handdator

Visa fullständig version : Byte av el i mindre fastighet, bf


kallebv
2013-04-20, 02:54
Jag sitter med i styrelsen för en mindre BF med 22 lägenheter och har några frågor och funderingar angående uppgradering av el i fastigheten. Fastigheten är byggd i början av 1900-talet och jag vet faktiskt inte när elen senast sågs över i nuläget.

I dagens läge så är det vissa medlemmar i gårdshuset som har problem med undermålig el i lägenheterna. I praktiken innebär detta att huvudsäkring inne i lägenheten löses ut, men också i många fall huvudsäkringen nere i källaren som förser gårdshuset med el. Gårdshuset består av 5 våningar med två lägenheter på varje våning (totalt 10 lgh). Gårdshuset delar idag på två ledningar/stammar, alltså 5 lägenheter på varje som i sin tur kommer från fastighetens elcentral under gathuset.

I gathuset finns inte samma problem pga. att detta innehåller lite större lägenheter och antagligen matades med mer kraft pga. större storlek. Det är också så att 4-6 lägenheter har fått tillstånd sedan tidigare och dragit ny el från centralen i källaren och då bekostat detta själva.

Diskussioner om att uppgradera fastighetens elstigar och elcentral har nu kommit igång.

Den stora frågan är nu hur vi ska finansiera denna uppgradering och hur vi ska få igenom detta på en framtida stämma via en majoritet av medlemmarna. Kostnaden för att bygga om elcentral och dra nya ledningar upp till alla lägenheter förväntas (sedan tidigare framtaget underlag) kosta ca 200-250 000kr. Denna kostnad är vi i styrelsen överens om att föreningen ska stå för och är i sig inga problem. I och med detta så krävs det att varje lägenhet ses över då vi inte vet hur skicket på alla installationer ser ut. Så som jag har förstått det så krävs det att de flesta elinstallationer inne i lägenheterna måste byggas om till dagens standard för att få kopplas till de nya elstigarna. Rätta mig gärna om jag har fel.

Problemet som jag ser det är att ansvaret för lägenhetens inre elledningar ligger på respektive lägenhetsinnehavare att bekosta. Detta skulle kunna kosta upp till 40 000kr / lgh (enligt tidigare nämnt underlag), beroende på lägenhetens skick och storlek.

HUR bör vi som styrelse hantera denna fråga? Och hur lyckas vi få igenom denna uppgradering och få SAMTLIGA lägenhetsinnehavare att gå med på att betala för sin egna dragning i lägenheten? I min värld låter det med dessa förutsättningar helt omöjligt att någonsin lyckas genomföra en uppgradering av fastighetens elsystem? Finns det något annat sätt som vi som förening skulle kunna finansiera detta på ett vettigt sätt utan att belasta respektive lägenhet med en direkt kostnad?

Jag är mycket tacksam om ni kan dela med er av egna erfarenheter av liknande situation eller länka till gammal diskussion. Jag har sökt och läst här på forumet men har inte riktigt fått svar på mina frågor.

Tack på förhand.
Hälsningar,
Kalle

Harald
2013-04-20, 13:16
För att lösa detta så tycker jag att bäst är att föreningen genom stämmobeslut tillfälligt övertar ansvaret för alla el.

Efter genomfört entreprenad, återgår ansvar enligt stadgan.

kallebv
2013-04-21, 20:10
Är detta ett vanligt sätt att lösa liknande situationer på?

I teorin låter det enkelt, jag har mycket svårt att tro att vi i föreningen kan komma överens om att lösa det på detta sätt. Problemet är att vissa anser sig inte ha några problem med elen idag och är därför inte intresserade av att göra någonting. Andra har fått lov av styrelsen att dra upp egen 3-fas el från källaren, på egen bekostnad. Detta gör att inte heller de är intresserade av att föreningen ska bekosta hela renoveringen inklusive respektive lägenhet.

Så som jag förstår det så är det enligt stadgarna (och de flesta normalstadgar) så att ansvaret för el inom lägenheten ligger på respektive lägenhetsinnehavare.

Faktum kvarstår ju dock att husets el är gammal och alla lägenheter bör och måste, om vi drar nya stammar, uppgraderas till dagens standard, om detta inte redan är gjort.

Gusten
2013-04-21, 20:31
Hos en släkting löste man det på det sättet som Harald föreslår.
Tyvärr drog dom nya ledningar utanpå väggarna som tidigare legat inne i väggarna. Kan därför vara bra att i förväg avtala om hur ledningarna ska dras.
Genom stämmobeslutet blir det alltså föreningen som bekostar byte av el i alla lägenheter.

Harald
2013-04-21, 21:53
Är detta ett vanligt sätt att lösa liknande situationer på?

Detta är ENDA sättet jag har sett eller varit med om. Jag har varit delaktig i ett antal stambyten (även el).

Men, man kan tänka sig en annan väg. Först till kruxet:

Medlemmarna äger enligt (enligt uppgift från TS)stadgar underhållsansvaret för sina elinstallationer i lägenheter. Fram till lägenheten äger föreningen.

Men,

som fastighetsägare har styrelsen fastighetsansvar. Därmed är det styrelsen som åker dit, om tex en brand skulle uppstå i en lägenhets för gamla elanläggning, om den är påkopplad föreningens nya.

Om man inte genom stämmobeslut lyckas överta ansvaret, så kan man istället vägra koppla in för gamla anläggningar, och istället ålägga var och en att uppgradera "sin el" innan påkoppling.

Betydligt krångligare väg att gå. Kanske så här:

1) Föreningen låter en oberoende elkonsult besikta och bedöma varje lgh: s elanläggning. Samt skriva en rapport, där de som har en anläggning som bedöms hålla mindre än te x 40 år till, åläggs att byta ut den inom te x ett år. Lång tidsperiod? Ja men föreningens anläggning kommer ju ha minst denna livslängd, så det är ju vettigt om detta hänger ihop. Man kan inte hålla reda på massa olika elanläggningar i en fastighet, någon ordning måste det vara ur säkerhetssynpunkt.

2) Styrelsens krav på de medlemmar som tvingas uppdatera sin anläggning, stöds av följande i kap 7 BrL:

Föreningens rätt att avhjälpa brist

12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).


3) Efter ett år har gått, gör man samma besiktning igen. De lgh som inte godkänns, åtgärdas av föreningen. Räkningen skickas till respektive medlem.

4) Nu kan föreningen genomföra sitt elstambyte, nya stigare och ny huvudcentral.

....

Som synes krångligt och konfliktfyllt. Men, får ni inte ihop stämmobeslutet, så har ni kanske inget val.

Tyvärr drog dom nya ledningar utanpå väggarna som tidigare legat inne i väggarna.

Det här är en upphandlingsfråga. Troligen har föreningen köpt billigaste anbudet, utan att försäkra sig om utförandet. Entreprenören gör då givetvis det som är billigast för denne. Lite klantigt, men vanligt. Upphandlingskompetensen är inte särskilt stor där ute.

mäklare
2013-04-21, 22:45
Obs bostadsförening, inte att förväxla med bostadsrättsförening.

skilda lagar och regler

Harald
2013-04-21, 23:13
Obs bostadsförening, inte att förväxla med bostadsrättsförening.

Ok, missade detta.

Ännu angelägnare att sammankalla stämman med andra ord. Här behövs ju ändras upplåtelseform....

kluringen
2013-04-22, 01:06
Ok, missade detta.

Ännu angelägnare att sammankalla stämman med andra ord. Här behövs ju ändras upplåtelseform....
Vad har upplåtelseformen med saken att göra? Det är samma elnormer som gäller för alla fastigheter oavsett vem som äger huset. Ansvarsfördelningen kan föreningarna besluta om själva i både BF och BRF. BF har lite större frihet då de kan bortse från bostadsrättslagen, det är enda skillnaden. I praktiken är det samma problemställning.

Gusten
2013-04-22, 09:52
En oklarhet i en BF är kanske om man som i en BRF kan ta ett stämmobeslut om "tvångsbyte" i alla lägenheter på föreningens bekostnad.

Går inte det så kan man nog bara framtvinga byte i de lägenheter där en elbesiktning visar att byte behövs.
Om elen i en lägenhet har t ex halva livslängden kvar så behöver elen i lägenheten inte bytas bara för att elstammarna byts till nya.

kluringen
2013-04-22, 14:26
En oklarhet i en BF är kanske om man som i en BRF kan ta ett stämmobeslut om "tvångsbyte" i alla lägenheter på föreningens bekostnad.
Stämman är högsta beslutande organet i alla ekonomiska föreningar. Visst går det att framtvinga tvångbyten även i en BF. Utformningen av föreningarnas stadgar har stor betydelse i både BR och BRF.
Går inte det så kan man nog bara framtvinga byte i de lägenheter där en elbesiktning visar att byte behövs.
Om elen i en lägenhet har t ex halva livslängden kvar så behöver elen i lägenheten inte bytas bara för att elstammarna byts till nya.
Det är inte logiskt att framtvinga byte av ledningar som har halva sin livslängd kvar, varken i BF eller BRF. I många äldre lägenheter är merparten av ledningarna redan bytta, dessutom är det vanligt med kompletterande dragningar, både påkostade infällda och utanpåliggande. Det blir väldigt konstigt om man framtvingar en total ominstallation ”lika för alla” oavsett det behövs eller ej. Att det blir enklare för styrelsen är inget bra argument.

Hos oss avgjorde firman som installerade nya stigare vad de ansåg vara riskfritt att koppla in. Sen var det upp till varje lägenhetsinnehavare att avgöra i vilken omfattning som man ville ha en ominstallation.

kallebv
2013-05-21, 01:19
Tack för bra svar.

Harald, ditt svar var uttömmande och låter vettigt. Jag förstår det då som att första steget är att besiktiga samtliga lägenheter i föreningen. Arbetet med att dra nya ledningar och uppgraderingen till 3-fas ligger då längre fram i tiden.

Kanske en dum fråga, men är det möjligt att vända på detta enligt följande ordning?

1. Samtliga lägenheter besiktigas och dokumenteras.

2. Föreningen står för uppdragning av 3-fas till samtliga lägenheter. (Detta ska inte vara några större svårigheter att få till)

3a. De lägenheter som har en modern/fungerande elinstallation redan, kopplat på det nya 3-fas nätet.

3b. De lägenheter med föråldrad/ej kompatibel elinstallation får vänta med att koppla på det nya nätet och på något sätt utnyttja det gamla? Det blir då en kostnad som respektive lägenhetsinnehavare får ta då de har ekonomisk möjlighet. (Med en reservation för att om elinstallationen blir helt utdömd, måste den åtgärdas snarast)


Jag är ledsen om jag lirkar för att hitta en annan lösning, men det känns rätt avlägset att vi behöver vänta, säg 5 år, fram i tiden för att få ett fungerande elnät i huset. Det känns lite hopplöst. Men detta kanske är enda sättet. Man kunde ju önska att det fanns någon lösning där man i en begränsad övergångsperiod både kunde ha lägenheter med 1-fas och 3-fas inkopplade för att inte tvinga på alla en kostnad att byta/uppgradera sin egna elinstallation.

Mch,
Kalle

Gusten
2013-05-21, 08:02
Man kunde ju önska att det fanns någon lösning där man i en begränsad övergångsperiod både kunde ha lägenheter med 1-fas och 3-fas inkopplade för att inte tvinga på alla en kostnad att byta/uppgradera sin egna elinstallation.

Mch,
Kalle

Det går bra att fortsätta med enfas i lägenheterna även om elstammarna uppgraderas till trefas. Det är bara spisen som kan behöva trefas men det finns ju även enfasspisar.