handdator

Visa fullständig version : Maffiametoder á la Riksbyggen


schrapet
2008-09-02, 17:52
I tidigare inlägg på detta forum tycker man att det skrivs så lite om Riksbyggen. Som det står i bibeln "Den som söker skall finna .." tänker jag härmed bidra med mitt första inlägg. Följande artikel kunde man läsa för drygt ett år sedan i Sydsvenskan men den finns även publicerad i Bofakta. Läs artikel i Bofakta (http://www.bofakta.se/node/71).
Som tidigare styrelseledamot i en Riskbyggen förening känner jag igen vissa delar men denna artikel tycker jag tar 1:a priset.:18:/SP

Admin
2008-09-02, 20:22
Det stämmer. Det är en koncentration av information om specifikt HSB i detta forum. Men man ska veta att i princip alla problem som finns i HSB även finns i Riksbyggen. Fast i större omfattning. Inom HSB arbetas det i alla fall lite i rätt riktning (sedan kan man fråga sig varför det går så oerhört långsamt), men inom Riksbyggen händer det absolut ingenting.

Det som skrivs i artikeln Schrapet länkar till visar hur illa ställt det är. Ingen kan någonsin hävda att detta är en enskild företeelse. Dels eftersom det inte är det, men inte minst eftersom vad som hände i denna förening inte borde kunna vara möjligt. Men nu har det hänt och alla med lite sunt förnuft förstår att det är så här det går till i många föreningar (alltså även HSB).

Det är synd om de medlemmar som bor i en Riksbyggenförening, men jag är övertygad om att Riksbyggen kommer att tvingas följa efter HSB om några år. HSB får visa vägen (vilket kan låta som en lustig tanke idag, men ändå). Det som krävs är bara att det kommer fram medlemmar i Riksbyggen-föreningar som berättar hur det går till.

Jag är mycket väl insatt i hur det fungerar inom HSB, och jag avslöjar detta. Det måste till några Riksbyggen-medlemmar som börjar engagera sig och för fram denna organisations problem i ljuset. Först efter att problemen belysts kan åtgärder börja vidtagas för att lösa de många problemen.

Detta är också en otrolig Riksbyggen-historia;
Styrelsen bestämmer dina gardiner (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=62)

Francois
2008-09-02, 21:15
Läs gärna detta

http://home.swipnet.se/~w-13621/

jag har läst den ett antal gånger, och det får mig att skratta varje gång. Det är komiskt, men dte är tragiskt också.

Francois

Admin
2008-09-02, 21:23
Ja, denna historia är väldans lång, men visst är den lustig (om man bortser från det tragiska i att det verkligen kan gå till så här i en brf). Det gör det också lite lättare att stå ut med den dåraktiga styrelsen i min egen förening.
:21:

totiki
2008-09-02, 21:29
Jag har under den senaste veckan, av olika anledningar, stött på SBC. Och har p g a. det blivit tvungen att ifrågasätta och omvärdera min syn på detsamma.

Till att börja med kan man läsa artikeln i Svd från länken nedan. Det är illa nog med SBC:s ansvar som byggherre förstår man.

Men ännu mer flagrant tyckte jag deras årsredovisning för en annan Brf i vårt område var. Jag gjorde en jämförelse av årsredovisningar då en lgh i ett jämförbart hus som vårt är till salu. Årsredovisningarna får man ju ut genom Hemnet om man vill, så det är gratis.
Då visar det sig:
att man idkar ett dunkelt förfarande som gör det svårt för den oinitierade att läsa årsbokslutet.
Ett exempel är att man skriver av 0,13% på huset. Jag har inte läst stadgarna men god redovisningssed yrkar på, ej mindre än 1%. Den övriga delen upp till 1% målet, används för driften.
Nyckeltal som Fastighetens belåningsgrad eller lån i förhållande till tax. värde saknas. Istället använder man el/kvm, värme/kvm och vatten/kvm.
Man gör all yta i huset till borättyta. Alltså även vind, källare, tvättstuga, cykelrum o s v. och genom det sänks nyckeltalen.
Vi gick ur Fastighetsägarna för vi tyckte de tog oskäliga avgifter á 20.000:- motsvarande från SBC för denna förening är 47.500:-
Det finns mer gällande hur lån, räntekostnader m m. försvåras för, den mindre initierade läsaren, att ta del av. Men jag är ingen expert, fast så mycket förstår jag att jag inte vill köpa någon lägenhet i detta huset fast månadsavgiften förnärvarande är behagligt låg och därmed utropspriset en smula högt. Under de närmaste åren kommer betydande avgiftshöjningar vara i antågande i denna förening enligt min åsikt.

Jag har själv erfarenhet av Fastighetsägarna och nu skrapat lite på SBC:s yta, men har också läst om de svårigheter som ryms inom HSB och Riksbyggen. Därefter finns inte så många "stora" kvar.

Det är tråkigt att det för Bostadsrättsföreningar inte finns en oberoende organisation som tar hand om och ser över regelverk och granskar marknadsaktörerna. Utan att alla större organisationer, som små föreningar gärna ansluter sig till, i själva verket är egna konkurensutsatta aktörer på denna marknad.
Detta främjar inte de boende, köparna och säljarna eller föreningarna utan skruvar bara upp priserna på bostäderna och på de kringtjänster som är knutna till denna marknad.

http://www.svd.se/stockholm/nyheter/artikel_1621261.svd

Admin
2008-09-03, 11:35
Mycket intressant aspekt.

SBC må ha vissa fördelar jämfört med HSB och Riksbyggen, men när det gäller öppenhet och demokrati så befinner sig nog SBC på precis samma låga nivå som de andra bostadsorganisationerna. Jag har inte sett ett enda tecken på att SBC har för avsikt att förbättra sig här.

Det här med det omöjliga i att kunna tolka årsredovisningar är något jag berört åtskilliga gånger. Årsredovisningarna är definitivt inte gjorda för att "vanliga" människor ska kunna förstå dem. I alla brf:ar runt om i Sverige sitter det medlemmar och godkänner årsredovisningar varje år där som regel inte en enda medlem förstår årsredovisningen eller vad de beviljar styrelsen ansvarsfrihet för.

Jag skrev en gång en övergripande instruktion till hur en årsredovisning är uppbyggd, och lite om vad de olika delarna i årsredovisningen innebär;
Att tolka en årsredovisning (http://hotpot.se/hsb-aarsredovisning.htm).
Den hjälper kanske till lite på vägen, men de finns naturligtvis mycket mer att tänka på än vad jag tagit upp på denna webbsida.

Inte ens en så relativt enkel uppgift som utbetalade arvoden verkar det vara någon som kan förstå.
Detta kan man se bl.a. från mina två motioner om;
Utredning av årsredovisning och utredning av för höga arvoden (http://hotpot.se/hsb-motioner-2007-del4.htm)
Här har styrelsen tagit ut för höga arvoden till sig själva år efter år, utan att en enda av 240 bostadsrättshavare reagerat det minsta.

Årsredovisningarna döljer mycket och det är väldigt, väldigt lätt att i en årsredovisning mygla bort i princip vad man vill.

Inte så konstigt att detta då utnyttjas för att fuska, och när man läser vad totiki skriver så understryks detta väldigt tydligt. Hur många medlemmar har inte blivit lurade av manipulerade årsredovisningar (för de som överhuvudtaget bryr sig om att kontrollera det som är det viktigaste vid bostadsköp) när de köpte sin bostadsrätt?

Låga avgifter ger höga priser för bostadsrätter. Ett år senare kan avgiften ha höjts rejält och bostadsrätten sjunkit drastiskt i värde.

Som totiki nämnt tidigare så borde det finnas ett permanent bostadsutskott med bl.a. som uppgift att strukturera upp detta så att det inte fungerar lika illa som idag, där intet ont anade bostadsrättsköpare går på nitar bara för att systemet gör det omöjligt att se sanningen och de verkliga siffrorna.

Jag tror inte det är många som tänkt på att det faktiskt är fullt möjligt att ställa de styrelser till svars som presenterar falska årsredovisningar. De kan bli personligt skadeståndsskyldiga för de förluster som bostadsrättsköpare gör.

Totiki, en fråga till dig.
Jag vet att man från mäklare kan få årsredovisningar gratis. Men hur går det till att få dessa gratis på Hemnet?

HSB Malmös styrelseordförande Claes Caroli vill dölja de årsredovisningar som gäller för den brf där han sitter som styrelseordförande; Brf Näset.
Kan man enkelt och snabbt få tag på de senaste årens årsredovisningar för Brf Näset (HSB Malmös styrelseordförande har inte en webbplats ens för sin egen brf) så skulle det vara intressant att granska dessa lite närmare.

totiki
2008-09-03, 13:03
De allra flesta mäklare lägger med årsredovisningen på bostadsannonsen som pdf. Kolla bland länkarna.

En som inte gör det är ERA. Jag har varit tveksam till ERA som mäklare tidigare p g a. att det verkar som de medverkar till driva upp priser på just ett tveksamt sätt och att inte lägga med årsredovisningar när i princip alla andra gör det spär endast på den känslan.

Sätt bevakning på Näset så vet du när en lgh blir utannonserad där. Är det inte ERA så bör det inte vara ngt problem. Annars kan du beställa för en mindre summa genom Ratsit, Bolagsverket, UC o s v.

totiki
2008-09-03, 14:48
Ytterliggare en sak.
Årsredovisningar ger alltid upphov till frågor. Kontakta föreningen och be om svar på dessa.

En sak som de flesta inte tänker på och som inte alltför ofta redovisas i årsredovisningarna är hur många lgh som varit uthyrda i 2:a hand. Det är alltid en intressant fråga att få svar på.
Är det så att man flyttat ihop med en sambo varför har man inte sålt lgh:n ? I dessa tider kan svaret vara att det inte går att sälja den till det priset som innehavaren gav och att man då väljer att hyra ut i 2:a hand. Kolla hur stor del av beståndet som varit uthyrt. Är det över 10% bör varningsklockorna ringa för de flesta köper sin borätt för att bo i och har inte råd med ytterliggare ett boende.

Admin
2008-09-03, 15:33
Årsredovisning för brf
Jag har inte gjort någon riktigt djupgående koll, men vad jag sett så här långt så verkar det bara vara möjligt att på nätet få årsredovisningar från en brf om de ändå går att få tag på denna från bostadsrättsföreningens egen sajt.

Jag känner inte att jag är beredd att betala för årsredovisningarna, men det är ju som sagt alltid möjligt att få årsredovisningen kostnadsfritt från mäklaren i samband med försäljning av en bostadsrätt i föreningen.

Jag har till HSB Malmö efterfrågat årsredovisningar för brf inom HSB Malmö, men detta vill inte HSB Malmö ställa upp på. Jag kan få köpa dessa från HSB Malmö om jag vill, och då till ett pris som är betydligt högre än om jag skulle köpa dem från annat håll. Vad är HSB Malmö rädd för? Är det så man ska behandla medlemmarna i sin förening?

Tips vid köp av bostadsrätt
Mycket bra tips om andrahandsuthyrningen. Alldeles säkert väldigt få som tänkt på detta.

Information om försenade inbetalningar skulle också vara intressant att få (eftersom det påverkar föreningens lividitet), men här uppstår ett antal problem. Det första problemet är att det blir svårt att få ett (ärligt) svar på denna fråga, och sedan är frågan hur man ska tolka svaret.

350.000 kr per månad är en hissnande summa (även om det är en stor brf)!


Vi avviker (mitt fel) här i och för sig från ämnet "Maffiametoder á la Riksbyggen" (årsredovisningar och tips vid bostadsköp borde eg. vara ett eget ämne... om ägaren till detta ämne - Schrapet - önskar detta, så kan jag lätt fixa detta).