handdator

Visa fullständig version : Ombyggnad källare


Harald
2008-03-27, 13:22
Jag har fått stämmobeslut på att köpa loss ett källarutrymme under min lägenhet, kommer anlägga en trapp och integrera utrymmet med övriga lägenheten. Utrymmet får ej full takhöjd, utan kommer i bygglovet behandlas som "förrådsyta".

Frågor:
Lämplig köpeskilling?
Lämplig avgift?

I förhandlingsskedet just nu köpeskilling 100 000 kr (3000 kr/m2) + alla omkostnader föreningen får för bygget, och avgift 0,5 x ordinarie avgift övriga lägenheter.

Någon som gjort liknande och har erfarenhet om ovanstående?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11537)

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14662)

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15679)

Samma andelstal men olika avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009) - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8610) - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17720)

Beräkna andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13649)

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15697)

Utökad boendeyta - högre månadskostnad (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11454)

Dubbla andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14857) - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1475)

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14490)

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10293)

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15916)

Avgift för altan på vind i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9905) - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15877) - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14271)

Avskrivningar av brf-fastighetens värde (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14031) - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13368)

Tillbyggnad och höjd avgift i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1213) - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12255)

Sänka avgift / ändra andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16395)

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4597) - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=69)

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8788) - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8786) - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Harald
2010-03-22, 11:15
Jag har nu gjort detta och flera har hört av sig och undrat hur det gick.

Priset:
Källaren värderades, och priset sattes sedan till ca 70 % av detta, eftersom brf slapp mäklare, etc.
Köpeskillingen blev 2 900 kr/kvm (centrala Göteborg), + att jag fick stå för ALLA omkostnader för att få lokalen bebolig.

Eftersom jag är byggnadstekniskt kunnig ville jag göra det så bra som möjligt, men hade samtidigt möjligheten att kunna göra det mesta själv. Kostnaden blev ändå ca 150 000 kr. Detta är endast för att göra lokalen bebolig. Sedan tillkom innerväggar, ytskikt, etc.

Avgiften:
Avgiften sattes till 50 % av i föreningen rådande genomsnitt/m2.


Föreningen gjorde en bra affär, fick 100 000 kr på kontot, får 1 500 kr i extra avgift varje månad för all framtid, och har inte haft en krona i utlägg för detta.

Jag gjorde en bra affär, har ökat värdet på befintlig lgh med 1 200 000 kr, mot investerade 600 000 kr (inkl utgifter för alla ytskikt, nya badrum, kök etc).

Min vinst kanske inte ser så stor ut, men jag har ju fått möjlighet att bo tillräckligt stort för en rimlig peng i ett område där alternativet hade varit att köpa ett hus för 5 000 000 kr.

Erfarenhet: Om jag varit tvungen att betala för allt hantverk så hade kalkylen inte gått ihop.

Francois
2010-03-22, 13:06
Hur kan du göra beboeligt ett rum som, enligt bygglovet, är ett förrådsyta?

Hur ni justerat alla boendes andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) och tagit beslut på detta på årsstämman?

Harald
2010-03-22, 22:34
På bygglovshandlingarna angavs "förråd", eftersom takhöjd (2.05 m) och läge (under mark) gjorde att det ej fick kallas bostad. Att man sedan verkligen bor där spelar ingen roll (allt ok enligt byggnadsnämnden). Jämför med vilken gillestuga som helst.

Omständigheterna gör dock att du inte kan skapa en egen lägenhet av denna yta, utan ytan kan endast ingå som "del i lägenhet", där den ursprungliga lägenheten uppfyller alla normer och krav.

Sen finns det massa andra regler som jag var tvungen att anpassa mig till men de kan jag redogöra för senare.

Andelstalen var en kluring, men det löste vi så här:
Källardelen är en egen bostadsrätt, en additionsbostadsrätt till föreningen. När man utövar den ursprungliga bostadsrätten (lägenheten), så är man tvingad att utöva även additionsbostadsrätten. Andelstalet för lägenheten är oförändrat, och andelen i additionsbostadsrätten är 1,0 (100 %).

18121011
2010-03-26, 10:27
Jag är på väg att göra samma sak, dvs köpa en lokal under mitt vardagsrum som är på 20 kvm och göra trappa ner från vardagsrummet.

Sen finns det massa andra regler som jag var tvungen att anpassa mig till men de kan jag redogöra för senare.
Vore jättetacksam om du kunde redogöra för detta.

- Finns det några säkerhetsaspekter som man måste tänka på? Utrymningsväg?
- Lokalen i källaren har en dörr ut i källargången och den har jag tänkt att behålla. Då finns det både 2 vägar ut från rummet i källaren; via dörren samt via trappan upp till övriga lägenheten.


Tack för infon än så länge. Hjälper mig jättemycket!

Francois
2010-03-26, 11:25
Du behöver förmodligen bygglov för denna ombyggnation och då ska du bifoga ritningar mm. Kanske behöver anlita en arkitekt för att få allt rätt?

Gusten
2010-03-26, 11:31
Hur anger man ytan när man säljer en lägenhet med källarplan?
Räknas alltihop som full boyta eller anger man biyta för källardelen som vid fastighetstaxering?

Harald
2010-03-26, 15:23
När jag startade hade jag jättesvårt att få fram information varför det känns bra att kunna dela med mig lite nu...

Andra regler... Jo, PBL skiljer på en, två eller flerfamiljshus. Har man villa eller ett hus med endast två lägenheter, så får man göra i princip vad man vill invändigt. Men i ett flerbostadshus måste all ombyggnad anpassas till dagens krav.

Mitt projekt involverade hela lägenheten, då trappan gjorde att jag behövde ändra den ursprungliga planlösningen "uppe". Ursprungligen hade jag tänkt mig en gäst WC uppe, och ett stort badrum där nere. Men det gick ej igenom. Källaren är ju inte boyta. Boytan i lägenheten måste inrymma badrum, kök, och rum. (Man ska kunna "leva" i boytan).
Badrummet (som jag ju byggde nytt även i lgh uppe), åkte på dagens krav, med 90 cm dörr och WC och dusch måste vara placerade bredvid varandra. (Man ska kunna sitta på toa och tvätta sig).

I källaren ställer byggnadsnämnden krav på att du kan visa på erfoderligt skydd mot brand, att du har utrymmningsvägar och ventilation.

Det var egentligen ganska enkelt.

Jag behöll också utgång mot källargång, och den + trapp är helt okej. I utrymme där människor stadigt vistas ska det finnas minst två olika vägar ut.

Brand, mot annan lgh gäller EI 60, och mot den egna lägenheten, EI 30 (typ i taket rummet under din egen lgh).
En gipsskiva klarar 15 min brandbelastning, så 2 st ger EI 30. (Detta gäller hela konstruktionen, så en vägg med en skiva på varje sida är alltså EI 30).
Jag har ett gammalt kloasongbjälklag (puts på vassmatta, vanligt i äldre hus), och det motsvarar EI 25. Jag skruvade upp 2 st gipsskivor i taket på detta mot ang. lägenhet.

Ventilation betyder enkelt luft in, luft ut. Jag har 3 rum nere. Sovrum, ventil yttervägg (befintlig) inluft, ventil i tak (kopplad på befintligt system i lgh) utluft. Badrum ventil i yttervägg (borrade) paxfläkt med kallrasspjäll (luft ut), badrumsdörren (luft in), Gillestuga borrade hål yttervägg, ventil (luft in), trappan upp till lgh (luft ut).

Jag sökte bygglov och fick det, det var inget problem (förrutom mitt tilltänkta lilla WC i lgh).

Jag tog in en arkitekt, men hennes ritningar var åt helvete så jag ifrågasatte om hon gjort något liknande förut och sen dess har jag inte hört något från henne...

Gumman och jag hade tänkt länge på detta, och en kväll så satte vi en ritning/planlösnig som vi var nöjda med och så körde vi på den.

Jag tog in en konstruktör till lgh, för att räkna på hur stor balk som behövdes eftersom jag skulle riva hjärtväggen. Det är min rekommendation, en konstruktör talar om vad du behöver göra för att få det som du vill ha det, en arkitekt vill hela tiden rita sina egna lösningar.

Boytan redovisar vi i föreningen som 60 + 34,5 m2. 5 rum och kök, 2 badrum. Har kollat hur mäklarna gör, några objekt har ju sålts här i krokarna som varit liknande, och de skriver alltid hela ytan i dessa fall. Alltså, 5 rum och kök, 100 m2, toppskick! (Ja ni vet, mäklare rundar gärna uppåt.)

Mycket mera meck, men det är ju byggnadstekniskt, och det löser man efter hand som bygget går fram. Jag sågade ur hela betonggolvet, grävde mig ner, la om avlopp så att jag fick stick där jag ville till mina badrum, samt att de "föreningsavlopp" som kom ner placerade jag så att de hamnade dolda i innerväggar.

I taken låg massa rörstråk, dessa har jag gömt i bjälklaget. Kopplingar på dessa samt lite egna eldragningar kommer man åt via EI 60-klassade inspektionsluckor i taket.

18121011
2010-03-29, 12:38
Källarlokalen som jag planerar att köpa fungerar idag som en övernattningslägenhet för gäster till medlemmar. Där finns det idag toalett.

Jag planerar att flytta toaletten.
Måste jag då planera för detta i min ansökan om bygglov?
Är det jag eller bostadsrättsföreningen som ansöker om bygglov?
Jag räknar med att det är jag efter att jag köpt lokalen.

Med brandsäkring, räcker det med att göra det i taket på den nya lägenheten eller måste jag även göra det på väggarna?(Väggarna angränsar inte till någon annan lägenhet utan angränsar mot förråd).

Eftersom det förmodligen bara blir 1 rum i källaren (förutom toalett) så antar jag att ventilationen räcker med trappen upp till vardagsrummet?

Jag kommer inte att förändra någon planlösning i min nuvarande lägenhet.

Hur kom ni fram till värderingen av lokalen?
Anlitade ni mäklare eller löste ni det själva?
Hade ni några räkneexempel som ni utgick ifrån?


Går det att läsa någonstans om additionsbostadsrätt?
Låter som ett bra förslag för att slippa räkna om andelstal för alla medlemmar.

Harald
2010-04-02, 02:36
Du skriver ingen toalett, flytta toaletten. Som jag tidigare nämnt krävs det att den ordinarie bostaden har badrum-kök-sovrum på samma plan. Detta kommer byggnadsnämnnden att kräva. Är det bara en gäst-WC du vill flytta ner så är det ok.

Det är du som ansöker om bygglov och det är du som är byggherre, förutsatt att du köper lokalen innan ombyggnaden givetvis.

Brandsäkring mot förråd, alltså, det är väl knappast tunna gamla träväggar till din lokal? Antagligen är det ju betong och då är det klart direkt.

Du måste ha luft IN där nere. Trappan är luft UT. Ett enkelt 125 mm borrhål i gunden ut, ventiler på ut och insida. Klart.

Jag värderade lokalen själv. Styrelsen blev misstänksam och anlitade ett värderingsinstitut (går lika bra med en mäklare). De fick en något högre värdering än jag hade kommit fram till. Efter förhandling blev det mitt pris ändå. Och föreningen hade slängt ut 5 000 kr på en värdering i onödan!

Kontrollera följande;
Finns det någon annan köpare?
Finns det något annat sätt för föreningen att omvandla outnyttjad yta till BRF-yta och få intäkter för ytan för all framtid? Inte ens den bästa hyresgäst är lika säker intäkt!

Följer gärna ditt projekt! Jag har stött på en del sådana här, flera har velat börja men nästan ingen har sedan genomfört det hela. Det är jobbigt, dyrt och krångligt.

Men det är en garanterat bra affär, du lär dig massor och faktiskt, detta är en Win-Win för alla parter. Och lite stolt händer ju att man är (varje gång jag går ner för trappen....)


Additionsbostadsrätt fick jag av HSB:s jurist. Vi har inte undersökt saken närmare, ser ingen anledning till att krångla till det. Döp lokalen till något, LGH 1:2 eller något, skriv i upplåtelseavtalet att det är en additionsbostadsrätt som tvingande upplåtes till medlem som innehar lgh XX (originalbostadsrätten).

Tillägg:
Läste fel ang toaletten. Du planerar bara att flytta bef toalett i källaren. Helt ok. Ingen stor bygglovsfråga, men de vill ju ha en ritning (enkel papper och penna gjorde jag). Antingen ritar du det som det ska bli och söker bygglov på detta. Eller så skickar du in "så blev det" när du är klar (förändrar inget i sak i detta fall).

Figgis
2012-01-19, 17:54
Bor i en liten privatägd förening med 9 lägenheter och två hus. Huset jag bor i är ett äldre hus, som är renoverat 2008 då en Byggfirma startade föreningen, byggde de 9 lägenheterna och sålde sedan alltihop.

Huset är från 1920-talet någon gång, en (villa) med 3 lägenheter, en på vinden som och två 1.or på markplan.
Under min som ligger på markplan finns en källare som fungerat som ett förråd åt byggfirman. Men "servitutet" han hade gick ut och nu står utrymmet tomt.

Tanken var att ha en trapp från lägenheten ner, renovera källaren enligt alla krav och standarder som finns. Föreningen har gett sitt godkännande och släpper ärendet till mig som får driva det.

Är det inte lättast att "fortsätta" använda det som förråd, och lämna in en bygganmälan till kommunen angående trappan?
Vad jag sedan gör i mitt förråd vet ju ingen. För om jag inte ändrar användningsområde på utrymmet borde inget bygglov behövas. Sen kommer Jag överens med föreningen och skriver in i kontrakten att min bostad har rätten till att nyttja det. Även hyran.

Förrådet är ca 20 kvm och bara drygt 2 meter i takhöjd, med en liten liten glugg till fönster.

Gusten
2012-01-19, 20:27
Sen kommer Jag överens med föreningen och skriver in i kontrakten att min bostad har rätten till att nyttja det. Även hyran.


En fråga att ta ställning till kan vara om man önskar hyra källarutrymmet på samma sätt som man hyr en P-plats, eller om man vill att själva bostadsrätten ska utökas med källarytan.

Fabian
2016-04-11, 17:08
Hej Harald,

Jag har läst ditt inlägg http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=204
otaliga gånger då jag själv fösöker åstadkomma någonting liknande.

Jag läser på din profil att du jobbar med detta och därför undrar jag om jag skulle kunna få din expertishjälp. Jag bor i en liten brf på centrala Hisingen i en enrumslägenhet på 33m2. Under min lägenhet finns ett förråd med gedigna fönster på tot 30m2. I dagsläget hyrs detta förråd ut till en extern part (ej medlem).

Har du erfarenhet av den juridiska biten när det kommer till uppsägning av dennes kontrakt, samt arbete mot eventuella motstötningar från styrelsen? Jag har fått vibbar att de vill behålla ytan som gemenskapsutrymme, samtidigt behåller de den externa hyresgästen. När de gör så tycker jag de strider mot sina egna argument.

Tacksam för hjälp!

MVH, Fabian