handdator

Visa fullständig version : Vad har ni i avgift?


Rickard1982
2014-03-18, 13:26
Hej,

Nyfiken nybliven ägare till en bostadsrätt är jag nyfiken på om vår avgift verkligen är befogad.

Info om min bostadsrätt

En 4:a på 108 kvadrat. Fristående med tomt. Ligger i Älmhult

Avgift ca: 5300:-, till detta tillkommer el och värme.

Snittpriser för en 4:a går för ca 550.000 om det är vissentligt.

Vad betalar ni i avgift hos era föreningar? Storlek? Ort?

Jag tycker 5300:- är högt för en bostadsrätt i lilla Älmhult.

//Rickard

clabbe
2014-03-18, 14:37
Det är svårt att svara på, alla brf:er har sina förutsättningar.

Jag bodde förut i en br på 103 kvm med en månadsavgift på 6 600 kr.
Nu bor jag i en br på 161 kvm med en månadsavgift på 5 093 kr.

Skillnaden beror på flera faktorer, föreningarna skiljer sig.
Om du vill delge oss din förenings årsredovisning kanske man kan säga ngt mer om era avgifter.

Rickard1982
2014-03-18, 15:28
Jag har redovisning, får man delge den utan ok från föreningen? Inga hemslisar jag sprider då?

clabbe
2014-03-18, 15:46
En fastställd årsredovisning är inte nån hemlis. Ofta finns årsredovisningar att titta på i brf-annonser.

Harald
2014-03-18, 21:42
Hej Rickard1982!

Var bostadsrätten är belägen spelar ingen som helst roll för avgiften. Läget syns endast i överlåtelsepriset.

Avgiften skall täcka drift, underhåll och kapitalkostnader.

Driften är rätt lika över hela landet.

Underhåll beror dels på vilken typ av hus det rör sig om, del hur duktiga styrelsen är på att fördela denna kostnad.

Kapitalkostnader beror dels på hur nytt eller nyombildat huset är, dels på hur styrelsen sköter sig på punkten underhåll.

Jämför enkelt på Hemnet! Gå in och kolla likvärdig storlek, liknande hus. Glöm inte att du har kallhyra, så lägg på relevant peng för värmen, kanske 1 200 kr/månad?

Rickard1982
2014-03-19, 07:28
Bra tips där Harald, kollar man på hemnet i mina grannlän, 4:a, samma storlek så varierar ju en avgift allt från 2200:- i månaden till 6500:-

Vad ska man titta efter i en årsredovisning för förstå om om en avgift är befogad?

Eget kapital 2012 har vi 7,2 milj,
Årets 2012, resultat + ca 750,000

schrapet
2014-03-19, 11:19
Din kostnad per kvadratmeter 5300/108 = 49 kr/kvm. I min BRF kostar en 3:a ca 54 kr/kvm inklusive uppvärmning, drift av hiss, trapphusstädning och centralfläkt.
Din BRL är fristående och borde alltså vara billig i drift för BRF. Svårt att avgöra utan bokslut eftersom helhetsbild saknas.
Såg i en annan tråd (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=20782) att er BRF byggdes på 80 talet. Då har ni haft lång tid på er att amortera ner lånen!

Jag har redovisning, får man delge den utan ok från föreningen? Inga hemslisar jag sprider då?

Du har redan delgivit föreningens årsredovisning indirekt! I denna bild (http://www.ladda-upp.se/bilder/ocwzokrdtfnjzy) vet jag vad föreningen heter och med en sökning så finner jag årsredovisningen här! (https://crm.fasad.eu/api/document/render/documentid/226878%E2%80%8E)

neptunus
2014-03-19, 16:05
Var bostadsrätten är belägen spelar ingen som helst roll för avgiften. Läget syns endast i överlåtelsepriset.

Avgiften skall täcka drift, underhåll och kapitalkostnader.

Driften är rätt lika över hela landet.

Underhåll beror dels på vilken typ av hus det rör sig om, del hur duktiga styrelsen är på att fördela denna kostnad.

Kapitalkostnader beror dels på hur nytt eller nyombildat huset är, dels på hur styrelsen sköter sig på punkten underhåll. Är markpriserna försumbara för hur mycket en förening brukar låna och hur stora föreningens avgifter brukar bli för räntor och amorteringar?
Ska man räkna med att en nybyggd lägenhet i Pajala (om det skulle byggas någon ny lägenhet där) har ungefär samma månadsavgift som en liknande nybyggd lägenhet i Stockholms innerstad?

Harald
2014-03-19, 21:45
Är markpriserna försumbara för hur mycket en förening brukar låna och hur stora föreningens avgifter brukar bli för räntor och amorteringar?

Jag anser att en förening (ny eller ombildad) skall budgetera för att ha betalt sitt hus (och sin mark) på 50 år. Det motsvarar 2 % årligen. På så vis kommer de som bor de första 50 åren teoretiskt ha en högre månadsavgift i STHLM jämfört med Pajala.

Att efter 50 år, när snart sagt allt blivit utbytt eller skall bytas inom kort, fortfarande ligga och betala av på köpet, är inte att "gynna medlemmarnas ekonomiska intresse".

Harald
2014-03-19, 22:37
Kollade lite snabbt på er årsredovisning. Ni har en hög skuldsättning och dåliga lånevillkor. Var det inte fristående hus? Då hade jag undersökt intresset för friköp. Då slipper ni en del driftskostnader också, som styrelsekostnader och förvaltningsarvode.

Avsättning till fond, 84 000 kr/år = 1 400 kr per lgh och år är ju ett skämt!

Rickard1982
2014-03-21, 07:37
Hej Harald,

Ska vi se om jag fått det rätt för mig, det är olika storlekar på våra hus, allt från 3:or till 5:or,de stora 5:orna är fristående. 3:or och 4:or sitter ihop som radhus, minst 2 och 2. Räknas inte det som fristående?


Avsättning till fond, 84 000 kr/år = 1 400 kr per lgh och år är ju ett skämt!

:( låter ju inte roligt, lär en olärd... vad är en fond? Och vad används den till? :16:

Harald
2014-03-21, 09:37
Yttre fond är en bokföringsmässig rockad, som inte innehåller riktiga pengar. Men, den skall spegla styrelsen bedömning av kapitalbehovet för allt underhåll i föreningen. Pengarna ligger alltid i kassa/bank.

Sätter man av 1 400 kr/hus varje år, så ger det på 30 år 42 000 kr. Normalt fastighetsunderhåll på den typ av hus du beskriver bör ju vara något liknande detta:

Period 30 år:

Ommålning: 2 ggr
Fönstermålning: 1 ggr utvändigt, 1 ggr utvändigt + kanter fram till anslagskant.
Takomläggning: 1 gång
Underhållsbehov förening (lekplatser/gångar/belysning et c): 1 000 kr/år
Installationer/stambyte: 1/2 gång
Övrigt/oförutsett: 2 000 kr/år

Alltså, jag klarar knappt underhållet av min cykel på de pengarna...

Avsättningen skall minst motsvaras av redovisat resultat + avskrivningar. Då behåller föreningen status quo. Vill föreningen minska sina lån, krävs ännu mer pengar.

Rimlig avsättning för er är snarare 5 - 8 000 kr per hus. För 60 hus blir det minst 300 000 kr/år. Det vill säga att avskrivningar + RR skall tillsammans vara minst 300 000 kr som ett genomsnitt över åren.

Ni har ju höga avskrivningar + att ni gör rätt bra resultat, vilket visar att det dras in rätt bra med pengar som det är. Men hanteringen av yttre fond visar att styrelsen inte förstår hur denna fungerar. Använder man inte yttre fond rätt, så tvingas man till aktivering av underhållsprojekt = avskrivningarna ökar ytterligare. Till slut får ni negativt resultat varje år, om ni inte skall höja avgifterna orimligt mycket. Bättre att sköta fonden och visa minusresultat endast de år man gör stora underhåll.

Rickard1982
2014-03-21, 11:48
Du har redan delgivit föreningens årsredovisning indirekt! I denna bild (http://www.ladda-upp.se/bilder/ocwzokrdtfnjzy) vet jag vad föreningen heter och med en sökning så finner jag årsredovisningen här! (https://crm.fasad.eu/api/document/render/documentid/226878%E2%80%8E)


Det var som attans...... :6:

Pannrummet
2014-03-23, 11:38
Din BRF har 1.45 milj i klientmedel placerade hos förvaltaren vilket är 1.45/23.1 = 6.3 % av totala låneskuld till bank.
Klientmedel skall vara en buffert för att kunna betala de löpande utgifterna och inte en syltburk att nalla låneränta ur.

I min BRF utgör klientmedel ca 1.5 % av låneskuld och då har vi eget bankgironummer som förvaltaren har fullmakt att utföra betalningar från!

I årsredovisningen står det ränteintäkter -11615 kr !! Hur kan det vara minus ? Ni har ju över 3.5 milj i eget kapital placerade hos förvaltare och bank !!

Banklånen har hög ränta! Som jämförelse betalar vi mellan 2.8% till 3.5 % i ränta på bindningstider upp till 3 år!

Harald
2014-03-23, 16:07
och då har vi eget bankgironummer som förvaltaren har fullmakt att utföra betalningar från!

:4:

Så ska det se ut! Mycket bra.

Borättexperten
2014-03-23, 16:57
Om jag får säga min mening tycker jag att avgiften i din (Rickard1982) förening är för hög.
Avgiften är ca 580 kr/kvm, exkl värme. Inget konstigt i sig. Men...

Era lån i föreningen är måttliga (3500 kr/kvm), borde gett en räntekostnad på runt 110 kr/kvm, men var 170kr/kvm pga dåliga lånevillkor. Synd.
Driftskostnaderna är riktigt låga (130 kr/kvm), men så brukar det vara i din typ av förening, där alla hjälper till och sköter sitt.
Skatten är ca 30 kr/kvm.

Resten kan gå till underhåll och amortering. Närmare bestämt ca 250 kr/kvm (skulle kunna bli över 300 med bättre lånehantering). Och det är onödigt mycket. Det räcker med 150 - 200 för uh och amortering (bara amorteringstalibaner som Harald försvarar en så hög avgift :1:)

Så som jag ser det skulle er avgift kunna sänkas med 10-15%, utan att på något sätt äventyra föreningens ekonomi. :5:

(ska försöka bifoga en skriftlig analys av föreningen...)