handdator

Visa fullständig version : Lösningen på alla problem?


Admin
2008-02-25, 16:36
Jag ska nu försöka mig på att ge lösningen till alla problem som kan tänkas finns i en bostadsrättsförening. Det är en grannlaga uppgift som kommer att ta ett tag, men någonstans måste man börja, och jag börjar så smått idag med följande beskrivning.

Rätt styrelse

Först och främst så gäller det att hitta och få till rätt styrelse i bostadsrättsföreningen. Dvs inte, som ofta situationen är, en styrelse där de som väljs, väljs enbart för att de ställer upp som ledamöter. Det ska i stället vara en styrelse där ledamöterna består av de bästa inom brf:en för denna uppgift.

Att hitta någon som ställer upp brukar inte vara något problem, men det svåra är att hitta rätt medlemmar, och sedan att övertyga dessa att ställa upp.

Klicka här (http://hotpot.se/hsb-valberedning-brf.htm) för att komma till webbsidan om valberedningens uppgift.
Där beskrivs hur föreningen hittar de bästa för styrelseuppdraget.

Ofta hör man att medlemmarna får den styrelse de förtjänar. Det är inte riktigt med sanningen överensstämmande. De medlemmar som kommer till stämman utan att engagera sig och definitivt samtliga medlemmar som inte kommer till stämman överhuvudtaget får den styrelse de förtjänar.

Dock, de medlemmar som kommer till stämman och engagerar sig i föreningen (och inte i att bara kritisera medlemmar med synpunkter), och som inte får gehör för sina förslag, de får oftast inte vad de förtjänar.

Det är viktigt att känna till att en brf som regel inte är demokratiskt uppbyggd. Det är en oligarki där det är lätt för den styrelse som så önskar att förtrycka medlemmar.

Man kan kanske säga att en brf är parlamentariskt uppbyggd, men det är inte samma som att den är demokratisk, och det är viktigt att förstå skillnaden.

Med nuvarande system med oengagerade medlemmar (som rent generellt gäller för samtliga bostadsrättföreningar i Sverige) så är det en liten minoritet som bestämmer över majoriteten.
En styrelse har i princip oinskränkt makt och alla resurser till sitt förfogande. En medlem har bara en starkt begränsad möjlighet at göra sin röst hörd och det är en gång om året på årsstämman (och ev. på extrastämma, i de sällsynta fall dessa förekommer).

Tänk på att;

en styrelse/ledamot som inte är engagerad är en dålig styrelse/ledamot oavsett alla andra parametrar.
en styrelse utan insyn är en dålig styrelse oavsett alla andra parametrar.
en styrelse utan öppenhet är en dålig styrelse oavsett alla andra parametrar.
en styrelse som inte informerar är en dålig styrelse oavsett alla andra parametrar.Styrelsen bestämmer värdet på din bostadsrätt

En dålig styrelse sänker värdet på din bostadsrätt, inte bara genom att pengar slösas bort på meningslösa och onödiga saker, utan även genom att ryktet gör att en brf med en dålig styrelse avsevärt minskar intresset att flytta in i.

Värt att notera här är att vissa styrelser försöker ge sken av att en eller flera av de medlemmar som inte är på styrelsens sida ger föreningen ett dåligt rykte. Detta är fullständigt uteslutet. En enskild medlem kan aldrig någonsin ge en brf ett dåligt rykte. Det är bara styrelsen som kan göra detta!

Kunskapen om brf:ar ökar för varje dag (inte minst genom denna sajt, men även via media och många andra vägar), och en brf med en dålig styrelse får ganska snabbt ett dåligt rykte idag.

Vem väljer styrelsen?

De som väljer styrelsen är den minoritet av medlemmarna som kommer till stämman (ibland så få som ett par procent av föreningens medlemmar). Av detta fåtal medlemmar så kan det sedan vara bara hälften av dessa som väljer styrelsen.

Med andra ord så kan det i en brf med t.ex. 200 medlemmar komma 30 (eller färre) medlemmar till stämman, och av dessa 30 kan det vara 10 stycken som väljer styrelsen.
Alltså väljer i detta fall 5 % av medlemmarna (det kan vara en ännu mindre procentandel) den styrelse som sedan har fritt fram, utan något konkret regelverk, att i praktiken göra precis hur den vill.

Förhoppningsvis förstår alla och envar att resultatet av detta sällan eller aldrig blir bra.

Engagerade medlemmar

Så det första kravet för att en förening ska kunna fungera är att det finns engagerade medlemmar.

Eftersom det i princip uteslutande är så att antalet engagerade medlemmar alltid är i kraftig minoritet så är det svårt med dagens system för engagerade medlemmar att göra sin röst hörd.

Av denna anledning så är en engagerad medlem i regel aldrig engagerad mer än under än ytterst kortvarig period.

Engagerad valberedning

Det andra kravet är att det finns någon eller några (en valberedning) som är engagerad och som har förmåga att övertala rätt personer att ställa upp i en styrelse.

Läs mer om valberedningen i en brf;
Valberedningens bibel i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16928) - Ny

Intervjufrågor i brf - Vilka frågor ska valberedningen ställa? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16915) - Ny

Förslag på första skrivelse från valberedning till medlemmar - Mall (http://hotpot.se/hsb-valberedning-utskick-del-1.htm) - Valberedning bör mellan stämmorna skicka ut minst två skrivelser till föreningens medlemmar

Valberedningsinstruktion, mall - Handledning för valberedning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15757) - Policy för valberedning i en bostadsrättsförening (Faktabanken (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=15))
Riktlinjer för valberedning (http://hotpot.se/hsb-valberedning-brf.htm) - Omfattande handledning och policy för valberedning i brf med rättigheter och skyldigheter
Valberedningens uppgifter & regler (http://hotpot.se/motion/hsb-motion-brf-2010-2011-44.htm) - Förslag till arbetsuppgifter för valberedning i brf. Valberedningens uppgift. Policy med skyldigheter. Motion
Valberedningens uppgifter och regelverk för valberedning (http://hotpot.se/hsb-motioner-brf.htm#12) - Valberedningens roll. Motion
Riktlinjer för valberedningen i föreningens stadgar (http://hotpot.se/hsb-stadgar-aendringar.htm#valberedning) - Förslag till riktlinjer för valberedning att lägga in i stadgar, eller som valberedningspolicy
Grundfel i bostadsrättslagen, eller dess tolkning? Tillägg (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11542) - Handledning för valberedning i bostadsrättsförening

Ej jävig valberedning

En valberedning ska vara neutral och inte jävig. I vissa brf:ar förekommer det att det i valberedningen sitter en hustru/man/släkting till en ledamot i styrelsen. Detta är självfallet aldrig bra!

Motionera

Som medlem har du inte bara rätt att motionera till föreningens stämmor, det är också din förbannade skyldighet.

På följande webbsida kan du få information om hur du skriver motioner;
Länk: Hur du skriver en motion (http://hotpot.se/hsb-tips-foer-att-skriva-motion.htm).

För sent att reagera när problem uppstår

De flesta som engagerar sig i sin bostadsrättsförening gör detta när man själv drabbats av något obehagligt. Men då är det svårt att ställa saker till rätta.

Viktigt med förberedande åtgärder. Det duger inte att reagera först när problem uppstår eftersom det inte bara är avsevärt svårare att få rätt på problemen, det är oftast omöjligt.

Och som regel blir det till ett högt pris som detta misstag att inte engagera sig i tid, leder till.

Val av ledamöter

Alla medlemmar måste veta vad som gäller avseende val av ledamöter i styrelsen.

Följande gäller idag för alla brf:ar.

En styrelseledamot kan avsättas när som helst.

Antingen;

på årsstämman under punkten i dagordningen för val av ledamöter.Eller;

på en extrastämma som medlemmarna begärt att styrelsen ska kalla till.
Om minst 10 procent av medlemmarna begär en extrastämma så är styrelsen enligt lag skyldig att kalla till en extrastämma med de punkter i dagordningen som medlemmarna begärt.En ledamot väljs inte på livstid

En styrelseledamot väljs normalt på ett eller två år. Detta är dock inget som helst hinder för att en eller flera ledamöter ska kunna avsättas i varje stund. Detta system att välja ledamöter på ett eller två år är bara något som tagits fram för att det ska fungera så smidigt som möjligt med utbyte av ledamöter.

Nackdelen med att det är så lätt att byta ut ledamöter är att en för föreningen bra ledamot kan avsättas, men det är tyvärr inget som kan förhindras om man vill att det ska fungera någorlunda demokratiskt.

Det är viktigt att varje ledamot känner till att han eller hon endast är vald fram till att han eller hon avgår eller tills att föreningsstämman säger något annat.

Föreningsstämman bestämmer, inte styrelsen!

Föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ, och styrelsen har bara att välja mellan att bryta mot lagen eller följa stämmans beslut.

Rotation inom styrelsen

Det är viktigt att det hela tiden sker ett utbyte av ledamöter i styrelsen. En del invänder mot detta genom att säga att viktig kompetens då riskerar att försvinna. Det är inget hållbart argument. Det är viktigare att de som sitter i styrelsen ska veta att allt de gör kan upptäckas av de nya ledamöter som väljs varje år.

En bra ledamot kan återväljas efter ett års ”paus” om föreningen så önskar.

Anledningen till att dåliga styrelseledamöter inte byts ut

I brf:ar där det sitter en dålig styrelse eller där enskilda ledamöter är en fara för föreningen så får ledamöterna ofta ändå sitta kvar. Huvudskälen till detta är dels att valberedningen inom brf:en inte fungerar, men – kanske ännu viktigare – att medlemmarna är rädda för att de ska bli utan styrelse om de väljer bort en, flera eller alla ledamöterna.

Jag tror aldrig det inträffat i historien att en brf blivit utan ledamöter. Det kommer helt enkelt inte att inträffa eftersom det ligger i varje enskild medlems intresse att det finns en styrelse. Alternativet är konkurs. Så det finns inget skäl till att låta dåliga ledamöter sitta kvar. Det är bara ren okunnighet som skapar denna för föreningen förödande rädsla.

Rätt fullmäktigeledamöter

Inom t.ex. HSB så har man ett system med fullmäktigeledamöter, dvs medlemmar i brf:en som representerar brf:en i huvudorganisationen. Detta system fungerar inte alls som det är idag. Jag har oerhört mycket att säga om detta, men det viktigaste är att medlemmarna måste se till att rätt personer i föreningen väljs som fullmäktigeledamöter. Det behöver inte vara en styrelseledamot!

En fullmäktigeledamot måste alltid av stämman vara uttalat skyldig att rapportera från varje fullmäktigesammanträde, tillsammans med hur fullmäktigeledamoten röstat i varje fråga.

Fullmäktigeledamoten ska före varje fullmäktigesammanträde rådfråga föreningen hur medlemmarna vill att fullmäktigeledamoten ska rösta.

Insyn och öppenhet

Öppna styrelseprotokoll

Vad som sedan är ett absolut måste är insyn i styrelsens arbete. Detta kan ske på olika sätt, men ett oeftergivligt krav är att styrelseprotokollen alltid är offentliga.

Alla bostadsrättsföreningens medlemmar ska i varje stund kunna ta del av – och få skriftlig kopia av – styrelseprotokollen (med undantag av det som är av känslig natur för enskilda medlemmar och affärsavtal).

Detta kan sedan kompletteras med andra möjligheter, som att ge medlemmar tillträde till styrelsemöten (en medlem per styrelsemöte), eller vad man nu vill.

Stämmoprotokoll till alla
Protokollen från stämmorna i bostadsrättsföreningen ska alltid delas ut skriftligt antingen till alla, eller till de som så begär.

Röstlängden är en del av stämmoprotokollet och ska alltid medfölja.

Medlemsinformation

Löpande skriftlig information från styrelsen är en viktig del av insynen och för att engagera medlemmar. De flesta brf:ar brister i detta.

Webbplats och forum

En webbplats med forum för föreningen är en viktig bit för demokratin. Det ökar dessutom värdet med automatik på din bostadsrätt, vilket inte är ett dåligt plus i det hela.


Vems pengar?

Det är också viktigt att alla medlemmar förstår att de pengar styrelsen hanterar är varje medlems pengar. Inte styrelsens. Varje krona som styrelsen spenderar har varje medlem del av.

Man tycker kanske att detta borde vara självklart att alla känner till. Men så är det tyvärr alls inte.


Ett heltäckande och fungerande regelverk

Vad som sedan krävs i varje brf är ett konkret och väl genomtänkt regelverk som reglerar mer eller mindre allt av det viktigaste inom en brf. Detta finns inte idag. Inte i någon brf!

De lagar som en bostadsrättsförening grundas på är bostadsrättslagen och föreningslagen. Dessa är så bristfälliga att de lika gärna skulle kunna skippas. De är framtagna av bostadsrättsorganisationerna (HSB, SBC, Riksbyggen), inte för medlemmarnas bästa utan enbart för bostadsorganisationernas bästa.

Som det är idag så finns det i princip bara en lagregel som verkar som ett skydd för medlemmarna. Det är likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062). Tyvärr är detta så luddigt att det ofta kräver väldigt mycket fria tolkningar från fall till fall.

Med jämna mellanrum så får man höra i media från bostadsorganisationerna att lagarna måste förändras och förbättras. Men detta är bara ett spel för galleriet. Det finns ingen bostadsorganisation som lyft ett finger vid ett enda tillfälle för att förbättra lagarna. Det enda som kan förändra lagarna är om medlemmarna säger att de fått nog och börjar ställa krav på att så ska ske. Inte förrän bostadsorganisationerna upplever ett tillräckligt starkt tryck från medlemmarna kommer lagarna att förbättras så att medlemmarna i bostadsrättsföreningarna får ett bättre skydd. Här har media ett stort ansvar, som de tyvärr inte axlar. Man kan fråga sig varför. En del tror att media är köpta av bostadsorganisationerna. Jag vet inte.

I väntan på att något kommer att hända rent lagmässigt så måste varje brf ta saken i egna händer och se till att det finns ett regelverk värt namnet.

Sveriges mest heltäckande stadgar

På följande webbsida så har jag tillsammans med företaget Fastitia tagit fram stadgar som på ett helt revolutionerande sätt säkrar bostadsrättsföreningen och tar tillvara medlemmarnas intresse på ett helt annat sätt än dagens mer eller mindre meningslösa stadgar som finns i bostadsrättsföreningar.

Länk: Sveriges mes kompletta stadgar! (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm)

Utan dessa stadgar är det förenat med en ganska stor risk att bo i en brf.


Koncensus

Faktum är att det egentligen inte är helt ouppnåeligt att - med några få förändringar - lösa i princip alla problem i alla brf:ar.

Det svåraste att uppnå är engagerade medlemmar, men det är ingen omöjlig uppgift. Hur detta ska gå till rent praktiskt är dock ett stort ämne för sig själv, som jag inte tänkte fördjupa mig i alltför mycket just här och nu.

Detta är bara en lite hastigt ihopsatt inledning till vad som krävs för att en bostadsrättsförening ska fungera så problemfritt som möjligt.

Mer information kommer att fyllas på efterhand. Denna information kommer alltså löpande att uppdateras, förbättras och utvecklas, så återkom gärna till detta inlägg ofta för att se vad nytt som kommit till.

Välkommen med synpunkter, tips eller frågor.