handdator

Visa fullständig version : Riksbyggen vs. HSB vid ombildning? RÅD OCH RÖN BEHÖVS AKUT


Thomparompa
2008-08-26, 21:47
Hej.

Jag sitter nu i en nybildad bostadsrättsförening (tror att det heter så i alla fall) och vi är i fasen att ombilda våra hyresrätter till bostadsrätter. Då har vi begärt in offerter ifrån Riksbyggen, HSB, Bbc samt Bjurfors.

Nu står det mellan Riksbyggen och HSB.

Jag vill ha er hjälp med argument för de båda. Det skiljer endast 200 000 skr mellan anbuden. Det är ca 260 lgh i vår nybildade förening.

Tacksam för argument omgående.

Admin
2008-08-26, 22:20
Oj! Oj och trippel OJ!

HSB eller Riksbyggen?
Där gjorde du det nog inte särskilt lätt för någon.
Det är lite som att välja mellan pest eller kolera.

Jag hade valt... ingen!
Du uppger inte var du finns, och det kan också spela in i valet.

Men om jag måste välja mellan HSB och Riksbyggen, så går det tyvärr inte att svara något annat än att ni måste välja HSB.

På följande sida om Riksbyggen;
En oberoende granskning av Riksbyggen (http://hotpot.se/riksbyggen.htm)
kan du läsa lite om hur det går till inom denna organisation.
Ingen brf kan väl frivilligt ge sig in i detta, när man har möjlighet att välja?

Jag är inte helt okritisk till SBC, men SBC är nog ändå ett lite bättre alternativ än RB och HSB.

Varför blir ni inte en privat brf och lägger ut förvaltningen på någon som är duktig på detta? Hörde senast idag att Skanska tydligen är ett bra alternativ för vissa bitar.

Som privat brf tror jag ni får större frihet, bättre stöd och dessutom sparar ni pengar.

Vad är det egentligen ni begärt in offerter på?

Thomparompa
2008-08-26, 22:36
Först så skaffa vi majoritet hos hyresgästerna för att ombilda våra hyresrätter till bostadsrätter.

Sedan registrera vi en bostadsrättsförening.

Efter detta har vi försökt förmå vår hyresvärd att sälja men vid första kontakten ville de inte sälja.

Så nu har vi kontaktat "ombildare" för att hjälpa till med allt, ytterligare registrering, pappershandlingar, besiktningar och allt som har med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt att göra.

OCH dom är givetvis noga med att poängtera att man inte behöver binda sig vid att anlita dom som förvaltare osv.

Jag känner att jag vill efterforska för att inte bli blåst.

Kulan
2008-08-26, 23:25
Väl ingen av HSB eller Riksbyggen. Din frihet kommer då att vara förlorad och pengarna rinner ut från er till dem.
Jag håller med admin om att SBC är ett bra alternativ som jag själv har haft bra refarenhet av.

schrapet
2008-08-27, 08:46
Vår Brf gick ur Riksbyggen för ett antal år sedan. Jag kan varken rekommendera Rb eller HSB. Ett av skälen är att dessa organisationer sysslar med så mycket mer en bara ekonomisk förvaltning. Det kan väl tyckas vara bra med en förvaltare som klarar det mesta men då får ni räkna med att de talar i egen sak på styrelsemötena och onödigt dyrt blir det eftersom upphandling av konkurrenter sätts ur spel. Prova med andra förvaltare utanför er ort ! Sverige är ett väl fungerande IT samhälle och förvaltaren måste nödvändigtvis inte finnas inom 20 km avstånd.:cool:/SP

Thomparompa
2008-08-27, 17:50
Tack för era svar och råd.

Har nu idag även begärt in en offert ifrån SBC som ni alla snackat om. Dom skulle omgående kolla på det hela och skicka en offert.

Tack än en gång

Francois
2008-08-28, 18:00
Hej
Jag är ordförande i en Riksbyggen föreningen. För 2 år sedan hade vi Riksbyggen för både teknisk förvaltning och ekonomisk förvaltning.
Nu har vi valt MBF (ligger i Västerås) för ekonomisk förvaltning. Det fungerar jätte bra, trotts att vår förening är i Tyresö (långt från Västerås). Som teknisk förvaltare har vi valt ... ingen. Vi har en vice värd samt en entreprenör som gör lite arbete åt oss vid behov.

Välj inte riksbyggen! Deras fakturor är höga, de kommer att försöka få er att anta deras stadgar och ta över hela er förening.

Hälsningar
Francois Herrault

Admin
2008-08-29, 05:53
Här har getts många bra tips.

Ekonomisk förvaltare behöver inte vara samma som teknisk förvaltare, man kanske kan klara sig utan teknisk förvaltning, och inte minst att förvaltningen inte behöver ligga i samma kommun.

Man måste vara försiktig i samband med en ombildning till bostadsrätt, så det är bra att ni lägger ut så många offerter som möjligt. Vi har i media kunnat läsa med jämna mellanrum hur det strulat i samband med ombildningar (både före, under och efter), så man kan inte vara nog försiktig här.

Om man låter en av de stora bostadsorganisationerna (HSB, Riksbyggen, SBC) sköta ombildningen så är sannolikheten oundvikligen väldigt hög att man sedan fortsätter med dem som förvaltare (det blir enklast så).

Du har i din profil inte uppgett var du kommer från, men oavsett var du bor så finns det gott om bostadsrättskonsulter, utöver de stora organisationerna, som kan anlitas.

OBS!
I varje offertförfrågan (även till de stora organisationerna) måste ni begära in referenser!

Att ombilda till bostadsrätt är inte helt enkelt. Man ska diskutera och enas i huset, namn på föreningen och stadgar ska bestämmas, styrelse och revisor ska utses, föreningen ska registreras av bolagsverket, intresseanmälan ska lämnas in till hyresvärden, hyresvärden ska göra en värdering, tillsammans med en bostadsrättskonsult ska en ekonomisk plan tas fram som visar priset och månadsavgiften för varje enskild bostadsrätt de närmaste åren (här har vi sett exempel på hur denna ekonomiska plan misslyckas och skapar diverse problem), föreningen och enskilda medlemmar ska ta lån för att kunna köpa fastigheten och enskilda bostadsrätter, alla medlemmar ska få hela beslutsunderlaget, alla ska kallas till köpstämma, och ett beslut måste tas på en köpstämma där minst 2/3 av hyresgästerna måste rösta ja till en ombildning (endast medlemmar i brf:en får rösta). Blir det då ett ja ska hyresvärden och brf:en teckna ett köpekontrakt, upplåtelseavtal tecknas och föreningen upplåter lägenheterna med bostadsrätt till hyresgästerna, som nu formellt blir ägare till sina egna bostadsrätter.

Inte helt lätt, och den del som då oftast falerar är kanske just den ekonomiska planen (även om två av Boverket utsedda intygsgivare ska bekräfta att den ekonomiska planen är korrekt och att kalkyler är realistiska).

Hett tips vid ombildning till bostadsrätt!
Vad de flesta missar i denna process, speciellt om man anlitar någon av de stora bostadsorganisationerna, är att få vettiga stadgar i föreningen från början.

SBC:s normalstadgar är ett skämt, Riksbyggens normalstadgar är katastrofalt dåliga, HSB:s normalstadgar är snäppet bättre än Riksbyggens, men inget att precis hänga i julgranen.

Sveriges ojämförbart bästa stadgar hittar du här;
Stadgar och lagar för bostadsrättsföreningar (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm).
Vill ni i er nya bostadsrättsförening undvika många, många, många framtida problem så är det dessa stadgar föreningen ska anta !!!

Du får gärna i detta forum redovisa hur ombildningen avlöper och resultatet.
Det skulle vara mycket intressant att höra och kanske ni då t.o.m. kan få lite tips på vägen.

stephan
2008-08-29, 06:39
En sak till avseende ombildningar.

En fastighet kräver ständigt underhåll. Ett är klart vid försäljning att den säljande inte har bekostat något underhåll sedan planerna på försäljning kom upp.

Den underhållsbesiktning som bör ligga med som underlag vid försäljning skall nog granskas in i minsta detalj. För vem och av vem är den den utförd?

Jag har sett en fastighetsbesiktning med förslag till kommande underhåll beställd av Mandamus som just nu försöker sälja ut sina hyresrätter i Haninge.

Så långt från verkligheten den besiktningens kostnader för kommande underhåll visar är svår att finna.

Admin
2008-08-30, 06:07
Alldeles riktigt.

Besiktningen är en mycket viktig del.

Under rubriken "Allt blir bättre, helt enkelt (http://www.etc.se/18206/allt-blir-baettre-helt-enkelt/)" kan du läsa om just detta.

Mitt område stod inför en omfattande upprustning, planerad av hyresvärden Stockholmshem. Den skulle ha dragit igång nu under hösten men har skjutits upp. Om en ombildning sker inträffar den inte alls.

Detta innebär dock inte att de boende slipper göra ett stambyte; fastigheterna är nämligen så gamla och i så dåligt skick att de MÅSTE rustas upp. Det är en omfattande kostnad för en nybildad bostadsrättsförening.

och

Vad sades om detta på ”informationsmötet”?
Jo, ombildningskonsulten hävdade att föreningen själv får ta ställning till hur omfattande upprustningen ska vara efter ombildningen, och det stämmer förstås.
Men desto mer anmärkningsvärt var att han INTE hade räknat in kostnaden för dessa nödvändiga åtgärder i sin jämförelse med vad hyreslägenheterna skulle kosta efter Stockholmshems upprustning! På så vis framstod den framräknade månadskostnaden som markant större, till bostadsrättens favör.

Stämningen på informationsmötet blev allt sämre, och den blev inte bättre av att bostadsrättsföreningens representanter satt längst bak i salen och suckade högljutt åt sina grannars oroliga frågor om vad som skulle hända efter en ombildning – rena högstadiemobbarfasoner.

En ombildningskonsult har kanske inte så stort intresse av att klargöra problemen eller visa på alla ev. framtida kostnader. Ombildningskonsulten är lite part i målet. Han vill bara att affären ska gå i hamn så han säger nog i vissa lägen rätt gärna vad styrelsen och medlemmarna vill höra.


Se även länkar i slutet av denna sida under rubriken "Liknande ämnen".