinner i all text så att besökarna inte hittar vad de söker efter eller vad de tycker är intressant (det blir också lite fel i sökmotorerna så att man riskerar hamna fel vid sökningar).
Det är ju synd att missa framtida kommentarer om detta.

Du får själv bestämma, men mitt tips är att kopiera över den sista texten till ett eget, nytt, ämne med t.ex. rubriken "O2 energi säljer vindandelar", eller något.

Francois
2008-09-04, 16:10
Jag tror att hyresnämden kan tvinga ovilliga medlemmar att ändå göra ett kapitalltillskott. Troligtvis kan detta ske om alla utom en väldigt liten minoritet är emot (en eller två kanse?).

Föreningen kan också låna ut pengarna till de som inte fått låna från banken, men det är ingen bra idée att göra så.

Kulan
2008-09-06, 20:08
Att amortera på lånen genom avskrivningarna på huset 1 % framstår som ett bra alternativ skriver totiki.

Klargörande. Man amorterar inte genom avskrivningar. Avskrivningar är en kostnadspost men påverkar inte likviditet och kassaflöde och därmed inte heller räntebetalningar. Detta förslag är därmed inget som man överhuvudtaget skall beakta för det är feltänkt.

Räntebärande lån kan enbart reduceras med amorteringar d.v.s. betalning med likvida medel. Med en extra insats kan man reducera utestående lån och därmed räntekostnaderna. Några andra vägar att reducera lånen finns inte. Räntekostnaden kan däremot reduceras genom bättre låneplaceringar t.ex. fast eller rörlig ränta. I detta fall väljer brf slentrianmässigt alldeles för hög andel bunden ränta, som per definition måste resultera i högre kostnader än rörlig ränta. Sedan kan det ju vara så att man från styrelsens sida vill ha en lägre osäkerhet därför att man inte behärskar den finansiella marknaden och dess spelregler alternativt att föreningens ekonomi är sådan att osäkerheter inte kan tolereras.

De flesta brf skulle vinna ganska mycket på att placera sina lån till rörlig ränta. Här skulle t.ex. HSB – representanten, med stöd från HSB, kunna bidra med goda råd. Min bild är emellertid att dessa frågor behandlas med slentrian från detta håll.

Att lösa in lån genom ökad insats är ingen okomplicerad lösning. Jag vet att SBC har mycket goda kunskaper om detta.

totiki
2008-09-06, 23:03
Bengt Blomberg med viss kompetens i frågan har en annan åsikt:

"Jag finner det mycket lämpligt och helt försvarbart gentemot gällande regelverk att anpassa avskrivningsplan och amorteringsplan mot varandra. Efter nyttjandeperiodens slut återstår då endast det egna kapitalet som tillgång och låneskulderna som reglerade.

Det återstående egna kapitalet vid nyttjandeperiodens slut blir det nya insatskapitalet i en eventuell nybyggnation.

Höga avskrivningar i förhållande till amorteringarna ger likvida medel, som inte påverkar det egna kapitalet och utfaller med negativ ränta.

Avskrivningar utöver amorteringarna täcker inga kostnader. Däremot om amorteringarna är större än avskrivningarna skapas eget kapital för täckande av underhåll och reparationer som förlänger nyttjandeperioden och därmed sänker avskrivningarna."

Anledningen är givetvis att sparande till obeskattade låneräntan samt reducering av lånen är högre än de flesta inlåningsräntor.
Observera att det är ett sparande. Då avskrivningen skall omsättas i ett nytt husbygge får föreningen givetvis låna upp pengarna igen till då gällande ränta. Förhoppningsvis ligger detta uppemot 100 år fram i tiden.

totiki
2008-09-06, 23:15
Vet inte om detta kan fungera som förklaring, men Tryggve blir glad:

Jag finner att flertalet bostadsrättsföreningar inom HSB, i likhet med vår, gör avskrivningar av fastigheterna med belopp som vida överstiger amorteringarna. Det kan röra sig om procentsatser på 4-5 % av fastighetsvärden långt under taxeringsvärdena, samtidigt som amorteringarna ligger på knappt 1 %.

Dessa överavskrivningar över amorteringarna är kostnader, som täcks av årsavgifterna och skapar likvida medel utan att det egna kapitalet påverkas. Dessa likvida medel är inte eget kapital och täcker inte några som helst kostnader, varken till underhåll eller ny-, till- eller ombyggnad.

I sammanhanget gäller att hålla isär vad som enligt gällande regelverk betecknas som underhåll och vad som är ny-, till- eller ombyggnad.

Underhåll och reparationer av befintlig anläggning debiteras resultaträkningen samma år, som dessa kostnader uppstår. Därvid tas innevarande årsavgifter samt ev. ackumulerade och avsatta vinstmedel i anspråk.

Ny-, till- och ombyggnad är kostnader, som skall beslutas av och finansieras efter stämmobeslut av eget kapital och/eller ev. upplåning med periodiserade täckningsbidrag i årsavgifterna efter dessa beslut.

Även äkta bostadsrättsföreningar är ekonomiska föreningar och skall följa årsredovisningslagens bestämmelser om avskrivningar trots avsaknad av prestationsersättning från tredje person. När våra lkvida medel för avskrivningar utöver amorteringarna tas i anspråk för underhåll eller ny-, till- eller ombyggnad uppkommer nya kostnader att betala. Dessa likvida medel är i praktiken falsk underhållsfond utan täckning i eget kapital och innebär dubblerade underhållskostnader plus negativ ränta på våra pengar.

Den höga avskrivningsprocenten uppkommer genom "aktivering" av rena underhållsarbeten, som skrivs av på kort tid.

När kostnader för underhåll betalas med likvida medel utan täckning av eget kapital uppkommer underskott på Fritt eget kapital. Trots detta underskott avsätts medel till Underhållsfond med hänvisning till stadgarna, helt i strid med BFNAR 2003:4 och ÅRL Kap.5 §15! Får detta ske?

Jag anser att 1 % avskrivning av anläggningen är tillräckligt för bostäder inom bostadsrättsföreningarna, i synnerhet som eget kapital därvid kan användas för att förlänga nyttjandeperioden.

Mvh

Bengt Blomberg

Kulan
2008-09-07, 11:14
Totiki skriver:
Att anpassa avskrivningsplan och amorteringsplan mot varandra är något helt annat än att reducera räntekostnaderna med hjälp av avskrivningar.

Grundläggande fakta.
Räntor och avskrivningar är kostnader.
Amortering är inte kostnad. En amortering påverkar enbart utestående skuld och därmed kommande räntekostnader.
Amorteringsplaner respektive avskrivningsplaner kan vara lika men behöver inte alls vara det.
Om en brf har en ordenlig underhållsplan på plats räcker 1 % avskrivning på byggnader. Lägre avskrivningar är, med hänsyn till god redovisningssed, svåra att få accepans för av revisorn. Detta givetvis under förutsättning av att revisorn uppträder seriöst, och det kan vi ju konstatera kan vara lite si och så ibland.
Andra investeringar kan kräva kortare avskrivningstider. I dessa frågor skall man stämma av med sin revisor om vad som är lämpligt.

Det är riktigt att HSB ofta kräver betydligt högre avskrivningar än vad som god redovisningssed kräver. Detta resulterar i högre kostnader, och för att uppnå samma resultat på sista raden i resultaträkningen, måste således den månatliga avgiften höjas. Om man inte gör det kommer man i slutändan att stå med överavskrivna fastigheter och ett förbrukat eget kapital. Detta kan givetvis rättas till genom en uppskrivning av fastigheten men varför skall man krångla till det.

Totiki igen
Höga avskrivningar i förhållande till amorteringarna ger likvida medel, som inte påverkar det egna kapitalet och utfaller med negativ ränta.

Detta är sant enbart om man höjer månadsavgiften. Då ökar man kassaflödet men och behåller resultatet. Om man inte höjer månadsavgiften försämras resultatet och kan beroende på hur det ser ut resulterar i en förlust som ju urgröper det egna kapitalet.

Totiki igen
Om amorteringarna är större än avskrivningarna skapas eget kapital.
Nej detta är inte heller oreserverat sant. Genom att överamortera reducerar man de räntebärande skulderna så på sikt sänker man räntekostnaderna men samtidigt måste man ta ut en högre avgift för att ha råd med att överamortera.

Jag måste tyvärr konstatera att det sker en sammanblandning av ekonomiska begrepp som inte gynnar debatten.

Att sedan HSB, direkt eller via sina styrelseledamöter, inte klarar detta på ett bra sätt är en helt annan fråga.

totiki
2008-09-07, 12:09
Precis som du säger: inget är "oreserverat sant" här i världen. Speciellt redovisningen av Brf:er, eftersom inget intresse finns för regelverk eller baskontoplan hos myndigheter eller borättorganisationer till exempel.

KRÄV BOSTADSUTSKOTTET TILLBAKA!!!

Kulan
2008-09-07, 12:18
Ja men det var ju inte det som var mitt budskap.
Sedan kan man ha åsikter om mycket annat t.ex att bostadsutskottet skall tillbaka. Det har jag inga synpunkter på.

totiki
2008-09-07, 12:50
Då förstår jag inte ditt budskap?
Som jag förstår ditt svar gäller det enbart under vissa givna förutsättningar, de som du nämnde.

Kulan
2008-09-07, 13:46
Budskapet var/är att ökade avskrivningar inte leder till minskade räntekostnader och att det finns ett bokföringsmässigt samspel som gör att en del av dina slutsatser är felaktiga och/eller att du använder fel benämning på olika saker t.ex. eget kapital när du egentligen skulle benämnt skaen med likviditet alt kassa. Det är bokföringsmässigt helt skilda saker.

Sammantaget är det många sker som blandats samman på ett olyckligt sätt. Eftersom en stor del av styrelseledamöterna i olika brf: er är ekonomiska analfabeter så måste man vara noggrann med vad man skriver.

totiki
2008-09-07, 14:05
Ja. det måste föreligga något misstag här.
För jag förespråkar inte ökade avskrivningar utan ett sparande genom att använda avskrivningen (1%) till att amortera på lånen och på så sätt få lägre räntekostnader (skattefritt). Denna del av amorteringarna (summan av avskrivningarna som används till att amortera på lånen) får man givetvis låna på nytt när det blir aktuellt att återuppbygga byggnaden. Detta är endast en form av sparande där man får (riskfritt) ett högre utfall än vad inlåningsräntan någonsin kommer att komma upp till. Sett till en period av 100 år kan det komma att bli en betydande summa.
Varför göda Banken i onödan?

Kulan
2008-09-07, 15:30
Men det är ju det som är poängen. Avskrivningarna reducerar inte lånen det gör amorteringarna. Skilj på detta. Amorteringsplaner respektive amorteringsplaner har egentligen ingenting med varandra att göra. Ibland kan det vara praktiskt att ha samma tidsplan men det är långt ifrån alltid att så är fallet.
Om du slutar blanda ihop avskrivningar med amorteringar så har du kommit en bit på vägen.